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平成１７年１月２７日判決言渡同日原本領収　裁判所書記官
平成１５年（行ウ）第６１号　審査決定取消請求事件
口頭弁論終結の日　平成１６年１１月２２日
　　　　　　　　　　　判　　　　　　　　決
主　　　　　　　　文
　　１　原告の請求を棄却する。
　　２　訴訟費用は原告の負担とする。
　　　　　　　　　　事実及び理由
第１　原告の請求
被告が，別紙物件目録記載の建物の平成１５年度固定資産課税台帳の登録価格
について，平成１５年４月２５日付けでした審査申出を棄却する旨の決定のうち７億０
８９０万円を超える部分を取り消す。
第２　事案の概要
本件は，原告所有に係る別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。）につ
いて，半田市長が平成１５年度固定資産税の課税標準となる価格を４２億４７９５万１
６５７円と決定し，同価格を固定資産課税台帳に登録した（以下，同価格を「本件登録
価格」という。）ことから，同価格が過大であると主張する原告が，被告に対して審査
の申出をしたところ，被告が同申出を棄却するとの決定（以下「本件決定」という。）を
したため，原告が，地方税法４３４条１項に基づき，同決定のうち原告が自認する金額
を超える部分の取消しを求めた抗告訴訟である。
１　前提事実（当事者間に争いのない事実，証拠によって容易に認定できる事実）
(1)　本件建物の概要
原告は，平成２年８月３１日，本件建物を新築してその所有権を取得したが，
その概要は，次のとおりである（甲２，６）。
ア　名　　称　パワードーム半田
イ　種　　類　店舗，駐車場，スポーツ施設
ウ　構　　造　鉄骨造陸屋根一部亜鉛メッキ鋼板葺地下１階付５階建
エ　床面積　１階　　　１万２１５５．９３平方メートル
２階　　　１万１３９５．２９平方メートル
３階　　　　　７８００．３７平方メートル
４階　　　　　７６４５．４２平方メートル
５階　　　　　　４８１．３５平方メートル
地下１階　１万３０４２．０９平方メートル
合計　　　５万２５２０．４５平方メートル
オ　主要施設　センターコート及びドーム　　　　　　　　　　　　　　　エスカレーター
　４セット　　　　　　　　　　　　　　　エレベーター４台　　　　　　
　　　　　　　　　　　Ｐ＆Ｓ及びカルチャー設備　　　　　　　　　　　
　　　　電気設備（自動管制）　　　　　　　　　　　　　　　　　防災設
備，空調設備　　　　　　　　　　　　　　　　　　衣料品，飲食店，ス
ーパー等各種店舗　　　　　　　　　　プール，トレーニングジム，
アスレチックジム，エアロビクススタジオ，ロッカー室，浴室等ス
ポーツクラブ関連施設
カ　駐車場　地下駐車場　　６９台
３階駐車場　１６７台
４階駐車場　１８１台
屋上駐車場　２０９台
１階周辺　　１２３台
合計　　　　７４９台
(2)　半田市長による本件登録価格の決定と被告による本件決定
半田市長は，本件登録価格を４２億４７９５万１６５７円と決定し，同価格を固
定資産課税台帳に登録した。
これに対し，原告は，平成１５年４月２５日，被告に対し，本件登録価格につい
て審査を申し出たところ，被告は，同年８月７日付けで同申出を棄却する旨の本
件決定をし，原告は，同月１２日，同決定の通知を受けた（甲１の１，１の１０）。
(3)　固定資産評価基準（昭和３８年１２月２５日自治省告示第１５８号。ただし，平成
１４年１２月６日総務省告示第６５６号による一部改正後のもの。以下「本件評価
基準」という。）の抜粋
第２章　家屋
第１節　通則
　　　　　一　家屋の評価
家屋の評価は，木造家屋及び木造家屋以外の家屋（以下「非木造家
屋」という。）の区分に従い，各個の家屋について評点数を付設し，当該
評点数に評点１点当たりの価額を乗じて各個の家屋の価額を求める方
法によるものとする。
　　　　　二　評点数の付設
各個の家屋の評点数は，当該家屋の再建築費評点数を基礎とし，こ
れに家屋の損耗の状況による減点を行つて付設するものとする。この場
合において，家屋の状況に応じ必要があるものについては，さらに家屋
の需給事情による減点を行うものとする。
三　評点１点当たりの価額の決定及び提示平均価額の算定
１　評点１点当たりの価額の決定
評点１点当たりの価額は，木造家屋又は非木造家屋の提示平均価
額に木造家屋又は非木造家屋の総床面積を乗じ，これをその付設総
評点数（第２節又は第３節によつて付設した各個の木造家屋又は非木
造家屋の評点数を合計した総評点数をいう。）で除して得た額に基づ
いて市町村長が決定するものとする。この場合において，提示平均価
額は，道府県庁所在の市及び東京都特別区（以下本章において「指
定市」という。）にあつては，総務大臣が算定し，都道府県知事及び指
定市の長に通知するものによるものとし，指定市以外の市町村にあつ
ては，指定市の提示平均価額を参考として都道府県知事が算定し，
市町村長に通知するものによるものとする。
（中略）
　　　　　七　建築設備の評価
家屋の所有者が所有する電気設備，ガス設備，給水設備，排水設
備，衛生設備，冷暖房設備，空調設備，防災設備，運搬設備，清掃設備
等の建築設備で，家屋に取り付けられ，家屋と構造上一体となつて，家
屋の効用を高めるものについては，家屋に含めて評価するものとする。
（中略）
　　　　第３節非木造家屋
　　　　　一　評点数の算出方法
１　非木造家屋の評点数は，当該非木造家屋の再建築費評点数を基礎
として，これに損耗の状況による減点補正率を乗じて付設するものと
し，次の算式によつて求めるものとする。この場合において，当該非木
造家屋について需給事情による減点を行う必要があると認めるとき
は，当該非木造家屋の評点数は，次の算式によつて求めた評点数に
需給事情による減点補正率を乗じて求めるものとする。
　　　　　　　〔算式〕
　評点数＝再建築費評点数×経過年数に応ずる減点補正率
　　　　　　　（経過年数に応ずる減点補正率によることが，天災，火災その他の事由によ
り当該非木造家屋の状況からみて適当でないと認められる場合にあ
つては，評点数＝（部分別再建築費評点数×損耗の程度に応ずる減
点補正率）の合計）
２　市町村長は，当該市町村に所在する非木造家屋の状況に応じ，「二
　部分別による再建築費評点数の算出方法」又は「三　比準による再
建築費評点数の算出方法」のいずれかにより再建築費評点数を求め
るものとする。ただし，在来分の非木造家屋に係る再建築費評点数は
「四　在来分の非木造家屋に係る再建築費評点数の算出方法」により
求めるものとする。
二部分別による再建築費評点数の算出方法
部分別による再建築費評点数の算出方法によつて非木造家屋の再
建築費評点数を求める場合は，当該非木造家屋の構造の区分に応じ，
当該非木造家屋について適用すべき非木造家屋評点基準表によつて求
めるものとする。
非木造家屋評点基準表によつて非木造家屋の再建築費評点数を求
める場合においては，各個の非木造家屋の構造の区分に応じ，当該非
木造家屋について適用すべき非木造家屋評点基準表によつて当該非木
造家屋の各部分別に標準評点数を求め，これに補正項目について定め
られている補正係数を乗じて得た数値に計算単位の数値を乗じて算出し
た部分別再建築費評点数を合計して求めるものとする。
非木造家屋の再建築費評点数は，次の「非木造家屋再建築費評点数
の算出要領」によつて算出するものとする。
　　　　　〔非木造家屋再建築費評点数の算出要領〕
１　非木造家屋評点基準表の適用
非木造家屋評点基準表の適用に当たつては，次によつて，各個の
非木造家屋に適用すべき非木造家屋評点基準表を定めるものとす
る。
(1)　各個の非木造家屋の構造の相違に応じ，当該非木造家屋につい
て適用すべき非木造家屋評点基準表を定める場合においては，そ
の使用状況のいかんにかかわらず，当該非木造家屋の本来の構
造によりその適用すべき非木造家屋評点基準表を定めるものとす
る。
（中略）
　　　　　　３　非木造家屋評点基準表の部分別区分
非木造家屋評点基準表の部分別区分の内容は，次のとおりであ
る。
（掲記の表は省略するが，左欄の「部分別」欄には，(1)主体構造部，(2
)基礎工事，(3)外周壁骨組，(4)間仕切骨組，(5)外部仕上，(6)内部仕
上，(7)床仕上，(8)天井仕上，(9)屋根仕上，(10)建具，(11)特殊設備，(
12)建築設備，(13)仮設工事，(14)その他の工事の合計１４の部分別区
分が掲げられ，右欄にその具体的内容が摘示されている。）
　　　　　　４　評点項目及び標準評点数
(1)　「評点項目」は，非木造家屋の構造に応じ，非木造家屋評点基準
表の各部分ごとに一般に使用されている資材の種別及び品等，施
工の態様等の区分によつて標準評点数を付設するための項目とし
て設けられているものであり，「標準評点数」は，評点項目の区分に
従い，「標準量」（略）に対する工事費を基礎として算出した評点数で
ある。再建築費評点数の付設に当たつては，非木造家屋の各部分
を調査し，各部分の使用資材の種別，品等，施工の態様等に応じ，
該当する評点項目について定められている標準評点数を求めるも
のとする。
(2)　標準評点数は，基準年度の賦課期日の属する年の２年前の１月
現在の東京都（特別区の区域）における物価水準により算定した工
事原価に相当する費用に基づいて，その費用の１円を１点として表
しているものである。
