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         主    文
     原判決を破棄する。
     本件を東京高等裁判所に差し戻す。
         理    由
 上告人の上告理由第一点について
 一 本件は、土地の所有者である被上告人らが、右土地上に建物を所有して右土
地を占有する上告人に対し、所有権に基づいて建物収去土地明渡しを求め、上告人
の土地賃借権の抗弁に対して、賃借権の無断譲渡を理由とする賃貸借契約の解除を
再抗弁として主張した事案であるところ、原審の確定した事実関係の概要は、次の
とおりである。
 １ 第一審判決別紙物件目録一ないし三記載の土地（以下「本件土地」という。）
は、Ｄの所有であったが、昭和六〇年に同人が死亡し、その子であるＥが右土地を
相続した。
 平成三年一二月四日、被上告人有限会社Ｂ１重機は、同目録一及び二記載の土地
を、同有限会社Ｂ２興業は、同目録三記載の土地を、それぞれＥから買い受けた。
 ２ 上告人は、昭和四五年に政夫との間で本件土地につき普通建物の所有を目的
とする賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結し、右土地上に前記
目録四記載の建物（以下「本件建物」という。）を建築所有して、右土地を占有し
ている。
 ３ 上告人は、貨物自動車運送事業等を目的とする資本金二〇〇〇万円の有限会
社であり、設立時以来の代表取締役である上告補助参加人が経営を担当し、上告人
の持分はすべて上告補助参加人及びその家族が所有し、役員も同人らとその親族で
占められていた。
 上告人は、一般区域貨物自動車運送事業の免許を受け、貨物自動車を保有し、本
件建物を車庫として使用して、運送業を営んでいた。
 ４ 上告補助参加人及びその家族は、平成三年九月二〇日、その所有する上告人
の持分全部を個人で運送業を営んでいたＦ（上告人の現代表取締役）に売り渡し、
同日付けで上告人の役員全員が退任し、Ｆがその代表取締役に、同人の家族がその
他の役員に就任した。
 同日以後、Ｆが中心となって上告人の経営を行い、上告人は、従前からの自動車
及び従業員にＦ個人が運送業に使用していた自動車及び従業員を加え、本件土地建
物を使用して従前と同様の運送業を営んでいる。
 ５ 被上告人らは、平成四年八月二五日の第一審口頭弁論期日において、上告人
に対し、賃借権の無断譲渡を理由として本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示を
した。
 二 原審は、右事実関係の下において、次のとおり判断して、被上告人らが主張
した解除の再抗弁を認め、被上告人らの建物収去土地明渡請求を認容すべきものと
した。
 １ 上告人は、上告補助参加人の経営する個人会社であったところ、上告補助参
加人が上告人の経営の一切を新たな経営者であるＦに譲渡して上告人の経営から手
を引いたものであり、右譲渡の前後を通じて上告人の法人格は形式的には同一性を
保持しているとはいえ、小規模な個人会社においては、経営者と土地所有者との個
人的な信頼関係に基づいて土地賃貸借契約が締結されるのが通常であり、経営者の
交代は、その実質に着眼すれば、旧経営者から新経営者に対する賃借権の譲渡であ
るから、上告補助参加人からＦに対して本件土地の賃借権が譲渡されたものと解す
るのが相当である。
 ２ Ｅが賃借権の譲渡を承諾した事実を認めることはできず、右譲渡が賃貸人に
対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるということもできない。
 三 しかしながら、原審の右１の判断は是認することができない。その理由は次
のとおりである。
 １ 民法六一二条は、賃借人は賃貸人の承諾がなければ賃借権を譲渡することが
できず、賃借人がこれに反して賃借物を第三者に使用又は収益させたときは、賃貸
人は賃貸借契約を解除することができる旨を定めている。右にいう賃借権の譲渡が
賃借人から第三者への賃借権の譲渡を意味することは同条の文理からも明らかであ
るところ、賃借人が法人である場合において、右法人の構成員や機関に変動が生じ
ても、法人格の同一性が失われるものではないから、賃借権の譲渡には当たらない
と解すべきである。そして、右の理は、特定の個人が経営の実権を握り、社員や役
員が右個人及びその家族、知人等によって占められているような小規模で閉鎖的な
有限会社が賃借人である場合についても基本的に変わるところはないのであり、右
のような小規模で閉鎖的な有限会社において、持分の譲渡及び役員の交代により実
質的な経営者が交代しても、同条にいう賃借権の譲渡には当たらないと解するのが
相当である。賃借人に有限会社としての活動の実体がなく、その法人格が全く形骸
化しているような場合はともかくとして、そのような事情が認められないのに右の
ような経営者の交代の事実をとらえて賃借権の譲渡に当たるとすることは、賃借人
の法人格を無視するものであり、正当ではない。賃借人である有限会社の経営者の
交代の事実が、賃貸借契約における賃貸人・賃借人間の信頼関係を悪化させるもの
と評価され、その他の事情と相まって賃貸借契約解除の事由となり得るかどうかは、
右事実が賃借権の譲渡に当たるかどうかとは別の問題である。賃貸人としては、有
限会社の経営者である個人の資力、信用や同人との信頼関係を重視する場合には、
右個人を相手方として賃貸借契約を締結し、あるいは、会社との間で賃貸借契約を
締結する際に、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに役員や資本構成を変動させたときは
契約を解除することができる旨の特約をするなどの措置を講ずることができるので
あり、賃借権の譲渡の有無につき右のように解しても、賃貸人の利益を不当に損な
うものとはいえない。
 ２ 前記事実関係によれば、上告人は、上告補助参加人が経営する小規模で閉鎖
的な有限会社であったところ、持分の譲渡及び役員の交代により上告補助参加人か
らＦに実質的な経営者が交代したものと認められる。しかしながら、上告人は、資
産及び従業員を保有して運送業を営み、有限会社としての活動の実体を有していた
ものであり、法人格が全く形骸化していたといえないことは明らかであるから、右
のように経営者が交代しても、賃借権の譲渡には当たらないと解すべきである。右
と異なり、実質的には上告補助参加人からＦに賃借権が無断譲渡されたものとして
被上告人らの契約解除の主張を認めた原審の判断には、民法六一二条の解釈適用を
誤った違法があり、右違法が原判決の結論に影響を及ぼすことは明らかである。こ
の点をいう論旨は理由があり、その余の点につき判断するまでもなく、原判決は破
棄を免れない。そして、記録によれば、被上告人らは、本件賃貸借契約につき他の
解除事由をも主張していることが認められるから、この点について更に審理を尽く
させるため、本件を原審に差し戻すこととする。
 よって、民訴法四〇七条一項に従い、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判
決する。
     最高裁判所第二小法廷
         裁判長裁判官    根   岸   重   治
            裁判官    大   西   勝   也
            裁判官    河   合   伸   一
            裁判官    福   田       博

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