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主文
１原判決を次のとおり変更する。
２控訴人が平成１４年１１月６日付けで被控訴人に対してした原判決別
紙物件目録記載の建物に係る不動産取得税の賦課決定のうち，課税標準
額１億４１９２万９０００円，税額５６７万７１００円を超える部分を
取り消す。
３被控訴人のその余の請求を棄却する。
４訴訟費用は第１，２審を通じてこれを５分し，その２を控訴人の負担
とし，その３を被控訴人の負担とする。
事実及び理由
第１当事者の求めた裁判
１控訴人
(1)原判決を取り消す。
(2)被控訴人の請求を棄却する。
(3)訴訟費用は第１，２審とも被控訴人の負担とする。
２被控訴人
(1)本件控訴を棄却する。
(2)控訴費用は控訴人の負担とする。
第２事案の概要
次のとおり補正し，当審における当事者の主張を追加するほかは，原判決「
事実及び理由」欄の「第２事案の概要」に記載のとおりであるから，これを
引用する。
１原判決の補正
(1)原判決２頁７行目の「評価」の次に「等」を加える。
(2)同３頁１５行目の「花崗岩（以下「本件花崗岩」という。）」を「中華人
民共和国（以下「中国」という。）産花崗岩（６００㎜角で厚さ２０㎜の本
磨きのものである＜甲３７，乙１３の４，弁論の全趣旨＞。以下「本件花崗
岩」という。）」と改め，同頁２４行目の「標準評点」の次に「数」を加え
る。
(3)同７頁９行目の「形成」を「成形」と改める。
(4)同８頁１０行目から１１行目にかけての「このほかに」の次に「普通作業
員の作業とされる」を加える。
２当審における当事者の主張
(1)原判決がした補正について
ア控訴人
原判決は，結局のところ，被控訴人が提出した平成１５年１１月ないし
平成１６年５月ころの被控訴人宛の見積書及び平成１６年８月ないし同年
９月ころの被控訴人と取引関係がある業者等に宛てた見積書により資材費
評点数を補正し，平成１１年１１月ないし平成１５年５月ころの労務費の
見積価格及び平成１６年８月ないし同年９月に施工された別の家屋の推計
労務費等により労務費評点数及び下地その他の評点数を補正している。し
かし，資材費評点数の補正については，平成１０年１月現在の東京都（特
別区の区域）における物価水準により補正すべきであるが，上記見積書に
よって平成１０年１月現在の東京都の物価水準を把握することは，およそ
不可能であるし，労務費評点数及び下地その他の評点数の補正についてみ
ると，本件評価基準においては，単位当たりの標準評点数について所要の
評点項目及び標準評点数がないとき，その他家屋の実態からみて特に必要
があるときは，単位当たりの標準評点数に所要の補正を行い，これを適用
することができるものとされているが，本件評価基準上，床仕上げの花崗
岩張り労務費評点数及び下地その他の評点数は，国産石，輸入石の別にか
かわらず，それぞれ一律に１万０４２７点，６１６点と定められているか
ら，労務費等については中国産花崗岩と国産花崗岩とで別個に取り扱う必
要性はなく，所要の補正を要する場合には当たらない。したがって，原判
決がした補正は，本件評価基準が予定する補正の範囲を逸脱しており，実
質において，本件評価基準自体を否定するものと異ならない。
イ被控訴人
本件評価基準に所要の評点項目及び標準評点数がないとき，その他家屋
の実態からみて特に必要があるときは，所要の補正を加えたうえで評価を
行うことが可能とされており，本件評価基準自体が多種多様な工事内容に
対応できる仕組みを用意している。また，再建築評点基準表に示されてい
ない資材についていかなる評点を定めるべきかについて，旧自治省から各
自治体に対し，①他の用途別から（評点を）転用する方法，②類似の評点
項目の標準評点数を補正する方法，③取得価格等を参考に標準評点数を求
める方法が示され，取得価格の調査方法については必ずしも積算資料等の
