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主文
１原告（反訴被告）と被告（反訴原告）との間の別紙物件目録記載の建物につ
いての賃貸借契約における賃料は，平成１２年３月１７日以降１か月当たり２６５
０万円であることを確認する。
２原告（反訴被告）の請求及び被告（反訴原告）のその余の請求をいずれも棄
却する。
３訴訟費用は，これを５分し，その１を被告（反訴原告）の負担とし，その余
を原告（反訴被告）の負担とする。
事実及び理由
第１請求
１本訴について
(1)被告（反訴原告。以下「被告」という。）は，原告（反訴被告。以下
「原告」という。）に対し，金９０１３万７５２０円及びこれに対する平成１２年
２月１７日（本訴状送達の日の翌日）から支払済みまで年６分の割合による金員を
支払え。
(2)原告と被告の間の別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」とい
う。）についての賃貸借契約（以下「本件契約」という。）における賃料が，平成
１１年１１月１７日以降１か月当たり金３８５７万９６９０円であることを確認す
る。
２反訴について
原告と被告との間の本件契約における賃料が，平成１２年３月１７日以降１
か月当たり金２００３万０５５８円であることを確認する。
第２事案の概要
１事案の要旨
(1)本訴事件は，本件契約の賃貸人である原告が，本件契約の賃料は，本件
契約開始の日から３年を経過した時点で，改定前の賃料を７．５％増とする旨の特
約があると主張して，被告に対し，同特約を理由に賃料増額の意思表示をなし，そ
の増額後の賃料額の確認及びこれを前提とする未払賃料の支払を求めた事案である。
(2)反訴事件は，本件契約の賃借人である被告が，本件契約の賃料は，近隣
土地・建物賃料の下落，諸物価指数の変動等の諸要因を勘案すると不相当に高額と
なったと主張して，原告に対し，賃料減額の意思表示をなし，その減額後の賃料額
の確認を求めた事案である。
２前提となる事実（証拠等を掲記した事実以外は，当事者間に争いがない。）
(1)当事者
原告は，不動産の賃貸業等を目的とする株式会社であり，被告は，ショッ
ピングセンターの企画運営等を目的とする株式会社である。
(2)原告は，平成５年１０月２５日，貸店舗として本件建物を建築し，以後，
本件建物を所有している。
(3)本件ショッピングセンターが開店するまでの経緯
ア原告と被告は，昭和６３年４月３０日，本件建物が所在する土地上に原
告が建物を建築してこれを被告に賃貸し，被告がそこでショッピングセンターを運
営するとの内容の覚書をとり交わした（甲２。以下「本件覚書」という。）。
イ本件覚書には，次のとおりの条項が存在する。
(ｱ)賃料について
（４条１項）
賃料の算定は，次の算式による。
月額賃料＝坪当たり建築価格×１９％×延べ床面積÷１２ヶ月
(ｲ)賃料の改定について
（５条１項，以下「本件賃料自動増額条項」という。）
賃料は，賃貸借開始の日より３カ年を経過した時点で，その改定を行
なう。改定後の月額賃料は，改定前の月額賃料に７．５％相当額を加えた額とする。
（５条２項）
以後も３カ年を経過するごとに改定するものとし，前項の率を基本と
して経済情勢を勘案のうえ，甲乙協議して決定する。
ウ原告と被告は，平成元年２月１８日，本件覚書をふまえ，基本協定書を
取り交わした（乙１。以下「本件基本協定書」という。）。
エ基本協定書には，次のとおりの条項が存在する。
(ｱ)賃料について
（１０条１項）
賃料の算定はつぎの算式による。
月額賃料＝坪当たり建築価格×１９％×乙の賃借する延床面積÷１２
(ｲ)賃料の改定について
（１２条）
賃料は賃貸借開始の日より満３カ年毎に改定するものとし，改定後の
月額賃料は，長期プライムレートの加重平均変動値・公租公課・近隣の賃料比較及
び経済情勢を勘案のうえ甲乙協議し決定する。但し，上記情勢等に異常な変動を生
じたときはこの限りではない。
オ本件基本協定書１５条によれば，建物建築工事請負契約の締結時に原告
と被告の間で建物賃貸借の予約契約を締結することとされていた。
しかしながら，原告と被告は，賃料算定の基礎となる「坪あたりの建築
価格」の額を幾らにするか，建築代金にかかる消費税をどちらが負担するか，ショ
ッピングセンターの管理運営をどちらがするかなどをめぐって意見が対立したため，
予約契約を締結しなかった。
そのため，本件建物が完成し，本件ショッピングセンターの開店に向け
