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平成２７年９月２４日判決言渡し
平成２７年(行コ)第６４号固定資産価格審査申出棄却決定取消請求控訴事件
（原審東京地方裁判所平成２４年(行ウ)第４７３号）
主文
１原審原告の控訴に基づき，原判決を次のとおり変更する。
(1)東京都固定資産評価審査委員会が原審原告に対して平成２４年１月１０
日付けでした原判決別紙１物件目録記載の家屋について固定資産課税台帳に
登録された平成２１年度の価格についての審査の申出を棄却する決定のうち
価格３０億５０５６万５９００円を超える部分を取り消す。
(2)原審原告のその余の請求を棄却する。
２原審被告の控訴を棄却する。
３訴訟費用は，第１，２審を通じて，これを５分し，その４を原審原告の負担
とし，その余を原審被告の負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
１原審被告
(1)原判決中，原審被告の敗訴部分を取り消す。
(2)上記の部分につき，原審原告の請求を棄却する。
２原審原告
(1)原判決を次のとおり変更する。
(2)東京都固定資産評価審査委員会が原審原告に対して平成２４年１月１０
日付けでした原判決別紙１物件目録記載の家屋について固定資産課税台帳に
登録された平成２１年度の価格についての審査の申出を棄却する決定のうち
価格２７億１９６６万５６００円を超える部分を取り消す。
第２事案の概要等
１事案の概要
本件は，昭和５７年９月１４日に新築され，平成３年３月３１日に増築され，
平成６年に増築部分ついて減築されている原判決別紙１物件目録記載の家屋
（以下「本件家屋」といい，このうち増減築された部分を「増築部分」と，そ
の余を「新築部分」という。）を所有する原審原告が，固定資産課税台帳に登
録された平成２１年度の本件家屋の価格（以下「本件登録価格」という。）で
ある３１億３４０８万８４００円について，本件家屋の新築部分の建築当初の
設備の評価等に誤りがあって本件登録価格が適正な時価を超えるものであると
して，東京都固定資産評価審査委員会に対し，地方税法４３２条１項による審
査の申出（以下「本件申出」という。）をしたが，平成２４年１月１０日付け
で，同委員会から本件申出を棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。）
を受けたため，本件決定のうち原審原告が相当と考える本件家屋の価格である
２７億１９６６万５６００円を超える部分は違法であると主張して，同部分の
取消しを求める事案である。
２原審の判断
原審は，次のとおり判断して，本件登録価格のうち３０億６０７２万９００
０円を超える部分は違法であるとして，本件決定のうち同部分を取り消した。
(1)平成２１年度を基準年度とする本件登録価格に不服を申し立てる本件申
出において，本件家屋の建築当初の評価の誤りを主張することは許されない
とする原審被告の主張は採用することができず，同評価の誤りを主張するこ
とも許される。
即ち，本件家屋についての基準年度である平成２１年度の固定資産課税台
帳登録価格（本件登録価格）は，本件家屋の平成２０年度における再建築費
評点数に再建築費評点補正率を乗じて求められた再建築費評点数に基づいて
定められているが，平成２０年度の再建築費評点数は，本件家屋が建築され
た当初の昭和５７年度の再建築費評点数を基礎として，その後の各基準年度
ごとに，固定資産評価基準における補正率を順次適用して算出されたもので
ある。したがって，その間の固定資産評価基準の適用に誤りがない場合に限
り，平成２１年度の再建築費評点数に基づく本件登録価格は適正な時価を上
回るものではないと推認されるにすぎないから，その適用の誤りが建築当初
の再建築費評点数の算出の誤りであっても，平成２１年度の再建築費評点数
に影響を及ぼすものである限り，同再建築費評点数に基づく本件登録価格が
適正な時価を上回るものではないとの推認はされない。
また，地方税法４３２条１項は，基準年度の登録価格について審査の申出
をすることができる場合につき，何ら制限を設けていない。
以上によれば，本件登録価格に不服を申し立てる本件申出において，本件
家屋の新築部分の建築当初の評価の誤りを主張することも許され，これを許
しても従前の登録価格及びこれに基づく課税処分の効力は左右されないか
ら，法的安定性を害することもない。
(2)本件家屋の新築部分の建築当初の評価において，①主体構造部の鉄骨の全
てに耐火被覆が施工されているとする点，②延べ床面積の全体にスプリンク
ラー設備が設置されているとする点，③電気設備中のテレビジョン共同聴視
設備に規模補正を行っていない点，④床仕上など４項目において誤った再建
