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         主    文
原判決を破棄する。
本件を東京高等裁判所に差し戻す。
         理    由
 上告代理人石川良雄の上告受理申立て理由第４について
 １ 原審が確定した事実関係の概要は，次のとおりである。
 (1) 上告人は，食料品類，衣料，日用品雑貨の販売等を目的とする会社であり
，被上告人は，土木建築請負業を目的とする会社である。
 (2) 被上告人と上告人とは，平成４年２月ころから，被上告人が，その所有す
る第１審判決別紙物件目録記載１，２の土地（以下「本件土地」という。）を敷地
として，上告人の要望に沿った建物を建築し，上告人がこれを長期間にわたって賃
借することを計画し，交渉を進めてきた。上告人は，被上告人に対し，平成５年１
１月１日及び平成６年２月２８日，各８０００万円を，建築協力金の名目で無利息
で預託した。被上告人は，上告人から建物の位置，規模，構造等のすべてにわたり
詳細な指示，要望を受け，上告人との協議を重ねて建物を建築し，同年７月１９日
，上記物件目録記載３の建物（以下「本件建物」という。）が完成した。本件建物
は，大型スーパーストアの店舗として使用する目的の建物であり，これを他の用途
に転用することは困難である。
 (3) 被上告人は，上告人に対し，平成６年７月２６日，次の約定で，本件建物
及びこれに付属する駐車場を賃貸した（以下，この契約を「本件賃貸借契約」とい
う。）。
 ア 賃貸期間は，同月２９日から平成２６年７月２８日までとする。
イ 賃料（消費税相当額を除いた月額。以下同じ。）は，６４９万７８００円とし
，これに別途計算した消費税相当額を合算して，毎月末日限り翌月分を支払う。
 ウ 賃料は３年ごとに改定するものとし，初回改定時は前項記載の賃料の７％を
増額する。その後３年ごとの賃料改定時は最低５％以上を増額するものとし，７％
以上をめどに本件土地に対する公租公課，経済情勢の変動等を考慮し，双方協議の
上定める（以下，この特約を「本件特約」という。）。
 エ 上告人は被上告人に対し敷金２０００万円を差し入れる。 
 (4) 上告人の平成９年８月分から平成１３年３月分までの賃料等の支払状況は
，第１審判決入金等一覧表の入金日欄及び入金額欄記載のとおりである。
 (5) 上告人は，被上告人に対し，平成９年８月２０日付け書面をもって，本件
賃貸借契約に基づく賃料を６４９万７８００円に据え置くべき旨を申し入れること
により，賃料減額の意思表示をした。
 (6) 上告人は，被上告人に対し，平成１２年１０月２６日，本件賃貸借契約に
基づく賃料を５５５万５３４３円に減額すべき旨の意思表示をした。
 ２ 被上告人の本訴請求は，被上告人が，上告人に対し，本件特約に従い賃料の
増額改定がされたと主張して，平成９年８月分から平成１３年３月分までの未払賃
料及び遅延損害金の支払を求めるものである。
 上告人の反訴請求は，上告人が，被上告人に対し，借地借家法３２条１項の規定
に基づく上告人の賃料減額請求権の行使により賃料が減額されたこと等を主張して
，賃料額の確認を求めるとともに，不当利得返還請求として，過払金の返還等を求
めるものである。
 ３ 原審は，次のとおり判断して，本訴請求を認容し，反訴請求を棄却した。
 本件建物は上告人の注文に従って建築された大型スーパーストア用の建物であり
転用の困難性を伴うこと，本件賃貸借契約は，このような本件建物を上告人のスー
パーストア経営事業のための利用に供し，これにより上告人が事業による収益を得
るとともに，被上告人も将来にわたり安定した賃料収入を得るという共同事業の一
環として締結されたものというべきであることなどを併せ考察すると，本件賃貸借
契約は借地借家法が想定している賃貸借契約の形態とは大きく趣を異にする。この
ような賃貸借契約において賃借人から賃料減額請求がされた場合に，一般的な賃料
相場や不動産価格の下落をそのまま取り入れ，これに連動して賃料減額を認めるの
は著しく合理性を欠くことになり相当ではない。借地借家法に基づく賃料減額請求
権の行使が認められるかどうかについては，上記のような契約の特殊性を踏まえた
上で，当該賃料の額について賃借人の経営状態に照らして当初の合意を維持するこ
とが著しく合理性を欠く状態となり，合意賃料を維持することが当該賃貸借契約の