ての準備が具体化しても，原告と被告の間の協議は難航し，合意に達しなかった。
カその後，被告は，建物賃貸借契約が締結されないまま，平成５年１１月
１７日までに，原告より，本件建物のうち，１階につき２，９１７．４９平方メー
トル，２階につき３，６３１．８５平方メートル，３階につき２，９３１．９１平
方メートル，４階につき０平方メートル（それぞれ共用部分を除いた被告専有面
積）の引渡しを受け，本件建物にショッピングセンター「Ａショッピングモール」
（以下「本件ショッピングセンター」という）を開店させた。
(4)本件ショッピングセンター開店後の本件契約の締結
平成５年１２月になり，賃料算定の基礎となる「坪当たりの建築価格」に
ついて原告と被告との間でようやく合意が成立し，同月２９日，以下の内容で本件
契約が成立した（甲３）。
期間（４条）平成５年１１月１７日から２０年間
賃料（５条）初年度月額賃料３３３８万４２６４円
消費税相当額は，被告が負担するものとする。
賃料の改定（８条）賃貸借開始日から満３カ年経過毎に賃料の改訂を
行うものとし，改訂後の月額賃料は，長期プライムレートの加重平均変動値，公租
公課，近隣の賃料状況及び経済情勢等を勘案の上，原告，被告及び訴外Ｂにおいて
協議し，決定する。ただし，上記情勢等に異常な変動が生じた場合はこの限りでは
ない。
(5)原告の被告に対する賃料増額の意思表示
ア原告は，被告に対し，平成８年１０月９日ころ到達の書面により，前記
本件覚書５条１項に基づき，本件賃貸借開始の日から３年を経過する日である同年
１１月１７日以降の本件建物の賃料を，従前の賃料の７．５％を加算した３５８８
万８０８４円（消費税別途）とする旨の賃料を増額する意思表示をした（甲４）。
イ原告は，被告に対し，平成１１年１０月１３日ころ到達の書面により，
本件覚書５条１項に基づき，前記平成８年１１月１７日から３年を経過する日であ
る平成１１年１１月１７日以降の賃料を，上記アにおいて増額した賃料の７．５％
を加算した３８５７万９６９０円とする旨の賃料を増額する意思表示をした（甲
５）。
(6)被告の原告に対する賃料減額の意思表示
被告は，原告に対し，平成１２年３月１４日ころ到達の書面により，本件
賃貸借契約書８条に基づき，平成１２年３月１７日以降の賃料を，現行の賃料であ
る３３３８万４２６４円から４０％控除した１か月２００３万０５５８円とする旨
の賃料を減額する意思表示をした。
３争点
(1)本件契約には賃料自動増額特約があるか（本件覚書５条の効力）。
（原告の主張）
ア本件基本協定書１２条の規定は，本件覚書５条の規定を当然の前提とし
て定められたものである。すなわち，本件覚書５条は，１項において，賃貸借開始
の日から３年経過時に自動的に７．５％賃料を増額することを定めるとともに，２
項において，さらに３年を経過する毎に，原告・被告間で協議の上，賃料を改定す
べきことを定めたものである。そして，本件覚書においては，この協議の際の判断
基準が「前項の率を基本として経済情勢を勘案のうえ」と抽象的にしか規定されて
いなかったことから，これをより具体的に規定したのが本件基本協定書１２条なの
である。このように本件基本協定書１２条と本件覚書５条は両立するものであり，
また，本件覚書の効力を失わせるためには，契約書等において明文にてその旨を規
定するのが実務慣行であるところ，本件契約書にはそのような記載がない。したが
って，本件基本協定書の締結により，本件覚書５条の本件賃料自動増額条項の効力
が撤回される理由はない。
イ本件建物の建設は，他のショッピングセンターが当地区に進出すること
を恐れた被告代表者（当時。以下，被告，原告とも代表者につき当時。）が，原告
代表者に対し，本件敷地の購入とショッピングセンターの建設を余りにも切に懇願
するので，原告代表者がその懇願に抗しきれなくなり，原告において，本件敷地を
新たに購入したものである。
本件建物がこのような経緯で建設されたことから，本件建物の当初賃料
は，坪当たりの建築価格に１９％を乗じ，さらに賃借面積を乗じたものを年間賃料
として算出され（甲２・乙１），また，賃貸借開始から２０年間が経過するより前
に被告の都合で賃貸借契約を解約する場合には，約定賃貸借期間満了までに被告が
支払うべき賃料等を支払うか，原告が承認する新賃借人（ただし，同業種，同等以
上の者）を選定しなければならない。このように被告と原告との間では，３年分の
初期賃料及び１７年分の自動増額後賃料をもって，原告が本件ショッピングセンタ
