戻る

○　主文
一　原告の別紙目録（一）記載の従前の土地につき、被告が昭和四六年四月二日付
で原告に対しなした清算金決定処分中、徴収金一九万一四六四円のうち金一八万一
七一四円を超える部分はこれを取消す。
二　原告のその余の請求を棄却する。
三　訴訟費用は原告の負担とする。
○　事実
第一　当事者の求めた裁判
一　請求の趣旨
１　被告が原告に対し昭和四六年四月二日付でなした別紙目録（一）及び（二）記
載の各従前の土地に対する各換地処分及び各清算金決定処分はこれを取消す。
２　訴訟費用は被告の負担とする。
二　請求の趣旨に対する答弁
１　原告の請求を棄却する。
２　訴訟費用は原告の負担とする。
第二　当事者の主張
一　請求原因
１　被告は、伊勢都市計画復興土地区画整理事業（以下「本件区画整理事業」とい
う。）の施行者であるところ、昭和四六年四月二日付で原告所有の別紙目録（一）
及び（二）記載の各従前の土地（以下それぞれ「従前の土地（一）、（二）」とい
う。）について換地処分及び清算金決定処分を行い、それぞれ同目録（一）及び
（二）記載の換地（以下それぞれ「本件換地（一）（二）」という）及び清算金を
原告に通知した（以下換地処分及び清算金決定処分を併せて「本件換地処分」とい
う）。
２　被告は、昭和二四年四月二六日、原告所有の従前の土地（一）、（二）及び伊
勢市＜地名略＞宅地五八・二四平方メートル（以下「従前の土地（三）」という）
の土地に対し一括して第一工区二七番三二三・九六平方メートル（別紙図面（一）
（イ）（ロ）（ハ）（ニ）（イ）の各点を順次直線で結んだ範囲内の土地）を換地
予定地（以下換地予定地も「仮換地」という）に指定したが（以下「本件一次仮換
地指定処分」という）、昭和三三年一月一一日本件一次仮換地指定処分を変更し、
従前の土地（一）に対し第一工区二七番二二六・七七平方メートル（別紙図面
（一）（ハ）（ニ）（ホ）（ヌ）（リ）（チ）（ト）（ヘ）（ハ）の各点を順次直
線で結んだ範囲内の土地）を、また、従前の土地（二）に対し第一工区八番一四坪
（四六・二八平方メートル）をそれぞれ仮換地に指定し（以下「本件仮換地指定処
分」という）、更に右仮換地をそのまま本換地として本件換地処分をなしたもので
ある。
（本件換地処分の違法について）
３　（一）本件一次仮換地指定処分の変更は、訴外Ａの個人的利益を図る目的をも
つてなされ、右変更後の本件仮換地指定処分の仮換地をそのまま本換地とする本件
換地処分も同様の目的の下に行なわれたものであり、土地区画整理事業本来の目的
（土地区画整理法一、二条及び公平の原則）に著しく抵触する。即ち、
（二）　原告は当時、従前の土地（一）上の建物を本拠として米穀等主要食糧の製
造加工販売業を営んでおり、訴外Ａは私立病院を経営していた。そして、被告は、
訴外Ａ所有の伊勢市＜地名略＞宅地のうち原告所有の従前の土地（一）に北接する
部分（別紙図面（一）（イ）（ロ）（ト）（チ）（リ）（ヌ）（イ）の各点を順次
直線で結んだ範囲内の土地、以下「本件係争地」という）三三平方メートル余を当
初原告の仮換地に指定しておきながら（本件一次仮換地指定処分）、右指定による
と、訴外Ａに対する仮換地の指定が標準減歩率に及ばないこと及び本件係争地上の
訴外Ａ所有の非戦災建物につき移転補償費が必要であることを理由として右仮換地
指定処分の変更により、本件係争地を原告の仮換地から除外し、これを訴外Ａの仮
換地に指定した。
（三）　しかし、訴外Ａは、従前の土地として＜地名略＞、＜地名略＞、＜地名略
＞、＜地名略＞以上四筆合計一四〇七・一〇平方メートルを所有しており、当初右
土地に対し仮換地第一工区二九番二九九坪（九八八・四二平方メートル）の指定を
受けたが、後に同四一番三四坪（一一二・三九平方メートル）が加えられたほか前
記のとおり本件仮換地指定処分に伴い本件係争地が加わつた。それにより、訴外Ａ
は標準減歩率（ここに減歩率とは従前の土地と仮換地の地積差の従前の土地地積に
対する割合をいう。以下同じ）とされている三割による権利地積九八四・九五平方
メートルに対し実に一〇四四・六二平方メートルにのぼる広大な仮換地の指定を受
けることになり、その減歩率は標準を大きく下まわる二割五分強であり、不当に大
きな利益を受けたのである。
（四）　また、前記非戦災建物は、実際には半壊に近い無住の病室と人力車置場で
