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○　主文
原告の請求を棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
○　事実
第一　当事者の求めた裁判
一　原告
１　被告は原告に対し、金一一六、四六〇、五一五円、ただしＡに土地賃借権がな
いものと確定した場合は金一一六、四一四、九二二円、及びこれに対する昭和四九
年七月二〇日から右支払いまで年五分の割合による金具を支払え。
２　訴訟費用は被告の負担とする。
との判決及び右第一項について仮執行宣言。
二　被告
主文同旨の判決。
第二　当事者の主張
一　原告の請求原因
ｌ原告は別表第一記載の土地で同表備考に記載のとおりに分筆される前の土地（以
下本件土地という）を従前から所有し、同表記載のとおりこれをＢ及びＣに賃貸し
て来た。
なお、同表記載のＡには賃貸していない。
２　本件土地を含む区域については、昭和四六年八月一一日、被告を施行者とする
都市計画法に基づく高石都市計画道路事業の事業決定の認可の告示があつた。
３　大阪府収用委員会は、昭和四九年六月二五日、本件土地のうち別表第一の表に
記載の土地（以下本件収用土地という。なお、本件土地のうち本件収用土地以外の
部分を本件残地といい、個々の土地を呼ぶ場合は別表第二（３）欄の記号に従い、
本件Ａ土地、本件Ｂ収用土地、本件Ｃ残地等という）を右２の事業のために収用す
る裁決をし、原告に対する損失補償を九七、二二五、七三〇円、ただしＡに土地賃
借権がないものと確定した場合は、一〇三、〇二八、五一七円、権利取得の時期を
同年七月二〇日、明渡し期限を同月二五日と定めた。
４　本件裁決は損失補償の額を次の通り算出している。
（一）　土地損失補償
（１）　昭和四七年八月一二日における本件収用土地の更地としての価格
別表第二（５）、（６）欄に記載のとおり。
（２）　昭和四七年八月一二日における本件収用土地の賃借権負担あるものの価
格。
右（１）の価格の六〇パーセント。別表第二（７）欄に記載のとおり。
（３）　土地収用法七一条、同法施行令一条の一二の修正率
一・三七一三
（４）　各土地についての土地損失補償の額
賃借権の有無に応じ右（１）又は（２）の額に右（３）の率を乗じた額。別表第二
（８）欄に記載のとおり。
（５）　土地損失補償の総額
九六、〇四〇、六一六円、ただし、Ａに賃借権がないと確定した場合は一〇一、〇
六七、一五七円。
（二）　残地補償
（１）　残地補償の土地
本件Ｄ残地についてのみ残地補償、その余の本件残地には価値減が生じない。
（２）　昭和四七年八月一二日における本件残地の減価額
本件Ｄ残地の価格（一平方メートル当り二七、五〇〇円の六〇パーセント、ただ
し、Ａに賃借権がないときはその一〇〇パーセント）の五パーセントに当る八四
九、〇九八円、ただしＡに土地賃借権がないと確定したときは一、四一五、一六四
円。
（３）　本件Ｄ残地についての残地補償の額
右（２）の額に前記（一）（３）の修正率を乗じた額一、一六四、三六八円、ただ
し、Ａに土地賃借権がないと確定した場合一、九四〇、六一四円。
５　損失補償の額は、二一四、一九四、一一五円、ただし、Ａに土地賃借権がない
と確定した場合は二一九、九五一、三〇九円とされるべきであつて、本件裁決の認
めた額は低すぎる。その理由は次の通りである。
（一）　土地損失補償
（１）　昭和四七年八月一二日における本件収用土地の更地としての価格
別表第二（９）欄に記載のとおり。
（２）　本件裁決時における本件収用土地の更地としての価格
別表第二（１０）欄に記載のとおり。
（３）　本件収用土地の賃借権負担あるものとしての価格
右（１）又は（２）の価格の八〇パーセント
（４）　土地収用法七一条の不適用
損失補償請求権は憲法二九条により直接に認められた権利であつて、個々の実体法