趣旨，目的に照らして公平を失し，信義に反するというような特段の事情があるか
どうかによって判断するのが相当である。これを本件についてみると，本件土地の
公租公課は平成６年度と比較して平成９年度，平成１２年度のいずれにおいても上
昇していること，他方，上告人の経営状況の悪化をうかがわせるに足りる資料はな
く，かえって，上告人は平成６年度から平成１２年度にかけて順調に業績を伸ばし
ていること等が認められるのであり，本件賃貸借契約において賃料を減額すべき事
由を見いだすことは困難である。
 ４ しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次
のとおりである。
 借地借家法３２条１項の規定は，強行法規であり，賃料自動改定特約等の特約に
よってその適用を排除することはできないものである（最高裁昭和２８年（オ）第
８６１号同３１年５月１５日第三小法廷判決・民集１０巻５号４９６頁，最高裁昭
和５４年（オ）第５９３号同５６年４月２０日第二小法廷判決・民集３５巻３号６
５６頁，最高裁平成１４年（受）第６８９号同１５年６月１２日第一小法廷判決・
民集５７巻６号５９５頁，最高裁平成１２年（受）第５７３号，第５７４号同１５
年１０月２１日第三小法廷判決・民集５７巻９号１２１３頁，最高裁平成１４年（
受）第８５２号同１５年１０月２３日第一小法廷判決・裁判集民事２１１号２５３
頁参照）。そして，同項の規定に基づく賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断
するに当たっては，同項所定の諸事情（租税等の負担の増減，土地建物価格の変動
その他の経済事情の変動，近傍同種の建物の賃料相場）のほか，賃貸借契約の当事
者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきである（
最高裁昭和４３年（オ）第４３９号同４４年９月２５日第一小法廷判決・裁判集民
事９６号６２５頁，上記平成１５年１０月２１日第三小法廷判決，上記平成１５年
１０月２３日第一小法廷判決参照）。
 前記事実関係によれば，本件建物は，上告人の要望に沿って建築され，これを大
型スーパーストアの店舗以外の用途に転用することが困難であるというのであって
，本件賃貸借契約においては，被上告人が将来にわたり安定した賃料収入を得るこ
と等を目的として本件特約が付され，このような事情も考慮されて賃料額が定めら
れたものであることがうかがわれる。しかしながら，本件賃貸借契約が締結された
経緯や賃料額が決定された経緯が上記のようなものであったとしても，本件賃貸借
契約の基本的な内容は，被上告人が上告人に対して本件建物を使用収益させ，上告
人が被上告人に対してその対価として賃料を支払うというもので，通常の建物賃貸
借契約と異なるものではない。したがって，本件賃貸借契約について賃料減額請求
の当否を判断するに当たっては，前記のとおり諸般の事情を総合的に考慮すべきで
あり，賃借人の経営状態など特定の要素を基にした上で，当初の合意賃料を維持す
ることが公平を失し信義に反するというような特段の事情があるか否かをみるなど
の独自の基準を設けて，これを判断することは許されないものというべきである。
 原審は，上記特段の事情の有無で賃料減額請求の当否を判断すべきものとし，専
ら公租公課の上昇及び上告人の経営状態のみを参酌し，土地建物の価格等の変動，
近傍同種の建物の賃料相場等賃料減額請求の当否の判断に際して総合考慮すべき他
の重要な事情を参酌しないまま，上記特段の事情が認められないとして賃料減額請
求権の行使を否定したものであって，その判断は借地借家法３２条１項の解釈適用
を誤ったものというべきである。
 ５ 以上によれば，原審の前記判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法
令の違反がある。論旨は理由があり，原判決は破棄を免れない。そして，上告人の
賃料減額請求の当否，相当賃料額等について更に審理を尽くさせるため，本件を原
審に差し戻すこととする。
 よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官 甲斐中辰夫 裁判官 横尾和子 裁判官 泉 徳治 裁判官 島
田仁郎 裁判官 才口千晴)

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