戻る

主文
１本件控訴を棄却する。
２差戻前及び後の控訴審並びに上告受理申立てに係る上告費用は全部控
訴人の負担とする。
事実及び理由
第１当事者の求めた裁判
１控訴人
()原判決を取り消す。1
()被控訴人が，平成１０年６月１０日付けで控訴人に対してした原判2
決別紙物件目録記載の土地（以下「本件土地」という）の取得に係る不
動産取得税賦課決定（課税標準額１４７万６０００円，税額５万９００
０円）（以下「本件賦課決定」という。）を取り消す。
()訴訟費用は，第１，２審とも，被控訴人の負担とする。3
２被控訴人
主文と同旨。
第２事案の概要
本件は，平成１０年２月１８日に本件土地を取得し，同年６月１０日付け
で本件賦課決定を受けた控訴人が，被控訴人に対し本件賦課決定の取消しを
求め，併せて原審相被告長野県知事（以下「長野県知事」という。）に対し
本件土地の取得について新たな不動産取得税の賦課決定を行うことを求めた
事案である。控訴人は，その理由として，被控訴人及び長野県知事は，α別
荘分譲地内の本件土地について，不動産取得税の課税標準額を決定しておら
ず，同価格決定のないまま本件賦課決定を行っているので違法な処分である，
仮に，そうではないとしても，本件賦課決定の基礎となった本件土地に関す
る平成１０年度の固定資産課税台帳の登録価格２９５万２３２２円（５５９
１円／㎡，以下「本件登録価格」という。）は不当に高額なものであり，適
正な時価ではないから，これを元にして算出された課税標準額１４７万６０
００円（２７９５円／㎡，本件登録価格の２分の１の金額から１０００円未
満を切り捨てた額）に基づいて行った本件賦課決定は違法であるなどと主張
した。
原審は，控訴人の被控訴人に対する請求を棄却し，長野県知事に対する訴
えについては却下したので，控訴人が不服を申し立てた（平成１２年（行
コ）第２６１号事件）が，控訴審である東京高等裁判所は，平成１３年５月
１７日，「控訴人の長野県知事に対する控訴を棄却する。控訴人の被控訴人
に対する控訴に基づいて原判決主文第２項を次のとおり変更する。本件賦課
決定のうち，課税標準額４２万円，税額１万６８００円を超える部分を取り
消す。控訴人の被控訴人に対するその余の請求を棄却する。」旨の判決を言
い渡した。そこで，今度は，被控訴人が，被控訴人敗訴部分について不服
（上告及び上告受理）を申し立て，上告審である最高裁判所は，平成１６年
６月３０日，上告棄却の決定（平成１３年（行ツ）第２４０号）を行ったも
のの，同年１０月２９日には，被控訴人からの上告受理の申立て（平成１３
年（行ヒ）第２２４号）に基づき，「原判決のうち上告人の敗訴部分を破棄
する。前項の部分につき本件を東京高等裁判所に差し戻す。」との判決を言
い渡した。その差戻しの理由は，「地方税法７３条の２１第２項により決定
されるべき不動産の価格とは，固定資産税の課税標準である土地又は家屋の
価格と同様に，正常な条件の下に成立する当該不動産の取得時におけるその
取引価格，すなわち，客観的な交換価値をいうと解される。そして，地方税
法は，評価基準等が適正な時価を算定するための一つの合理的な方法である
とするものであるから，評価基準等に従って決定された不動産の価格が上記
の客観的な交換価値を上回るものであれば，当該価格の決定は違法となると
解される。（中略）原判決が採用した本件土地の評価方法は独自のものであ
って，これによって本件土地の適正な時価を算定することができるものとは
考えられない。この算定方法によって算定した本件土地の価額に基づいて本
件賦課決定を一部違法とした原判断には，判決に影響を及ぼすことが明らか
な法令の違反がある」というものであって，「本件別荘地は，全体が急傾斜
地であり，本件土地付近における斜度は３０度から４０度に達しているなど
とというのである。上記事情は，本件土地の客観的交換価値を低下させる要
因であり，本件標準宅地に比準することが適切であるかどうか検討を要する
し，仮に比準し得るとしても，傾斜の状況，土盛り，削土，土止め等の加工
の現況又は必要性等の価格を左右する要因において有意な相違がある場合に
は，この点を考慮した上で適切に比準することが，評価基準第１章第１０節
一による評価に当たって必要であるというべきである。」とのなお書きが付
されていた。そして，本件はその差戻審である。
したがって，上記の経緯で，控訴人の長野県知事に対する本件訴えはこれ
を却下する旨の判決が確定済みであり，控訴人の被控訴人に対する請求も上
記差戻し部分を除いた部分については不服の対象となっていないから，いず
れも当審の審理対象ではない。その他，本件事案の概要は，次のとおり付加