あつて、その移転補償費は少額で足りるし、しかもこれは当初の本件一次仮換地指
定処分に際し訴外Ａに交付済であつたのであるから、右一次仮換地指定処分のまま
でも訴外Ａに対する仮換地が標準減歩率に達しないということもないし、また移転
補償費の節約になるわけでもないのであつて、本件仮換地指定処分は訴外Ａの個人
的利益を図るためになされたことが明らかである。
４　（一）土地区画整理法八九条によれば、換地は「換地及び従前の宅地の位置、
地積、水利、土質、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない」と
定められているが、以下に述べるように本件換地処分は右基準に著しく反する。
即ち、
（二）　原告は、従前の土地（一）一杯に店舗兼住宅を建てここを生活の本拠とし
ているが、日頃敷地に余裕がなく窮屈な思いをしていたところ、当初従前の土地
（一）に接続する本件係争地を自己の仮換地に指定されたので、ここにめん類加工
品の乾燥場を建てようと考え、被告の出先機関伊勢都市計画復興事務所の了解を得
たうえ自己所有の従前の土地（三）外一筆の土地を売却処分して資金を作り建設準
備を了したのである。ところが、被告は、訴外Ａの陳情を受けて本件係争地の明渡
をためらい、遂に本件仮換地指定処分に至るまでこれを原告に使用させないで終つ
た。訴外Ａは前記のように広い仮換地の指定を受けているのであるから、前記非戦
災建物の用地として三三平方メートル余の土地はいくらでも都合をつけることがで
きるのに反し、原告としては、右乾燥場の建設のため本件係争地はなくてはならぬ
土地である。しかるに被告は、本件仮換地指定処分によつてこれを取上げ、これを
訴外Ａの仮換地に指定し、原告には本件係争地に代えて従前の土地から四百数十メ
ートルも離れているうえ表通りから一〇〇メートル余も奥に入つた三角形の土地四
五・三五平方メートルを従前の土地（二）に対する仮換地として指定し、更に本件
換地処分によつて、そのまま本換地としたのであるが、右従前の土地と換地とを比
較してみれば、土地区画整理法八九条に規定されている土地の形質等の諸要素は何
一つとして照応していない。
（三）　また、原告と訴外Ａとの減歩率を比較するとき右と同じことがいえる。つ
まり、訴外Ａ所有の従前の土地伊勢市＜地名略＞、＜地名略＞、＜地名略＞、＜地
名略＞の四筆合計一四〇七・一〇平方メートルに対し現地換地ばかりで一括して＜
地名略＞一〇六四・七〇平方メートルが換地として与えられ、減歩率は二四・三パ
ーセントである。
しかし、原告の方は従前の土地（一）ないし（三）及び伊勢市＜地名略＞宅地五三
五・八二平方メートル（以下「従前の土地（四）」という）合計九六七・八〇平方
メートルに対し、換地地積合計は六八六・一五平方メートルであり、減歩率は二
九・一パーセントに達する。
（四）　しかも原告の場合、換地のひとつである本件換地（二）は飛び換地である
のみならず、社会常識上独立して宅地として利用することが不可能というべき過小
土地であり、この換地処分の合理性、必要性は到底考えられないものである。被告
がこのような無価値に等しい換地を原告に交付したのは、いつにこれにより数字上
の減歩率の減少を図り、もつて他との形式的均衡をとろうとしたものである。
５　（一）被告が昭和三一年四月一六日制定した三重県伊勢都市計画復興土地区画
整理事業施行規則（以下「施行規則」という）は、従前の宅地の地積の決定方法に
つき一七条一項で「換地の交付の標準となるべき従前の宅地各筆の地積は、昭和二
一年一〇月九日現在（以下「土地台帳締切期日」という）の土地台帳地積により、
国有地および準国有地については所管庁の登録台帳（台帳がないときは実測）地積
による」と定めている。
（二）　右規定によれば、従前の宅地の実測面積が土地台帳記載の地積（以下「公
簿面積」という）より大きい場合において、該土地所有者は公簿面積を標準として
換地処分がなされるため、右両面積に差のない場合に比して不当に小さい換地を指
定されることになる。しかも、右施行規則中には、公簿面積の訂正を施行者たる三
重県知事に対して申請しうる旨の規定がなく、結局、宅地所有者は換地処分により
従前の宅地の内、公簿面積を超える部分を収用されたと同一の結果となる。
（三）　原告は、従前の土地（一）宅地二〇九・三八平方メートルに対し、本件換