（中略）
　　６　再建築費評点数
再建築費評点数は，各部分別の標準評点数に当該部分の補正係
数を乗じて得た数値に，その計算単位の数値を乗じて求めた各部分
別の再建築費評点数を合計して求めるものとする。
（中略）
五損耗の状況による減点補正率の算出方法
非木造家屋の損耗の状況による減点補正率は，経過年数に応ずる減
点補正率によるものとする。ただし，天災，火災その他の事由により当該
非木造家屋の状況からみて経過年数に応ずる減点補正率によることが
適当でないと認められる場合においては，損耗の程度に応ずる減点補
正率によるものとする。
非木造家屋の損耗の状況による減点補正率は，次の「損耗の状況に
よる減点補正率の算出要領」によつて算出するものとする。
〔損耗の状況による減点補正率の算出要領〕
１　経過年数に応ずる減点補正率
(1)　経過年数に応ずる減点補正率（略）は，通常の維持管理を行うも
のとした場合において，その年数の経過に応じて通常生ずる減価を
基礎として定めたものであつて，非木造家屋の構造区分に従い，
「非木造家屋経年減点補正率基準表」（別表第１３）に示されている
当該非木造家屋の経年減点補正率によつて求めるものとする。
（中略）
　　　　　　２　損耗の程度に応ずる減点補正率
(1)　損耗の程度に応ずる減点補正率（略）は，部分別損耗減点補正率
基準表によつて各部分別に求めた損耗残価率に，当該非木造家屋
について非木造家屋経年減点補正率基準表によつて求めた経年
減点補正率を乗じて各部分別に求めるものとする。損耗残価率は，
各部分別の損耗の現況を通常の維持管理を行うものとした場合に
おいて，その年数の経過に応じて通常生ずる損耗の状態に修復す
るものとした場合に要する費用を基礎として定めたものであり，当該
非木造家屋の各部分別の損耗の程度に応じ，部分別損耗減点補
正率基準表により求めるものとする。
（中略）
　　　　　　　(2)　損耗減点補正率は，非木造家屋の各部分別ごとに，当該部分別を通じ
た損耗の状況に応じて一の損耗減点補正率を求めるものとする。
六　需給事情による減点補正率の算出方法
需給事情による減点補正率は，建築様式が著しく旧式となつている非木造家
屋，所在地域の状況によりその価額が減少すると認められる非木造家
屋等について，その減少する価額の範囲において求めるものとする。
第４節　経過措置
一　固定資産税に係る平成１５年度における在来分の家屋の評価に係る
再建築費評点補正率は，次のとおりとする。
（中略）
２　第３節四に定める再建築費評点補正率（非木造家屋）０．９６
二　固定資産税に係る平成１５年度から平成１７年度までの各年度におけ
る家屋の評価に限り，評点１点当たりの価額は，第１節三にかかわらず，
１円に１に定める「物価水準による補正率」と２に定める「設計管理費等
による補正率」とを相乗した率を乗じて得た額（小数点以下２位未満は，
切り捨てるものとする。）を基礎として市町村長が定めるものとする。
１　物価水準による補正率
（中略）
(2)　非木造家屋
全市町村を通じて１．００とする。
（中略）
別表第１３　非木造家屋経年減点補正率基準表
（「４　百貨店，ホテル，劇場及び娯楽場用建物」は別表のとおりであるが，そ
の余は省略する。）
(4)　半田市長による本件登録価格の算定方法
ア　半田市長は，平成２年９月１９日，本件建物の評価額算定のための調査を実
施し，本件建物について，以下のとおり，単位面積当たり部分別の再建築費
評点数を付設し，これを合計した単位面積（平方メートル）当たりの再建築費
評点数を１０万４１３３点とし，これに延床面積５万２５２０．４５平方メートルを
乗じ，さらに，経年減点補正率０．９８，評点１点当たりの価額１．１円をそれぞ
れ乗じて，平成３年度の評価額を５８億９５７０万２７５５円と算定した（乙１）。
主体構造部　４万８５２４点
基礎　　　　　　５８２３点
外周壁骨組　　　２０３２点
間仕切骨組　　　２２９４点
外部仕上　　　　１０６１点
内部仕上　　　　２７９７点
床仕上　　　　　６６６４点
天井仕上　　　　４８５７点
屋根仕上　　　　１９９０点
建具　　　　　　５３４９点
建築設備　　１万３８９２点
仮設工事　　　　６０００点
その他工事　　　２８５０点
イ半田市長は，本件建物について，平成１２年評価替えまでは，平成１４年７月
９日付け総務省告示第４０９号による改正前の固定資産評価基準に基づき，
乗率比準方式（評価替えの際に各市町村ごとに在来分の家屋を構造，用途，
規模などの別に区分し，それぞれの分野ごとに標準とすべき在来分の家屋を
標準家屋として定め，新旧再建築費評点数の変動割合を求め，これを基礎と
した乗率による時点修正を行う方法）に従って，各市町村ごとに在来分の家屋
を構造，用途，規模などの別に区分し，それぞれの区分ごとに標準とすべき
在来分の家屋を標準家屋として定め，これについての１平方メートル当たりの
評点数の上昇率（乗率）を求めることにより，時点修正を行った。
具体的には，平成３年度の単位面積当たりの再建築費評点数１０万４１３３
点に再建築費評点補正率（平成６年度１．１６，平成９年度０．９３，平成１２年
度０．９７）を順次乗じた上で，経年減点補正率（平成６年度０．９０８６，平成９
年度０．８４００，平成１２年度０．７７１４）を乗じ（なお，平成６年度において
は，経年減点補正率が見直されたため，自治大臣が別に定める特別補正率
として３パーセントの減価措置がなされている。），さらに床面積（５万２５２０．
４５平方メートル）及び評点１点当たりの価額（１．１円）を乗じて，それぞれの
年度の評価額（平成６年度５７億１８８３万１６７２円，平成９年度５４億５１６３
万９０９６円，平成１２年度４８億５６１９万０９１８円）を算出した。
そして，平成１４年度においては，損耗減点補正率を適用して評価額を４５
億３２６７万５９５６円に減額した。
さらに，平成１５年度においては，本件建物が改装され，営業が再開された
ため，損耗減点補正率を適用せず，平成１２年度の単位面積当たりの再建築
費評点数１０万８９６７点に，上記改正後の本件評価基準に基づく再建築費評
点補正率（非木造住宅）０．９６を乗じて同再建築費評点数を１０万４６０８点と
し，これに床面積（前同），経年減点補正率０．７０２９，評点１点当たりの価額
１．１円を順次乗じて平成１５年度の評価額４２億４７９５万１６５７円を算出した
（甲１の２，乙２ないし６）。
(5)　原告提出に係る本件建物の鑑定評価額
ア　不動産鑑定士Ａによる鑑定（以下「Ａ鑑定」という。）の概要（甲６）
(ア)　原価法による試算
新築工事費５９億６４７８万１０００円に，平成７年度基準の建設工事費デ
フレーターによる時点修正率９６．８／９７．２を乗じて，評価時点（平成１５
年１月１日）の再調達原価を５９億４０２３万４０００円（躯体部分４０億９４５５
万９０００円，附帯部分１８億４５６７万５０００円）と求め，ここから，経済的残
存耐用年数（躯体部分２７年，附帯部分７年）に基づく経年（１３年）減価と観
察減価（機能的要因等による影響をマイナス４５パーセントと評価）を合わ
せた減価額５２億０３５０万円（減価率約８７．６パーセント。うち躯体部分の
減価率は７７．５パーセントであるが，附帯部分のそれは，１１０パーセントと
され，その価値はマイナスとなっている。）を控除した７億３６７３万４０００円
と算出した。
(イ)　収益還元法による試算
平成１５年１月現在における実際の総収入額１億９８１０万７９９９円（家
賃収入１億８５０５万５８４０円，敷金運用益（年５パーセントとして）２６３万２
５２５円及び建設協力金の運用益１０４１万９６３４円の合計額），総費用１億
２１１８万６７４３円（修繕費（総収入の５パーセント）９９０万５４００円，維持
管理費（共益費収入と支出の差額）１５０万円，公租公課８２０６万３６２９円
（土地９８４万８４５２円，建物７２２１万５１７７円），損害保険料５２６万８４８
０円，空室等による損失相当額（総収入の１２分の１）１６５０万９０００円及
び建物等の取壊し費用の積立金５９４万０２３４円（評価時点における再調
達原価の１０００分の１）の合計額），純収益７６９２万１２５６円を前提とし，
土地価格１１億４５２０万円，本件建物価格７億３６７３万４０００円として，土
地還元利回り５パーセント，建物還元利回り７パーセントを当てはめて，本
件建物の収益価格を１億８４８０万円と算出した。
他方，空室が全て賃貸されていると仮定し，これについて堅めな賃料及
び賃貸条件を査定して，同様に収益価格を算出すると６億２６８０万円とな
る。
その上で，前者を１，後者を２の割合で加重平均した標準的収益価格を
４億７９５０万円と算出した。
(ウ)　鑑定評価額の決定
(ア)と(イ)とを比較し，規範性に優れる(イ)をもって鑑定評価額とした。
イ　不動産鑑定士Ｂによる鑑定（以下「Ｂ鑑定」という。）の概要（甲２）
(ア)　積算価格
Ａ鑑定と同様，評価時点（平成１５年１月１日）の再調達原価を５９億４０２
３万４０００円（躯体部分４０億９４５５万９０００円，附帯部分１８億４５６７万５
０００円）と求めた上，経済的残存耐用年数（躯体部分２６年，附帯部分７
年）に基づく経年（１３年）減価後の価格を定額法で求めると３３億７５６９万
２０００円となり，他方，観察減価法による減価率７９パーセント（大規模建
物による減価率２０パーセント，４年半の未使用による減価率１５パーセン
ト，高額物件による減価率２５パーセント，最有効使用からの乖離による減