いわゆる物価本に限られず，また，最新の物価基準によるべきとの考え方
がとられ，さらに，市町村間の均衡にも十分な配慮が求められている。
原判決は，価格時点の相違にも注意を払いながら，多種多様な資料から
一般的な市場価格を認定しているのであり，上記のような本件評価基準や
固定資産評価基準の運用に関する行政庁の指針にもむしろ合致するもので
ある。
(2)本件評価基準の適用の誤り，本件評価基準によっては本件建物の再建築費
を適切に算定することができない特別の事情について
ア被控訴人
(ア)本件評価基準における国産品並級品の標準評点数は，財団法人ａ（
以下「ａ」という。）発行の「○○」（以下「○○」という。）及び財
団法人ｂ発行の「△△」（以下「△△」という。）を参照して決定され
たが，とりわけ○○に大きく依拠していた。ところで，○○作成のため
の価格調査は，取扱高が比較的大きく信頼度の高い業者４社前後からの
ヒアリングのみによって行われたものであって，非常に限られた条件の
中で小規模に行われたものであり，また，調査対象となる製品がいわゆ
る注文品に限られていたのであるから，本件建物取得時の花崗岩石材全
般の価格が○○の掲載価格と同一水準にあったとはいえない。特に，本
件花崗岩はいわゆる規格品に該当するものであって，いわゆる注文品に
比べて安価なものであるから，本件花崗岩には本件評価基準は妥当しな
い。
また，本件建物に適用される本件評価基準の価格調査時点となった平
成１０年１月には，中国産花崗岩は輸入花崗岩資材のほとんどを占め，
決して新種のマイナーな資材であった訳ではないにもかかわらず，本件
評価基準は，このような資材を全く想定せず，国産石を下回る価格で取
引されている資材について標準評点数を定めることがないのはもちろん，
輸入石が国産石よりも高価であるとの前提の下に標準評点数を定めてお
り，このこと自体に不備がある。
(イ)固定資産評価基準が依拠している○○によれば，花崗岩・並級・磨
き仕上げ・厚さ２０㎜の東京都における価格は，本件評価基準の価格調
査時点である平成１０年１月が２万３０００円であるのに対し，本件建
物取得の１月前である平成１４年５月が１万３７００円である。このよ
うな事後における価格変動は，本件評価基準作成時には何ら想定されて
いなかったものである。
(ウ)本件評価基準は，下地となる砂を敷き詰めた後，一度資材を仮に配
置し（仮据え），これをはがした後に「ノロ」と呼ばれる接着剤をまい
て石を接着させる（本据え）という工程が前提となっているが，本件建
物を建設する際には「仮据え」を行っておらず，各工事請負会社の労務
単価も１㎡あたり，せいぜい３０００円∼４０００円程度にとどまって
いた。このような工事方法を前提とすると，本件建物の床工事は，仮据
え，本据えが行われた床工事に比して，明らかに仕上げのレベルが異な
っているのであるから，補正項目のうち，「仕上げの程度」について減
点補正を加え，０．９を評点数に乗じるべきである。
イ控訴人
固定資産評価基準に定める方法によっては再建築費を適切に算定するこ
とができない「特別の事情」とは，固定資産評価基準に従って再建築価格
方式により家屋を評価するという枠組自体の正当性を失わせるような事情
を指すものと解される。
(ア)○○の掲載価格は，所定の条件下で調査した結果，原則として最も
頻度の高い取引価格（最頻値）をもって決定されており，掲載価格の決
定に当たっては会議の場で最終検討を行うほか，調査内容に関する内部
審査も行っており，さらに，○○の発行者であるａは，品質マネジメン
トシステムの国際規格であるＩＳＯ９００１について，第三者である登
録審査機関の認証を取得し，この規格に基づいて行った調査の結果を掲
載している。したがって，○○は，極めて信頼性の高い，客観的な統計
資料であって，○○の掲載価格は十分信頼に値するものである。