地（一）二一八・四〇平方メートルを指定されたが、従前の土地（一）の実測面積
は二一八・四〇平方メートルであつた。従つて、従前の宅地の公簿面積と実測面積
の差九・〇二平方メートルについては換地が与えられていないとも言い得るのであ
つて、この点に関して何らの措置がとられていない限り本件換地処分は違法であ
る。
（四）　ところで、最高裁判所昭和三二年一二月二五日判決（民集一一巻一四号二
四二三頁）は、前記のように公簿面積と実測面積との差が存する場合には、清算金
の算定の際、差積に対する代償を従前の宅地所有者に帰属させる措置を講ずれば、
公簿面積を標準とする換地処分も違法でないとする趣旨の判断をしている。しかる
に、本件換地処分において、被告の出先機関である伊勢都市計画復興事務所長は、
昭和三三年以前から原告所有の従前の土地（一）の実測面積が公簿面積より多いこ
とを知つていたにもかかわらず、清算金決定の際に右のような措置が講じられた形
跡はない。
従つて本件換地処分は違法である。
６　また、換地処分に伴なう清算金は、従前の宅地の評定価格と当該宅地に対する
換地の評定価格との差額を算出して決定されるのであるが（施行規則二二条）、従
前の宅地の評定価格を算定する基準時は、換地処分の際あるいはそれにできる限り
近接した時でなければならない。なぜなら、地価が高騰している場合に、右基準時
が換地処分の時と異なるときは、従前の宅地所有者は不当な損害を受けることにな
るからである。
ところが、被告が本件清算金を決定するに際し、算定した従前の宅地の評定価格の
基準時は、本件換地処分の時よりはるかにさかのぼつた時点に設定されていためで
あり、これによつて原告は従前の土地（一）につき過大な清算金を徴収されたので
ある。
従つて本件換地処分は違法である。
よつて、原告は被告のなした本件換地処分の取消を求める。
二　請求原因に対する認否
１　請求原因１の事実は認める。
２　同２の事実は認める。但し、第一工区二七番は別紙図面（一）（ヘ）（ホ）
（ヌ）（リ）（チ）（ト）（ヘ）の各点を順次直線で結んだ範囲内の土地である。
３　同３（一）及び（四）の各事実は否認する。同３（二）の事実のうち本件係争
地を原告に仮換地するのを変更した理由部分は否認し、その余の事実は認める。右
理由は昭和二四年六月二四日の土地区画整理事業費大巾節減の閣議決定に従い訴外
Ａへの補償金を節約するためである。同３（三）の事実のうち、訴外Ａが従前の土
地として原告主張の四筆の土地を所有していた点及び原告主張の経緯により本件係
争地が訴外Ａに仮換地として指定された点は認め、その余は争う。
４　同４（一）の事実のうち本件換地処分が土地区画整理法八九条の規定する基準
に反する点は否認する。同４（二）の事実のうち、原告が本件係争地にめん類加工
品の乾燥場を建てようと考えていた点は不知、伊勢都市計画復興事務所の了解を得
て原告所有の従前の土地（三）外一筆の土地を売却した点及び被告が訴外Ａの陳情
を受けた点は否認し、その余は争う。同４（三）の事実のうち、訴外Ａが原告主張
の従前の土地四筆を所有し、右土地に対し伊勢市＜地名略＞一〇六四・七〇平方メ
ートルの土地が換地されたこと、原告が従前の土地四筆を所有していたことは認め
る。同４（四）のうち、本件換地（二）が飛び換地であることは認め、その余は争
う。
５　同５（一）の事実は認める。同５（二）及び（四）は争う。同５（三）の事実
のうち、原告が、従前の土地（一）に対し本件換地（一）の指定を受けた点は認
め、その余は争う。被告は施行規則に従い昭和二一年一〇月九日現在の土地台帳地
積を基準として換地処分を行つたのであり、何ら違法な点はない。
６　同６の事実は争う。
三　被告の主張
１　原告の本訴請求は権利保護の要件を欠いている。
（一）　原告は、昭和三三年に津地方裁判所に対し、被告を相手どり本訴請求と同
一の請求原因に基づき本件仮換地指定処分の取消請求訴訟を提起し、津地方裁判所
で昭和三三年（行）第四号仮換地変更指定処分無効等確認請求事件として審理され
た結果、昭和四〇年一一月一八日、右仮換地指定処分を取消す旨の判決が言渡され
たものの、その控訴審である名古屋高等裁判所は同年（行コ）第一六号事件として
審理し、昭和四二年八月二九日、原判決を取消し原告の請求を棄却する旨の判決を
