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主文
原判決のうち上告人敗訴部分を破棄する。
前項の部分につき，本件を大阪高等裁判所に差し戻す。
理由
上告代理人川上忠徳，同岩佐豊の上告受理申立て理由について
１固定資産税の納税義務者である被上告本件は，兵庫県西宮市所在の各土地の
人Ｘ，同Ｘ，同Ｘ，同Ｘ，同Ｘ，承継前被上告人Ａ（以下「被上告人ら」と1２３４５
いう。）が，それぞれ，その所有する各土地につき，西宮市長により決定され土地
課税台帳に登録された平成１２年度の価格を不服として上告人に対して審査の申出
をしたところ，上告人からこれを棄却する旨の決定（以下「本件各決定」とい
う。）を受けたため，その取消しを求めている事案である。
２原審の確定した事実関係等の概要は，次のとおりである。
兵庫県知事は，西宮市の全域を含む阪神間都市計画区域につき，昭和４５(1)
年１０月３１日付けの都市計画決定（以下「本件都市計画決定」という。）により
市街化区域及び市街化調整区域を定め，これによって同市a地区のうち約３８．７
３㏊が市街化区域とされた（以下，この区域を「本件区域」という。）。
被上告人らは，別表記載のとおり，同表Ａ欄記載の各土地をそれぞれ所有してい
る。上記各土地は，本件区域内に在り，その中には，同表Ｂ欄ないしＤ欄記載のと
おり，市街化区域農地，原野及び雑種地が含まれている（以下，同表記載の各市街
化区域農地，各原野及び各雑種地を順次，「本件各市街化区域農地」，「本件各原
野」及び「本件各雑種地」といい，これらを併せて「本件各土地」という。）。
(2)ア地方税法附則１９条の２第１項は，昭和４７年度以降の各年度に係る賦
課期日に所在する市街化区域農地に対して課する固定資産税の課税標準となるべき
価格については，当該市街化区域農地とその状況が類似する宅地の固定資産税の課
税標準とされる価格に比準する価格によって定められるべき旨を規定している。
イ固定資産評価基準（昭和３８年自治省告示第１５８号。平成１２年自治省告
示第２１７号による改正前のもの。以下「評価基準」という。）は，市街化区域農
地等の評価について次のとおり定めている。
(ア)市街化区域農地
市街化区域農地の評価については，沿接する道路の状況，公共施設等の接近の状
況その他宅地としての利用上の便等からみて，当該市街化区域農地とその状況が類
似する宅地の価額を基準として求めた価額から当該市街化区域農地を宅地に転用す
る場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を控除した価額によって
その価額を求める方法による（評価基準第１章第２節の２）。
(イ)宅地
宅地の評価は，各筆の宅地について評点数を付設し，当該評点数を評点１点当た
りの価額に乗じて各筆の宅地の価額を求める方法による。各筆の宅地の評点数は，
市町村の宅地の状況に応じ，主として市街地的形態を形成する地域における宅地に
ついては，市街地宅地評価法によって，主として市街地的形態を形成するに至らな
い地域における宅地については，その他の宅地評価法によって，それぞれ付設す
る。ただし，市町村の宅地の状況に応じ必要があるときは，主として市街地的形態
を形成するに至らない地域における宅地についても，市街地宅地評価法によって各
筆の宅地の評点数を付設することができる（評価基準第１章第３節）。
(ウ)原野，雑種地
その売買実例から評定する適正な時価によって原野，雑種地の評価については，
その価額を求める方法によるが，市町村内に原野又は雑種地の売買実例価額がない
場合には，原野又は雑種地の位置，その利用状況等を考慮し，付近の土地の価額に
比準してその価額を求める方法（以下，後者の方法を「近傍地比準方式」とい
う。）による（評価基準第１章第９節，第１０節一）。
に基づいて土地を評価するための評価事務の要領としてウ西宮市は，評価基準
西宮市土地評価要領（以下「評価要領」という。）を定め，評価基準及び評価要領
に基づいて土地の評価を行うこととしている。評価要領は，市街化区域農地の評価
について前記イ(ア)と同様の評価方法を定めるとともに具体的な造成費相当額を定
