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　　　　　　　主　　　文
１　原判決を次のとおり変更する。
（１）　控訴人が，被控訴人らに対し，平成８年１２月１８日付けでした別紙目録
１記載の土地について固定資産課税台帳に登録された平成６年度の価格に係る審査
の申出に対する決定のうち，同目録４記載の金額を超える部分について審査の申出
を棄却した部分を取り消す。
（２）　被控訴人らのその余の請求を棄却する。
２　訴訟費用は，第１，２審を通じてこれを１０分し，その１を控訴人の，その余
を被控訴人らの各負担とする。
　　　　　　　事実及び理由
第１　控訴の趣旨
１　原判決を取り消す。
２　被控訴人らの請求をいずれも棄却する。
３　訴訟費用は，第１，２審とも被控訴人らの負担とする。
第２　事案の概要等
１　事案の概要
（１）　被控訴人らは別紙目録１記載の土地（本件土地）を共有（被控訴人Ａの持
分６３分の５３，同Ｂの持分６３分の１０）し，本件土地の固定資産税の納税義務
者である。
　本件土地の平成５年度の固定資産課税台帳の登録価格は別紙目録２記載のとおり
であったが，東京都知事（都知事）は本件土地の平成６年度の価格を同３記載のと
おりと決定し，東京都目黒都税事務所長はこれを同台帳に登録した。そこで被控訴
人らは，控訴人に対し，平成６年度の登録価格を不服として審査の申し出をしたと
ころ，控訴人は平成８年１２月１８日これを棄却する旨の決定をした（本件決
定）。
　本件は，被控訴人らが，控訴人に対し，本件土地の平成６年度の固定資産課税台
帳に登録された価格は、①　賦課期日を違法にすり替えている，②　評価割合の変
更は，法令によるべきであるにもかかわらずこれを通達（７割評価通達）で行っ
た，③　評価基準が不合理である，④　本件土地の評価に誤りがあるとの違法があ
り，適正な時価である平成５年度の登録価格を超える部分は違法であると主張し
て，本件決定のうち当該部分の一部取消しを求め，選択的に本件決定の全部取消し
を求めた事案である。
（２）　原審は，被控訴人らの請求について，本件決定の一部取消請求と全部取消
請求とは同一の請求であるとし，控訴人の本件土地の評価に誤りがあるので，被控
訴人らの本件決定は違法であるとして，本件決定の全部を取り消したので，控訴人
が控訴した。
（３）　なお，被控訴人らは，当審において，全部取消請求を主位的請求に，一部
取消請求を予備的請求に改める旨主張したが，両請求は，同一の訴訟
物の全部及び一部の関係にあると解されるので，後者について独立の請求としては
掲げない。
２　「前提となる事実」，「法令の定め等」，「本件決定の根拠」及び「当事者双
方の主張」
　「前提となる事実」，「法令の定め等」，「本件決定の根拠」及び「当事者双方
の主張」は，当審における主張を次のとおり付加するほか，原判決の「事実及び理
由」第二に摘示のとおりであるから，これを引用する。
（１）　控訴人
①　「適正な時価」の算定基準日について
ア　地方税法（法）３４９条１項は，「登録価格」を「基準年度に係る賦課期日に
おける価格」と規定しているのではなく，あくまで「課税標準」を「基準年度に係
る賦課期日における価格」概定しているにすぎない。そうとすると，「登録価格」
と「課税標準」が原則と異なり乖離している現行法の下では，「登録価格」ではな
く，「課税標準」が賦課期日の価格として適正か否かが判断されなければならな
い。そして，同条項が課税標準を「基準年度に係る賦課期日における価格で『土地
課税台帳に登録されたもの』」と規定していることからすると，「標準価格」は，
単に賦課期日における価格ではなく，法が要求する種々の手続を履践した上で，賦
課期日に課税台帳に登録することができる価格とする趣旨であるというべきであ
る。
イ　地価公示価格の公表は，毎年３月下旬に行われており，固定資産の価格を決定
すべき２月末日の時点では，当該年度の地価公示価格は公表されていない。そうで
あれば，「適正な時価」を求めるに当たり，賦課期日を算定基準日とする必要はな
く，種々の手続を履践して賦課期日に課税台帳に登録可能な時点を算定基準日とす
ることで足りることになる。
ウ　不動産鑑定評価基準によれば，不動産の鑑定評価においては，将来の価格変動
をその要因とすることはできないものとされているのみならず，前記のように解す
ると，将来時点の鑑定評価は，対象不動産の確定，価格形成要因の把握，分析及び
最有効使用の判定についてすべて予測しなければならないことになるが，収集すべ
き資料は鑑定評価時点までのものに限られるので不確実になり，不動産鑑定評価に
