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主文
１本件訴えのうち，以下の訴えを却下する。
(1)別紙原告目録１及び２記載の原告らの訴え
(2)別紙原告目録３記載の原告らの訴えのうち，請求１，２，６(1)∼(8)に
係る訴え
(3)別紙原告目録４記載の原告らの訴えのうち，請求１，２，５(2)，(4)及
び(6)の全部，請求５(1)及び(5)（ただし，いずれも平成６年１月１９日以
前の占有を理由とする部分を除く。）に係る訴え並びに請求５(3)，(7)及び
(8)（ただし，(3)及び(7)は，平成１１年８月３１日以前の占有を理由とす
る部分を除き，(7)及び(8)は，別紙実測図の３２１，３２３，２３０，２３
１，３２４，３２２，１１９，１１８，１１７，１１６，２２２，２２７，
２２１，３２１の各点を順次直線で結んだ線により囲まれた範囲の土地の占
有を理由とする部分を除く。）に係る訴え
(4)別紙原告目録５記載の原告らの訴えのうち，請求１，２(1)及び６(1)，
(2)，(4)∼(6)の全部並びに請求６(3)，(7)及び(8)（ただし，(3)及び(7)は，
平成１１年８月３１日以前の占有を理由とする部分を除き，(7)及び(8)は，
別紙実測図の３２１，３２３，２３０，２３１，３２４，３２２，１１９，
１１８，１１７，１１６，２２２，２２７，２２１，３２１の各点を順次直
線で結んだ線により囲まれた範囲の土地の占有を理由とする部分を除く。）
に係る訴え
娛２被告が，被告補助参加人日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式会社聊亭
に対し，別紙実測図の３２１，３２３，２３０，２３１，３２４，３２２，２
２２，２２７，２２１，３２１の各点を順次直線で結んだ線により囲まれた範
囲の土地の明渡請求をしないことが違法であることを確認する。
３被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式会社
娛聊亭に対し，連帯して２５万４６０４円及びこれに対する平成１７年７月２
３日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財産区に支払う
よう請求せよ。
４被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式会社
娛聊亭に対し，連帯して１２９３万０６９２円及びこれに対する平成１７年７
月２３日から支払済みまで年５分の割合による金員（別紙原告目録５記載の原
告らの請求との関係では，３７１万３１９８円及びこれに対する平成１９年３
月２１日から支払済みまで年５分の割合による金員）を羽曳野市向野財産区に
支払うよう請求せよ。
５被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式会社
娛聊亭に対し，連帯して２７１万３３０４円及びこれに対する平成１７年７月
２３日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財産区に支払
うよう請求せよ。
６被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式会社
娛聊亭に対し，連帯して３６３６万７０３２円及びこれに対する平成１７年７
月２３日から支払済みまで年５分の割合による金員（別紙原告目録５記載の原
告らの請求との関係では，１０４４万３２１２円及びこれに対する平成１９年
３月２１日から支払済みまで年５分の割合による金員）を羽曳野市向野財産区
に支払うよう請求せよ。
７原告らのその余の請求をいずれも棄却する。
８訴訟費用（補助参加に要した費用を除く。）はこれを５分し，その４を原告
らの負担とし，その余を被告の負担とする。
９補助参加に要した費用はこれを５分し，その４を原告らの負担とし，その余
を被告補助参加人らの負担とする。
事実及び理由
第１請求
１甲事件，丙事件，丁事件共通
(1)被告が，被告補助参加人日本マトラス株式会社に対し，別紙物件目録記
載１の土地につき，別紙登記目録記載１の所有権移転登記の抹消登記手続請
求をしないことが違法であることを確認する。
(2)被告が，被告補助参加人日本マトラス株式会社に対し，別紙物件目録記
載２の土地につき，別紙登記目録記載１の所有権移転登記の抹消登記手続請
求をしないことは違法であることを確認する。
(3)被告が，被告補助参加人日本マトラス株式会社に対し，別紙物件目録記
載３の土地につき，別紙登記目録記載１の所有権移転登記の抹消登記手続請
求をしないことが違法であることを確認する。
娛(4)被告が，被告補助参加人株式会社聊亭に対し，別紙物件目録記載３の
土地につき，別紙登記目録記載２の所有権移転登記の抹消登記手続請求をし
ないことが違法であることを確認する。
(5)被告が，被告補助参加人日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式会社聊
娛亭に対し，別紙物件目録記載１の土地の明渡請求をしないことが違法であ
ることを確認する。
(6)被告が，被告補助参加人日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式会社聊
娛亭に対し，別紙物件目録記載２の土地の明渡請求をしないことが違法であ
ることを確認する。
(7)被告が，被告補助参加人日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式会社聊
娛亭に対し，別紙物件目録記載３の土地の明渡請求をしないことが違法であ
ることを確認する。
２乙事件，丙事件，丁事件共通
(1)被告が，被告補助参加人日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式会社聊
娛亭に対し，別紙物件目録記載５及び６の土地の明渡請求をしないことが違
法であることを確認する。
(2)被告が，被告補助参加人日本マトラス株式会社に対し，別紙賃貸借目録
記載の賃貸借契約の解除権の行使して，本件賃貸土地の明渡請求をしないこ
とが違法であることを確認する。
３甲事件
(1)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，１７８万９２９２円及びこれに対する平成１
６年１１月１２日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野
財産区に支払うよう請求せよ。
(2)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，平成１６年１１月から同日本マトラス株式会
社が別紙物件目録記載１の土地を羽曳野市向野財産区に明け渡すまで，毎月
末日限り３万０４５４円及び同各金員に対する各支払期日の翌日から支払済
みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財産区に支払うよう請求せよ。
(3)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，３１４２万０４９０円及びこれに対する平成
１６年１１月１２日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向
野財産区に支払うよう請求せよ。
(4)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，平成１６年１１月から同日本マトラス株式会
社が別紙物件目録記載２の土地を羽曳野市向野財産区に明け渡すまで，毎月
末日限り５３万６３６３円及び同各金員に対する各支払期日の翌日から支払
済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財産区に支払うよう請求せ
よ。
(5)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，１９０１万２０５５円及びこれに対する平成
１６年１１月１２日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向
野財産区に支払うよう請求せよ。
(6)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，平成１６年１１月から同日本マトラス株式会
社が別紙物件目録記載３の土地を羽曳野市向野財産区に明け渡すまで，毎月
末日限り３２万４５４５円及び同各金員に対する各支払期日の翌日から支払
済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財産区に支払うよう請求せ
よ。
４乙事件
(1)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，９３００万円及びこれに対する平成１６年１
１月１２日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財産区
に支払うよう請求せよ。
(2)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，平成１６年１１月から同日本マトラス株式会
社が別紙物件目録記載５及び６の土地を羽曳野市向野財産区に明け渡すまで，
毎月末日限り金１５０万円及び同各金員に対する各支払期日の翌日から支払
済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財産区に支払うよう請求せ
よ。
５丙事件
(1)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，１７８万９２９２円及びこれに対する平成１
７年７月２３日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財
産区に支払うよう請求せよ。
(2)３(2)と同じ。
(3)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，３１４２万０４９０円及びこれに対する平成
１７年７月２３日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野
財産区に支払うよう請求せよ。
(4)３(4)と同じ。
(5)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，１９０１万２０５５円及びこれに対する平成
１７年７月２３日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野
財産区に支払うよう請求せよ。
(6)３(6)と同じ。
(7)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，９３００万円及びこれに対する平成１７年７
月２２日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財産区に
支払うよう請求せよ。
(8)４(2)と同じ。
６丁事件
(1)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，３６５万４４８０円及びこれに対する平成１
９年３月２１日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財
産区に支払うよう請求せよ。
(2)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，平成１９年３月から同日本マトラス株式会社
が別紙物件目録記載１の土地を羽曳野市向野財産区に明け渡すまで，毎月末
日限り３万０４５４円及び同各金員に対する各支払期日の翌日から支払済み
まで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財産区に支払うよう請求せよ。
(3)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，６４３６万３５６０円及びこれに対する平成
１９年３月２１日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野
財産区に支払うよう請求せよ。
(4)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，平成１９年３月から同日本マトラス株式会社
が別紙物件目録記載２の土地を羽曳野市向野財産区に明け渡すまで，毎月末
日限り５３万６３６３円及び同各金員に対する各支払期日の翌日から支払済
みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財産区に支払うよう請求せよ。
(5)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，３８９４万５４００円及びこれに対する平成
１９年３月２１日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野
財産区に支払うよう請求せよ。
(6)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，平成１９年３月から同日本マトラス株式会社
が別紙物件目録記載３の土地を羽曳野市向野財産区に明け渡すまで，毎月末
日限り３２万４５４５円及び同各金員に対する各支払期日の翌日から支払済
みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財産区に支払うよう請求せよ。
(7)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，１億８０００万円及びこれに対する平成１９
年３月２１日から支払済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財産
区に支払うよう請求せよ。
(8)被告は，被告補助参加人Ｂ，同日本マトラス株式会社，同Ａ及び同株式
娛会社聊亭に対し，連帯して，平成１９年３月から同日本マトラス株式会社
が別紙物件目録記載５及び６の土地を羽曳野市向野財産区に明け渡すまで，
毎月末日限り金１５０万円及び同各金員に対する各支払期日の翌日から支払
済みまで年５分の割合による金員を羽曳野市向野財産区に支払うよう請求せ
よ。
(9)請求２の予備的請求
被告が，被告補助参加人日本マトラス株式会社に対し，別紙賃貸借目録記
載の賃貸借契約の賃料増額請求権の行使を怠っていることは違法であること
を確認する。
第２事案の概要
１事案の骨子
(1)本件は，羽曳野市の住民である原告ら（以下，断りのない限り，各事件の
原告らを併せて「原告ら」という。）が，地方自治法２４２条の２第１項の規
定に基づいて提起した住民訴訟である。
(2)原告ら（甲事件，丙事件，丁事件）は，羽曳野市向野財産区（以下「向
野財産区」という。）が別紙物件目録記載１∼３の土地を所有しているとし
て，被告に対し，被告補助参加人日本マトラス株式会社（以下「日本マトラ
ス」という。）に所有権に基づく上記各土地の所有権移転登記抹消手続請求
を怠っていることの違法確認（請求１(1)∼(3)），被告補助参加人株式会社
娛娛聊亭（以下「聊亭」という。）に所有権に基づく所有権移転登記抹消手
娛続請求を怠っていることの違法確認（請求１(4)），日本マトラス，聊亭
娛及び被告補助参加人Ａ（日本マトラス及び聊亭と併せて「Ａら」とい
う。）に所有権に基づく上記各土地の明渡請求を怠ることの違法確認（請求
１(5)∼(7)）を求める。
原告ら（甲事件，丙事件，丁事件）は，併せて，Ａら及び羽曳野市長の職
にあった被告補助参加人Ｂに対し，別紙物件目録記載１の土地の不法占有に
よって生じた賃料相当額の損害賠償請求等をすること（請求３(1)，(2)，５
(1)，(2)，６(1)，(2)），別紙物件目録記載２の土地の不法占有によって生
じた賃料相当額の損害賠償請求等をすること（請求３(3)，(4)，５(3)，(4)，
６(3)，(4)），別紙物件目録記載３の土地の不法占有によって生じた賃料相
当額の損害賠償請求等をすること（請求３(5)，(6)，５(5)，(6)，６(5)，
(6)）を求める。
なお，後記第４の10記載のとおり，甲事件（請求３）及び丙事件（請求
５）と丁事件（請求６）では，請求の対象とするＡらの不法占有の期間が異
なる。
(3)原告ら（乙事件，丙事件，丁事件）は，向野財産区が別紙物件目録記載
５及び６の土地（以下，別紙物件目録１∼３の土地と併せて「本件各土地」
という。）を所有しているとして，Ａらに対し，所有権に基づき，上記各土
地の明渡請求を怠っていることの違法確認（請求２(1)）を求め，Ａら及び
Ｂに対し，上記各土地の不法占有によって生じた賃料相当額の損害賠償請求
等をすること（請求４，５(7)，(8)，６(7)，(8)）を求める。
なお，後記第４の10記載のとおり，乙事件（請求４）及び丙事件（請求
５）と丁事件（請求６）では，請求の対象とするＡらの不法占有の期間が異
なる。
(4)原告ら（甲事件）は，上記(2)記載の請求のうち，請求１及び３に係る部分
につき，予備的に，被告と日本マトラスとの間で，別紙物件目録記載１∼３
の土地に関して締結した交換契約が無効であるとして，請求１及び請求３と
同旨の請求をする。
なお，後記第４の10記載のとおり，上記(2)記載の請求とは，請求の対象
とするＡらの不法占有の期間が異なる。
(5)原告ら（乙事件）は，上記(3)に係る請求のうち，請求２(1)及び４に係る
部分につき，予備的に，別紙物件目録記載５及び６の土地に関して締結した
賃貸借契約が無効であるとして，請求２(1)及び４と同旨の請求をする。
なお，後記第４の10記載のとおり，上記(3)記載の請求とは，請求の対象
とするＡらの不法占有の期間が異なる。
以下では，上記(2)及び(3)記載の請求のうち，原告ら（甲事件，乙事件）
に係る部分をまとめて主位的請求とし，上記(4)及び本項記載の請求をまと
めて甲，乙事件予備的請求ということとする。
(6)原告ら（乙事件）は，上記(5)記載の請求のうち，請求２(1)に係る部分
につき，更に予備的に，上記賃貸借契約が有効であるとしても，日本マトラ
スの無断転貸を理由に上記賃貸借契約の解除しないことの違法確認を求める
（請求２(2)。）。
(7)原告ら（丙事件，丁事件）は，上記(2)記載の請求のうち，請求２(1)に
係る部分につき，予備的に，上記(5)記載の請求と同旨の請求をする（請求
２(2)）。
原告ら（丁事件）は，これにつき更に予備的に解除しないことが適法であ
るとしても，賃料増額請求権を行使しないことの違法確認（請求６(9)）を
求める。
２前提事実（当事者間に争いのない事実並びに後掲各証拠（特記しない限り枝
番を含む。以下同じ。）及び弁論の全趣旨により容易に認められる事実）
(1)当事者等
ア原告らは，向野財産区の区域（概ね羽曳野市a，ab∼c丁目）内に住所を
有する者はいないが（弁論の全趣旨），いずれも羽曳野市の住民である
（争いがない）。
イ向野財産区は，d池とその堤塘敷等を有する財産区である（弁論の全趣
旨）。その区域内には，任意団体として，北方町会（旧北向野地区），向
野町会（旧向野部落会），向野水利組合（以下，併せて「向野財産区三団
体」という。）がある（弁論の全趣旨）。
ウＢは，平成元年４月２７日から平成１６年６月１５日まで，羽曳野市長
の職にあった者である（争いがない）。
娛エ日本マトラス及び聊亭（旧商号：ハンナン食肉株式会社）は，いずれ
娛も，食肉の加工，販売等を業とする株式会社であり，Ａは聊亭の代表取
締役である（争いがない）。
日本マトラスの代表取締役のＣは，Ａの長女の婿に当たる（証人Ａ２９
頁）。
(2)本件売買契約
向野財産区は，平成元年１２月２２日，Ａとの間で，向野財産区所有のd
池（羽曳野市ef丁目g番h号。以下，羽曳野市ef丁目の土地を「g-h土地」の
ように，地番で表示することがある。契約当時はｇ-ｊ土地の一部。）及び
その堤塘敷（ｇ-ｋ土地。契約当時はｇ−i土地の一部。）の４８００平方メ
ートル（以下「本件売却土地」という。）を４億１７７０万円で売却すると
の合意をした（以下「本件売買契約」という。乙１）。
向野財産区は，本件売買契約に際し，平成２年１月１０日，大阪府知事の
認可を受け，本件売却土地について，同年２月２日，所有権移転登記がされ
た（乙２∼４）。
娛娛Ａは，平成８年１２月６日，本件売却土地を聊亭に譲渡し，聊亭は，
平成１８年３月２８日，本件売却土地をハンナン株式会社（以下「ハンナ
