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主文
１被告は，原告に対し，２０万２５００円及びこれに対する平成１７年１
０月１日から完済まで年５分の割合による金員を支払え。
２原告のその余の本訴請求を棄却する。
３原告は，被告に対し，９６万円及びこれに対する平成２１年９月２日か
ら完済まで年５分の割合による金員を支払え。
４被告のその余の反訴請求を棄却する。
５訴訟費用は，本訴及び反訴を通じてこれを５分し，その４を原告の負担
とし，その余を被告の負担とする。
６この判決は，主文１項及び３項に限り，仮に執行することができる。
事実
第１当事者の求めた裁判
１原告
(1)本訴の請求の趣旨
被告は，原告に対し，３７８万円及びこれに対する平成１７年１０月１日
から完済まで年５分の割合による金員を支払え。
(2)被告の反訴請求を棄却する。
(3)訴訟費用は，本訴及び反訴を通じて被告の負担とする。
(4)仮執行宣言
２被告
(1)反訴請求の趣旨
原告は，被告に対し，１９４万５６５０円及びこれに対する平成２１年９
月２日から完済まで年５分の割合による金員を支払え。
(2)原告の本訴請求を棄却する。
(3)訴訟費用は，本訴及び反訴を通じて原告の負担とする。
(4)仮執行宣言
第２当事者の主張
【本訴請求原因】
１被告は，平成１７年５月，北海道伊達市ａ町ｂ番ｃ宅地３２９平方メートル
及びその地上の木造２階建居宅（家屋番号ｂ番ｃ，１階５７．９６平方メート
ル，２階２６．４９平方メートル。以下「本件建物」という｡)を購入し，その
所有権を取得した。
本件建物は，築後かなりの年数を経た建物であり，長期間空き家のまま放置
されていたこともあって，そのままでは居住することが困難と感じた被告は，
平成１７年５月，知り合いのＡから紹介された原告に対し，本件建物の外壁塗
装と内装の改装工事(以下，平成１７年５月に注文があった改装工事を｢前回工
事｣といい，前回工事を終えた後の翌６月に注文がされた工事を「本件工事」と
いう｡)を依頼した。
原告は，平成１７年５月中に前回工事を行い，被告からその代金１２８万１
０００円の支払を受け，その後さらに，次の２ないし６のとおり，本件建物の
リフォーム工事として本件工事を行った。
２バルコニー設置工事の受注及び施工
(1)原告（請負人）は，平成１７年６月，被告（注文者）との間で，報酬を確
定金額で定めずこれを出来高払として，本件建物の２階南側（１階南側屋根
の上）にバルコニーを設置する工事の注文を受け請負契約を締結した。なお，
原告は，受注の際，被告に対し，バルコニーへの出入りには踏み台が必要に
なることを説明し（甲７），被告は，そのことを了解した上で，バルコニー
設置工事を注文した。
(2)原告は，株式会社坪井製作所に下請に出してこれを施工し（以下，原告施
工のバルコニーを「本件バルコニー」という｡)，本件バルコニーを被告に引
き渡した。
この工事に要した費用は３９万４０００円であったから（甲５），これが
相当な報酬額である。
３サンルーム設置工事の受注及び施工
(1)原告（請負人）は，平成１７年６月，被告（注文者）との間で，工事代金
を確定金額で定めずこれを出来高払とする合意の下，本件建物１階南側外壁
に沿ってサンルームを設置する工事の請負契約を締結した。
(2)原告は，平成１７年７月上旬ころには，株式会社坪井製作所，北営工業株
式会社及び有限会社吉田左官工業所に下請に出してこれを施工し（以下，原
告施工のサンルームを「本件サンルーム」という｡)，本件サンルームを被告
に引き渡した。
この工事に要した費用は１０７万５１００円であったから（甲５），これ
が相当な報酬額である。
４物置設置工事の受注及び施工
(1)原告（請負人）は，平成１７年７月上旬，被告（注文者）との間で，工事
代金を確定金額で定めずこれを出来高払とする合意の下，本件建物１階西側
から北側の外壁に沿って物置を設置する工事の請負契約を締結した。
(2)原告は，有限会社日和建工に下請に出してこれを施工した（以下，原告施
工の物置を「本件物置」という｡)。
この工事に要した費用は９６万７４７５円であったから（甲５），これが
相当な報酬額である。
５床下防湿工事の受注及び施工
(1)原告（請負人）は，平成１７年６月下旬，被告（注文者）との間で，工事
代金を確定金額で定めずこれを出来高払とする合意の下，床下の防湿工事と
しての床下への炭敷き工事と換気口設置工事の請負契約を締結した。
(2)原告は，北営工業株式会社などに下請に出すなどしてこれを施工した。こ
の工事に要した費用は２６万５０００円であったから（甲５），これが相当
な報酬額である。
６台所改修工事及び内装工事の受注及び施工（一部未施工）
(1)原告（請負人）は，平成１７年６月，被告（注文者）との間で，工事代金
を確定金額で定めずこれを出来高払とする合意の下，台所改修工事（洗面台
設置工事，配電設備工事，給排水工事を含む。以下においても同じ｡)の請負
契約を締結した。
(2)原告は，株式会社吉野電気商会，株式会社荒川設備，株式会社坪井製作所，
株式会社共生，Ｂ工務店に下請けに出してこれらを施工したが，平成１７年
７月１６日ころ，床下に水が溜まっているとして，被告が工事の中止を要求
したため，一部が未施工のまま工事が中止された。
既施工部分は原告の利益となるので，原告は，その出来高に応じた報酬の
支払を求めることができるところ，施工済みの工事の内容は，別表「原告主
張の工事内容」欄のとおりであり，その出来高は，別表「金額」欄のとおり
であって，台所改修工事が３０万７２００円，内装工事が８９万１９８０円
である。
７まとめ
よって，原告は，請負契約に基づき，上記２ないし６の工事（以下「本件各
工事」という｡)の報酬の一部３７８万円及びこれに対する催告（平成１７年９
月にされた）の後である平成１７年１０月１日から完済まで民法所定年５分の
割合による遅延損害金の支払を求める。
【本訴請求原因に対する認否】
１請求原因１の事実は認める。
２バルコニー設置工事について
被告は，乙第４号証に記載のような，この建物にもともと付いていたと思わ
れる物干し台（２階の非常口から出入りできる物干し台）の設置を求めたので
