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主文
１原判決を次のとおり変更する。
２被控訴人Ｇは，控訴人Ａに対し，２７６万７５０１円及びこれに対する平成
１５年５月１日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
３被控訴人Ｇは，控訴人Ｂに対し，１１８万６０７１円及びこれに対する平成
１５年５月１日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
４被控訴人Ｈ，同Ｉ及び同Ｊは，控訴人Ｃに対し，それぞれ７７万７３９３円
及びこれに対する平成１５年５月１日から各支払済みまで年５分の割合によ
る金員を支払え。
５被控訴人Ｈ，同Ｉ及び同Ｊは，控訴人Ｄに対し，それぞれ６２万１９１４円
及びこれに対する平成１５年５月１日から各支払済みまで年５分の割合によ
る金員を支払え。
６被控訴人Ｈ，同Ｉ及び同Ｊは，控訴人Ｅに対し，それぞれ１５万５４７８円
及びこれに対する平成１５年５月１日から各支払済みまで年５分の割合によ
る金員を支払え。
７被控訴人Ｈ，同Ｉ及び同Ｊは，控訴人Ｆに対し，それぞれ８７万０７４８円
及びこれに対する平成１５年１月１日から各支払済みまで年５分の割合によ
る金員を支払え。
８控訴人らのその余の請求をいずれも棄却する。
９被控訴人Ｇと控訴人Ａとの間の訴訟費用，被控訴人Ｇと控訴人Ｂの間の訴訟
費用，被控訴人Ｈ，同Ｉ及び同Ｊと控訴人Ｃの間，同被控訴人らと控訴人Ｄの
間，同被控訴人らと控訴人Ｅの間，同被控訴人らと控訴人Ｆとの間の各訴訟費
用は，第１，２審を通じて，上記各被控訴人らの負担とする。
10この判決第２ないし第７項は仮に執行することができる。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
１原判決を取り消す。
２附帯金の起算日をいずれも平成１４年１１月２９日からとするほか，主文第
２，３項に同じ。
３被控訴人Ｈ，同Ｉ及び同Ｊは，控訴人Ｃに対し，連帯して２３３万２１８１
円及びこれに対する平成１４年１１月２９日から支払済みまで年５分の割合に
よる金員を支払え。
４被控訴人Ｈ，同Ｉ及び同Ｊは，控訴人Ｄに対し，連帯して１８６万５７４４
円及びこれに対する平成１４年１１月２９日から支払済みまで年５分の割合に
よる金員を支払え。
５被控訴人Ｈ，同Ｉ及び同Ｊは，控訴人Ｅに対し，連帯して４６万６４３６円
及びこれに対する平成１４年１１月２９日から支払済みまで年５分の割合によ
る金員を支払え。
６被控訴人Ｈ，同Ｉ及び同Ｊは，控訴人Ｆに対し，連帯して２６１万２２４６
円及びこれに対する平成１４年１１月２９日から支払済みまで年５分の割合によ
る金員を支払え。
第２事案の概要（略称は，特記しない限り，原判決の呼称に従う。）
本件は，控訴人（一審原告）らが，被控訴人（一審被告）らに対し，平成９年
ないし平成１０年に被控訴人らからそれぞれ購入し（本件各売買），引渡しを受
けた土地（原判決別紙物件目録記載１ないし３の土地。本件各土地）について，
これらは土地区画整理事業の対象地であるのに，被控訴人らは，賦課金（土地区
画整理法４０条）の発生可能性についての説明を怠ったなどと主張して，①債務
不履行に基づく損害賠償，②不当利得に基づく利得金返還，ないしは，③瑕疵担
保による損害賠償として，賦課金相当額（附帯金はいずれも遅延損害金）の各支
払を求めた事案にかかる控訴事件である。
１前提事実は，原判決「事実及び理由」第２の１（原判決３頁１４行目から５
頁１３行目まで）のとおりであり，争点及び争点に関する当事者の主張は，後
記３に付加するほかは，原判決「事実及び理由」第２の２及び３（原判決５頁
１４行目から１２頁９行目まで）に摘示のとおりであるから，それぞれこれを
引用する。
２原審は，説明義務違反（争点１），錯誤（争点２）はいずれも認められないと