よらずに想定下落率を織り込むことも不可能である。
エ　本件土地の価格は，基準年度の賦課期日から評価事務に要する一定期間を遡っ
た過去の時点の価格を土地課税台帳に登録したものであるが，評価事務の手続等の
制約等からみて，相当な時点と
解され，本件登録価格は「賦課期日における価格」に該当し，適法である。
②　本件土地の評価の合理性について
　固定資産税評価においては，多数の不動産を限られた時間内に評価しなければな
らないという手続上の制約から，個別に土地の価格を算定するのではなく，状況の
類似する地域ごとにいわゆる路線価方式によって評価する方法が採られている。そ
うであれば，固定資産税評価の基礎となる路線価はあくまで増加及び減価要因を捨
象した標準的画地に基づいて算定されるべきである。これは相続税の路線価におい
ても同様である。
　なお，本件決定は，時点修正率をマイナス７．１パーセントとしているところ，
その理由は，相続税路線価との調整によるものであり，このような他の公的土地評
価相互の均衡と適正化を図ることの要請から，同修正率を採用することが違法であ
るということはできない。
③　本件決定の全部取消しについて
　原判決は，本件土地の固定資産税評価額が「適正な時価」を上回るときは，本件
決定は違法であり，全部が取り消されるべきであるとする。
　ところで，行政事件訴訟法（行訴法）３３条２項は，取消判決の拘束力を規定し
ているので，この拘束力により「その他関係行政庁」は判決に拘束されるが，関係
行政庁である都知事は，審査決定と同様の措置を取ることが義務づけられているの
であるから，改めて審査請求に対して決定することはなく，一部を取り消せば足り
ることになる。また，控訴人についても，判決の判断内容を尊重した新たな決定
が，取り消されなかった決定の残部と矛盾することは，拘束力によって生じないの
であるから，一部取消判決が認められないとする原判決は妥当性を欠くというべき
である。
　そして，このように解しないときは，事件が裁判所と固定資産評価委員会（委員
会）の間を往復することになって紛争解決が延ばされ，不服申立方法として機能的
でなくなり，場合によっては，紛争の抜本的解決を図ることができない結果を生じ
ることになる。
（２）　被控訴人ら
①　「適正な時価」について
ア　固定資産税は，土地を売却して取得する収益に担税力を認めるものではなく，
土地を継続して所有することを想定しているので，その土地を使用することから取
得できる収益に担税力を認めているのである。そうであれば，固定資産税の課税標
準としている土地の時価とは，その土地の収益価格であるべきである。
イ　固定資産税の
課税標準については，７割通達において評価割合を定めているので，適正な時価の
７割という評価割合が評価の上限であるというべきであり，そうでない土地の評価
は，課税の公平（憲法１４条）を害することになり許されない。
②　本件登録価格は，法令に違反する高い評価であるので，第一次的に本件決定の
全部取消しを，第二次的に登録価格の一部取消しを求める。
第３　当裁判所の判断
　当裁判所は，被控訴人らの請求は主文第１項（１）の限度で理由があるので認容
し，その余は理由がないので棄却すべきものと判断する。その理由は，次のとおり
である。
１　被控訴人らの申立てについて
　被控訴人は原審において，本件決定の全部取消しと一部取消しと選択的併合の関
係にあるものとしていたが，当審において，前者を主位的請求，後者を予備的請求
の関係にあるものと改めた。
　しかしながら，本件取消訴訟の訴訟物は，本件決定の違法一般であり，被控訴人
らが一部取消しを求める部分は，それ自体が別個独立の訴訟物を構成するものでは
なく，本件決定がした価格の一部にすぎないものというべきであるから，本件決定
の全部取消請求と一部取消請求とは，全部，一部の関係にあるにすぎないのであっ
て，選択的請求又は主位的・予備的請求の関係にはないものと解するのが相当であ
る。
２　本件土地の時価について
　当裁判所は，本件土地の価格は１億９０１８万８５５０円であると認めるのが相
当であると判断する。その理由は，原判決の「事実及び理由」第三に説示のとおり
であるから，これを引用する（ただし，原判決６３頁４行目の冒頭から６４頁６行
目の末尾までを削り，７５頁１１行目の「ないから」を「なく」に改め，１２行目
の「時価を」の次に「後記のとおり大幅に」を加える。）。
　なお，土地の評価の性質上，ある程度の裁量性を認めざるを得ないことに鑑みれ
ば，都知事による評価額が賦課期日における適正な時価を超えて違法といえるため
には，評価額が，認定された価格に比して，著しい乖離があることを必要とすべき