(イ)不動産取得時において課税台帳に固定資産の価格が登録されていな
い不動産については，固定資産評価基準によって，当該不動産に係る不
動産取得税の課税標準となるべき価格を決定することとされているので
あるから，固定資産税の評価額が基準年度から第３年度までの間据え置
かれるのと同様，同基準に定める標準評点数も，基準年度から第３年度
までの間に当然個別資材の価格変動があることを前提としつつ，原則と
して同一の評点で評価することが法の趣旨に合致した統一的な固定資産
評価基準の運用であり，その見直しは３年に１度行われるものである。
また，平成１０年１月の東京都における△△を指標として作成されてい
る本件評価基準を用いることについては，固定資産評価基準の標準評点
数の積算の基礎となっている価格を決するにあたり，市場の調査を行う
には相当程度の時間を要する一方で，どんなに精緻な調査を行ったとし
ても，市場で行われている全ての取引価格の調査を行うことなどおよそ
不可能なのであるから，固定資産評価基準の標準評点数自体，一定程度
の誤差を内包するのは避けられないのであって，法は，この程度の誤差
については制度上やむを得ないものとして許容しているものというべき
である。
確かに，本件においては，○○によると花崗岩の価格が本件評価基準
の基礎となった平成１０年１月には２万３０００円であったものが，本
件建物新築時の平成１４年６月には１万２４００円と約４６パーセント
低下しているが，仮にそれを前提として評価したとしても，本件建物全
体の評価額自体は，約８．５パーセントの減少にすぎない。この程度の
価格の変動は，法自体が許容していると解されるのであり，そうでない
とすれば，課税庁は全ての個別資材について毎年度価格調査を行い，標
準評点数を補正した上で，評価を行わなければならないこととなり，大
量に存在する課税対象となる固定資産について，税負担の安定を図り，
課税事務の簡易・迅速化を図るために固定資産評価基準を設けた法の趣
旨を没却することとなる。
したがって，本件においては，個別資材の価格変動があったとしても，
上記の法の趣旨から，本件評価基準に定める標準評点数をそのまま適用
することも許容される範囲であって，固定資産評価基準が定める方法に
よっては再建築費を適切に算定することができない特別の事情があると
は認められない。
(ウ)本件評価基準において示される標準評点数は，標準施工のもとにお
ける工事費を基礎として積算されており，再建築費評点基準表に定めら
れた標準量と異なる施工量又は施工方法による家屋については，実態に
適合させるための補正項目として，床仕上げについては「床仕上げ面積
の大小」又は「施工の程度」が示され，また，床仕上げ・花崗岩・国産
石・並の標準施工については，その下地がモルタルとして積算されてい
るものである。
控訴人は，本件建物について，現地調査の結果等に基づき，床仕上げ
については，下地をモルタルとする施工方法がとられていることを確認
した上で，石材の割れ，床仕上げの著しい不陸等が見られなかったこと
から，「施工の程度」による補正については普通１．０と評価したもの
である。
本件建物の床仕上げの評価については，上記のとおり，本件評価基準
に則り適正に算出されたものであって，被控訴人が主張するような「人
造石」の基準を利用したり，花崗岩の標準評点数に対し減額補正を加え
るような必要性は認められないし，かつ，最高裁判所平成１９年３月２
２日第一小法廷判決が判示するとおり，安価な労務費で足りる工法を採
用して床仕上げを行ったとしても，それらは不動産の評価を左右するも
のではないのであるから，被控訴人の主張は理由がない。
第３当裁判所の判断
１本件建物は，平成１４年６月２４日に新築された建物であり（前記引用に係
る原判決「事実及び理由」欄の第２の１の(2)のア），本件課税処分時（同年１
１月６日）には，固定資産課税台帳に固定資産の価格が登録されていなかった