し，瑕疵担保による損害賠償については，賦課金発生の可能性は本件各土地の隠
れた瑕疵に当たり，その損害は控訴人らに賦課された賦課金（本件各賦課金）相
当額であるとした（争点３）が，控訴人らは，本件各土地の引渡しを受けた時か
ら１０年以上経過した後に本件訴訟を提起したから，瑕疵担保による損害賠償請
求権は時効消滅した（争点４）とし，被控訴人らの消滅時効の援用が権利濫用に
当たるとはいえない（争点５）として，控訴人らの請求をいずれも棄却したとこ
ろ，控訴人らが控訴した。
３当審における当事者の主張（原審での主張敷衍を含む。）
(1)隠れた瑕疵の有無（争点３）について
（被控訴人ら）
瑕疵は，売買契約の当事者間において予定されていた品質，性能を欠く場
合をいうのであり，かかる品質，性能については，売買契約締結当時の取引
観念を斟酌して判断されるべきである。本件各土地については，控訴人らに
賦課金が課せられないことが当事者間で予定されていたとはいえない。
すなわち，控訴人Ｃ，同Ｄ及び同Ｅ（以下「控訴人Ｃら」という。）と被
控訴人Ｈ，同Ｉ及び同Ｊ（以下「被控訴人Ｈら」という。）間の売買契約書
によれば，売買代金支払，所有権移転登記がなされれば，不動産に課される
金銭的負担（賦課金を含む。）については買主が負うことになっており，売
買当事者の意思も同様であった。また，一般に市販されている不動産売買契
約書等においても同様の記載がなされており，これが一般的な売買契約当事
者の合理的意思（取引観念）であるといえる。このことは控訴人Ｆと被控訴
人Ｈらとの間の売買においても同様である。
また，被控訴人Ｇと控訴人Ａ及び同Ｂ（以下「控訴人Ａら」という。）と
の売買においては，契約後は，甲土地区画整理組合（甲組合）の規約に従う
ものとするとされ，契約後の組合との関わり（金銭的負担を含む。）は組合
員となる買主が引き受ける旨示されている。
したがって，本件各売買の契約締結当時の取引観念，当事者の意思からし
て，本件各土地につき，控訴人らに賦課金が課せられないことは当事者間で
予定されていたとはいえず，本件各土地に瑕疵は存しない。
さらに，控訴人らは，本件各土地が土地区画整理法に基づく事業計画施工
地区（以下「施工地区」という。）内の宅地であることにつき，十分な認識
があり，賦課金が組合員に課されることは法定されているものである。控訴
人らは，宅地建物取引主任者を擁する業者を仲介に立てており，契約締結当
時，甲組合から賦課金が課される一般的抽象的可能性を容易に認識可能であ
った。控訴人らには過失があり，本件において隠れた瑕疵は存在しない。
(2)瑕疵担保による損害賠償請求権の消滅時効の成否（争点４）について
（控訴人ら）
本件においては，平成１４年１１月２９日付けの賦課金を課する旨の通知
書（以下「本件各通知書」という。）が買主である控訴人らに到着したとき
に初めて瑕疵担保による損害賠償請求権の行使が可能になるのであって，控
訴人らが売買契約を締結した当時は，瑕疵が内在するにすぎず，権利行使は
不可能であった。すなわち，民法１６７条１項の「権利を行使することがで
きるとき」には該当しなかった。
そうでなくとも，平成１５年４月の賦課金債務者変更願をもって控訴人ら
の損害賠償請求権は保存され，その時点から消滅時効が起算されるべきであ
る。
（被控訴人ら）
本件における瑕疵は，賦課金発生の可能性であり，控訴人らは，施工地区
内の宅地であることを認識して本件各土地を購入したのであるから，引渡時
から１０年以内に賦課金発生の可能性を認識することができた。賦課金発生
の可能性について気付くことができれば，担保責任の追及（賦課金発生可能
性を考慮した売買代金と実際の売買代金との差額について損害賠償請求権を
行使すること）は可能になるのであり，控訴人らは，引渡時点から権利行使
が可能であった。
したがって，消滅時効の起算点は，本件各土地の引渡時とすべきである。
