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　　　　　　　主　　　文
１　控訴人の被控訴人長野県知事に対する控訴を棄却する。
２　控訴人の被控訴人長野県佐久地方事務所長に対する控訴に基づいて，原判決の
主文第二項を次のとおり変更する。
３　被控訴人長野県佐久地方事務所長が平成１０年６月１０日付で控訴人に対して
した原判決別紙物件目録記載の土地の取得にかかる不動産取得税賦課決定のうち，
課税標準額４２万円，税額１万６８００円を超える部分を取り消す。
４　控訴人の被控訴人長野県佐久地方事務所長に対するそのほかの請求を棄却す
る。
５　訴訟費用は，第１，２審を通じて，被控訴人長野県知事に生じた費用は全部控
訴人の負担とし，そのほかの費用はこれを３分して，その１を控訴人の負担とし，
残りを被控訴人長野県佐久地方事務所長の負担とする。
　　　　　　　事実及び理由
第１　当事者の求めた裁判
１　控訴人
（１）　原判決を取り消す。
（２）　被控訴人長野県佐久地方事務所長（被控訴人地方事務所長）が，平成１０
年６月１０日付で控訴人に対してした原判決別紙物件目録記載の土地（本件土地）
の取得にかかる不動産取得税賦課決定（課税標準額１４７万６０００円，税額５万
９０００円）（本件賦課決定）を取り消す。
（３）　被控訴人長野県知事（被控訴人知事）は，控訴人に対し，本件土地の取得
につき不動産取得税賦課決定をせよ。
２　被控訴人ら
　本件控訴をいずれも棄却する。
第２　事案の概要
１　本件は，不動産取得税の賦課決定の取消しを求める訴訟である。被控訴人地方
事務所長は，控訴人に対し，本件土地の取得にかかる不動産取得税につき本件賦課
決定をした。これに対し，控訴人は，被控訴人らは本件土地につき不動産取得税の
課税標準となる価格を決定しないまま本件賦課決定をし，そうでないとしても，本
件賦課決定の基礎となった固定資産課税台帳に登録された本件土地の価格（本件登
録価格）は，不当に高額で適正な時価とはいえないのに，これを課税標準として本
件賦課決定をしたとして，その取消しと，被控訴人知事に対し新たな賦課決定をす
るよう求めたものである。
　原判決は，被控訴人知事に対する訴えは，義務づけ訴訟としての要件を具備して
いないとして却下し，被控訴人地方事務所長に対する請求を棄却したため，控訴人
が不服を申し立てたものである。
２　以上のほかの事案の概要は，次のとおり付加するほか，原判決の該当欄記載の
とおりであるから，これ
を引用する。
（控訴人の当審における主張）
（１）　原判決は，被控訴人知事から権限の委任を受けた被控訴人地方事務所長
が，御代田町長の行った平成１０年度の登録価格を基礎として本件賦課決定の課税
標準を定めている点において，本件賦課決定の中に地方税法７３条の２１第２項に
基づく実質的な価格の決定が含まれているものと解することができると判断した
が，明らかにフィクションであり，それによって手続の瑕疵を救済しようとするの
は誤りである。
（２）　原判決は，本件賦課決定の課税標準の基礎となった価格は、御代田町長が
自治大臣の定めた固定資産評価基準及び地方税法附創１７条の２第１項の修正基準
に基づいて決定した固定資産課税台帳に登録された平成１０年度の登録価格と同一
であるから、適正な時価と認められるとしているが，誤りである。
　本件土地はもともと山林であったもので，別荘地としての開発から３０年以上経
過した現在でも，ほとんど建物が建築されておらず，下草や雑木が繁茂し放題の状
態であり，開発前の山林の状態と変わっていない。電気，水道があるとしても，別
荘として利用されない限り無意味であり，道路があるからといって山林でなくなる
ものでもない。現状をありのままに見る限り，本件土地は山林ないし原野として評
価するのが自然である。
（３）　被控訴人らは，地方税法は，知事や市町村長が固定資産評価基準以外の独