あって，本件バルコニーの設置を注文した事実はない。
被告は，２階中廊下の非常口を床レベルまで下げ，非常口を開ければそのま
ま歩いて出られる物干し台が設置されるものと期待していたが，本件バルコニ
ーはこれとは異なり，２階東側の和室の腰高の窓（高さ９３センチメートル）
から出入りするしかなく，出入りが極めて困難なものであった。
本件バルコニーは，原告が注文したものと全く異なるだけでなく，物干し台
として普通に使用できるものでもない。
３サンルーム設置工事について
被告は，１階居間の南側窓の外に木製の「ベランダ（ガラス囲いのない開放
されたもの）」の設置を注文したのであって，本件サンルームの設置を注文し
た事実はない。本件サンルームは居間に接続して設置された温室であり，これ
があるため，夏などは居間の窓を開けても室内が４０度以上になるのであり，
本件サンルームは有害無益である。
４物置設置工事について
本件物置は，風呂の窓を室内に含む形で築造されているため，風呂場の湿気
が内部にこもるという欠陥があるし，そもそも，被告は，１００万円もの費用
がかかる物置の設置を注文したことはない。
５床下防湿工事について
被告が床下防湿工事を注文した事実は認める。
本件建物は，①脱衣場の点検口床下に敷いてあったダンボールが水浸しであ
った，②１階西側和室（６畳）の押入の床に大量のカビが発生していた，③１
階居間のフローリングのカーペットの下には一面に黒カビが発生していた，④
１階の二つの和室には畳の上にカーペットが敷かれていたが，いずれもカーペ
ットの下にカビが発生し，畳がカビだらけであったことから，床下防湿工事は
不可欠と考えられた。そのため，被告は床下防湿工事を注文したのである。
ところで，本件建物の床下に水が溜まる現象は，基礎外側の地表面よりも基
礎内側の床下の地表面の方が低いことが原因であり，まずは床下に土やコンク
リートを入れて地表面の高さを同一にし，その上で防湿対策を講じる必要があ
った。
ところが，原告は，床下にビニールを敷き，その上に炭を敷くだけで，根本
的な防湿対策を講じようとしなかった。原告が施工した床下防湿工事は何ら防
湿効果のないものであった。
平成１７年７月１６日，畳の入替えに来た業者が床板を外したところ，床下
のビニールの上には，水道からの漏水ではないかと思われるくらい水が溜まっ
ている状況であった。被告は，すぐに水道業者に調べてもらったが水道からの
漏水ではなかったため，原告に連絡して対処を要求した。ところが，原告は，
何も対応してくれなかった。
床下の防湿対策は，被告が本件建物で居住するための最重要課題であり，一
級建築士の資格を有する原告は，その重要性に気付かないということはありえ
ない。ところが，原告は，その重要性が分かっていながら，被告に適切な助言
もせず，適切な対策を講じないまま適当にリフォーム工事を終えようとしてい
たのである。
６台所改修工事及び内装工事について
これら工事に関する認否は，別表「被告の認否」欄のとおりである。なお，
被告が原告に注文したのは，台所の流し台の改修（別表の１），洗面台の設置
（同４），必要な配電設備（同６），１階居間のクロスの貼替え，階段の修理
（同９，１０，３０），便所のクッションフロア（同１１）の貼替え，１階居
間の床板の張替え（同１２），台所の窓ガラスの取替え（同２２），木製建具
の取替え（同２９），台所の網戸の取替えであり，それ以外の工事は注文して
いない。
【本訴抗弁−相殺】
１被告は，原告が行った床下防湿工事に必要な炭として，２３万円で竹炭を購
入し，これを原告に渡し，床下に敷いてもらったが，本訴請求原因に対する認
否５に記載のとおり，原告がした床下防湿工事は何ら防湿効果がないものであ
り，原告の誤った判断により，被告は，２３万円の不要な出費をし，同額の損
害を被った。
２仮に，本件各工事に係る何らかの報酬債権があるとしても，被告は，訴訟上，
本件各工事の報酬債権と上記２３万円の損害賠償債権と対当額で相殺する旨の
意思表示をした。
【本訴抗弁に対する認否】
１原告が当初提案した床下防湿対策は，換気口設置工事（換気口周囲の土砂を
取り除いて換気口を設置する工事）であったが，被告が床下に炭を敷くことを
強く求め，独断で竹炭を購入してきたため，炭敷きがどれほどの防湿効果があ
るのか疑問であったが，被告の指示に従ってこれを敷いたのである。竹炭購入
代金は，被告自身の判断によるものである。
２同２は争う。
【反訴請求原因】
１本件物置の撤去が必要なこと（乙１６）
(1)本件物置は，本件建物の外壁に接続し，基礎もある２３．４７平方メート
ルの規模のものであり，建築基準法の適用がある（物置につき建築基準法の
適用除外となるのは，既存建物から独立している場合で，床面積が１０平方
メートル以下の場合のみである−建築基準法施行令４０条，平成１２年建設
省告示第１３４７号１条１項）。
また，本件物置は本件建物に緊結されているため，本件物置増築後の建築
物の構造方法が「耐久性等関係規定に適合し，かつ，自重，積載荷重，積雪
荷重，風圧，土圧及び水圧並びに地震その他の震動及び衝撃による当該建築
物の倒壊及び崩落並びに屋根ふき材，外装材及び屋外に面する帳壁の脱落の
おそれがないものとして国土交通大臣が定める基準に適合する構造方法」に
該当する必要がある（建築基準法施行令１３７条の２第１号イ）。
ところが，本件建物は，有効な大量壁の設置がないため，本件建物を補強
しないまま本件物置を増築しても，建物倒壊の危険性を著しく増大させるだ
けであり，本件物置設置工事は違法である。
(2)さらに，本件物置それ自体も，基礎が束基礎であって平成１２年建設省告
示第１３４７号に反しており，室内側の防火被覆がなく平成１２年建設省告
示第１３６２号に反しており，建築基準法に違反している。
(3)したがって，本件物置は，撤去が必要であるところ，その撤去には，３４
万６５００円が必要である（乙２０）。原告は，法令を遵守し，安全性を確
保した構造物を建築すべき契約上の義務を負うのにこれを怠ったから，その
撤去費用を賠償すべき責任を負う。
２本件サンルームの撤去が必要なこと（乙１６）
(1)本件サンルームも本件建物の外壁に緊結されており，本件物置と同様，そ