ーの建設についてなした初期投資の回収を保証することが予定されていたのである
から，本件契約には，賃料自動増額特約があったというべきである。
（被告の主張）
ア賃料改定に関する本件賃料自動増額条項は，本件基本協定書作成の時点
において，原告と被告間の合意事項から撤回されたものである。
そもそも，本件賃料自動増額条項は，本件覚書締結前の昭和６３年３月
４日に被告がＣショッピングモールにおけるＤ保険相互会社との間で締結した建物
賃貸借予約契約書（乙３）において，同様の規定を挿入したことから，被告の提案
により，本件覚書においても挿入することとした。しかしながら，上記Ｃショッピ
ングモールの賃貸借予約契約書は，賃貸借開始を約１年後に予定しており，予約契
約締結時から４年後の賃料の改定を規定していたのに対し，本件賃貸借は，開店ま
で５年前後を要することを予想しており，それからさらに賃料改定は８年後となっ
てしまうところ，８年後の経済状況を完全に予想することは不可能であるので，本
件賃料自動増額条項は，余りにも非合理的であると原告・被告間で意見が一致し，
合意の上で削除されたものである。
イ本件契約に至る経緯に関し，被告代表者が原告代表者に対して懇願した
との原告の主張事実は否認する。すなわち，被告は，昭和６２年ころ，本件土地付
近に全国的な中堅業者であるＥ屋がショッピングセンターを出店するとの情報を得
たことから，本件土地を所有するＦ食品工業株式会社から本件土地を購入又は賃借
する方式でのショッピングセンター出店の検討を始めた。そして，その検討を行っ
ている途中で，原告が本件土地を入手して建物を建築し，被告に賃貸するという話
が出てきた。当時，被告と原告は，原告がＧ駅南に所有する土地に被告がショッピ
ングセンターを出店する計画が進んでおり，非常に緊密な間柄にあった。そこで，
被告はショッピングセンター経営を業とし，原告は不動産賃貸業を業としていたの
で，被告としては，それぞれその得意分野を分担することにしようと，本件土地を
購入することを断念し，原告が建築する建物を賃借することとした。
また，被告と原告との間において，３年分の初期賃料及び１７年分の自
動増額後賃料をもって，原告が本件ショッピングセンターの建設についてなした初
期投資の回収を保証することが予定されていたとの原告の主張事実も否認する。
なお，賃料は，通常，長期プライムレートの加重平均変動値，公租公課，
近隣の賃料状況及び経済情勢等を勘案の上，改定されるのが原則であり，それ以外
の特別の合意があれば契約書にその旨が明記されるべきであるところ，本件契約で
は，そのような合意も契約書の記載もない。
(2)本件契約の平成１１年１１月１７日時点及び平成１２年３月１７日時点
における適正継続賃料額
（原告の主張）
ア本件建物の建設は，他のショッピングセンターが当地区に進出すること
を恐れた被告代表者が，原告代表者に対し，本件敷地の購入とショッピングセンタ
ーの建設を余りにも切に懇願するので，原告代表者がその懇願に抗しきれなくなり，
原告において，被告の求めに応じて，本件敷地を新たに購入したものである。本件
建物がこのような経緯で建設されたことから，本件建物の当初賃料は，坪当たりの
建築価格を基礎に算出されている（乙１）。とともに，賃貸借開始から２０年間は，
被告の都合で賃貸借契約を解約する場合には，約定賃貸借期間満了までに被告が支
払うべき賃料等を支払うか，原告が承認する新賃借人（ただし，同業種，同等以上
の者）を選定するかしなければならないものとしている（甲３）。このように被告
と原告との間では，３年分の初期賃料及び１７年分の自動増額後賃料をもって，原
告が本件ショッピングセンターの建設についてなした初期投資の回収を保証するこ
とが予定されていた。
したがって，本件契約においては，いかなる情勢の変化があろうとも，
少なくとも自動増額後の賃料を下回る額に賃料を減額することは許されない。
イ本件契約のような賃借人からの働きかけに応じて建築された建物の賃貸
借契約における賃料については，賃料減額請求を認めるとしても，その減額幅は，
このような特段の事情がないと仮定して算定された鑑定評価等にとらわれることな
く，賃貸人の収支計算を害しない範囲にとどめるべきである。
ウそうすると，本件建物の平成１１年１１月１７日時点の適正賃料は，月
額３８５７万９６９０円とするのが相当である。そして，平成８年１１月１７日か
ら平成１１年１１月１６日までの被告の未払賃料は，月額２５０万３８２０円，そ
の合計は９０１３万７５２０円である。