により認められたものではない。
したがつて、補償額の算定方式が法定されていないときは当然に時価そのものが補
償されるから、土地収用法七一条、同法施行令一条の一二の定める方式により算出
される額が収用裁決時の時価より低い場合であつてもその差額を補償しなくても良
いという趣旨ではない。よつて、本件裁決当時の本件収用土地の価格一平方メート
ル当り六六、〇〇〇円が補償されるべきである。
（５）　土地収用法七一条の適用方法
（ア）　本件裁決がされる日の前日から起算して前二週間目の日において全国総合
消費者物価指数及び投資財指数が公表されている最近三箇月は昭和四九年二ないし
四月であつたのでこれを用いて土地収用法施行令一条の一二の定める方法により算
出した修正率は一・三七一三となり、本件裁決は右修正率を適用して損失補償額を
算定している。
（イ）　しかし、土地収用法施行令一条の一二の定める修正率の算出方法は最近三
月間、本件では昭和四九年三月から六月までの物価上昇を無視している点で、法の
趣旨に反し違法である。そこで、同法七一条により損失補償額を算出すべきものと
しても、右三月間も事業認定告示以降昭和四九年三月まで一九月間の平均物価変動
率と同率の変動があるものとみなして次の算式で算出した指数一・四二九九を同法
七一条の修正率として採用すべきである。
１＋０．３７１３×２２／１９＝１．４２９９
（二）　残地補償
（１）　残地補償の土地
本件Ｂ、Ｃ、Ｄ残地について残地補償をすべきである。
（２）　本件Ｂ、Ｃ、Ｄ残地についての残地補償の額
本件収用裁決時の本件Ｂ、Ｃ、Ｄ残地の価格（一平方メートル当り六六、〇〇〇
円、賃借権負担のあるときはその八〇パーセントの額）の一〇パーセントに当る額
別表第三（８）欄に記載のとおり。
（３）　残地補償の総額
一四　、一二八、三一五円、ただし、Ａに土地賃借権がないと確定した場合は一
五、四八六、八七三円。
６　よつて、原告は土地収用法一三三条に基づき、起業者である被告に対し、右５
の損失補償金より本件裁決が認めた額を差引いた残額のうち一一六、四六〇、五一
五円、ただし、Ａに賃借権がないものと確定した場合は一一六、四一四、九二二
円、及びこれに対する裁決の定めた権利移転の日の昭和四九年七月二〇日から右支
払いまで年五分の割合による遅延損害金の支払いを求める。
二　被告の主張
１　請求原因１の事実のうち、原告がＡに土地を賃貸していないとの点を争い、そ
の余は認める。
２　請求原因２ないし４の事実は認める。
３　請求原因５のうち、（一）（５）（ア）の事実は認めるが、その余は争う。被
告の損失補償に関する主張は本件裁決の判断（請求原因４）のとおりであるから、
これを援用する。
第三　証拠（省略）
○　理由
一　当事者間に争いのない事実
請求原因１ないし３のとおり、原告が本件土地を所有し、本件Ａ土地をＢに、本件
Ｂ土地をＣに賃貸して来たところ、本件土地につき昭和四六年八月一一日都市計画
法による事業決定認可の告示があり、大阪府収用委員会は昭和四九年六月二五日本
件土地のうち本件収用土地を右事業のために収用する裁決をしたこと、
右裁決の定めた損失補償金及びその算定方法が請求原因４のとおりであることは当
事者間に争いがない。
二　事業認定告示時における本件収用土地の相当な価格
本件裁決は、昭和四六年八月一一日に事業決定認可告示のあつた都市計画事業の用
に供するためにされたことは当事者間に争いがなく、成立に争いのない甲一号証に
よれば被告が本件裁決の申立てをしたのは昭和四八年七月一二日であることが認め
られるから、都市計画法七〇条、七一条一項により本件土地収用の関係では昭和四
七年八月一二日が土地収用法上の事業認定告示の日とみなされる。そこで、右事業
認定告示時における本件収用土地の相当な価格について判断する。