築費評点数を用いた点について誤りがあり，これを正して計算すると，固定
資産評価基準に基づく平成２１年度の本件家屋の価格は３０億６０７２万９
０００円となる。
３当事者双方の控訴
原審被告は，本件申出において本件家屋の建築当初の評価の誤りを主張する
ことが許され，その評価において上記２(2)の①から④までの点について誤りが
あったとする原審の判断を不服として，原判決中の原審被告敗訴部分の取消し
と同部分に係る原審原告の請求の棄却を求めて控訴した。
他方，原審原告は，上記２(2)の①の点の誤りのうち，耐火被覆が施工されて
いない部分の算定及び同②の点の誤りのうち，スプリンクラー設備が設置され
ていない部分の算定に係る原審の判断に不服があり，また，○Ⅰ本件家屋の新築
部分の再建築費評点数の算出において，○ⅰ電気設備中の電灯コンセント配線設
備につきフロアコンセントが全館にあるものとした点，○ⅱ電器設備中の照明器
具設備につき天井高を標準であるとした点，○ⅲ電気設備中の電話配線設備につ
きフロアダクトが全館にあるものとした点，○ⅳ建築設備に係る規模補正の減点
補正率につき，建築当初の昭和５７年度の固定資産評価基準における規模補正
率を適用すべきところ，平成２５年度の固定資産評価基準における規模補正率
に係る告示を適用し，正しい減点補正率を適用せず，過少な減点補正率を適用
しているなどの点においても誤りがあり，さらに，○Ⅱ本件家屋の各基準年度ご
との評価において，一棟単位で経年減点補正率を適用せず，過少な経年減点補
正率を適用している点にも誤りがあるところ，これらの点に誤りはないとした
原審の判断に不服があるとして，原判決を変更して原審原告の請求を全部認容
することを求めて控訴した。
４関係法令等の定めの概要
原判決別紙２の「関係法令等の定めの概要」を次のとおり補正するほかは，
同別紙記載のとおりであるから，これを引用する。
原判決１０４頁２４行目の「(1)カ」を「(1)キ」と改め，１０６頁１７行目
末尾の次に行を改めて下記のとおり加え，同頁１８行目の「(4)」を「(6)」と，
１０７頁１０行目の「(5)」を「(7)」と，１０８頁６行目の「(6)」を「(8)」
と，同頁９行目の「(7)」を「(9)」とそれぞれ改める。
「(4)部分別による再建築費評点数の算出方法（第３節二）
各個の非木造家屋の構造の区分に応じ，当該非木造家屋について適用す
べき非木造家屋評点基準表によって当該非木造家屋の各部分別に標準評点
数を求め，これに補正項目について定められている補正係数を乗じて得た
数値に計算単位の数値を乗じて算出した部分別再建築費評点数を合計して
求めるものとする。
(5)比準による再建築費評点数の算出方法（第３節三）
１当該市町村に所在する非木造家屋を，その実態に応じ，構造，程度，
規模等の別に区分し，それぞれの区分ごとに標準とすべき非木造家屋を
標準非木造家屋として定める。
２標準非木造家屋について，二（部分別による再建築費評点数の算出方
法）によって再建築費評点数を付設する。
３標準非木造家屋以外の非木造家屋で当該標準非木造家屋の属する区分
と同一の区分に属するもの（比準非木造家屋）の再建築費評点数は，当
該比準非木造家屋と当該標準非木造家屋の各部分別の使用資材，施工量
等の相違を考慮し，当該標準非木造家屋の部分別再建築費評点数又は再
建築費評点数に比準して付設する。」
５前提事実
原判決を下記のとおり補正するほかは，原判決の「事実及び理由」中の「第
２事案の概要」の「３前提となる事実」に記載のとおりであるから，これ
を引用する。
原判決５頁４行目の「登録された」を「登録され，原審原告は，同年６月１
日付けの納税通知書の交付を受けた」と，同頁９行目の「決定（本件決定）を
したが」を「決定（本件決定）をし，同月１８日，原審原告に告知したが」と
それぞれ改める。
６争点及び争点に関する各当事者の主張の要点
原判決を下記のとおり補正するほかは，原判決の「事実及び理由」中の「第
３争点」及び「第４争点に関する各当事者の主張の要点」に記載のとおり
であるから，これを引用する。
(1)上記引用部分中の各「別紙」をいずれも「原判決別紙」と改める。
(2)原判決６頁２４行目の「登録価格」を「固定資産課税台帳に登録された価
格（以下，この価格一般を「登録価格」という。）」と改める。
(3)原判決７頁１４行目の「前の基準年度との」を削る。
(4)原判決１３頁３行目の「反映したのであるかのかが」を「反映したもので
あるか否かが」と改める。
(5)原判決１４頁１３行目の「固定資産価格」を「固定資産の登録価格」と改
める。
(6)原判決１５頁１行目の「再建築評点数」を「再建築費評点数」と改める。
(7)原判決１９頁１７行目の「第３項」を「第５項」と改める。
(8)原判決２４頁１２行目の「１階の一部」を「１階」と改める。