ものと解するのを相当とするが，本件においては，その乖離の程度が著しいので，
違法といわざるを得ない。
（１）　控訴人の主張に対する判断
①　「適正な時価」の算定基準日について
ア　控訴人は，法３４９条１項は，「登録価格」を「基準年度に係る賦課期日にお
ける価格」と規定しているのではなく，あくまで「課税標準」を「基準年度に係
る賦課期日における価格」と規定しているにすぎないので，「登録価格」と「課税
標準」が原則と異なり乖離している現行法の下では，「登録価格」ではなく，「課
税標準」が賦課期日の価格として適正か否かが判断さなければならない旨主張す
る。
　しかしながら，法３４９条１項は，賦課期日における価格で土地課税台帳等に登
録されたものを課税標準とし，これに法３５０条に規定する税率を適用して税額を
算出することを予定しているところ，法附則１７条の２及び１８条の定める課税標
準の調整措置及び税額の負担調整措置により，土地課税台帳等に登録された価格
（登録価格）に税率を適用して税額を算出するという関係は一定の変更を加えら
れ，そのままでは維持されないものになっていることが認められるけれども，これ
により，登録価格が賦課期日における価格（適正な時価）であるということについ
て，法律上変更が加えられているということはできないから，控訴人の主張は採用
することができない。
イ　控訴人は，法３４９条１項が課税標準を「基準年度に係る賦課期日における価
格で『土地課税台帳に登録されたもの』」と規定していることからすると，「標準
価格」は，単に賦課期日における価格ではなく，法が要求する種々の手続を履践し
た上で，賦課期日に課税台帳に登録することができる価格とする趣旨であるという
べきである旨，及び地価公示価格の公表は，毎年３月下旬に行われており，固定資
産の価格を決定すべき２月末日の時点では，当該年度の地価公示価格は公表されて
いないので，「適正な時価」を求めるに当たり，賦課期日を算定基準日とする必要
はなく，種々の手続を履践して賦課期日に課税台帳に登録可能な時点を算定基準日
とすることで足りることになる旨主張する。
　しかし，そもそも価格等の決定期限が２月末日とされているのは，固定資産課税
台帳の縦覧が３月１日から始められ，不服のある者について，固定資産評価審査委
員会における審査の機会を与え，４月を第１期として課税をするという一連の課税
事務の必要上定められているものにすぎず，これを根拠に，適正な時価の算定基準
日を賦課期日より前に遡らせることはできないものというべきであるから，同主張
も採用することができない。
　もっとも，証拠（乙３１）によれば，７割評価通達において活用すべきものとさ
れている地価公示価格の公表が毎年３月下旬に行われ，２月末日の時点で
は当該年度の地価公示価格は公表されていないので，基準年度の初日の属する年の
地価公示価格を基準として評価することは実務上困難であるところ，法は，不可能
を強いるものではないから，既に説示したとおり，賦課期日における適正な時価を
算定するための評定の事務作業に必要な限りにおいて，賦課期日から相当期間遡っ
た時点を価格調査の基準日とし，同基準日において調査された当該土地の価格を１
つの資料にして賦課期日における価格を算定することまで禁止するものではないと
解すべきである。しかし，その場合でも，価格調査の基準日における価格をそのま
ま賦課期日における適正な時価とするのではなく，賦課期日までの地価の動向等諸
般の事情を総合して将来の地価の動向を予測し，適正な時価を算定しなければなら
ないものであり，評価時点と賦課期日との間に地価の下落傾向がある場合には，そ
の点を配慮し地価の下落率を予測して算定しなければならないことは，法が賦課期
日における適正な時価をもって課税標準としている以上当然のことというべきであ
る。
ウ　控訴人は，不動産鑑定評価基準によれば，不動産の鑑定評価においては，将来
の価格変動をその要因とすることはできないものとされているのみならず，前記の
ように解すると，将来時点の鑑定評価は，対象不動産の確定，価格形成要因の把
握，分析及び最有効使用の判定についてすべて予測しなければならない上，収集す
る資料も鑑定評価時点までのものに限られるので極めて不確実になり，不動産鑑定
評価によらずに想定下落率を織り込むことも不可能である旨主張する。
　しかし，本件で問題になっているのは，不動産の鑑定評価がいかにあるべきかと
いう問題ではなく，固定資産税の課税標準となる土地の価格を決定する場合におい
て，土地の価格が下落傾向にあるときに，法が固定資産税の課税標準となる土地の