の設置工事は，建築基準法施行令１３７条の２第１号イに違反する違法な工
事である。
(2)また，本件サンルームは，単独での構造安全性を有しておらず，国土交通
省告示第４１０号第６に違反している。
(3)本件サンルームの基礎（ベタ基礎）は深さが３０センチメートルしかなく，
伊達市の凍結深度が５０センチメートルであることから，基礎が凍結して損
壊する危険があり（平成１２年建設省告示第１３４７号１条３項４違反），
本件建物の屋根からの落雪でガラスが損傷する危険もあり，撤去が必要であ
る。
(4)本件サンルームの撤去には４２万２１００円が必要である（乙２０）。原
告は，既存建物を補強しないまま，本件サンルームの設置工事を行い，本件
建物倒壊の危険性を著しく増大させた違法な工事を行ったから，その撤去費
用を賠償すべき責任を負う。
３本件バルコニーの撤去が必要なこと
本件建物の２階床梁に対する荷重を増大させ，既存建物の構造安全性を低下
させるものであって，建築基準法２０条１項に違反しており，使用が困難であ
ることからも撤去が必要である。
本件バルコニーの撤去には，１３万６５００円が必要である（乙２０）。
４調査費用の発生
被告は，本件物置，本件サンルーム，本件バルコニー各設置工事による本件
建物に対する構造安全性の検証のため，ハウスサポート有限会社一級建築士事
務所に調査を依頼し，その調査費用として合計１１３万６１００円を支払った
が（乙１７，１８，１９），これは原告の違法な工事に起因して被告に生じた
損害である。
５まとめ
上記１ないし３の撤去工事は，一度に全部行えば８０万９５５０円で済むか
ら（乙１６の１８頁），被告は，反訴請求として，原告に対し，本件物置，本
件サンルーム及び本件バルコニーの撤去費用８０万９５５０円及び上記４の調
査費用１１３万６１００円の合計１９４万５６５０円の損害賠償金の支払及び
これに対する反訴状送達の日の翌日以降の民法所定年５分の割合による遅延損
害金の支払を求める。
【反訴請求原因に対する認否】
１本件物置，本件サンルーム及び本件バルコニーの設置工事は，いずれも，被
告の注文に基づき，注文に従って施工されたものであり，その施工は，請負契
約における債務の本旨に従ってされたものであって，何ら債務不履行ではない。
２また，被告は，それら工事をできるだけ安い費用で行うことを強く希望して
いたのであって，それら工事施工後の建築物全体につき構造計算を行うことや
本件建物の耐力壁の補強工事を行うことは，非常に多額の費用を要することか
ら，被告の意図に反することが明らかであり，構造計算や本件建物の補強工事
を行わずに本件物置，本件サンルーム及び本件バルコニーの設置工事を行った
としても，原告に何らかの義務違反が生じるとはいえない。
３したがって，被告の反訴請求は法的根拠を欠くものというべきである。
理由
第１事実経過について
乙第１，第４ないし第９号証，第１３号証，第１６号証及び原告及び被告各
本人尋問の結果並びに弁論の全趣旨（専門委員を同行した平成２１年６月２４
日の進行協議期日における本件建物の検分状況を含む｡)によれば，以下の事実
が認められる。
１本件工事を依頼するに至った経緯等
(1)被告は，昭和１７年２月２０日生まれの女性で，北海道職員として長年勤
務しており，単身で札幌市内の公団住宅に居住していたが（長女がいるが静
岡県に居住している｡)，化学物質過敏症と診断されていたことから，６０歳
で定年退職をしたことを機に伊達市で住むことを決意し，適当な不動産を探
していた。
被告は，平成１７年５月，Ａから勧められ，本件建物及びその敷地を８６
０万円で買い受けた。
(2)本件建物は，昭和４１年に建築された建物であり，被告は，Ａから，建築
確認のため作成された一枚の古い図面（乙４。以下「確認図面」という｡)の
交付を受けた。確認図面に記載された平面図と立面図は別紙図面１のとおり
である。
本件建物の間取りは，確認図面と同様である。１階には，玄関横の四畳半
の和室，居間兼台所及び六畳の和室の３室に脱衣場と風呂があり，２階には，
押入と中廊下を挟んで２つの和室がある。
(3)本件建物は，老朽化している上，何年か空き家のままであったため，外壁
塗装や内装を改装する必要があり，被告は，平成１７年５月中に，Ａから紹
介された原告に，それら改装工事（前回工事）を注文した。
原告は，一級建築士の資格を有するが，建設会社に勤務する会社員にすぎ
ず，個人で建設業を営んでいるわけでもなかったため，前回工事をすべて下
請業者に発注してその施工をさせた。
前回工事に際し，原告は，被告から口頭で簡単な注文を聞いただけで施工
を引き受け，施工箇所ごとの費用を積算した見積書を発行することもせず，
どのような施工を行うかを図面で説明することもしないまま施工を行い（そ
のため，前回工事の施工内容の詳細は必ずしも明らかではない｡)，施工後，
被告に１２８万１０００円の請負代金を請求した。
被告は，見積書も図面も示されないことに特段の疑問も抱かず，平成１７
年６月８日，Ａの自宅で，原告にその支払をし，その後の同月２４日，本件
建物内に荷物を運び入れた。
(4)前回工事だけでは，必ずしも，本件建物が居住に適した状態にはなってい
なかった。
最大の問題は床下の湿気であった。本件建物１階３室の床や畳の上にはカ
ーペットが敷かれていたが，床下の湿気が室内にまで上がってきており，カ
ーペットを剥がすと床板も畳もカビだらけの状態であり，脱衣場の点検口か
ら覗くと，床下地表面に置かれたダンボールが水浸しになっており，早急に
床下防湿対策を講じる必要があった。
それ以外にも，被告の家財道具や荷物を収納するための物置を広くする必
要があったし，窓の木枠に腐食している部分があって窓の開閉がしにくい，
階段が痛んでいる等の不具合があった。
また，被告は，１階居間の南側には，外の風に触れるための縁台のような
もの（被告がいう「ベランダ」）を設置した方が良いと感じていたし，２階
には確認図面に記載されたような物干し台（本件建物には設置されていなか
った｡)がある方が便利と考えた。
(5)そのため，被告は，平成１７年６月２４日の前後ころあるいはそれ以前に，
原告に対し，①床下の防湿工事を行うこと，②物置を改築すること，③１階