この点に関する証拠資料としては、不動産鑑定士Ｄ（証人Ｄの証言により成立の認
められる甲三号証、及び同証言）、同Ｅ（成立に争いのない乙一号証）、同Ｆ（成
立に争いのない乙二号証、及び証人Ｆの第一回証言）、同Ｇ（成立に争いのない乙
三号証）、同Ｈ（鑑定の結果、及び鑑定証人Ｈの証言）の鑑定書、鑑定結果、証言
があり、これらの内容は別表第四（８）ないし（１２）に示すとおりである。これ
らの証拠資料のうちＤによるものを除いては本件裁決の認めた額以下、又は僅かに
上廻る額を相当としているのに対し、Ｄは本件裁決の認めた額を約三五パーセント
も上廻る額を相当としているので、このＤ鑑定により本件裁決の認めた額以上の額
を認定できるかどうかについて判断する。
（１）　Ｄ鑑定は本件Ｄ土地が第二種住居専用地域に指定されていることを前提と
して評価している（甲三号証一一頁、証言七四頁）。しかし、成立に争いのない乙
一ないし四号証によれば、都市計画法上の用途地域としては、本件Ｄ土地は住居地
域と定められていることが認められ、これに反する右甲三号証及び証人Ｄの証言は
採用することはできない。ところで、第二種住居専用地域と住居地域とでは建築し
てはならない建物の種類が異なり、第二種住居専用地域は住居地域に比してより良
い住居環境を形成することを目的とする地域であると解される（建築基準法四八条
二、三項、別表第二（３）（は））。そして、前記甲三号証、乙一ないし三号証及
び鑑定の結果によれば、本件土地の最有効使用用途は住宅用地であることが認めら
れるから、本件Ｄ土地が第二種住宅専用地域内にある場合は、住宅地域内にある場
合に比してより高い地価が形成される可能性がある。その上、Ｄ鑑定が取引事例比
較法により鑑定するに際し採用した取引事例の土地は第二種住居専用地域内に存す
るというのである（甲三号証の別表選択した宅地見込地取引事例の概要）。そうす
ると、Ｄ鑑定のこの用途地域に関する誤認は鑑定結果に影響を及ぼす可能性があり
これを容易に採用することはできない。
（２）　Ｄ鑑定は本件Ｄ土地の価格を鑑定するに当つて、「（本件Ｄ土地は）道路
用地の構成部分として利用されるものである点を考慮し、画地条件の比較に際して
は、地形、面積等による品等格差は捨象し、高低差についてのみ費用性の観点から
考慮した。」としている（甲三号証、一六頁なお、一二頁（３）後段参照）。しか
しながら、土地収用における損失補償の額は、起業者が収用土地により受ける利益
を基準とし、又はそれを考慮して算出すべきものではなく、被収用土地の一般的な
価格を基準として算出すべきものであつて、Ｄ鑑定の右の前提は誤つている。そし
て、体件Ｄ土地は長方形、正方形ではなくＬ字形をした土地であることは前記甲三
号証により明らかであるから、Ｄ鑑定の右の誤りは鑑定結果に影響を及ぼす可能性
があり、これを容易に採用することはできない。
（３）　Ｄ鑑定は四個の取引事例（甲三号証、取引事例番号五、七、二一、三二）
を採用し、その取引価格を標準地価格に補正したうえ三個の取引事例（取引事例番
号七、二一、三二）を中心にして本件Ｄ土地の価格を算出している。右事例のうち
取引事例番号二一、三二の取引時点は本件事業認定告示時に近接しているが、その
土地は市役所予定地、公園、小学校の存する地域内に位置しているのに比し、本件
Ｄ土地の近隣には公園、学校、市役所などは存しなかつたことは、前記甲三号証及
び乙二号証により明らかである。ところが、Ｄ鑑定は本件Ｄ土地と格差が認められ
ないと想定する標準地（甲三号証一三、一六頁）の環境条件を一〇〇としたとき、
取引事例番号二一、三二の土地を一一〇としているのであるが、右認定の事情を考
慮したとき、何故この程度の差しかないのか容易に理解することができない。
（４）　乙一ないし三号証のうちでも乙二号証のＦ鑑定は昭和四六年一一月及び昭
和四七年中の取引事例六個（そのうち高石市＜地名略＞所在の土地は被告が道路用