(9)原判決３２頁２行目の「ＲＣ造である竣工図」を「ＲＣ造である（竣工図」
と，同頁７行目の「見て取れる）。」を「見て取れる。）。」と，同頁１７
行目から２１行目までを「これに対して，固定資産の評価における構造別区
分は，固定資産税を課税するために評価するという観点から判断する必要が
ある。」とそれぞれ改め，同頁２３行目から２４行目にかけての「経年減点
補正率における」を削る。
(10)原判決３３頁１行目の「経年減点補正率の」を削り，同頁９行目の「地
上１階の」から１０行目までを「地上１階の床面積全てがＳＲＣ造・ＲＣ造
であると評価することには合理性が容易に認められることからも裏付けられ
る。」と改める。
(11)原判決５６頁４行目の「後記イｃ」を「後記イ(イ)ｃ」と改める。
(12)原判決６２頁１２行目及び１４行目の各「㎡」をいずれも「㎥」と改め
る。
(13)原判決６５頁２行目の「補正が」を削る。
第３当裁判所の判断
１当裁判所は，本件家屋の新築部分の建築当初の再建築費評点数の算出には誤
りがあり，これは本件登録価格に影響を及ぼすものであって，原審原告が本件
家屋の新築部分の建築当初の再建築費評点数の誤りを主張することも許される
から，この誤りを正して計算すると，本件登録価格のうち３０億５０５６万５
９００円を超える部分は違法であると判断する。その理由は，原判決を次のと
おり補正し，次項以下において，当事者の主張に対する判断を付加するほかは，
原判決の「事実及び理由」中の「第５当裁判所の判断」に記載のとおりであ
るから，これを引用する。
(1)原判決８１頁１７行目の「６８２．７２ｔ」を「６８１．６０ｔ」と，同
頁２０行目の「3,118.78」及び「3118.78」をいずれも「3,113.78」と，同頁
２１行目の「682.72」を「681.60」とそれぞれ改める。
(2)原判決８４頁１１行目の「あること照らすと」を「あることに照らすと」
と改める。
(3)原判決８７頁８行目の「係る，」を「係る」と改め，同頁１０行目及び２
３行目の各「いずれも」の前に「「炭酸ガス消火設備」は「容積」であるが，
その余は」をそれぞれ加える。
(4)原判決８８頁２行目から３行目にかけての「それぞれの設備が消火を対象
とする面積又はこれを基礎とする数値が」を「，それぞれの設備が消火の対
象とする容積又は面積とこれを基礎とする数値が」と，同頁２２行目の「延
焼拡大にあるにもかかわらず，それらの計算単位は」を「延焼拡大の防止に
あるにもかかわらず，炭酸ガス消火設備の計算単位は設置部分の「容積」と
され，泡消火設備の計算単位は」と改める。
(5)原判決８９頁１行目から４行目までを次のとおり改める。
「さらに，本件家屋の階段室やエレベーター等のスプリンクラーヘッドが
設置されていない部分についても，それらの位置，構造等に照らして，本
件家屋におけるスプリンクラー設備の効用を直接的に受けているとはいい
難いから，当該部分についても，スプリンクラー設備の「設置部分の延べ
床面積」から除外されるものと解するのが相当である。」
(6)原判決８９頁５行目の「スプリンクラー設備に係る」を「スプリンクラー
設備は，これに係る」と，同頁１６行目の「には」を「によると」と，同行
の「地下２階に」を「地下２階には」と，同頁１８行目の「されており」を
「されているものの」と，同頁２１行目の「記載も」を「記載は」とそれぞ
れ改める。
(7)原判決８９頁２２行目末尾の後に行を改めて次のとおり加える。
「また，消火設備の設置されていない部分については，スプリンクラーヘ
ッドや，これを配置するための横配管等のスプリンクラー設備は施工され
ていないのであり，当該部分へのスプリンクラー設備の施工に要する費用
が投じられていないのであるから，設備に相応する評価を行う観点からも，
当該部分については，スプリンクラー設備の「設置部分の延べ床面積」か
ら除外されるべきであるといわざるを得ず，したがって，原審被告の上記
主張は，この点においても採用することができない。」
(8)原判決８９頁２６行目の「認められる。」を「認められ，③消火設備の設
置されていない部分の面積は３０４９．００㎡であることが認められる。」
と改める。
(9)原判決９０頁２行目の「上記①」から４行目までを「上記①の１０８７．
００㎡，②の２３２４．２１㎡及び③の３０４９．００㎡の合計６４６０．
２１㎡を減じた床面積である１万８２５２．５８㎡を使用するのが相当であ
る。」と，同頁７行目の「建設設備」を「建築設備」とそれぞれ改める。
(10)原判決９４頁１６行目の「１０，０００㎡程度」を「１０，０００㎡程
度のもの」と改める。
(11)原判決９６頁１０行目の「考えられる。）が」を「考えられる。）」と，
同頁１３行目の「１５００㎡でとされている」を「１５００㎡とされている」