するほかは，原判決の事実及び理由欄の「第二事案の概要」の関係人部分
及び関係部分に各記載のとおりであるから，これをここに引用する。
「（控訴人の主張）
１本件賦課決定は，長野県知事から権限の委任を受け，被控訴人がこ
れを行ったものであるが，本件土地について不動産取得税の課税標準
額は定められていないから，課税標準額に基づかない決定であるとい
わざるを得ず，違法なものである。本件賦課決定の中に地方税法７３
条の２１第２項に基づく実質的な価格の決定が含まれていると解する
ことは明らかにフィクションであり，結局のところ，本件土地につい
て上記課税標準額の決定は行われていないというべきである。
被控訴人は，長野県知事が決定すべき不動産取得税の課税標準とな
る固定資産の評価と，御代田町長が決定すべき固定資産税の課税標準
となるべき固定資産の価格とは，同一の評価基準によるものとされて
いるので，２つの価格は同一となるべきものと主張する。しかし，評
価基準が同一であるからといって，その決定する主体は異なる上に，
評価基準自体が同一の価格が導き出されるほどに一義的なものではな
い。仮に，その結果が同一の価格となるにしても，地方税法が要求し
ている手続を踏むこと自体にその意義があるということができる（そ
のような手続を履践していくことが，納税義務者や，国民全体の信頼
を醸成していくことにつながる。）。
２ところで，本件賦課決定の課税標準の基礎となった価格は，御代田
町長が自治大臣の定めた固定資産評価基準及び地方税法附則１７条の
２第１項の修正基準に基づいて決定した本件登録価格，すなわち，固
定資産課税台帳の平成１０年度の登録価格であるが，本件登録価格は，
その評価方法に誤りがあり，しかも，『適正な時価』（客観的交換価
値）を上回っているのであるから，これに基づいた本件賦課決定は違
法である。すなわち，
()βは，本件登録価格を決めるに当たり，価格基準日を賦課期日1
の１年前としているが，これは，価格調査基準日を賦課期日と近接
することを求めている地方税法の趣旨に反しており，同基準日を設
定したことは違法である（なお，βでは平成１０年７月１日までの
時点修正として７パーセントの減額を行っているが，その程度の減
額では不動産の急激な下落に対応できておらず，上記違法を治癒す
るものではない。）。
バブル経済の崩壊以後における不動産価格の下落は大きいものが
あるが，その傾向は，本件土地のような高原別荘地において極端に
大きいものとなっている（そのため，平成１０年度，１１年度で，
地方税法附則１７条の２による特例措置が講じられている。）。
()βは，本件登録価格を決めるに当たって，本件土地の特性につ2
き十分な考慮をしていない。
すなわち，本件土地は，別荘分譲地として開発があってから３０
年以上が経過し，なお，分譲地内のほとんどの区画で建物が建築さ
れていない状態である。いわば，現況は，山林又は原野であって，
分譲がされる以前の状態と変わりがない。電気，水道が引かれ，道
路が通っているというだけでは，分譲地として評価することができ
ることにならないのである。しかも，同分譲地は，急峻な丘陵地を
開発したものであり，本件土地も，急傾斜地を含んでいる。敷地内
に建物を建てる場合にも，建築する場所を選ばざるを得ず，鉄骨や
コンクリートを使って土台を築くことも必要となる。このようなこ
とからすると，本件土地は，宅地ではなく，山林又は原野として評
価されるべきものであるし，βが，本件土地を整形地であると判断
し，整形地と比準して，本件登録価格を決定していることも誤って
いるということができる。
()このように，βは上記の考慮をしなかったため，本件登録価格3
は，適正な時価を上回っており，違法なものである。
すなわち，平成１０年当時の本件土地の時価は，Ａ不動産鑑定士
の鑑定結果（甲１）からも明らかなように総額で１２１万４４００
円（２３００円／㎡）を上回ることはない（同鑑定は，βの概況を
踏まえ，近隣地域の状況分析を行った上で，取引事例比較法を採用
し，それを元にした標準化補正を行って比準価格を決定し，それに
地価公示地等との基準を検討してから，試算価格の調整，鑑定評価
額の決定を行っているものであり，妥当なものということができ
る。）。それにもかかわらず，本件賦課決定は，本件土地の課税標
準の基礎となる価格を総額２９５万２３２２円（５５９１円／㎡）
と決定した。
このような価格決定は，本件土地の適正な時価を大きく上回るも
のであり，したがって，本件賦課決定は違法である。
３被控訴人は，地方税法上，知事や市町村長が固定資産評価基準以外
の独自の方法を用いて適正な時価を算定することは許されていないと
