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主文
１本件控訴をいずれも棄却する。
２原判決主文第１項を次のとおり更正する。
原判決添付別紙物件目録記載１の４，１の１７のうち課税地目が雑種地の部分（原
判決添付別紙評価決定目録記載の本件土地１の１７（１，１の１９の各土地に係））
る平成１２年度固定資産課税台帳登録価格につき，控訴人が平成１３年６月１２日付
けでした被控訴人Ａの審査の申出を棄却する旨の決定を取り消す。
３控訴費用は控訴人の負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
１原判決中，控訴人敗訴部分を取り消す。
２同取消にかかる被控訴人らの請求をいずれも棄却する。
第２事案の概要
１本件は，被控訴人らが，その所有ないし共有に係る原判決添付別紙物件目録（以下
「目録」という）記載１ないし６の各土地（枝番を含む，以下「本件各土地」とい。
う）を含む区域（以下「本件区域」という）が市街化区域として都市計画決定が。。
なされているところ，同決定が違法であるなどと主張して，上記都市計画決定を前提
とする平成１２年度固定資産課税台帳登録価格を不服として審査の申出をしたが，棄
却されたため，その取消しを求める事案である。
原審は，被控訴人らの請求の一部（目録記載の不動産のうち，市街化区域農地，雑
種地及び原野について）を認容したので，控訴人がこれを不服として控訴した。
２前提事実（当事者間に争いがない事実並びに証拠及び弁論の全趣旨により容易に認
められる事実）
次のとおり補正するほかは，原判決の「事実及び理由」の「第２事案の概要」欄
の１（原判決４頁１１行目から同１１頁５行目まで）に記載のとおりであるから，こ
れを引用する。
原判決４頁２１行目の「都市計画法」を「都市計画法（昭和４６年法律第８８号に
よる改正前のもの，以下「都市計画法」という」と，同５頁２１行目の「地方税。）
法」を「地方税法（平成１２年法律第４号による改正前のもの，以下「地方税法」と
いう」と各改める。。）
３争点及びこれに対する当事者の主張
当審における控訴人の主張を次のとおり付加するほかは，原判決の「事実及び理由」
「」（）の第２事案の概要欄の２及び３原判決１１頁６行目から同１９頁２行目まで
に記載のとおりであるから，これを引用する。
４当審における控訴人の主張
（１）地方税法３８８条１項は，総務大臣は，固定資産の評価の基準並びに評価の実
施の方法及び手続（固定資産評価基準）を定め，これを告示しなければならないと
規定し，同法４０３条１項は，市町村長は，固定資産評価基準によって，固定資産
の価格を決定しなければならないと規定している。固定資産評価基準は，市街化区
域内農地，雑種地及び原野につき，宅地並み評価方法によると定めるものの，当該
区域が都市計画法７条２項に規定する市街化区域の実態を有することを要する旨を
定めていないのみならず，当該区域が市街化区域の実態を有するか否かを判断する
客観的基準も示していない。
（２）地方税法附則１９条の２・１項は，市街化区域農地の評価につき，当該市街化
区域農地とその状況が類似する宅地の価格に比準ずる価格によって定めるものと規
定しているところ，市街化区域農地とは，農地のうち都市計画法７条２項に規定す
る市街化区域内の農地であれば足りることを考慮すれば，市街化区域とされた区域
が市街化区域の実態を有することまでは要しないと解すべきである。
（３）市街化区域農地といえるためには都市計画法７条２項がいう市街化区域（既に
市街地を形成している区域及びおおむね１０年内に優先的かつ計画的に市街化を図
るべき区域）の実態を有する区域内の農地であることを要するという法解釈は，上
記市街化区域の定義が一義的・明確なものとはいえず，そのために課税庁の自由裁
量を認めることになるから，課税要件明確主義ないし租税法律主義に反し，違法で
ある。
（４）本件区域内の市街化区域農地，雑種地及び原野には，別紙「宅地転用・売買取
引一覧表」の記載例（１４筆の土地に関するもの）のとおり，宅地に転用されてい
るものがあり，本件区域内の市街化区域農地，雑種地及び原野について，固定資産
評価基準に基づき，宅地並み評価方法によって算定した本件登録価格は，適正な時
価を上回るものではない。
第３争点に対する判断
１次のとおり補正し，当審における控訴人の主張に対する判断を次項のとおり付加す
るほかは，原判決の「事実及び理由」の「第３当裁判所の判断」欄の１（原判決１
９頁３行目から同３０頁１行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
（１）原判決１９頁１２行目の「担保力」を「担税力」と，同１４行目の「正常な取
引」を「正常な条件」と，同１９行目の「課税対象」から同２１行目の「法は」ま
でを「地方税法４０３条１項は」と各改める。
（）「」「。」２同２５行目の個別評価することなくから同２０頁３行目の予想される
までを次のとおり改める。
「個別評価する方法に限らず，むしろ標準地の適正な時価に基づいて所定の方式に