自の方法によって適正な時価を算定することを認めていないと主張する。しかし，
固定資産評価基準によって固定資産を評価したとしても，それは評価手続の適法に
すぎず，結果としての評価額までも適法であることを保証するものではない。登録
価格の適否については，固定資産評価基準その他の通達等による実際の登録価格決
定にあたってされた評価方法とは別に，賦課期日の時価を算定するための他の方法
も主張立証できるのであり，裁判所は，より適切合理的な最良の評価方法による価
格評価を採用して賦課期日における時価を認定すべきものである。
（被控訴人らの当審における主張）
（１）　被控訴人知事に対する請求について
　被控訴人知事は，地方税法３条の２及び長野県県税条例４条１項１号の規定によ
り，県税に係る徴収金の賦課徴収に関する権限を地方事務所長に委任している。し
たがって，被控訴人知事に対して不動産取得税の賦課決定を求める控訴人の請求
は，義務づけ訴訟としての要件を具備し
ていないだけでなく，被告適格を欠く点でも不適法な訴えとして却下されるべきで
ある。
（２）　本件賦課決定の適法性について
ア　最高裁判所昭和４５年（行ツ）第８２号・昭和５０年１２月１８日第１小法廷
判決（判例時報８０２号７７頁以下）によれば，固定資産課税台帳に価格が登録さ
れていない場合において，知事が地方税法７３条の２１第２項に基づく価格決定を
行わず，のちに市町村の固定資産課税台帳に登録された価格を課税標準として不動
産取得税の賦課決定を行っても，同一の基準で同一の評価となるべきものであるか
ら，違法ではないとしている。本件でも，御代田町長は，本件土地について，前年
度の価格を固定資産税の課税標準とすることが固定資産税の課税上著しく均衡を失
すると認めて，地方税法附則１７条の２の定めにより，自治大臣の定める基準（修
正基準）によって修正した価格を固定資産税課税台帳登録価格としたのであるが，
地方税法７３条の２１第２項によって知事が価格を決定する場合においても，同法
附則１１条の６の定めにより同じ修正基準が適用されることから，その価格は御代
田町長の定めた登録価格と同一になるべきものである。
　被控訴人地方事務所長は，平成１０年４月３日に，長野地方法務局佐久支局での
不動産登記申請書の閲覧調査によって控訴人による本件土地取得の事実を把握し
た。そして，すでにαの固定資産課税台帳に価格が登録されていたことから，当該
価格により，不動産取得税の課税標準たる価格を決定したものである。控訴人は，
土地の取得後直ちに賦課決定をしないのは違法であるというが，本人からの申告が
なければ，土地の取得を認識することが事実上不可能であることを無視した主張で
ある。
イ　本件土地にかかる被控訴人地方事務所長による本件賦課決定処分は，地方税法
７３条の２１第１項本文の定めに従って行ったものである。ところで，本件土地の
平成１０年度の固定資産税の納税者（本件土地の前所有者）は，当該年度の固定資
産課税台帳登録の価格について争っておらず，登録価格は確定している。そして，
その後当該不動産を取得した者もこれを争うことはできない。また，知事が固定資
産課税台帳登録の価格により不動産取得税の賦課決定をした場合には，納税者は，
賦課処分の取消訴訟において，登録価格が客観的に適正な時価でないと主張して課
税標準たる価格を争うことはできないのである（最高裁判所
昭和４６年（行ツ）第９号・昭和５１年３月２６日第２小法廷判決，判例時報８１
２号４８頁以下）。よって，この価格によって行った本件賦課決定処分について，
当該価格の違法性を主張して争うことはできない。
ウ　したがって，御代田町長の登録価格により行った被控訴人地方事務所長の本件
賦課決定は違法ではない。
（３）　土地の評価方法及びαによる登録価格について
ア　地方税法によれば，知事や市町村長は，固定資産評価基準によって固定資産の
価格を定め，また不動産取得税の課税標準となるべき価格を決定するものとされて