も主張するが，地方税法で定められた方法で算定したからといって，
適正な結果が導かれるとの保証はない。したがって，本件訴訟では，
より適切で，合理的で，最良の方法と思われる方法を用いて，本件土
地の時価を算定することが必要となる。
（被控訴人の反論）
１固定資産台帳に価格の登録がない場合に，知事が地方税法７３条の
２１第２項に基づく価格決定をせず，市町村の固定資産課税台帳に登
録された価格を課税標準として不動産取得税の賦課決定を行ったとし
ても，上記２つの価格は同一の基準で同一の評価となるべきものであ
るから，違法とはいえない（最高裁判所昭和５０年１２月１８日第一
小法廷判決・判例時報８０２号７７頁）。本件でも，御代田町長は，
本件土地につき，前年度の価格を固定資産税の課税標準とすることが
固定資産税の課税上著しく均衡を失すると認めた上で，地方税法附則
１７条の２で定めるところにより，自治大臣の定める修正基準によっ
て修正した価格を固定資産課税台帳の登録価格としているが，地方税
法７３条の２１第２項によって，知事が価格を決める場合でも，同法
附則１１条の６が定めるところにより同じ改正基準が適用されるもの
と定められているので，その価格は御代田町長が定めた登録価格と同
一のものとなる。
ところで，控訴人が本件土地を取得した平成１０年当時には，区域
内の自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認めら
れる地域において地価が下落し，かつ，市町村長が前年度の価格を固
定資産税の価格標準とすることが固定資産の課税上著しく均衡を失す
ると認める場合は，自治大臣が定める基準によって修正した価格を固
定資産課税台帳登録価格とする特例制度が設けられていた（地方税法
附則１７条の２）。βでは，この特例制度を使って，固定資産課税台
帳登録価格を修正したが，この取扱いは，地方税法７３条の２１第２
項の規定により，知事が価格を決定する場合でも同様のことができる
とされているので（同法附則１１条の６），知事も同様に価格の修正
を行うことになる。したがって，この場合でも２つの価格が同一にな
ることに変わりがない。
なお，控訴人は，同じ基準を用いても必ずしも同じ価格となるもの
ではないとも反論する。しかし，『不動産取得税及び固定資産税に関
する不動産の価格の評価のしくみから考えれば』（前記最高裁判所昭
和５０年１２月１８日第一小法廷判決），制度上は，同一の価格とな
ることが予定されているものである。
２ところで，固定資産課税台帳の登録価格に不服がある者は，固定資
産評価審査委員会に審査の申出（地方税法４３２条１項）をし，同委
員会の決定に不服があるときは，取消しの訴えを提起することができ
るとされているが（同法４３４条１項），当該固定資産税の納税者が
争わず，当該価格が確定した場合には，当該資産をその後取得した者
も，当該価格の違法性を争うことができないものと解されている（東
京高等裁判所平成１０年４月１５日判決とその上告審判決である最高
裁判所平成１０年９月２４日第一小法廷判決参照。乙５，６）。そし
て，不動産取得税の納税者は，賦課決定処分の取消訴訟において，固
定資産課税台帳の登録価格が客観的に適正な時価でないと主張して課
税標準とされている価格を争うことはできないとする判例（最高裁判
所昭和５１年３月２６日第二小法廷判決・判例時報８１２号４８頁）
もある。
本件でも，控訴人の前所有者は，本件土地に係る平成１０年度の固
定資産課税台帳の登録価格を争っておらず，同登録価格は確定してい
るということができるし，賦課期日後において地目の変換等の『特別
の事情』（最高裁判所平成６年４月２１日第一小法廷判決・判例時報
１４９９号５９頁以下）が生じているわけでもないので，被控訴人が，
βの同登録価格に基づいて不動産所得税の課税標準となるべき価格を
決定することは当然のことである。本件賦課決定に何らの違法もない。
いずれにせよ，控訴人は，βによる平成１０年度固定資産台帳登録
価格を争うことはできないのであるが，本件訴訟は，控訴人が，本来，
争うことができないはずの登録価格について，形を変えて争ってきて
いるものである。
３そして，本件登録価格は，以下のとおり，固定資産評価基準に照ら
して適正に行われている。
()評価基準日について1
固定資産評価基準によれば，標準宅地の適正な時価を求める場合
の基準日について，当分の間，基準年度の初日の属する前年の１月
１日とし，地価公示法による地価公示価格及び不動産鑑定士又は不
動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等を活用して，こ