したがって評価する方法を幅広く採用しているから，個別的な評価と同様の正確性
を有しない場合が生ずることもあり得る」。
（３）同２０頁６行目の「法が」を「地方税法３８８条１項が」と，同２１頁２行目
の「市街化区域農地」を「市街化区域農地（生産緑地地区内の農地を除く，以下同
じ」と各改め，同１３行目の「甲１２の２」の次に「，甲１３の２及び弁論の。）
全趣旨」を加える。
（４）同２２頁２２行目の「甲１１の２，同２３頁９・１０行目の「甲１１の２」」
の次にいずれも「及び弁論の全趣旨」を加える。
（５）同２５頁１２行目の「違法を問題」を「違法及びその承継を問題」と，同２６
頁１３行目の「上記ア②」を「上記ア③」と改める。
（６）同２６頁２５行目から同２７頁７行目までを次のとおり改める。
「以上に指摘した点に加え，上記アで認定した諸事実に，証拠（甲１７の１ないし
５，甲１８，２８ないし３３）によると，本件各土地が所在する本件区域は，現に
市街地を形成していないだけではなく，今後人口の増加により市街地化が図られる
ことも見込めないものと認められるから（なお，その実態は，後記２（３）認定の
とおりである，市街化区域としての実態を有していないというほかなく，した。）
がって，一般的には，市街化区域農地，雑種地及び原野が宅地に準じた価格で取り
引きされる状況にはないといわざるを得ない」。
２当審における控訴人の主張に対する判断
（１）控訴人は，①固定資産評価基準は，当該区域が都市計画法７条２項に規定する
市街化区域の実態を有することを要する旨を定めていないのみならず，当該区域が
市街化区域の実態を有するか否かを判断する客観的基準も示していない，②地方税
法附則１９条の２・１項は，市街化区域農地の評価につき，当該市街化区域農地と
その状況が類似する宅地の価格に比準する価格によって定めるものと規定している
ところ，市街化区域農地とは，農地のうち都市計画法７条２項に規定する市街化区
域内の農地であれば足り，市街化区域とされた区域が市街化区域の実態を有するこ
とまでは要しないから本件登録価格は適正であると主張するが，地方税法３４１条
５号がいう「適正な時価」は，既に説示したとおり，客観的に観念されるべき価格
を意味するものであるところ，本件各土地が所在する本件区域は，現に市街地を形
成していないだけでなく，今後の人口の増加により市街地化が図られることも見込
めないものと認められるから，その実態を無視して市街化区域を前提とした固定資
産評価基準による客観的時価を上回る評価は違法なものといわざるを得ない。
したがって，控訴人の上記主張は理由がない。
（２）控訴人は，市街化区域農地といえるためには，都市計画法７条２項がいう市街
化区域（既に市街地を形成している区域及びおおむね１０年以内に優先的かつ計画
的に市街化を図るべき区域）の実態を有する区域内の農地であることを要するとい
う法解釈は，上記市街化区域の定義が一義的・明確なものとはいえず，課税要件明
確主義ないし租税法律主義に反するものであって，違法であると主張する。
しかし，都市計画法７条２項所定の「すでに市街地を形成している区域」につい
て，同法施行令８条１項１号は，相当の人口及び人口密度を有する市街地その他の
既成市街地として国土交通省令で定めるもの並びにこれに接続して現に市街化しつ
つある土地の区域とすることと規定している。そして，同法施行令８条１項１号所
定の「既成市街地」について，同法施行規則８条１号は，５０ヘクタール以下のお
おむね整形の土地の区域ごとに算定した場合における人口密度が１ヘクタール当た
り４０人以上である土地の区域が連たんしている土地の区域で，当該区域内の人口
が３０００以上であるものと規定し，同条２号は，前号の土地の区域に接続する土
地の区域で，５０ヘクタール以下のおおむね整形の土地の区域ごとに算定した場合
における建築物の敷地その他これに類するものの面積の合計が当該区域の面積の３
分の１以上であるものと規定している。また，都市計画法施行令８条１項１号及び
同法施行規則８条２号所定の「前号の土地に接続して現に市街化しつつある土地の
区域」について，都市局長通達によれば，既成市街地に接続して，現に住宅建設又
は宅地化が進行しておおむね１０年以内に既成市街地相当の土地の区域となること
が見込まれている土地をいうものとされており，この解釈は都市計画法の条文とも
整合しており合理的なものということができる。
次に，都市計画法７条２項所定の「おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市
街化を図るべき区域」について，同法施行令８条１項２号は，原則として，①当該
都市計画区域における市街化の動向並びに鉄道，道路，河川及び用排水施設の整備
，，，，の見通し等を勘案して市街化することが不適当な土地の区域②溢水湛水津波
高潮等による災害の発生のおそれのある土地の区域，③優良な集団農地その他長期
にわたり農用地として保存すべき土地の区域，④優れた自然の風景を維持し，都市