言渡し、原告の上告により最高裁判所は同年（行ツ）第九九号事件として審理し、
昭和四七年一二月八日上告棄却の判決を言渡し、原告の請求を棄却した右控訴審判
決が確定した。
（二）　そして、本件換地処分は前訴の対象となつた仮換地をそのまま本換地とし
て指定したものであり、右仮換地指定処分につき原告の提訴した請求を棄却した確
定判決の拘束力が、右仮換地をそのまま移行した本件換地処分の取消を求める本件
訴訟に及ぶ結果、本件請求は権利保護の要件を欠くことになるから棄却されるべき
ものである。
２　本件換地処分は適法である。
原告の生活上及び営業上の本拠である従前の土地（一）については減歩されること
なく現地換地をうけて従来からの利用関係をそのまま維持することができたのであ
り、従前の土地（二）に対する本件換地（二）は原告の生活の本拠地たる一一一番
の一から測ると従前の土地（二）とほぼ同じ距離にあるばかりでなく、幹線道路の
角地にあり、従前の土地に比して決して不利益な土地ではない。なお、飛び換地は
原告の場合のみではなく、数多く実施され、また本件区画整理事業施行地区内にお
いて六六・一二平方メートル未満の換地は八〇筆あり、本件換地（二）の地積に近
い又はそれ以下の換地は三〇例くらい存する。
更に、訴外Ａは従前伊勢市＜地名略＞三六・五九平方メートルを所有し、右土地に
対し同市＜地名略＞一九・二五平方メートルの換地を受けているが、減歩率の計算
は右土地を含めて計算すべきであり、原告主張の訴外Ａの従前の土地及び換地に右
土地を含めて計算すると減歩率は二四・九パーセントである。他方、原告の所有し
ていた従前の土地（一）ないし（四）に対する換地（但し、従前の土地（四）は仮
換地指定処分後原告から第三者に譲渡されたため換地処分は当該第三者に対してな
された）は合計七二五・一七平方メートルであり、減歩率は二五・〇パーセントと
なり、訴外Ａと比較してほとんどかわらない。
３　本件換地処分のうち従前の土地（一）、（二）に対する清算金の算定は次のと
おりなされたものである。
（一）　被告は本件区画整理事業における土地評価方法として路線価式評価方法
（街路ごとにこれに接する標準地を選定し、その単価地積に対する価格を指数を以
つて表したものを当該路線の路線価とし、これを基礎として同一街路に属する他の
画地についてその特殊性に基づいて増減する）を採用し、右方法により算定された
従前の土地及び換地の評価指数を金額に表示するための指数一個当たりの換算価額
（清算単価）について評価員及び土地区画整理審議会の意見を聞いてこれを定め
た。なお、右清算単価は本件区画整理事業の概成時（ほぼ完成した時）である昭和
三四年九月を基準にして算定した。
（二）　従前の土地（一）について
従前の土地（一）の評価額は次のとおりである。
まず、従前の土地（一）は別紙図面（二）のとおり（イ）及び（ロ）地に区分する
ことができ、その奥行は（イ）地二八・四メートル、（ロ）地二六・八メートル、
地積は（イ）地一二三・九五平方メートル、（ロ）地八五・四三平方メートル（な
お、この外測量増配分として六・三二平方メートルが加えられる）であり、右宅地
の路線価は三〇〇個、一個の価格は一三円と定められている。
従つてその評価額は次の計算により七七万九五四五円となる。
（イ）　地　３００個×０．９２１（奥行価格逓減率）×１２３．９５（地積）＝
３４、２４７個
（ロ）　地　３００個×０．９３２（奥行価格逓減率）×８５．４３（地積）＝２
３、８８６個
３４、２４７個＋２３、８８６個＝５８、１３３個
５８、１３３個÷２０９．３８（地積合計）＝２７８個
２７８個×２０９．３８＝５８．２０８個
２７８個×６．３２＝測量増）＝１、７５７個
５８．２０８個＋１、７５７個＝５９、９６５個
１３円×５９、９６５個＝７７９、５４５円
また、本件換地（一）の評価額は次のとおりである。
本件換地（一）も別紙図面（二）のとおり（イ）及び（ロ）地に区分され、その奥
行は（イ）地二八・四メートル、（ロ）地二六・八メートル、その地積は（イ）地
一二九・二九平方メートル、（ロ）地八九・一一平方メートル（合計二一八・四〇
平方メートル）で路線価は三七〇個と定められている。
従つて、その評価額は次の計算により九七万一〇〇九円となる。
（イ）　地　３７０個×０．９２１（奥行価格逓減率）×１２９．２９（地積）＝
