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         主    文
       原判決を破棄する。
       本件を大阪高等裁判所に差し戻す。
         理    由
 上告代理人岡本英子ほかの上告受理申立て理由（ただし，排除されたものを除く。）
について
 １ 原審の確定した事実関係の概要等は，次のとおりである。
 (1) 被上告人は，地方住宅供給公社法に基づき設立された法人である。
 (2) 第１審判決別紙物件目録記載の物件（以下「本件住宅」という。）が属す
る共同住宅Ｄ団地１棟（以下「本件共同住宅」という。）は，特定優良賃貸住宅の
供給の促進に関する法律（以下「法」という。）２条の認定を受けた供給計画に基
づき建設された特定優良賃貸住宅であり，被上告人がこれを一括して借り上げ，各
住宅部分を賃貸している。
 (3) 被上告人は，平成９年１２月８日，本件共同住宅の入居説明会を開催した。
同説明会においては，参加者に対し，本件共同住宅の各住宅部分についての賃貸借
契約書，補修費用の負担基準等についての説明が記載された「すまいのしおり」と
題する書面等が配布され，約１時間半の時間をかけて，被上告人の担当者から，特
定優良賃貸住宅や賃貸借契約書の条項のうち重要なものについての説明等がされた
ほか，退去時の補修費用について，賃貸借契約書の別紙「大阪府特定優良賃貸住宅
ａｎｄ・ｙｏｕシステム住宅修繕費負担区分表(一)」の「５.退去跡補修費等負担
基準」（以下「本件負担区分表」という。）に基づいて負担することになる旨の説
明がされたが，本件負担区分表の個々の項目についての説明はされなかった。
 上告人は，自分の代わりに妻の母親を上記説明会に出席させた。同人は，被上告
人の担当者の説明等を最後まで聞き，配布された書類を全部持ち帰り，上告人に交
付した。
 (4) 上告人は，平成１０年２月１日，被上告人との間で，本件住宅を賃料月額
１１万７９００円で賃借する旨の賃貸借契約を締結し（以下，この契約を「本件契
約」，これに係る契約書を「本件契約書」という。），その引渡しを受ける一方，
同日，被上告人に対し，本件契約における敷金約定に基づき，敷金３５万３７００
円（以下「本件敷金」という。）を交付した。
 なお，上告人は，本件契約を締結した際，本件負担区分表の内容を理解している
旨を記載した書面を提出している。
 (5) 本件契約書２２条２項は，賃借人が住宅を明け渡すときは，住宅内外に存
する賃借人又は同居者の所有するすべての物件を撤去してこれを原状に復するもの
とし，本件負担区分表に基づき補修費用を被上告人の指示により負担しなければな
らない旨を定めている（以下，この約定を「本件補修約定」という。）。
 (6) 本件負担区分表は，補修の対象物を記載する「項目」欄，当該対象物につ
いての補修を要する状況等（以下「要補修状況」という。）を記載する「基準にな
る状況」欄，補修方法等を記載する「施工方法」欄及び補修費用の負担者を記載す
る「負担基準」欄から成る一覧表によって補修費用の負担基準を定めている。この
うち，「襖紙・障子紙」の項目についての要補修状況は「汚損（手垢の汚れ，タバ
コの煤けなど生活することによる変色を含む）・汚れ」，「各種床仕上材」の項目
についての要補修状況は「生活することによる変色・汚損・破損と認められるもの」
,「各種壁・天井等仕上材」の項目についての要補修状況は「生活することによる
変色・汚損・破損」というものであり，いずれも退去者が補修費用を負担するもの
としている。また，本件負担区分表には，「破損」とは「こわれていたむこと。ま
た，こわしていためること。」，「汚損」とは「よごれていること。または，よご
して傷つけること。」であるとの説明がされている。
 (7) 上告人は，平成１３年４月３０日，本件契約を解約し，被上告人に対し，
本件住宅を明け渡した。被上告人は，上告人に対し，本件敷金から本件住宅の補修
費用として通常の使用に伴う損耗（以下「通常損耗」という。）についての補修費
用を含む３０万２５４７円を差し引いた残額５万１１５３円を返還した。
 ２ 本件は，上告人が，被上告人に対し，被上告人に差し入れていた本件敷金の
うち未返還分３０万２５４７円及びこれに対する遅延損害金の支払を求める事案で
あり，争点となったのは，① 本件契約における本件補修約定は，上告人が本件住
宅の通常損耗に係る補修費用を負担する内容のものか，② ①が肯定される場合，
本件補修約定のうち通常損耗に係る補修費用を上告人が負担することを定める部分
は，法３条６号，特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行規則１３条等の
趣旨に反して賃借人に不当な負担となる賃貸条件を定めるものとして公序良俗に反
する無効なものか，③ 本件補修約定に基づき上告人が負担すべき本件住宅の補修
箇所及びその補修費用の額の諸点である。
 ３ 原審は，前記事実関係の下において，上記２の①の点については，これを肯
定し，同②の点については，これを否定し，同③の点については，上告人が負担す
べきものとして本件敷金から控除された補修費用に係る補修箇所は本件負担区分表