ところ，このような不動産に係る不動産取得税の課税標準となるべき価格につ
いては，法３８８条１項の固定資産評価基準によって決定されることとなる（
法７３条の２１第２項）。
ところで，法は，不動産取得税の課税標準となるべき不動産の価格とは，不
動産を取得した時における適正な時価（法７３条５号，７３条の１３第１項）
をいう旨規定し，固定資産税の課税標準である土地又は家屋の価格の意義につ
いて定める法３４１条５号，３４９条１項と同様の規定を置いている。そうす
ると，法７３条の２１第２項により決定されるべき上記の不動産の価格とは，
固定資産税の課税標準である土地又は家屋の価格と同様に，正常な条件の下に
成立する当該不動産の取得時におけるその取引価格，すなわち，客観的な交換
価値をいうと解される。そして，法は，固定資産の評価の基準並びに評価の実
施の方法及び手続を総務大臣の告示である固定資産評価基準に委ね（法３８８
条１項），市町村長は，同基準によって固定資産の価格を決定しなければなら
ないと定めており（法４０３条１項），固定資産評価基準が適正な時価を算定
するための１つの合理的方法であるとするものであるから，同基準に従って決
定された不動産の価格が上記の客観的な交換価値を上回るものであれば，当該
価格の決定は違法となると解される（最高裁判所平成１３年（行ヒ）第２２４
号同１６年１０月２９日第二小法廷判決・裁判集民事２１５号４８５頁，最高
裁判所平成１０年（行ヒ）第４１号同１５年６月２６日第一小法廷判決・民集
５７巻６号７２３頁）。
２本件評価基準が定める家屋の評価方法は，次のとおりである（乙２，６，１
８）。
(1)家屋の評価は，木造家屋及び木造家屋以外の家屋（以下「非木造家屋」と
いう。）の区分に従い，各個の家屋について評点数を付設し，当該評点数に
評点１点当たりの価額を乗じて各個の家屋の価額を求める方法によるものと
する。各個の家屋の評点数は，当該家屋の再建築費評点数を基礎として付設
する。
(2)非木造家屋の再建築費評点数は，「部分別による再建築費評点数の算出方
法」により求めることができる。この場合，非木造家屋再建築費評点基準表
（以下「評点基準表」という。）を適用し，主体構造部，基礎工事等の各部
分別に標準評点数を求め，これに計算単位の数値を乗じるなどして算出した
部分別再建築費評点数を合計して，再建築費評点数を求める。
(3)評点基準表が定める標準評点数は，評点項目の区分に従い，標準量（標準
的な家屋の各部分別の単位当たり施工量）に対する工事費を基礎として算出
されたものであり，評点項目は，各部分ごとに一般的に使用されている資材
の種別及び品等，施工の態様等の区分によって標準評点数を付設するための
項目として定められているものである。再建築費評点数の付設に当たっては，
家屋の各部分を調査し，各部分の使用資材の種別，品等，施工の態様等に応
じ，該当する評点項目について定められている標準評点数を求める。評点基
準表に所要の評点項目及び標準評点数がないとき，その他家屋の実態からみ
て特に必要があるときは，評点基準表につき所要の補正を行い，これを適用
することができる。
(4)本件評価基準における評点基準表が定める標準評点数は，基準年度（平成
１２基準年度）の賦課期日が属する年の２年前の１月である平成１０年１月
現在の東京都（特別区の区域）における物価水準により算定した工事原価に
相当する費用に基づいて，その費用の１円を１点として表したものである。
(5)事務所，店舗及び百貨店用建物について適用される評点基準表（本件評価
基準別表１２。以下「本件評点基準表」という。）においては，床仕上げの
部分の評点項目として大理石，花崗岩，人造石ブロックなどが設けられてい
る。花崗岩（磨き仕上げのものをいう。以下同じ。）については，国産石，
輸入石の二つの項目に分けられ，国産石は更に上，中，並の三つの項目に分
