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平成２４年１２月２５日判決言渡
平成２４年（行ウ）第４２１号損害賠償等請求事件
主文
１原告らの請求をいずれも棄却する。
２訴訟費用は原告らの負担とする。
事実及び理由
第１請求
東京都知事が平成２２年１２月９日付けでしたＡマンション建替組合設立認
可処分が無効であることを確認する。
第２事案の概要等
本件は，２３棟の建物で構成されるＡ住宅内にある建物の区分所有者であっ
た原告らが，Ａ住宅管理組合がした建物の一括建替え決議は，国土交通省が作
成した「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」（以下
「本件マニュアル」という。）に記載されている「建替え計画」に基づいてい
ないなどの違法性がある決議であるから，そのような違法な建替え決議を前提
として東京都知事がしたＡ住宅マンション建替組合設立認可処分は，マンショ
ンの建替えの円滑化等に関する法律（平成２３年法律第１０５号による改正前
のもの。以下「円滑化法」という。）９条１項，１２条１号，同条２号又は同
条１０号に違反する違法なものであると主張し，上記処分が無効であることの
確認を求める事案である。
１関係法令の定め
別紙「関係法令の定め」のとおり。
２争いのない事実等（証拠により容易に認められる事実は末尾にその証拠を掲
記した。）
(1)団地内建物一括建替え決議等
アＡ住宅は，２３棟の建物で構成される団地であり，建物の区分所有等に関
する法律（以下「区分所有法」という。）６５条に基づき，団地内建物の区
分所有者全員でＡ住宅管理組合を構成している（乙５，７）。
イＡ住宅管理組合は，平成２２年３月２８日，区分所有法７０条１項に基づ
き，団地内建物の区分所有者及び議決権の各５分の４以上，かつ各団地内建
物ごとに区分所有者及び議決権の各３分の２以上の多数で，Ａ住宅内の全部
の建物を一括して取り壊して，新たに建物を建築する旨の決議（以下「本件
一括建替え決議」という。）をした(乙６，７）。
ウ原告らは，本件一括建替え決議や本件処分がされた当時，Ａ住宅内の建
物の区分所有権者であった。
(2)マンション建替組合設立認可処分等
ア本件一括建替え決議の内容によりＡ住宅の一括建替えを行う旨の合意を
したものとみなされた者（以下「一括建替え合意者」という。）のうちＢ
ほか８名は，Ａ住宅マンション建替組合（以下「本件建替組合」とい
う。）の設立認可申請者として，平成２２年７月１３日，多摩市長に対
し，円滑化法９条３項，同条１項の規定に基づき，本件建替組合の設立認
可申請書（以下「本件認可申請書」という。）を提出した（乙１，３）。
イ東京都知事は，多摩市長から，平成２２年７月１５日，本件認可申請書
の進達を受け，平成２２年１２月９日付けで，円滑化法９条１項に基づ
き，本件建替組合の設立を認可する旨の処分（以下「本件処分」とい
う。）をした（乙２，１０）。
ウ平成２３年法律第１０５号附則１条２号，６８条１項の規定により，本
件処分は，平成２４年４月１日以降，多摩市長が行った処分とみなされ
る。
３争点
(1)本件訴えの適法性（原告らが本件訴えにつき原告適格を有するか否か）
(2)本件処分の適法性（本件処分が円滑化法９条１項，１２条１号，同条２
号及び同条１０号に違反するか否か）
４当事者の主張
(1)争点(1)（本件訴えの適法性－原告らが本件訴えにつき原告適格を有する
か否か）について
（被告の主張）
ア無効等確認の訴えの原告適格については，行政事件訴訟法３６条が「当
該処分又は裁決に続く処分により損害を受けるおそれのある者その他当該
処分又は裁決の無効等の確認を求めるにつき法律上の利益を有する者」に
限り訴えを提起できるとしているところ，原告らは本件建替えに参加しな
い者であり，既に原告らに対しては区分所有権の売渡し請求（円滑化法１
５条１項）がされ，原告らが従前所有していた区分所有権は本件建替組合
に移転しているのであるから，本件処分に続く処分によって原告らの権利
義務が変動を受けることはなく，原告らが損害を受けるおそれはない。し
たがって，原告らは，「当該処分又は裁決に続く処分により損害を受ける
おそれのある者」に該当しない。
また，原告らは，本件処分に先立つ本件一括建替え決議を原因として従
前の区分所有権を買い取られるに至ったのであり，本件処分によっては原
告らに何らの権利変動も生じないのであるから，原告らは，「その他当該
処分又は裁決の無効等の確認を求めるにつき法律上の利益を有する者」に
も該当しない。
イそして，行政事件訴訟法３６条は，無効等確認の訴えは，「当該処分若