の居間南側に「ベランダ」を設置すること，④確認図面に記載されたのと同
様の物干し台を設置すること，⑤窓枠及び階段の補修，⑥台所の流し台ステ
ンレス部分と窓ガラスの取替え，⑦１階居間の床板と和室の畳の取替え，⑧
洗面台の設置，⑨便所のクッションフロアの張替え，⑩配電設備の取替えと
いった工事を注文した。
(6)被告は，確認図面に記載されているように，２階中廊下の非常口から出入
りする物干し台の設置を注文したつもりであり，非常口を掃き出し窓に改造
した上で，そこを出入り口とする物干し台が設置されるものと思っていた。
しかし，確認図面と本件建物の現状は異なっており，本件建物の１階の屋
根は，別紙図面２のとおり，２階窓枠のすぐ下に迫っているため，屋根の一
部を破壊しない限り，確認図面に記載されたのと同様の物干し台を設置する
など不可能であった。
(7)被告が設置を希望した「ベランダ」とは，縁側とかテラスの類の１階居間
の床と同一平面を成す，ガラス囲いのない構造物である。
２原告による代金請求と支払拒否
原告は，本件工事についても，前回工事と同様，被告と細かな打合せをする
ことなく，施工内容の概略を説明する図面なども作成交付することなく，さら
には施工内容，材料費，工賃を記載した見積書を作成交付することもないまま，
平成１７年７月１０日ころまでの間に，本件物置，本件サンルーム，本件バル
コニーの設置工事，内装工事等を下請業者に発注して施工し，同年７月１１日
付けの４８３万円の見積書（乙６）を被告に交付した。
被告は，請求金額が予想外に高額なものであったことに驚いた。被告は，今
回は金を支払わなかった。
３床下防湿工事について
(1)本件建物の基礎は，別紙図面２のとおり，外周だけが布基礎となっており，
内部は束基礎となっていて，床下に地盤の土砂が露出している。しかも，床
下地表面が周辺地表面より概ね３０センチメートル程度も低くなっている。
床下地表面と周辺地表面（例えば南側の庭や東側玄関先の道路）にこれだ
け段差があれば，建築業者や建築士が本件建物に入ればすぐに気付くことで
あり，床を一部外して床下地表面を目視すれば容易に確認できることであっ
た（ただし，この事実は書証からは全く分からない。平成２１年３月４日の
第６回口頭弁論期日における床下防湿工事に関する専門委員の意見も，この
事実が分からないまま述べられたものである｡)。
(2)上記のような地盤の段差があるため，床下地表面は水が浮き出やすい状態
にあり，この状態を改善する必要があった。
抜本的な防湿対策は床下地表面をコンクリートで覆うことである。ただし，
そこまでしなくとも，床下地表面を周囲と同じ高さまで土砂で埋め，水が地
表面に浮き出ないようにした上で，地表面を防湿ビニールシートで覆うこと
でも相応の防湿効果は得られる。
(3)ところが，床下防湿工事として原告が行ったのは，床下通風口周辺の土砂
を取り払い，通風口の（柵状の）金属枠を取り替え，床下地表面をビニール
シートで覆うというだけであった。このようなことをしても，床下地表面に
水が浮き出すことを食い止めることができないし，そうなった場合，ビニー
ルシートも水浸しになるので，防湿対策としては極めて不十分であった（乙
１の番号２１ないし２４の写真）。
なお，被告は，防湿対策として床下に竹炭を置くことを主張し，自らの判
断で２３万円を出費して竹炭を購入してきた。そのため，原告は，ビニール
シートの上に竹炭を置いた。
４工事中止の経緯
被告は，平成１７年７月１６日，畳の入替えに来た業者が床板を外した際，
床下のビニールシートが，水道からの漏水ではないかと思われるくらい水浸し
になっていることに気付き，すぐに水道業者に調べてもらったが水道からの漏
水ではなかったため，原告に連絡して対応を要求した。しかし，原告は対応し
ようとしなかった。そこで，被告は，伊達市役所の建築課，一級建築士事務所
協会伊達支部長に相談に行った。
被告は，その後，Ａや一級建築士事務所協会伊達支部長を交えて，原告と善
処方を話し合ったが，もはや原告に工事を行わせるつもりはなく，平成１７年
７月１６日に中断した本件工事が再開されることはなかった。
原告は，出来高が４０９万５０００円である旨を記載した平成１７年９月１
日付け見積書（乙５）を被告に送付したが，被告は，その支払にも応じなかっ
た。
５本件物置設置工事について
本件物置は床面積が２３．４７平方メートルであるため，本件建物の増築に
は建築確認申請が必要である。
しかしながら，本件物置は，その基礎が束基礎であって建築基準法２０条４
号に違反しているし，防火被覆がない点でも建築基準法２２条，２３条に違反
しており，構造安全基準を充足しない違法な建築物である。
また，本件物置は，風呂の窓を覆うように設置されているため（乙１の番号
２０の写真，乙８の番号１０の写真），内部に風呂場の湿気がこもり，カビや
結露が発生しやすい構造となっており，物置として必要な性能を欠いている。
したがって，本件物置は，被告の注文に基づいて建築されたものの，著しい
瑕疵がある。そして，その違法状態を解消し瑕疵を是正するためには，一旦こ
れを撤去し，１０平方メートル未満で，かつ，風呂場の窓を覆わない形で設置
し直す必要がある。
６本件バルコニー設置工事について
被告が希望する物干し台の設置は不可能であったが，原告は，その説明はせ
ず，ともかく物干し台を設置することにし，２階東側四畳半の和室の窓から出
入りするよう物干し台を設置することにした。そのため，物干し台の大きさも，
確認図面に記載されたものより大きなものとなった。その結果，出来上がった
ものが本件バルコニーである。
本件バルコニーに出入りする窓枠は上下約９０センチメートルで，畳から９
５センチの高さにあるが，被告の身長は１５０センチ程度であるから，非常に
高い階段状の踏み台を付けないと被告が本件バルコニーに出ることができない
（乙第１号証の番号３４，３５の写真）。ところが，高い踏み台を置くと，今
度は，深くかがまないとバルコニーに出ることができないし，本件バルコニー
に出た場合，今度は和室に降りるにはさらに困難な体勢を強いられる。すなわ
ち，普段の生活で，被告が本件バルコニーを物干し台として使用することは，