価率１０パーセント，改装による増加率６パーセント，他のショッピング店舗
による売上減による減価率１５パーセントの合計）を考慮した積算価格を７
億０８９０万円（土地価格１５億４９５０万円を合わせた積算価格は２２億５８
４０万円）と算出した。
(イ)　収益価格
Ａ鑑定とほぼ同様の手法を用いているが，建設協力金返済月額５６２万
８３００円を収入から控除して標準的総収入を１億６４９０万４９６５円とし，他
方，修繕費を総収入の５パーセント，維持管理費を年間収入の３パーセン
ト，損害保険料を再調達原価の０．１５パーセント，空室等による損失相当
額を総収入の１割とするなどした結果，総費用を１億２３５０万４８６０円と
し，純収益を４１４０万０１０５円とした。その上で，土地の還元利回り５パー
セント，建物の還元利回り８パーセントを当てはめて，標準的収入による収
益価格（ただし，土地と本件建物を加えた価格）を６億９７００万円と算出し
た。
また，現況の総収入１億３７２９万０７６５円に基づき，現況収入による収
益価格を３億２４００万円と算出し，前者を３，後者を１の割合で加重平均し
て，収益価格（前同）を６億０４３０万円と算出した。
(ウ)　鑑定評価額
(イ)の価格は，土地価格を控除するとマイナスとなるので，(ア)の積算価
格７億０８９０万円をもって鑑定評価額とした。
　２　本件における争点
(1)　本件建物の適正な時価を算出するに当たり，収益還元法を適用すべき特段の
事情があるか。
(2)　地方税法３４１条３号の「家屋」（建物）には，電気設備，衛生設備，防災設備
等の建築設備及び建具を含むか。
(3)　本件における固定資産評価の基準時及び評点補正率について合理性が認め
られるか。
(4)　その他の補正において，収益力等を考慮すべき特段の事情があるか。
　３　争点に関する当事者の主張
(1)　争点(1)（本件建物の適正な時価を算出するに当たり，収益還元法を適用すべ
き特段の事情があるか）について
ア　原告
(ア)　地方税法３４１条５号の「価格」とは「適正な時価をいう」とされているとこ
ろ，これは名目的なものではなく，一般経済社会において客観的な交換価
値として把握し得る価額でなければならない。したがって，本件評価基準は
課税処分の基礎となる「適正な時価」を求めるための手法にすぎず，それ
が地方税法により市町村長を拘束することがあるとしても，それ以上に拘
束力を持ち得ず，評価基準に準拠した価額が個別の特殊事情を考慮した
適正な時価を超える場合には違法である。
(イ)本件評価基準が採用している再建築価格法（再建築評点法，再建築費
基準法）は，非木造家屋については，構造用途別に１３種類に区分し，その
区分別に屋根，基礎，外壁，内壁等の２５の部分ごとに再建築評点数を定
めるものであるが，その評点数の合理性，算出根拠は明らかにされていな
い。また，建築設備や建具の耐用年数についても家屋本体と同じ３５年とい
う期間が適用され，残存価格を２０パーセントと設定するなど，実際の耐用
年数の実態から大きくかけ離れている。さらに，再建築評点補正率や経年
減点補正率の根拠も不明であり，いわばお手盛りの評価と異なることがな
いので，合理性を有していない。
(ウ)　そもそも，固定資産税の性格については，その担税力を所有という観点
から見るか，あるいは収益という観点から見るか，その双方かという議論が
あるが，収益に関しては，所得税，法人税等において不動産所得として捕
捉されるのであるから，純粋に収益だけに着目することは収益に対する二
重の課税となり，課税の根拠を失わせかねない。しかし，固定資産税の性
格が財産税であるとしても，自由経済社会において，「価格」は，経済的見
地から決定されるものであるから，当該固定資産の収益力が無関係である
とはいえない。
この点，土地については，その評価の際に，形状，面積，立地条件，用
途制限，交通の利便性，水道ガス等の設備の利便性等が考慮されている
から，土地の収益力が内在的理由としてその時価に影響し，また，取引事
例における時価が意識されていることは明らかである。
ところが，建物についての評価基準は，再建築価格法を厳然として採用
しているため，それによってなされた評価は，取引予想価格と大きな違いが
生ずる。このような評価方法は，例えば，平均的な住宅であれば大きな差を
生じないかもしれないが，本件建物のような商業施設については大きな差
が生じ得る。そもそも，時価は，社会的取引において形成されるものである
から，商業施設の評価はその収益力，資本効率，運用益から形成されるの
は自明である。いかに高額の建築費をかけた商業施設であってもそこから
生じる収益すなわち賃料収入が一定限度に止まるのであれば，その運用
率から取引価格が決定されることになる。
したがって，再建築価格法はすべての建物について通用し得る基準とは
なり得ず，商業施設においては，収益還元方式が適切である。
(エ)　最高裁判所平成１５年７月１８日第二小法廷判決・集民２１０号２８３頁
（以下「最高裁平成１５年７月１８日判決」という。）は，「固定資産評価基準
が定める評価の方法によっては再建築費を適切に算定することができない
特別の事情……の存しない限り」，これによる評価額が適切な時価である
と推認するのが相当と判示しているところ，本件建物については，上記の特
別の事情がある。すなわち，
ａ　本件建物は，もともと倒産したヤオハンが独自のコンセプトに基づき，か
つ，同社が単独で本件建物の全体を利用することを目的として建築した
ものであり，その形状はドーム方式という極めて特殊なものであって，利
用効率よりもデザインを重視している。その施設，設備も贅沢ともいえる
ものであって，一定の商業コンセプトの下で利用されなければ，その効用
を発揮することができない形状である。現に，原告は，ヤオハンが撤退し
た後，新たな利用者を捜したが，１社で全体を借り受ける者は現れず，小
規模な区画ごとに分けて賃貸せざるを得ないものであった。このように，
本件建物は，その形状から汎用性のない特殊なものであり，特別な事情
に当たる。
ｂ　しかも，平成２年ないし平成３年をピークとする経済状況は，その後大き
く落ち込み，未だ回復を見ない状況にあって，個人消費は伸び悩んでい
ることから，流通業界においては大手の倒産を含め，深刻な状況にあ
る。さらにデフレ現象によって商品価格の破壊が進んだため，流通業界
の利益率の低下を来し，賃借料相場の低下につながっている。本件建物
は，ショッピングセンターを主たる利用目的とする商業施設であるため，
このような経済状況の影響を正面から受けている。仮に，現時点で同規
模のショッピングセンターが建築されるのであれば，費用効率の観点か
ら，建築費の安い建物が考えられるところであり，本件建物のような建物
を建築することはあり得ない。このような経済状況の大幅な変化は，評価
に当たって特別な事情に当たる。
ｃ固定資産税は，本来課税客体である家屋等の所有を継続しながら納税
することが予定されている税目であり，固定資産税の負担故に当該物件
の保有が不可能となるときは，税の趣旨から見て本末転倒の結果となる
ところ，本件建物においては，本件登録価格を前提とする固定資産税を
納税すれば，原告において保有が不可能になるという事情が存する。
(オ)　しかるところ，Ｂ鑑定によれば，収益還元法を適用して算出すると，現況
収入による収益価格（ただし，土地及び本件建物を一体とみたもの）は３億
２４００万円であり，標準的収益を仮定したとしても，６億９７００万円にしか
ならず，本件建物の存在がかえって収益力を低下させている状況にあるの
で，最終的に積算価格７億０８９０万円をもって適正な価格としている。本件
登録価格はこれを超えているから，原告による審査申出を棄却した本件決
定のうち，少なくとも，原告主張額を超える部分は違法である。
イ　被告
　原告の主張は争う。
(ア)　建物についての固定資産税は，建物の有する価格に着目して課税され
ており，本件評価基準は，個別の事情による偏差を取り除き，家屋の資産
価値を客観的に把握すべく再建築価格法を採用しているところ，最高裁平
成１５年７月１８日判決は，固定資産評価基準が定める評価の方法によっ
ては価格を適切に算定することができないなどの特別の事情がなければ，
同基準に従って決定された家屋の価格評価は適法である旨判示している。
(イ)　本件建物は，テナントビルとして十分汎用性のあるものであり，実際に，
原告の自認している事実を前提としても９割近くの面積が利用されており，
上記の特別事情は存しない。
したがって，本件評価基準の示す再建築価格法を適用して算出された本
件登録価格は適正なものである。
(2)　争点(2)（地方税法３４１条３号の「家屋」（建物）には，電気設備，衛生設備，防
災設備等の建築設備及び建具を含むか）について
ア　被告
建物は，その本体部分だけでは建物としての機能を十分に発揮することは
できず，建物と構造及び機能の点において一体となって建物の効用を発揮さ
せる性質を有する附帯設備は，建物の一部として取り扱うのが相当である。し
たがって，建具及び建築設備についても建物の一部として取り扱われる。この
ことは，裁判例によっても是認されている。
イ原告
被告の主張は争う。
地方税法は，評価の対象である「家屋」の意義・範囲を明確に定めていない
にもかかわらず，本件評価基準は，家屋本体のほか，「家屋に取り付けられ，