けられている。このうち，磨き仕上げで標準評点数が最も低いのは，評点項
目「国産石・並」の３万３０４０点（１㎡当たりの点数。以下同じ。）であ
り，最も高いのは，評点項目「輸入石」の４万６６４０点である。上記の標
準評点数は，資材費，労務費，下地その他の評点数の合計として算定されて
おり，上記の評点項目「国産石・並」の花崗岩の標準評点数３万３０４０点
は，資材費評点数２万２０００点，労務費評点数１万０４２７点，下地その
他の評点数６１６点から成る（合計点は１０点未満切捨て）。
３標準評点数のうち，資材費については，○○及び△△だけを参照して決定さ
れ，労務費については，労働省（当時）による調査結果である「屋外労働者職
種別賃金調査」を参考として得られた石工の単価，財団法人ｂ発行の「●●」
等を参考として得られた人員数によって決定された（甲６８の２）。
ａは，例年４社程度を対象とし，調査先と面接して花崗岩の価格調査を行っ
ているが，業者に対するヒアリングを基にａの判断基準に基づき，花崗岩を上
級，中級，並級の３ランクに分類し，並級品の調査対象製品は，○○の平成８
年１月号から平成１４年１月号までは，藤岡，加平，議院石，抱川，中国３６
１・３０６・６０３であったが，平成１４年２月号からは，加平，抱川，中国
３６１・３０６・６０３となり，平成１７年５月号以降はすべて中国産花崗岩
となった（甲６９の１及び３，７３の１ないし１０，乙１２，５４の１ないし
４，５８。藤岡及び議院石は国産，加平及び抱川は韓国産である＜弁論の全趣
旨＞。）。
△△では，平成８年８月号から平成１６年２月号まで，花崗岩・並級品とし
て国産の藤岡，恵那，尾立及び韓国産の加平を価格調査対象としていた（甲４
８，５２の１ないし７，乙５４の５ないし１１）。
○○及び△△は，全国の主要地区における各種資材価格及び建設工事費等の
実態を定期的に調査研究し，取引の実例が最も多かった価格（最頻値）が掲載
されており，掲載価格の決定の際には内部的な審査が行われている（乙１９，
２０）。
○○に掲載された価格は，現場単位で発注される注文品を対象とするもので
あり，あらかじめ工場で一定の寸法に整えられた規格石材を対象とするもので
はない（甲６９の１及び３）。
本件花崗岩は，注文品である（乙２４）。
本件花崗岩と同じ厚さ２０㎜で本磨き仕上げの花崗岩のうち最も安価な価格
帯に属する並級品の１㎡当たりの価格（
市内現場持込み）は，平成１０年２
月号（平成９年１２月２５日∼平成１０年１月６日調べ）の○○（乙１２）に
よれば，２万３０００円（東京都のもの），平成１０年２月号（平成９年１２
月２２日∼平成１０年１月６日調べ）の△△（甲４８）によれば，１万８６０
０円（関東のもの）である。
４前記引用に係る原判決「事実及び理由」欄の第２の１の(2)のとおり，控訴人
は，被控訴人から提出された本件建物の不動産取得申告書により被控訴人が本
件建物を新築により取得したことを認識し，不動産取得税家屋評価のための調
査を実施した。そして，控訴人は，原判決別紙再建築費評点数一覧表記載のと
おり，本件評価基準（乙２）に基づき本件建物の部分別評点数を付設し，再建
築費評点数を決定した上で本件建物の評価額を算出し，これにより課税標準額
及び税額を決定した。その際，控訴人は，本件花崗岩の標準評点数の付設につ
いて，○○が中国産の花崗岩（Ｇ３６１，３０６，６０３）が国産の花崗岩の
並級品と同等に位置付けられていること（乙１２）を参酌して，国産石並に係
る標準評点数を適用した。
５本件評価基準に基づく本件建物の評価の方法は，再建築価格方式によるもの
であるが，再建築価格は，家屋の価格の構成要素として基本的なものであり，
個別的な事情による偏差が少なく，その評価の方式化も比較的容易であるから
（乙５），同方式は，家屋の評価方法として合理的な方法であるということが
できる。そして，本件評点基準表に示されている標準評点数も，上記の方法で