また，瑕疵担保による損害賠償請求権は，形成権行使の結果新たに発生す
るものではないから，賦課金債務者変更願をもって消滅時効の起算点とする
ことはできない。
(3)消滅時効の援用についての権利濫用の有無（争点５）について
（控訴人ら）
本件では，瑕疵の発見が本件各通知書が送付される平成１４年１１月２９
日までは絶対に不可能であり，買主救済の必要性が高い。また，本件各通知
書送付まで，買主である控訴人らは組合員として扱われたことは１度もなく，
甲組合の総代の選任選挙に関与する機会も与えられておらず（したがって，
賦課金決定の総代会で反対の意思を表明する機会も与えられていない。），
組合便りなども配布されていないから，賦課金の認識可能性すらなかった。
さらに，本来であれば，組合員全員に課されるはずの供託金も控訴人らには
課されていないもので，控訴人らは，他の組合員とは異なった扱いを受けて
きたから，自ら組合員であるという認識も有していなかった。そして，平成
１４年に本件各通知書が送付されて間もなく，賦課金債務者変更願を送付し
たこと，土地の価格高騰による利益を享受しているのは売主である被控訴人
らであるから，賦課金を負担すべきであるのは被控訴人らとするのが公平で
あることなどを併せ考慮すれば，被控訴人らの消滅時効の援用は権利の濫用
として許されない。
（被控訴人ら）
控訴人らは，施工地区内の宅地であることを認識して本件各土地を購入し
たのであるから，本件各土地の瑕疵である賦課金発生可能性の発見が絶対に
不可能ということはできない。控訴人らには，訴えを提起して消滅時効を中
断する時間的余裕が十分にあった。また，総代の選任可能性などは，甲組合
の事情であって被控訴人らは関与しえない。そして，賦課金の負担は売買契
約の内容の問題であって，売買契約書に賦課金負担についての定めがない以
上，土地区画整理法，甲組合の定款及び甲組合総代会の決議によって，組合
員が賦課金を負担するのは致し方ないことであり，一義的に売主である被控
訴人らが賦課金を負担すべき根拠は見出せない。被控訴人らが消滅時効によ
り賦課金相当額の利益を得るとしても，それは消滅時効の効果であってやむ
を得ないものである。
第３当裁判所の判断
当裁判所は，被控訴人らに説明義務違反はなく，控訴人らの錯誤の主張も理
由がないと判断するが，被控訴人らには瑕疵担保による損害賠償責任があり，
その消滅時効は成立していないと判断する。その理由は以下のとおりである。
１説明義務違反の有無（争点１）及び錯誤の有無（争点２）について
当裁判所も，被控訴人らにおいて説明義務違反はなく，控訴人らの錯誤の主
張も理由がないと判断する。その理由は，以下のとおり付加するほかは，原判
決「事実及び理由」第３の１及び２（原判決１２頁１１行目から１５頁１７行
目まで）に説示のとおりであるから，これを引用する。
(1)原判決１２頁１８行目「その後，甲組合は，平成１２年」に続けて，「７
月ころ，広報誌を発行し，その中には，保留地の販売が芳しくなく，最悪の
事態がきたときには，組合員より負担をお願いすることになる旨の記載があ
った。そして，同年」を加える。
(2)同頁２１行目末尾を改行して以下を加える。
「被控訴人Ｈは，平成１２年に締結した別の仮換地の売買契約において，賦
課金を売主（被控訴人Ｈ）の負担とする旨合意した。
また，平成１２年に甲組合は，仮換地を譲渡した者に対し，売買代金の一
部を賦課金支払のため甲組合に預託させることにしており，他方で，甲組合
は，仮換地を譲り受けた者に対しては，土地区画整理事業や甲組合の状況を
知らせるための上記広報誌を配付していなかった。」
(3)同頁２２行目「（甲２１，」を「（甲１３，２１，２２，２５の１，」に
改める。
２隠れた瑕疵の有無（争点３）について
当裁判所も，賦課金発生の可能性は，隠れた瑕疵にあたると判断する。その
理由は，以下のとおり付加訂正するほかは，原判決「事実及び理由」第３の３