（被告の主張）
本件契約が締結された平成５年以降，いわゆるバブル経済の崩壊により，
土地価格は継続的に下落傾向にあり，また，国内及び山梨県内の景気も低迷状態が
続いている。このような状況を受けて，本件建物の近隣土地・建物の賃料は，一般
的に下落傾向にある。更に，本件建物の近隣には，大型ショッピングセンター
「Ｈ」が平成１２年２月にオープンした。以上のような状況などを総合考慮すると，
本件建物の平成１２年３月１７日時点における適正賃料は，大幅に下落し，月額２
００３万０５５８円とするのが相当である。
第３争点に対する判断
１賃料自動増額特約の有無（本件覚書５条の効力）について
(1)本件契約における賃料自動増額特約の存在については，これを認めるに
足りる的確な証拠はない。
前記認定事実によれば，確かに，本件覚書（甲２）を取り交わした時点で
は，原告・被告間において，本件建物に関する賃貸借契約につき賃料自動増額特約
を付することが予定されていたと認めることができる。しかしながら，平成元年２
月に締結した本件基本協定書（乙１）１２条では，本件覚書で定められていた「改
定後の月額賃料は，改定前の月額賃料に７．５％相当額を加えた額とする。」との
文言が削除され，「改定後の月額賃料は，長期プライムレートの加重平均変動値・
公租公課・近隣の賃料比較及び経済情勢を勘案のうえ甲乙協議し決定する。」との
文言に変わっており，本件契約の契約書（甲３）も上記文言をそのまま採用してい
ることからすれば，原告と被告の間では，本件契約を締結するまでの交渉の過程に
おいて，賃料自動増額特約を付する方針は撤回されたとみるのが自然である。
(2)この点に関し，原告は，上記基本協定書１２条は，本件覚書５条２項が，
２回目以降の賃料改定の際の判断基準として「前項の率を基本として経済情勢を勘
案のうえ甲乙協議して決定する。」という抽象的な表現になっていたことから，こ
れをより明確かつ具体的な判断基準とするために規定したものであって，本件賃料
自動増額条項を前提としたものであるから，本件賃料自動増額条項の効力は本件契
約においても有効である旨主張し，当時の原告の代表者であるＩの陳述書（甲６）
にもこの主張事実に沿う旨の記載があり，また，原告の取締役である証人Ｊも上記
被告の主張事実に沿う証言をする（同人の陳述書（甲８）を含む。）。しかしなが
ら，原告の主張によるならば，むしろ，本件基本協定書においても本件賃料自動増
額条項の文言を明記した上で，「第２回目以降の改定賃料は，長期プライムレート
の加重平均変動値・公租公課・近隣の賃料状況及び経済情勢等を勘案のうえ，・・
・決定する。」と文言上明らかにすべきであるところ，本件基本協定書１２条及び
本件契約の契約書８条の文言は「賃貸借開始日から満３か年経過毎に賃料の改定を
行うものとし」となっており，原告の主張は，文言解釈として不自然であるといわ
なければならない。しかも，前記認定事実によれば，原告は，不動産の賃貸業等を
目的とする会社であるから，経験上後々の紛争を回避するためには契約条項を明確
かつ具体的に記載すべきことは十分認識し得たことをも合わせ考慮すると，上述し
たように本件基本協定書において何故本件賃料自動増額条項を明記しなかったのか
理解し難いところである。さらに，証拠（乙８の１・２）及び弁論の全趣旨によれ
ば，被告は本件基本協定書を作成するに当たり，原告に対し，本件賃料自動増額条
項を削除するよう要請していた事実が認められる。したがって，これらの事実に照
らせば，この点に関するＩの陳述書（甲６）の記載及び証人Ｊの証言等は，にわか
に信用することができない。
(3)したがって，本件契約において賃料自動増額特約があったことにつき，他に
これを認めるに足りる証拠がない本件では，同事実を推認することはできず，原告
の上記主張は採用できない。
２本件契約の平成１１年１１月１７日時点（以下「平成１１年基準時」とい
う。）及び平成１２年３月１７日時点（以下「平成１２年基準時」という。）にお
ける適正継続賃料額について
(1)本件鑑定の検討
鑑定人Ｋの結果（以下「本件鑑定」という。）によれば，鑑定人は，本件
契約の平成１１年１１月１７日時点の適正継続支払賃料を月額２６７０万円，平成
１２年３月１７日時点の適正継続支払賃料を月額２６５０万円と評価していること
が認められる。そこで，まず本件鑑定の内容の合理性について検討する。
ア一般的信用性について
鑑定人は，裁判所が選任した両当事者に利害関係を持たない不動産鑑定
