戻る

　　　　　　　主　　　文
一　原判決を次のとおり変更する。
１　控訴人が被控訴人らに対し平成８年７月１７日付けでした原判決添付別紙目録
一ないし三の各１記載の各土地の固定資産課税台帳に登録された平成６年度の価格
についての審査の申出に対する決定のうち、同目録一の１記載の土地の価格が５７
９９万８６４０円を超える部分、同目録二の１記載の土地の価格が３億３８９３万
７２００円を超える部分、同目録三の１記載の土地の価格が１３億１８０６万１９
２０円を超える部分について審査の申出を棄却した部分を取り消す。
２　被控訴人らのその余の請求を棄却する。
二　訴訟費用は、第１、２審を通じてこれを１０分し、その１を控訴人の負担と
し、その余を被控訴人らの負担とする。
　　　　　　　事実及び理由
第一　控訴の趣旨
一　原判決を取り消す。
二　被控訴人らの請求を棄却する。
第二　事案の概要
一　事案の概要は、原判決８頁１１行目の「本件各土地」を「原判決添付別紙目録
一ないし三の各１記載の土地（以下、これらの土地を「本件各土地」と総称し、個
々の土地を順次「本件土地１」、「本件土地２」及び「本件土地３」という。）」
に、同１０頁７行目の「法」を「地方税法（以下「法」という。）」に、同４５頁
１０行目、同４７頁１行目、同５０頁９行目、同５１頁１行目、同６行目、同８行
目、同１２行目、同５２頁６行目、同８行目及び同５４頁末行の各「原告」をいず
れも「被控訴人ら」にそれぞれ改め、控訴人の当審における補充主張及び新主張を
次項のとおり加えるほかは、原判決「事実及び理由」欄中の「第二　事案の概要」
に記載のとおりであるから、これを引用する。
二　控訴人の当審における主張
１　「適正な時価」の算定基準日について
　原判決は、法は土地課税台帳に登録すべき価格を基準年度に係る賦課期日におけ
る価格としているのであるから、この登録価格は、賦課期日である当該年度の初日
の属する年の１月１日（本件では、平成６年１月１日）時点を基準日として、同日
における客観的時価をもって算定すべきであって、これと異なる時点における客観
的時価をもって賦課期日における価格とみなすことは許されないと判示している。
　しかし、法第３４９条第１項は、「登録価格」を「基準年度に係る賦課期日にお
ける価格」と規定しているのではなく、「課税標準」を「基準年度に係る賦課期日
における価格で土地課税台帳等に登録
されたもの」と規定している。このように、課税標準を、基準年度に係る賦課期日
における価格ではなく、基準年度に係る賦課期日における価格で「土地課税台帳等
に登録された価格」としているのは、法が、土地課税台帳等に価格を登録するに当
たり市町村長（特別区においては都知事）に評価事務に係る種々の手続を履践する
よう求め、他方において、固定資産の価格を毎年２月末日までに決定しなければな
らないとしている（第４１０条）ことからすると、市町村長が上記手続を履践した
上で、２月末日までに土地課税台帳等に価格を登録することができるようにする趣
旨であると解されるから、「適正な時価」の算定基準日は、賦課期日から評価事務
に要する一定期間を遡った過去の時点に求めれば足りるというべきである。
　したがって、平成６年度の評価替えにおける価格算定の基準日を評価事務に要す
る一定期間を遡った相当な時点である平成４年７月１日としたこと（なお、同日か
ら平成５年１月１日までの時点修正も併せて行っている。）は、法が当然に予定し
ていることであって、適法ということができる。
２　本件各土地の「適正な時価」について
（一）　原判決は、標準宅地ａについては、平成５年１月１日から平成６年１月１
日までの間に、７割評価通達（自治事務次官の依命通達「固定資産評価基準の取扱
いについて」昭和３８年１２月２５日自治乙固発第３０号を一部改正する旨の通知
（平成４年１月２２日自治固第３号））に従った場合に生ずる３割の評価誤差の許
容範囲を超える３３．９パーセントの地価下落があった旨判示している。
　しかし、乙第４１、第４２号証の各１ないし３、第４５号証の１、２及び第４６