地として買取つたものであることは、証人Ｉの証言により成立の認められる乙三一
号証により認められるので、これを除くと五個）を採用してそれとの比較で本件土
地の価格を算定しているが、右乙二号証、及び証人Ｆの第一回証言を検討しても、
Ｆ鑑定の手法については特に問題とするところは見当らない。
（５）　証人Ｉの証言により成立の認められる乙六ないし四〇号証、鑑定の結果及
び弁論の全趣旨によると、被告は本件土地と同じく道路用地とする目的で、本件Ｄ
収用土地の東西約一〇〇メートルの間にある土地のうち、一八筆を昭和四七年中に
一六人の所有者（共有者を含む）より一平方メートル当り二三、三〇〇円ないし二
八、九〇〇円の価格で、三筆を昭和四八年中に二一人の所有者（共有者を含む）よ
り一平方メートル当り二八、八〇〇円ないし三〇、八〇〇円の価格で任意に買受け
たことが認められる。前記甲一号証によれば、原告は本件裁決手続当時より起業者
の損失補償見積りが低すぎると主張していたことが認められるから、起業者が同意
して成立した売買価格を収用土地の価格の判断に当り重視しすぎるのは望ましいこ
とではない。しかしながら、右認定のように他方の契約当事者である所有者の多数
が裁決を求めることなく売買の合意をしている事実自体を、収用土地の価格の判断
に当り全く無視してしまうことも相当ではないと言うべきである。
以上の諸点を考慮すると、前記甲三号証及び証人Ｄの証言によつては、本件Ｄ収用
土地その他の本件収用土地の本件事業認定告示時における相当な価格が被告の認め
る額以上であることを認めることができない。他にこれを認めるに足る証拠は存し
ない。
三　事業認定告示時における賃借権負担のある本件収用土地の相当な価格
証人Ｉの証言により成立の認められる乙四一ないし四五号証、証人Ｆの第二回証言
により成立の認められる乙四六号証、及び成立に争いのない乙四七号証によれば、
事業認定告示時における賃借権負担付の本件Ａ、Ｂ、Ｄ収用土地の相当な価格は右
二に認定の完全な所有権価格の六〇パーセントに当る額と認めることができる。
証人Ｃの証言により成立の認められる甲八ないし一四号証、並びに証人Ｃ及びＦ
（第二回）の証言によれば、高石市所在の田の賃貸借を合意解約するについて賃借
人に支払われた離作料が土地価格の三五パーセント以下のものであつたことが認め
られるが、これをもつては未だ右認定を覆すに足りないし、他に右認定を覆すに足
る証拠はない。
四　土地損失補償の額の算出方法
（一）　原告は本件裁決時における収用土地の価格を損失補償の額とすべきである
と主張する。しかし、昭和四二年法律第七四号による土地収用法七一条の改正の経
緯を考慮すると、右改正後の土地収用法は裁決時の収用土地の価格が高騰していて
も右改正後の同法七一条の定める方法により算出した額を土地損失補償の額とし、
それ以上の補償をしないとするのが立法者である国会の意思であると解される。そ
のうえ、右七一条は最近のように同条の修正率が地価の値上り率より高い場合でも
適用されるのであるし、土地所有者は事業認定告示後は裁決前であつても補償金の
支払いを受けることができ（同法四六条の二、四）、起業者が見積り補償金を支払
わず又は支払つた補償金額が裁決に示された額よりも低い場合は最高は年一八・二
五パーセントの割合の加算金、過怠金の支払いを受けることができる（同法九〇条
の三、四）ことも考慮すると、右改正後の同法七一条が不合理なものとも解するこ
とはできない。そうすると、本件裁決時における収用土地の価格を損失補償の額と
すべきであるとする原告の主張は理由がない。
（二）　本件裁決の日の前日から起算して前二週間目の日において昭和四九年四月
までの全国総合消費者物価指数及び投資財指数しか公表されていなかつたこと、同
月までの右各指数を用いて土地収用法施行令一条の一二に定める方法により算定し