とそれぞれ改める。
(12)原判決９７頁２４行目の「固定資産（家屋）の評価に当たり」を「固定
資産（家屋）を評価するに当たり」と改める。
(13)原判決９８頁１０行目の「３１１８．７８ｔのうち６８２．７２ｔ」を
「３１１３．７８ｔのうち６８１．６０ｔ」と，同頁１３行目から１４行目
にかけての「２万１３０１．５８㎡」を「１万８２５２．５８㎡」と，同頁
２０行目の「別紙９」を「別紙１」と，同行の「１８万０７００点」を「１
８万０１００点」と，同頁２４行目の「別紙１０のとおり１９万８３００点」
を「別紙２のとおり１９万８０００点」と，同頁２５行目の「別紙１１のと
おり２０万２１００点」を「別紙３のとおり２０万１７００点」とそれぞれ
改める。
(14)原判決９９頁４行目の「別紙１０及び１１」を「別紙２及び３」と，同
頁５行目の「２０億３９２８万２２００円」を「２０億３２０９万８０００
円」と，同行から６行目にかけての「１０億０５９４万３６００円」を「１
０億０２９６万４７００円」と，同行の「３０億４５２２万５８００円」を
「３０億３５０６万２７００円」と，同頁８行目及び１０行目の各「３０億
６０７２万９０００円」をいずれも「３０億５０５６万５９００円」とそれ
ぞれ改める。
２原審被告の主張について
(1)建築当初の評価の妥当性を争うことの可否について
ア原審被告は，建築当初の評価の妥当性を争うことはできないとする理由
として，原審において，引用に係る原判決（ただし，補正後のもの。以下
同じ。）の「事実及び理由」中の「第４争点に関する各当事者の主張の
要点」の１（被告の主張の要点）に記載している主張のほかに，当審にお
いて，後記イないしカの主張をする。
原審被告の上記主張のうち，原審におけるものを採用することができな
い理由は，引用に係る原判決の「事実及び理由」中の「第５当裁判所の
判断」の１において，説示したとおりである。
イ原審被告は，固定資産評価基準では，在来分の非木造家屋に係る再建築
費評点数は「基準年度の前年度における再建築費評点数」に「再建築費評
点補正率」を乗じて求める（以下「評点補正率方式」という。）と規定し
ているところ，ここで用いられる「基準年度の前年度における再建築費評
点数」は，前基準年度に算出された再建築費評点数という事実としての確
定数値を示しているのであり，建築当初の再建築費評点数とは切り離され
た数値であると主張する。そして，その根拠として，固定資産評価基準が
定める家屋の評価方法は，再建築価格として評価するという基本的な考え
の下で，部分別評価方式（固定資産評価基準第２章第３節二，引用に係る
原判決別紙２の「関係法令等の定めの概要」（補正後のもの）の２(4)）と
比準評価方式（固定資産評価基準第２章第３節三，引用に係る原判決別紙
２の「関係法令等の定めの概要」の２(5)）とを同等の評価方法として規定
しており，これらの評価方法は各基準年度における家屋の評価を建築当初
の評価と切り離して行うものであるところ，このうち比準評価方式につい
て，家屋の構造部分に区別して比準する部分別比準方式と家屋一棟全体と
して標準家屋と比準する総合比準方式を規定していて，評価基準依命通達
により，総合比準方式の一種であってより簡便な評価方法である乗率比準
方式（標準家屋の基準年度における再建築費評点数の前年度における再建
築費評点数に対する割合を求め，当該割合を基礎として市町村長が定めた
率を当該標準家屋と同一の区分に属する比準家屋の前年度における再建築
費評点数に乗じて比準家屋の当該基準年度における再建築費評点数を求め
る方式）によることができるとしていたところ，この乗率比準方式が，平
成１２年度の固定資産評価基準において在来分の非木造家屋の原則的な評
価方法として採用され，さらに，平成１５年度の固定資産評価基準におい
て，在来分の非木造家屋の原則的な評価方法として，全国一律に再建築費
評点補正率を用いる現行の評点補正率方式が採用されたという沿革があ
り，また，膨大な数の在来分の非木造家屋の全てを部分別評価方式や比準
評価方式により評価替えを行うことが物理的に不可能であるという状況下
にあって，これらの評価方式と乗率比準方式のいずれも同様の結果が得ら
れ，家屋を再建築価格で評価することを具体化する簡便な評価方法である
ということから乗率比準方式が採用された趣旨に加え，小規模市町村等に
おいて適切に標準家屋を選定して評価替え乗率を決定することが困難であ
ることなどが考慮されて，乗率比準方式よりも更に簡便な評価方法である
評点補正率方式が採用されたという経緯に照らすと，当該基準年度の評価
の基礎となる前（基準）年度の評価の誤りは，その年度の評価の誤りとし
て是正，救済が済んでいるという前提において評点補正率方式が採用され