４４、０５８個
（ロ）　地　３７０個×０．９３２（奥行価格逓減率）×８９．１１（地積）＝３
０、７２９個
４４、０５８個＋３０、７２９個＝７４、７８７個
７４、７８７個÷２１８．４（地積合計）＝３４２個
３４２個×２１８．４＝７４、６９３個
１３円×７４、６９３個＝９７１、００９円
よつてその差額一九万一四六四円が徴収金となる。
（三）　従前の土地（二）について
従前の土地（二）の評価額は次のとおりである。
従前の土地（二）の状況は別紙図面（三）のとおりである（但し、奥行三七・四メ
ートル、奥行価格逓減率は〇・九一一である。）
従つてその評価額は次の計算により四四万二一一七円である。
２２０個（路線価）×０．９１１×７５８．４２（４筆合計地積）＝１５２、００
２個
１７０個（路線価）×０．１５（側方路線影響率）×４０．２８（側方路線影響地
積）＝１、０２７個
１５２、００２個＋１、０２７個＝１５３、０２９個
１５３、０２９個÷７５８．４２＝２０２個
なお、登記簿上の地積より３．０２％の測量増があつたため
２０２個×（１６３．４３（２２３番の地積）×３．０２÷１００）＝９９６個
２０２個×１６３．４３（２２３番の地積）＝３３、０１３個
３３、０１３個＋９９６個＝３４、００９個
１３円×３４、００９個＝４４２、１１７円
また、本件換地（二）の評価額は次のとおりである。
本件換地（二）は別紙図面（四）のとおりＣ、Ｄ及びＥ地に分けられ、Ｃ地の地積
三〇・八六平方メートル、奥行四・一メートル、Ｄ地の地積九・三七平方メート
ル、奥行六・六メートル（但し計算上の地積は四九・六〇平方メートル、三〇・八
六平方メートルに九・三七平方メートルの二倍を加えた数値）、Ｅ地の地積五・一
二平方メートル、奥行四・一メートル（但し、計算上は二倍の一〇・二四平方メー
トル）、傾斜角度七二・三五度となる。
そしてその評価額は次の計算により一一万八四九五円となる。
Ｃ　地　２４０個（路線価）×０．７５７（奥行価格逓減率）×３０．８６（地
積）×０．９８（傾斜角度）＝５、４９４個
Ｄ　地　２４０個×０．８５５（奥行価格逓減率）×４９．６０（地積）×０．９
８＝９、９７４個
９、９７４個－５、４９４個×０．４３３（三角地逓減率）＝１、９４４個
Ｅ　地　２４０個×０．７５７×１０．２４（地積）×０．９８×０．４３４（三
角地逓減率）＝７９３個
５、４９４個＋１、９４０個＋７９３個＝８、２２７個
１７０個（路線価）×０．１５（側方路線影響率）×３５．６３（側方路線影響地
積）＝９０８個
８、２２７個＋９０８個＝９、１３５個
９．１３５個÷４５．３５（地積）＝２０１個
２０１個×４５．３５（地積）＝９、１１５個
１３円×９、１１５個＝１１８、４９５円
従つて、その差額三二万三六二二円が交付金となる。
四　被告の主張に対する原告の認否
１　主張１（一）の事実は認める。主張１（二）のうち、本件訴訟が権利保護の利
益を欠く点は争う。
２　主張２は争う。
第三　証拠（省略）
○　理由
一　請求原因１の事実及び同２の事実は、本件一次仮換地指定処分のあつた仮換地
の範囲を除き、当事者間に争いがない。
二　被告は、原告の本件請求は権利保護の要件を欠く旨主張するので右主張につい
て判断する。
１　原告が本件換地処分に先行した本件仮換地指定処分について被告を相手とし、
その無効確認等を求める行政訴訟を提起したが、被告主張の経過を辿つて、昭和四
七年一二月八日最高裁判所の判決により原告の敗訴が確定した事実は当事者間に争
いがない。
２　ところで、行政事件訴訟の判決にも既判力を肯定すべきであり、行政処分取消
訴訟で原告敗訴になつた場合、当該訴訟の対象となつた行政処分が適法であること
について原告は爾後争えなくなるというべきである。しかし、仮換地指定処分と換
地処分は前者が後者を予定してなされる点において密接不離の関係にあるけれど
も、右各処分はあくまで各独立した別個の行政処分であるから、仮換地指定処分に
つき取消訴訟により適法性が確定しても、当該訴訟の対象となつていなかつた換地
処分につき右確定力が及ぶいわれはないといわなければならない。
従つて被告の主張は採用できない。
三　次に、請求原因３について判断する。
１　原告が当時従前の土地（一）上の建物を本拠として米穀等の主要食糧品の製造
販売を営んでおり、訴外Ａが私立病院を経営していたこと、被告は本件係争地を一