しくは裁決の存否又はその効力の有無を前提とする現在の法律関係に関す
る訴えによって目的を達成することができないものに限り，提起すること
ができる。」と定めているところ，原告らは，既に本件一括建替え決議に
よって従前の区分所有権を買い取られたものであるところ，本件処分の無
効が確認されたとしても，本件一括建替え決議の効力が失われるものでは
ないから，この無効等確認の訴えが，原告らの目的を達成するのに直截的
かつ適切な訴訟形態であるとはいえない。
ウ以上によれば，原告らは本件処分の無効確認を求める原告適格を有しな
いというべきである。
（原告らの主張）
被告の主張は争う。
(2)争点(2)（本件処分の適法性－本件処分が円滑化法９条１項，１２条１
号，同条２号及び同条１０号に違反するか否か）について
（原告らの主張）
ア国土交通省が作成した本件マニュアルは，円滑化法４条１項に規定する
基本方針に基づき作成されたものであるから，単なる指針にとどまるもの
ではなく，法的拘束力を有する法令そのものというべきである。
そして，本件マニュアルにおいては，建替え決議は住民の合意に基づき
策定された「建替え計画」に基づいて行われるべきものとされているとこ
ろ，本件一括建替え決議は，上記の「建替え計画」に基づき行われたもの
ではないから，違法というべきである。
イまた，Ａ住宅管理組合の理事会は，本件一括建替え決議が成立しないこ
とをおそれたため，区分所有法６６条，３１条１項に違反して，４分３以
上の多数による集会の決議によることなく，理事会の決定のみで，「建替
え決議に向けての議決権行使のための取扱い事務要領」（以下「本件事務
要領」という。）を変更し，集会の前に理事会が議決権行使書の開封をす
ることができるようにしたが，この変更は違法な手続によってされた違法
なものである。
そして，本件一括建替え決議に当たっては，理事会が依頼したコンサル
タントが，本件事務要領に基づき議決権行使書の事前開封を行ったが，本
件事務要領の変更は違法であり，議決権行使の内容を事前チェックすると
いう方法は不公正で違法であるから，本件一括建替え決議は，区分所有法
に違反する違法なものというべきである。
ウしたがって，本件一括建替え決議は区分所有法に違反してされた違法な
ものであるから，本件一括建替え決議を前提とする本件処分は，円滑化法
９条１項，同法１２条１号，同条２号，又は同条１０号に違反する違法な
ものというべきである。
（被告の主張）
東京都知事は，本件認可申請書の内容を審査し，本件一括建替え決議が区
分所有法７０条１項の要件を満たしていることなどを含め，円滑化法１２条
各号に規定するマンション建替組合の設立認可処分の要件が満たされている
ことを確認して，本件処分を行ったものであるから，本件処分に重大かつ明
白な瑕疵が存在しないことは明らかである。
第３当裁判所の判断
１争点(1)（本件訴えの適法性－原告らが本件訴えにつき原告適格を有するか
否か）について
(1)無効等確認の訴えの原告適格について定める行政事件訴訟法３６条は，
原告は,「無効等の確認を求めるにつき法律上の利益を有する者」であるこ
とが必要であるとしている。
そこで検討するに，円滑化法１５条１項は，都道府県知事による設立の認
可を受けたマンション建替組合は，建替えに参加しない旨を回答した区分所
有者に対し，区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる
としており，売渡請求の意思表示が上記区分所有者に到達すると直ちに，そ
の区分所有権を目的とする時価による売買契約が成立し，売買契約の効果と
して，区分所有権が上記区分所有者から組合に移転する効果が生じることに
なると解される。
そうすると，Ａ住宅内の建物の区分所有者であり，建替えに参加しない旨
を回答した又は参加しない旨回答したとみなされた（円滑化法１５条１項，
区分所有法７０条４項，６３条１項ないし４項）原告らは，本件建替組合の
設立を認可する旨の本件処分がされると，本件建替組合から区分所有権の売
渡請求を受け得る立場，すなわち，区分所有権を失い得る立場になるのであ
るから，「無効等の確認を求めるにつき法律上の利益を有する者」に該当す
るというべきである。
(2)また，行政事件訴訟法３６条は，当該処分の「効力の有無を前提とする
現在の法律関係に関する訴えによって目的を達成することができないものに
限り」提起できる旨定めている。
そこで検討するに，原告らが本件訴えの目的とするところは，違法な本件
一括建替え決議がされたことに基づいてされた本件処分が無効であることを
確認することにより，原告らの法的地位を本件処分以前の状態に戻すことに