おり，それ以外の独自の方法によって土地の適正な時価を算定することを認めてい
ない。したがって，登録価格の違法に関する判断においても，固定資産評価基準に
対する当該評価額の基準適合性が問題となるべきであって，固定資産評価基準を全
く無視した方法によってその違法性が判断されるべきではない。
イ　裁判所提示の評価方法は，別荘用地として道路や電気，水道が整備され，管理
会社が維持補修を行っている土地を山林と同視するもので不当である。また，別荘
用地として販売された区画については，建物が建てられていなくても，別荘地とし
て利用される可能性のある土地というべきである。さらに，土地は個々に形状等が
異なるにもかかわらず，その補正を行わずに平均で評価すること，先に購入した者
は低い評価額となり，順次購入者が増える度に価格が上昇するということも不当で
ある。
ウ　αによる固定資産課税台帳登録価格は，以下のとおり，固定資産評価基準に照
らして適正に行われたものである。
（ア）　本件土地の地目について
　固定資産評価基準によれば，別荘地において別荘建築のための基礎工事に着手し
ていない土地であっても，付近の道路が整備され，電気及び飲料水が得られる状況
にある場合には，宅地と認定することができるが，当該土地の現況からして宅地と
認定することが不適当であると認められるものについては，雑種地と認定すること
とされている。本件土地は，上記要件は充足しているものの，管理不足の状況にあ
るため，αは本件土地を雑種地と認定した。
（イ）　宅地比準を８５パーセントとした理由
　本件土地の現況は雑種地であるため，同じβ別荘地内で，すでに別荘が建築され
ている代表的な土地（標準宅地）の単位当たり価格から，伐採等に要する単位当た
り経費を控除し，これを代表的な別荘地の単位当
たり価格で除して得られた数値である０．８５を，宅地から見た別荘地の比準割合
とし，標準宅地の評点数に乗じるという方法によっている。
（ウ）　標準宅地の価格算定について
　固定資産評価基準によれば，標準宅地の適正な時価を求める場合には，当分の
間，基準年度の初日の属する前年の１月１日の地価公示法による地価公示価格及び
不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等を活用する
こととし，これらの価格の７割を目途として評定することとされている。つまり，
基準年度（本件では平成９年度）の初日の属する前年の１月１日（本件では平成８
年１月１日）の価格の７割を目途として標準宅地の価格を評定することとなる。
　αが依頼したＡ不動産鑑定士は，αや，周辺のε，小諸市の中等以下の別荘地の
状況を勘案して，取引事例比較法に基づいて適正な補正を行ったうえ，価格基準日
である平成８年１月１日の標準宅地の価格を１平方メートル当たり１万０５００円
と鑑定した。そこで，αは，平成８年１月１日から同年７月１日までにつきマイナ
ス３パーセントの修正を行って，その７割の７０７０円を平成９年度の評価額と
し，さらに平成８年７月１日から平成９年７月１日までにつきマイナス６パーセン
トの修正を行って６６４５円を平成１０年度の評価額としたものである。控訴人
は，こうした修正が不十分であると主張するが，本件標準宅地におけるマイナス３
パーセント，６パーセントの修正は，周辺の下落率と比較して適当なものである。
（エ）本件土地の価格について
　本件土地の価格は，この標準宅地の価格６６４５円に比準して求められたもので
ある。この比準については，固定資産評価基準に従って，標準宅地が２方路地であ
るのに本件土地は一方のみの接道であるので，比準割合を０．９９としている。
　控訴人は，本件土地上には急傾斜部分があり，建物を建てるには人工地盤の整備
が不可欠であるのに，整形地としての比準割合で価格を決定している旨非難する
が，整形地としての比準割合は，平面図的に見た標準宅地と本件土地の形状の相違
を補正する趣旨のものであるから，控訴人の主張は失当である。本件土地について