家屋と構造上一体となって，家屋の効用を高めるものについては，家屋に含
めて評価する」としており（第２章第１節七），これでは家屋所有者が設置した
ほとんど全ての造作が含まれることになりかねない。
しかし，「構造上一体」の具体的基準は明らかではないから，家屋と一体と
されるか否かによって，大きな差異が生ずる。すなわち，家屋の評価において
は，経年減点補正率が用いられ，耐用年数は３５年，残存率は２０パーセント
とされているから，経年による減価は極めて緩慢であるのに対し，家屋とは別
個の償却資産とされれば，取得価格及び耐用年数等は税務会計における取
扱いに従う結果，例えば，給排水，衛生及びガス設備の耐用年数は１５年，残
存率は５パーセントとされて，大きな差異が生ずる。
そもそも，建築設備や建具の耐用年数について家屋本体と同じ３５年という
耐用年数を適用し，残存価格を２０パーセントと設定するのは，実態から大き
くかけ離れており，合理性がない。しかも，同じ建築設備等でありながら，家屋
と建築設備等で所有者が異なり，かつ建築設備が家屋の一部となって独立性
を失っている場合には，納税者に選択の余地が残されており，償却資産として
課税されることも可能である。
そうすると，「構造上一体」の具体的基準が明確ではないにもかかわらず，
同じ固定資産について，評価に大きな差異が生ずるのは税の公平性を害し，
合理性がない。
　　(3)　争点(3)（本件における固定資産評価の基準時及び評点補正率について合理性
が認められるか）について
　　　ア被告
(ア)　市町村によって行われる賦課期日における新・増築家屋の評価につい
ては，評価対象が膨大な数に上ることから，平成１４年中に再建築費評点
基準表が告示される必要があり，また，総務省における再建築費評点基準
表の作成に当たっては膨大かつ詳細な作業のために相当な期間を要する
ことから，標準評点数の積算は，最短でも基準年度の賦課期日の２年前の
物価水準に基づいて行われざるを得ない。
(イ)　そして，再建築費には，資材費，労務費及び建設工事に直接必要とされ
る諸経費等を内容とする直接工事費（工事原価）と一般管理費，利潤，設
計管理費等を内容とする間接工事費が含まれているところ，非木造家屋の
評価においては，間接工事費を算定するものとして，設計管理費等による
補正率１．１０が設けられており，間接工事費の直接工事費に対する割合
は１０パーセントとされている。しかしながら，実際の建築工事における間接
工事費の直接工事費に対する標準的な割合を，公共資料として唯一示さ
れている基準等に基づいて算定すると２５パーセント程度であることから，
本件評価基準における間接工事費の割合は，実際の工事における割合よ
り１５パーセントほど低率に設定されている。
このように，評価基準による評価は，堅めに評価する仕組みとなっている
ことから，平成１３年１月現在における物価水準を基準に作成された平成１
５年度の評価基準により平成１５年１月１日（賦課期日）現在における建物
の評価をすることは，その間における建築費の下落を勘案しても合理性が
ある。
(ウ)　そして，上記のとおり，再建築費評点数の基礎となるのは，資材費，労
務費及び建築工事に直接必要とされる諸経費等の工事原価に相当する費
用であるところ，このような費用の動向について示されている指標として広く
一般に使用されているものとしては「標準建築費指数」（建設工業経営研究
会），「建設工事費デフレーター」（国土交通省）及び「建設物価・建築費指
数」（建設物価調査会）がある。これらの指数は，ラスパイレス型の理論的
指数であって，多数の建物種類の価格変動を毎月計測発表している我が
国の代表的な建築費指数である。
しかるところ，これらの指数を用いて，平成１０年１月から平成１３年１月
まで３年間の非木造家屋に係る建築費の動向を把握し，その変動に基づい
て算定した再建築費評点補正率の０．９６は合理性がある。
　　　イ原告
　被告の主張は争う。
(ア)　本件建物についての評価基準日（賦課期日）は，平成１５年１月１日であ
るが，本件建物の評点計算においては，２年前の平成１３年１月当時の東
京都における物価水準が基準にされている。しかし，現在の経済情勢にお
いて，その２年間の時差を考慮しない本件登録価格は，適正な時価といえ
ない。
少なくとも，本件決定で用いられた再建築費評点補正率０．９６は，平成
１３年度の賦課期日に用いられるものであり，これを平成１５年度の評価に
用いることは不合理である。
(イ)　また，この評点補正率は，結果的に２年前の東京都しかもその中心部で
ある特別区の区域における物価変動率をいうものであるが，評点１点当た
りの価額算定における物価水準による補正を，非木造家屋については全
国一律に１．００と定めて地域格差を考慮しておらず，適正とはいえない。
しかも，各市町村の標準家屋に用いられる一般的な乗数比準方式は，
平均値を使って一律評価替えが行われるため，部分別の損耗や陳腐化が
考慮されず，構造様式等の特殊な家屋のように特別な事情がある場合に
は，適正な評価替えとならない。
(ウ)　本来，建築費は，地域，建物の態様，工期，発注者等により，一概にこ
れを定めることが困難なものであり，このような変動性の高い数値を用いな
ければならないところに，そもそも評点方式の限界がある。このことは，本
件建物につき，平成６年度の評価替えにおいては，自治大臣が別途定めた
３パーセントの特別補正率を適用しなければ，評価額は経年減点補正率を
加味した後もなお建築時の評価を上回る結果となり，一般常識にも反して
いることからも裏付けられる。
また，補正率を乗じて数値を求めることは，課税側の恣意的な評価を許
すことになり，租税法律主義の根幹に関わる問題である。
　　(4)　争点(4)（その他の補正において，収益力等を考慮すべき特段の事情があるか）
について
ア　原告
(ア)経年減点補正について
経年減点補正率は，年数の経過による資産の損耗の状況を乗率で表そ
うとするものであるが，この数値についても合理的根拠が薄弱であり，恣意
的評価のおそれがあるところ，本件登録価格についても，１２年間の経過で
建物の評価を２８パーセント減価したにすぎず，年平均２．３パーセントの減
価にすぎないから，社会的実在としての建物評価としてはあまりにゆるやか
な減価というほかない。
本件建物については，前記(1)ア(エ)のとおり，特別の事情があるため，
基本的な価額を再調達原価に求めつつ，収益力や経済的要因を考慮し
て，適正な時価を算定すべきところ，この見地からすると，建物本体につい
ての耐用年数を３９年，付帯設備についてのそれを２０年とし（一部改修の
ため），その残存率をゼロとすべきであり，さらに，経年の減価を定額法によ
って行うべきである。
(イ)需給事情による補正（観察減価法による減点補正）について
前記のとおり，商業施設の場合には需給事情が建物の価格に大きな影
響を与え，さらには建築費そのものに影響を与えることは自明である。この
ような減価は，具体的な経済的環境的要因を考慮したものであるが，同様
の趣旨の減価は，本件評価基準にも存在する。それは，「需給事情による
減点補正」であるが，この補正は，本件では行われていないばかりか，行わ
れた例はほとんどないようである。この事実こそが，本件決定が，個別的要
因（収益力の要因を含む。）について一顧だにすることなく行われていること
の明白な証左であり，適正な時価を求めようとしていないことの現れであ
る。
本件建物については，特にその影響が大きいため，そのような経済的要
素を考慮するために，観察減価法を取り入れ，Ｂ鑑定が示すとおり，全体で
７９パーセントの減価を行うことが相当である。すなわち，
ａ　大規模建物による減価
本件建物は，延床面積約５万２５００平方メートルを有する建物であ
り，その構造も中央部にドームを持つという特殊な形状であるため，総合
的な利用意図なくしては有効な利用を図り得ないものである。また，通路
その他の部分が占める割合は４４．９パーセントに達しているところ，この
面積分については賃料を収受できず，一方で管理維持費の増大を招い
ている。また，このような特殊な形状と面積を有するため，これを使用し
得るテナントには大きな制限がある。これらの理由から，建物評価につい
ては２０パーセントの減価が相当である。
ｂ　４年半不使用による減価
ヤオハンが撤退した後，営業が再開されるまでの４年半の間使用され
なかったことにより，本件建物の内部は荒れ放題となっていた。このよう
な管理不能の状態の継続による減価を１５パーセントと評価するのが相
当である。
ｃ　高額物件による市場性の欠如による減価
一般の不動産市場での価格形成に当たっては，利回り（収益）が投資
額（価格）の８パーセント以上でないと購入誘因とはならないが，本件建
物にそのような利回りを期待することは不可能であるので，市場性は大
きく低下する。この減価率は２５パーセントが相当である。
ｄ最有効利用からの乖離に基づく減価
本件建物に付属する駐車場は，７４９台分しか存在しない。しかし，近
隣の大規模店舗であるアピタ阿久比店（床面積は本件建物とほぼ同程
度の５万７６００平方メートル）においては２５００台分の駐車場が設置さ
れており，同じく近隣のイオン東浦ショッピングセンター（床面積１０万１７
００平方メートル）においては３０００台分の駐車場が用意されている。さ
らに，上記各商業施設には，誘引施設として映画館が設けられている。
このような利用についての環境面から見ると，本件建物については最有