ン」という。）に譲渡した（丁１９∼２１）。
娛聊亭は，本件売却土地上に，２階建ての建物，茶室，待合室（以下併せ
て「本件建物」という。）を建築し，Ａは，本件建物の住居部分を住居とし
娛て使用している（丁２２，弁論の全趣旨）。聊亭は，平成９年１月８日，
所有権保存登記をし，平成１８年３月２８日，本件建物をハンナンに譲渡し
た（丁２２）。
(3)旧交換契約
向野財産区と日本マトラスとは，平成６年１月２０日，向野財産区所有の
別紙物件目録記載１，３の土地（ｍ−ｎ，o土地。以下「旧交換土地」とい
う。）と日本マトラス所有の別紙物件目録記載４の土地（ｇ−ｐ土地。契
約当時はｇ−ｈ，k土地の一部）を交換するとの契約を締結した（以下「旧
交換契約」という。乙５，弁論の全趣旨）。
(4)本件交換契約
向野財産区は，日本マトラスに対し，平成１１年９月１日，旧交換契約の
交換面積７１５平方メートルに向野財産区所有の別紙物件目録記載２の土地
１２４８平方メートル（ｇ−ｑ土地。以下「本件追加交換土地」といい，旧
交換土地と併せて「本件交換土地」という。）を加算した合計１９６３平方
メートルを追加することを合意（以下「本件交換契約」という。乙１１）
向野財産区は，本件交換契約に際し，大阪府知事の認可を得なかった（争
いがない）。
(5)本件賃貸借契約
向野財産区は，平成１１年９月１日，日本マトラスとの間で，向野財産区
が所有する別紙賃貸借目録記載の賃貸借契約を締結した（以下「本件賃貸借
契約」といい，旧交換契約，本件交換契約と併せて「本件各契約」という。
乙９）。
向野財産区は，本件賃貸借契約に際し，大阪府知事の認可を得なかった
（争いがない）。
(6)上記各土地等の位置関係
上記(2)∼(5)の各土地の位置関係は，概ね別紙位置関係図のとおりである
（弁論の全趣旨）。
(7)所有権移転登記
日本マトラスは，平成１１年１２月１４日，本件交換土地（ｇ−ｒ∼s土
地）につき，本件交換契約に基づき，別紙登記目録記載１の所有権移転登記
手続を行った（乙１３，１４）。
向野財産区も，同日，ｇ−ｐ土地につき，本件交換契約に基づき，別紙登
記目録記載３の所有権移転登記手続を行った（乙１２）。
娛聊亭は，ｇ−ｓ土地につき，別紙登記目録記載２の所有権移転登記を行
った。
(8)甲，乙事件監査請求及び訴え提起
ア原告ら（甲事件，乙事件）は，平成１６年８月２４日，羽曳野市監査委
員に対し，本件交換契約及び本件賃貸借契約につき，著しい価格差がある
などと主張して，住民監査請求を行った（以下「甲，乙事件監査請求」と
いう。甲１，３７）。
イ羽曳野市監査委員は，同年１０月２２日，監査請求期間の経過を理由に，
甲，乙事件監査請求を却下した（甲２）。
ウ原告ら（甲事件，乙事件）は，上記監査結果を不服として，平成１６年
１１月１９日，甲，乙事件に係る訴えを提起した（顕著な事実）。
エ原告ら（甲事件）は，平成１７年３月８日，請求１(5)∼(7)を追加する
訴えの変更をした（顕著な事実）。
(9)丙事件監査請求及び訴え提起
ア原告ら（丙事件）は，平成１７年４月１９日，羽曳野市監査委員に対し，
向野財産区の所有する土地（本件交換土地，本件賃貸土地など）の管理を
怠っているなどと主張して，住民監査請求を行った（以下「丙事件監査請
求」という。甲１３）。
イ羽曳野市監査委員は，同年６月１４日，監査請求期間の経過を理由に，
丙事件監査請求を却下した（甲１４）。
ウ原告ら（丙事件）は，上記監査結果を不服として，同年７月１２日，丙
事件に係る訴えを提起した（顕著な事実）。
(10)丁事件監査請求及び訴え提起
ア原告ら（丁事件）は，平成１８年１２月２０日，羽曳野市監査委員に対
し，向野財産区の所有する土地（本件交換土地，本件賃貸土地など。）の
管理を怠っているなどと主張して，住民監査請求を行った（以下「丁事件
監査請求」といい，甲，乙事件監査請求及び丙事件監査請求と併せて「本
件各監査請求」という。甲３８）。
イ羽曳野市監査委員は，平成１９年２月１４日，丁事件監査請求のうち，
本件賃貸借契約の解除権の行使を怠る事実の監査を求める部分を棄却し，
その余の部分を監査請求期間の経過を理由に却下した（甲２９）。
ウ原告ら（丁事件）は，上記監査結果を不服として，同年３月１３日，丙
事件に係る訴えを提起した（顕著な事実）。
第３本案前の争点及び当事者の主張
１原告適格の有無［全事件共通］
（被告の主張）
財産区財産については，沿革的に，財産区の住民の意思を優先すべきである
から，財産区財産に関する住民訴訟の原告適格を有するのは，当該財産区の住
民に限られるべきである。
本件において，原告らは向野財産区の区域内に住所を有する住民ではないか
ら，原告適格がない。
（原告らの主張）
争う。
２監査請求の対象と住民訴訟の対象の同一性の有無［甲，乙事件主位的請求関
係］
（被告の主張）
(1)甲，乙事件主位的請求は，不法占有に基づいて発生する請求権を問題に
するものであるが，甲，乙事件監査請求は，本件交換契約及び本件賃貸借契
約が違法であることによって発生する請求権の行使をもって財務会計行為と
するものであり（甲１参照），これと無関係な不法占有によって発生した請
求権を問題とはしていない。
したがって，甲，乙事件主位的請求は，監査請求を経ておらず，不適法で
ある。
(2)原告ら（甲事件，乙事件）は，社会的事実が同一である限り，監査請求
においてなされていない新たな違法理由を主張することは許されると主張す
るが，契約の違法を理由とする請求と，不法占有を理由とする請求では，請
求自体が異なっているので，その前提に誤りがある。
（原告ら（甲事件，乙事件）の主張）
(1)甲，乙事件監査請求は，本件賃貸借契約が違法であるとし，契約を解除
することなどを求めており，本件各契約の対象となった土地を適正に管理す
ることを求めたものであり，財産区財産の管理を怠る事実を対象としている
と解される。そうすると，甲，乙事件主位的請求は，いずれも財産区財産の
管理を怠る事実又はそれに基づいて発生する実体法上の請求権の行使を怠る
ことを問題としているものであり，監査請求の前置がされているというべき
である。
(2)住民監査請求において，同一監査請求が禁止されている趣旨は，監査委
員は，請求に係る職員の行為又は怠る事実につき，住民の主張する違法，不
当事由や提出された証拠資料に限定されることなく，職権により違法，不当
事由が存するか否かを監査し，右事由があると判断するときは，必要と考え
るあらゆる措置を関係機関又は職員に勧告することができることにある。そ
して，甲，乙事件監査請求を契機に監査委員が不法占拠の事実があると判断
して必要と考える措置を勧告することは可能であるから，甲，乙事件主位的
請求と甲，乙事件監査請求との同一性はあるというべきである。
３監査請求期間の制限規定の適用の有無［甲，乙事件（甲，乙事件予備的請求
を除く。），丙事件及び丁事件関係］
（原告らの主張）
Ａらは，向野財産区との本件交換契約及び本件賃貸借契約以前から，何らの
権原なく本件各土地を埋め立てた上で，不法占有を開始しているところ，原告
らは，被告が所有権に基づいて妨害排除等をＡらに請求するよう求めているの
であるから，この請求は，財務会計行為（上記各契約）の違法，無効を前提と
するものではなく，いわゆる真正怠る事実に該当する。したがって，この請求
に対し，監査請求期間の制限は及ばない。なお，原告らは，本件交換契約及び
本件賃貸借契約が違法，無効であると主張するものであるが，これは原告らが
主張する上記請求原因に対する抗弁である本件交換契約及び本件賃貸借契約の
締結に対する再抗弁としての性質を有するにすぎない。
（被告の主張）
原告らは，向野財産区の所有権に基づく妨害排除等をＡらに請求することを
求めているところ，Ａらの占有が仮に違法であるとすれば，それは，本件交換
契約及び本件賃貸借契約が違法であることを前提とせざるを得ない。したがっ
て，原告らの上記請求は，財務会計行為（本件交換契約及び本件賃貸借契約）
の違法を前提とするものであるから，いわゆる不真正怠る事実として，監査請
求期間の制限が及ぶ。
したがって，前記３記載のとおり，原告らの監査請求は，いずれも監査請求
期間を経過してされたものである。
４監査請求期間遵守の有無［全事件共通］
（被告の主張）
(1)前記３（被告の主張）のとおり，本件各監査請求は，いずれも，監査請
求期間制限規定の適用を受ける。しかるに，本件各監査請求は，本件交換契
約及び本件賃貸借契約の締結日（平成１１年９月１日）から１年を経過した
後（最も早い甲，乙事件監査請求でも約５年後の平成１６年８月２４日）に
されたものである。したがって，原告らの監査請求は，監査請求期間（地方
自治法２４２条２項）を遵守していない。
(2)本件交換契約及び本件賃貸借契約については，平成１６年５月１７日付
けの読売新聞で報道がされており，原告らは，少なくともそのころには本件
交換契約及び本件賃貸借契約について監査請求をすることができる程度に財
務会計行為の存在及び内容を知ったというべきである。したがって，上記報
道から約３か月経過した後にされた本件各監査請求は，相当な期間内になさ
れたものとはいえず，例外的に監査請求を適法なものとする正当な理由（地
方自治法２４２条２項）があるとはいえない。
（原告らの主張）
(1)注意深い住民が，監査請求をするに十分なほどに財務会計行為の存在，
内容を知ってから相当期間内に監査請求をした場合には，正当な理由（地方
自治法２４２条２項）が認められる。そして，住民監査請求は，違法又は不
当な契約の締結がある場合などに，それを証する書面を添付しなければ行う
ことができない（地方自治法２４２条１項）ことからすると，契約内容が違
法不当と判断できる情報を入手した時点が，相当な期間の起算点となると解
すべきである。
(2)本件においては，平成１６年５月１７日付けの読売新聞の新聞報道にお
いては，本件交換契約及び本件賃貸借契約に違法性がないとも思われる市職
員のコメントがあり，その当否を検討する必要があったから，上記新聞報道
は，住民が本件に関する調査を開始する契機となったにすぎず，相当な期間
の起算点とはなり得ない。原告ら（甲事件，乙事件）は，羽曳野市会議員の
Ｇが，平成１６年８月９日か１０日，市職員は本件交換契約及び本件賃貸借
契約の経緯と思われる部分の書類については開示を拒否したこと等から，市
職員のコメントに正当性がないとの疑念を強めたものであり，この時点を相
当な期間の起算点とすべきである。そして，原告ら（甲事件，乙事件）は，
同時点から約２週間後の平成１６年８月２４日，甲，乙事件監査請求を行っ
ているから，甲，乙事件監査請求は，相当な期間にされたものというべきで
ある。
(3)仮に，新聞報道の日を相当な期間の起算点とするとしても，羽曳野市が，
本件交換契約及び本件賃貸借契約の内容及びその経緯に関する情報公開を現
在も拒否しているなど，本件に関する情報提供や真相究明に明らかに消極的
であることなどの追加調査の困難さを考慮すると，少なくとも，甲，乙事件
監査請求は，相当な期間内にされたものというべきである。
５監査請求の対象と住民訴訟の対象の同一性の有無［乙事件，丙事件関係］
（被告の主張）
請求２(2)に係る請求（丁事件を除く。）は，本件賃貸借契約が有効である
ことを前提として，無断転貸を原因とする契約解除権の行使を怠る事実がある
と主張するものであるが，監査請求を前置していない。
したがって，請求２(2)に係る請求（丁事件を除く。）のうち，本件賃貸借
契約が有効であることを前提とする請求は，監査請求を経ておらず，不適法で
ある。
（原告ら（乙事件，丙事件）の主張）
前記２記載のとおり，甲，乙事件監査請求は，本件交換契約及び本件賃貸借
契約の対象となった土地を適正に管理することを求めたものであり，財産区財
産の管理を怠る事実を対象としており，丙事件監査請求も，いずれも財産区財
産の管理を怠る事実又はそれに基づいて発生する実体法上の請求権の行使を怠
ることを問題としている。
そうすると，請求２(2)に係る請求は，いずれも財産区財産の管理を怠る事
実又はそれに基づいて発生する実体法上の請求権の行使を怠ることを問題とし
ているものであり，監査請求の前置がされているというべきである。
第４本案の争点及び当事者の主張
１移転登記の抹消登記手続請求を怠る事実の有無［甲，乙事件主位的請求，丙
事件，丁事件（請求１(1)∼(4)）］
（原告らの主張）
(1)向野財産区は，本件交換土地（ｇ−ｒ∼s土地）の所有権を有しており，
娛日本マトラスは本件交換土地について，聊亭はｇ−ｓ土地について，所有
権移転登記をしているから，被告は，所有権に基づき，上記各移転登記の抹
消登記手続請求を行使すべきである。
(2)被告は，本件交換契約をしたため，向野財産区は本件交換土地の所有権
を有を喪失したと主張するが，本件交換契約は，以下のとおり，無効である。
ア大阪府知事の認可がないこと
向野財産区は，本件交換契約の際，大阪府知事の認可を得ておらず，地
方自治法２９６条の５第２項（平成１１年法律第８７号による改正前のも
の。以下同じ。）に違反し，無効である。
被告は，財産区財産の処分に関しては，地区住民の意見を第一義的なも
のとするのが原則であって，知事の認可がなく行った処分であっても，当
然に無効になるものではないと主張する。しかし，本件交換契約は，住民
の利用を一切排除するものであるし，地区総会すら開催されておらず，地
区住民の要請の事実自体疑わしい。旧交換契約については，地区総会の総
会議事録（乙１８）があるが，住民の署名押印は，平成６年５月１日付け
の貸与申請に関する地区総会の総会議事録（乙８）の署名押印と同一であ
り，１枚目と２枚目で全く同じものであり，旧交換契約認可申請の際提出
された地区総会議事録の署名押印と同一でない（乙６参照）など不自然で
あって，地区住民の要請があったと認めることはできない。
イ行政財産の処分行為として無効であること
本件交換契約は，行政財産である本件交換土地を対象とするものであり，
地方自治法２３８条の４第１項（平成１８年法律第５３号による改正前の
もの。以下同じ。）に違反し，無効である。
被告は，d池は，ヘドロ・悪臭や危険防止のため形状変更の認可を得て
埋め立てており，農業用ため池としての効用を失っており，行政財産性を
失っていると主張する。
しかし，そもそも形状変更以前に不法に埋め立てられたものであるから，
その行政財産性が失われるものではない。また，形状変更許可申請書（乙
７）によれば，形状変更後は，地区広場として利用するなどと記載されて
おり，その前提で形状変更許可がされているから，行政財産としての取扱
いに変化はない。
ウ財産区財産の処分の基本原則に反すること
財産区財産の処分については，住民の福祉を増進するように努めなけれ
ばならないところ，本件交換契約は，個人の庭園として利用されるものに
すぎず，地方自治法２９６条の５第１項に違反する。
エ本件交換契約に等価性がないこと
日本マトラスが本件交換契約によって取得した本件交換土地の合計面積
は１９６２平方メートルと，向野財産区が取得したｇ−ｐ土地の面積より
も１２４８平方メートルも大きく，面積比にして２．７５倍にも及び，そ
の価格差は１億３２２８万８０００円を下らない。
被告は，d池の全体測量を行った結果，公簿面積に対し１．２６倍の面
積が増えたこと及び本件売買契約（平成元年１２月２２日にＡに売却した
もの。）の代金が４億１７７０万円と破格の価額であったことから，売却
面積４８００平方メートルの面積増加分２６パーセントを旧交換契約の地
積（７１５平方メートル）に加算したことによるものであると主張する。
しかし，本件売買契約の代金は鑑定評価額と同一であること，本件売買
契約や旧交換契約においても対象となった土地は実測されていることに照
らすと，本件交換契約において，旧交換契約の面積を増加させる理由はな
い。
以上のとおり，本件交換契約は，当時の向野財産区管理者であるＢが，
その裁量権を逸脱又は濫用して行った重大な違法な行為であることは明ら
かであるし，その著しい面積差及び価額差が認められることに鑑みれば，
契約当事者たる日本マトラスは，当然に，Ｂの裁量逸脱ないし濫用につき
悪意であったというべきであるから，本件交換契約は当然に無効である。
（被告の主張）
(1)向野財産区と日本マトラスとは，平成１１年９月１日，旧交換契約にお
ける向野財産区が提供する土地の面積を７１４平方メートルから１９６３平
方メートルに変更する旨の合意（本件交換契約）をした。
したがって，向野財産区は，本件交換土地の所有権を喪失しているから，
娛日本マトラス及び聊亭に対し，本件交換土地の移転登記の抹消登記手続請
求をすることはできず，怠る事実はない。
(2)原告らは，本件交換契約が無効であると主張するが，以下のとおり，理
由がない。
ア大阪府知事の認可がないこと
被告は，本件交換契約については知事の認可が必要であったが，旧交換
契約について認可を受けていること，交換面積の増量がd池の実測面積の
増加の割合を単にスライドさせただけのものにすぎないことから，知事の
認可を受けなかった。
財産区とは，明治２２年４月，市町村制の施行に際し，旧来の自然村や
大字等が所有していた財産を新市町村に引き継ぐことに，関係住民の強い
反対等があったことから，各々の地区の所有財産とし，その権利主体たる
地位を保障するため，独自の法人格を有する地位を認めた制度である。こ
のような由来から，管理者が市町村長になっても，各財産区の地区住民の
意見を第一義的なものとするのが原則であり，地区住民からの要望に可能
な限り沿うことが財産区運営の基本原則というべきである。
したがって，知事の認可の範囲は制限的に解すべきであり，本件交換契
約は，財産区住民の総意の基づくものであることからすると，知事の認可
がなくても，本件交換契約が直ちに無効となるものではないというべきで
ある。
また，知事の認可がなく行った処分について，第三者が認可のないこと
を知らない場合は，第三者保護の理念から，その処分が無効になるもので
はないと解される。
イ行政財産の処分行為として無効であること
原告らは，行政財産の処分に該当するので無効であると主張するが，d池
は農業用ため池としての効用を失っており，賃貸借対象の土地は，ヘドロ
・悪臭や危険防止のため形状変更の認可を得て埋め立てているところであ
るから，少なくともその部分に関していえば行政財産性を失っているので
あって，地方自治法２３８条の４第１項に違反するものではなく，無効と
はならない。
ウ財産区財産の処分の基本原則に反すること
前記アのとおり，本件交換契約は，財産区住民の意見に基づくものであ
って，地方自治法２９６条の５第１項に違反するものではない。
エ本件交換契約に等価性がないこと
原告らは，本件交換契約に等価性がないと主張するが，向野財産区は，
日本マトラスとの間で，平成６年１月２０日締結の交換契約における，向
野財産区が提供する土地の面積を７１５平方メートルから１，９６３平方
メートルに変更するとの合意をした（乙１１）。これは，d池の全体測量を
行った結果，公簿面積に対し１．２６倍の面積が増えたこと及び平成元年
１２月２２日にＡに売却した代金が４億１７７０万円と破格の価額であっ
たことから，売却面積４８００平方メートルの面積増加分２６パーセント
をを旧交換契約の地積（７１５平方メートル）に加算したことによるもの
であり，向野財産区三団体の要請によるものである。
原告らは，本件交換契約が，等価性のないことを理由に無効であると主
張しているが，交換契約の面積を増やしたのは，上記のような事情があっ
たためであり，無効と評価されるものではない。
（Ａらの主張）
不動産鑑定評価書（乙１７）が作成されたのは，平成元年１２月４日である
が，本件売買契約の申請を行った同年１１月１７日には，既に売買代金が決ま
っていたのであるから，地区総会におけるＨ委員長の「価格については，市の
方で鑑定をとってもらい，それを参考に市の方で決定されます」との説明も虚
偽であり，鑑定による売買代金額が公正に算定されたものではない。そして，
本件交換契約の際に作成された覚書に，本件売買契約の代金が当時としても破
格であったことが記載されていることからすると，本件売買契約の代金が相場
よりも高いものであることは明らかである。
（Ｂの主張）
本件交換契約は，d池の危険性を除去する行為であり，財産の価値を減少し
ないものといえるから（地方自治法施行令２１９条１項（平成１１年政令第３
２４号による改正前のもの。）），大阪府知事の認可が必要な場合に該当しな
いというべきである。
２本件交換土地の明渡請求を怠る事実の有無［甲，乙事件主位的請求，丙事件，
丁事件関係（請求１(5)∼(7)）］
（原告らの主張）
(1)向野財産区は，本件交換土地の所有権を有しており，Ａらが，本件各土