士であり，現地を実査した上，近隣地域の状況，対象不動産の状況を把握し，通常
継続賃料の鑑定に採用される賃料差額配分法，利回り法，スライド法，賃貸事例比
較法のすべてを評価の基礎として考慮しており，本件鑑定は，評価の手法等につい
て特に不合理な点は認められない。
イ賃料差額配分法による算定について
まず，積算法により，正常実質賃料相当額（対象不動産の経済的価値に
即応した実質賃料）を月額２０７６万１０００円と算出し，次に，賃貸事例比較法
により，正常実質賃料相当額を月額２１２５万２０００円と算出した上で，積算賃
料における利回りの把握にやや難点があること，賃貸事例比較法は，市場性を反映
しており実証的であることを考慮して，両試算賃料の重視割合を積算法による試算
賃料を４とするのに対し，賃貸事例比較法による試算賃料を６として最終的な正常
実質賃料を月額２１１０万円と算出している。他方，実際実質賃料相当額の算定に
ついては，実際支払賃料３３３８万４２６４円に保証金運用益６６万７６８５円を
加算した３４０５万２０００円と算出し，上記正常実質賃料相当額と上記実際実質
賃料相当額との差額マイナス１２９５万２０００円を，本件物件の特色，賃貸市場
の実情等を勘案の上，折半法を採用して，当事者それぞれに２分の１配分し，差額
配分法による適正な実質賃料を平成１１年基準時は月額２７００万円，平成１２年
基準時は月額２６９０万円と算定した。
ウ利回り法による算定について
本件契約時点（平成５年１１月１７日）における純賃料利回り（実際支
払賃料に保証金運用益を加算した実際実質賃料から必要経費を控除して得られた純
賃料の対象不動産の基礎価格に対する比率）を７．２％と算出し，これに基礎価格
の変動幅ほど賃料変動がないことを考慮して，基礎価格下落率の半分を補正率とし
て除した結果，平成１１年基準時における継続賃料利回りを９．２％，平成１２年
基準時におけるそれを９．４％とした。そして，それぞれの基準時における対象不
動産の基礎価格に上記継続賃料利回りを乗じたもの（純賃料）に必要経費を加算し
て得られた利回り法による実質賃料から前記保証金運用益を控除した結果，利回り
法による適正な実質賃料を平成１１年基準時は月額２５１０万円，平成１２年基準
時は月額２４８０万円と算定した。
エスライド法による算定について
本件契約時点から本件鑑定の平成１２年基準時までの消費者物価指数，
企業向けサービス価格指数（不動産賃貸），名目ＧＤＰ，オフィース・共同住宅賃
料指数，山梨県商業統計調査（年額商品販売額・売場面積当たり年間販売額）のそ
れぞれの変動率をその重視割合に従い採用し，変動指数として平成１２年基準時で
は８９．９％を算出した。また，平成１１年基準時における変動指数は，上記平成
１２年基準時の変動指数を期間配分し，９０．４％と算出した。そして，本件契約
時点の賃料に上記変動指数を乗じた結果，スライド法による適正な実質賃料を平成
１１年基準時は月額３０２０万円，平成１２年基準時は月額３０００万円と算定し
た。
オ賃貸事例比較法による算定について
賃貸事例比較法においては，本件建物の近隣地域及び同一需給圏内の類
似地域に存する類似の賃貸事例を収集した上で，比準賃料を１，４５０円（平方メ
ートル当たり）と算定し，これに契約面積を乗じたものから保証金運用益を控除し
て，賃貸事例比較法による適正な実質賃料を平成１１年基準時及び平成１２年基準
時月額２５１０万円と算定した。
カ適正継続支払賃料の算定
その上で，スライド法による賃料が他の算定方式による賃料に比して高
く試算されたのは本件賃貸借契約時の賃料が周辺相場と比べて高めであったことに
よると推測できるとし，本件賃貸借契約時の賃料は，賃貸人・賃借人間の合意であ
るから本来重視すべきものであるが，上記契約時からそれぞれの基準時までに他の
大型店舗が開業し周辺商業動向が契約時点とは異なることを考慮すると，その試算
賃料の重視割合は，差額配分法及び利回り法をそれぞれ３０％とするのに対し，ス
ライド法は２０％とすべきであるとした。また，賃貸事例比較法の重視割合も，賃
貸事例の契約経緯や賃料改定の経緯も個々の事情があり，要因比較にもやや困難が
伴うことを考慮して，２０％とした。その結果，本件鑑定における適正な実質賃料
として，平成１１年基準時は月額２６７０万円，平成１２年基準時は月額２６５０
万円と算定した。
キ結論
以上の鑑定評価の手法，採用された基礎数値，評価結果について得に不
合理な点は認められない。
なお，被告は，前述した各試算賃料の重視割合の算定において，スライ