定められているのであるから，合理的なものということができる。
これらのことからすれば，控訴人が本件評価基準の適用を誤っていない限り，
控訴人が決定した本件建物の不動産取得税の課税標準となるべき価格は，一応
の合理性を有する価格であるということができるから，固定資産評価基準によ
っては本件建物の再建築費を適切に算定することができないといった特別の事
情がない限り，同価格は適正な時価を反映していると解される（最高裁判所平
成１１年（行ヒ）第１８２号同１５年７月１８日第二小法廷判決・裁判集民事
２１０号２８３頁参照）。
６被控訴人は，控訴人が本件花崗岩を評価するに当たり，国産石並として評点
数を付設したことは，適正な時価を上回る評価であって，違法であり，これに
ついては，人造テラゾーブロックタイルの標準評点数を用いるべきと主張する
ので検討する。
(1)前記３で認定したところによれば，本件評点基準表に設けられた評点項目
は，各部分ごとに一般的に使用されている資材の種別及び品等，施工の態様
等の区分によって標準評点数を付設するための項目として定められたもので
あるというのであるから，各部分の資材の種別及び品等，施工の態様等が，
ある評点項目及び標準評点数の予定する範囲内のものであると評価すること
ができる限り，当該評点項目の標準評点数を付設することができるというべ
きである。
(2)これを本件についてみると，前記３及び４で認定したところによれば，本
件評点基準表に定められた花崗岩の評点項目「国産石・並・磨き仕上げ」が
前提とする資材の標準評点数（２万２０００点）は，平成１０年２月号の○
○（乙１２）に記載された国産，韓国産，中国産の花崗岩の並級品の価格（
前記４で認定したところによれば，この価格は信頼性を有するものというこ
とができ，この認定を覆すに足りる的確な資料はない＜品等，時期，引渡場
所等が異なれば価格は当然異なってくるところ，控訴人が提出する鑑定書，
見積書，カタログ等は厚さ２０㎜で本磨きの花崗岩の並級品の平成１０年１
月現在の都市内現場渡しの価格を示すものではない。＞。）である２万３０
００円とおおむね同一の水準にあったというのであるから，上記の評点項目
及び標準評点数は，中国産の花崗岩にもあてはまるものというべきである。
そして，本件花崗岩は，前記のとおり注文品であったのであり，本件花崗岩
について，平成１０年１月当時，上記の評点項目及び標準評点数が予定する
ものと大きく異なる市場価格が形成されていたことを認めるに足りる証拠は
ない。また，被控訴人が本件建物を取得した当時，その床仕上げの施工の結
果は花崗岩による床仕上げとして通常期待されるものよりも劣るものではな
かった（弁論の全趣旨）。
そうすると，本件花崗岩は，本件評価基準上は上記の評点項目及び標準評
点数が予定する範囲内のものであると評価することができるというべきであ
り，控訴人が本件花崗岩の評価に当たって本件評点基準表のうち最も安価な
花崗岩の評点項目「国産石・並・磨き仕上げ」及び「国産石・並・小叩仕上
げ」（中国産花崗岩のうち「小叩仕上げ」についても「磨き仕上げ」につい
て述べたところがそのまま当てはまると推認される。）の標準評点数を付設
したこと自体は本件評価基準の適用を誤ったものということはできない。な
お，上記のような事情の下においては，仮に被控訴人が本件花崗岩を安価に
取得し，安価な労務費で足りる工法を採用して床仕上げを行ったとしても，
それらは本件建物の価格の評価を左右するものではなく，本件評価基準が定
める方法によっては再建築費を適切に算定することができない特別の事情に
当たるということはできない。
なお，他府県における被控訴人店舗の評価（平成１２年ないし平成１４年
）をみると，床仕上げに使用する中国産御影石が人造テラゾーブロックタイ
ル相当として評価されている例は，原判決別紙評価例一覧表記載のとおり，