事実上不可能である。
７台所の現状について（乙１番号１ないし８の写真）
流し台に設置されたステンレス部分は明らかに中古品であって，流し台のス
テンレスは新調されていない。
洗面台は，流し台の横に洗面台が設置されている。被告は，ふけや髪の毛が
流し台に及ぶおそれがあるため，その設置場所に不満を抱いているが，脱衣場
に置くことが不可能なため（脱衣場の三か所の扉の開閉の関係で，脱衣場には
洗面台を置くことができない｡)，洗面台は他に置く場所がない。
台所の電気工事や給排水工事は完了しておらず，流し台や洗面台で電気と水
道が使用できる状況にはない。
流し台の上部には窓があり，窓枠の上部には戸棚が設置されていたが，戸棚
の最下部は床から１８０センチほどの高さにある（乙８の番号１４の写真）。
すなわち，被告が到底手が届かない場所に戸棚が取り付けられている。
８窓枠の取替えについて
本件建物の窓は，もともと，木製の窓枠に４本の溝を作り，引き違い戸の外
窓と内窓を設置するという二重窓構造であったが，その後，木製の窓枠の外側
からアルミサッシ窓が取り付けられ，被告が本件建物を購入した時点では，結
果として三重窓となっていた。
結露の影響で木枠下部の溝部分が腐食していたが，本件工事では，腐食部分
の補修はされず，溝部分の上に板を張って腐食部分を隠し，木枠の内側（部屋
側）にプラスチック樹脂製の枠を取り付け，その枠を利用してプラスチック樹
脂製の内窓が設置された（乙１の番号２８，２９の写真，乙８の番号１８ない
し２１の写真）。
被告は，化学物質過敏症であったため，できるだけ木を使用して内装工事を
行うことを希望しており，窓枠についても，もともとの木枠の腐食部分を補修
し，補修した木枠に既存の木製窓を嵌めて使うつもりであった。そして，その
ような窓の改修工事を注文したつもりであったが，希望に反してプラスチック
樹脂製の内窓が設置されたものである。
第２床下防湿工事（被告の相殺主張）について
１前記の事実が認められるところ，原告がした床下防湿対策は，床下通風口の
確保と枠の取替え及びビニールシートの敷設であり，このようなことは，本件
建物の床下防湿対策として無意味であるから，原告は，債務の本旨に従った床
下防湿工事を何ら施工していないというほかなく，床下防湿工事に関する原告
の代金請求は理由がない。
２竹炭の敷設が防湿にどれほどの効果があるのかは不明であり，被告が床下に
竹炭を置こうとした理由も不明であるが，原告の何らかの義務違反行為によっ
て被告が竹炭の購入を余儀なくされたとの事実関係を証拠によって認定するこ
ともできないから（竹炭の購入が自発的であったことは被告も陳述書−乙１３
−２頁目において認めている｡)，被告が原告に対し竹炭の購入費の賠償を求め
る根拠も肯定することはできず，被告の相殺の主張は理由がない。
第３本件バルコニー設置工事について
１前記認定のとおり，本件バルコニーは実用に耐えないことが明らかであって，
被告がこのようなバルコニーの設置を注文したとか，事後にその設置を了解し
たとは到底考えられない。したがって，被告が陳述書（乙１３）や本人尋問に
おいて供述するとおり，被告が注文したのは確認図面に記載されたのと同様の
物干し台であったと考えられるのである。
２被告が注文した物干し台を設置しようと思えば，多額の費用を投じて，屋根
と外壁の一部を破壊し，破壊部分周辺に大がかりな補強工事を施し，非常口を
掃き出し窓に改造する必要があるが，そのようなことは全く現実的ではなく，
被告が注文した物干し台の設置は事実上不可能である。
したがって，建築の専門家である原告としては，被告のいうような物干し台
の設置は不可能であると説明すべきであり，注文と似ても似つかないバルコニ
ーを独断で設置することは許されない。
ところが，原告は，被告にその説明をしないまま，実用性など全く検討もせ
ず，被告が思いもしなかった本件バルコニーを設置したものである。
３注文と全く異なる工事をしても，請負人がその工事の報酬を請求することが
できないのは当然であるし，注文者がそのような工事の成果を受領する義務は
ない。
また，請負人は，請負契約に伴う付随義務として，注文者の利益に反する工
事や注文と全く異なる工事をしない義務を負うと解されるから，注文者の利益
に反する工事を行うことは債務不履行（付随義務違反）に該当する。
したがって，原告は，本件バルコニーの撤去に要する費用について，債務不
履行による損害としてこれを賠償する責任を負う（民法４１５条）。
第４本件物置設置工事について
１前記認定のとおり，本件物置は，被告の注文に基づいて設置されたものであ
るが，著しい瑕疵があり，一旦撤去して設置し直すしか瑕疵を是正する手段が
ない。
２したがって，本件物置設置工事の出来高は零円であるし，原告は，民法６３
４条２項に基づき，瑕疵修補に代え，その撤去に要する費用を賠償すべき責任
を負う。
第５本件サンルーム設置工事について
１本件サンルームは，１階の居間と玄関横和室の窓を覆う大規模なものであっ
て（床面積は９．５平方メートル−乙１６の１頁），原告請求の施工費用も１
０７万５１００円と高額である。
原告は，陳述書（甲１２）において「日なたぼっこのためサンルームが欲し
い」との被告の要望があり，本件サンルームの設置を受注したと供述するが，
被告は，居間南側のサッシ窓（掃き出し窓）の南側に「ベランダ」の設置を求
めただけで，本件サンルームの設置を注文した事実などないと主張し，陳述書
（乙９）及び本人尋問において，同様の供述をしている。そこで，本件サンル
ームの注文の有無について検討する。
２夏場は，本件サンルームを開け放たないと，風通しの悪さと直射日光により，
居間も玄関横和室も非常に高温となって生活しづらいことが明らかであるし，
冬場は，屋根断熱がないガラス構造のサンルーム内はかなりの低温になること
が予想されるので，本件サンルームが「日なたぼっこ」に適しているかどうか
は疑問である。被告が，多額の費用をかけて，このような大規模なサンルーム
を必要とする理由もないように思われる。
３また，１００万円もの費用をかけてサンルームを設置しようという場合，普
通は，メーカーのパンフレットを示しての説明や見積書の授受が行われるのに，
