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           主     文
       １ 原判決中上告人の賃料額確認請求（ただし，原審で追加された
請求を除く。）及び過払賃料返還請求並びに被上告人の未払賃料支払請求に関する
部分を破棄し，同部分につき，本件を東京高等裁判所に差し戻す。
       ２ 原判決中被上告人の賃料保証確認請求に関する部分を破棄し，
第１審判決中同請求に関する部分を取り消し，被上告人の同請求に係る訴えを却下
する。
       ３ 上告人のその余の上告を却下する。
       ４ 第２項の部分に関する訴訟の総費用は，被上告人の負担とし，
第３項の部分に関する上告費用は，上告人の負担とする。
            理     由
 第１ 上告代理人伊藤茂昭，同井手慶祐，同岡内真哉，同竹林俊二，同大槻篤洋
の上告受理申立て理由（ただし，排除されたものを除く。）について
 １ 原審の確定した事実関係の概要等は，次のとおりである。
 (1) 上告人は，不動産賃貸業等を営む会社であり，被上告人は，東京都目黒区
ａｂ丁目ｃ番ｄ外の土地を所有する者である。
 (2) 上告人と被上告人は，昭和６２年，被上告人の所有する上記土地を含む土
地上に共同でビルを建築してそれぞれの区分所有とし，同ビルの被上告人の区分所
有部分を上告人が賃借して転貸事業を営むことを計画した。
 (3) 上告人と被上告人は，その後，上記計画の実現に向けた準備を行うととも
に，賃料についての交渉を進め，平成４年９月，上告人が被上告人に対し１０年間
にわたり１㎡当たり月８０４７円の賃料を保証する旨の合意をし，平成５年３月１
９日，この賃料保証特約等を内容とする確認書を取り交わした。なお，上記保証賃
料額は，被上告人が借入れを予定していたビル建築費用についての銀行融資の返済
等を考慮して決定されたため，当時の賃料相場より高額なものとなった。
 (4) 被上告人は，建築資金として１１億円の銀行融資を受けることとした上，
平成７年３月２２日，上告人の関連会社外と共同で第１審判決別紙物件目録記載の
１棟の建物を建築し，同目録１，２，３記載の専有部分（以下「本件建物」という。）
の区分所有権を取得した。
 (5) 被上告人は，平成７年３月２２日，上告人との間で，本件建物について，
賃貸期間を平成１７年３月２１日までの１０年間とし，賃料を月１０６４万０８４
０円（１㎡当たり８０４７円。ただし，平成７年６月３０日までの賃料は免除する。）
とする旨の合意（以下「本件契約」という。）をし，上告人に対し，本件建物を引
き渡した。
 上告人と被上告人は，本件契約が期間満了，解約その他の事由により終了する場
合には，転貸借契約における転貸人の地位を被上告人が承継することを合意した（
以下「転貸借承継合意」という。）。
 (6) 上告人は，その後，被上告人と賃料額について協議したが，協議が調わな
かったため，平成７年１０月２４日，被上告人に対し，同年１１月分からの賃料を
月５０９万７７３５円に減額すべき旨の意思表示をした。
 上告人は，平成７年１１月分及び同年１２月分の賃料として，月１０６４万０８
４０円を支払い，平成８年１月分から平成１４年２月分までの賃料として，月９４
０万円を支払った。
 ２ 上告人の本訴請求は，①本件契約の平成７年１１月分以降の賃料額が月５０
９万７７３５円であることの確認，②平成７年１１月分から平成１０年１月分まで
の過払賃料１億２３０６万２５８１円の返還とこれに対する年１割の割合による法
定利息の支払，③平成１７年３月２２日以降の賃料額が転貸料の８５％相当額であ
ることの確認をそれぞれ求めるものである（なお，本訴請求③は，原審で追加され
たものである。）。
 被上告人の反訴請求は，①本件契約の賃料保証特約につき，賃料保証期間が平成
７年７月１日から平成１７年３月２１日までであり，この間の保証賃料額が月１０
６４万０８４０円であることの確認，②平成８年１月分から平成１４年２月分まで
の未払賃料９６０４万１０１３円とこれに対する年６％の割合による遅延損害金の
支払をそれぞれ求めるものである（なお，被上告人は，１審では，平成７年６月２
２日から平成１７年３月２１日までの賃料保証の確認請求（以下「反訴請求①'
」という。）をしていたところ，１審は，反訴請求①の限度で認容し，その余を棄
却した。被上告人は，敗訴部分につき不服申立てをせず，同部分は，原審の審理判
断の対象とされなかった。）。
 ３ 原審は，次のとおり説示して，上告人の本訴請求①②を棄却し，同③を却下
し，被上告人の反訴請求①②を認容すべきものと判断した。
 (1) 本件契約における合意の内容は，被上告人が上告人に本件建物を賃貸し，
上告人が被上告人にその対価として賃料を支払うという建物賃貸借契約そのもので
あるから，本件契約に借地借家法の適用があることは明らかである。
 (2) 建物賃借人の賃料減額請求権を認めた借地借家法３２条と建物賃貸人の解
約に正当事由を要求する同法２８条は，相互に補完し合って借家関係を規律するも
のであり，仮に賃貸人による解約に制限がない場合には，賃借人が賃料減額の判決
を得ても，賃貸人が賃貸借契約を解約することによって，賃料減額の判決の効力が
事実上否定されることとなるから，この場合，裁判所が賃料額について審理判断す
るのは無益であり，賃借人に賃料減額請求権を認める必要もない。
 そして，本件契約のように転貸目的の賃貸借契約であって，賃貸借契約が終了し
ても賃貸人が転貸借契約を承継して転借人が建物の使用を継続できるものについて
は，賃貸人が賃貸借契約の解約を申し入れるについて，特別の事情のない限り，解
約の正当事由が肯定され，賃貸人による解約に制限はないものと解するのが相当で