地を権原なく不法に占有しているから，被告は，所有権に基づき，Ａらに対
し，本件各土地の明渡請求を行使すべきである。
(2)そして，本件交換契約，前記１(2)記載のとおり，無効である。
(3)Ａらは，Ａは本件各土地を占有していないと主張する。しかし，本件各
娛土地は，聊亭が所有し，Ａが自宅として使用している本件建物の庭及び建
物への進入路であり，それらが塀と門で囲まれ，一体のもとのとして使用さ
れていること，Ａは同建物の表札を掲げていたことからすれば，Ａは，同建
物の占有者として，それぞれ本件各土地を占有しているというべきである。
（被告の主張）
前記１記載のとおり，向野財産区は，本件交換契約により，本件交換土地の
所有権を喪失しており，上記各土地の明渡請求をすることはできず，怠る事実
はない。
（Ａらの主張）
Ａは，本件交換土地を占有していない。
３本件賃貸土地及び水路部分の明渡請求を怠る事実の有無［甲，乙事件主位的
請求，丙事件，丁事件関係（請求２(1)）］
（原告らの主張）
(1)向野財産区は，本件賃貸土地及び水路部分の所有権を有しており，Ａら
は，本件賃貸土地及び水路部分を権原なく不法に占有しているから，被告は，
所有権に基づき，Ａらに対し，上記各土地の明渡請求を行使すべきである。
(2)本件賃貸借契約は，以下のとおり無効であり，Ａらの占有権原を基礎付
けるものではない。
ア大阪府知事の認可がないことについて
本件賃貸借契約の締結に際しては，大阪府知事の認可が必要であるが
（地方自治法２９６条の５第２項），大阪府知事の認可も得ずになされて
いるので，無効である。
イ行政財産の処分行為として無効であること
本件賃貸借契約は，一市民にすぎないＡの庭に使用させるという公共性
のない目的で，行政財産である本件賃貸土地を，賃貸するものである。し
たがって，地方自治法２３８条の４第１項に違反し，本件賃貸借契約は無
効である。
被告は，d池は，ヘドロ・悪臭や危険防止のため形状変更の認可を得て
埋め立てているところであり，農業用ため池としての効用を失っており，
行政財産性を失っていると主張する。しかし，そもそも形状変更以前に不
法に埋め立てられたものであるから，その行政財産性が失われるものでは
ない。また，形状変更許可申請書（乙７）によれば，形状変更後は，地区
広場として利用するなどと記載されており，その前提で形状変更許可がさ
れているから，行政財産としての取扱いに変化はない。
ウ賃料は著しく低廉であること
近隣の土地の現在の賃料を調査したところ，坪当たりの月額賃料は１，
５００円から２，０００円程度であり，１０００坪の面積を有する本件土
地５の年間賃料としては，１，８００万円∼２，４００万円が相当である。
これに対し，本件賃貸土地の年間賃料は１２万円であり，１５０分の１∼
２００分の１の値段である。
このように，本件賃貸借契約は，実質的に使用貸借といってよいもので
あるが，公有財産を賃貸する場合には適正な対価を得ることが，法律上求
められているのであるから（地方自治法２３７条２項），本件賃貸借契約
は無効である。
被告は，日本マトラスが，向野財産区に代わって，総工事費約３億円を
かけて，d池の堤塘・用水路・d池下流の向池の整備を行ったことによるも
のであり，本件売買契約の際，向野財産区三団体が無償貸与を約束してい
たことも考慮されたと主張する。
しかし，本件賃貸借契約に関する資料には，上記約束の記載はなく，日
本マトラスが行った工事も，本件売却土地の西側部分のみであり，本件建
物の塀となっているものであり，無償貸与の理由にならない。
(3)Ａらは，Ａは本件各土地を占有していないと主張する。しかし，本件各
娛土地は，聊亭が所有し，Ａが自宅として使用している本件建物の庭及び建
物への進入路であり，それらが塀と門で囲まれ，一体のもとのとして使用さ
れていること，Ａは同建物の表札を掲げていたことからすれば，Ａは，同建
物の占有者として，それぞれ本件各土地を占有しているというべきである。
（被告の主張）
(1)向野財産区は，日本マトラスと本件賃貸借契約を締結しており，Ａらは，
本件賃貸借契約に基づいて本件賃貸土地を占有しているから，本件土地の明
渡請求をすることはできず，怠る事実はない。
(2)原告らは，本件賃貸借契約は，大阪府知事の認可がなく無効であると主
張する。しかし，以下のとおり，理由がない。
ア大阪府知事の認可を欠く契約は無効であるという主張について
被告は，本件賃貸借契約当時，賃貸借契約は「処分又は廃止」（地方自
治法２９６条の５第２項）に該当しないと解していたため，大阪府とも協
議し，大阪府知事の認可を得なかった。
また，知事の認可がなく処分等を行っても，当然に無効になるものでは
なく，財産区財産について財産区住民が従来慣習に基づいて自主的に処分
してきた経緯等に照らし，軽微な行為や財産区住民，地方住民に著しい不
利益を及ぼさない行為は，有効なものと解される。
そうすると，本件賃貸借契約が地区住民の要請を踏まえたものであるこ
とに照らすと，大阪府知事の認可がないとしても，本件賃貸借契約が無効
になるものではない。
イ行政財産の処分として無効であるという主張について
原告らは，行政財産の処分行為として無効であると主張する。しかし，
d池は農業用ため池としての効用を失っており，本件賃借土地は，ヘドロ
・悪臭や危険防止のため形状変更の認可を得て埋立てをしているところで
あるから，少なくともその部分に関していえば行政財産性を失っているの
であって，地方自治法２３８条の４第１項に違反するものではなく，無効
とはならない。
ウ賃料が低廉であるという主張について
原告らは，賃料は著しく低廉であり，無効であると主張するが，本件賃
貸借契約において，賃料が１年１２万円と非常に安価に決められたのは，
不動産賃貸借契約書（乙９）の第５条に記載されているとおり，日本マト
ラスが，向野財産区に代わって，総工事費約３億円をかけて，d池の堤塘
・用水路・d池下流の向池の整備を行ったことによるものであり，当初，
向野財産区三団体が無償貸与を約束していたことも考慮された。
かかる事情のもとにおいては，賃料が低廉であるということで無効とな
るものではない。
（被告及びＡらの主張）
水路部分のうち，別紙実測図の３２１，３２３，２３０，２３１，３２４，
３２２，２２２，２２７，２２１，３２１の各点を順次直線で結んだ線により
囲まれた範囲の土地（以下「暗渠部分」という。）は，暗渠になっており，そ
の地上をＡらが通行することがあり，その通行を事実上黙認しているものであ
るが，向井財産区が水路を管理しており，その占有は向井財産区にある。
同実測図２２２，３２２，１１９，１１８，１１７，１１６，２２２の各点
を順次直線で結んだ線により囲まれた範囲の土地（以下「開渠部分」とい
う。）は，開渠になっており，Ａらが占有をしていないのは明らかである。
（Ａらの主張）
Ａは，本件賃貸土地を占有していない。
４本件各土地の不法占有の有無［甲，乙事件主位的請求，丙事件，丁事件関係
（請求３∼６）］
（被告及びＡらの主張）
(1)向野財産区三団体の位置付けについて
d池は，江戸時代に向野の部落によって灌漑用水池として造られたもので
あり，明治２２年の市制・町村制施行以前からの慣習により，一部の部落民
が特定の財産に協同的使用収益権を有していた場合の財産区である。
したがって，d池の管理については，従前の慣習やこれを維持・管理して
きた地元住民の意思が尊重されるべきであり，旧慣使用権が認められるべき
である。
そして，向野水利組合がd池の維持・管理を行っているから，d池について
は，旧慣使用権に基づき，向野財産区三団体が占有権及び使用権を有してい
る。
原告らは，向野水利組合は水利権者にすぎず，向野部落会及び北向野地区
は，d池に対し，何ら法的権限を有しないと主張するが，失当である。
(2)平成３年から平成６年後半（擁壁完成時）まで
向野財産区三団体が，Ａらに対し，d池のヘドロの浚渫を依頼したため，
Ａらは，平成２年ころから，業者に依頼してヘドロの除去をさせていた。ヘ
ドロの除去は，重機（ユンボ）を入れるためにd池にまず土砂を入れて平坦
にし，ヘドロを取った部分にまた土砂を入れて平坦にして重機を進め，次の
ヘドロを取るという作業を行うものである。
平成３年以後，ヘドロの除去のために用いた土砂がd池にそのまま残る状
態になったが，平成６年５月ころに擁壁工事を開始するまで，Ａらがこれを
使用したことはない。
したがって，Ａらは，向野財産区三団体の依頼に基づいて，ヘドロの除去
又は擁壁工事等をしていただけであり，本件各土地を占有しているとはいえ
ないし，仮に占有していたとしても，不法占有になるものでもない。
なお，航空写真で埋め立てられているようにみえるのは，毎年冬に行われ
るd池の水抜きのため，池の底地が写っているものと考えられるし，地形図
によると，本件賃貸土地のうち，標高が４７．２メートルの部分があり，周
辺よりも約５メートルほど高いのも，もともと周辺よりも高く，自然の変化
といえるから，航空写真や地形図によって埋立ての事実が認められるもので
はない。
(3)平成６年後半（擁壁完成）以後，平成１１年９月１日まで
平成６年後半（擁壁完成）以後は，Ａらが本件交換土地（旧交換土地及び
本件追加交換土地）及び本件賃貸土地を占有していたが，後記ア及びイ記載
のとおり適法であり，水路部分は，後記ウ記載のとおり，占有していない。
ア旧交換土地
向野財産区と日本マトラスとは，平成６年１月２０日付けで，旧交換契
約契約を締結しており，以後，向野財産区に所有権はなく，Ａらは，上記
各土地を所有者として又はその承諾を受けて占有しているものである。
原告らは，旧交換契約につき，目的物の特定を欠き，不成立であると主
張するが，大阪府知事に対する認可申請の添付書類の交換物件位置図及び
求積図で目的物が特定されており，その他，旧交換契約が不成立とする事
情はない。
イ本件追加交換土地及び本件賃貸土地
向野財産区三団体は，平成６年５月１日付けで，擁壁を造成してもらっ
た見返りとして，d池の一部を無償貸与することを決め，向野財産区管理
者に申請した。これは，平成元年にＡに４８００平方メートルの土地を売
却した際，d池西側の堤塘（ｇ−i土地の一部）が傷んでいたことから，将
来Ａが家屋を建設する時に，そこにコンクリート擁壁を築造してもらうこ
とを求め，その代わりd池の南側と擁壁との間の土地を無償で貸与すると
いう条件をつけていたこと（乙１９参照）に基づくものでもある。
向野財産区三団体は，d池の維持・管理のための占有権を有しており，
Ａらは，向野財産区三団体が有する占有権を承継したというべきである。
ウ水路部分
水路部分のうち，開渠部分は，向野財産区三団体が占有し，Ａらに占有
はない。暗渠部分は，Ａらに通行を事実上黙認しているものであるが，向
野財産区が占有・管理しており，Ａらが占有しているものではない。
(4)平成１１年９月１日以後
平成１１年９月１日以後は，Ａらが本件交換土地及び本件賃貸土地を占有
していたが，後記ア及びイ記載のとおり適法であり，水路部分は，後記ウ記
載のとおり，占有していない。
ア本件交換土地
向野財産区は，平成１１年９月１日，日本マトラスと本件交換契約を締
結した。
Ａらは，同日以後，本件交換土地を所有者として又はその承諾を受けて
占有しているものである。
イ本件賃貸土地
向野財産区は，平成１１年９月１日，日本マトラスと本件賃貸借契約を
締結した。
Ａらは，同日以後，本件賃貸土地を賃借人又はその承諾を受けて占有し
ているものである。
ウ水路部分
前記のとおり，水路部分のうち，開渠部分は，向野財産区三団体が占有
し，Ａらに占有はない。暗渠部分は，Ａらに通行を事実上黙認しているも
のであるが，向野財産区が占有・管理しており，Ａらが占有しているもの
ではない。
（原告らの主張）
(1)向野財産区三団体の位置付けについて
向野水利組合は，水利権者にすぎず，占有権者ともいえないし，向野部落
会及び北向野区は，d池について何ら法的な権限を有しないから，第三者に
占有権原を付与することはできない。
財産区の財産を管理する権限を有するのは被告であり，被告が占有権原を
付与していない以上，不法占有になるというべきである。したがって，向野
財産区三団体が事実上Ａらの占有を同意ないし黙認していたとしても，Ａら
の占有が適法になるものではない。
被告は，向野財産区三団体が管理権を有すると主張するが，管理権を有す
るとの法的根拠はない。仮に，旧慣使用権を意味するものであるとしても，
貸与や交換などの処分を行う権限を住民に認めたものでないことは明らかで
ある。
(2)平成３年から平成６年後半（擁壁完成時）まで
アＡらは，平成３年ころには，本件各土地の南側部分に植栽して，庭園と
して整備し（航空写真（乙２０，２１）参照），平成４年ころには，本件
各土地の南側の一部に周囲より約３メートルも高い築山を造った（平成４
における国土地理院の測量結果を基に平成５年に作成された道路基本図に
よると，現在の庭園の築山に当たる部分の標高が，d池の周辺部分よりも
約３メートル高いことから明らかである（乙３４））。
このように，Ａらは，大阪府知事の形状変更認可（平成５年１２月２０
日。甲６）を受ける前の平成３年１月１日ころには，本件各土地を権原が
ないのに埋め立て，占有し，利用していた。
イまた，Ａの長兄であるＤは，平成３年８月２２日，ｔ−uの土地を取得
し，日本マトラスは，平成４年６月１１日，ｖ-ｗ，x（現在はxとyに分
筆）の土地を取得している（甲２４の１から３まで）。これらの土地と本
件建物の間には，本件各土地が存在しているため，本件各土地を取得しな
ければ，上記の土地を取得する意味がなく，平成３年ころから，本件各土
地を庭園や進入路として利用するつもりであったことは明らかである。
ウ被告及びＡらは，Ａらが，平成２年後半から３年にかけて，ヘドロの浚
渫工事をしたと主張する。
しかし，d池の水抜きをしたり，ポンプで浚渫をすればいいのであって，
ヘドロを除去するために土砂を入れる必要はないし，ヘドロの除去のため
に周辺部分よりも１∼２メートルも高く土砂を入れる必要もない。
また，被告及びＡらは，当初，平成３年∼平成５年の航空写真（乙２０
∼２２）に本件各土地が白く写っているのは，埋立てによるものではなく，
毎年冬に行われるd池の水抜きにすぎないと主張し，Ａらは，それに沿う
証拠として，平成５年ころ，池の底の凹凸を整地したが，埋立てはしてい
ない旨の建設業者の陳述書（丁９）まで提出していたのであり，被告及び
Ａらの主張は著しく変遷しており，信用できるものではない。
エ被告及びＡらは，Ａらが，d池の擁壁工事をしたとも主張するが，自宅
及び庭園の造成・建設のために必要な工事を，必要な範囲で行ったものに
すぎない。
(3)平成６年後半（擁壁完成）以後，平成１１年９月１日まで
アｇ−ｒ土地及びｇ−ｓ土地
旧交換契約の契約書においては，交換契約の目的物が特定されていない
こと，旧交換契約に関する地区総会議事録も，死亡者の記名押印がされる
など地区総会を開催したのではなく，一部の役員が市の職員に議事録を作
成させ，空白部分を手書きで埋めたものであること，旧交換契約に基づい
た移転登記もされていないことなどからすると，旧交換契約は不成立であ
る。
イ本件追加交換土地及び本件賃貸土地
向野財産区三団体は，d池につき法的な権限がなく，占有権原を付与す
ることはできないから，被告の上記主張は，Ａらの占有の根拠となるもの
とはいえず，被告の主張は失当である。
また，貸与申請の議事録の貸与の対象は南西部の３３１８．７０メート
ルであり，本件追加交換土地については，貸与申請の範囲にも含まれてい
ないと考えられる。
ウ水路部分
水路部分のうち，暗渠部分は，本件建物や庭園などとともに塀で囲まれ
ており，Ａらが排他的に占有している。
したがって，その占有は向野財産区ではなく，Ａらにあるというべきで
ある。
(4)平成１１年９月１日以後
ア本件交換土地
前記１記載のとおり，本件交換契約は無効である。
イ本件賃貸土地
前記２記載のとおり，本件賃貸借契約は無効である。
ウ水路部分
水路部分のうち，暗渠部分は，本件建物や庭園などとともに塀で囲まれ
ており，Ａらが排他的に占有している。
したがって，その占有は向野財産区ではなく，Ａらにあるというべきで
ある。
５Ａらの故意・過失の有無［甲，乙事件主位的請求，丙事件，丁事件関係（請
求３∼６）］
（被告の主張）
原告らは，旧交換契約，本件交換契約及び本件賃貸借契約を無効であると主
張する。
仮に，上記各契約が無効であるとの評価を受けたとしても，占有権を有する
向野財産区三団体がＡらにその占有を認め，Ａらも善意で占有してきたもので
あるから，Ａらに不法占有について故意・過失はないというべきである。
（Ａらの主張）
Ａらは，本件交換契約及び本件賃貸借契約について大阪府知事の認可がある
ことを知らず，羽曳野市が適正に手続を進めていると考えていたのであるから，
Ａらに過失はないというべきである。
（原告らの主張）
争う。
６Ｂの責任原因の有無［甲，乙事件主位的請求，丙事件，丁事件関係（請求３
∼６）］
（原告らの主張）
(1)Ｂは，Ａと共謀してＡらに上記の不法な占有をさせ，さらに，羽曳野市
長（当時）として，明らかに無効な本件交換契約及び本件賃貸借契約の各契
約書に自ら署名し，返還請求を行使することを怠ったものである。したが
って，Ｂは羽曳野市に対し民法７１９条の共同不法行為に基づく責任及び債
務不履行責任を負う。
(2)また，現在のＡらの占有は，Ｂの上記各行為に起因するものであって，
共同不法行為として，日本マトラスの本件各土地の明渡し済みまで，日本マ
トラスの占有により向野財産区に生じた損害を賠償する責任を負う。
（被告の主張）
争う。
（Ｂの主張）
財産区とは，明治２２年４月，市町村制の施行に際し，旧来の自然村や大字
等が所有していた財産を新市町村に引き継ぐについて関係住民の強い反対等が
あったことから，各々の地区の所有財産とするため，独自の法人格を有する地
位を認めた制度である。このような由来から，各財産区の地区住民の意見を第
一義的なものとするのが原則である。したがって，Ｂとしても，向野財産区と
Ａらの交渉を尊重したものであって，旧交換契約，本件交換契約及び本件賃貸
借契約に実質的に関与はしていない。
７移転登記の抹消登記手続請求及び本件交換土地の明渡請求怠る事実の有無
［甲，乙事件予備的請求関係（請求１）］
（原告ら（甲事件，乙事件））
本件交換契約は，前記１記載のとおり，無効である。したがって，向野財産
区は，移転登記の抹消登記手続請求及び本件交換土地の明渡請求を行うべきで
あるのに，それを怠っている。
また，Ａが本件交換土地を占有していることも，前記１記載のとおりである。
（被告の主張）
本件交換契約は，前記１記載のとおり，無効になるものではない。
（Ａらの主張）
Ａは，本件交換土地を占有していない。
８本件賃貸土地の明渡請求を怠る事実の有無［甲，乙事件予備的請求関係（請
求２(1)）］
（原告ら（甲事件，乙事件）の主張）
本件賃貸借契約は，前記３記載のとおり，無効である。したがって，向野財
産区は，本件賃貸土地の明渡請求を行うべきであるのに，それを怠っている
また，Ａが本件交換土地を占有していることも，前記１記載のとおりである。
（被告の主張）
本件賃貸借契約は，前記３記載のとおり，無効になるものではない。
（Ａらの主張）
Ａは，本件交換土地を占有していない。
９Ｂの責任原因の有無［甲，乙事件予備的請求関係（請求３∼６）］
（原告ら（甲事件，乙事件）の主張）
(1)Ｂは，羽曳野市長（当時）として，明らかに無効な本件交換契約及び
本件賃貸借契約の各契約書に自ら署名し，返還請求を行使することを怠った
ものである。したがって，Ｂは羽曳野市に対し民法７１９条の共同不法行為
に基づく責任及び債務不履行責任を負う。
(2)また，現在のＡらの占有は，Ｂの上記各行為に起因するものであって，
共同不法行為として，日本マトラスの本件各土地の明渡し済みまで，日本マ
トラスの占有により向野財産区に生じた損害を賠償する責任を負う。
（被告の主張）
争う。
（Ｂの主張）
前記５と同じ。
10損害額又は利得額［全事件共通（請求３∼６）］
（原告らの主張）
Ａらは，本件各土地を，上記のとおり，権原なく占有しているから，以下に
述べる賃料相当額の利得を得ており，その反面，向野財産区は同額の損失を被
っている。
(1)本件各土地の賃料は，１坪当たり月額１５００円∼２０００円程度であ
るから，ｇ−ｒ土地（６７平方メートル）は，１か月３万０４５４円，ｇ−
ｑ土地（１１８０平方メートル）は１か月５３万６３６３円，ｇ−ｓ土地
（７１４平方メートル）は，１か月３２万４５４５円，本件賃貸土地及び水
路部分は，１か月１５０万円の賃料相当額の損害金が発生する。
事件ごとの損害額は，以下のとおりである。
ア甲事件，丙事件（請求５(1)∼(6)の部分）