効利用を行い得る環境が整備されているとはいえず，このための減価は
１０パーセントが相当である。
ｅ　改装による価格増
本件建物については，再開場時に大規模な改装が加えられた。改装
費は建築費の７パーセント相当であったが，取壊費用，現行利用分を考
慮して，これによる増価を６パーセントと判断できる。
ｆ　イオン東浦ショッピングセンター及びアピタ阿久比店による売上低下を原
因とする減価
イオン東浦ショッピングセンターは平成１３年７月，アピタ阿久比店は
平成１０年１０月にそれぞれ開店した商業施設であるが，いずれも本件
建物の所在地の近隣にあって，商圏が重なり合っている上，上記のとお
り，両施設には顧客誘引施設が設置されており，本件建物における売上
げに与える影響は大きい。これによる減価は１５パーセントが相当であ
る。
イ　被告
原告の主張は争う。
(ア)　経年減点補正について
本件評価基準における経年減点補正率基準表に定められた経過年数
は，通常考えられる維持管理が行われる状態において家屋として効用を発
揮し得る最低限に達するまでの年数である。また，減価率は，通常考えら
れる維持管理が行われる状態において，家屋の効用を発揮し得る最低限
の状態を想定した場合，経過年数による損耗度合いから見て家屋としての
残価は２０パーセント程度が限度と判断されている。
この経年減点補正率基準表は，社団法人日本建築学会の専門的な知
見による調査報告に基づいて作成された適正なものであり，したがって，本
件建物（骨格材の肉厚が４ミリメートルを超える鉄骨造りで経過年数１３年）
の経年減点補正率を０．７０２９としたことは合理的である。
(イ)需給事情による減点補正について
ａ　この補正率は，建築様式が著しく旧式となっている非木造家屋，所在地
域の状況によりその価額が減少すると認められる非木造家屋等につい
て，その減少する価額の範囲において求めるものであり，具体的には，
以下のような家屋について適用するものである。
①　草葺の家屋，旧式の煉瓦造りの家屋その他間取り，通風，採光，設
備の施工等の状況からみて最近の建築様式又は生活様式に適応し
ない家屋で，その価額が減少すると認められるもの
②　不良住宅地域，低湿地域，環境不良地域その他当該地域の事情に
より当該地域に所在する家屋の価額が減少すると認められる地域に
所在する家屋
③　交通の便否，人口密度，宅地価格の状況等を総合的に考慮した場
合において，当該地域に所在する家屋の価額が減少すると認められ
る地域に所在する家屋
ｂ　これを本件建物について検討すると，以下のとおりであり，需給事情に
よる減点補正率を適用することはできない。
①　本件建物は，中央部に大型ドーム（内部は吹抜け）を持つ商業施設
であり，建築技術や建築資材，デザイン等において，最近の建築様式
に適用しない建物とはいえない。
②　本件建物の所在地域は，古くからの住宅街であり，不良住宅地域，
低湿地域ではない。また，現在は公害や騒音の影響を受ける環境不
良地域でもない。
③　本件建物は，ＪＲ武豊線「乙川」駅から約４８０メートル（道路距離），
徒歩約６分に所在し，敷地西側は県道碧南半田常滑線，北東側は市
道一色祢宜線に接しており，交通機関，道路事情は良好である。半田
市の人口についても，平成１４年１月１日現在１１万１７７９人，平成１５
年１月１日現在１１万２４４２人，平成１６年１月１日現在１１万２８９２人
と増加傾向にある。また，本件建物の敷地の評価額は，下落傾向にあ
るが，半田市内の類似土地と同様の下落率となっており，著しい下落
格差は存在しない。
ｃ原告は，建物再調達価格を基礎としつつ，これを定額法及び観察原価法
を用いることによって，個別具体的な事情を大幅に加味して減額を行う
べき旨主張するが，このような評価は，流通過程における評価であれば
格別，個別の事情による偏差を排除して資産の価値を把握しようとする
固定資産税の趣旨を没却する。したがって，このような個別事情は，特
別事情には当たらない。なお，本件建物についての不使用期間が存在し
た点については，平成１４年度に損耗減点補正率を適用し，一定の減額
を行ったが，平成１５年度は，本件建物が改修されたことにより，それを
適用していない。
第３　当裁判所の判断
１争点(1)（収益還元法を適用すべき特段の事情の有無）について
(1)　固定資産税は，固定資産（土地，家屋，償却資産）を課税客体とする税であ
り，固定資産の所有者に対して（地方税法３４３条１項），その価格を課税標準と
して課するものである（同法３４９条，３４９条の２）から，その性質は，資産の価
値に着目し，その所有という事実に担税力を認めて課する財産税であって，個々
の固定資産の収益性の有無にかかわらず，課せられるものである（最高裁判所
昭和４７年１月２５日第三小法廷判決・民集２６巻１号１頁，同裁判所昭和５９年１
２月７日第二小法廷判決・民集３８巻１２号１２８７頁，同裁判所平成１５年６月２
６日第一小法廷判決・民集５７巻６号７２３頁参照）。
ところで，地方税法３４９条１項は，基準年度の固定資産税の課税標準につい
て，当該固定資産の基準年度に係る賦課期日における価格で土地又は家屋に
ついての課税台帳（又は補充課税台帳）に登録されたものとすると定め，さらに，
同法３４１条５号は，そこでいう価格は適正な時価をいうと規定する。そうすると，
家屋における「適正な時価」とは，正常な条件の下に成立する当該家屋の客観
的な再取得原価をいうものと解される。
この点につき，同法４０３条は，市町村長は，原則として同法３８８条１項の固
定資産評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならないと定めてい
るところ，同項は，総務大臣は固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方
法及び手続を定め，これを告示しなければならないことを規定し，さらに，同条
は，総務大臣が固定資産評価基準を定めるに当たっては，地方財政審議会の
意見を聴かねばならないこと（２項），総務大臣は，市町村長に対し，市町村の固
定資産評価員が固定資産の評価をするために必要な評価の手引その他の資料
を作成したり，市町村長から助言を求められたときはこれを与えるなどの技術的
援助を与えなければならないこと（４項）などを規定している。その趣旨は，全国
一律の統一的な評価基準による評価によって，各市町村全体の評価の均衡を
図り，評価に関与する者の個人差に基づく評価の不均衡を解消することにあると
解される。
そして，同法３８８条１項に基づいて定められた本件評価基準は，前記前提事
実(3)記載のとおり，家屋の評価につき，木造家屋及び木造家屋以外の区分に
従い，各個の家屋について評点数を付設し，当該評点数を評点１点当たりの価
格に乗じて各個の家屋の価額を求める方法によるものとし，各個の家屋の評点
数は，適用すべき家屋評点基準表に基づいて算出された当該家屋の再建築費
評点数を基礎とし，これに当該家屋の損耗の状況による減点等を行って付設す
るなど，再建築価格法による評価方法を定めている。そして，家屋評点基準表
や各種減点補正率等は，専門家の団体である社団法人日本建築学会による実
態調査・報告等を踏まえて設定されていることから，これらの基礎資料について
も，信頼性を認めることができる。
(2)　再建築価格法は，評価の対象となった家屋と全く同一のものを，評価時点にそ
の場所に建築するものとした場合に必要とされる（再）建築費を求めた上，当該
家屋の時の経過によって生ずる損耗の状況による減価等をして評価時点の現
状に適合するよう調整するものであるところ，家屋の評価方法には，このような
方法以外に，取得原価を基準として評価する方法，賃料等の収益を基準として
評価する方法，売買実例価格を基準として評価する方法などが考えられる。
しかしながら，これらの評価方法の出発点となる現実の取得原価，実際の賃
料，売買実例価格などは，当事者の思惑やその時点における経済力などの主
観的事情，個別的事情による影響を受けやすく，偏差の発生を免れ難いという
難点が存在するのに対し，再建築価格法は，その具体的算定方式が比較的簡
明である上，家屋の資産としての客観的価格を算出するものとして基本的・普遍
的なものと考えられるから，上記のような偏差を生ずることはなく，より客観性を
有する評価を可能ならしめると解される。そうすると，家屋の価格の評価方法と
しての再建築価格法は，財産税としての性格を有する固定資産税の課税標準
の算出方法に最もふさわしいものであり，かつこのような手法を採用することに
よって，正常な条件の下における取引価格を基礎とした土地の評価と共通の基
盤を見出すことができるというべきである。
したがって，家屋の価格の評価につき，再建築価格法を内容とする本件評価
基準は，一般的な合理性を有しているというべきであるから，評価基準が定める
評価の方法によっては再建築費を適切に算定できない特別の事情又は評価基
準が定める減点補正を超える減価を要する特別の事情がない限り，評価基準に
従って計算した登録価格は適正な時価であると推認すべきである（最高裁平成
１５年７月１８判決参照）。
(3)　この点について，原告は，①本件評価基準の定める再建築評点数や，各種の
補正率の根拠が不明であること，②商業施設の評価はその収益力，資本効率，
運用益から形成されることから，収益還元法を適用すべきであり，特に本件建物