旦原告の仮換地に指定しながら（本件一次換地指定処分）、後に右指定を変更し本
件係争地を原告の仮換地から除外し、右係争地を訴外Ａに対する仮換地に指定した
こと、訴外Ａが原告主張の四筆の土地を所有していたことは当事者間に争いがな
い。
２　原告は本件係争地を原告の仮換地から除外したのは、訴外Ａの個人的利益を図
る意思でなされたのである旨主張するので右主張につき判断する。
成立に争いのない甲第一ないし第一八号証、同第二三ないし第三五号証、同第四二
ないし第五三号証、同第五五ないし第五八号証、乙第二号証、証人Ｚの証言、原告
本人尋問の結果及び検証の結果によれば次の事実が認められる。
（一）　原告は本件一次仮換地指定処分（この範囲は原告の本宅及び店のある一一
一番の土地（この部分については現地換地である。）、訴外Ａ所有の本件係争地三
四・三二平方メートル及び道路敷六二・七平方メートル（別紙図面（一）（ハ）
（ニ）（ホ）（ヘ）（ハ）の各点を順次直線で結んだ範囲の土地）である）が行な
われたため、原告は本件係争地が原告所有地となるものと思い、右係争地に工場を
建て製めん業を営む計画を考え、その資金を得るため昭和二五年頃従前の土地
（三）及び（四）を第三者に売却し、約一九万円の資金を作つた。
（二）　昭和二四年六月二四日「戦災復興都市計画の再検討に関する基本方針」が
閣議で決定され、右方針に基づき建設省は実施要領を策定したが、右要領には「換
地予定地の未指定又は工事未着手の区域における土地区画の設計は、なるべく在来
道路、地下埋蔵物を移設することのないよう工夫し変更する」、「換地予定地の指
定を了した区域においても、現地換地等により極力建物の移転に伴う費用の節減を
図る」等の要領が指示されていた。
（三）　原告への仮換地の中には前記のとおり道路敷が含まれていたが、右道路敷
の下には電らんが埋設されていたため、電々公社から電らんの移転には費用がかか
るため民有地にするのはやめるよう要望があり、また前記要領に則り、被告は昭和
二五年六月二日原告への仮換地から右道路敷の部分を除外し、その旨原告に通知し
た。
（四）　本件係争地上には非戦災の井戸病院の建物の一部、病室、車庫等が存在し
ていた。
（五）　被告は、昭和二七年一二月二二日、本件係争地を原告の仮換地から除外
し、従前の土地（二）につき過小宅地として清算する旨の変更決定をなし、昭和二
八年一月六日付で原告に通知した。
（六）　ところが、原告は右変更を不服として本件係争地を自己の仮換地に指定す
るよう被告に陳情したので、被告において検討した結果、新たに本件換地（二）を
従前の土地（二）の仮換地として指定することとし、昭和三三年一月一一日原告に
その旨通知した。
以上の各事実が認められ、前記甲第四六ないし第四八号証の各証人の証言記載部
分、同第五号証、同第五七号証の原告本人の供述記載部分及び原告本人尋問の結果
中右認定に反する部分はいずれもにわかに措信しがたく、他に右認定を覆すに足り
る証拠はない。
そして右各事実を総合すれば、被告は前記閣議決定の方針に従い移転補償費節減の
ため本件係争地を原告の仮換地から除外し、訴外Ａに対し仮換地として指定したも
のと認められ、従つて、右仮換地をそのまま本換地として指定した本件換地処分も
訴外Ａの個人的利益を目的としているとは認められない。
３　また、原告は訴外Ａの減歩率が三割の標準減歩率に及ばず、訴外Ａを不当に利
する旨主張するが、仮に訴外Ａの減歩率が標準減歩率三割に及ばないとしても、後
述のとおり原告の減歩率も三割にみたないのであり、右のことから直ちに訴外Ａを
不当に利するということはできない。
４　従つて、原告の主張は採用できない。
四　続けて請求原因４について判断する。
１　土地区画整理法八九条一項は換地指定の標準につき換地と従前の宅地とが位
置、地積、土質、水利、利用状況、環境等において照応すべき旨を規定しているか
ら、換地処分は右諸点において従前の宅地と大体同一条件にあると認められる宅地
を指定することを要するとともに、区画整理の対象とされる各土地相互間において
も不公平に失することのないようにすべきであると解される。
２　前述のとおり原告に対する本件換地処分のうち本件換地（一）は原告の所有家
屋の敷地であつた従前の土地（一）がそのまま換地されたもの（いわゆる現地換