１０数件存在する（甲１１の１ないし２０）が，他府県の扱い自体が本件に
影響を及ぼすものではないから，このことも上記認定判断を左右するもので
はない。
(3)したがって，被控訴人の主張は理由がない。
７被控訴人は，本件評価基準が依拠する○○作成のための価格調査は非常に限
られた条件の中で小規模に行われたものというべきであり，しかも，調査対象
となる製品が注文品に限られているから，注文品に比べて安価な規格品である
本件花崗岩には本件評価基準は妥当しない，本件評価基準は平成１０年１月当
時輸入花崗岩資材のほとんどを占める中国産花崗岩を全く想定していないから，
本件評価基準には不備がある旨主張する。
しかし，ａによる価格調査の方法等は，前記４で判示したとおりであって，
価格調査の方法等として不十分であると認めることはできない。また，本件花
崗岩が注文品であることは，前記のとおりである。さらに，○○の平成１０年
２月号（乙１２）に掲載された同年１月時点の価格は，中国産花崗岩も調査対
象として決定されたものであるところ，前記のとおり，本件評点基準表は○○
にも依拠して作成されたのであるから，本件評価基準が中国産花崗岩を全く想
定していないということはできない。したがって，被控訴人の主張は理由がな
い。
８被控訴人は，本件評価基準の価格調査時点である平成１０年１月から被控訴
人による本件建物取得の１月前である平成１４年５月までの価格変動は，本件
評価基準作成時には想定されていなかった旨主張する。
(1)○○に掲載されている花崗岩・並級・本磨き仕上げ・厚さ２０㎜の東京都
における都内現場持込みの価格は，本件評価基準の価格調査時点である平成
１０年１月現在では２万３０００円であったものが，被控訴人が本件建物を
取得した平成１４年６月現在では１万２４００円と約４６パーセント下落し
ている（乙１２，５８）。また，△△に掲載されている花崗岩・並級・本磨
き仕上げ・厚さ２０㎜の関東における都市内現場持込み価格についてみても，
平成１０年１月現在では１万８６００円であったものが，平成１４年１月現
在では１万４１００円となり，同年７月には１万２１００円と平成１０年１
月に比べて約３５パーセント下落している（甲４８，５２の７，乙５４の９
）。
(2)前記のとおり，固定資産評価基準の評点基準表が定める標準評点数は，基
準年度の賦課期日が属する年の２年前の１月現在の東京都（特別区の区域）
における物価水準により算定した工事原価に相当する費用に基づいて，その
費用の１円を１点として表したものである（乙２）が，このようにされたの
は，固定資産評価基準の標準評点数を定めるためには膨大な調査，積算作業，
審議等に所要の期間を要するためであると解される。
また，固定資産税の課税標準となる価格は基準年度のものが３年間据え置
かれることとされており（法３４９条１項ないし３項），固定資産評価基準
の標準評点数についても３年に一度見直しが行われている（弁論の全趣旨）
のは，税負担の安定を図るとともに，課税事務，標準評点数算定事務の簡素
化を図ったものと解することができる。
このようなことからすると，基準年度から第３年度までの間に当然個別資
材の価格の変動が一定の幅にあることを前提としつつ同一の評点で評価する
ことが法の趣旨に合致するものというべきであり，価格の変動がこのような
幅の中にある限りその変動は固定資産評価基準が許容しているものと解すべ
きであるが，価格の変動が上記の幅を超えた場合には固定資産評価基準の許
容範囲を超えたものというべきであり，もはや固定資産評価基準によっては
固定資産の再建築費を適切に算定できない特別な事情があると解するのが相
当である。
(3)これを本件についてみると，前記のとおり，花崗岩・並級・本磨き仕上げ
・厚さ２０㎜の価格は，本件評価基準の価格調査時点である平成１０年１月
から被控訴人が本件建物を取得した平成１４年６月までの間に○○の掲載価