れらの価格の７割をめどにして決定するとされている。そして，β
が依頼したＢ不動産鑑定士は，β及びその周辺のγ，小諸市の中等
以下の別荘地の状況を勘案して，取引事例法に基づく適正な補正を
行った上，価格基準日である平成８年１月１日の標準宅地の価格を
１万０５００円／㎡と評価した。御代田町長は，平成８年１月１日
から同年７月１日までについてマイナス３パーセントの減額（時点
修正）をし，その７割に当たる７０７０円／㎡をもって平成９年度
の標準宅地の評価額とした上で，更に平成８年７月１日から平成９
年７月１日までにつきマイナス６パーセントの減額（時点修正）を
して，平成１０年度の標準宅地の評価額を６６４５円／㎡と判定し
た。
控訴人は，このような修正が不十分なものであると主張するが，
本件標準宅地におけるマイナス３パーセント，マイナス６パーセン
トの各減額率は，周辺地の下落率に比較して見た場合，適当なもの
である。
()本件土地の地目2
固定資産評価基準によれば，当該土地の現況からして，宅地とし
て認定することが不適当であると認められる場合には，これを雑種
地として認定するものと定められている。したがって，βは本件土
地について雑種地として認定しており，その認定に問題はない。
()宅地比準を８５パーセントとした理由3
そこで，同じα分譲地内において既に建物が建てられている代表
的な土地の単位当たりの価格から立木の伐採等の経費を控除した上，
その控除後の数値の８５パーセントを比準割合とすることにして，
これを標準宅地の評点数に乗じることにした。
控訴人は，本件土地には急傾斜部分が含まれており，建物を建て
る場合には，鉄骨やコンクリートで土台を作らなければならないの
に，整形地としての比準割合を用いて本件登録価格を決定している
ことは合理性がないと批判している。しかし，整形地としての比準
割合は，標準宅地と本件土地とを平面図的に見て，その形状の違い
を補正するものであり，控訴人の批判は当たらない。なるほど，本
件土地に急傾斜地が含まれていることについて特段の補正をしてい
ないが，それは，比準の対象となった標準宅地を含めてα分譲地自
体が傾斜地となっており，人工地盤を有していることに照らすと，
上記補正をする必要がなかったからである。また，傾斜地であるこ
とは，景観において優れているとするプラス要因として考えること
もでき，傾斜地であるからといって直ちにマイナス要因であるとい
うことにもならない。
()本件土地の課税標準額について4
ところで，不動産取得税における『適正な時価』を検討するに当
たっては，上記登録価格そのものについて検討するのではなく，課
税標準額について検討しなければならない。実際，本件賦課決定で
も，本件登録価格をそのまま課税標準額としているわけではないの
であって，本件土地の課税標準額は，地方税法附則１１条の５第１
項及び長野県県条例附則１６条の３第１項により，本件登録価格２
９５万２３２２円の約２分の１である１４７万６０００円（２７９
５円／㎡）と定めているのである。
しかも，この２７９５円／㎡という価格は，α分譲地内の競売実
例価格とほぼ等しいものである。α分譲地に隣接する別荘地『Ｃ』
内の急傾斜地の売買実例（１万４６４１円／㎡から３万２４８４円
／㎡）及びその平成１０年度の固定資産課税台帳登録価格（８９１
３円／㎡から１万０５３１円／㎡）に比べて，決して高いものでは
ない。
４加えて，課税価格が，本件土地の時価を上回っていたとする事実も
ない。
()本件土地と本件標準宅地の比準1
本件土地は，道路側法面部分に４８．２ないし５０．５度の急傾
斜部分があり，下部には石積みの擁壁が作られているが，この部分
を除いた平均斜度は約３０．６度であり（本件標準宅地の斜度は約
２０度で，約１０度の違いがある。），これと同様の斜度を持つ土
地は，α分譲地内にかなりの比率で存在していて，現に建物の建築
も行われていることが認められる。別荘の建物は，その敷地面積が
少なく，本件土地に建物を建築する際には４８．２度ないし５０．
５度の急傾斜地以外の場所に建てることが可能である。上記急傾斜
地があるからといって，本件土地の価値に直ちに影響があるもので
はない。また，本件土地に建物を建てる場合でも，土盛り，削土，
土留めなどの特別な基礎工事を行う必要はなく，一般的な工事費の
増加分も約４．０３パーセントが見込まれる程度である。したがっ
て，本件標準宅地との間に有意な相違があるものではない。
社団法人長野県建築設計事務所協会作成に係る『調査結果報告
書』（乙２２）は，本件土地と本件標準宅地の比準割合（格差率）
が０．８１ないし１．００の範囲であれば一定の妥当性があると指