ド法による賃料が他の算定方式による賃料に比して高く試算されたのは本件契約当
初における賃料が周辺相場と比べて高めであったことによると推測できるとする本
件鑑定に対し，そうであるならば，差額配分法及び利回り法においても，同様に考
慮すべきである旨主張する。
上記契約時の賃料は，差額配分法では，実際実質賃料の算定の際に考慮
されるところ，確かに，上記契約時の賃料が高めであるとすればその分，正常実質
賃料との差額に反映されることは否定できない。しかしながら，賃貸人に配分され
るのはその差額からさらに半分に減額されたものである。また，利回り法において
も，上記契約時の賃料が高めであるとしても，それは，利回りに若干反映されるに
すぎない。したがって，上記契約時の賃料が高めであることは，スライド法におい
ては算定結果に直接反映されるのに対し，差額配分法及び利回り法においては算出
された賃料額に反映する割合がかなり低減されたものになる。加えて，適正な賃料
算定のためには，重視割合に程度の差はあるにせよ，本件契約時の当事者が賃料額
決定の要素とした事情もまた考慮すべきであることは否定できない。以上のことに
かんがみると，本件鑑定が上記契約時の賃料が高めであることを差額配分法及び利
回り法において考慮していないことだけをとらえて，被告主張のように本件鑑定の
合理性を否定することはできないといわざるを得ない。よって，被告の上記主張を
採用することはできない。
また，被告は，本件鑑定が賃貸事例比較法による賃料を余り重視してお
らず，適正でない旨主張する。しかしながら，両当事者に利害関係がなく，かつ，
契約内容等に類似性がある賃貸事例は少ない上に，その要因比較に多少の困難があ
ることは否定できないのであるから，賃貸事例比較法による賃料を被告の主張する
ほど重視していないとしても，必ずしも不合理なものとはいえない。したがって，
この点に関する被告の主張も採用することができない。
他方，原告は，最高裁平成１４年（受）第１９５４号平成１７年３月１
０日第一小法廷判決を引用し，本件契約は，原告が被告からの要望に応じ，被告が
営業するショッピングセンターに適した建物を建築し，これを被告に対して長期に
わたって賃貸するという形態の賃貸借契約であるから，賃料減額請求後の相当賃料
額の算定に当たっては，上記最高裁判決に沿った判断が行われるべきであるのに，
本件鑑定は，賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情
を考慮していない旨主張する。しかしながら，上記判決は，本件で問題となった賃
料自動増額特約の存在が認められた事案のものであり，本件と同一に論じられるも
のではない。むしろ，本件鑑定は，前記のとおり，賃料差額配分法，利回り法及び
スライド法において，本件契約当初における賃料が高めであるという本件契約の個
別性を考慮しているのであるから，上記原告の主張は採用できない。
(2)原告鑑定の検討
原告提出の不動産鑑定評価書（甲７。以下「原告鑑定」という。）は，差
額配分法，スライド法，利回り法，賃貸事例比較法のすべてを評価の基礎として考
慮しており，評価の手法等について特に不合理な点は認められない。
しかしながら，①差額配分法，利回り法においては，建物価格の査定に当
たり，本件鑑定が当初の本件建物の建築費をもとに変動率を考慮して求めているの
に対し，原告鑑定では，当初の本件建物の建築費を全く考慮せず，単純に山梨県の
鉄筋コンクリート造の標準建築費から本件建物の個別要因修正を行っているため，
本件建物の再調達原価が本件鑑定より約８億円（この点，原告鑑定によれば，平成
１２年３月当時の本件建物の再調達原価は１平方メートル当たり１４．０万円であ
るから，これに本件建物の延べ床面積を乗じた結果，平成１２年３月当時の本件建
物の再調達原価は，３０億７２７６万２０００円となる。他方，本件鑑定によれば，
平成１２年３月当時の本件建物の再調達原価は２２億７６６８万９０００円であ
る。）も不当に高額なものになっている。また，②必要諸経費の加算においても，
本件鑑定が支払賃料の２％を計上したものに原告・被告間における本件契約の共益
費等請求が問題となった別件和解（東京高裁平成１５年・第３８８１号）で定めら
れた維持管理費を控除して求められているのに対し，原告鑑定は，単純に人件費の
３倍の収入が必要としてこれを計上しており，その根拠も不明であることに加え，
上記和解による維持管理費の部分が二重に計上されてしまう点でも合理性がない。