号証の１ないし３によれば、本件各土地の上記期間の地価下落率は３１．５パーセ
ントにとどまっている。また、適正な時価とは、正常な条件の下における取引価格
であるから、ある一点を示す固定的なものではなく、ある程度（１０パーセントか
ら２０パーセント）の幅を持った価格帯に存する価格を指すと解すべきであり、そ
うとすれば、上記地価下落率が３０パーセントを超えているとしても、本件各土地
の登録価格が直ちに違法になるわけではない。
　仮に、標準宅地ａの上記期間の地価下落率が３１．５パーセントであり、３０パ
ーセントを超える部分が違法となるとしても、別表記載のとおり、本件土地１の評
価額が６０２２万１７００円、本件土地２の
評価額が３億５１９２万８５００円、本件土地３の評価額が１３億６８５８万２６
００円と算定されるから、本件決定は、上記各金額を超える部分のみが取り消され
るべきである。
（二）　なお、原判決は、標準宅地ｂの平成４年７月１日から平成５年１月１日ま
での地価下落率に関し、本件決定が、標準宅地ｂに沿接する正面路線の固定資産路
線価と相続税路線価との比を、適正な比とされる７対８にするために、上記期間の
時点修正率で調整して、時点修正率をマイナス７．２パーセントとしたことについ
て、上記時点修正率を採用することは客観的時価の評価の見地から是認することは
できないとして、上記期間における地価下落率を１２．２パー１セントと認めるの
が相当である旨判示している。
　しかし、平成６基準年度の評価替えは、公的土地評価相互の均衡と適正化を図る
ことが主要な目的の一つであったことからして、評価に際しては、地価公示価格は
もとより、相続税路線価との均衡を保つことが極めて重要であるというべきであ
る。そうだとすると、標準宅地について平成５年予定相続税路線価と平成６年度予
定固定資産税路線価について地価公示価格に対して概ね７対８、両者の関係が８
７．５パーセントとなるように調整することが不可欠であるから、相続税路線価と
の調整という要素を加味した下落率をもって客観的時価の下落率の資料とすること
を不相当とする原判決の判示は失当というべきである。
３　固定資産評価審査委員会（以下「審査委員会」という。）の違法な審査決定と
その取消判決の関係について（新主張）
　原判決は、本件各土地の固定資産税評価額が「適正な時価」を上回るときには、
本件決定は違法であり、その全部を取り消すべきである旨判示している。
　しかし、本件訴訟は、本件決定の登録価格の適否を判断するものであって、適正
な時価を超える部分のみを取り消す一部取消判決をしたとしても、取消判決の拘束
力（行政事件訴訟法第３３条第１項）によって、「その他の関係行政庁」である市
町村長は審査決定と同様な措置をとること義務づけられていること、原判決のよう
に解すると、事件が裁判所と審査委員会との間を往復することになって紛争が永続
化するのみならず、是正すべき評定方法が一義的に明らかにならず、場合によって
は紛争の抜本的解決を図ることができなくなることなどに鑑みると、一部取消判決
を認めるべきである。
第三　当裁判所
の判断
一　当裁判所も、本件決定は、本件土地１の価格を５７９９万８６４０円を上回る
６１３８万３０００円と認定した点において、本件土地２の価格を３億３８９３万
７２００円を上回る３億５８７１万５０００円と認定した点において、本件土地３
の価格を１３億１８０６万１９２０円を上回る１３億９４９７万４０００円と認定
した点において、いずれも違法であると判断する。その理由は、原判決８１頁３行
目、同８２頁２行目及び同８行目の各「原告」をいずれも「被控訴人ら」に、同１
１２頁１行目の「違法であり」から同２行目の「判決する」までを「違法である」
にそれぞれ改め、控訴人の当審における主張に対する判断を次項のとおり加えるほ
かは、原判決「事実及び理由」欄中の「第三　争点に対する判断」に記載のとおり
であるから、これを引用する。
二　控訴人の当審における主張に対する判断
１　「適正な時価」の算定基準日について
　控訴人は、「法第３４９条第１項が、土地について課する基準年度の固定資産の