ｇ−ｒ土地
ａ請求３(1)，５(1)関係
１７８万９２９２円（平成３年１月から平成１６年１０月分までの
賃料相当額の損害金の一部（甲，乙事件主位的請求，丙事件）又は平
成１１年９月分から平成１６年１０月分までの賃料相当額の損害金の
一部（甲，乙事件予備的請求））
ｂ請求３(2)，５(2)関係
平成１６年１１月から１か月３万０４５４円の賃料相当額の損害金

ｇ−ｑ土地
ａ請求３(3)，５(3)関係
３１４２万０４９０円（平成３年１月から平成１６年１０月分まで
の賃料相当額の損害金の一部（甲，乙事件主位的請求，丙事件）又は
平成１１年９月分から平成１６年１０月分までの賃料相当額の損害金
の一部（甲，乙事件予備的請求））
ｂ請求３(4)，５(4)関係
平成１６年１１月から１か月５３万６３６３円の賃料相当額の損害
金

ｇ−ｓ土地
ａ請求３(5)，５(5)関係
１９０１万２０５５円（平成３年１月から平成１６年１０月分まで
の賃料相当額の損害金の一部（甲，乙事件主位的請求，丙事件）又は
平成１１年９月分から平成１６年１０月分までの賃料相当額の損害金
の一部（甲，乙事件予備的請求））
ｂ請求３(6)，５(6)関係
平成１６年１１月から１か月３２万４５４５円の賃料相当額の損害
金
イ乙事件，丙事件（請求５(7)，(8)の部分）