さらに，③差額配分法における正常実質賃料相当額の算出に当たっては，まず，積
算法による積算賃料の算定において，本件鑑定が期待利回りを６．７％とするのに
対し，原告鑑定は，１２％と算定している。しかし，原告鑑定は，期待利回りを１
２％とする根拠として比準賃料を４０００円から５８００円と試算し，この賃料水
準からは総合期待利回りが１５％超となることを挙げているところ，そもそもこの
比準賃料は，支払賃料に保証金運用益だけでなく共益費をも加算したものであり，
また，必要諸経費は全く控除されていないのであるから，期待利回りが高くなるの
は当然であり，本件賃貸借の契約時から平成１１年及び１２年の間における社会情
勢の変動，物価指数の変動等をも合わせ考慮しても，１２％は高率に過ぎ，本件鑑
定及び被告鑑定で採用されている利回りと２倍の開きがあることに合理性が認めら
れず，到底採用できるものではない。なお，この点に関して，原告は，平成１４年
６月のＬ投資法人のリートの目論見書による賃貸事務所ビルの利回りを引用し，原
告鑑定の上記利回りの合理性を縷々主張するが，これらは，本件で問題となってい
る平成１１年及び平成１２年から２年後の平成１４年のものであることに加え，本
件建物のようなショッピングセンターの利回りがこのような事務所ビルの利回りよ
りも当然高くなるとする根拠が何も示されていないこと等を考慮すると，原告の上
記主張は採用できない。④差額配分法の比準賃料の算定においても，本件鑑定は，
支払賃料に保証金運用益を加算したものを実際実質賃料としているのに対し，原告
鑑定は，前述したように支払賃料及び保証金運用益に共益費をも加算して実質賃料
としているため，賃料と共益費を合計すると，必要経費部分が二重に計上されてし
まうこととなり合理的でない。⑤利回り法においては，本件鑑定及び被告鑑定が，
基準時の本件土地・建物の基礎価格に利回りを乗じたものに必要経費を加算した上，
これに保証金（敷金）運用益を控除しているのに対し，原告鑑定は，本来控除され
るべき保証金運用益を全く控除しておらず，これもまた原告鑑定賃料額が高額に過
ぎる要因の一つとなっている。⑥スライド法においては，採用変動率として９２％
を採用しているが，これは，原告の関連会社であり，かつ，原告から本件物件を賃
借している訴外新日本建物のテナントに対する転貸賃料収入の変動を採用したこと
が主たる原因であり，上記テナントである転借人自体及びその数も変動しているこ
とをも考慮すると，上記変動率を採用することは，本件契約の継続賃料の算定に当
たっては合理性を欠くと言わざるを得ない。⑦賃貸事例比較法においては，賃貸デ
ータの一つとして本件建物について訴外新日本建物が原告から賃借している部分に
おける原告に対する支払賃料を採用しているものと推認されるところ，前述したと
おり訴外Ｂが原告の関連会社であり，賃貸データとしての公平性に疑問の余地があ
ること，しかも，上記賃貸データを他の賃貸データと比して５０％もの重きを置い
て算定されている点で合理性を欠くと言わざるを得ない。
したがって，以上の点を総合考慮すると，原告鑑定は，その合理性において，
本件鑑定に劣るものといわざるを得ない。
(3)被告鑑定の検討
被告提出の不動産鑑定評価書（乙５。以下「被告鑑定」という。）は，差
額配分法，利回り法，スライド法，賃貸事例比較法のすべてを評価の基礎として考
慮しており，評価の手法等について特に不合理な点は認められない。
しかしながら，①差額配分法及び利回り法においては，本件鑑定は，保証
金（敷金）の運用利回りを２％としているのに対し，被告鑑定のそれは，５％とし
ており，平成１２年の公定歩合，プライムレート，定期預金平均金利等を考慮する
と高率に過ぎること，②差額配分法においては，本件建物の基礎価格の算定におけ
る現価率を５５％とし，本件鑑定及び原告鑑定が６４％としていることに比して，
低きに過ぎる感が否めない。また，その根拠として，被告鑑定は，定率法による現
価率を５９％と算出し，維持管理の状態等を勘案してさらに４％も控除しているが，
被告鑑定における資料にはこれを裏付ける資料はなく，他方，本件鑑定は，「本件
建物は，外観上比較的良好に維持管理がなされている」と評価していること，本件
鑑定添付写真等を見ても維持管理の状態に上記４％も控除するほどの問題点が見受
けられないこと等も合わせ考慮すると，被告鑑定の根拠の合理性に若干疑問の余地
があると言わざるを得ない。また，③差額配分法における正常実質賃料を賃貸事例