たものと考えるべきであり，在来分の非木造家屋の評価に当たっては，「建
築当初の再建築費評点数」を切り離し，これを考慮せずに再建築費評点数
を算定することとしているなどと主張する。
しかし，固定資産評価基準は，在来分の非木造家屋に係る再建築費評点
数の算出方法につき，「基準年度の前年度における再建築費評点数」に「再
建築費評点補正率」を乗じて求めるとし，その「基準年度の前年度におけ
る再建築費評点数は，前基準年度に適用した固定資産評価基準第２章第１
節，第３節及び第４節一によって求めたものをいう。」と規定している（固
定資産評価基準第２章第３節四１。以下「本件規定」という。）。これに
よれば，「基準年度の前年度における再建築費評点数」は固定資産評価基
準に則って求められた再建築費評点数をいうものであり，したがって，上
記算式により算定される基準年度の再建築費評点数も，固定資産評価基準
に則って求められたものと解するのが相当である。原審被告は，この「基
準年度の前年度における再建築費評点数」が前基準年度に算出された事実
としての確定数値を示しているものと主張するが，それは，本件規定を「基
準年度の前年度における再建築費評点数は，前基準年度に適用したものを
いう。」と読み変えるものであり，本件規定の規定振りに照らしてにわか
に採用することはできない。また，原審被告の主張する在来分の非木造家
屋の評価方法の沿革に照らしても，本件規定にいう「基準年度の前年度に
おける再建築費評点数」が単なる確定数値を意味するものであるとすべき
根拠を見出すことはできないというべきであるし，在来分の非木造家屋の
評価方法としてより簡便な評点補正率方式が採用された経緯等によって
も，建築当初の評価の誤りは課税初年度限りで是正済みであることを前提
としたもの，即ち，建築当初の評価の誤りについて納税者が不服申立てを
し得るのが課税初年度に限定されることを意味するものとまでは到底解す
ることができない。さらに，本件家屋の新築部分の再建築費評点数は，建
築当初の再建築費評点数を基礎として，その後の昭和６０年度から平成１
８年度までの各基準年度の固定資産評価基準を適用して算出されたもので
あり（前提事実），建築当初の評価における再建築費評点数が前提ないし
基礎となっていない評価方法がとられたものではない。
したがって，原審被告の上記主張は採用することができない。
ウ原審被告は，本件規定において「基準年度の前年度における再建築費評
点数は，前基準年度に適用した固定資産評価基準第２章第１節，第３節及
び第４節一によって求めたものをいう。」と規定しているのは，固定資産
評価基準第２章第４節三において，固定資産評価基準の本則により求めた
価格が，基準年度の前年度の価格を上回るときには，価格を基準年度の前
年度の価格に据え置く旨の措置をとることとされているため，評点補正率
方式における「基準年度の前年度における再建築費評点数」がこの据置措
置を考慮しないものであることを明らかにするためであり，建築当初の再
建築費評点数が当該時点で適用された固定資産評価基準に適合した評価に
よるものであることを求めているものではないと主張する。
しかし，本件規定に原審被告の主張する趣旨が含まれているとしても，
その趣旨を明らかにするためだけに本件規定が置かれていると解すべき根
拠はない。むしろ，「固定資産評価基準（中略）によって求めたもの」と
いう本件規定の文言と，地方税法３４１条５号が固定資産の価格とは「適
正な時価」をいう旨を定め，同法３８８条がその価格を定めるために固定
資産評価基準を定めることとし，同法４０３条が固定資産評価基準によっ
て固定資産の価格を決定しなければならないとしていることに照らすと，
本件規定は，固定資産評価基準が在来分の非木造家屋について簡便な評点
補正率方式を用いる場合においても，「適正な時価」としての固定資産の
価格を決定するために固定資産評価基準に則って求められた再建築費評点
数によるべきことを明らかにする趣旨の規定であると解される。
したがって，原審被告の上記主張は採用することができない。
エ原審被告は，固定資産評価基準が在来分の非木造家屋の評価方法として
評点補正率方式を用いるとしていることの例外として，①当該市町村に所
在する在来分の非木造家屋の実態等からみて適当でないと認められる場合
と，②地方税法３４９条２項各号に掲げる事情（家屋の改築又は損壊その
他これらに類する特別の事情等）があることにより適当でないと認められ
る場合とを挙げ，この場合には部分別評価方式又は比準評価方式により再
建築費評点数を求めると規定しているところ，この例外に当たる事情は建
築当初の再建築費評点数とは関わりがない事情である上，「基準年度の前
年度における再建築費評点数」の意義が，建築当初の評価が当該時点で適