請求４(1)，５(7)関係
９３００万円（平成３年１月から平成１６年１０月分までの賃料相当
額の損害金の一部（甲，乙事件主位的請求，丙事件）又は平成１１年９
月分から平成１６年１０月分までの賃料相当額の損害金の一部（甲，乙
事件予備的請求）

請求４(2)，５(8)関係
平成１６年１１月から１か月１５０万円の賃料相当額の損害金
ウ丁事件

ｇ−ｒ土地
ａ請求６(1)関係
３６５万４４８０円（平成９年３月分から平成１９年２月分までの
賃料相当額の損害金の合計額）
ｂ請求６(2)関係
平成１９年３月から１か月３万０４５４円の賃料相当額の損害金

ｇ−ｑ土地
ａ請求６(3)関係
６４３６万３５６０円（平成９年３月分から平成１９年２月分まで
の賃料相当額の損害金の合計額）
ｂ請求６(4)関係
平成１９年３月から１か月５３万６３６３円の賃料相当額の損害金

ｇ−ｓ土地
ａ請求６(5)関係
３８９４万５４００円（平成９年３月分から平成１９年２月分まで
の賃料相当額の損害金の合計額）
ｂ請求６(6)関係
平成１９年３月から１か月３２万４５４５円の賃料相当額の損害金

本件賃貸土地及び水路部分
ａ請求６(7)関係
１億８０００万円（平成９年３月分から平成１９年２月分までの賃
料相当額の損害金の合計額）
ｂ請求６(8)関係
平成１９年３月から１か月１５０万円の賃料相当額の損害金
(2)仮に，上記(1)の損害額を認めることはできないとしても，少なくとも，
行政財産の使用料金相当額の損害が生じているというべきである。
羽曳野市行政財産使用条例における使用料は，当該土地の価格の３パーセ
ントと規定されている。そして，各年度の固定資産税額は別紙損害額算定表
１のとおりであり，近隣地の公示地価なども参考にすると，平成２年度から
平成１２年度の固定資産税の評価額は，その次年度の評価額を下回るもので
はないと考えられる。
そうすると，各年度の固定資産税額は，別紙損害額算定表２の表①の固定
資産税評価額欄記載のとおりであり，その約３パーセントの価額は，同表①
の年額欄記載のとおりである。
したがって，各事件について，別紙損害額算定表の表②記載の損害額合計
欄記載の損害が生じており，平成１６年１１月以後の月額の損害額は，同表
①の月額欄記載のとおりである。
（被告の主張）
(1)争う。
(2)なお，行政財産使用料条例を用いて本件各土地の損害額を算定すること
は，以下のとおり，相当ではないし，仮に，行政財産使用料条例を適用する
にしても必要な減免がされるべきである。
アＡらの占有が不法占有になるとしても，財産区財産を管理する住民の総
意により，その占有を是認していたのであるから，行政財産使用料条例に
よって損害額を算定すべきではない。
イ本件各土地は，d池を埋めた状態では，普通財産に類するものというべ
きであるから，多額の費用を費やして擁壁を設けてもらっていることを考
慮すれば，本件賃貸借契約の賃料額も月１万円であっても何ら問題になら
ない。したがって，行政財産使用料条例を用いて損害額を算定するのは不
当である。
ウ本件においては，d池のヘドロの浚渫等をＡらが行っていることを考慮
すると，羽曳野市行政財産使用３条の２，同施行規則２条により，基本率
を１００分の２軽減した１００分の１とするのが相当である。
平成６年以前の状態では，宅地の形態をしていないので，現況宅地の評
価額を用いることは相当ではない。
水路部分の開渠部分は本件各土地に該当せず除外されるべきであるし，
暗渠部分は，羽曳野市法定外公共物管理条例８条に準じて減免すべきであ
る。
11本件賃貸借契約の解除を怠る事実の有無［乙事件，丙事件，丁事件関係（請
求２(2)）］
（原告ら（乙事件，丙事件，丁事件）の主張）
仮に本件賃貸借契約が有効であるとしても，日本マトラスは，ハンナンに対
し，本件賃貸土地を使用料１回３０００円で賃貸しており，無断転貸に当たる。
したがって，被告が，本件賃貸借契約の解除権の行使を怠っていることは違法
である。
（被告の主張）
争う。
（Ａらの主張）
ハンナンは，平成１８年３月２８日に本件建物を購入したが，本件訴訟に巻
き込まれるのを避けるため，ハンナンにおいて使用する必要があるごとに，日
本マトラスの承諾を得て使用するという内容の契約を締結したものであり，ハ
ンナンが本件建物を使用するのは大切な取引先を接遇する場合などに限られて
いるから，無断転貸に当たらないことは明らかである。
12賃料増額請求権の行使を怠る事実の有無［丁事件関係（請求６(9)）］
（原告ら（丁事件）の主張）
仮に本件賃貸借契約が有効であるとしても，本件賃貸借契約の賃料は著しく
低額であるから，被告は賃料増額請求権を行使すべきである。
したがって，被告は，賃料増額請求権を行使を怠っていることは違法である。
（被告の主張）
争う。
第５本案前の争点に対する判断
１原告適格の有無（争点１）［全事件共通］
被告は，財産区財産については，沿革的に，財産区の住民の意思を優先すべ
きであるから，住民訴訟の原告適格を有するのは，当該財産区の住民に限られ
るべきであり，本件において，原告らは向野財産区の区域内に住所を有する住
民ではないから，原告適格がないと主張する。
そこで検討するに，財産区の財産又は公の施設の管理及び処分又は廃止につ
いては，地方公共団体の財産又は公の施設の管理及び処分又は廃止に関する規
定によることとされ（地方自治法２９４条１項），同法２４２条及び２４２条
の２の各規定も，財産の管理に関する規定として，財産区にそのまま適用され
るものと解されるから，財産区の所在する市町村又は特別区の住民にも，財産
区財産についての住民訴訟の原告適格を有するというべきである。
財産区は，町村及び特別区のうちの一定範囲の地域及びその地域の住民を構
成要素とする特別地方公共団体であって，独立の法人格を有し（地方自治法１
条の３第３項，２９４条），沿革的にみても，当該財産区の住民がその財産に
つき有していた利益をそのまま確保できるようにすることを意図して設けられ
た制度であるといえるが，他方で，財産区の所在する地方公共団体の一部とし
ての性格も有しており，財産区のある市町村又は特別区は，財産区と協議して，
当該財産区の財産等から生ずる収益を市町村の事務に要する経費の一部に充て
ることができるとされているなど（地方自治法２９６条の５第３項），財産区
の所在する市町村又は特別区の住民も財産区の財産等の管理等の適正を要請す
る立場にある。したがって，財産区の沿革等を考慮しても，財産区の所在する
市町村又は特別区の住民に，財産区財産についての住民訴訟の原告適格を否定
することはできない。
したがって，被告の上記主張は採用できない。
２監査請求の対象と住民訴訟の対象の同一性の有無（争点２）［甲，乙事件主
位的請求関係］
(1)被告は，甲，乙事件主位的請求は，不法占有に基づいて発生する請求権
を問題にするものであるが，甲，乙事件監査請求は，本件交換契約及び本件
賃貸借契約締結が違法であることによって発生する請求権の行使をもって財
務会計行為とするものであり（甲１参照），これと無関係な不法占有によっ
て発生した請求権を問題とはしておらず，監査請求との同一性を欠くと主張
する。
そこで検討するに，前提事実及び証拠（甲１，３７）によれば，甲，乙事
件監査請求の監査請求書には，羽曳野市は，Ａとの間で，平成１１年に本件
交換契約及び本件賃貸借契約を締結したこと，同各契約が違法又は不法であ
ること，監査請求期間の徒過については，正当な理由があることなどが記載
されていることが認められる。
このように，甲，乙事件監査請求は，本件各契約（なお，旧交換契約につ
いては具体的な指摘はないものの，旧交換契約と本件交換契約の関係に鑑み
れば，請求人らの合理的意思としては，旧交換契約も監査を求める趣旨であ
ったと考えられる。）を違法な財務会計行為としているものであるところ，
上記監査請求は，本件各契約が締結された以後，当該行為（本件交換契約及
び本件賃貸借契約）の対象土地の所有権に基づく実体法上の請求権の管理を
怠る事実についての監査請求をもその対象として含むものと解するのが相当
である。
したがって，甲，乙事件主位的請求のうち，本件各契約締結以後の部分に
関しては，監査請求との同一性があるというべきである。
(2)原告ら（甲事件，乙事件）は，甲，乙事件監査請求は，本件賃貸借契約
が違法であるとし，契約を解除することなどを求めており，本件交換契約及
び本件賃貸借契約の対象となった土地を適正に管理することを求めたもので
あり，本件各土地の管理を怠る事実を対象としているから，上記各契約締結
以前の怠る事実も含めて本件訴訟の対象との同一性があると主張する。
監査請求の対象として何を取り上げるかは，基本的には請求をする住民の
選択に係り，当該監査請求において請求人が何を対象として取り上げたのか
は，請求書の記載内容，添付書面等に照らして客観的，実質的に判断すべき
ものである（最高裁平成１４年７月２日第三小法廷判決・民集５６巻６号１
０４９頁参照）。前提事実及び証拠（甲１，３７）によれば，甲，乙事件監
査請求書は，本件各契約の締結が違法不当であることについて言及するにと
どまり，監査請求書及びその添付資料には，本件各契約前にＡらが本件各土
地を占有した事実に関しては一切言及されていないことが認められることか
らすれば，上記各監査請求が，本件各契約締結前の本件各土地の管理を怠る
事実の対象としているとはいえない。
原告ら（甲事件，乙事件）は，甲，乙事件主位的請求は，本件各土地の管
理をいう一個の社会的事実を問題とするものであるから，監査請求の対象と
の同一性が認められると主張するが，監査請求の対象と住民訴訟の対象との
同一性は，対象とする財務会計行為（怠る事実も含む。）を実質的にみて同
一であるといえるか否かによって判断されるべきである上，上記監査請求が
本件各契約締結前の占有も含む本件各土地の管理をその対象としているとも
いえない。原告ら（甲事件，乙事件）の上記主張は理由がない。
原告ら（甲事件，乙事件）は，甲，乙事件監査請求を契機に監査委員が不
法占拠の事実があると判断して必要と考える措置を勧告することは可能であ
るから，甲，乙事件主位的請求と甲，乙事件監査請求との同一性はあると主
張する。しかし，甲，乙事件監査請求において，主位的請求に係る事実が監
査の対象となっていない以上，監査委員が監査の対象とする可能性があると
しても，それは職権による監査（地方自治法１９９条１項）の可能性がある
にすぎないから，甲，乙事件主位的請求と甲，乙事件監査請求との同一性を
認める根拠にすることはできない。
したがって，原告ら（甲事件，乙事件）の上記主張は採用できない。
(3)以上のとおり，甲，乙事件主位的請求（本件各契約締結前に係る部分）
は，監査請求を前置しておらず，不適法である。
３監査請求期間の制限規定の適用の有無（争点３）［甲，乙事件（甲，乙事件
予備的請求を除く。），丙事件及び丁事件関係］
(1)前記２のとおり，甲，乙事件主位的請求のうち本件各契約締結前に係る
部分については，適法な監査請求を前置していない。そこで，甲，乙事件主
位的請求（本件各契約締結以後の部分），丙事件及び丁事件について，監査
請求期間の制限規定の適用があるか否かを検討する。
地方自治法２４２条２項本文は，監査請求の対象事項のうち財務会計上の
行為については，当該行為があった日又は終わった日から１年を経過したと
きは監査請求をすることができないと規定している。その趣旨は，財務会計
上の行為は，たとえそれが財務会計法規に違反して違法であるか，又は財務
会計法規に照らして不当なものであるとしても，いつまでも監査請求ないし
住民訴訟の対象となり得るとしておくことは，法的安定性の見地から好まし
くないという点にある。これに対し，怠る事実については，このような期間
制限は規定されておらず，怠る事実が存在する限りはこれを制限しない趣旨
と解される。
もっとも，特定の財務会計上の行為が財務会計法規に違反して違法である
か又はこれが違法であって無効であるからこそ発生する実体法上の請求権の
行使を怠る事実を対象として監査請求がされた場合には，当該行為が違法と
されて初めて当該請求権が発生したと認められるから，これについて上記の
期間制限が及ばないとすると，上記規定の趣旨を没却することになる。した
がって，このような場合には，当該行為のあった日又は終わった日を基準と
して上記規定を適用すべきである（最高裁昭和５７年（行ツ）第１６４号同
６２年２月２０日第二小法廷判決・民集４１巻１号１２２頁参照）。
さらに，怠る事実の対象が特定の財務会計上の行為が財務会計法規に違反
して違法であるか又はこれが違法であって無効であるからこそ発生する実体
法上の請求権に該当しない場合であっても，監査委員が怠る事実の監査を遂
げるために，財務会計上の行為（当該行為）が財務会計法規に違反して違法
であるか否かの判断をしなければならない場合には，地方自治法が当該行為
についての監査請求に期間制限を設けた上記趣旨に照らし，その請求権のう
ち当該行為がされた以後のものについて監査請求期間の制限規定の適用が及
ぶと解すべきである。
(2)証拠（甲１３，３８）及び弁論の全趣旨によれば，原告ら（丙事件，丁
事件）は，向野財産区が本件各土地を所有していること，Ａらは不法に本件
各土地を占有を開始したこと，その後にされた本件各契約は隠れ蓑にすぎな
いこと，Ｂは，明らかに無効な本件契約の契約書に署名し，本件契約の外観
を作出したことなどを指摘し，Ａらに対する本件各土地の明渡請求，賃料相
当額の不当利得返還請求及びＢに対する損害賠償を怠っているなどとして，
監査請求をしたものと認められる。また，前記のとおり，甲，乙事件監査請
求（本件各契約締結以後の部分）も，これらと同様の各請求権の不行使をそ
の対象としているものと解される。
そして，所有権侵害を理由とする物権的請求権や不当利得返還請求権は，
特定の財務会計上の行為が財務会計法規に違反して違法であるか又はこれが
違法であって無効であるからこそ発生する実体法上の請求権であるとはいえ
ない。
しかしながら，本件では，前記のとおり，本件各土地（水路部分を除
く。）について，本件各契約に係る契約書が作成されているから，監査委員
において，本件各土地（水路部分を除く。）の明渡請求や本件各契約締結以
後の賃料相当損害金の請求を怠る事実があるか否か，抹消登記手続を怠る事
実があるか否かなどについての監査を遂げるためには，本件各契約の締結
（当該行為）が違法であり，それが無効であるか否かを判断することが必要
である。しかも，原告らは，上記監査請求において，本件各契約は隠れ蓑に
すぎないという主張をしているが，これは，前記のとおり，本件各契約の契
約書の存在を前提とするものであるから，客観的，実質的観点から判断すれ
ば，本件各契約が虚偽表示か否か，大阪府知事の認可を得ているか否かなど，
その効力についても監査を求めている趣旨と解さざるを得ない。
原告らは，本件各契約が違法，無効であるという主張は，請求原因ではな
く，再抗弁としての性質を有するにすぎないと主張する。しかし，監査委員
が監査を遂げるために本件各契約が無効か否かを判断しなければならない以
上，それが請求原因としてか，再抗弁としてかは重要な違いとはいえず，原
告らの上記主張は失当である。
そうすると，本件各監査請求のうち，本件各契約が違法であって無効であ
るか否かの判断が必要な部分（本件交換土地及び本件賃貸土地の明渡請求権
や移転登記の抹消登記手続請求権の不行使に係る部分，本件各契約締結以後
のＡらの占有を理由とする損害賠償請求等に係る部分）は，監査請求期間の
制限規定の適用を受けることになる。他方，その余の部分（水路部分の明渡
請求権の不行使に係る部分，本件各契約より前にされた占有を理由とする部
分，本件賃貸借契約の解除権や賃料増額請求権の不行使に係る部分）は，監
査委員において，当該行為の違法無効を判断せずに監査を遂げることができ
るから，監査請求期間の制限規定を受けないというべきである。
(3)以上のとおり，本件各監査請求のうち，本件交換土地及び本件賃貸土地
の明渡請求権や移転登記の抹消登記手続請求権の不行使に係る部分，本件各
契約締結以後のＡらの占有を理由とする損害賠償請求等に係る部分は，監査
請求期間の制限規定を受け，次項（争点４）の検討が必要となる。
これに対し，その余の部分は，監査請求期間の制限規定の適用を受けない
から，次項（争点４）の検討をするまでもなく，適法な監査請求である。
４監査請求期間遵守の有無（争点４）［全事件共通］
(1)被告は，甲，乙事件監査請求が平成１６年８月２４日，丙事件監査請求
が平成１７年４月１９日，丁事件監査請求が平成１８年１２月２０日にそれ
ぞれされたものであるところ，いずれの請求も本件交換契約及び本件賃貸借
契約から１年の監査請求期間を経過した後にされており，正当な理由はない
から，不適法であると主張する。
そこで検討するに，「正当な理由」の有無は，特段の事情のない限り，普
通地方公共団体の住民が相当の注意力をもって調査したときに客観的にみて
当該行為を知ることができたかどうか，また，当該行為を知ることができた
と解される時から相当な期間内に監査請求をしたかどうかによって判断すべ
きものである（最高裁昭和６３年４月２２日第二小法廷判決・裁判集民事１
５４号５７頁，最高裁平成１４年９月１２日第一小法廷判決・民集５６巻７
号１４８１頁参照）。そして，住民監査請求制度が，違法，不当な財務会計
行為を行政内部で是正させようとするものであり，住民監査請求をする際に
は，違法，不当な当該行為又は怠る事実を「証する書面」を添える必要があ
る（地方自治法２４２条１項）ことに照らせば，上記の「客観的にみて住民
監査請求をするに足りる程度に当該行為の存在及び内容を知ることができた
と解される時」とは，当該行為が違法又は不当であるという疑惑を持つに足
りる程度に当該行為の存在及び内容を知ることができたと解される時である
と解するのが相当である。
ここで，証拠（甲１，１２，３７）及び弁論の全趣旨によれば，読売新聞
が，平成１６年５月１７日，財産区は日本マトラスに１０００坪を年１２万
円で賃貸していること，交換契約によって日本マトラスが提供土地の３倍近
い面積を取得したことなどを報道したことが認められる。
そうすると，羽曳野市の住民は，遅くとも，平成１６年５月１７日時点で，
相当の注意力をもって調査すれば，客観的にみて監査請求をするに足りる程
度に本件各財務会計行為の存在及び内容を知ることができたというべきであ
り，住民が同日から相当な期間内に監査請求をしなかった場合には，前記
「正当な理由」がないものというべきである。そして，原告らが監査請求を
したのは，上記時点から３か月以上経過した同年８月２４日以後であるから，
原告らの監査請求には上記「正当な理由」がないというべきである。
(2)原告らは，平成１６年５月１７日付けの読売新聞の新聞報道においては，
本件交換契約及び本件賃貸借契約に違法性がないとも思われる市職員のコメ
ントがあり，その当否を検討する必要があったから，上記新聞報道は，住民
が本件に関する調査を開始する契機となったにすぎず，「相当な期間」の起
算点とはなり得ないと主張する。しかし，上記新聞報道は，読者に対し，当
該行為が違法又は不当であるという疑惑を持たせるに十分であるから，原告
らの上記主張は採用できない。
また，原告らは，上記新聞報道が「相当な期間」の起算点となるとしても，
羽曳野市が，本件交換契約及び本件賃貸借契約の内容及びその経緯に関する
情報公開を現在も拒否しているなど，本件に関する情報提供や真相究明に明
らかに消極的である以上，追加調査の困難さを十分に考慮した上で，「相当
な期間」は判断されるべきであり，これらの事実を併せ考慮すると，甲，乙
事件監査請求は，少なくとも，監査請求期間を経過したことにつき正当な理
由があると主張する。
しかし，前記のとおり，監査請求において記載すべき本件交換契約及び本
件賃貸借契約の最小限の違法事由は，上記新聞報道に記載されており，添付
すべき資料としても，上記新聞の切り抜きでも足りると解されることに照ら
せば，原告らの上記主張は理由がない。
したがって，本件各監査請求に地方自治法２４２条２項ただし書にいう正
当な理由があるということはできない。
(3)以上のとおり，本件各監査請求のうち，本件各契約が違法であって無効
であるとの判断が必要な部分（本件交換土地及び本件賃貸土地の明渡請求権
や移転登記の抹消登記手続請求権の不行使に係る部分，本件各契約締結以後
のＡらの占有を理由とする損害賠償請求等に係る部分）は，監査請求期間を
徒過し，不適法である。
５監査請求の対象と住民訴訟の対象の同一性の有無（争点５）［乙事件，丙事
件関係］
(1)前記２のとおり，甲，乙事件監査請求は，本件交換契約及び本件賃貸借
契約の締結を違法な財務会計行為としてされたものであるから，本件賃貸借
契約が有効であることを前提として，上記監査請求後にされた本件賃貸土地
の無断転貸を理由に解除権の行使を怠っていること（請求２(2)）との間に
財務会計行為の同一性を認めることはできない。
したがって，原告ら（乙事件）の請求２(2)に係る訴えは，監査請求との
同一性を欠く。
(2)次に，丙事件監査請求について検討するに，証拠（甲１３）によれば，
原告ら（丙事件）は，Ａらの不法占有を理由として本件賃貸土地の明渡請求
を怠る事実の監査を求めるものであり，前記のとおり，本件賃貸借契約が無
効であること（占有権原がないこと）を主張して所有権に基づく明渡を求め
る趣旨も含むと解されるものの，本件賃貸借契約が有効であることを前提と
して，上記監査請求後にされた本件賃貸土地の無断転貸を理由とする解除権
の行使を怠っていることとの間に怠る事実の同一性を認めることはできない。
したがって，原告ら（丙事件）の請求２(2)に係る訴えも，監査請求との
同一性を欠く。
６二重起訴の禁止，別訴禁止［丙事件，丁事件関係］
(1)職権で判断するに，丙事件及び丁事件の訴訟物は，丁事件の賃料増額請
求権の不行使を対象とする請求（請求６(9)）を除き，本件各土地の所有権
に基づく返還請求権としての同各土地の明渡請求権，本件交換土地の所有権
に基づく妨害排除請求権としての移転登記抹消登記手続請求権及び不法行為
に基づく損害賠償請求権ないし不当利得の返還請求権であり，甲事件，乙事
件の訴訟物と同一又はこれらに包含される関係にある。
したがって，甲，乙事件の原告で，かつ，丙事件又は丁事件の原告でもあ
る別紙原告目録２及び３記載の原告らの丙事件又は丁事件の訴え（賃料減額
請求権の不行使を対象とする請求（請求６(9)）を除く。）の提起は，二重
起訴を禁じた行政事件訴訟法７条，民事訴訟法１４２条に抵触し，不適法で
ある。
(2)また，地方自治法２４２条の２第４項は，住民訴訟が既に係属している
ときは，当該普通地方公共団体の他の住民は，別訴をもって同一の請求をす
ることができないと定めていることからすると，丙事件及び丁事件の他の原
告らについても，その訴えの提起は，同条項に違反して許されないとも思わ
れる。しかし，同条項の主たる趣旨が，係属中の事件について別訴の提起を
認めると判断の齟齬を招き，訴訟経済上適当といい難いという点にあること
に照らせば，同条項に違反する訴えであっても，行政事件訴訟法７条，民事
訴訟法５２条による共同参加の申出としての効力を認めることができると解
するのが相当である。
したがって，別紙原告目録４及び５記載の原告らが提起した丙事件及び丁
事件の訴えは，適法なものというべきである。なお，前記のとおり，甲事件
及び乙事件はいずれも不適法であるが，これら両事件が類似必要的共同訴訟
であることに照らせば，同事件への共同訴訟参加も適法になし得ると解され
る（類似必要的共同訴訟においては，共同訴訟人の一部の訴えが不適法であ
っても，他の共同訴訟人の訴えの効力に影響はない。）。
７結論
以上のとおり，別紙原告目録１記載の原告らの訴えは，適法な監査請求を前
置しておらず，全て不適法である。
同目録２記載の原告らの訴えのうち，甲，乙事件に係る訴えは，適法な監査
請求を前置しておらず，丙事件に係る訴えは，二重起訴に該当して不適法であ
る（したがって，同原告らの訴えは全て不適法である。）。
同目録３記載の原告らの訴えのうち，甲，乙事件に係る訴えは，適法な監査
請求を前置しておらず，丁事件に係る訴え（請求６(9)を除く。）は，二重起
訴に該当して不適法である（したがって，同原告らの訴えは，請求６(9)を除
き，不適法である。）。
同目録４記載の原告らの訴えのうち，本件交換土地及び本件賃貸土地の明渡
請求権や移転登記の抹消登記手続請求権の不行使に係る部分，本件各契約締結
以後のＡらの占有を理由とする損害賠償請求等に係る部分及び本件賃貸借契約
の解除権の不行使に係る部分は，適法な監査請求を前置しておらず，不適法で
ある。
同目録５記載の原告らの訴えのうち，本件交換土地及び本件賃貸土地の明渡
請求権や移転登記の抹消登記手続請求権の不行使に係る部分及び本件各契約締
結以後のＡらの占有を理由とする損害賠償請求等に係る部分は，適法な監査請
求を前置しておらず，不適法である。
そこで，以下，別紙原告目録４及び５記載の原告らの訴えのうち，水路部分
の明渡請求の不行使に係る部分，本件各契約締結前のＡらの占有を理由とする
損害賠償請求等に係る部分及び本件賃貸借契約の解除権の不行使に係る部分と
同目録記載３及び５の本件賃貸借契約の賃料増額請求権の不行使に係る部分の
本案の争点について検討する。
第６本案の争点に対する判断
１水路部分の明渡請求を怠る事実の有無（争点３）［丙事件，丁事件関係（請
求２(1)）］
原告ら（丙事件，丁事件）は，向野財産区は，水路部分を所有しているから，
被告は，Ａらに対し，明渡請求をすることを怠っていると主張する。
証拠（乙４２，丁２６，Ａ４６頁）及び弁論の全趣旨によれば，上記水路部
分は向野財産区が所有していること，水路部分には暗渠部分（丁２６の４，
娛５）と開渠部分（丁２６の７）があること，このうち，暗渠部分は，聊亭が
所有し，Ａが自宅として使用している本件建物の庭園の一部としてＡらに利用
されており，本件建物や庭園は塀で囲まれていること，開渠部分は上記庭園及
び塀の外側にあることが認められる。
そうすると，開渠部分はＡらが占有しているものとはいえないが，暗渠部分
はＡらが占有しているものというべきである。そして，暗渠部分の水路につき
向野財産区の管理が及んでいるとしても，その地上部分は，Ａらが庭園の一部
として利用している以上，暗渠部分についてＡらの占有がないということはで
きない。
そして，暗渠部分についてＡらに占有権原がある旨の主張がない以上，Ａら
の同部分についての占有は違法なものというほかない。被告は，事実上黙認し
ているというものの，Ａらと向野財産区との間で賃貸借契約の締結やそれに対
する大阪府知事の認可も受けていない以上，占有権原の根拠になるものではな
い。
したがって，暗渠部分の明渡請求を怠っていることは違法であり，原告ら
（丙事件，丁事件）の上記請求には理由がある。
２本件各土地の不法占有の有無（争点４）［丙事件，丁事件関係］
(1)後掲各証拠及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
ア財産区の財産管理について