については，ⅰその保有の経緯及び形状（デザインを重視したドーム方式）にお
いて特異であって，一般的な交換価値の把握は著しく困難であり，しかも，ⅱ本
件登録価格を前提とする固定資産税を納税すれば，原告において保有が不可
能となるという特別の事情が存在するなどと主張する。
しかしながら，①については，上記のとおり，専門的知見を有する社団法人日
本建築学会による実態調査・報告等を踏まえて家屋評点基準表や各種減点補
正率等が設定されていることに照らすと，これらの基礎資料の信頼性を疑う根拠
はないこと，②についても，家屋に対する固定資産税は，家屋の資産価値に着
目し，その所有という事実に担税力を認めて課する財産税の性格を有するとこ
ろ，法は，居住用建物と収益を目的とする商業用建物を区別していないのである
から，その評価方法は両者について妥当するものであるべきであるが，居住用
建物において標準的収益額を算出することは困難であること，収益還元法は，
その具体的利用状況によって甚だしい格差が生じ得る評価方法である上，将来
の収益力を正確に予測することは困難であること，標準的収益額によってこれを
算出するとしても，どのような使用形態が標準的かについても偏差が入り込む可
能性が大きいこと，そのため，評価担当者の主観が入り込みやすく，不公平な課
税がなされる危険性があること（現に，原告提出に係るＡ鑑定とＢ鑑定の両鑑定
において，収益還元法を適用した結果が大きく異なっていることは，前記前提事
実(6)記載のとおりである。），これらを考慮すれば，商業用建物についても本件
評価基準に従って評価すべきである。
また，原告の主張するⅰ，ⅱの事情についても，つまるところ，その後の経済
情勢の変化によって当初目論んでいた収益（賃料）の獲得が困難になったという
ものにすぎず，固定資産税の上記性質に照らせば，これらをもって再建築費を
適切に算定することができないなどの特別の事情に当たるとは考え難いから，
上記判断を覆すものとはいえない（なお，保有が困難であるかは固定資産の評
価だけで決せられるものではなく，税率によっても左右されることはいうまでもな
い。）。
よって，本件建物に対して収益還元法を適用すべき旨の原告の上記主張は
採用できない。
２　争点(2)（家屋に建築設備及び建具を含むか）について
(1)　地方税法は，固定資産税の課税客体となる家屋とは，住家，店舗，工場，倉庫
その他の建物をいう（３４１条３号）と定め，それ以上の定義規定を置いていない
ため，建築設備，建具が家屋に含まれるか否かは，法文上は一義的に明確とは
いえない。しかしながら，本件評価基準は，前提事実(3)記載のとおり，家屋の所
有者が所有する電気設備，ガス設備，給水設備，排水設備，衛生設備，冷暖房
設備，空調設備，防災設備，運搬設備，清掃設備等の建築設備で，家屋に取り
付けられ，家屋と構造上一体となって，家屋の効用を高めるものについては，家
屋に含めて評価するものとするとし（第２章第１節七），現に非木造家屋評点基
準表の部分別区分においては，(10)建具，(11)特殊設備，(12)建築設備を挙げて
いる（第２章第３節二３）。
(2)　この点について，原告は，構造上一体の具体的基準は明らかでないにもかか
わらず，①残存率及び耐用年数が家屋の場合と償却資産とで大きく異なり，②
所有の形態によって評価に大きな差異が生ずるのは税の公平性を害し，合理性
がない旨主張する。
しかしながら，機能上の観点からは，もともと家屋は，その本体部分だけでは
建物としての効用を十分に得ることができず，通常は，それぞれの目的に適した
各種設備等が付属せしめられることにより，家屋としての効果を発揮し，資産と
しての価値を高めているのであるから，これらの建築設備及び建具については，
家屋と一体なものとして評価するのが相当というべきである。また，構造上の観
点からも，家屋本体と一体であるかどうかは，個々の建築設備や建具ごとに，社
会通念上，毀損しなければ取り外せない程度に固定されているなど，分離が事
実上ないし社会経済上著しく困難な状態にあるか否かによって判断されるべき
であることは，民法の附合の規定（２４２条，２４３条）に照らしても明らかであっ
て，本件評価基準が不明確であるとはいえない。
そして，①については，このように家屋本体と機能上も構造上も一体化した建
築設備等は，別の場所に設置，利用されることが想定できず，家屋全体として維
持管理されるのが通常であるから，その残価率及び耐用年数も，原則として家
屋本体と一体のものとして評価するのが相当であり，仮に建築設備等が家屋本
体よりも早く損耗したとしても，本件評価基準においては，経年減点補正率以外
に，別途，損耗減点補正率が定められていて，調整が可能である。また，②につ
いても，建築設備等の所有の形態（建物本体への附合によりその所有権に包含
されるか，附合することなく設置者の所有にとどまるか）によって，その物に対す
る維持管理の態様や価値が異なると考えられるから，そのことによって評価上
の差異が生じたとしても何ら不当とはいえず，結局，同基準が不合理なものであ
るとの原告の主張は採用できない。
(3)そして，証拠（乙１）によると，本件決定においては，部分別建具については，鋼
製及び木製シャッター，襖，ガラス等が，部分別建築設備については，電気設備
として動力配線，電灯，コンセント及び配線が，衛生設備としては，給水設備，排
水設備，衛生器具設備，ユニットバス及びガス設備が，防災設備としては，火災
報知設備，避雷突針設備及びスプリンクラー設備が，それぞれ家屋の一部とし
て評価されているところ，これらは，いずれも，家屋と構造上及び機能上一体と
なって本件建物の効用を発揮させる性質を有していると認められるから，これら
を本件建物と一体のものとして取り扱い，その評価に当たって，部分別建具，部
分別建築設備として考慮することは何ら違法とはいえない。
　３　争点(3)（固定資産評価の基準時及び評点補正率の合理性の有無）について
(1)　地方税法３５９条は，固定資産税の賦課期日を当該年度の初日の属する年の
１月１日とする旨定めていることから，本件登録価格についての評価基準日（賦
課期日）は，平成１５年１月１日となる。そして，同法４１０条は，市町村長が，毎
年３月３１日までに固定資産の価格等を決定しなければならないと規定するが，
大量に存する固定資産の評価事務を考慮すれば，平成１４年中に総務省におい
て再建築費評点基準表が告示される必要があり，また，再建築費評点基準表の
作成に当たり，膨大かつ詳細な作業のために相当な期間を要することは容易に
推測できるから，逆算すると，標準評点数の積算は，最短でも基準年度の賦課
期日の２年前の物価水準に基づいて行われざるを得ない。これらを考慮すれ
ば，法は，賦課期日から２年前の時点における資料に基づいて再調達原価を算
定することを許容しているというべきである。
(2)　もっとも，同法３４９条１項の文言からすれば，同項所定の固定資産税の課税
標準である固定資産の価格が，基準年度に係る賦課期日における適正な時価
を意味することは明らかであるから，上記時点における資料に基づいて算出され
た価格が賦課決定期日における適正な時価を超える場合には，その部分は違
法といわざるを得ない（前掲最高裁判所平成１５年６月２６日判決参照）ところ，
原告は，本件建物の再建築費を算出する際に，２年前の平成１３年１月当時の
東京都における物価水準が基準にされており，現在の経済情勢においては，そ
の２年間の時差があることから，適正ではない旨主張する。
確かに，証拠（甲２，６）によれば，平成１３年１月１日から平成１４年１月１日ま
での名古屋圏の住宅地の地価は４．７パーセント，商業地のそれは８．１パーセ
ント，平成１４年１月１日から平成１５年１月１日までの名古屋圏の住宅地の地価
は５．９パーセント，商業地のそれは８．０パーセント，それぞれ下落していること
が認められる。
しかしながら，上記のように土地，特に商業地の時価が大幅に下落している
からといって，建物の建築費も同様の下落傾向を示すとは限らないところ，証拠
（甲１の２，２，乙２ないし８）によれば，①鉄骨造りの事務所，店舗又は百貨店を
用途とする標準家屋の再建築費を基にした標準上昇率は，昭和６３年度から平
成３年度にかけてプラス６パーセント，平成３年度から平成６年度にかけてプラス
１６パーセント，平成６年度から平成９年度にかけてマイナス７パーセント，平成９
年度から平成１２年度にかけてマイナス３パーセントであって，かなりのマイナス
傾向を示した時期があったものの，その後は鈍化していること，②平成１３年１月
現在までの３年間の鉄鋼系構造建物の標準建築費指数は０．９４７，同建設工
事費デフレーターは０．９７８，同建設物価・建築費指数は０．９４９であること，③
消費者物価指数の平成９年から平成１２年までの変動率が０．９９４であること，
④建設材料の卸売物価指数の平成１０年１月から平成１３年１月までの変動率
が０．９７１であること，⑤経済産業省が公表している商業販売統計によると，平
成１５年１月の愛知県内における百貨店，スーパー，家電及び外食等の消費関
連売上高（既存店）は，百貨店が前年同月比プラス０．６パーセントであるが，ス
ーパーはマイナス１．９パーセントであること，以上の事実が認められる。これら
によれば，建築費の下落率は地価のそれよりかなり小幅なものにとどまってお
り，平成１２年から平成１５年の間の各種指標は０．９６を上回っているものが多