格では１万０６００円（約４６パーセント）と大幅に下落（△△では平成１
０年１月から被控訴人が本件建物を取得した直後の平成１４年７月までの間
に６５００円＜約３５パーセント＞下落）しているのであり，本件評価基準
において，磨き仕上げの花崗岩の資材費評点数が，国産石・上で２万６００
０点，国産石・中で２万３５００円，国産石・並で２万２０００点，輸入石
が３万５６００点とされ（乙１８），評点項目の評点数の差が最小で１５０
０点（国産石・中と国産石・並），最大でも９６００点（国産石・上と輸入
石）であり，○○による価格の下落幅が上記評点項目の評点数の差（ただし，
評点１点当たりの価格を１円とする。）の最大値を超えている（△△による
価格の下落幅によっても上記評点項目の評点数の差の最小値を大幅に超えて
いる。）ことも勘案すると，上記価格下落はもはや本件評価基準の許容範囲
を超えるものと認めるのが相当である。
(4)被控訴人の主張は，この趣旨をいうものとして理由がある。
(5)なお，控訴人は，上記の価格下落を前提として評価したとしても，本件建
物全体の評価額自体は約８．５パーセントの減少にすぎないから，この程度
の価格変動は法が許容している旨主張する。しかしながら，上記のとおり，
本件評価基準においては，花崗岩を細かく分類して評点項目及び評点数を定
めているのであるから，本件建物全体の評価額の減少が約８．５パーセント
にすぎないとしても，上記の価格下落を法が許容しているということはでき
ない。
９被控訴人は，本件建物を建設する際には「仮据え」を行っていないのである
から，本件建物の床工事は，仮据え，本据えが行われた工事に比して明らかに
仕上げのレベルが異なっているとして，「仕上げの程度」についての減点補正
を加えるべき旨主張する。しかし，前記のとおり，被控訴人が本件建物を取得
した当時，その床仕上げの施工の結果は花崗岩による床仕上げとして通常期待
されるものよりも劣るものではなかったのであるから，被控訴人の主張は採用
することができない。
10前記８で判示したとおり，本件評価基準によっては本件建物の再建築費を適
切に算定することができない特別の事情があるというべきところ，本件評価基
準の価格調査時点である平成１０年１月から被控訴人が本件建物を取得した平
成１４年６月ころまでの間に○○では約４６パーセント，△△では約３５パー
セントの価格下落があったのであるから，適正な時価を算定するためには，本
件評点基準表の評点項目「国産石・並」の資材費評点数は少なくとも上記下落
率の平均である約４０パーセント程度は減じるのが相当である。したがって，
本件花崗岩のうち評点項目「国産石・並・磨き仕上げ」の合計評点数は，次式
①のとおり２万４２４３点となるから，１０点未満を切り捨てた２万４２４０
点が標準評点数となり，同じく「国産石・並・小叩仕上げ」の合計評点数は，
次式②のとおり２万３５８３点となるから，１０点未満を切り捨てた２万３５
８０点が標準評点数となる。したがって，本件花崗岩のうち磨き仕上げの部分
には２万４２４０点を，小叩仕上げ部分には２万３５８０点を付設するのが相
当である。
①（22,000×0.6）＋10,427＋616＝24,243
②（20,900×0.6）＋10,427＋616＝23,583
以上を前提として本件建物の不動産取得税の課税標準及び税額を算出すると，
別紙１及び２のとおり，課税標準額は１億４１９２万９０００円，税額は５６
７万７１００円となり，本件課税処分のうち上記金額を超える部分は違法であ
って，取消しを免れない。
第４結論
よって，原判決の一部は相当でないからこれを変更して本件課税処分のうち
上記部分を取り消すこととし，主文のとおり判決する。
札幌高等裁判所第３民事部
裁判長裁判官伊藤紘基
裁判官北澤晶
裁判官中川博文

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