め，宅地の評価については，各筆の宅地の評点数は市街地宅地評価法によって付設
する旨定めている。また，本件各土地が所在する地区の市街化区域内の原野及び雑
種地の評価については，付近の宅地の単価に造成費相当比準率及び地積をそれぞれ
乗じてその価格を求める旨を定めている。
(3)西宮市長は，本件各土地の平成１２年１月１日における価格を，それぞ
れ，以下の算定方法により第１審判決別紙評価決定目録中の本件各土地に係る各価
格欄記載のとおり決定し，土地課税台帳に登録した。
ア本件各市街化区域農地の価格の算定方法
市街地宅地評価法により本件区域西宮市長は，評価基準及び評価要領に基づき，
標準宅地として選定し街路に路線価を付設しこれを基礎として画地計内の宅地を各
算法を適用した上，評価要領所定の造成費相当額の評点数を控除して当該市街化区
域農地の評点数を付設し，この評点数に評点１点当たりの価額（１円）を乗じて，
本件各市街化区域農地の価格をそれぞれ算出した。
本件各原野及び本件各雑種地の価格の算定方法イ
西宮市長は，評価要領に基づき，市街地宅地評価法により標本件区域内の宅地を
準宅地として選定し各街路に路線価を付設しこれを基礎として画地計算法を適用し
た上，評価要領所定の造成費相当比準率を乗じて当該原野又は雑種地の評点数（１
㎡当たりのもの）を求め，これに地積を乗じて当該原野又は雑種地の評点数を付設
し，この評点数に評点１点当たりの価額（１円）を乗じて，本件各原野及び本件各
雑種地の価格をそれぞれ算出した。
(4)ア本件区域は，西宮市の北部，六甲山系の北側の斜面にあり，他の市街地
から離れた飛び地の市街化区域である。本件区域には，南北に主要地方道b線が，
東西に主要地方道c線が走り，本件区域の中央部分で両道路が交差し，b線は，d有
料道路に接続している。
イ本件区域において，建物の多くは二つの主要地方道及びこれに近い旧道の比
較的平坦な部分に集まっており，建物の連たんしている地域は約３８．７３㏊の，
本件区域の約２割であって，その余の地域は建物がまばらに存するにすぎず，おお
むね田園又は山野の状況にあり，本件区域全体として市街地を形成していない。
ウ平成１２年の西宮市全体の人口密度は４４．４７人（１㏊当たり）であるの
に対し，平成１４年１２月時点の本件区域内の人家の数は８８戸，人口は２９０
人，人口密度は７.４９人（１㏊当たり）にとどまる。
a地区（面積約９１６㏊）の人口及び世帯数は，昭和４０年エ本件区域を含む
以降増加傾向にあり（昭和４０年の人口は６６９人，昭和４５年の人口は６７９人
である。），特に昭和４５年から昭和５５年にかけて増加したが，その後，核家族
化に伴い世帯数こそ増えたものの，人口は昭和６０年に８５６人に達した後は減少
傾向に転じ，平成１６年の人口は７３９人にとどまっている。
オ本件区域内の市街化区域農地，原野又は雑種地が宅地への転用を前提として
又は宅地に準ずる価格で取引された事例として上告人が指摘するものは，本件都市
計画決定から約３５年間で１３例にとどまり，その大半が主要地方道b線沿いに所
在する土地に係るものである。
３原審は，上記事実関係等の下において，要旨次のとおり判断し，本件各決定
のうち本件各土地に係る部分をいずれも取り消すべきものとした。
市街化区域農地を宅地の価格に準じて評価する評価基準所定の前記評価方(1)
法，本件区域内の原野及び雑種地を宅地の価格に準じて評価する評価要領所定の前
記各評価方法は，いずれも，市街化区域農地，市街化区域内の原野及び雑種地の適
正な時価への接近方法として合理的なものであるが，その合理性は，当該土地の存
する市街化区域が都市計画法７条２項所定の市街化区域としての実態を有すること
を前提として初めて成り立つものであるから，当該市街化区域が上記実態を有して
おらず，その区域内の市街化区域農地，原野及び雑種地が宅地に準じた価格で取引
される状況に至っていない場合には，前記各評価方法の合理性を維持することはで
きない。
本件区域は，現に市街地を形成していないだけでなく，今後人口の増加に(2)
より市街化が図られることも見込めず，本件都市計画決定から３５年後も，いまだ
都市計画法７条２項にいう「おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図