本件では，そのようなことが一切行われておらず，そのような受注活動もして
いないのに，これほど高額のサンルームの設置を被告が決意したとは容易に考
え難い。
４原告は，本人尋問においては，「たとえ雨でも，上に屋根がかかっててほし
いということをちらっと言われましたんで，それならサンルームだなと解釈し
ました」と供述している（原告本人尋問調書１７頁）。本件サンルームのよう
な多額の工事の注文の有無は「解釈」や推測すべき事柄ではないのであって，
本件サンルームの設置を受注したとする原告の供述は不自然というべきである。
５さらに，前記認定説示のとおり，原告は，使い勝手など全く無視して平然と
本件バルコニーを設置し，その代金を請求しているのであって，余り実用的で
ない本件サンルームについても，被告の注文を無視して設置されたのではない
かとの疑いの目を向けざるをえない。
６したがって，原告の供述よりも，「ベランダ」を注文しただけであるとの被
告の供述の方が信用性が高いというべきであり，本件サンルームは被告の注文
とは全く異なる構造物であると認めるのが相当である。
そうすると，前記第３の３に説示したのと同様の理由により，原告は，本件
サンルームの撤去に要する費用についても，債務不履行による損害としてこれ
を賠償する責任を負う（民法４１５条）。
第６台所改修工事及び内装工事について
１原告主張の台所改修工事及び内装工事（別表の１ないし３１）のうち，被告
が注文した事実が認められるのは，台所の流し台ステンレス部分の新調（別表
の１），洗面台の設置（同４），必要な配電設備（同６），１階居間のクロス
の貼替え，階段の修理（同９，１０，３０），便所のクッションフロア（同１
１）の貼替え，１階居間の床板の張替え（同１２），台所の窓ガラスの取替え
（同２２），木製建具の取替え（同２９），台所の網戸の取替えである。なお，
別表の７の台所換気扇の取替えは，台所流し台の改修に付随するものとみるの
が相当である。
２上記以外の工事について，被告の注文があったこと及び注文の趣旨に従った
工事がされた事実を認めるに足る証拠は十分ではない。
請負業者が請負代金の支払を求めるためには，注文者の注文内容を具体的に
特定した上で，注文の趣旨に従った工事の施工を終えた事実を立証しなければ
ならず，この立証は，通常，契約書，見積書，図面，写真等の文書によって行
われるが，本件においては，そのような文書によって上記事実を認定すること
はできない。
そして，注文の内容について原告と被告の言い分に大きな食違いがある本件
の状況下で，原告の供述に信用性を認め，別表１ないし３１の項目全部につい
て，被告の注文があったと認めることは困難である。なぜなら，原告は，本件
バルコニー以外にも，被告の使い勝手など全く無視して高所に戸棚を設置して
いる事実も認められるのであって，本件では，原告が，被告の意向や注文と無
関係にリフォーム工事を進めた疑いがあるため，受注に関する原告の供述の信
用性には疑問の余地があるといわざるをえないからである。
したがって，被告が注文した事実を認めない工事項目については，諸事情に
照らせば当然にそのような注文があったはずだというもの（例えば，台所の換
気扇がこのようなものに該当する｡)を除き，原告が受注したと供述しているだ
けで注文があった事実を認めることは相当ではない。
３被告の注文があった工事（上記１）のうち，注文の趣旨に従った施工がされ
た出来高は，次の合計２０万２５００円と認められる。
別表の４洗面化粧台の設置２万７０００円
別表の６分電盤取替工事２万００００円
別表の７汚損した既存の台所換気扇の取替え１万１０００円
別表の９，１０階段補修６万５０００円
別表の１１便所のクッションフロアの貼替え１万００００円
別表１８大工手間４万００００円
（この金額の限度で認めるのが相当である｡)
別表２２台所窓ガラスの取替え１万２０００円
別表３０階段手摺１万７５００円
４台所と洗面台は，電気や水が使える状態で設置されていないし，台所の流し
台は中古のシンクが使われていて新調されておらず，いずれも，注文の趣旨に
従った施工が完了しているとは認められない。
非常に多額（３１万５０００円）の請求がされた別表の２１の樹脂サッシの
取付けについては，前記認定のとおり，被告の注文に従った窓枠の補修をしな
いまま，被告の注文しない内窓が取付けられたにすぎないし，別表１２のフロ
ーリングは，床下防湿対策をしないで施工されており，やり直しが必至である
から，いずれも出来高とは認められない。
また，別表の２９の木製建具について，被告は，陳述書（乙９）及び本人尋
問において，引き戸かカーテンを注文したと供述しており，本件建物が手狭な
こと等を考慮すれば引き戸やカーテンの注文にも合理性があると考えられるの
であって（特に台所と脱衣場の間は，引き戸にしないと非常に使い勝手が悪く，
このことは，乙８の番号１４の写真からも容易にうかがえるところである｡)，
扉を設置しても注文に従った施工とは認められない。
さらに，弁論の全趣旨に照らせば，居間と和室の引き違い戸は，調整が未了
であって開閉が困難となっており，やはり出来高とは認められない。
第７被告の反訴請求について
１事実経過について
乙第１１号証の１，２，第１４ないし第１６号証，第１７号証の１，２，第
１８号証，第１９号証の１，２及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認めら
れる。
(1)原告は，平成１９年３月１３日，本件工事代金の支払を求める本件訴訟を
札幌地方裁判所本庁に提起した（事件は，平成１９年３月３０日に室蘭支部
に回付され，平成２０年１月２８日に本庁に再回付された｡)。
(2)被告は，原告の請求及び主張を全面的に争い，本件バルコニー，本件物置
及び本件サンルームは撤去が必要であると考えていたので，平成２０年８月，
伊達市内の建設業者（Ｃ建設）にその撤去費用の見積を依頼したところ，そ
の業者が見積もった撤去費用は３７万５３７５円であった（乙第１１号証の
１，２）。
(3)被告は，平成２０年１０月ころ，ハウスサポート有限会社（以下「訴外会
社」という｡)に本件建物の調査を依頼した。調査を担当したのは「欠陥住宅