た修正率が一・三七一三であることは当事者間に争いがなく、右修正率を用いて同
法七一条の定める方法により土地損失補償金を算出するとその額は別表第二（８）
欄に記載のとおりとなる。
（三）　原告は土地収用法七一条の修正率の算定に当り現実の物価指数を利用でき
なかつた期間（本件では三箇月）の物価変動をそれ以前の平均変動率に準じて考慮
すべきであると主張する。確かに、同法施行令一条の一二、附録の定める算定方式
では裁決前の約三箇月の物価変動が考慮されないこととなる点に問題がない訳では
ない。
しかし、右政令の定める方式は、物価の一時的な変動を平準化する目的と、公表さ
れた物価指数しか利用できない現実とを考慮すると、やむをえないと言うべきであ
る。そして、原告の主張するような算定方式を採用することは、法令の解釈の限度
を超えるものであつて採用することはできない。原告のこの点の主張は理由がな
い。
原告の土地損失補償残額の請求は理由がない。
五　残地補償
原告は本件Ｂ、Ｃ土地についても残地補償がされるべきであると主張する。本件土
地、本件収用土地、本件残地の地目、面積、形状等が別表第一、別添図面（２）の
とおりであることは当事者間に争いがなく、これによると本件Ｂ、Ｃ土地は少し曲
つた細長い形の一団の土地であつたところ、その中央部を収用され、その北部に残
つたのが面積一、一六五平方メートル余の正方形に近い五角形の本件Ｂ残地、その
南部に残つたのが面積三八四平方メートル余の長方形の本件Ｃ残地である。乙一号
証その他本件全証拠によるも本件Ｂ、Ｃ残地の道路との関係が悪化したものとも認
められない。本件土地の最有効用途は前記認定のとおり住宅用地であるところ、右
認定の事実を考慮すると、本件全証拠によるも本件Ｂ、Ｃ残地は本件収用前に比し
て土地の形状、面積、街路状況その他からみて価値の低下があつたものと認めるこ
とはできない。証人Ｃの証言中には、本件Ｂ、Ｃ土地は収用前から田として耕作し
たが、その中央部を収用されたので不便になり、また本件Ｃ残地は水が漏水するよ
うになつたので畑にしたとの部分がある。しかし、本件収用により何故に漏水が生
ずることになるのか理解することができないし、耕作面積が狭くなつて不便があり
うるとしてもそれが金額に見積つてどの額になるかは本件全証拠によるも明らかに
することができない。以上のとおり、本件Ｂ、Ｃ残地について残地補償を必要とす
る価値の減少があつたと認めることはできない。
原告は本件Ｄ残地につき土地価格の一〇パーセントに当る額を残地補償として認め
るべきであると主張する。別表第一及び別添図面（３）のとおり、本件Ｄ土地は面
積一、三六二平方メートル余のＬ字型の一団の土地であつたところ、その端の二か
所より面積二四八平方メートル余の梯形の土地と八四平方メートル余の三角形の土
地を収用されたことは当事者間に争いなく、本件土地の最有効用途は住宅用地であ
ることは前認定のとおりである。
右事実によると本件Ｄ残地は従前に比してその形状が悪化し住宅用地としての価値
が低下したことが認められる。しかしながら、形状が悪化したこと等による昭和四
七年八月一二日における価値の減少が本件裁決の認めた一、四一五、一六四円（減
価率を五パーセントとして算定した額）を上廻るものとは、前記乙一、二号証その
他本件全証拠によるも認めることはできない。
原告の残地補償残額の請求は理由がない。
六　結論
以上のとおり原告の損失補償金差額請求はすべて理由がないからこれを棄却するこ
ととし、訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法七条、民訴法八九条を適用して主文
の通り判決する。
（裁判官　石川　恭　井関正裕　西尾　進）

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