摘して，本件土地と本件標準宅地を比較した場合に，建築費，眺望，
通風，乾湿，プライバシー確保，道路との高低差などを総合した総
合格差率は０．８１ないし１．２５であり，一定の妥当性があると
判定している。加えて，本件賦課決定は，本件登録価格をそのまま
課税価格としているわけではなく，その約５割の価格をもって，課
税標準額と定めている（乙１２，１６）のであるから，本件土地の
評価に何ら問題はない。
()控訴人提出に係る鑑定書（甲１）について2
控訴人は，Ａ不動産鑑定士作成に係る『鑑定書』（甲１）を援用
して，本件土地の適正な時価が１２１万４４００円（２３００円／
㎡）であると主張している。しかし，同鑑定書は，「近隣地域の土
地で建物が建っているものはない。本件土地は眺望，景観において
劣っている。したがって，本件土地の現況は山林ないし原野であ
る。」といった誤った認識を前提にした判断であり，加えて，同不
動産鑑定士が，取引事例を比較するために選定したものは，１つが
国税局の公売事例，他の１つは知人間の売買事例であって，適切な
取引事例ではない。しかも，他の参考事例というものも，別荘地の
事例でないものが含まれていたり，他町の取引事例であるなど，類
似性がないものが含まれているほか，不動産競売事件の評価書を参
考にした書面上のものも含まれているなど，およそ取引事例とはい
えないものが選択されている。そして，同鑑定書の時点修正，格差
補正についても問題がある。
このようなことからすると，同鑑定書の信用性は自ずから限定さ
れてしまうのである。」
第３当裁判所の判断
１当裁判所も，控訴人の被控訴人に対する請求は理由がなく，棄却を免れ
ないものと判断する。その理由は，次のとおり訂正し，又は付加するほか
は，原判決の事実及び理由欄の「第三当裁判所の判断」の関係人部分及
び関係部分に記載のとおりであるから，これをここに引用する。
()原判決２０頁４行目冒頭から同６行目の「ものとして，」までを1
「そうすると，本件土地は，地方税法７３条の２１第２項にいう『固
定資産課税台帳に固定資産の価格が登録されていない不動産』に該当す
るものということができ（最高裁判所昭和５０年１２月１８日第一小法
廷判決・裁判集（民事）１１６号８０３頁），したがって，」に改める。
()原判決２１頁１０行目冒頭から同２２頁１１行目末尾までを次のと2
おり改める。
「これを本件についてみるに，被控訴人は平成１０年４月３日になっ
て控訴人が本件土地を取得した事実を知ったが，同時点では，御代田
町長により，既に本件登録価格２９５万２３２２円（５５９１円／
㎡）が決定されていたので，被控訴人はこの登録価格に基づいて賦課
処分を行うことにして，地方税法附則１１条の５第１項，長野県県税
条例附則１６条の３第１項により，その２分の１の金額から１０００
円未満の端数を切り捨てた（地方税法２０条の４の２第１項）金額で
ある１４７万６０００円を課税標準額と定め，これに１００分の４の
税率（同法７３条の１５）を乗じて，税額を５万９０００円と算出し，
平成１０年６月１０日付けで，控訴人に対し本件賦課決定を行ってい
ることが認められる。したがって，被控訴人は，本件賦課決定を行う
に当たり，本件登録価格に基づいて課税標準となる価格を決定してい
ると認められ，被控訴人による上記価格の決定が行われていないとま
で認めることはできない。
控訴人は，本件賦課決定の中に課税標準となる価格の決定が含まれ
ているとすることはフィクションであり，結局のところ，上記価格の
決定はなされていないと主張する。しかし，不動産取得税の課税標準
となるべき価格は，固定資産課税台帳に登録されるに至った価格と同
一になるべきものであるから（上記最高裁判所昭和５０年１２月１８
日第一小法廷判決参照），被控訴人が，上記登録価格に基づいて不動
産取得税の課税標準となる価格を決定し，その決定に基づいて不動産
取得税の賦課処分を行うことはいわば自然の流れである。本件で，被
控訴人も，そのような流れのもとに，本件賦課決定を行っていると認
めることが相当であり，したがって，被控訴人は，本件賦課決定を行
う前提として，本件登録価格に基づいて不動産取得税の課税標準とな
るべき価格も決定しているものと解することができる。控訴人の上記
主張は採ることができない。」
()原判決２３頁１行目冒頭から同２４頁２行目末尾までを次のとおり3
改める。
「２課税標準の相当性について
(一)固定資産評価基準と適正な時価
不動産取得税の課税標準となる価格は，不動産の取得時におい
て，正常な条件の下に成立する当該不動産の取引価格，すなわち
客観的な交換価値をいうものと解することが相当である。そして，
地方税法によれば，知事等が同課税標準となる価格を決定する場