いから，平成１２年１月１日時点と対比した平成１５年１月１日時点の建築費が
０．９６を下回る（下落率が大きい）と推認することはできない。
加えて，本件評価基準においては，再建築費における設計管理費等を内容と
する間接工事費の割合を直接工事費の１割として再建築費を算出しているとこ
ろ，実際の工事においては，１割を超える間接工事費が計上されることが経験則
上明らかであって，再建築費は堅実に評価されているということができるから，
仮に平成１３年１月現在における物価水準に基づいて算定した再建築費評点補
正率が賦課期日の実態よりも大きい（下落率が不足している）としても，その差を
十分に補っていると考えられる。
そうすると，本件において適用すべき再建築費評点補正率を０．９６としたこと
が不合理であるとはいえない。
(3)　次に，原告は，①再建築費評点補正率によれば，部分別の損耗や陳腐化が
考慮されず，構造様式等の特殊な家屋のように特別な事情がある場合には，適
正な評価替えとならないこと，②建築費は，地域，建物の態様，工期，発注者等
によって変動するものであって，これを基礎とする評点方式には限界があり，こ
のことは平成６年度の評価替えにおいて特別補正率が適用されたことからも明
らかであり，また，このような補正率を乗じて数値を求めることは，課税庁側の恣
意的な評価を許すことになり，租税法律主義の趣旨に反する旨主張する。
しかしながら，①については，再建築費評点補正率は，基準年度の賦課期日
において，評価の対象となった家屋と全く同一のものを，その場所に新築すると
した場合に必要とされる建築費を求めるための補正を行うものであり，その上
で，本件評価基準は，当該再建築費に時の経過によって生ずる当該家屋の損
耗の状況による減価を考慮し，さらに必要に応じて需給事情による減価等を考
慮して，当該家屋の価格を求めるものであるから，部分別の減価要因が評点補
正率において考慮されないことをもって，本件評価基準が適正さを欠くとはいえ
ない。原告の上記主張は，つまるところ，本件家屋の構造の特殊性を強調し，こ
れが再建築価格法になじまないというものであるが，これが採用できないことは
争点(1)における判断において示したとおりである。
また，②については，確かに，現実の再建築費は諸々の諸要素によって影響
を受けることは否定できないが，正常な条件の下で形成されるであろう標準的な
再建築費を算出し，これを基礎として価格を評価する評点方式の偏差は，前記
のとおり，他の収益価格を基礎とする方法や取得価格を基礎とする方法に比べ
て，より小さく，客観性に優れていると考えられるし，再建築費評点補正率は，上
記のとおり，全国的な建築原価についての調査によって得られた指数を総合し
て求められているから，課税庁による恣意的な評価を許容するものとはいえな
い。
なお，平成６年度の評価替えは，従前の標準評点数が，平成元年１月現在に
おける東京都（特別区）の建築物価水準によって積算されていたものを，平成４
年１月現在のものに改めて積算換えされたことによって生ずる不均衡を是正す
るため，在来家屋については，評価基準本則によって求めた価額が平成５年度
の家屋の価額に自治大臣が定める特別補正率を乗じた額を超えるものは，平成
５年度の家屋の価額に自治大臣が定める特別補正率を乗じることとされたもの
であり，原告の上記主張を裏付けるものとはいえない。
(4)　さらに，原告は，評点１点当たりの価額算定における物価水準による補正率
を，非木造家屋については全国一律に１．００と定めて地域格差を考慮していな
いから，本件登録価格は適正な時価といえない旨主張する。
しかしながら，半田市における再調達原価が東京都のそれを下回ることを裏
付ける証拠はなく，かえって，証拠（乙４）によれば，平成９年度の乗率を求める
ための資料においては，鉄骨造りの標準家屋についての再建築費の上昇率は
大都市のそれが半田市のそれを上回るものではないことが認められる。そうす
ると，物価水準による補正率を１．００としたからといって，地域格差を考慮しない
違法な評価方法であるとはいえない。
４　争点(4)（その他の補正において，収益力を考慮すべき特段の事情があるか。）　　
について
(1)　経年減点補正について
原告は，本件評価基準における経年減点補正が緩やかにすぎ，特殊な構造
を有する本件建物の経年減価の方法として適当でない旨主張するところ，前記
前提事実(3)，(6)記載のとおり，本件評価基準では，非木造家屋（４　百貨店，ホ
テル，劇場及び娯楽場用建物）のうち骨格材の肉厚が４ミリメートルを超える鉄
骨造の建物については，減価期間を３５年とし，それ以上の年数を有する建物
の残価率を２０パーセント（１年当たりの平均減価率は２．２８６パーセント）とした
経年減点補正率基準表を採用していること，Ａ鑑定及びＢ鑑定は，積算価格を
求めるに当たり，本件建物本体については本件評価基準より長い経済的耐用年
数を前提としつつ，残価率をゼロとした経年減価を行っている（その上で，(2)によ
る観察減価を行っている。）こと，以上の事実が認められる。
しかしながら，前記のとおり，上記の減価率は，建築の専門家から成る社団法
人日本建築学会による調査，検討を経て定められたものであると認められるか
ら，それが実態と乖離していることを疑う根拠はなく，また，原告の主張する本件
建物の特殊性を考慮しても，上記経年減点補正率基準表の適用が不適切であ
ると認めることはできない。
(2)　需給事情による補正（観察減価法による減点補正）について
次に，原告は，本件建物の規模・形状，不使用期間の存在，高額物件である
こと，最有効利用からの乖離，近隣同種施設の存在等の個別的，経済的要因を
反映すべく，需給事情（又は観察減価法）による減価をすべきである旨主張する
ので，これについて検討する。
ア　前記前提事実(1)のとおり，本件建物は，地下１階，地上５階建ての鉄骨造陸
屋根一部亜鉛メッキ鋼板葺であり，その延べ床面積が５万２５２０．４５平方メ
ートルに及ぶ大型建物であり，地下１階には，食料品と家庭用品等の売り場，
飲食店及び駐車場があり，１階には，その中央部分に５階までの吹き抜けと
なっていて上部をドーム状にした円形のセンターコートがあり，その周辺等に
服飾雑貨の店舗があり，２階には，プール，アスレチックジム，エアロビクスス
タジオとこれらの付属施設及び子供用又は紳士用等の服飾雑貨等の店舗が
あり，３階に１６７台の駐車場，４階に１８１台の駐車場，屋上に２０９台の駐車
場を設け，さらに，１階周辺に１２３台分の駐車場（合計７４９台）が設けられて
いること，附属設備として，エスカレーター４セット，エレベーター４台が設置さ
れていること，以上の事実が認められる。
また，証拠（甲２ないし７，原告代表者）によると，以下の事実も認められる。
(ア)　原告は，もともと，綿等を原料とする紡績業を営んでいたが，長期間にわ
たる繊維不況のため，採算性が悪化し，平成元年当時，経常赤字の状態
に陥っていたところ，同年秋ころ，大規模小売業を展開していたヤオハンか
ら，所有していた遊休土地上に，ショッピングセンターを出店したいとの申出
を受けた。
そこで，原告は，ヤオハンと交渉した結果，建築費用はヤオハンが保証
金名目で負担すること，建物の建築はヤオハンによる設計，施工に基づくこ
と，ヤオハンは完成した本件建物及びその敷地を月額約７０００万円（年間
８億円。ただし，３年ごとに１割ずつ増額する。）の賃料で，２０年間賃貸する
こと，保証金の返済には１１年目からの賃料増額分を充てること，以上の内
容の合意を成立させた。
(イ)　ヤオハンは，平成２年８月３１日ころに完成した本件建物全体を借り受
け，「ネクステージ半田」という名称で自営スーパーほか多数のテナントを入
居させて事業を展開し，その修繕管理費もヤオハンが負担していたが，平
成９年夏ころから，業績不振に陥り，同年末，会社更生手続開始の申立て
を行い，「ネクステージ半田」の営業を平成１０年１月末日限り停止した。
原告は，ヤオハンの大部分のテナントを譲り受けたジャスコ（イオン）に対
し，本件建物の賃貸借契約の締結を申し入れたが，本件建物がドーム型を
していることから客の動線が良くないこと，食料品売り場が地下にあること
が良くないこと，建物が贅沢すぎることなどを理由に断られ，同様の理由
で，他の流通業者との契約も成立しなかった。その間，原告は，ヤオハンか
ら受け取っていた金額を上回る賃料が見込まれた公営ギャンブルの場外
券売場として賃貸することを試みたこともあったが，地元の反対があり，議
会の承認を得られる見込みが立たなかったため，契約成立に至らなかっ
た。
その後，原告は，平成１４年５月２７日から同年９月５日ころまで，テナント
の変更に伴って１階で食料品を扱えるように改修工事を行った上，その完
了後，地下１階を株式会社大創産業，１階を株式会社バロー，２階を株式
会社ミドリ電化及び株式会社アクトスに賃貸することとし，これらを核として
店舗の再開にこぎつけた。ただし，現在でも，地下１階の６区画（５２１．１２
坪）及び３階の２区画（３１６坪）が空室となっており，合計１１．８パーセント
の面積が使用されていない。
(ウ)　半田市の西北にある知多郡阿久比町において，平成１０年１０月，アピタ
阿久比店が開店している。同店は，鉄骨造３階建延床面積約５万７６００平
方メートルの大型ショッピングセンターであり，鉄骨造１階延床面積約４００