あると考えられ，そうすると，原告の目的とするところは，本件処分の無効
確認を求める訴えによって直截的に達成されることになり，本件処分が無効
であることを前提とする現在の法律関係に関する訴えによっては，その目的
を達成することは困難であると解されるから，上記要件を満たすと認められ
る。
(3)以上によれば，原告らは本件訴えにつき行政事件訴訟法３６条所定の原
告適格を有するといえるから，本件訴えは適法である。
２争点(2)（本件処分の適法性－本件処分が円滑化法９条１項，１２条１号，
同条２号及び同条１０号に違反するか否か）について
(1)原告らは，国土交通省が作成した本件マニュアルは法的拘束力を有する
法令というべきであり，本件マニュアルに定められている「建替え計画」に
基づかない本件一括建替え決議は違法である旨主張する。
アそこで検討するに，証拠（甲１，乙１）及び弁論の全趣旨によれば，以
下の事実を認めることができる。
(ア)国土交通大臣は，平成１４年１２月１９日，円滑化法４条１項に基
づいて「マンションの建替えの円滑化等に関する基本的な方針」（国土
交通省告示第１１０８号。以下「基本方針」という。）を定めたとこ
ろ，同法４条２項２号により基本方針において定めなければならないと
されている「マンションの建替えに向けた区分所有者等の合意形成の促
進に関する事項」として，「国は，区分所有者等の合意形成の進め方に
関する指針を作成し，地方公共団体と連携し，その普及に努めることと
する。」と規定されていた。
そして，国土交通省は，上記の指針として「マンションの建替えに向
けた合意形成に関するマニュアル」（本件マニュアル）を作成した。
本件マニュアルは，マンションの建替えに向けた合意形成を円滑に進
めるための手引書として作成されたものであり，建替え決議がされるま
での合意形成の基本プロセスは，有志による建替え提起に向けての勉強
段階である第１段階，管理組合による建替えを計画することの合意に向
けて建替えの必要性や建替え構想の検討段階である第２段階，管理組合
による建替え決議に向けた「建替え計画」の策定段階である第３段階か
ら成ることが記載されている。
イ以上のような本件マニュアルの作成経緯や内容からも明らかなように，
本件マニュアルは，マンションの建替えに向けた合意形成を円滑に進める
ための指針又は手引書として作成されたものにすぎず，法令の委任に基づ
く法的拘束力を有するものでないから，本件マニュアルの記載に違反して
いたとしても，本件一括建替え決議が直ちに区分所有法や円滑化法に違反
する違法なものとなるものではないことはいうまでもない。
そして，上記のとおり，本件マニュアルには「建替え計画」を策定する
ことが記載されているものの，区分所有法上及び円滑化法上，一括建替え
決議をする前に区分所有者の合意に基づく「建替え計画」を策定すること
が求められているわけではなく，他に一括建替え決議が「建替え計画」に
基づいていることが決議の適法要件となっていると解すべき根拠はない。
したがって，この点についての原告らの主張は採用することができな
い。
(2)また，原告らは，本件事務要領の変更が４分の３以上の多数による集会
の決議に基づいておらず，その内容も不公正なものであるから，本件事務要
領に基づいて行われた本件一括建替え決議の手続は違法であり，本件一括建
替え決議を前提とする本件処分も違法である旨主張する。
まず，本件事務要領は，建替え決議における議決権行使の事務の取扱方法
について定めたものにすぎないと解されるところ，このような事務取扱いの
方法は，区分所有法において「規約」によってのみ定めるべきとされている
事項には該当しないし，本件全証拠によっても，本件事務要領がＡ住宅管理
組合の「規約」の一部を成すものであるとは認められない。そうすると，本
件事務要領を理事会の決定により変更し，変更後の本件事務要領に基づき本
件一括建替え決議がされたことをもって，本件一括建替え決議が違法である
とはいえない。
そして，Ａ住宅管理組合の理事会が，本件一括建替え決議に当たって，変
更後の本件事務要領に基づいて，円滑な事務遂行を図るために議決権行使書
を決議のための集会に先立って開封したとしても，そのことから本件一括建
替え決議が違法となると解すべき理由はない。
したがって，この点についての原告らの主張は採用することができない。
(3)以上によれば，本件処分に重大かつ明白な瑕疵が存在するとはいえず，
そのほか，本件処分に重大かつ明白な瑕疵が存在することをうかがわせる事
実はないから，本件処分が無効であるとはいえない。
第４結論
以上によれば，原告らの請求はいずれも理由がないからこれらを棄却するこ