「課税標準」を「基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳等に登録さ
れたもの」と規定しているのは、法が、土地課税台帳等に価格を登録するに当たり
市町村長（特別区においては都知事）に評価事務に係る種々の手続を履践するよう
求め、他方において、固定資産の価格を毎年２月末日までに決定しなければならな
いとしていることからすると、市町村長が上記手続を履践した上で上記期限までに
土地課税台帳等に価格を登録することができるようにする趣旨であると解されるか
ら、「適正な時価」の算定基準日は賦課期日から評価事務に要する一定期間を遡っ
た過去の時点に求めれば足りる」と主張する。
　法は、土地に対して課する固定資産税の課税標準を、基準年度に係る賦課期日に
おける価格で土地課税台帳等に登録されたものとし（第３４９条第１項）、この
「価格」とは「適正な時価」であるとしており（第３４１条第５号）、固定資産税
が土地の所有という事実に着目して課される財産税であることに照らすと、上記
「価格」あるいは「適正な価格」は、当該土地の交換価値に着目したもので、正常
な条件の下に成立する土地の取引価格すなわち客観的交換価値（客観的時価）をい
うものと解される。そして、法第３４９条第１項が、課税標準を「基準年度に係る
賦課期日における価格で土地課税台帳等に登録されたもの」とすると定めているの
は、文言上、基準年度に係る賦課期日（本件では、平成６年１月１日）における
「価格」、すなわち上記のような意義における「適正な時価」を土地課税台帳等に
登録し、その価格をもって課税標準とする趣旨であることが明らかである。
　もっとも、法第４１０条は、市町村長が毎年２月末日までに固定資産の価格等を
決定すべきものと定めているところ、大量に存在する課税対象となる固定資産につ
き、２か月間のうちに評価事務のすべてを行うことは困難であるから、賦課期日に
おける価格算定の資料とするための標準宅地等の価格算定については、賦課期日か
ら評価事務に要する相当な期間を遡った時点を価格調査の基準日とすることまでを
法が禁止しているものとは解されないが、そのことから、賦課期日以外の特定の日
をもって賦課期日における価格とみなすことまで許容するものと解することはでき
ない。
　控訴人の前記主張は、採用することができない。
２　本件各土地の「適正な時価」について
（一）　控訴人は、「本件各土地の平成５年１月１日から平成６年１月１日までの
地価下落率は３１．５パーセントにとどまっているところ、適正な時価とはある一
点を示す固定的なものではなく、ある程度（１０パーセントから２０パーセント）
の幅を持った価格帯に存する価格を指すと解すべきであるから、上記地価下落率が
３０パーセントを超えているとしても、本件各土地の登録価格が直ちに違法になる
わけではない」と主張する。
　しかしながら、前述のように、「適正な時価」とは、正常な条件の下に成立する
当該土地の取引価格すなわち客観的な交換価値（客観的時価）をいうものと解すべ
きであり、それを土地課税台帳等に記載して固定資産税の課税標準とする以上、特
定の金額をもった価格でなければならないことはいうまでもないところである。も
っとも、法は、固定資産の評価については評価基準によることを求めている（法第
４０３条第１項）ところ、評価基準は、各筆の土地を個別評価することなく、諸制
約の下において大量の土地について可及的に適正な時価を評価する技術的方法と基
準を定めるものであって、宅地の評価についてみれば、個別鑑定と同様の方法で標
準宅地の客観的時価を算定し、価格形成要因の主要なものに関する補正等を加え
て、対象土地の価格を比準評定するものである。たしかに、控訴人が指摘するとお
り、実際の土地取引においては、売り手と買い手
の力関係等により、適正と思われる価格水準を多少上下して取引が行われるのが通
常であり、その意味において、土地の取引価格には一定の幅があるということがで
きるけれども、評価基準においては、標準宅地の客観的時価算定の一手法としての