被害全国連絡協議会」所属のＤ一級建築士（以下「Ｄ建築士」という｡)であ
った。
(4)Ｄ建築士は，平成２０年１０月１２日，本件建物に赴き，予備調査として，
目視，写真撮影と簡単な計測を行い，その結果を同月１４日付け「建物予備
調査所見」及び同月２０日付け「建物予備調査所見Ⅱ」の合計１０枚の報告
書にまとめ（乙１４，１５），被告に提出した。被告は，訴外会社から，予
備調査費用として１８万０６００円の調査費用の支払を請求され，同月２７
日，これを支払った（乙１７の１，２）。
(5)Ｄ建築士の予備調査所見は，概ね，次のとおりであり，被告が最も問題に
している床下防湿対策については言及されていない。
①本件バルコニーの設置行為自体に問題はないが，構造安全性の検証が未
了である。
②本件物置の束基礎及び内壁に防火被覆がないことが建築基準法違反であ
る。
③本件物置及び本件サンルームの設置工事は，建築基準法上の増築に該当
するため，既存建物（本件建物）に建築基準法違反が発生している場合，
既存建物の適法化是正措置を含めた増築計画が必要となるから，既存建物
全体の適法性（特に構造安全性）の調査を行う必要がある。
(6)訴外会社は，平成２０年１０月２７日，予備調査に引き続き，調査費用を
９５万５５００円とする本調査を受注した（乙１８）。
本調査は，本件バルコニー，本件物置及び本件サンルームの「増築工事が
建築基準法規定に準拠して建築をしているか否かを検証すること」を目的と
するものであり（乙１６の６頁），予備調査で言及された既存建物（本件建
物）全体の構造安全性の調査に力点が置かれたものであり，Ｄ建築士は，平
成２０年１０月２８日と２９日に現場に臨場し，天井の解体・復旧工事を行
うとともに，詳細な計測を行い，その後，多大の手間と費用をかけて構造計
算を行った。
本調査の報告書（乙１６）は，詳細かつ大部であるが，その過半は，本件
建物の構造安全性の検証（構造計算）で占められている。
(7)本調査の報告書は，本件建物の１階に有効な耐力壁がなく，構造評点が０．
６７であって，一応倒壊しないとされる評点１．０を大きく下回っており，
大地震を受けた場合，倒壊する可能性が高いことが判明したとしており（乙
１６の８頁，１０頁目），本件物置と本件サンルームは，構造安全性を有し
ない違反建築物であり，本件バルコニーは，本件建物の危険性を増大させる
行為であると結論付け（乙１６の８．９頁），本件物置，本件サンルーム及
び本件バルコニーの撤去工事を一度に全部行えば８０万９５５０円の費用を
要すると見積もった（乙１６の１８頁）。
なお，本件調査の報告書でも，床下防湿対策については言及されていない。
(8)被告は，平成２０年１１月２１日，訴外会社に対し，本調査の調査費用９
５万５５００円を支払った（乙１９の１，２）。
２撤去費用の賠償請求について
前記に認定説示のとおり，原告は，本件物置，本件サンルーム及び本件バル
コニーの撤去に要する費用を賠償すべき責任を負うところ，その撤去費用につ
いては，Ｃ建設の見積（３７万５３７５円−乙１１）と訴外会社の見積（８０
万９５５０円−乙１６）とで大きく異なっている。これほどの差異がある以上，
訴外会社の見積金額をそのまま採用することは困難であるが，Ｃ建設の見積で
は，サンルームの基礎コンクリートの撤去費用が含まれていないことが認めら
れ（乙１１の２），そこには本件物置の束基礎の撤去費用も含まれていない疑
いも生じるため，Ｃ建設の見積もそのまま採用することができない。
そのため，撤去費用に相当する損害の額としては両者の中間値を採用し，５
９万円（千円未満の端数は切捨て）と認めるのが相当である。
３調査費用の賠償請求について
(1)訴外会社の本調査は，破壊検査を伴う大がかりなものであったし，その報
告書も大部なものであって，その過半を構造計算に関する部分が占めている
が，この調査がどのような趣旨・目的で行われたのかは，今ひとつ理解する
ことができない。
本件工事に関する被告の不服の最も重要な点は，床下防湿対策が全くされ
ていないこと，注文と大きく異なり実用にも耐えない本件バルコニーが設置
されたこと，「ベランダ」を発注したのにサンルームが設置されたことであ
り，その旨の被告の言い分は，訴外会社が調査に入る１年も前に，裁判所で
も明らかにされている（平成１９年６月１５日付け及び同年９月５日付け準
備書面）。したがって，被告が本件訴訟で直面している課題は，いかにして
被告の言い分を法的に構成し，その立証を行うかであったと思われる。
ところが，訴外会社の調査報告書には，被告の最大関心事である床下防湿
対策に関する記載がないし，本件バルコニーがおよそ実用に耐えない重大問
題をはらんでいるのに「バルコニーの設置行為自体に問題は無い」との記載
がされていることからすれば（乙１５の２枚目），訴外会社による調査は，
とりあえず被告の言い分とは無関係に（被告の言い分は考慮せず），とにか
く本件建物の構造安全性を確認・検証しようという目的で行われたのではな
いかともみられる。少なくとも，被告の言い分との関係では，本件バルコニ
ーや本件サンルームに関する訴外会社の調査は明らかに過剰である。
そうすると，屋根の破壊を伴う詳細な検分や膨大な構造計算を行って，本
件バルコニー，本件物置及び本件サンルームの建築基準法令適合性を調査検
討する必要がどこにあったのかは疑問といわざるをえない。
したがって，被告が訴外会社に支払った調査費用は，全体として，施工の
瑕疵や原告の債務不履行と相当因果関係に立つ損害ということができず，調
査費用に関する原告の賠償範囲を認定するためには，さらに個別的な検討が
必要である。
(2)本件物置に関する部分
被告主張の調査費用のうち，本件物置の瑕疵に関する部分は，その瑕疵に
よって生じた損害として民法６３４条２項により賠償請求の対象となると解
することが可能である。
ただし，本件物置の撤去が必要な理由は，専門家である一級建築士であれ
ば，本件物置の設置状況を目視調査すれば見いだすことが可能であると考え
られ，本件建物を詳細に計測した上で，多大の手間と費用をかけて構造計算
を行うまでもなかったのではないかと思われる。
そもそも，訴外会社の調査は，本件物置が，本件建物に緊結（あるいは接