地）であつて、原告は家屋を移転することなく従前どおりその家屋で営業できたの
である。また、前記甲第四三号証、検証の結果及び弁論の全趣旨によれば、本件換
地（二）は飛び地であるが、幹線道路に面する角地であり、本件換地（一）上にあ
る原告の住居と本件換地（二）との距離は一五〇メートルで従前の土地（二）と原
告の住居との距離とほぼ等しいことが認められ、他に右認定を覆すに足りる証拠は
ない。
３　次に、原告と訴外Ａの減歩率について判断する。
訴外Ａの従前の土地伊勢市＜地名略＞、＜地名略＞、＜地名略＞、＜地名略＞合計
面積一四〇七・一〇平方メートルに対し、＜地名略＞一〇六四・七〇平方メートル
が換地になつたこと及び原告が従前の土地（一）ないし（四）を所有していた点は
当事者間に争いがない。
成立に争いのない乙第二号証、同第四号証、同第五号証の一・二及び証人Ｂの証言
（第一・二回）によれば、原告所有の従前の土地（三）及び（四）につき合計四六
一・四二平方メートルの換地がなされた事実が認められ、本件換地（一）・（二）
の面積を加えると原告所有の従前の土地（一）ないし（四）合計面積九六七・八平
方メートルに対し合計面積七二五・一七平方メートルの換地が指定されたことが認
められる。
そうすると訴外Ａの減歩率は二四・三パーセントであり、原告のそれは二五・〇パ
ーセントであることが認められ、双方比較しても原告の減歩率と訴外Ａのそれとは
小差にすぎず、著しく不均衡ということはできない。
なお、証人Ｂの証言（第二回）によれば、訴外Ａは右従前の土地以外に伊勢市＜地
名略＞の土地を所有しており、訴外Ａは右土地を昭和三七年一〇月に第三者から買
い受ける以前には右土地に借地権を有していた事実が認められる。ところで、本件
において減歩率を比較する場合、当初仮換地指定のなされた（本件一次仮換地指定
処分）昭和二四年四月二六日以前に所有していた土地につき比較すべきであり、そ
う解しないと著しく公平を失することになるから、たとえ訴外Ａにおいて借地権を
有していても取得時期が昭和二四年以後である一一四番の土地はその対象から除外
すべきである。また同じ理由から原告については昭和二五年頃売却した従前の土地
（三）及び（四）は加えるべきである。
４　更に、原告は本件換地（二）が独立して利用不可能な過小宅地である旨主張す
る。なるほど、本件換地（二）が狭小な土地であることは否めないが、前述した位
置における四五・三五平方メートルの土地は社会通念上十分利用可能な土地という
に妨げないことは明らかである。なお、弁論の全趣旨によれば、本件換地（二）の
属する施行地区の第一地区において本件換地（二）程度の狭小で且つ独立した換地
は相当数存在することが認められる。
５　以上の事情を総合すると本件換地処分に土地区画整理法八九条一項の規定に違
反する違法があるとは認めがたい。
五　請求原因５について判断する。
１　施行規則一七条一項は、換地の標準となるべき従前の宅地各筆の地積は昭和二
一年一〇月九日現在の土地台帳地積による旨定められていること及び被告は、従前
の土地（一）二〇九・三八平方メートルに対し本件換地（一）二一八・四〇平方メ
ートルを指定した事実については当事者間に争いがない。
２　ところで、前述のとおり本件換地（一）は現地換地であり、証人Ｂの証言（第
一ないし第三回）によれば換地はすべて実測でなされたことが認められ、右各事実
より原告の従前の土地（一）の実測面積は本件換地（一）の面積である二一八・四
〇平方メートルであつたことが認められ、従前の土地（一）の公簿面積は二〇九・
三八平方メートルであるのに実測面積はそれより九・〇二平方メートル多い二一
八・四〇平方メートルであつたことになる。そして、被告が従前の土地（一）につ
き公簿面積で換地したことは被告の自認するところであり、また、本件全証拠によ
るも被告が原告に対し地積訂正の機会を与えた事実は認められない。
３　しかし、右差積は一〇平方メートルにも満たず実測面積との比率も四パーセン
トにすぎないものである。しかも、証人Ｂ（第一ないし第三回）、同Ｃの各証言及
び弁論の全趣旨によれば、施行地区全体で測量増が三・〇二パーセントあつたとこ
ろから、従前の土地評価を一律に三・〇二パーセント増やしており、従前の土地
（一）について評価で六・三二平方メートル分（公簿面積二〇九・三八平方メート
ル×〇・〇三〇二）を加えている事実が認められる。