取引事例比較法による評価に当たり、個別の取引に伴う事情の補正を行うなど、個
別事情を捨象して客観的時価の算定を行うものとしているのである。また、取扱通
達も、土地の評価は、売買実例価額から求める正常売買価格に基づいて適正な時価
を評定する方法によることとし、現実の売買実例価額に正常と認められない条件が
ある場合においてはこれを修正して求められる正常売買価格によるものとしている
ところである。
　もっとも、前述のように、評価基準が、各筆の土地を個別評価することなく、諸
制約の下において大量の土地について可及的に適正な時価を評価する技術的方法と
基準を定めるものであるという性質上、標準宅地の評定及び評価基準による比準の
手続に過誤がないとしても、個別的な評価と同様の正確性を有しないことはやむを
得ないところであり、評価基準による評価と客観的時価とが一致しない場合が生じ
ることも当然に予想されているものというべきである。そうだとすれば、少なくと
も評価基準等による評価額が客観的時価を超えるという事態が生じないように、あ
らかじめ減額した数値をもって、計算の基礎となる標準宅地の「適正な時価」とし
て扱うことは、合理的な方法であるというべきであり、また、評価手続上、賦課期
日における時価が予測値にならざるを得ず、あらかじめ定められた評価基準日から
賦課期日までの間に地価が下落する可能性も排除できないことからしても、あらか
じめ「適正な時価」を控え目に評定する一般的な負担軽減方法を定めておくこと
も、固定資産の価格を「適正な時価」と定めた法の趣旨に反しない限度で許される
ものというべきである。その意味では、公示価格の算定と同様の方法で評価した標
準宅地の価格のおよそ７割をもってその適正な時価として扱うことも、法が禁じる
ものではなく、７割評価通達にはこのような趣旨において合理性が認められるとい
うべきである。
　したがって、評価基準等を適正に適用し、７割評価による修正を経て算定された
価格が賦課期日における客観的時価を上回らない限り、この点で、審査委員会が行
った決定に違法があるとはいえないが、このようにして
算出された価格を対象土地の適正な時価として登録した以上、その登録価格が賦課
期日における当該土地の客観的時価を上回るときは、その限度において登録価格の
決定は違法となるというべきである。
　なお、控訴人は、乙第４１、第４２号証の各１ないし３などを基に、本件各土地
の平成５年１月１日から平成６年１月１日までの地価下落率を算定するに当たって
は、本件各土地から半径５００メートル以内及び半径１キロメートル以内にある地
価公示地及び東京都基準地の地価下落率によるべきであるとし、それによれば、同
期間内の地価下落率は３１．５パーセントにとどまる旨主張する。しかし、原判決
は、標準宅地ａの鑑定評価に当たり同土地の規準価格算定の基礎とされた地価公示
地・渋谷５－１２（渋谷区α２１３番）の公示価格が、上記期間内に３３．９パー
セント下落しているところ、地価公示制度の目的や地価公示地選定及び公示価格算
定の仕組みに照らし、地価公示価格は当該土地の基準日における正常取引価格に極
めて近似するものと解することができ、標準宅地ａと同公示地の近接性及び状況の
類似性に照らせば、標準宅地ａについても、同期間内に３３．９パーセントの地価
下落があったものと推認するのが相当であると認定しているのであるが、これに対
し、前記各証拠によれば、控訴人が挙げる地価公示地及び東京都基準地のうち、標
準宅地ａに最も近接し、状況に類似性があると認められるのは、前記地価公示地・
渋谷５－１２であって、それ以外の地価公示地及び東京都基準地は、いずれも標準
宅地ａとの近接性及び状況の類似性において劣るものであることが認められる。そ
うすると、前記各証拠をもってしても、原判決の上記認定を左右するに足りないも
のというべきであり、標準宅地ａについては、平成５年１月１日から平成６年１月
１日までの間に、７割評価通達に従った場合に生じる３割の評価誤差の許容範囲を
超える地価下落があったと認めるのが相当である。
　控訴人の前記主張は、採用することができない。