続）して建築されて本件建物と一体の構造を成しており，本件建物と別構造
ではないという事実を前提とし，本件建物全体の構造計算を行っているもの
とみられるが，進行協議期日で本件建物を検分しても，本件物置の構造耐力
上主要な部分が本件建物のそれと一体を成しているとの事実を認めることは
できず，訴外会社が構造計算の前提とした事実が何を根拠とするのかは不明
である。
したがって，訴外会社の本調査の過半を占める本件建物の構造安全性の検
証（構造計算）に要する費用は，本件物置の瑕疵によって生じた損害とは認
められない。
(3)本件バルコニー及び本件サンルームに関する部分
本件バルコニーの設置は，動産を本件建物に付着させたというものでしか
なく，増築物として建築基準法への適合性を検討すべき対象ではないし，本
件物置（２３．４７平方メートル）と異なり，本件サンルーム（９．５平方
メートル）の設置に建築確認が必要なわけでもない（建築基準法４０条）。
したがって，建築基準法の構造安全基準という観点から本件バルコニーや本
件サンルームの撤去の要否を検討することは困難とみられる。
したがって，本件バルコニーと本件サンルーム撤去が必要となるのは，被
告が注文していないものを原告が施工したという点に見いだすしかないと考
えられる。注文の要否などは，契約関係書類の検討や被告への聴き取り調査
以外の方法で確かめるしかないのであって，破壊検査や構造計算を行うこと
に何らの意味もなく，被告主張の調査費用のうち，本件バルコニーと本件サ
ンルームに関する部分は，原告の債務不履行に起因して生じた損害というこ
とが困難である。
なお，本件サンルームに関しても，訴外会社の調査は，これが本件建物に
緊結（あるいは接続）して建築されて本件建物と一体の構造を成しており，
本件建物と別構造ではないという事実を前提とし，本件建物全体の構造計算
を行っているものとみられるが，本件物置と同様，本件サンルームの主要な
部分が本件建物のそれと一体を成しているとの事実を認めることはできず，
訴外会社が構造計算の前提とした事実が何を根拠とするのかは不明である。
(4)被告が訴外会社に支払った調査費用（合計１１３万６１００円）のうち本
件物置に関する部分を厳密に認定することは困難であるが，その３分の１の
３７万円（千円未満の端数は切捨て）がこれに相当すると認めるのが相当で
ある。
４まとめ
したがって，被告の反訴請求は，撤去費用５９万円と調査費用３７万円の合
計９６万円の賠償を求める限度で理由がある。
第８結論
よって，原告の本訴請求は２０万２５００円とこれに対する遅延損害金を求
める限度で理由があり，被告の反訴請求は９６万円とこれに対する遅延損害金
の支払を求める限度で理由があるからこれらを認容し，その余の本訴請求及び
反訴請求をいずれも失当として棄却し，訴訟費用の負担につき民事訴訟法６１
条，６４条を，仮執行宣言につき同法２５９条を適用して，主文のとおり判決
する。
札幌地方裁判所民事第３部
裁判官橋詰均
（別表）
原告主張の工事内容金額被告の認否
¥307,200【台所改修・洗面台設置工事】合計
1既設台所流し台の改修（シンク・台の¥65,000中古品を設置しただけであり，やり
仕上げ貼り）直しが必要である。
2調理台の設置¥28,000発注の事実なし。
3フードの設置¥1,200発注の事実なし。
4洗面化粧台の設置¥27,000配電・給水なく未施工で放置されて
いる。衛生面から流し台への設置は
不適切である。
5電灯移設配線工事¥3,000発注の事実なし。
6分電盤取替工事（漏電ブローカーの新¥20,000ＩＨ対応でなく，このようなものは
規取付け）発注していない。
7汚損した既存の台所換気扇の取替え¥11,000施工の事実は認める。
8風呂・台所の配水管の補修点検¥152,000未施工であり，水道は使用不能のま
まである。
【内装工事】合計¥891,980
施工の事実は認める。9階段下地（蹴上部分）の補強¥15,000
施工の事実は認める。10階段の床仕上げ材の取替え¥50,000
施工の事実は認める。11便所床ＣＦ（クッションフロア）貼替え¥10,000
傾斜も修整せず，床下防湿・カビ対12１階居間のフローリング¥40,600
策もしないで漫然と張替えだけが行
われており，やり直しが必要。
施工の有無不明。13１階居間のスライド巾木¥7,000
前回工事で施工済み。14台所等の壁の下地材の補修¥420
前回工事で施工済み。15１階居間のクロス貼りの下地（ラワンベニ¥5,040
ア）の設置及び押入床の張替え
前回工事で施工済み。16キッチンボードの設置¥11,500
前回工事分は否認する。17上記12∼16に要した釘・接着剤・補足材等¥15,000
前回工事分は否認する。18上記9∼16の施工の大工手間¥148,500
前回工事で施工済み。19居間・台所・和室の壁全体のビニールクロ¥49,450
スの貼替え
廃材は一部放置されたまま。20廃材処理運搬¥30,000
発注の事実なし。原告は従来の木製21１階・２階窓の内窓の障子の撤去，これに¥315,000
窓枠の補修を注文したのである。代わる樹脂サッシの取付け
施工の事実は認める。22台所窓ガラスを透明なものに取替え¥12,000
施工の有無不明。23１階和室の破損した網戸の取替え¥16,000
発注の事実なし。24１階和室のカーテンレールＷの取付け¥5,300
発注の事実なし。25１階居間のカーテンレールＷの取付け¥4,850
発注の事実なし。26２階和室のカーテンレールＷの取付け¥5,300
発注の事実なし。27２階廊下のカーテンレールＳの取付け¥1,020
発注の事実なし。2824∼27の取付けのための金物¥6,500
引き戸を注文した。扉ではない。施29１階木製建具工事（玄関ホール/和室，玄関¥115,000
工された引き違い戸は，歪みがあっホール/居間，台所/脱衣場の３か所の扉，居
て開閉できない。間/和室の引き違い戸，合計５枚の建具）
施工の事実は認める。30階段手摺¥17,500
発注の事実なし。31台所流し前のシルキーブラインド¥11,000

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