このように差積が僅少で、しかも全部についてではないにしても、差積について清
算金の交付により不利益が補償されている場合、清算金決定処分の是正は別とし
て、換地処分自体にはこれを取消すに値する違法はないというべきである。
六　請求原因６について判断する。
被告主張３の事実は原告において明らかに争わないから自白したものとみなすべき
ところ、原告は、被告が清算単価を昭和三四年九月を基準として定めたことを非難
し、本件換地処分時又はこれに近接した時点を右基準とすべきである旨主張する。
そして、昭和三四年から本件換地処分が行れた同四六年までの間に全国的に土地価
格が高騰したことは公知の事実であるから、右基準時を本件換地処分時又はこれに
近接した時点に設定した場合、清算交付金及び徴収金とも増額し、その差額におい
て受取勘定となる原告にとつて利益となる（原告は従前地（一）に対する換地処分
に伴う清算徴収金が過大である旨主張するが、前記基準時を繰り下げることは徴収
金の関係では原告にとつて不利益となる）ことは明らかである。
清算金は、施行地区内の宅地について換地処分の結果生ずる不公平を過不足なく公
平ならしめるため、施行者が過不足額を不当に利得した者から徴収し、損失を受け
た者に交付し、金銭で清算しようとする制度であるところからすれば、従前の土地
及び換地の評価は換地処分の時を基準とすべきものといい得るとしても、それは技
術的にも手続的にも（土地区画整理法八七条は換地計画樹立の段階で清算金の明細
を決定することを要求している）不可能というべきである。他方、換地処分に先立
つて仮換地の指定がなされ且つそれがそのまま換地に移行する場合、実質的には既
に換地処分があつたのと異ならないから、そのような場合は、むしろ、仮換地が換
地に移行することが確実となり、換地の評価も可能となる土地区画整理事業の工事
がほぼ完成した時点をもつて土地評価算定の基準時とすることの方が相当といい得
る。
従つて、本件において、右工事の概成時である昭和三四年九月を前記基準時とした
ことは違法でないというべきである。
七　そうすると、従前の土地（二）についての清算金決定処分に違法な点はみあた
らないが、従前の土地（一）についての清算金決定処分は従前の土地（一）の評価
額決定につき実測面積ではなく公簿面積で算定しており、何ら公簿面積と実測面積
の差積につき考慮しておらず、右差積について考慮しない限り違法といわざるをえ
ない。けだし、従前の土地の実測面積が公簿面積より広い場合、右実測面積を全く
考慮せず清算金決定処分をなすことは結局公簿面積と実測面積の差積を何らの補償
なくして取り上げることになり、公簿面積と実測面積に差のない者に比しても不公
平だからである。
そこで従前の土地（一）の地積を実測面積二一八・四〇平方メートルとして計算方
法について前記路線価式評価方法で従前の土地（一）の評価額を計算すると次のよ
うになる。（ただし、実測計算であるから測量増は考慮しない。）
（イ）　地　３００個×０．９２１×１２９．２９＝３５、７２３個
（ロ）　地　３００個×０．９３２×８９．１１＝２４、９１５個
３５、７２３個＋２４、９１５個＝６０、６３８個
６０、６３８個÷２１８．４＝２７８個
２７８個×２１８．４＝６０、７１５個
１３円×６０、７１５個＝７８９、２９５円
そして本件換地（一）の評価額は九七万一〇〇九円であるから、従前の土地（一）
の評価額七八万九二九五円との差一八万一七一四円が従前の土地（一）についての
徴収金となる。
従つて、従前の土地（一）に対する被告の徴収金を一九万一四六四円とする清算金
決定処分は一八万一七一四円を超える部分につき違法ということになり、また徴収
金は可分であるからその部分の取消をもつて足りるというべきである。
八　結論
従つて、原告の本訴請求のうち、従前の土地（一）に対する清算金決定処分中、徴
収金一九万一四六四円のうち一八万一七一四円を超える部分の取消を求める部分は
理由があるから認容し、その余の請求は失当であるから棄却することとし、訴訟費
用の負担につき民事訴訟法八九条、九二条但書を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官　豊島利夫　川原　誠　徳永幸蔵）
別紙目録（一）、（二）、同図面（一）～（四）（省略）

戻る