は，急傾斜部分について特段の補正は行っていないが，本件土地が所在する別荘地
域全体が状況類似地区とされており，さらに，比準の対象となった標準宅地そのも
のが傾斜地で人工地盤を有しているのである。この
ような補正は，傾斜していることにより著しく価値が下がる場合に行うべきもので
あって，本件土地が所在する別荘地にあっては，傾斜地であるがために景観に優れ
ているもので，傾斜地によるマイナス要因は存在しない。
（４）　本件賦課決定における課税標準について
　本件賦課決定においては，αの固定資産課税台帳登録の価格をそのまま課税標準
としているのではなく，地方税法附則１１条の５第１項及び長野県県税条例附則１
６条の３第１項の規定により，課税標準額を１４７万６０００円（平成１０年度の
固定資産課税台帳登録価格２９５万２３２２円の２分の１）としているのである。
そして，不動産取得税における適正な時価」は，登録価格そのものではなく，課税
標準によって判断されるものである。
　この課税標準額では，１平方メートル当たり２７９５円となるが，これは，β別
荘地における競売実例価格とほぼ等しいものであり，また，隣接する別荘地である
「オーナーズヒルγ」における類似の急傾斜地の売買実例では，１平方メートル当
たり１万４６４１円から３万２４８４円，その平成１０年度の固定資産課税台帳登
録価格は８９１３円から１万０５３１円になっていることからしても，不当な価格
ということはできない。
第３　当裁判所の判断
１　被控訴人知事に対する請求について
　当事者間に争いのない事実及び弁論の全趣旨によれば，被控訴人知事は，地方税
法３条の２及び長野県県税条例４条１項１号の規定に基づいて，県税に係る徴収金
の賦課徴収に関する事項を地方事務所長に委任していることが認められる。したが
って，本件で問題となる不動産取得税に係る賦課決定処分の権限も被控訴人知事か
ら被控訴人地方事務所長に委任されているのであって，被控訴人知事に対してその
賦課決定を求める控訴人の請求は，被告適格を欠き不適法というべきである。よっ
て，そのほかの点について検討するまでもなく，被控訴人知事に対する訴えは却下
すべきものであり，これと結論を同じくする原判決はその部分において相当であ
り，控訴人の被控訴人知事に対する控訴は理由がない。
２　被控訴人地方事務所長に対する請求について
（１）　控訴人による本件土地の取得，被控訴人地方事務所長による本件賦課決定
の経緯及び内容，そして審査請求と裁決については，原判決の事実及び理由欄第二
の二（６頁以下）記載のとおり当事者間に争いがないので，これを引用する。
（
２）　被控訴人地方事務所長による課税標準の決定と本件賦課決定について
ア　地方税法によれば，不動産取得税の課税標準は，不動産を取得した時における
不動産の価格であり（同法７３条の１３第１項），この価格とは，適正な時価をい
うものとされている（同法７３条５号）。また，固定資産課税台帳に固定資産の価
格が登録されている不動産については，当該価格により当該不動産に係る不動産取
得税の課税標準となるべき価格を決定するものとされ（同法７３条の２１第１項本
文），固定資産課税台帳に固定資産の価格が登録されていない不動産又は特別の事
情があって当該固定資産の価格により難い不動産については，知事が同法３８８条
１項に規定する固定資産評価基準によって，当該不動産に係る不動産取得税の課税
標準となるべき価格を決定するものとされている（同法７３条の２１第２項）。そ
して，上記の「固定資産課税台帳に固定資産の価格が登録されている不動産」と
は，不動産を取得した時において，その取得の日の属する年の固定資産税の賦課期
日における不動産の価格が固定資産課税台帳に登録されている不動産を指し，そう
でないときは「固定資産課税台帳に固定資産の価格が登録されていない不動産」と
して，知事は，固定資産評価基準により，当該不動産に係る不動産取得税の課税標