あるから，本件契約では，本来，被上告人による解約に制限がなく，上告人に借地
借家法３２条の賃料減額請求権は認められないものというべきである。
 なお，賃貸借契約の当事者がその本来有する解約の自由を一定期間放棄し，その
間の賃料額を固定する合意をしているときには，そこに私的自治が行われているの
であるから，裁判所は，これを尊重してその内容に介入してはならず，その結果，
当事者は，借地借家法３２条の賃料増減額請求権を行使することができないと解す
るのが相当である。
 したがって，上告人には借地借家法３２条の賃料減額請求権は認められないから
，上告人の本訴請求①②は理由がなく，被上告人の反訴請求②は理由がある。また
，賃料保証の内容に変更がないから，被上告人の反訴請求①も理由がある。
 (3) 上告人の本訴請求③は，将来契約期間が経過したときの法律関係の確認請
求であり，現在確定することができないものであるから，同請求に係る訴えは，訴
えの利益がなく，不適法である。
 ４ しかしながら，原審の上記(1)の判断は是認することができるが，(2)の判断
は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
 【要旨１】本件契約が建物賃貸借契約に当たり，これに借地借家法の適用がある
という以上，特段の事情のない限り，賃料増減額請求に関する同法３２条も本件契
約に適用があるというべきである。
 本件契約には賃料保証特約が存し，上告人の前記賃料減額請求は，同特約による
保証賃料額からの減額を求めるものである。借地借家法３２条１項は，強行法規で
あって，賃料保証特約によってその適用を排除することができないものであるから
（最高裁昭和２８年(オ)
第８６１号同３１年５月１５日第三小法廷判決・民集１０巻５号４９６頁，最高裁
昭和５４年(オ)
第５９３号同５６年４月２０日第二小法廷判決・民集３５巻３号６５６頁参照），
上告人は，本件契約に賃料保証特約が存することをもって直ちに保証賃料額からの
減額請求を否定されることはない。
 ところで，本件契約は，不動産賃貸業等を営む会社である上告人が，土地所有者
である被上告人の建築したビルにおいて転貸事業を行うことを目的とし，被上告人
に対し一定期間の賃料保証を約し，被上告人において，この賃料保証等を前提とす
る収支予測の下に多額の銀行融資を受けてビルを建築した上で締結されたものであ
り，いわゆるサブリース契約と称されるものの一つである。そして，本件契約は，
上告人の転貸事業の一部を構成するものであり，それ自体が経済取引であるとみる
ことができるものであり，また，本件契約における賃料保証は，被上告人が上告人
の転貸事業のために多額の資本投下をする前提となったものであって，本件契約の
基礎となったものということができる。しかし，このような事情は，本件契約に借
地借家法３２条が適用されないとする特段の事情ということはできない。また，本
件契約に転貸借承継合意が存することによって，被上告人が解約の自由を有すると
いうことはできないし，仮に賃貸人が解約の自由を有するとしても，賃借人の賃料
減額請求権の行使が排斥されるということもできない。ただし，【要旨２】賃料減
額請求の当否や相当賃料額を判断するに当たっては，賃貸借契約の当事者が賃料額
決定の要素とした事情を総合考慮すべきであり，特に本件契約においては，上記の
賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された事情をも考慮すべきである。
 以上によれば，本件契約の当事者が借地借家法３２条に基づく賃料増減額請求権
を行使することができないとの判断に立って，上告人の本訴請求①②を棄却し，被
上告人の反訴請求②を認容すべきものとした原審の判断には，判決に影響を及ぼす
ことが明らかな法令の違反がある。論旨は理由があり，原判決中本訴請求①②及び
反訴請求②に関する部分は破棄を免れない。そして，上告人の賃料減額請求の当否
等について更に審理を尽くさせるため，上記部分につき，本件を原審に差し戻すこ
ととする。なお，上告人は，本訴請求③に関する上告については上告受理申立て理
由を記載した書面を提出しないから，同部分に関する上告は却下することとする。
 第２ 職権による検討
 被上告人の反訴請求①'
は，本件契約の賃料保証特約につき，賃料保証の期間が平成７年６月２２日から平
成１７年３月２１日までであり，この間の保証賃料額が月１０６４万０８４０円で
あることの確認を求めるものであるところ，これは合意の内容の確認を求めるもの
であって権利又は法律関係の存否の確認を求めるものではない。そして，上記のと
おり，賃料保証特約は借地借家法３２条の賃料減額請求を排除するものではないか
ら，賃料保証の期間及び額を確認しても，同期間中の賃料の具体的な額が確定する
わけではなく，賃料についての被上告人の不安や危険が除去されることにも，当事
者間の紛争を抜本的に解決することにもならない。したがって，被上告人の反訴請
求①'
に係る訴えは，確認の利益を欠くものとして不適法というほかなく，被上告人の反
訴請求①を認容すべきものとした原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明ら
かな法令の違反があり，原判決中反訴請求①に関する部分は破棄を免れない。そし
て，第１審判決中反訴請求①'
に関する部分を取り消して，同請求に係る被上告人の訴えを却下することとする。
 よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官 甲斐中辰夫 裁判官 横尾和子 裁判官 泉 徳治 裁判官 島
田仁郎)

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