用された固定資産評価基準に適合したものであることまで含むものとする
と，在来分の非木造家屋の原則的な評価方法は，部分別評価法又は比準評
価法と異ならないものとなるから，固定資産評価基準が上記の例外を定め
ていることが無意味になると主張する。
しかし，在来分の非木造家屋について評点補正率方式を用いることの例
外として固定資産評価基準が定めている上記①及び②の場合というのは，
「基準年度の前年度における再建築費評点数」が固定資産評価基準に則っ
て求められた再建築費評点数が用いられている場合であっても，同方式の
算出方法によるのが適当でないと認められる場合をいうものであって，「基
準年度の前年度における再建築費評点数」が固定資産評価基準に則って求
められているものか否かとは次元の異なる事情が認められる場合をいうも
のであることは，上記①及び②の文言及びその内容から明らかというべき
である。したがって，上記の例外としている各場合が建築当初の評価の適
否とは関わりのない事情であるのは当然のことであり，また，その例外の
定めが無意味になるものでもないというべきである。
したがって，原審被告の上記主張は採用することができない。
オ原審被告は，平成２１年度が基準年度である在来分の非木造家屋の評価
において適用されるのは平成２１年度の固定資産評価基準に限られ，過去
の評価基準と一体となって適用されるわけではないから，「基準年度の前
年度における再建築費評点数」は平成２０年度で確定した値であり，何者
にも依存しない自立した値と解すべきであるとも主張する。
しかし，平成２１年度が基準年度である在来分の非木造家屋の評価にお
いて適用されるのは平成２１年度度の固定資産評価基準であるが，同基準
自体が，上記のとおり，前基準年度に適用した固定資産評価基準第２章第
１節，第３節及び第４節一によって求めた再建築費評点数に基づくことを
求めているのであり，また，前基準年度（平成１８年度）に適用した固定
資産評価基準においても同様の定めがされているため，更に前々基準年度
（平成１５年度）に適用した固定資産評価基準によって求めた再建築費評
点数に基づく必要を生ずるのであって，これを繰り返すことによって建築
当初の課税初年度に適用した固定資産評価基準に則った再建築費評点数に
よることが求められるのであるから，これはまさに平成２１年度の固定資
産評価基準を適用した結果であるというべきである。このように，平成２
１年度を基準年度とする在来分の非木造家屋の評価において同年度の固定
資産評価基準を適用することから，直ちに「基準年度の前年度における再
建築費評点数」が平成２０年度で確定かつ自立した値と解すべきことにな
るわけではない。
したがって，原審被告の上記主張は採用することができない。
カ原審被告は，「基準年度の前年度における再建築費評点数」に「再建築
費評点補正率」を乗じて評価している限り，固定資産評価基準の適用に誤
りはないから，その評価方法によっては適正な時価を適切に算定すること
のできない特別の事情が存しない限り，適正な時価を上回るものではない
と推認されることとなり，当該特別の事情があるといい得る場合とは，地
方税法４１７条１項が，固定資産課税台帳に価格等を登録した旨の公示の
日以後，評価庁が誤りを発見しても，「重大な錯誤」がある場合にのみ価
格の修正を義務付けていることからすると，建築当初の評価においてここ
でいう「重大な錯誤」と同程度の瑕疵があった場合に限られると解すべき
であると主張する。
しかし，原審被告の上記主張は，「基準年度の前年度における再建築費
評点数」が，事実として前基準年度に算出された再建築費評点数の数値を
示しているもので，当該前年度で確定した数値であり，建築当初の再建築
費評点数とは切り離された数値であるとする原審被告の主張を前提とする
ものといわざるを得ないものであり，その前提を採用することができない
ことは既に説示したとおりである。
なお，原審被告の上記主張は，建築当初の評価において瑕疵があれば，
それが重大な瑕疵でない場合であっても，建築当初に遡ってその評価の誤
りを主張することができるとすることに異議を述べる原審における主張と
同趣旨のものとも解され，また，この主張に関連して，本件家屋の新築部
分に係る資料の全部が提出されなければ，評価庁による評価の相当性を立
証することは困難であると主張しているところ，この点の主張が採用でき
ないことは，引用に係る原判決の「事実及び理由」中の「第５当裁判所
の判断」の１(4)において説示したとおりである。
したがって，原審被告の上記主張も採用することができない。
(2)本件家屋の新築部分における再建築費評点数の算出の誤りについて
ア本件家屋の新築部分の主体構造部の鉄骨に係る評点数について
上記の事項についての判断は，引用に係る原判決の「事実及び理由」中