準となるべき価格を決定すべきものと解される。
イ　ところで，本件では，御代田町長が，地価の下落により，本件土地に係る平成
９年度の固定資産税の課税標準の基礎となった価格を平成１０年度の固定資産税の
課税標準とすることが固定資産税の課税上著しく均衡を失すると認めて，地方税法
附則１７条の２第１項の特例を適用して，平成１０年度の固定資産税の課税標準に
つき，自治大臣が定める基準によって修正した価格とすることを決定し，そのため
に，控訴人が本件土地を取得した平成１０年２月１８日の時点では，まだ固定資産
課税台帳には修正価格が登録されていなかったものである。したがって，前記の
「固定資産課税台帳に固定資産の価格が登録されていない不動産」として，被控訴
人知事から権限の委任を受けた被控訴人地方事務所長が，当該不動産に係る不動産
取得税の課税標準となるべき価格を決定すべき場合に当たるものと認められる。
ウ　しかし，被控訴人地方事務所長が控訴人による本件土地の取得の事実を認識し
たのは平成１０年４月３日であって，その時点で
はすでに御代田町長によって平成１０年度の固定資産課税台帳に本件土地の価格が
２９５万２３２２円と登録されていたことから，被控訴人地方事務所長はこの登録
価格に基づいて，地方税法附則１１条の５第１項，長野県県税条例附則１６条の３
第１項により，その２分の１から，地方税法２０条の４の２第１項に従って１００
０円未満の端数を切り捨てた金額１４７万６０００円を課税標準として，１００分
の４の税率（同法７３条の１５）を乗じて，税額を５万９０００円とする本件賦課
決定をしたものである。したがって，被控訴人地方事務所長は本件賦課決定にあた
って，本件土地に係る不動産取得税の課税標準となる価格を決定したものと認める
ことができる。
（３）　本件賦課決定における課税標準の相当性について
ア　固定資産評価基準と適正な時価
　前記のとおり不動産取得税の課税標準となる価格は，不動産を取得した時におけ
る不動産の価格であり，それは適正な時価であることを要する。
　また，前記のとおり，地方税法によれば，知事等が同法７３条の２１第２項の規
定によって不動産取得税の課税標準となるべき価格を決定する場合も，市町村長が
固定資産の価格を決定する場合（同法４０３条１項）も，いずれも同法３８８条１
項に基づいて自治大臣が定める固定資産評価基準によることを要するものとされて
いる。
　この固定資産評価基準は，課税にかかるコストを低減しながら，ある程度の幅で
の価格の妥当性を確保する手法として，法によって認められたものであるから，こ
の基準によって評価されていれば，その価格に一応の妥当性があるものと推認する
ことが可能である。しかしながら，固定資産評価基準の適用においても，例えば標
準宅地の選定や価格の判定など，一義的に決定しがたい様々な要素や価値判断が必
要となる部分が存在するのであって，固定資産評価基準によって評価されたという
だけでは，常に評価の妥当性，価格の相当性が保証されるものでもないのである。
固定資産評価基準は，あくまでも上記の意味での適正な時価を求めるための一方法
にすぎないのであって，固定資産評価基準に従って評価されていればそれが必ず適
正な時価であるということはできない。
イ　御代田町長による評価の方法
　証拠（乙１，２，７，１２，１４，１６）によれば，御代田町長によって固定資
産課税台帳に登録された本件土地の価格は２９５万２３２２円とされたが，そ
れは，標準宅地として選定された長野県δ３７１番５８１の土地について，固定資
産評価基準に従って，平成８年１月１日時点における不動産鑑定士による鑑定評価
額である１平方メートル当たり１万０５００円の７割に当たる７３５０円を平成８
年度の評価額とし，同年１月１日から同年７月１日までの地価下落を勘案して３パ
ーセントの減額修正を施した７０７０円を平成９年度の評価額，さらに平成８年７
月１日から平成９年７月１日までの地価下落を勘案して６パーセントの減額修正を