合（同法７３条の２１第２項），あるいは市町村長が固定資産の
価格を決定する場合（同法４０３条１項）には，同法３８８条１
項により，自治大臣が定める固定資産評価基準に基づいて評価す
ることが求められているのである。
しかし，上記評価基準に基づいて算出された評価額は，適正な
時価を求めるための方法の１つであって，絶対的なものであると
は認められない。したがって，上記評価基準に基づく評価が行わ
れていることの一事から，常に，その評価額の妥当性，相当性が
保証されているとは解されないことになる（地方税法も，不動産
取得税の課税標準となる価格を決定する場合には，当該固定資産
の価格により難い特別な事情（同法７３条の２１第１項ただし書
き）が存在するか否かについて検討しなければならない旨規定し
ている。）。したがって，もし，上記特別な事情が存在して，評
価額が客観的な交換価値を上回っている事実があるにもかかわら
ず，県知事や被控訴人がそれを看過し，課税標準となる価格を決
定しているとするならば，その価格決定は違法なものであり，そ
の価格決定に基づいて行った賦課処分も取消しを免れないという
べきである。
(二)御代田町長による評価の方法
証拠（乙１，２，７，１２，１４の１∼３，１６）及び弁論の
全趣旨によると，御代田町長は自治大臣が定めた『固定資産の評
価の基準並びに評価の実施の方法及び手続』（昭和３８年自治省
告示第１５８号。乙１６。以下『固定資産評価基準』という。）
に基づいて本件土地の評価を行っていること，御代田町長は，そ
の評価の具体的な手順として，まず，本件土地と同一分譲地内に
あるδ３７１番５８１の土地を標準宅地（状況類似地区ごとに，
道路に沿接する宅地のうちで奥行き・間口・形状等からみて標準
的なものとして選定されたもの。固定資産評価基準第１章第３節
二(二)３）に選定したこと，そして，同標準宅地については平成
８年１月１日（平成９年度の価格基準日）を基準とした評定が既
に行われていたため，御代田町長はその事実を踏まえて上記評価
を行うことにして，不動産鑑定士に対し上記基準日以後における
時点修正率を調査するように依頼したこと，そして，御代田町長
は，同調査結果に基づいて，平成９年度の評価額につき，上記基
準日の価格１万０５００円／㎡から上記基準日から平成８年７月
１日までの時点修正（マイナス３パーセント）をしてその７割に
当たる金額の７０７０円／㎡と決定していること，また，平成１
０年度の評価額につき，同様に平成８年７月１日から平成９年７
月１日までの時点修正（マイナス６パーセント）をして６６４５
円／㎡と決定していること，次いで，御代田町長は，本件土地の
現況が雑種地であると認定し，本件土地に建物を建てる場合には
立木の伐採，間ばつ，下刈り，抜根等に経費等を要することを考
慮し，標準宅地との比準割合を０．８５，本件土地の奥行きにつ
いての比準割合を１．０，本件土地の平面形状等についての比準
割合を１．０，沿接する道路その他の状況の違いによる比準割合
を０．９９と各判断して，最終的に本件土地の平成１０年度の固
定資産税に係る固定資産の評価額を２９５万２３２２円（５５９
１円／㎡）と定めていることが認められる。
(三)本件土地及び本件標準宅地の現況
ところで，証拠（甲１，３，４，８の１∼４９，乙７，１９，
２２）によると，α分譲地は，昭和４４年にＤ株式会社がリゾー
ト開発を行った総区画数９３４区画の分譲地であり，本件土地は
その一画を更に２つに分けたものの１つであること，同分譲地は
その全体が傾斜地であり，分譲地内には道路が設置され，電気，
水道の整備がされていること，同分譲地は平成１３年２月１５日
までに４７６区画が売却され，そのうち７９区画において建物
（別荘）が建築されているものの（そのうち現在も利用されてい
るのは３９戸である。），本件土地を含めてその他の区画では雑
木や草が茂ったままの状態であること，本件土地はεへ向かう尾
根の東側斜面の一画であること，本件土地は北東側の辺で道路と
接しているが，その付近の法面の勾配は４８．２度から５０．５
度の急傾斜地であって，下部には一部石積み擁壁が設置されてい
ること（したがって，本件土地に専用駐車場スペースはないが，
道路を隔てた反対側には共用の駐車場が設置されている。），し
かし，同急傾斜地の部分を除くと，本件土地の平均斜度は３０．
６度であり，地形も道路面に向かって広がる台形となっていて，
同分譲地内の他の区画と比べて建築条件において大きく劣るもの
ではないこと，本件土地に建物を建てる場合には建物に入るまで
に道路から高度差で１０ないし１１メートルほど傾斜地を登らな