価格を基準年度の賦課期日における土地の適正な時価と定めていることと，実務上
同賦課期日から価格評定事務に要する相当期間を遡った時点で土地の評価を実施し
なければならないという要請とをどのように調和させるかということであるから，
控訴人指摘の不動産鑑定評価基準の定めを援用するのは相当でない。そして，評価
時点において相当期間の地価の下落傾向が続きそれが将来にわたって予測される場
合に，適正な不動産鑑定評価を前提にして，将来予測をすることは決して不可能と
はいえない
から，賦課期日における適正な価格が鑑定評価額を下回ることが明らかであるにも
かかわらず，なお将来予測を織り込まないまま放置することは許されず，可能な限
り地価の下落を価格に反映させることを要するものというべきである。
②　本件土地の評価の合理性について
　控訴人は，固定資産税評価の基礎となる路線価はあくまで増加及び減価要因を捨
象した標準的画地に基づいて算定されるべきであり，これは相続税の路線価におい
ても同様の扱いであると主張し，本件決定は，標準宅地ａ（東京都目黒区α８８番
３に所在する土地）に沿接する主要な街路の路線価を，減価要因を捨象した標準的
画地の価格に基づいて算定しているのである。
　しかしながら，本件土地の客観的交換価値を算定するに当たっては，捨象された
減価要因を考慮しなければ正当な評価ができないのであって，減価要因を考慮すべ
きは当然というべきである。そうであれば，本件土地と駒沢通りの接道状況が良く
ないことを減価要因として評価した上で，その交換価値を算定すべきであり，控訴
人の主張は理由がない。
　なお，控訴人は，本件決定が，時点修正率をマイナス７．１パーセントとしてい
ることにつき，相続税路線価との調整という他の公的土地評価相互の均衡と適正化
を図ることの要請からであり，同修正率を採用することが違法とはいえないと主張
するところ，本件決定が，他の公的土地評価相互の均衡と適正化を図る要請から相
続税における路線価を考慮して時点修正率を決定したこと（乙８）が直ちに妥当性
を欠くとはいえないが，その修正率に比較して，より客観的な時点修正率があると
きには，それによって時点修正するのが相当なのであって，不動産鑑定士による評
価があり，これに特段不合理とすべき事由が認められない場合には，これによって
価格を評価することが相当というべきである。本件においては，不動産鑑定士の評
価（乙１５）に特段不合理とすべき事由は認められないので，これによって価格を
評価するのが相当である。
（２）　被控訴人らの主張に対する判断
①　被控訴人らは，固定資産税は，土地を売却して取得する収益に担税力を認める
ものではなく，土地を継続して所有することを想定しているので，その土地を使用
することから取得できる収益に担税力を認めているのである。そうであれば，固定
資産税の課税標準としている土地の時価とはその土地の収益価格であるべきである
旨
主張する。
　しかし，他方，固定資産税は，固定資産に対して課する（法３４２条１項）もの
とし，用益権を固定資産として課税の対象としていないこと，したがって，土地に
ついては用益権を考慮しない更地の土地を課税の対象としていることからすると，
固定資産税は，当該土地からの収益と関係なく，その更地価格に着目しているとい
えるのであって，これらに照らすと，「適正な時価」を客観的な交換価値をもって
算定することが不当であるということはできない。
②　被控訴人らは，固定資産税の課税標準については，７割通達において評価割合
を定めているので，適正な時価の７割という評価割合が評価の上限であるというべ
きであり，そうでない土地の評価は，課税の公平（憲法１４条）を害することにな
り許されない旨主張する。
　しかし，評価基準の運用においては，７割評価による修正を経た登録価格につい
て，賦課期日における適正な時価であるかどうかが判断されるのであるから，前記
の客観的価格に更に７割評価による修正を加えた価格を適正な時価とするのでなけ
れば，憲法１４条に違反するということにはならず，被控訴人らの主張は採用する
ことができない。
３　一部取消の可否について
　法は，固定資産税の納税者は，その納付すべき当該年度の固定資産税に係る固定
資産について，固定資産課税台帳に登録された価格に不服があるときは，課税処分
に対する不服とは別に，固定資産評価委員会（委員会）に審査の申出をすることを
認め，さらに委員会の決定に不服があるときには，委員会を被告として委員会の決
定の取消しの訴えを提起することができることにしており，登録価格についての不
服申立の方法は，この方法のみに限定している（裁決主義。４３２条１項，４３４