ととし，訴訟費用の負担について行政事件訴訟法７条，民事訴訟法６１条，６
５条１項本文を適用して，主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第３８部
裁判長裁判官定塚誠
裁判官馬場俊宏
裁判官石川理紗
別紙
関係法令の定め
１区分所有法
(1)３１条（規約の設定，変更及び廃止）１項
規約の設定，変更又は廃止は，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多
数による集会の決議によつてする。…（略）…
(2)６３条（区分所有権等の売渡し請求等）
ア１項
建替え決議があつたときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議
に賛成しなかつた区分所有者（…略…）に対し、建替え決議の内容により建
替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない。
イ２項
前項に規定する区分所有者は、同項の規定による催告を受けた日から２月
以内に回答しなければならない。
ウ３項
前項の期間内に回答しなかつた第１項に規定する区分所有者は、建替えに
参加しない旨を回答したものとみなす。
エ４項
第２項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若し
くは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者
（…略…）又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を
買い受けることができる者として指定された者（…略…）は、同項の期間の
満了の日から２月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（…
略…）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求
することができる。…略…
(3)６５条（団地建物所有者の団体）
一団地内に数棟の建物があつて，その団地内の土地又は附属施設（…略…）
がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては，区分所有者）の共
有に属する場合には，それらの所有者（…略…）は，全員で，その団地内の土
地，附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し，この
法律の定めるところにより，集会を開き，規約を定め，及び管理者を置くこと
ができる。
(4)６６条（建物の区分所有に関する規定の準用）
…（略）…第３１条第１項…の規定は，前条の場合について準用する。…
（略）…
(5)７０条（団地内の建物の一括建替え決議）
ア１項
団地内建物の全部が専有部分のある建物であり，かつ，当該団地内建物の
敷地（…略…）が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合におい
て，当該団地内建物について第６８条第１項（第１号を除く。）の規定によ
り第６６条において準用する第３０条第１項の規約が定められているとき
は，第６２条第１項の規定にかかわらず，当該団地内建物の敷地の共有者で
ある当該団地内建物の区分所有者で構成される第６５条に規定する団体又は
団地管理組合法人の集会において，当該団地内建物の区分所有者及び議決権
の各５分の４以上の多数で，当該団地内建物につき一括して，その全部を取
り壊し，かつ，当該団地内建物の敷地（…略…）若しくはその一部の土地又
は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地（…略…）に新たに
建物を建築する旨の決議（以下この条において「一括建替え決議」とい
う。）をすることができる。ただし，当該集会において，当該各団地内建物
ごとに，それぞれその区分所有者の３分の２以上の者であつて第３８条に規
定する議決権の合計の３分の２以上の議決権を有するものがその一括建替え
決議に賛成した場合でなければならない。
イ４項
…略…第６３条及び第６４条の規定は、団地内建物の一括建替え決議につ
いて準用する。…略…
２円滑化法
(1)４条（基本方針）
ア１項
国土交通大臣は，マンションの建替えの円滑化等に関する基本的な方針
（以下「基本方針」という。）を定めなければならない。
イ２項
基本方針においては，次に掲げる事項を定めるものとする。
一マンションの建替えの円滑化等を図るため講ずべき施策の基本的な方向