した６６４５円を平成１０年度の評価額としたうえで，本件土地は，下草や雑木が
繁茂し放題の状況であって，宅地と認定することが不適当であることから雑種地と
認定し，宅地との比準割合については，本件土地のような雑種地を建物を建築でき
る状況にするまでに要する経費，具体的には立木の伐採、間伐，下刈り，抜根等に
要する経費について，評価額より控除して求めることとし，代表的な別荘地の単位
当たり価格から伐採等に要する単位当たり経費を控除し，これを代表的な別荘地の
単位当たり価格で除して得られた数値である０．８５をαにおける宅地から見た別
荘地（雑種地）の比準割合とし，さらに，標準宅地が二方路地であるのに対して本
件土地は一方のみの接道であることから本件土地の比準割合を０．９９として地積
の５２８平方メートルを乗じて評価額を求めた結果得られた価格であることが認め
られる。そして，標準宅地の平成８年１月１日の鑑定評価額は，隣接するε，小諸
市の別荘地の類似性の高い基準地，標準地との評価バランスに配慮しながら，本件
別荘地における平成４年１２月，平成５年２月，同年４月の実際の取引事例による
価格である１平方メートル当たり７７３２円から１万２４００円をもとに，時点修
正として１４．６パーセントから１２．６パーセントを減額し，地域格差による増
額修正等を施した結果，１万０５００円が相当とされたものであることが認められ
る（乙７，１４の１ないし３）。
ウ　通常の別荘地として評価することの当否
　しかしながら，証拠（甲１，３，４，乙１９）及び弁論の全趣旨によれば，β別
荘地について，次の事実を認めることができる。
ａ　本件土地が所在するβ別荘地は，標高約１１００メートルの森泉山を含む周囲
一帯（約４０万坪）を，昭和４４年に総武都市開発株式会社がリゾート開発した総
区画数９３４区画の分譲別荘地である。
ｂ　全域にわたって道路が設けられ，電気，水道が整備されてはいるものの，全体
が急傾斜地（本件土地付近における斜度は３０度から４０度に達している。）で，
眺望や景観の良好な地域も傾斜地等の地勢や方位の関係から一部地域に限られてい
るため，開発後約３０年を経過しているにもかかわらず，別荘地として利用される
区画は極くわずかで，バブル経済崩壊後は長期にわたる景気の低迷から一層利用さ
れなくなった。
ｃ　平成１３年２月現在での利用状況は，総区画数９３４のうち，販売済区画数が
４７６，別荘等が建てられた区画数が７９，そのうち，現に利用されているのは３
９戸，現在は利用不能だが，中規模以下の手直しで利用可能と思われるものが１１
戸にすぎず，そのほかは廃屋といった状況である。また，それ以外の区画は，急傾
斜地に雑木や草が生い繁った山林同様の状態である。
　そのため本件別荘地内の土地の取引事例は殆どなく，わずかに不動産競売手続に
よる競売事例が存在するだけである。
　以上のとおり認められ，特に開発後３０年以上経過しても，このような利用状況
であることからすれば，本件別荘地は，もはや別荘地としての開発に失敗したもの
と認めるのが相当である。そして総区画数のわずか５パーセント程度しか利用され
ておらず，その他の土地は山林同様の状態にある本件別荘地について，εや小諸市
の通常の別荘地の評価とのバランスに配慮したり，平成４年や平成５年当時の古い
取引事例に基づいて平成８年１月１日時点の標準宅地の評価額を算定し，それをも
とに地価下落率を考慮して平成９年度や平成１０年度の評価額を求めるという方法
は，本件別荘地の上記のような現況を無視し，もはや別荘地としての本来の価値が
認められなくなった土地について，あくまでも通常の別荘地として評価しようとす
るものであって，客観性，合理性を欠くものと認められる。また，こうして求めら
れた標準宅地の評価額を基準にして，まさしく山林同然の現況にある本件土地につ
いて，雑種地として，宅地に準じて１５パーセント程度のわずかな比準修正を施し
ただけでその価格を評価することもまた，同様に不相当なものと認められる。