ければならないが，その代わり，北東側ないし東側の眺望は良好
であり，更に冬季には北方に浅間山を望むことができるものであ
ることが認められる。
また，証拠（乙１４の１∼３，２２）によると，上記標準宅地
も，同分譲地内の区画の１つであり，２方向の道路に面している
ものであること，その平均斜度は約２０度で，本件土地のような
急傾斜地部分は含まれていないが，専用駐車場スペースも設置さ
れていないこと（ただし，共用の駐車場がある。），しかし，谷
間状の地形に位置しているため，北東方向以外は山腹により視界
が遮られ，北東方向も他の別荘や樹木の関係で，遠方の視界を得
ることはできないものであること，また，１方向の道路から見た
場合，上記標準宅地は道路の下側に位置することになるため，湿
度が上がり，プライバシーの確保が多少困難になるなどの問題が
あることが認められる。
(四)本件土地と本件標準宅地との比準
本件土地に急傾斜地及び石積擁壁が含まれていることは前記認
定（(三)）のとおりであるが，証拠（乙２２）及び弁論の全趣旨
によると，上記急傾斜地及び石積擁壁がある部分は区画全体の一
部にすぎず，本件土地を別荘地として利用するについて支障とな
るものではない。そして，本件土地と本件標準宅地は，いずれも
α分譲地内の宅地であり，道路，電気，水道等の整備がされてい
て，沿接道路の状況等，宅地としての利用上の利便状況が概ね類
似していると認められることも前記認定（(三)）のとおりである。
加えて，Ｅ不動産鑑定士は，本件土地に建物を建築する場合，本
件標準宅地と比準し，建築費が約１１万５０００円増加すると見
込まれること（減価要因），道路との間の高低差が大きく利便性
に劣るものがあると見られること（減価要因），反面，眺望に優
れており（増価要因），通風，乾湿，プライバシー確保において
も優れていること（増価要因）がそれぞれ指摘できるとして，そ
の総合格差率を０．８１ないし１．２５の範囲内であると判断し，
眺望の良い点を過大にとらえるべきでないとすれば総合格差率は
最大でも１．００とすべきであり，２つの土地を比準することに
ついて一定の妥当性がある旨判定していること（乙２２）も認め
られる。
このようなことからすると，被控訴人が，本件土地の本件登録
価格を決定するに当たり，本件標準宅地と比準したことに問題が
あるとは認められない。
(五)本件土地の適正な時価
ア証拠（甲１，乙１５，２０）によると，長野地方裁判所佐久
支部の評価人は，不動産競売事件の評価に関係して，α分譲地
内の土地の標準価格について算定していること，同支部の評価
人は，そのうち，①北東側幅員６メートルの県道に接する間口
３２メートル，奥行き２７メートルの三角形の土地で，尾根か
ら北及び北東に急傾斜しているδ３７１番１２１０の山林５１
４平方メートルの標準価格を１万１０００円／㎡（平成９年７
月２８日価格時点），②北側幅員２メートルの道路に接する間
口８メートル，奥行き４０ないし４３メートルの台形地で，北
側に約３０度傾斜している同所３７１番６４２の山林１１５３
平方メートルの標準価格を９９５０円／㎡（平成９年１２月１
５日価格時点）又は９２８０円／㎡（平成１０年１０月２６日
価格時点），③更に，２方向で幅員４メートルの道路に接して
いる奥行き３２ないし３５メートルの台形地で，北向きに３０
ないし４０度傾斜している同所３７１番２０９の山林６７２平
方メートルの標準価格を４２００円／㎡（平成１１年５月１７
日価格時点）とそれぞれ判定していること，加えて，α分譲地
の北側に隣接する別荘地『Ｃ』においては，西向きの約３０度
の傾斜地に関して取引実例があり，そのうち，①ζ３７９番の
土地のうち１２７０平方メートルの売買代金は１万５７３９円
／㎡（平成８年１１月２３日売買。平成１０年度固定資産課税
台帳の登録価格８９１３円／㎡），②同所３７９番地の土地の
うち１１２７平方メートルの売買代金は２万０１３３円／㎡
（平成９年１０月１９日売買。上記登録価格９９０４円／㎡），
③同所３７９番地の土地のうち１２４３平方メートルの売買代
金は１万４６４１円／㎡（平成９年１２月２６日売買。上記登
録価格８９１３円／㎡）であることもそれぞれ認めることがで
きる。
イこれに対し，控訴人は，Ａ不動産鑑定士の鑑定書（甲１）の
結果を援用して，本件土地の平成１０年度の適正な価格は１２
１万４４００円（２３００円／㎡）である旨主張している。同
鑑定書は，取引事例比較法を標準とし，地価公示地などの基準
価格との均衡を考慮して，総合的に判断しているものであるが，
参照された取引事例は，①α分譲地内にある東及び西側幅員３．
５メートルの道路に接した長方形地で，北側に約３０度傾斜し