財産区の財産の管理等について，地方自治法２９６条の５第１項は，
財産区の住民の福祉を増進するとともに，財産区のある市町村又は特別
区の一体性をそこなわないように努めなければならないという運営の基
本方針を規定し，同２項は，財産区が，その財産又は公の施設の全部又
は一部の処分又は廃止をする場合には，一定の場合を除き，あらかじめ
都道府県知事に協議し，その認可を得なければ，これをすることができ
ないと規定している。

羽曳野市は，財産区の所有する財産の処分の取扱いについて，財産区
財産取扱要綱（以下「本件取扱要綱」という。乙３７）を制定し，本件
取扱要綱において，財産の処分は，関係財産区代表者の処分申請に基づ
き，議会の議決に付すべき契約及び財産の取得又は処分に関する条例
（昭和３９年羽曳野市条例第２６１号）及び羽曳野市財務規則（昭和５
７年羽曳野市規則第２４号）の規定に準じて取り扱いすること（３条），
財産区財産の処分時における処分金の配分方法等（５条，別表）を規定
している（乙３７）。
イ向野財産区について

向野財産区は，明治２２年４月１日の市制町村制施行の実施により，
丹南伊賀村，埴生野村，新田村，野々上村，向野村が合併して埴生村に
なった際に，旧向野村を区域として法人格を認めたもので，いわゆる旧
財産区であり，財産区議会や財産区管理会等の財産区固有の議決機関や
執行機関を有しておらず，羽曳野市は，本件取扱要綱に基づいて，向野
財産区の財産について処理をしている（乙２，４３，５４，５５）。

向野財産区は，平成元年当時，ｚ１池，d池，ｚ2池，墓地，ｚ3池を
所有しており，d池は羽曳野市ef丁目g番h号に所在するため池（１万２
７０１平方メートル）と同i番に所在する堤塘（３０６４平方メート
ル）からなり（乙２，４４），上記各財産の中でもっとも大きなもので
あった。
向野財産区の財産の管理については，処分する場合の手続や処分代金
の管理などの財産管理は羽曳野市（所管は総務部管財用地課）が行って
いるが，当該財産の維持管理（機能管理）は旧来の慣行から，向野水利
組合の組合員が，１０月から３月ころに行われる水抜きやd池の維持，
補修を行っており，向野財産区の住民が，d池を灌漑用水として利用し
ていた（乙５５，証人Ｅ４頁）。
ウ本件売買契約について