比較法を併用せずに，積算法のみを用いて算出しているため，市場性が反映された
ものになっていない。さらに，④利回り法においては，被告鑑定は，実績利回りを
本件賃貸借契約時の実績利回りである７．５％を採用しており，本件鑑定及び原告
鑑定がこれを９％台としているのに比して，低きに過ぎる上，本件賃貸借契約時で
ある平成５年から本件鑑定基準時である平成１１年及び１２年までの約７年もの間
における地価の下落により利回りも少なからず高くなる傾向があることを反映して
おらず，採用できない。なお，この点に関し，被告は，本件鑑定が上記利回りを算
定するに当たって，基礎価格下落率－４６％の半分を補正率としているところ，何
故半分としたのかの合理的な説明がない旨主張する。確かに，本件鑑定には，この
点を説明する明確な記述がないが，賃料については，基礎価格の変動幅ほどの変動
はないものの，地価が下落すれば多少は影響を受けることは否定できないのである
から，基礎価格下落率をそのまま補正率とすることは適正でないのであって，補正
率を算出するに当たり，基礎価格下落率の半分を採用することが不合理であるとま
では言えず，被告の上記主張は採用できない。
したがって，以上の諸点を総合考慮すれば，被告鑑定も，その合理性におい
て，本件鑑定に劣るものといわざるを得ない。
(4)総合的検討
以上の検討の結果によれば，本件鑑定は，その鑑定手法，採用した基礎数
値，評価の過程，評価額等に格別不合理な点は見当たらず，これに対し，原告鑑定
及び被告鑑定には，前記(2)及び(3)に指摘したような問題点が含まれていることを
総合的に考慮すると，いずれも採用することができず，本件鑑定の結果を相当なも
のとして是認するべきである。
そうすると，本件契約の適正賃料は，平成１１年１１月１７日時点では月
額２６７０万円，平成１２年３月１７日時点では月額２６５０万円と認めるのが相
当である。
(5)なお，原告は，最高裁平成１２年（受）第５７３号平成１５年１０月２
１日第三小法廷判決・民集５７巻９号１２１３頁，最高裁平成１４年（受）第６８
９号平成１５年６月１２日第一小法廷判決・民集５７巻６号５９５頁，及びこれら
の差戻審における和解，並びに，最高裁平成１４年（受）第８５２号平成１５年１
０月２３日第一小法廷判決・裁判集民事２１１号２５３頁，及びその差戻審である
東京高裁平成１５年（ネ）第５３９９号平成１６年１２月２２日判決を引用し，賃
借人からの働きかけに応じて建築された建物の賃貸借契約における賃料については，
賃料減額請求を認めるとしても，その減額幅は，このような特段の事情がないと仮
定して算定された鑑定評価等にとらわれることなく，賃貸人の収支計算を害しない
範囲にとどめるべきである旨主張する。
しかしながら，これらの判決は，いわゆるサブリースの事案であって，不
動産業者である原賃借人自身の占有使用が予定されていないものである上，いずれ
も賃料保証特約又は賃料自動増額特約がある事案であるから，本件と同一に論じら
れるものではない。しかも，和解は，両当事者の互譲によるものであるから，本件
の参考になり得ないと言わざるを得ない。また，上記東京高裁平成１６年１２月２
２日判決は，賃料保証特約を前提とする収支予測の下に賃貸人が多額の銀行融資を
受け，賃貸借契約の対象となる建物を建築した事情を考慮し，相当賃料額を算定し
ているが，本件では，前述したとおり，このような賃料保証の合意はなく，しかも，
本件覚書及び本件基本協定書における賃料算定方法である「坪当たり建築価格×１
９％×被告の賃借する延べ床面積÷１２」の１９％の根拠も明らかとなっていない
等，本件契約当初における賃料額等と原告の本件建物建築のための銀行借入金等の
返済額との関係を認めるに足りる証拠はない。したがって，この点においても本件
は，上記判決と事案を異にするのであって，上記原告の主張は，採用できない。
３結論
以上によれば，原告の被告に対する請求（本訴請求）は，理由がないから
いずれもこれを棄却し，被告の原告に対する請求（反訴請求）は，本件契約の賃料
が平成１２年３月１７日以降１か月当たり２６５０万円であることの確認を求める
限度で理由があるからその限度で認容し，その余は理由がないからこれを棄却すべ
きである。よって，主文のとおり判決する。
甲府地方裁判所民事部
裁判長裁判官新堀亮一
裁判官岩井一真
裁判官村上典子

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