た山林６３３平方メートルの売買事例（平成８年７月売買。代
金２１３３円／㎡），②同分譲地内における本件標準宅地の売
買事例（平成１０年７月売買。代金８６２０円／㎡），③同分
譲地内の競売評価額として２９９６円／㎡及び２６１３円／㎡
の２例（ただしいずれも建付け地価格である。）のほか，④β
の他地域の取引事例，隣接するγの取引事例であり，そして，
これらの事例のほぼ中庸に当たる２４００円／㎡をもって比準
価格とする旨決定しているものであること，加えて，本件土地
の現況が山林又は原野であって，眺望，景観において劣ってお
り，地域全体としても別荘の建物が建てられて利用されている
例が皆無であるなどと指摘して，地価公示地を基準にした価格
を２２３０円／㎡，長野県の基準地を基準とした価格を２２２
０円／㎡と算定し，それとの均衡を考慮して，本件土地の価格
を１２１万４４００円（２３００円／㎡）と決定しているもの
である。
しかし，同鑑定書が挙げている売買事例のうちで，α分譲地
内で２１３３円／㎡で売買契約が行われたとされている例はい
わゆる国税局の売却事例であり（弁論の全趣旨），これを一般
化して論ずることには問題がないわけではない。同じく競売評
価額の２例（上記③）についても，前者については４０パーセ
ントの競売市場減価が行われ，法定地上権価格８３万円も控除
されて算出され，後者についても５０パーセントの競売市場減
価が行われ，法定地上権価格１７１万円が控除されて算出され
ているものであり，いわゆる正常価格を前提とした交換価値か
らは大幅な減額がされているのである。したがって，上記２例
を参考にして，本件土地の適正な価格を決定するには，これら
の大幅な減額修正がされていることを考慮した上で検討されな
ければならないのに，同鑑定書においてそのような考慮がされ
ている様子はない。そして，同鑑定書は，βの他地域及びγの
取引事例を挙げているが，これらの取引事例を取り上げて，本
件土地と比準することができるとすることの根拠も明らかでは
ない。それにもかかわらず，これらの各取引事例の違いについ
て何らの配慮をすることなく，単純に，ほぼ中庸に当たる金額
をもって比準価格とするとの判断には合理性がない。ましてや，
同鑑定書が，本件土地の現況について，山林又は原野であると
断定し，眺望，景観において劣り，別荘として利用されている
区画は皆無であるなどと判断している点は，その前提となる事
実認定が誤っていると指摘することができる。
このようなことを総合すると，同鑑定書が，本件土地の価格
を１２１万４４００円（２３００円／㎡）と決定していること
は誤りであり，同鑑定書を援用する控訴人の上記主張も採るこ
とができない。
ウところで，控訴人が本件土地を買い受けたのは平成１０年２
月１８日のことである。そこで，仮に，本件標準宅地の同年７
月の売買価格である８６２０円／㎡（前記二２(五)イ）を基準
として考えてみた場合でも，これにＥ不動産鑑定士が指摘して
いる本件土地との総合格差率のうちのもっとも低い値（０．８
１）を乗じて本件土地の価格を計算してみると，本件土地全体
の価格は３６８万６６０１円（６９８２．２円／㎡）となり，
また，前記不動産競売事件で評価人が判断した標準評価額を前
提にして，その中でもっとも低い価格である４２００円／㎡
（前記二２(五)ア）を基準として本件土地全体の価格を計算し
てみると，本件土地全体の価格は２２１万７６００円となる
（もっとも，同金額は平成１１年５月１７日を価格時点として
いるので，時点修正を加えた場合には，これを上回る金額とな
ることが想定できる。）。加えて，α分譲地に隣接する別荘地
『Ｃ』の取引価格であるとか，それらの取引価格と固定資産台
帳登録価格を対比した結果，取引価格が上記登録価格を下回っ
ている例はみられないことは前記認定（二２(五)ア）のとおり
であることも指摘できる。
このようなことからすると，本件各証拠によっても，本件土
地の時価（取引価格）が，被控訴人において決定した課税標準
の価格１４７万６０００円（２７９５円／㎡，前記第二の二
３）を下回るものであったと認めるに足りる証拠はなく，した
がって，本件で，本件登録価格によることができない特別な事
情は見当たらない。すなわち，被控訴人の本件賦課決定につい
て，控訴人が主張する違法はないというべきである。」
２以上の次第で，控訴人の被控訴人に対する請求は理由がないので，これ
を棄却すべきであり，当裁判所の上記判断と同旨の原判決は正当であって，
本件控訴は理由がないから，これを棄却することとして，主文のとおり判
決する。
東京高等裁判所第２０民事部
裁判長裁判官宮崎公男
裁判官上原裕之
裁判官今泉秀和

戻る