に定める基準に合致し，その補修費用の額も相当であるとして，上告人の請求を棄
却すべきものとした。以上の原審の判断のうち，同①の点に関する判断の概要は，
次のとおりである。
 (1) 賃借人が賃貸借契約終了により負担する賃借物件の原状回復義務には，特
約のない限り，通常損耗に係るものは含まれず，その補修費用は，賃貸人が負担す
べきであるが，これと異なる特約を設けることは，契約自由の原則から認められる。
 (2) 本件負担区分表は，本件契約書の一部を成すものであり，その内容は明確
であること，本件負担区分表は，上記１(6)記載の補修の対象物について，通常損
耗ということができる損耗に係る補修費用も退去者が負担するものとしていること
，上告人は，本件負担区分表の内容を理解した旨の書面を提出して本件契約を締結
していることなどからすると，本件補修約定は，本件住宅の通常損耗に係る補修費
用の一部について，本件負担区分表に従って上告人が負担することを定めたもので
あり，上告人と被上告人との間には，これを内容とする本件契約が成立している。
 ４ しかしながら，上記２の①の点に関する原審の上記判断のうち(2)は是認す
ることができない。その理由は，次のとおりである。
 (1) 賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃
貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用と
その対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，
賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ，建物の賃
貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣
化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は，通常，減価
償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより
行われている。そうすると，建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗に
ついての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すこと
になるから，賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費
用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記
されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により
説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められ
るなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されて
いることが必要であると解するのが相当である。
 (2) これを本件についてみると，本件契約における原状回復に関する約定を定
めているのは本件契約書２２条２項であるが，その内容は上記１(5)に記載のとお
りであるというのであり，同項自体において通常損耗補修特約の内容が具体的に明
記されているということはできない。また，同項において引用されている本件負担
区分表についても，その内容は上記１(6)に記載のとおりであるというのであり，
要補修状況を記載した「基準になる状況」欄の文言自体からは，通常損耗を含む趣
旨であることが一義的に明白であるとはいえない。したがって，本件契約書には，
通常損耗補修特約の成立が認められるために必要なその内容を具体的に明記した条
項はないといわざるを得ない。被上告人は，本件契約を締結する前に，本件共同住
宅の入居説明会を行っているが，その際の原状回復に関する説明内容は上記１(3)
に記載のとおりであったというのであるから，上記説明会においても，通常損耗補
修特約の内容を明らかにする説明はなかったといわざるを得ない。そうすると，上
告人は，本件契約を締結するに当たり，通常損耗補修特約を認識し，これを合意の
内容としたものということはできないから，本件契約において通常損耗補修特約の
合意が成立しているということはできないというべきである。
 (3) 以上によれば，原審の上記３(2)の判断には，判決に影響を及ぼすことが明
らかな法令の違反がある。論旨は，この趣旨をいうものとして理由があり，原判決
は破棄を免れない。そして，通常損耗に係るものを除く本件補修約定に基づく補修
費用の額について更に審理をさせるため，本件を原審に差し戻すこととする。
 よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官 中川了滋 裁判官 滝井繁男 裁判官 津野 修 裁判官 今井
 功 裁判官 古田佑紀)

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