（二）　控訴人は、標準宅地ｂの平成４年７月１日から平成５年１月１日までの地
価下落率に関し、本件決定が、標準宅地ｂに沿接する正面路線の固定資産路線価と
相続税路線価との比を、適正な比とされる７対８にするために、同期間の時点修正
率を調整し、マイナス７．２パーセントと決定したことについて、客観的時価の評
価の見地から是認すること
ができないとした原判決の判断は不当であると主張する。
　しかし、公的土地評価相互間の均衡と適正化を図るという行政的配慮は理解し得
るとしても、前述のとおり、固定資産税の課税標準又はその算定の基礎となる土地
の「適正な時価」は、正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格すなわち客観
的な交換価値（客観的時価）をいうものであり、登録価格がこの客観的時価を上回
るときは、登録価格の決定は、その上回る限度において正当とすることはできない
のであって、この時価の鑑定という観点からみると、客観的な価格変動そのものと
は異なる相続税路線価との調整という要素をもって、価格評価の専門家である不動
産鑑定士の評価に修正を加えることを是認することはできないというべきである。
　控訴人の前記主張は、採用することができない。
３　審査委員会の違法な審査決定とその取消判決の関係について
　控訴人は、本件各土地の固定資産税評価額が「適正な時価」を上回るときには、
本件決定のうち上記上回る部分に係る部分を取り消す旨の一部取消判決をするべき
であると主張するので、検討する。
　本件訴訟は、被控訴人らが、本件各土地の固定資産課税台帳に登録された平成６
年度の価格（いずれも被控訴人らの審査の申出に対する控訴人の本件決定により変
更されたもの）が「適正な時価」を上回ると主張して、その全部又は一部（上記上
回る部分に係る部分）の取消しを選択的に求めているものである。原判決は、前判
示のとおり、本件各土地の固定資産課税台帳に登録すべき平成６年度の価格は、本
件土地１が５７９９万８６４０円、本件土地２が３億３８９３万７２００円、本件
土地３が１３億１８０６万１９２０円とすべきであると判断した上、本件決定によ
り変更された上記登録価格はいずれも上記各金額を超えているとして、本件決定を
全部取り消す旨の判決をした。
　たしかに、法には、審査委員会が審査決定をした場合における登録価格等の修正
手続についての規定（第４３５条）はあるが、審査決定の取消判決が確定した場合
の手続についての規定はない。しかし、裁判所が、争いのある土地の登録価格につ
いて、法及び評価基準等を正しく適用した結果として、特定の金額をもって適正な
時価を認定し、審査決定中その金額を超える部分のみを取り消す一部取消判決をし
た場合には、取消判決の拘束力（行政事件訴訟法第３３条第１項）によって、市町
村長は審
査決定場合と同様の措置をとること義務づけられるものと解されるのであって、改
めて審査委員会の審査決定を介在させる必要性はないし、介在させないことによっ
て特に不都合が生ずるとも考えられず、むしろ、紛争の早期解決につながるものと
考えられる。そうすると、違法の理由が審査手続の違法である場合や、例えば、標
準宅地の評定方法そのものに過誤があってその再施を要するなど、内容の違法であ
っても例外的に審査委員会に審査のやり直しを求めるのが相当である場合は別とし
て、本件のような場合には、審査決定のうち、裁判所の認定に係る適正な価格を超
える部分について審査の申出を棄却した部分のみを違法として取り消せば足りると
いうべきである。
　したがって、本件決定については、原判決の認定に係る前記各価格を超える部分
について審査の申出を棄却した部分のみを取り消すべきである。
第四　結論
　以上によれば、原判決は上記判断と抵触する限度で相当ではないから、主文第一
項のとおり変更することとし、訴訟費用の負担について民事訴訟法第６７条第２
項、第６１条、第６４条本文、第６５条第１項本文を適用して、主文のとおり判決
する。
東京高等裁判所第５民事部
裁判長裁判官　魚住庸夫
裁判官　飯田敏彦
裁判官　菅野博之

戻る