向野財産区三団体は，d池の北側部分にヘドロ等が蓄積し，悪臭の苦
情もあり，北側の樋門についても土砂，ヘドロ等で機能を果たさず，改
修が必要であること，北側隣接地のＡが購入を希望していること，北側
部分を埋め立てると，樋門も埋め立てられ，北西の端から西へ抜ける水
の出口がなくなってしまうため，西端を約３メートルの幅の水路敷とし
て残して売却すること，d池の護岸工事，樋の改修費用等もＡが負担す
ることなどを検討し，地区総会で承認を得た上で，平成元年１１月２７
日，被告に対し，d池のうち約４８００平方メートル（本件売却土地）
の売却処分の申請をした。なお，Ａは，向野水利組合から，上記工事費
用を負担する見返りとして，本件売却土地の南側の本件各土地部分を将
来，無償で貸与すると言われたが，これについての文書は一切作成され
ず，地区総会の議事録の中にも記載されなかった（したがって，同総会
の中でその約束について話が出たかどうかも明らかでない。）（甲２４，
乙８，１５，証人Ａ１４，３２頁）。

被告は，本件売却土地の測量を土地家屋調査士Ｆに依頼し，鑑定を株
式会社南大阪不動産鑑定所に依頼した（乙１６）。
株式会社南大阪不動産鑑定所は，平成元年１２月４日付けで，本件売
却土地の平成元年１１月７日時点の評価額を４億１７６６万７０００円
とする不動産鑑定評価書を作成した（乙１６）。

Ａは，平成元年１２月１９日付けで，本件売買契約をするに当たり，
池の浚渫，護岸工事（d池の西側部分及び本件賃貸土地の南側部分。）
及び樋門，水路改修工事の施行並びにその費用をＡにおいて負担するこ
とを確約した（乙１９，証人Ｅ９頁以下，証人Ａ７頁以下，１９頁）。

Ｂは，向野財産区管理者として，平成元年１２月２２日，Ａとの間で，
本件売却土地を４億１７７０万円で売却するとの合意（本件売買契約）
をした（乙１，３８）。
本件売買契約の契約書には，売買代金は，大阪府知事の認可後，向野
財産区の発行する納入通知書より２０日以内に甲の指定する金融機関に
納入しなければならいこと（４条１項），本件売買契約の契約の効力は，
大阪府知事の処分認可があったときに生じること（９条）などが記載さ
れ，向野財産区管理者であるＢ及びＡの記名捺印又は署名捺印がされて
いる（乙１）。

Ｂは，向野財産区管理者として，平成元年１２月２５日付けで，財産
区財産の一部処分申請を行い，大阪府知事は，平成２年１月１０日付け
で，上記申請を認可した（乙２）。

被告は，本件取扱要綱５条に基づいて，本件売買代金の約３割を羽曳
野市の一般会計に組み入れ，約７割を向野財産区の特別会計に組み入れ，
Ａは，平成２年２月２日，本件売買契約に基づいて，本件売却土地の移
転登記手続をした（乙３，４，１６，３７，弁論の全趣旨）。
エ本件各土地の占有状況について

Ａは，前記のとおり，向野水利組合から，本件売却土地の南側にある
本件各土地を，将来，無償で貸与すると言われていたため，Ａらは，将
来，本件各土地を本件売却土地と一体として三者で共同利用する計画の
下，本件売買契約の際の前記確約に基づき，平成２年ころから，d池の
西側部分を中心に浚渫工事を行い，それに引き続き，本件売却土地の埋
立工事に入るとともに，前記計画の下，上記の貸与を見越して本件各土
地についても埋立工事を行い，平成３年１月ころには，本件売却土地及
び本件各土地の埋立てをほぼ終え，本件賃貸土地部分に植物を植えるな
ど，本件賃貸土地を通路ないし庭園としての整備工事ないしはその準備
工事を開始した（前提事実(1)エ，甲４，乙２０∼２５，証人Ｅ９頁以
下，証人Ａ６頁以下，１８頁以下，２５，２６，３２頁）。

Ａらは，上記工事と並行して，樋門・水路の改修工事と擁壁工事を行
い，平成６年１２月ころまでには，擁壁工事（向野財産区に約束した擁
壁工事だけでなく，本件売却土地及び本件各土地の東側の擁壁工事も含
む。）を完成させた（証人Ａ５，６頁，弁論の全趣旨）。
本件建物（住宅部分）及び庭園の工事は，平成８年７月ころ，竣工し，
娛聊亭は，平成９年１月８日，本件建物（住居部分）の所有権保存登記
手続をし，Ａは，本件建物を住居として使用した（甲９，丁１１，２２，
２７，弁論の全趣旨）。

前記のとおり，平成３年１月ころには本件各土地の埋立てがされてい
たが，Ｂが向野財産区の財産管理者として財産区財産の形状変更（埋立
て）の認可申請を行ったのは，平成５年１２月８日であり，大阪府知事
は，同月２０日付けで，上記申請を認可した（乙７，３９）。
上記申請書には，d池は，向野地区において維持管理してきたが，宅
地化に伴う用水利用の減少及び汚水の流入により悪臭がひどく，d池の
付近住民から苦情が相次いでいること，子供の水難事故等も予想される
ため，d池のため池８００５平方メートルのうち４０００平方メートル
について埋立てをすること，埋め立てた部分の一部を交換用地とし，残
部を地区広場及びゲートボール場として利用すること，埋立てに要する
経費は財産区財産処分金の公共事業費積立金から支出すること，平成５
年１０月１６日の地区総会において議決されたことなどが記載されてい
る（乙７）。
しかし，この申請書の内容は，この申請時には，申請対象土地の埋立
ては完了していたこと，旧交換土地以外の部分はＡらへの貸与が予定さ
れていたことなどの事実に反するものであった。
オ旧交換契約について

向野財産区三団体は，Ａから，本件売却土地の南側の進入路を確保す
るため，土地の交換を申出があったこと，地積が同じ７１５平方メート
ルであるから等価交換であることなどを検討し，地区総会で承認の上，
平成５年１１月１日，被告に対し，向野財産区所有のd池及びその堤塘
敷のうち約７１５平方メートルの交換の申請をした（乙６，２８）。

向野財産区は，平成５年１２月８日付けで，大阪府知事に対し，財産
区財産の交換の認可申請を行い，大阪府知事は，同月２０日付けで，上
記申請を認可した（乙６，４０）。
上記申請書には，d池は農業用ため池として管理されてきたこと，宅
地化に伴う用水利用の減少及び汚水の流入により悪臭がひどく，d池の
付近住民から苦情が相次いでいること，Ａから，本件売却土地の進入路
を確保したいとして，土地の交換を申出があったこと，地積が同じ７１
５平方メートルであること，同じd池内であり，等価と認められること
から平成５年１０月３０日の地区総会において議決されたことなどが記
載されており，交換物件位置図及び求積図，土地登記簿謄本，地積図
（A”の地積は６９０．４６及びC”の地積は２４．５７（合計７１５．
０３）であり，D”の地積は７１５．０１である。）などが添付された
（乙６）。

向野財産区と日本マトラスとは，平成６年１月２０日，向野財産区所
有の土地約７１５平方メートルと日本マトラス所有のｇ−ｐ土地（約７
１４平方メートル。乙１２）を交換するとの契約を締結した（以下「旧
交換契約」という。乙５）
カ貸与申請及び本件賃貸借契約について

向野財産区三団体は，向野財産区財産の一部貸与についての申請書を，
平成６年５月１日付けで作成した。なお，本件売買契約の際の申請書
（乙１５）と異なり，羽曳野市の受付印は押されておらず，申請日は不
明である（乙８）。
上記貸与申請書添付の地区総会議事録には，d池のうちの３３１８平
方メートルをＡに貸与したいこと，本件売買契約の際，向野水利組合は，
Ａが家屋を建設する時には，d池の西側の堤塘が傷んでいるので，しっ
かりとしたコンクリート擁壁にしてほしいこと，水利組合は，その見返
りとして，池の南側と擁壁の間の土地を無償で貸与するという条件をつ
けていたこと，Ａが擁壁工事に着手されたので，南西部の３３１８．７
０平方メートルを貸与すること，Ａが擁壁とともに水路を造ること，賃
貸期間については定めないこと，貸与について賛成多数で決議されたこ
となどが記載されている（乙８）。

向野財産区は，平成１１年９月１日，日本マトラスとの間で，向野財
産区が所有する本件賃貸土地（３３１８．７０平方メートル）を，賃貸
期間同日から１０年間，賃料１か年１２万円で日本マトラスに賃貸する
契約（本件賃貸借契約）を締結した（乙９，４１）。
本件賃貸借の契約書には，庭園として使用することを目的とすること
（２条），賃貸期間は同日から１０年とし，向野財産区，日本マトラス，
向野水利組合，向野部落会から別段の意思表示がない時は，同一条件で
更新するものとすること（３条），日本マトラスが自社所有地の東面堤
塘を擁壁した際，d池の堤塘及び用水路並びにd池下流の向池の整備を向
野財産区に代わってすることを条件としたものであり，日本マトラスの
総工事費は，約３億円が必要になること（５条），日本マトラスは，向
野財産区，向野水利組合及び向野部落会の承諾なくして本件賃貸土地を
無断で転貸してはならないこと（７条）などが記載されている（乙９）。
また，本件賃貸借契約の契約書には，株式会社路次建設工業の請求書
（８４９万１８３５円，向池改修工事と記載されたもの。），日本国土
開発株式会社の総括表（２億８０００万，d池改修工事と記載されたも
の。），地積測量図が添付されており，上記の日本国土開発株式会社の
総括表は，昭栄興業株式会社と日本国土開発株式会社との間で締結され
たＡ邸新築工事に伴う追加工事の工事請負契約書に添付された総括表と
同一のものであり，同契約の工事内容は，本件各土地及び本件売却土地
の，排水工事，土工事（盛土，整地など），法面工事（人工芝筋工な
ど）や上記各土地の周囲の擁壁工事などである（乙９，丁１，１６）。
キ本件交換契約について

向野財産区，日本マトラス，向野部落会及び向野水利組合は，旧交換
契約について協議し，向野財産区が，日本マトラスに対し，平成１１年
９月１日，旧交換契約の交換面積７１５平方メートルに１２４８平方メ
ートルを加算した１９６３平方メートルを追加することを合意（本件交
換契約）した（乙１１，４１）。

被告は，本件交換契約に本来必要な大阪府知事の認可を受けなかった
（乙５５）。

日本マトラスは，平成１１年１２月１４日，ｇ−ｒ土地（６７平方メ
ートル），ｇ−ｑ土地（１８９５平方メートル。ｍ−ｏ土地の分筆前の
もの。）につき，本件交換契約に基づき，別紙登記目録記載の所有権移
転登記手続を行い，平成１２年８月３日，ｇ−ｑ土地からｇ−ｓ土地を
分筆した（乙１３，１４）。
娛聊亭は，平成１３年９月１日，日本マトラスからｇ−ｓ土地を購入
し，別紙登記目録記載の所有権移転登記手続を行った（甲２６の２）。
(2)ア被告及びＡらは，Ａらが平成２年後半ころから，約１年かけて行った
工事は，d池に土砂を入れ，重機を入れてヘドロを取り出すという浚渫工
事であり，本件各土地を平成３年ころから埋め立てたことはないと主張す
る。
しかし，被告は，当初，平成３年以降の航空写真において埋め立てられ
ているようにみえるのは，毎年冬に行われるd池の水抜きのためであると
主張し，Ａらは，d池の西側の干上がっていた池の底の凸凹部分を平成５
年１２月に整地したことはあるなどと記載した株式会社路次建設工業代表
取締役Ｉの陳述書（丁９）を提出していた。上記浚渫工事の主張や陳述が
されたのは，訴訟の終盤（Ａの証人尋問期日以後）であり，このような主
張立証がされた経緯自体，同主張の信用性に疑いを抱かせるものである。
Ａは，上記陳述書について，Ｉは，d池と向池の工事を勘違いしたもので，
その内容を確認しないまま書証として提出してしまったと供述するが（証
人Ａ１１頁，６３頁），およそ不自然な供述であり，信用することはでき
ない。
証人Ａ及び同Ｅは，被告及びＡらの上記主張に沿う供述をするが，その
供述内容は，要旨，ヘドロの浚渫を行うために，西側から東側に水面より
も約２メートルほど高く土砂を入れた上で，東側に重機を進めてヘドロを
取ったというものである。しかし，前記のとおり，d池には
門があり，
これにより水抜きができるのであるから，水抜きをして重機でヘドロを取
れば足りるのであって，池に重機を降ろすための足場として多少の土砂を
入れる必要があるとしても，Ａらが供述するような大量の土砂を入れる必
要性は見出し難い。また，証人Ａは，上記浚渫工事が完了するまで２年末
から３年末までは少なくともかかり，同工事のために入れた土砂等は取っ
た上で，平成６年５月ころ，池の埋立工事を開始したと供述するが（証人
Ａ１１，３６，６１頁），平成６年１月１日ころには，本件賃貸部分に何
らかの構造物が建築され始めており，平成７年１月１日ころには，建物や
庭園が整備されつつあったこと（乙２３，２４）と矛盾する。また，平成
４年ころ，d池の周囲の標高は，本件売却土地及び本件各土地を除き，４
１．８∼４２．８メートルであるのに（甲５，乙３４），本件売却土地及
び本件各土地の標高は４３．２∼４７．２メートルと高く，標高４７．２
メートルの部分は本件賃貸土地の南側であり，庭園の築山の部分と一部一
致する（乙３４，３５，証人Ａ９頁）ことからしても，上記Ａの供述は不
合理であり，信用できない。なお，この点について，証人Ｅは，この高い
部分は，d池からのヘドロを積み上げたものであると供述する（５８頁）
が，悪臭の除去を目的として浚渫工事をしながら，長期間に渡って（同証
人は，ヘドロを平成２年から平成３年にかけて除去したと供述している
（５４頁）），悪臭の原因であるヘドロを５メートルもの高さで積み上げ
ていたというのは不合理である上，同証人は，上記部分はd池の底が見え
ているものであるとも供述する（５６頁）など，その供述には一貫性もな
く，信用できない。
イ被告及びＡらは，航空写真（乙２０∼２３）は，毎年冬に行われるd池
の水抜きがされており，池の底地が写っているものと考えられること，本
件賃貸土地のうち，標高が４７．２メートルの部分は，庭園の築山のため
ではなく，もともと周辺よりも高く，自然の変化であると主張する。
しかし，前記のとおり，d池の周囲の標高（４２．０メートル）よりも，
本件売却土地及び本件各土地の標高（４３．２∼４７．２メートル）が高
くなっていることだけからしても，上記航空写真がd池の底地を写したも
のとは認められない。また，標高が４７．２メートルの部分は，その部分
のみが昭和６０年よりも約５メートルも高くなっているのであり（乙３４，
４５），これを自然隆起と考えることは無理である。
そうすると，被告及びＡらの上記主張及びこれに沿う各供述は，いずれ
も採用できず，前記のとおり，Ａらは，平成３年１月には既に本件売却土
地及び本件各土地を埋め立て，その後，庭園等に必要な工事をするなどし
て，本件各土地を占有していたというべきである。
(3)次に，このようなＡらの占有が占有権原に基づくものか否かを，以下の
時期ごとに検討する。
ア平成３年から平成６年１月１９日（旧交換契約締結前）まで
Ａらは，前記のとおり，向野財産区が平成５年に形状変更認可を受ける
以前から，本件各土地を埋め立て，通路や庭園に整備する工事を始めてい
る。そして，Ａらがこのような工事のために本件各土地を占有する権原を
認めるに足りる証拠はない。確かに，Ａらは，この時期，本件売買契約に
際して確約した浚渫工事，水路・樋門の改修工事，擁壁工事等を行ってお
り，Ａらには，これらの工事をする限度でd池を占有する権原はあったと
いえる。また，前記のとおり，Ａは，向野水利組合から将来本件賃貸土地
を無償で使用させると言われていたという事実もある。しかし，これらの
事実を前提としても，上記浚渫工事等の必要を離れて，本件各土地を埋め
立てて，これを将来の利用に備えて庭園等に整備する工事等をする権原が
あるとはいえない。
したがって，Ａらの本件各土地の占有は占有権原を欠くもので，違法で
ある。
イ平成６年１月２０日以後，平成１１年９月１日まで