（原判決１５頁１８行目から１８頁７行目まで）に説示のとおりであるから，
これを引用する。
(1)原判決１５頁２３行目「可能性があり」を「可能性は，抽象的な域（一般
抽象的なレベルにとどまる限りは，瑕疵とは評しがたい。）を超え具体性を
帯びていたといえる状況にあり」に改め，同頁２５行目「可能性は」の次に
「，本件各売買の契約締結当時，」を加える。
(2)同１６頁１４行目「と規定する。」に続けて「そして，賦課金の額及び賦
課徴収方法は，総会（総代会が設けられたときは総代会〈土地区画整理法３
６条３号〉）の決議事項とされており，当該決議がなされたときは，組合員
について賦課金の具体的支払義務が発生する。」を加え，同頁１７行目冒頭
「であって」を「で」に改める。
(3)同１７頁４行目「しかしながら，」から８行目末尾までを以下のとおり改
める。
「しかしながら，土地区画整理事業においては，一般に，事業に要する費用
は，公共施設管理者負担金や補助金等を除いて保留地の売却収入により回収
するものとされており，清算金と異なり，賦課金の発生可能性が高いともい
えず，このような実情は，控訴人Ｃらの売買において，清算金の帰属につい
て特約が結ばれているのに対し，賦課金については何らの定めもされていな
いこと，控訴人Ａらに交付された重要事項説明書には不動文字による清算金
の記載欄はあるが賦課金のものはないことからも明らかである。これに対し，
控訴人らには，甲組合から本件各土地の購入価格の１割を超える本件各賦課
金が課されたものである。
したがって，本件各契約締結当時の当事者の意思解釈としても，本件各土地
にこのような負担が課されることは想定されていなかったというべきであり，
被控訴人らの主張は理由がない。
なお，証拠（甲９，１１）によれば，控訴人Ｃら及び同Ｆが締結した売買の
契約書には，不動文字で，不動産に課される公租公課及び各種負担金につい
ては，売買代金支払，所有権移転登記が完了した日を境として，それ以後は
買主の負担する旨の記載があるが，他方で，これらは，広島県宅地建物取引
業協会がその会員用に作成した不動産売買一般に通用する書式であることが
それぞれ認められ，そうすると，これは一般的な不動産売買を前提とするも
のであって，賦課金を予定して記載されたものとはいえない。
そして，土地区画整理事業は，施工地区内の土地について，土地の区画形質
の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業を行うものであり，当該事業
によって，施工地区内の公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進が図られ，
施行地区内の宅地や借地権についてはその価値が増加するものであり，その利
益は，施工地区内に従前地を所有ないし借地してきた者に属するから，その事
業の経費の負担についても，これらの者に帰属させるとするのが合理的である。
さらに，仮換地にかかる土地の売買契約の当事者においては，特段の事情がな
い限りは，もっぱら仮換地自体の位置，地目，面積に着目し，売買代金も仮換
地の面積と不動産市況に照らした単位面積あたりの価格によって定められるも
のであって，このような場合，売却価額を決定するにあたり考慮されなかった
賦課金については，その性質が上記のとおり売主にとっての取得費ともいえる
ものであることからして，売主の負担とするのが，売買契約の当事者の意思に
合致するというべきである。前記のとおり，被控訴人Ｈが平成１２年に締結し
た別の仮換地の売買契約において，賦課金を売主の負担とする合意をしたこと
は，かかる意思の存在を裏付けるものである。
そうすると，本件各売買の契約当事者の合理的意思として，賦課金の存在
及び負担を予定して上記書式に則って売買契約を締結したともいえず，かか
る記載は前記認定を左右するものではない。
また，証拠（甲６）によれば，被控訴人Ｇと控訴人Ａらとの売買において