０平方メートルのシネマ８館が併設されている。
さらに，半田市の北にある知多郡東浦町において，平成１３年７月，イオ
ン東浦ショッピングセンターが開店している。同店は，鉄骨造３階建延床面
積約１０万１７００平方メートルの規模で，スーパーイオン，トイザらス，メガ
マート，ユニクロ等を核とする超大型ショッピングセンターであり，シネマ９館
が併設されている。
(エ)　平成１６年８月における賃料収入は，合計月額約１４９４万円であり，そこ
から，改修工事に伴う建築保証金を毎月約３８４万円返済すると，共益費及
び管理費の不足額は年間３５７６万円であり，敷地を含む固定資産税及び
都市計画税の合計額約８２０８万円，改修工事請負代金の支払額年間８８
３３万円を控除すると，年間７２９７万円の赤字となっている。
イ　そこで検討するに，固定資産税の性格や，その課税標準を定めるに当たって
用いられる再建築価格法の基本的な考え方を考慮すると，需給事情による減
価とは，所有者の意図した利用目的やその時々における利用方法の巧拙と
いった主観的事情を離れ，通常の条件の下ではその価値の低減を招くことが
一般的に承認されるような客観的事情を指すと解するのが相当である。
以下，このような見地から，本件建物について，需給事情による減価がなさ
れるべきか否かについて判断する。
(ア)　規模・形状について
前記認定事実によれば，確かに，本件建物は商業施設としては大型の
部類に属するといえようが，近隣のアピタ阿久比店やイオン東浦ショッピン
グセンターと比較しても，スーパーマーケット等の商業施設として特に過大
であるとまではいえず，また，中央部にドームを有し，その部分が５階まで
吹き抜けとなっているなどの構造も，これによって利用者が開放感や豪華
な雰囲気を味わうことができるなど，好印象をもたらすと考えられるから，本
件建物の客観的な価値を高めるものではあり得ても，それを低めるものと
は認め難い。
もっとも，現状は，区画ごとに分けて賃貸しているため，本件建物の持つ
利点を十分に生かしているとはいい難いが，経済状況の変化や利用方法
いかんによっては，その利点を生かし得る可能性を否定できないことを考慮
すれば，客観的な見地からは，最近の建築様式に適応しない建物でないこ
とはもとより，その価額を減少させる事由に当たるとはいえないから，これら
を理由に減価補正をしなかったことが，違法であるとはいえない。
(イ)　不使用の事実について
前記認定事実のとおり，本件建物は，平成１０年２月から平成１４年９月
まで，店舗として利用されない状況が継続したことが認められるから，その
間は十分な管理が行われなかったと推認し得るが，その後，改修工事が実
施され，新たなテナントが入居した結果，賦課期日においては通常の状態
で使用されているのであるから，本件建物の客観的な時価が過去の一定
期間の不使用によって減価しているとは認め難い。
(ウ)　高額物件による市場性の欠如について
原告は，本件建物に８パーセントの利回りを期待することは困難である
から，市場性が大きく低下する旨主張し，Ａ鑑定及びＢ鑑定には，これに沿
う記載が存在する。
しかしながら，８パーセント（Ａ鑑定は７パーセント）というかなり高率の利
回りを期待できないことをもって減価要因とすることは，固定資産税の財産
税としての性格や，一般的妥当性を有すると考えられる再建築価格法の手
法と矛盾すると考えられるのみならず，本件建物の標準的使用をどのよう
に設定するかによって，その標準的総収入は大きく影響を受ける（最有効
利用を前提とすれば，本件建物を一体として利用することによる賃料，すな
わちヤオハンや公営ギャンブルの場外売場としての賃料収入が標準的総
収入ということにもなりかねない。）から，現状においても一概に市場性が劣
るとは判断できず，結局，本件建物の評価額を減少させる客観的事情とは
いえないから，需給事情による減点補正率を適用すべき場合に当たらな
い。
(エ)　最有効利用からの乖離について
証拠（甲２，３，６）によれば，以下の事実が認められる。
ａ　半田市は，名古屋市の略南方に伸びる知多半島の東側ほぼ中央部に
位置し，東は衣浦湾，西は常滑市，南は武豊市，北は東浦町及び阿久
比町に接していて，その臨海部には多くの企業が進出し，知多半島の中
心都市として発展している。
半田市には，ＪＲ武豊線及び名鉄河和線の各鉄道が乗り入れており，
前者については，北東から南へ順に「亀崎」，「乙川」，「半田」，「東成岩」
の各駅があり，朝晩の通勤時間帯には名古屋市への直通電車が運行さ
れている。後者についても，「半田口」，「知多半田」，「成岩」及び「南成
岩」の各駅があり，「半田口」駅を除いて急行電車の停車駅となってい
る。また，知多半島道路，国道２４７号，同３６６号，県道名古屋半田線等
の道路網の利用が可能であり，名古屋市中心部から自動車で４０分ない
し５０分程度の距離にある。
半田市の平成１５年４月１日現在における人口及び世帯数は，それぞ
れ１１万４２６８人，４万１３７３世帯であり，前年同月比でそれぞれ０．６パ
ーセント，１．７パーセントの増加と増加傾向を続けている。これは，交通
の便利が比較的良いため，市内各所で宅地開発が盛んに行われ，人口
及び世帯数の増加となって現れているためである。
ｂ　本件建物は，ＪＲ武豊線の「乙川」駅の北西約４８０メートル（道路距
離），徒歩約６分の距離に所在する。本件建物の敷地は，西側で阿久比
川東岸を南北に走る名古屋半田線に接し，南側は原告の工場群跡地
が，北側は岩滑南浜町の農地と集落が広がっている。
ｃ　半田市の西北にある知多郡阿久比町において，平成１０年１０月に開店
したアピタ阿久比店は，鉄骨造３階建延床面積約５万７６００平方メート
ルの大型ショッピングセンターであり，鉄骨造１階延床面積約４０００平方
メートルのシネマ８館が併設されており，２５００台分の駐車場を有する。
さらに，半田市の北にある知多郡東浦町において，平成１３年７月に開店
したイオン東浦ショッピングセンターは，鉄骨造３階建延床面積約１０万１
７００平方メートルの規模で，スーパーイオン，トイザらス，メガマート，ユ
ニクロ等を核とする超大型ショッピングセンターであり，シネマ９館が併設
されており，３０５３台分の駐車場を有する。
以上の認定事実によれば，確かに，本件建物に付属する駐車場の駐車
可能台数は，近隣の商業施設に比べると少ないといえるが，本件建物の通
常の使用の支障となる程度にまで少ないとまでは認められない上，本件建
物の敷地の南には原告所有の遊休地が，同じく北には農地が広がってお
り，必要に応じて駐車場を拡充することは困難でないと考えられること，ま
た，近隣の２つの商業施設にはそれぞれシネマ館が併設されているが，本
件建物にも，スポーツ施設という顧客誘引施設が併設されていること，交通
の便は比較的優れているといえること，これらによれば，本件建物を巡る環
境面において，その評価額の減少をもたらす客観的要因の存在を認めるこ
とは困難である。
(オ)近隣同種施設の存在について
前記認定のとおり，確かに，本件建物の近郊には，イオン東浦ショッピン
グセンターとアピタ阿久比店が存在し，いずれも本件建物と商圏が重なって
いると認められるが，他方，本件建物の交通の便は比較的良好であるこ
と，半田市が知多半島の中心地として人口が増加傾向にあること，住宅地
が開発されている状況にあることに照らせば，上記のような商圏の競合の
状況があるからといって，本件建物の客観的評価額が影響を受けると判断
することはできない。
ウよって，本件建物の規模・形状，不使用期間の存在，高額物件であること，
最有効利用からの乖離，近隣同種施設の存在等を理由とする需給事情（又
は観察減価法）による減価を認めることはできず（Ａ鑑定及びＢ鑑定は，その
内容に照らすと，一定の意図・目的を前提としていることが明らかであり，それ
が適正であることを示す客観的な根拠を見いだすことができないので，いずれ
も採用できない。），本件登録価格は適正なものと判断するのが相当である。
５　結論
　　　以上の次第で，原告の本訴請求は理由がないから棄却することとし，訴訟費用の
負担につき，行訴法７条，民訴法６１条を適用して，主文のとおり判決する。
名古屋地方裁判所民事第９部
　　　
　　　　裁判長裁判官　　　加　　　藤　　　幸　　　雄
　　　　裁判官　　　舟　　　橋　　　恭　　　子
　　　　裁判官　尾　　　河　　　吉　　　久
　　　　
（別紙）
物　　件　　目　　録
所　　在　半田市乙川吉野町３０番地１，１２番地１，１３番地１，１５番地，１６番地１，１７
番地１，１８番地，１９番地，２０番地１，２３番地，２４番地２，２４番地１，２５
番地，２６番地，２７番地１，２８番地１，２９番地１，３１番地，３２番地，３３番
地，３４番地，３５番地１，３６番地１，３７番地，３８番地
家屋番号３０番１
種　　類店舗・駐車場・スポーツ施設
構　　造鉄骨造陸屋根一部亜鉛メッキ鋼板葺地下１階付５階建
床面積１階　　　１万２１５５．９３平方メートル
　　　　　２階　　　１万１３９５．２９平方メートル
　　　　　３階　　　　　７８００．３７平方メートル
　　　　　４階　　　　　７６４５．４２平方メートル
　　　　　５階　　　　　　４８１．３５平方メートル
　　　　　地下１階　１万３０４２．０９平方メートル
延床面積　　　　　　５万２５２０．４５平方メートル

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