るべき区域」とはかけ離れた状況にあり，同項の要件を満たすものということはで
きない。本件区域は，一般的には，その区域内の市街化区域農地，原野及び雑種地
が宅地に準じた価格で取引される状況にはないといわざるを得ず，西宮市長が前記
各評価方法により決定した本件各土地の前記各価格は，いずれも，当該土地の適正
な時価を上回ると認められるから，本件各決定のうち本件各土地に係る部分は違法
。である
４しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次
のとおりである。
(1)本件各市街化区域農地について
市街地を形成している区域又はおア市街化区域は，都市計画区域のうち，既に
おむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域として，都市計画に
市街化調整区域との区分が定められた区域とされている（都市計画法（平成１２年
法律第７３号による改正前のもの）７条１項，都市計画法７条２項）。市街化区域
については，都市計画において用途地域を定め，都市施設のうち少なくとも道路，
公園及び下水道を定めるものとされている（都市計画法（上記改正前のもの）１３
条１項２号，６号）ほか，市街地開発事業を施行することができることとされる
（同項７号，８号）など，都市計画法上優先的かつ計画的に市街化を図るための諸
施策が講じられることとされている。特に，宅地造成等の開発行為については，市
街化調整区域における開発行為が市街化の抑制の見地から規制を受けるのに対し
（同法２９条，３３条及び３４条），市街化区域においては，政令所定の規模未満
の規模の開発行為は同法２９条１項の開発許可を受けることなく行うことができ
（同項１号），開発許可を受けることを要するものについても市街地として最低限
度必要な水準を確保するために設けられた基準に適合すれば許可すべきものとされ
（同法３３条），市街化調整区域における開発行為に比べ，その規制の程度は緩や
かなものとされている。
市街化区域農地は，都市計画法上，上記のように位置付けられている市街化区域
に在って，農地法４条１項又は５条１項の許可を受けることを要せず，あらかじめ
農業委員会に届け出ることによって，農地以外のものに転用し又はそのために同法
３条１項本文所定の権利を設定し若しくは移転することができるものとされている
農地であるから（同法４条１項５号，５条１項３号），宅地化の需要が生じやすい
区域に在り，かつ，宅地への転用が容易な農地であり，取引される場合には宅地に
転用される可能性が高く，その意味で，宅地としての潜在的価値を有する農地とい
うことができる。そして，このことは，正常な条件の下に成立する市街化区域農地
の取引において前提とされることが通常であるから，その客観的な交換価値を算定
する上で必ず考慮されなければならない要素というべきである。
イ地方税法附則１９条の２第１項は，上記アのことなどから，市街化区域農地
の適正な時価は，一般に，これに状況が類似する宅地の適正な時価に準じた水準に
課税の公平及び市街化区域における宅地の供給の促進のあるとの理解に基づいて，
対して課する固定資産税の課税標準となるべき価格に見地から，市街化区域農地に
ついては，当該市街化区域農地とその状況が類似する宅地の固定資産税の課税標準
とされる価格に比準する価格によって定められるべき旨を規定していると解され
る。評価基準所定の市街化区域農地の評価方法は，上記規定に従うものであり，市
街化区域農地の適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものとい
うことができる。また，前記事実関係等によれば，評価要領は，評価基準所定の上
記評価方法を前提として，市街化区域農地と状況が類似する宅地の価格を算定する
際その評点数を市街地宅地評価法により付設する旨を定めるとともに，市街化区域
農地を宅地に転用する場合に通常必要と認められる造成費相当額を具体的に定める
ものであって，その定める市街化区域農地の評価方法は，評価基準の定めを具体化