二マンションの建替えに向けた区分所有者等の合意形成の促進に関する事
項
三マンション建替事業その他のマンションの建替えに関する事業の円滑な
実施に関する事項
四再建マンションにおける良好な居住環境の確保に関する事項
五マンションの建替えが行われる場合における従前のマンションに居住し
ていた賃借人（一時使用のための賃借をする者を除く。以下同じ。）及び
転出区分所有者（従前のマンションの区分所有者で再建マンションの区分
所有者とならないものをいう。以下同じ。）の居住の安定の確保に関する
事項
六危険又は有害な状況にあるマンションの建替えの促進に関する事項
七その他マンションの建替えの円滑化等に関する重要事項
(2)９条（設立の認可）
ア１項
区分所有法第６４条の規定により区分所有法第６２条第１項に規定する建
替え決議（以下単に「建替え決議」という。）の内容によりマンションの建
替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又
は敷地利用権を有する者であってその後に当該建替え決議の内容により当該
マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「建替え合意
者」という。）は，５人以上共同して，定款及び事業計画を定め，国土交通
省令で定めるところにより，都道府県知事の認可を受けて組合を設立するこ
とができる。
イ３項
区分所有法第７０条第４項において準用する区分所有法第６４条の規定に
より一括建替え決議の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をした
ものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者で
あってその後に当該一括建替え決議の内容により当該マンションの建替えを
行う旨の同意をしたものを含む。以下「一括建替え合意者」という。）は，
５人以上共同して，第一項の規定による認可を受けて組合を設立することが
できる。
ウ７項
第一項の規定による認可の申請は，施行マンションとなるべきマンション
の所在地の市町村長を経由して行わなければならない。
(3)１２条（認可の基準）
都道府県知事等は，第９条第１項の規定による認可の申請があった場合にお
いて，次の各号のいずれにも該当すると認めるときは，その認可をしなければ
ならない。
一申請手続が法令に違反するものでないこと。
二定款又は事業計画の決定手続又は内容が法令（事業計画の内容にあって
は，前条第３項に規定する都道府県知事等の命令を含む。）に違反するもの
でないこと。
三施行再建マンションの敷地とする隣接施行敷地に建築物その他の工作物
が存しないこと又はこれに存する建築物その他の工作物を除却し，若しくは
移転することができることが確実であること。
四施行マンションの住戸の数が，国土交通省令で定める数以上であるこ
と。
五施行マンションの住戸の規模，構造及び設備の状況にかんがみ，その建
替えを行うことが，マンションにおける良好な居住環境の確保のために必要
であること。
六施行再建マンションの住戸の数が，国土交通省令で定める数以上である
こと。
七施行再建マンションの住戸の規模，構造及び設備が，当該住戸に居住す
べき者の世帯構成等を勘案して国土交通省令で定める基準に適合するもので
あること。
八事業施行期間が適切なものであること。
九当該マンション建替事業を遂行するために必要な経済的基礎及びこれを
的確に遂行するために必要なその他の能力が十分であること。
十その他基本方針に照らして適切なものであること。
(4)１５条（区分所有権及び敷地利用権の売渡し請求）１項
組合は，前条第１項の公告の日（その日が区分所有法第６３条第２項（区分
所有法第７０条第４項において準用する場合を含む。）の期間の満了の日前で
あるときは，当該期間の満了の日）から２月以内に，区分所有法第６３条第４
項（区分所有法第７０条第４項において準用する場合を含む。）に規定する建
替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含み，その後に建替
え合意者等となったものを除く。）に対し，区分所有権及び敷地利用権を時価
で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議等があった後に当該
区分所有者から敷地利用権のみを取得した者（その承継人を含み，その後に建
替え合意者等となったものを除く。）の敷地利用権についても，同様とする。

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