は，契約後は，甲組合の規約に従うものとするとの特約が締結されたことが
認められるが，かかる文言のみからでは，これが契約当事者間の対内的関係
までも定めたとはいえないから，前記認定を左右するものではない。」
(4)同１７頁１３行目「可能性については」を「可能性は，前記説示のとおり
具体性を帯びていたとはいえ」に，同頁２５行目「可能性をもって，」を
「可能性があったからといって，当時，具体化していた」にそれぞれ改める。
(5)同１８頁１行目「認識可能といえるのは，」に続けて「本件各売買の契約
締結後，すなわち，」を，同頁４行目「したがって，」に続けて「本件各売
買の契約締結当時，」をそれぞれ加える。
３瑕疵担保による損害賠償請求権の消滅時効の成否（争点４）について
(1)消滅時効について
買主の売主に対する瑕疵担保による損害賠償請求権は，売買契約に基づき
法律上生じる金銭支払請求権であるから，消滅時効の規定の適用があること
は，原判決説示（同１８頁９行目から１３行目までを引用する。）のとおり
である。
そして，その消滅時効の起算点については，単にその権利の行使について
法律上の障害がないというだけでなく，さらに，権利の性質上，その権利行
使が現実に期待できるものといえることが必要である。そして，瑕疵担保に
よる損害賠償請求権の権利行使をするについては，具体的な瑕疵の内容とそ
れに基づく損害賠償請求権を認識し，請求する損害額の算定根拠を把握でき
ることが前提となる（裁判外の権利行使においても，こうした請求根拠を示
すことが求められる。）。この観点から本件につき検討するに，賦課金は，
保留地の処分が奏効せず，その処分によっては，組合が負う事業経費の負担
を賄うことができないという状況を踏まえた総会ないし総代会の決議により
具体的な義務が発生するものであるところ，前記引用中の認定事実のとおり，
甲組合は，保留地の処分を進めながらも，金融機関との協議に資金繰りの活
路を求め，その交渉が思うに任せなかった結果，賦課金徴収の方針を決め，
総代会決議に至ったものである。その過程には，甲組合の理事のほか，総代
会を構成する各総代の状況判断，先行きの見通しに対する思惑といった不確
定要素があったものと推認され，このことは，甲組合の総代会において，平
成１３年１月に賦課金徴収の決議がされた（ただし，具体的な賦課金額，納
付時期等の決議はなかった。）ものの，同年１０月には賦課金総額３４億円
の議案が否決され，その後，同年１１月に同２４億円の決議がなされたこと，
そして，平成１４年４月の金融機関との特定調停を経て本件各賦課金の請求
に至ったこと（前記引用の事実に加え，同掲記の証拠及び弁論の全趣旨）か
らも裏付けられる。この間，平成１１年１２月に工事業者が留置権を主張し
てバリケードを設置したが，甲組合は，仮換地の譲受人である控訴人らに対
して，土地区画整理事業や甲組合の状況について，以上のような情報を随時，
的確に周知してはいなかったものと認められる（甲２１，２２，弁論の全趣
旨）。
そうすると，甲組合における賦課金発生の可能性及びその額等については，
不確定要素が多く介在していたとみるべきであるが，控訴人らに対しては，
その状況が随時，的確に伝えられてはいなかったのであり，本件各賦課金が
売買目的物の土地の瑕疵といえるかについては，通常人にとって容易に判断
し難い法律問題を含んでもいたのであるから，控訴人らにおいて，その権利
行使が現実に可能ないし期待できることになったのは，早くても，本件各通
知書が到達した平成１４年１１月というべきである。
そして，控訴人Ｃら及び同Ａらは平成１５年４月ころ，控訴人Ｆは賦課金
額通知書の到達後間もなく，被控訴人らに対し，上記損害賠償を請求した旨
主張し，被控訴人らは，このことを明らかに争わない。そうすると，被控訴
人らは，上記通知書到達から１年以内に損害賠償を請求したものであり，控
訴人らが本件訴訟を提起したのは本件各通知書受領から１０年以内の平成２