するものとして一般的な合理性があるということができる。
そうすると，西宮市長が決定した本件各市街化区域農地の前記各価格は，評価基
準及び評価要領に従って決定されたものと認められる場合には，それらの定める評
価方法によっては本件各市街化区域農地の価格を適切に算定することのできない特
別の事情の存しない限り，その適正な時価であると推認するのが相当である。
前記アの事情は本件区域内の市街化区域農地にももとより妥当し，また，本件区
域内の市街化の程度は本件区域内の宅地の価格にも反映されることに照らせば，前
記２(4)の事実関係等からうかがわれる本件区域全体の市街化の程度，見込みのみ
宅地に準じた価格で取引をもって直ちに，本件区域内の市街化区域農地が一般的に
される状況にないということはできず，評価基準及び評価要領所定の前記評価方法
によっては本件各市街化区域農地の価格を適切に算定することのできない特別の事
情があるということはできない。
(2)本件各原野及び本件各雑種地について
評価基準所定の近傍地比準方式は，市町村内に原野又は雑種地の売買実例価額が
ない場合における原野又は雑種地の適正な時価を算定する方法として，一般的な合
西宮市長が決定した本件各原野及び本件各雑理性があるということができるから，
本件各土地が所在する地区の市街化区域内の種地の前記各価格は，評価要領所定の
評価方法が評価基準所定の近傍地比準方式を具体化し原野及び雑種地に係る前記各
ということができ，かつ，上記各価格がたものとして一般的な合理性を有するもの
これに従って決定されたものと認められる場合には，上記評価方法によっては本各
件各原野及び本件各雑種地の価格を適切に算定することのできない特別の事情の存
しない限り，その適正な時価であると推認するのが相当である。
市街化区域に在る原野及び雑種地は，前記(1)アのように宅地化の需要が生じや
すい区域に在る上に，宅地への転用については市街化区域農地のように農地法によ
る規制を受けることもなく，宅地への転用が容易であり，宅地に転用される可能性
本件区域内の原野及び雑種地についてもが高い土地ということができる。そして，
上記事情が妥当し，本件区域内の市街化の程度は本件区域内の宅地の価格に反映さ
れることに照らせば，前記２(4)の事実関係等からうかがわれる本件区域全体の市
宅地街化の程度，見込みのみから直ちに，本件区域内の原野及び雑種地が一般的に
付近の宅地の単価を基礎としてその価格をに準じた価格で取引される状況になく，
求める旨を定める評価要領所定の前記各評価方法評価基準所定の近傍地比準方式が
に反するものということはできず，また，評価基準所定の近傍地比準方式によって
本件各原野及び本件各雑種地の価格を適切に算定することのできない特別の事情は
があるということもできない。
(3)そうすると，原審は，他に首肯するに足りる認定説示をすることなく，西
本件各土地の価格がその適正な時価を上回るとして，本件宮市長が決定した前記各
ものであり，その判各決定のうち本件各土地に係る部分を取り消すべきものとした
には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反があるというべきである。断
５以上によれば，論旨は上記の趣旨をいうものとして理由があり，原判決のう
ち上告人敗訴部分は破棄を免れない。そして，西宮市長が決定した本件各土地の前
定めに正しく従って算出されたものか，評価基準所定の評価記各価格が評価基準の
方法によっては当該土地の価格を適切に算定することのできない特別の事情が存す
審理を尽くさせるため，上記部分につき，本件を原審に差し戻るか等について更に
すこととする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。なお，裁判官今井
功，同中川了滋の補足意見がある。
裁判官今井功，同中川了滋の補足意見は，次のとおりである。
地方税法附則１９条の２第１項は，都市計画法７条１項に規定する市街化区域内
の農地のうち所定のものについて，その固定資産税の課税標準価格は，類似宅地の
課税標準とされる価格に比準する価格によって定められるべきものとし，いわゆる
宅地並み評価をするものとしている。市街化区域農地につき宅地並み評価，宅地並