の「第５当裁判所の判断」の２(1)のとおりである。
この点について，原審被告は，主体構造部の鉄骨に耐火被覆がされてい
るものと耐火被覆がされていないものが混在している場合，どの程度の鉄
骨量に耐火被覆が施されているかは判然としないことが多く，また，鉄骨
量は床面積に比例するものではないことなどに照らすと，その鉄骨量につ
いての厳密な認定は求められていないから，混在している場合にどのよう
に評価するかは評価庁の裁量に委ねられているところ，本件家屋の新築部
分については耐火被覆のある部分が過半を占めているから，全てに耐火被
覆があるものと認定することにも十分な合理性があるというべきであっ
て，以上に基づく本件家屋の新築部分の建築当初の評価に誤りはなく，誤
りがあったとしてもこれが重大であったとはいえないと主張する。
しかし，引用に係る原判決の「第５当裁判所の判断」の２(1)ア及びウ
において説示したとおり，昭和５７年度の固定資産評価基準では，鉄骨に
ついて耐火被覆の施工の有無によって異なる標準評点数を定めているので
あるから，耐火被覆が施工されていない鉄骨に対して，これが施工されて
いる場合の標準評点数を用いるのは，固定資産評価基準を誤って適用する
ものであり，再建築費評点数を過大に算定することになる。また，耐火被
覆のあるものとないものが混在している場合には，床面積を計算単位とし
て考慮して差し支えないとされていた上，本件家屋の新築部分については，
床面積によって耐火被覆の有無の区別を把握することができ，耐火被覆の
施工がない部分の床面積の割合がその全床面積の５分の１を超える２１．
８９パーセントを占めるというものであって，看過することができない程
度のものというべきであるから，耐火被覆が施工されていないＳＲＣ造部
分の鉄骨については，床面積を計算単位として，耐火被覆が施工されてい
ない場合の標準評点数を用いるべきであったというべきである。
したがって，原審被告の上記主張は採用することができない。
イ本件家屋の新築部分の防災設備に係る評点数について
上記の事項についての判断は，引用に係る原判決の「事実及び理由」中
の「第５当裁判所の判断」の２(5)のとおりである。
この点について，原審被告は，スプリンクラー設備が本件家屋の新築部
分の延べ床面積の全体に設置されていると評価した点について，スプリン
クラー設備の設置部分の延べ床面積が問われているのは，固定資産税を課
税するための評価においてであって，消火設備としての効用が及ぶか否か
によるべきではなく，また，本件家屋の新築部分には，スプリンクラー設
備に係る縦配管が全館にわたって施工され，各階の天井裏等に敷設されて
いる横配管等も各階に相当量施工されているから，スプリンクラー設備の
設置部分の延べ床面積を本件家屋の新築部分の延べ床面積の全体と評価し
たことが妥当性を欠くとまではいえず，本件建物の新築部分の建築当初の
評価に誤りはなく，誤りがあったとしてもこれが重大であったとはいえな
いと主張する。
しかし，引用に係る原判決の「第５当裁判所の判断」の２(5)イないし
エにおいて認定し説示したとおり，スプリンクラー設備は，同設備によっ
て火災の際の初期消火と延焼拡大の防止を図っている部分に設置されてい
るものというべきであり，他の消火設備が設置されている部分や，階段室
やエレベーター等のスプリンクラーヘッドが設置されていない部分につい
て，同設備が存在するものということはできない。また，同各部分には，
現に，スプリンクラーヘッドやこれを配置するための横配管等のスプリン
クラー設備は施工されていないことからすると，当該部分へのスプリンク
ラー設備の施工に要する費用は投じられていると解することも相当ではな
い。以上によれば，当該部分の床面積はスプリンクラー設備の「設置部分
の延べ床面積」から除外されるべきである。
したがって，スプリンクラー設備の設置部分の延べ床面積を本件家屋の
延べ床面積の全体と評価したのは，固定資産評価基準を誤って適用したも
のといわざるを得ず，原審被告の上記主張は採用することができない。
ウなお，原審被告は，原審原告が本件家屋の新築部分の評価において固定
資産評価基準に則っていない再建築費評点数の算出をしている誤りがある
と主張しているのに対して，本件家屋の新築部分の建築に係る資料の全て
が提出されなければ，本件家屋の新築部分の「適正な時価」が立証された
とはいえないと主張する。
しかし，本件において，原審原告は，固定資産評価基準に定める評価方
法が合理性を有するものであることを前提として，本件家屋の新築部分の
建築当初の評価において固定資産評価基準の適用に誤りがあるとする部分
についてのみ評価の不適正を主張し，その余の部分についてまで評価の不
適正を主張しているわけではない。すなわち，同主張は，原審原告が不適