　したがって，本件では，固定資産評価基準に従った前記評価は，土地の現況を無
視した不相当な評価方法によるものと認められ，その価格を適正な時価と認めるこ
とはできない。
エ　本件土地の適正な時価の算定方法
　そこで，
本件土地の適正な時価について検討する。土地は，それを利用することによって収
益を生み出すことが予定されているものであり，その評価は当該土地が有する収益
力を資本還元した価格（収益還元価格）によるのを原則とすべきである。しかしな
がら，本件土地のように別荘地として開発された土地については，観念的にはその
収益力を考えることは可能としても，一般の土地とは異なって，本来，その利用に
よって収益を生み出すことを直接には予定していないものであり，ことに本件で
は，前記のような本件別荘地の利用状況からすると，賃貸事例などが存在するとは
思われず，その算定も困難といわざるを得ない。一方，前記のとおり，本件別荘地
における取引事例も，不動産競売手続による事例のほかに殆どなく，取引事例比較
法によることもできない。
　本件別荘地内の多くの土地が山林同然の現況にあることからすれば，山林価格と
して当裁判所に顕著な１平方メートル当たり１００円程度（営林署による山林の買
受価格は通常１平方メートル当たり１００円であり，一般での購入価格は通常１平
方メートル当たり７０円から８０円と認められる）で評価することも考えられる
が，前記のとおり，道路が設けられ，電気，水道の使用も可能な状態であって，建
物が建築可能な状態に人工地盤を整備すれば別荘地として利用することも不可能で
はないこと，実際にわずかとはいえ，別荘として現実に利用され，もしくは利用可
能な状態にある区画も存在することからすると，それも相当とはいえない。
　ところで，証拠（乙２０）及び弁論の全趣旨によれば，本件別荘地に隣接して，
ほぼ同様の急傾斜地を含む別荘地であるオーナーズヒルγが存在すること，同別荘
地内で地積はいずれも１１００から１２００平方メートル前後の土地であるが，控
訴人が本件土地を取得した時点に近接した時期の取引事例として，平成９年１０月
に１平方メートル当たり２万０１３３円及び３万２４８４円，同年１２月に１平方
メートル当たり１万４６４１円での売買事例が存在したこと，３万２４８４円で売
買された土地は傾斜が緩やかで，ほぼ平らな土地であるが，そのほかはいずれも３
０度程度の急傾斜地であること，同別荘地は平成８年から分譲が開始された総区画
数３１７の別荘地で，現在までに６３区画が販売され，４５区画で建物が建てら
れ，すでに現実の利用率は１４．２パーセントに達していることが認め
られる。したがって，同別荘地は，本件別荘地とは異なって，一応，別荘地として
の通常の利用が図られているものと推認することができる。
　とすると，本件別荘地も，別荘地として通常の利用がされるようになったとすれ
ば，同別荘地の上記取引価格と同等程度の評価に達することが可能なものと認める
ことができる。一方，反対に，本件別荘地が全く別荘地と利用されていないとすれ
ば，前記のような現況からしても，その全体を山林と同等に評価するほかないもの
と認められる。道路があり，電気，水道の利用が可能としても，それは別荘として
利用される限りにおいて価値を生じるのであって，そうでない限り，それが存在す
るだけで土地の評価が上がるものではないからである。こうしてみると，総区画数
の８割程度が別荘として現実に利用されていれば，一応，別荘地としては通常の利
用がされているものとみて，本件別荘地もその８割程度が別荘として利用されてい
る状態になれば，本件別荘地内の土地の平均的な評価は，隣接する前記別荘地の前
記取引事例価格の平均値である１平方メートル当たり２万２４１９円に匹敵する価
格になるが，反対に１区画も別荘地として利用されずに山林同然の状態であったと
すれば，全体として山林としての評価にとどまることになり，前記のようにせいぜ