１年１１月１６日であることは当裁判所に顕著であるから，被控訴人らの消
滅時効の主張は理由がないというべきである。
(2)被控訴人らの主張について
被控訴人らは，賦課金発生の可能性を認識すれば，賦課金発生可能性を考
慮した売買代金と実際の売買代金との差額について瑕疵担保による損害賠償
請求権を行使することは可能であると主張し，証拠（甲１３，２１）によれ
ば，賦課金の一部を買主負担とする売買契約も存在する。しかし，同証拠に
よれば，上記売買は，平成１２年７月に締結されたことが認められ，これは，
上記バリケードが設置された後であり，具体的な損害額を確定して，瑕疵担
保による損害賠償請求権を行使するのは，賦課金の発生可能性を考慮して売
買の価格や条件を交渉するのとは異なるから，上記事実は，上記認定を左右
するものではない。
また，被控訴人らは，買主が売買の目的物の引渡しを受けたときから消滅
時効が進行するとも主張するが，前記のとおり，土地区画整理組合において
は，一般に，事業に要する費用は，公共施設管理者負担金や補助金等を除い
て保留地の売却収入により回収するものとされており，争いのない事実並び
に証拠（甲６，９，１１，２１）によれば，甲組合が保留地の売却を開始し
たのは平成１０年１０月であるのに対し，控訴人らが本件各土地の引渡しを
受けたのは，控訴人Ａらが平成１０年１１月１０日ころ，同Ｃらが同年７月
３１日ころ，同Ｆが平成９年８月１日ころであるから，この時期の点のみを
みても，控訴人らが本件各土地の引渡しを受けたからといって，直ちに保留
地の処分が奏効しなかったことによる賦課金の具体的発生可能性を認識し，
被控訴人らに対し担保責任を行使することを現実的に期待することはできな
いから，被控訴人らの主張は，理由がない（瑕疵担保による損害賠償請求権
の消滅時効についての最高裁平成１０年（オ）第７７３号，平成１３年１１
月２７日第三小法廷判決は，瑕疵の認識可能性の点において，本件と事案を
異にするというべきである。）。
４被控訴人らの支払うべき金額について
控訴人らの損害は，賦課金相当額というべきであり，その額は，控訴人Ａ２
７６万７５０１円，同Ｂ１１８万６０７１円，同Ｃ２３３万２１８１円，同Ｄ
１８６万５７４４円，同Ｅ４６万６４３６円，同Ｆ２６１万２２４６円である。
したがって，売主である被控訴人らは同額の損害賠償義務を負うべきところ，
控訴人Ｃら及び同Ｆに不動産を売却した被控訴人Ｈ，同Ｉ，同Ｊは，上記不動
産を共有していたから，同被控訴人らは，その持分割合に応じて，控訴人Ｃら
及び同Ｆにその損害を賠償すべきである。
証拠（甲１０の１）によれば被控訴人Ｈらの持分割合は均等であるから，被
控訴人Ｈらの損害賠償債務は，各３分の１の分割債務になるというべきである。
したがって，控訴人Ｄ，同Ｅ，同Ｆの請求のうち各被控訴人に対する１円未満
の端数にわたる請求は理由がない。
そして，前記のとおり，控訴人Ｆは平成１４年１１月２９日付け賦課金額通
知書の到達後間もなく，控訴人Ｃら及び同Ａらは平成１５年４月ころ，被控訴
人らに対し上記損害賠償の請求をしたから，控訴人らの附帯金請求のうち，相
当期間経過後である控訴人Ｆについては平成１５年１月１日から，控訴人Ｃら
及び同Ａらについては平成１５年５月１日から，民法所定年５分の割合による
遅延損害金の支払を求めるものについては理由がある。
５結論
よって，その余の点を判断するまでもなく，４に記載したとおり，控訴人ら
の請求は一部理由があるから，その限りで認容すべきであり，原判決はその限
度で相当でないから，これを上記の限度で変更して，主文のとおり判決する。
広島高等裁判所第４部
裁判官近下秀明
裁判官松葉佐隆之
裁判長裁判官田聰は，退官につき署名押印することができない。
裁判官近下秀明

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