正を主張する部分は，固定資産評価基準に定める評価方法に従っておらず，
その部分の評価価格は，同評価方法に従った評価価格を上回るものである
から，適正な時価を上回るものではないとの推認をすることができる場合
ではないという主張である。そうすると，原審被告としては，固定資産評
価基準の適用に誤りがあると主張されている部分について適正な時価を上
回らないことについて立証を尽くせば足りるというべきである。
したがって，原審被告の上記主張は採用することができない。
３原審原告の主張について
(1)本件家屋の新築部分における再建築費評点数の算出の誤りについて
原審原告は，当審において，①電気設備中の電灯コンセント配線設備につ
きフロアコンセントが全館にあるものとした点，②電気設備中の照明器具設
備につき天井高を標準であるとした点，③電気設備中の電話配線設備につき
フロアダクトが全館にあるものとした点，④建築設備に係る規模補正の減点
補正率につき，建設当初の昭和５７年度の固定資産評価基準における規模補
正率を適用すべきところ，平成２５年度の固定資産評価基準における規模補
正率に係る告示を適用し，正しい減点補正率を適用せず，過少な減点補正率
を適用しているなどの点において，本件建物の新築部分の建築当初の再建築
費評点数の算出には誤りがあると主張する。
しかし，上記の各点に関する原審原告の主張は，いずれも原審における主
張の繰り返しであるところ，いずれの点に関する主張も採用することができ
ないものであることは，①の点については，引用に係る原判決の「事実及び
理由」中の「第５当裁判所の判断」の２(2)において，②の点については，
同２(3)において，③の点については，同２(4)において，④の点については，
同２(6)において，それぞれ説示したとおりである。
(2)建設当初の評価後の各基準年度の評価における経年減点補正率の適用の
誤りについて
原審原告は，経年減点補正率の適用の誤りに関する主張について，原審に
おける主張（引用に係る原判決の「事実及び理由」中の「第４争点に関す
る各当事者の主張の要点」の３（原告の主張の要点））に加えて，当審にお
いて，複合構造家屋について構造別に分けて経年減点補正率を適用すること
が例外的に許容されるとしても，このような取扱いをする場合には，特定の
複合構造家屋についてのみ適用するのではなく，同一自治体に存在する全て
の複合構造家屋について同一の取扱いをする必要があるところ，東京都にお
いては，区部に存在する複合構造家屋について一棟単位で経年減点補正率を
適用している例と構造別に分けて経年減点補正率を適用している例がある
が，このような取扱いは許されず，経年減点補正率の適用方法の原則に立ち
返り，本件家屋については一棟単位でＳ造に係る経年減点補正率を適用すべ
きであると主張する。
しかし，上記主張も，その実質は原審における原審原告の主張の繰り返し
であるというべきものであるところ，引用に係る原判決の「事実及び理由」
中の「第５当裁判所の判断」の３において説示したとおり，東京都におい
ては，平成２１年度東京都固定資産（家屋）評価事務取扱要領により，複合
構造家屋の経年減点補正率の適用について，原則として，各構造別に経年減
点補正率を適用する取扱いとしているのであるから，本件家屋について，こ
の原則に従って，各構造別に経年減点補正率を適用して評価したことに違法
があるということはできない。仮に，原審原告が主張するように，東京都区
部に存在する複合構造家屋の中に，この原則とは異なる一棟単位による経年
減点補正率が適用されているものがあるとしても，当該家屋に係る納税者が
原則とは異なる適用について争うことはともかくとして，原則どおりの構造
別に区分して経年減価補正率を適用する方法がとられている本件家屋の新築
部分の評価について，原審原告の主張する事情を理由として経年減点補正率
の適用に違法があるということはできないというべきである。
したがって，原審原告の上記主張は採用することができない。
４以上によれば，本件登録価格のうち３０億５０５６万５９００円を超える部
分は固定資産評価基準の適用を誤ったものであって違法であり，本件決定のう
ち当該部分は取消しを免れないというべきであるから，これと異なる原判決は
一部失当であり，原審原告の控訴は一部理由があるが，原審被告の控訴は理由
がない。よって，原審原告の控訴に基づき，原判決を上記のとおり変更し，原
審被告の控訴を棄却することとして，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第１６民事部
裁判長裁判官青野洋士
裁判官貝原信之
裁判官藤澤孝彦

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