の環境を保持し，水源を涵養し，土砂の流失を防備する等のため保全すべき土地の
区域を含まないものとすると規定している。
したがって，上記都市計画法，同施行令，同施行規則の規定をもとに，社会通念
に基づき，市街化区域の意義を解釈し，これをもとに市街化区域に当たるか否かを
認定することは十分可能であるから，市街化区域の定義が不明確なものであるとい
うことはできず，控訴人の上記主張はその前提を欠き理由がない。
（）（，，，，，３証拠甲１７の１ないし５甲１８２０２２ないし２４甲２５の１・２
甲２８ないし３２，３８ないし４２，乙１２）及び弁論の全趣旨によれば，本件区
域の実態について，上記１で認定した事実（原判決２５頁１４行目ないし同２７頁
７行目まで）のほかに，次の事実が認められる。
ア本件都市計画決定がなされた後の昭和４６年３月１日開催の兵庫県議会におい
て，本件区域を含む西宮市α地区（以下「α地区」という）は約３８．７３ヘ。
クタールの面積のうち，農地が約１７．６ヘクタールを占め，他は山林，原野，
土手，やぶ，学校，寺社，道路及び１００戸余の人家があるにすぎず，市街化区
域に決定したのは不当であると指摘する意見が出されている。
イα地区内の土地は，約１００メートルの高低差があり，平坦な平野部とはおよ
そかけ離れた地形をしている。また，同地区では，上記議会の開催期日に至るま
での約５年間に僅か３戸の人家が増加したにとどまっている。
ウ本件各土地が市街化区域と決定（本件都市計画決定）されたのは，α地区を西
宮市北部の開発拠点にしようとの行政当局の思惑と市街化区域の指定を希望する
一部の地元民からの強い要望が存在したことによるものである。
エ平成１４年１２月６日時点における本件区域内の人家は８８戸，人口は２９０
人，人口密度は１ヘクタール当たり７．４９人にすぎない。
オα地区は，本件区域が市街化区域と決定される直前である昭和４５年１０月１
日の国勢調査の時点において，世帯数１４１，人口６７９人であるところ，平成
１６年１０月１日の時点では，世帯数２５０，人口７３９人となっており，核家
族化により世帯数こそ増えているものの，人口増は１．０８８倍にとどまってい
る。
カα地区の人口は，昭和６０年の国勢調査の時点の８５６人をピークに減少傾向
にあり，同地区における平成１６年の人口７３９人は，平成１５年の７５６人と
比較しても減少している。
キ本件区域内には，建物の連たんしている地域が多少存するが，一部に限られ，
本件各土地のうち，宅地以外の市街化区域農地，雑種地及び原野の所在する地域
では，建物がまばらに存するにすぎず，概ね田園もしくは山野の状況であって，
本件区域全体として市街地を形成していない。
上記１及び２認定の事実によれば，本件区域が，前記都市計画法７条２項，同法
施行令８条１項１号，同法施行規則８条１号，同条２号の要件を満たすということ
はできないし，とりわけ，本件区域を市街化区域とする本件都市計画決定がなされ
てから３５年間が経過していたというのに，いまだ都市計画法７条２項の「おおむ
ね１０年内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域となることが見込まれてい
る土地」の概念とはおよそかけ離れた状況にあるといわざるを得ない。
なお，控訴人が市街化された根拠として指摘する売買等の事例である１４筆の土
地は，証拠（乙１１の１ないし１４，乙１４の１ないし１４）及び弁論の全趣旨に
よると，その大半が主要地方道である大沢・西宮線沿いに所在すること，しかも，
そのうち宅地転用又は宅地に準ずる価格での取引と指摘されている事例は，昭和４
５年１０月３１日の本件都市計画決定から今日までの約３５年間に１３例があるに
すぎず，これらの面積は本件区域の約０．８パーセントに過ぎないことが認められ
る。したがって，これらの事例は，本件区域が全体として市街化し，ないし市街化
，。の見込みがあることを示すものとは到底いえず上記認定を左右するものではない
したがって，西宮市長が，本件各土地のうち市街化区域農地，雑種地及び原野に
ついて，宅地並み評価方法により算定した本件登録価格は，その土地の適正な時価
を上回るものと認められるから，その限度で本件評価決定は違法であるというべき
である。
３以上のとおりであるから，被控訴人らの本訴請求は，目録記載１の４，１−１７の
うち課税地目が雑種地の部分（原判決添付別紙評価決定目録記載の本件土地１の１７
（１，１の１９，２の４，２の５，３の１ないし３の１２，４の１，４の６ない））
し４の８，４の１０，４の１３，５の８，５の１４，６の１ないし６の１１に関する
部分は理由があるから，これを認容すべきである。
第４結論
よって，原判決は相当であり，本件控訴は理由がないから，これを棄却することと
し，原判決主文第１項はその特定を欠く部分があるから，職権により主文第２項のと
おり更正して，主文のとおり判決する。
大阪高等裁判所第１３民事部
裁判長裁判官大谷正治
裁判官高田泰治
裁判官白石研二

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