旧交換土地
前記のとおり，旧交換土地に関する同日以後の訴えは不適法なので，
判断しない。

本件追加交換土地及び本件賃貸土地について
被告は，向野財産区三団体は，平成６年５月１日付けで，擁壁を造成
してもらった見返りとして，d池の一部を無償貸与することを決め，向
野財産区管理者に申請しており，向野財産区三団体は，d池の維持・管
理のための占有権を有しており，Ａらは，向野財産区三団体が有する占
有権を承継したと主張する。
前記（(1)イ
）のとおり，向野財産区の財産の管理については，処
分する場合の手続や処分代金の管理などの財産管理は羽曳野市が行って
いるが，当該財産の維持管理（維持管理）は旧来の慣行から，向野水利
組合の組合員が，１０月から３月ころに行われる水抜きやd池の維持，
補修を行っており，向野財産区の住民が，d池を灌漑用水として利用し
ていたことが認められる。
そうすると，向野財産区三団体が旧慣による使用権を有しているとし
ても，その内容は，d池の機能（灌漑用水として利用）を維持するため
の管理を行う権限があるにとどまり，それを超えて，d池の形状変更や
貸付け，長期間に渡る使用収益をさせるまでの権限を有しているものは
いえない。
したがって，向野財産区三団体が貸与申請をしたとしても，そのこと
によってＡらの占有が適法になるものではなく，被告の上記主張は失当
である。

水路部分
前記１のとおり，開渠部分について，Ａらが占有していると認めるに
足りる証拠はない。
前記１のとおり，暗渠部分は，Ａらが占有しているというべきである
が，Ａらに占有権原はなく，違法である。
ウ小括
したがって，Ａらの平成６年１月１９日までの本件交換土地及び本件賃
貸土地の占有，同日以後平成１１年８月３１日までの本件追加交換土地及
び本件賃借土地の占有並びに暗渠部分のＡらの占有には，占有権原が認め
られず，違法である。
３Ａらの故意・過失の有無（争点５）［丙事件，丁事件関係］
Ａらには，上記期間において，占有権原に基づかない占有の事実が認められ
るから，向野財産区はＡらに対し不当利得返還請求権を有するものと認められ
るが，原告らは，Ａらに対する不法行為に基づく損害賠償請求権についても主
張しているから，Ａらの故意・過失の有無についても判断を加えることにする。
この点について，被告及びＡらは，占有権を有する向野財産区三団体がＡら
にその占有を認めていたものであるから，Ａらに不法占有について故意・過失
はないと主張する。
しかし，本件交換契約及び本件賃貸借契約を締結するまでは，Ａらに，本件
各土地の占有権原を基礎付けるものはなく，せいぜい，将来，本件交換契約や
本件賃貸借契約の締結及び大阪府知事の認可によって占有権原が認められる予
定であるという状況があっただけである（前記のとおり，向野財産区の住民の
旧慣による使用権は，d池を灌漑用水として利用するためにd池を維持・管理す
る権限にとどまり，d池の形状を変更させたり，排他的な占有を認める権限は
有しない。）。
そして，前記のとおり，Ａは，本件売買契約（平成元年１２月２２日）を締
結した際，向野財産区三団体との間で事実上の合意をしただけでなく，同財産
区の代表者である羽曳野市長との間で売買契約書を作成しており，同契約書に
は，大阪府知事の認可があって初めてその効力が発生することなどが記載され
ていたことなどからすれば，Ａは，向野財産区三団体から事実上占有を認めら
れるだけでは足りず，向野財産区との正式な契約書作成などの法的手続が必要
であることを十分認識し得たものというべきである。そして，前記のとおり，
娛Ａらは，聊亭及び日本マトラスも含め，Ａの主導の下，共同して本件各土地
の埋立工事等を進めたものであるから，Ａら全員について，上記認識可能性を
認めることができる。
したがって，原告らには，本件各契約以前にされた本件各土地の違法な占有
について，少なくとも過失があるというべきである。
したがって，被告及びＡらの上記主張は採用できない。
４Ｂの責任原因の有無（争点６）［丙事件，丁事件関係］
原告らは，Ｂは，向野財産区に対し不法行為ないし債務不履行責任を負うと
主張する。
前記のとおり，向野財産区は，財産区固有の機関がない以上，羽曳野市長は，
財産区の運営の基本方針（その住民の福祉を増進するとともに，財産区のある
市町村又は特別区の一体性をそこなわないように努めなければならない。）に
従って，財産区の財産を管理すべき義務を負う。
そして，前記認定事実，証拠（乙１，２，１５，１９，Ａ２１頁，Ｅ９，２
１，５２頁）及び弁論の全趣旨によれば，Ｂは，平成元年１２月，向野財産区
の財産管理者として，Ａに対し，d池の約３分の１に当たる本件売却土地を売
り渡し，それに必要な大阪府知事への認可申請を行っていること，Ａは，本件
売買契約に際し，d池の浚渫，護岸工事及び
門，水路改修工事を施工する旨
確約していること，そして，そのＡが確約した護岸工事の範囲は，本件売却土
地部分に限らず，本件賃貸部分の西側及び南側まで及んでいたこと，Ｂは，上
記認可申請書の中で，Ａが上記各工事の施工を確約していると述べていること，
向野財産区の財産には，d池のほか，ｚ１池，ｚ2池，墓地，ｚ3池があるが，d
池はその中でも最も大きなものであること，羽曳野市には２８の財産区がある
が，ため池等の財産について，本件のように大きな契約や工事が頻繁になされ
ているわけではないことが認められる。このように，d池は，向野財産区にと
って主要な財産であり，本件売却土地の売買は，その一部（当時のd池の約３
分の１）の埋立てや護岸工事等，通常の維持管理の域を超える同池の形状や設
備等に大幅な変更を伴うものであった以上，Ｂはその財産管理者として，羽曳
野市の担当部署（総務部管財用地課）の職員や向井の財産区の役員などを通じ
て，その後の工事の状況に注意を払うなどして，必要に応じた適切な処置を行
う職務上の義務があったというべきである。しかるに，前記認定事実に照らせ
ば，Ｂは，埋立てが完了している本件各土地について，未だ埋め立てられてい
ないかのような記載をして形状変更の認可申請をしたこと（２(1)エ
）に象
徴されるように，Ａらが本件売却土地の範囲を超え，本件各土地の埋立てまで
行っていることを把握していなかったか，あるいはそれを把握しつつもそれに
対し適切な措置を講じなかったと認められるから，上記義務に違反し，過失が
あるというべきである。
５損害額又は不当利得額（争点10）［丙事件，丁事件関係］
(1)前記のとおり，上記各土地は埋め立てられるなどして，庭園及び進入路
として利用されているので，その現況を前提として，上記各土地の賃料相当
損害額を検討する。
原告らは，甲第３１，３２号証の近隣の土地の賃貸料を参考にして，本件
賃貸土地（水路部分を含む。）について，１か月当たり，１５０万円の賃料
相当額の損害金，本件追加交換土地について１か月当たり５３万６３６３円
の賃料相当額の損害金が生じていたと主張する。しかしながら，甲第３１，
３２号証の近隣の土地がどのような基準で選ばれたか不明であって，平成３
年１月以後の上記各土地における賃料相当額が原告らの主張する上記額であ
ると認めるに足りる証拠はない。
(2)原告らは，羽曳野市行政財産使用条例における使用料相当額の損害ない
し利得が生じていると主張する。そして，証拠（乙５６）によれば，同条例
は，行政財産の目的外使用許可を受けた場合の使用料について，当該財産の
価額（公有財産台帳に記載された価額）に基本率を掛けたものと定め，基本
率を土地については原則３％としている。しかるに，原告らは，本件各土地
の価額について，隣地の固定資産税評価額によるべきであるとして，公有財
産台帳に記載された価額を主張立証していない。そして，公有財産台帳に記
載された価額が隣地の固定資産評価額以上であることを認めるに足りる証拠
はない以上，原告らの上記主張は理由がないといわざるを得ない。
(3)したがって，本件における主張，証拠によっては，Ａらの本件賃貸土地，
本件追加交換土地，水路部分の不法占有による相当な損害額ないし利得額を
算定することはできない。そして，上記損害は，損害の性質上その額を立証
することが極めて困難であるときにも該当しないから，民事訴訟法２４８条
を適用することも相当でない。
しかしながら，原告らは，本件において，上記各主張の他，証拠上認め得
る損害額ないし利得額の請求も求めていると解されるので，検討するに，賃
貸借契約において，通常，固定資産税の税額（固定資産税の評価額の百分の
１．４（地方税法３５０条，羽曳野市税条例６４条参照））未満の賃料を設
定することはあり得ないから，本件各土地の占有によって，最低限，上記税
額相当額の損害ないし利得額が生じたものと認められる。したがって，現在
の証拠関係において，これが適切な損害額ないし利得額であるとはいえない
ものの，少なくとも，固定資産税の評価額の１．４パーセントは，その損害
ないし利得として評価できるというべきである。
そして，証拠（甲３０，３１）及び弁論の全趣旨によれば，本件各土地の
各年度の固定資産税の評価額相当額（本件各土地は，前記期間において，向
野財産区の財産であり，上記各土地の固定資産税の評価はされていないもの
があるが，その隣地（d池を埋め立てた後の本件売却土地や旧交換土地。）
の評価額をもってその相当額と解するのが相当である。）は，少なくとも，
別紙損害額算定表３の表①の固定資産税評価額欄記載のとおりであると認め
られるから，丙事件及び丁事件で認め得る損害額ないし利得額は，別紙損害
額算定表３の表②の損害額合計欄記載のとおりである。
６本件賃貸借契約の解除を怠る事実の有無（争点11）［丁事件関係］
原告らは，本件賃貸借契約が有効であるとしても，日本マトラスは，ハンナ
ンに対し，本件賃貸土地を使用料１回３０００円で賃貸しており，無断転貸に
当たると主張する。
娛しかし，ハンナンと日本マトラス及び聊亭との間の契約は，ハンナンにお
いて使用する必要がある場合に限って，日本マトラスの了解を得た上で使用す
るというものであって，本件各土地についての転貸借と評価できるとしても一
時的なものであって，向野財産区と日本マトラスとの間の信頼関係を破壊する
に足りるものとまで認めることはできない。
そうすると，被告が，そのような事情を考慮した上で，無断転貸による解除
権の行使をしないことが違法であるとは認められない。
したがって，原告らの上記主張は採用できない。
７賃料増額請求権の行使を怠る事実の有無（争点12）［丁事件関係］
原告らは，本件賃貸借契約の賃料が著しく低額であるとして，賃料増額請求
権を行使すべきであると主張する。
確かに，本件賃貸借契約の賃料（本件賃貸土地（３３１８．７０平方メート
ル），年１２万円）は低額にすぎると言わざるを得ない（本件賃貸借契約の契
約書（乙９）は，賃料をこのように低く設定した理由について，日本マトラス
が総額で約３億円支払ってd池の擁壁工事等を行うためなどと説明しているが，
この工事には，本件売却土地の買主として負担することが通常であるものも含
まれ（本件売買契約の際の鑑定書（乙１７）は，売買代金の評価に当たり，浚
渫，擁壁等の工事費用，水路付け替え，改修の工事費用が買主の負担になるこ
とを考慮している。），また，本件賃貸借契約に添付された２億８０００万円
の工事内容には，芝筋工など，d池の堤塘・用水路の整備とは全く無関係なも
のや本件売却土地や旧交換土地を対象とする工事も含まれていること（丁１）
などからすると，十分な説明になっているとはいえない。）。
しかし，前記（(1)カ
）で認定したとおり，本件賃貸借契約は建物所有目
的のものではない（乙９，４１）から，借地借家法１１条１項を賃料増額請求
権の根拠とすることはできず，他に，同請求権を基礎付ける根拠を認めるに足
りる証拠はない。
したがって，原告らの上記主張は採用できない。
８結論
以上のとおり，別紙原告目録４記載の原告ら（丙事件）の請求のうち，別紙
娛物件目録記載１の土地に関する請求５(1)は，Ｂ，日本マトラス，Ａ及び聊
亭に対し，連帯して２５万４６０４円及びこれに対する平成１７年７月２３日
（不法行為の後の日。以下同じ。）から支払済みまで年５分の割合による遅延
損害金を支払うよう求める限度で，同目録記載２の土地に関する請求５(3)は，
同人らに対し，連帯して１２９３万０６９２円及びこれに対する平成１７年７
月２３日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払うよう求める限度で，
同目録記載３の土地に関する請求５(5)は，同人らに対し，連帯して２７１万
３３０４円及びこれに対する平成１７年７月２３日から支払済みまで年５分の
割合による金員を支払うよう求める限度で，同目録記載５及び６の土地に関す
る請求５(7)は，同人らに対し，連帯して３６３６万７０３２円及びこれに対
する平成１７年７月２３日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払う
よう求める限度で理由がある。
別紙原告目録５記載の原告ら（丁事件）の請求のうち，同目録記載２の土地
娛に関する請求６(3)は，Ｂ，日本マトラス，Ａ及び聊亭に対し，連帯して３
７１万３１９８円及びこれに対する平成１９年３月２１日（不法行為の後の日。
以下同じ。）から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金を支払うよう求
める限度で，同目録記載５及び６の土地に関する請求６(7)は，同人らに対し，
連帯して１０４４万３２１２円及びこれに対する平成１９年３月２１日から支
払済みまで年５分の割合による金員を支払うよう求める限度で理由がある。
このように丙事件と丁事件の各原告らの間で認容金額が異なるが，これは，
請求の対象とするＡらの不法占有の期間が異なるためであり（第４の10参照），
共通の期間についての認容額は同一であるから，類似必要的共同訴訟の本質に
反するものではない。
第７結論
以上のとおり，本件訴えのうち，主文１項記載の訴えは不適法であるから，こ
れらをいずれも却下することとし，原告らのその余の請求は，主文２項∼６項記
載の限度で理由があるから，これらをいずれも認容することとし，その余は理由
がないから，これらをいずれも棄却することとして，主文のとおり判決する。
大阪地方裁判所第７民事部
裁判長裁判官廣谷章雄
裁判官森鍵一
裁判官森永亜湖

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