い１平方メートル当たり１００円程度の評価しかできないものと考えられる。そう
すると，いまだ通常の別荘地としての利用がなされていない本件別荘地の評価にあ
たっては，地域全体における別荘としての利用率を考慮して，実際に別荘として利
用される場合の価格を１平方メートル当たり２万２４１９円の評価をし，他方，別
荘として利用されない区画については山林に準じて１平方メートル当たり１００円
の評価をして，その合計額を，適正な利用に達したと一応考えうる総区画数の８割
で除して，その利用率に応じた価格を求め，それを本件別荘地の平均的な評価額と
認めるのが相当と考えられる。このような評価の方法は，実際に，別荘地としての
評価が，当該別荘地が多く利用されていればいるほど高まるものと考えられること
からも合理的と認められる。
オ　平均的な評価額と課税標準の計算
　そこで，本件別荘地の総区画数９３４の８割の７４７区画のうち，前記のとおり
現実に別荘として利用されている３９区画と，中規模以下の手直しで利用可能と思
われるもの１１区画との合計５０区画に
ついては，１平方メートル当たり２万２４１９円の評価をし，その他の６９７区画
については１平方メートル当たり１００円の評価をして，その合計額を７４７で除
して，利用率に応じた価格を得ることとする。
　算式　（２万２４１９円×５０＋１００円×６９７）÷７４７）
　そうして得られた価格は１平方メートル当たり１５９４円であるが，これが本件
別荘地の平均的な評価額と認められる。
　そして，固定資産評価基準によれば，標準宅地は，当該地域の主要な街路に沿接
する宅地のうち，奥行，間口，形状等の状況が当該地域において標準的なものと認
められるものを選定するものとされており（乙１６），実際に本件別荘地で標準宅
地として選定された前記土地もその位置や周囲の状況に照らしてごく平均的な区画
であることが認められること（乙１２，１４の１ないし３，弁論の全趣旨）からす
れば，前記平均的な評価額は標準宅地の評価額に近似するものと認められる。ま
た，証拠（乙１２）及び弁論の全趣旨によれば，本件土地はこの標準宅地に比較し
て，接道条件の点で若干劣っていることが認められるのであって，少なくとも標準
宅地を条件的に上回るものでないことは明らかであるから，前記平均的評価額以上
の評価になりえないこともまた明らかということができる。
　したがって，本件土地の評価額は，多くても前記平均的な評価額である１平方メ
ートル当たり１５９４円と認めるのが相当であり，全体ではこれにその地積５２８
平方メートルを乗じた８４万１６３２円をもって相当と認める。そして課税標準
は，地方税法附則１１条の５第１項及び長野県県税条例附則１６条の３第１項の規
定により，その２分の１とされているので，その額を算出し，これから，地方税法
２０条の４の２第１項に従って１０００円未満の端数を切り捨てて計算すべきであ
るから，その額は，４２万円となる。そして，これに地方税法７３条の１５所定の
税率１００分の４を乗じた１万６８００円が本件土地の取得に係る適正な不動産取
得税額と認められる。
カ　結論
　以上によれば，被控訴人地方事務所長の控訴人に対する本件賦課決定は，上記の
課税標準額４２万円，税額１万６８００円を超える限度において違法というべきで
ある。
３　したがって，原判決のうち，被控訴人知事に対する訴えを却下した部分は正当
であり，控訴は理由がないが，被控訴人地方事務所長に対する控訴人の請求を棄却
し
たのは失当であるので，控訴に基づいて原判決を変更して，上記違法と認められる
限度で本件賦課決定を取り消すこととする。
　よって，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第１９民事部
裁判長裁判官　淺生重機
裁判官　西島幸夫
裁判官　原敏雄

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