み課税がされる理由は，当該農地が宅地としての潜在的価値を有することから，課
税の公平及び市街化区域における宅地の供給の促進を図ることにあり，一般的に
は，当該農地について宅地並み評価，宅地並み課税をすることには合理性があると
いうことができる。しかし，市街化区域に区分されていても，その実質を全く欠く
ような区域に在る市街化区域農地について宅地並みの評価をすることは，場合によ
っては，適正な時価を超える評価をすることとなるであろう。その場合にまで，宅
地並み評価による価格の決定が違法でないとはいえない。
都市計画法７条２項は，「市街化区域は，すでに市街地を形成している区域及び
おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。」として
いる。
本件区域は，昭和４５年１０月３１日に市街化区域に区分された。本件区域は，
西宮市の北部，六甲山系の北側の斜面にあり，他の市街地から離れた飛び地であ
り，東西と南北に主要地方道が走り，本件区域の中央部分で両道路が交差している
が，建物の多くは，２つの主要地方道及びこれに近い旧道の比較的平坦な部分に集
まっており，本件区域全体として市街地を形成していない。本件区域の面積は，約
３８．７３㏊であるが，平成１４年１２月時点の本件区域内の人家の数は８８戸，
人口は２９０人，人口密度は７．４９人（１㏊当たり）にとどまる。本件区域を含
むa地区（面積約９１６㏊）でみても，昭和４５年の人口は，６７９人であり，そ
の後若干の増減があったが，平成１６年の人口は７３９人にとどまっている。この
ような事実関係からすれば，市街化区域に区分された昭和４５年当時，本件区域が
「既に市街地を形成している区域」に該当しなかったことには，異論はなかろう
し，昭和４５年から３０年を経過した平成１２年当時においても，本件区域が，昭
和４５年当時と比べて若干の変化はあるとしても，「既に市街地を形成している区
域」の実質を備えていないことも明らかである。また，「おおむね１０年以内に優
先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」に該当するか否かについては，将来の見
通しの問題であるから，不確定要素が入ることはやむを得ないが，区分後３０数年
を経過した現在までの状況を見ると，現時点においてもこれを肯定することには大
きな疑問があるといわなければならない。
土地課税台帳に登録された価格が，当該土地の適正な時価を上回るときは，当該
価格の決定は違法となると解すべきところ，原審は，本件区域が市街化区域の実質
を備えていないから，本件区域内の市街化区域農地等が宅地に準じた価格で取引さ
れる状況にないとし，宅地並み評価の方法により算定された本件各土地の登録価格
は，その適正な時価を上回るものとした。しかし，上記のように，本件区域が市街
化区域としての実質を備えているかについては大きな疑問があるけれども，本件区
域が市街化区域の実質を備えていないとしても，そのことから原判決のいうように
当然に本件各土地の登録価格がその適正な時価を上回ることになるとは，必ずしも
いえない。私たちは，そのような趣旨から，法廷意見に同調するものである。
(裁判長裁判官今井功裁判官中川了滋裁判官古田佑紀裁判官
竹内行夫）
（別表）
以下の表においては，各土地を第１審判決別紙物件目録記載の番号で表示する。
また，Ｂ欄の「市街化区域農地」とは，地方税法附則１９条の２第１項所定のもの
をいう。
Ａ所有するＢ市街化区Ｃ原野Ｄ雑種地
土地（共有持域農地
分を有する土
地を含む。）
１の４１の１７(1)，１の被上告人Ｘ１の１ないし1
１９１の２５
２の４，２の５被上告人Ｘ２の１ないし２
２の２６
３の１ないし３３の７，３の１被上告人Ｘ３の１ないし３
の６，３の８ない２３の１５
し３の１１
４の１４の６ないし４４の１３被上告人Ｘ４の１ないし４
の８，４の１０４の１３
５の８，５の１４被上告人Ｘ５の１ないし５
５の２４
６の１ないし６の承継前被上告６の１ないし
１１人Ａ６の１２

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