条１，２項）。したがって，登録価格についての争いのうち，固定資産の評価自体
に不服のある者は，その違法を理由としてその額を委員会の審査において争い，さ
らに委員会の決定に不服のある者は，その取消しを求める訴訟を提起することにな
るのである。そうであれば，取消訴訟においても，固定資産の評価額すなわち「適
正な価格」がいくらであるかを争点とすることが予定されているというべきであ
り，委員会の決定全体の是非のみを争点として予定しているものとはいえないとい
うべきである。このような法が予定している裁決主義の趣旨に照らすと，法は，取
消訴訟において，評価自体の違法
を理由として，評価額の一部の取消しを求める訴訟形態を許容しているというべき
である。また，これを訴訟物の観点から見ても，委員会の決定を争う訴訟の訴訟物
は，当該決定の違法性一般というべきではあるが，このことから直ちに一部取消し
請求を否定しているものとはいえず，本件のように，金額の多寡が問題となってい
る場合においては，その一部を取り消すことが可能であるから，委員会の決定を争
う者は，行政処分の一部のみの取消しを求めて勝訴判決の上限を画することができ
るというべきである。そして，実際問題としても，このような一部取消しによる訴
訟形態を認めることによって何ら不都合をもないのである。他方このような一部取
消しによる訴訟形態を認めず，全部取消しのみの訴訟形態によるべきであるとした
場合には，判決において，価格に適正でない部分があるとの理由で全部勝訴したと
しても，判決理由中で認定された価格に不服のある当事者には不服申立の方法がな
く，その後，当該判決に従った同委員会の決定について，再度取消訴訟を提起しな
ければならないのであって，いたずらに紛争の解決を遅延させて，当事者に負担を
負わせる結果となって妥当でないと言わざるを得ない。
　ところで，委員会の決定において判断された価格は，基準年度に係る賦課期日に
おける当該固定資産の適正な時価であるから，１個の評価であるところ，当該固定
資産の時価については，争いのある部分と争いのない部分，さらに争いのある部分
については，判決において取り消される部分とそうでない部分に分かれる可能性が
あるが，その場合にも１個の評価に対する判断としての性質上，判決において取り
消された部分については，委員会が改めて決定する義務を負わず，取り消されなか
った部分の効力が存続するものと考えるべきである。この点について，行訴法３３
条２項は，判決において裁決が取り消された場合につき，裁決をした行政庁は，判
決の趣旨に従い，改めて審査請求に対する裁決をしなければならない旨規定してい
るが，同規定は，取消判決後にその趣旨を実現するため，行政庁が改めて処分ない
し裁決をする必要がある場合について規定したものであって，本件のように，判決
主文においてその取り消された額が明示され，新たな裁決を必要としない場合にま
で，新たな裁決をすべきものとしている趣旨とは解されない。また，審理の結果，
係争部分について価格の真偽
が不明な場合には，立証責任に従い価格を零円とせざるを得ないが，これは立証責
任の負担を負う以上やむを得ないのであって，このことをもって不合理ということ
はできない。
　以上のとおり，固定資産の登録価格を争う者は，その価格の全部又はその一部に
ついて争うことができるところ，その全部について取り消すことができるのは，委
員会の決定がおよそ評価額として不適当であり，その評価を改めて行う必要がある
等の事由がある場合であるというべきであって，取消事由があるものの，それが評
価額の一部に止まる場合には，一部取消しをすべきことになる。ところで，被控訴
人らは，本件決定は，法令に違反する程度が高いので全部取り消されるべきである
と主張するが，本件は「適正な価格」の如何（価格の多寡）を争点とするものであ
って，前記のような控訴人において改めて決定し直す必要がある等の場合であると
は認められないから，本件決定については，全部取消しを認めるのは相当でない。
そして，前記のとおり，本件決定にはその評価額の一部に取消事由が存在するので
あるから，一部取消しをすることが相当である。
４　結論
　以上のとおりであるから，被控訴人の本訴請求のうち，別紙４記載の価格を超え
る部分については理由があるので認容すべきであるが，その余は理由がないので棄
却すべきである。
　よって，上記と異なる原判決を上記のとおりに変更することとして，主文のとお
り判決する。
東京高等裁判所第１１民事部
裁判長裁判官　瀬戸正義
裁判官　遠山廣直
裁判官　河野泰義

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