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         主    文
     本件上告を棄却する。
     上告費用は上告人の負担とする。
         理    由
 上告代理人藤上清の上告理由について
 一 被上告人の請求は、本件建物の賃貸人であった亡Ｄ（被上告人はその相続人
である。）が、昭和六三年四月一二日、その賃借人である上告人に対してした賃料
増額の意思表示（以下「本件増額請求」という。）による同年五月二〇日以降の賃
料（月額）の確認を求めるものであるが、原審は、(一) 本件増額請求に係る昭和
六三年五月二〇日の時点における本件建物の賃料は五三万四七〇〇円が相当である、
(二) しかし、建物の賃貸人が借家法七条一項の規定に基づき賃料の増額を請求す
るには、現行の賃料が改定された時から相当の期間を経過していることが要件とな
るところ、本件における相当期間は二年と解するのが相当であるから、本件建物の
賃料が現行の賃料に改定された昭和六一年一〇月一日から二年を経過する前にされ
た本件増額請求はその効力を生じない、(三) ただし、被上告人の賃料増額の意思
表示は、本件訴訟の追行によって維持されているので、現行の賃料に改定された時
期から二年を経過した昭和六三年一〇月一日の時点において、その効力を生ずるも
のと解するのが相当である、(四) 昭和六三年五月二〇日から同年一〇月一日まで
の間の諸物価及び土地価格の上昇を考慮しても、前記(一)の五三万四七〇〇円に修
正を加える必要はない、(五) 昭和六三年一〇月一日の時点における本件建物の賃
料は五三万四七〇〇円が相当である、として、被上告人の請求を昭和六三年一〇月
一日以降の本件建物の賃料が五三万四七〇〇円であることの確認を求める限度で認
容している。
 二 本件増額請求に係る昭和六三年五月二〇日の時点における本件建物の賃料は
五三万四七〇〇円が相当であるとした原審の前記認定判断及び措置は、原判決挙示
の証拠関係及び記録に照らして、正当として是認することができ、所論中右認定判
断及び措置の違法をいう論旨は採用することができない。
 三 所論は、さらに、被上告人の賃料増額請求は、本件建物の賃料が現行の賃料
に改められた時から五年を経過するまで認められるべきではない、として、その時
から二年を経過した時点で賃料増額請求の効力を認めた原審の前記判断の違法をい
うが、次のとおり、論旨は採用することができない。
 １ 建物の賃貸人が借家法七条一項の規定に基づいてした賃料の増額請求が認め
られるには、建物の賃料が土地又は建物に対する公租公課その他の負担の増減、土
地又は建物の価格の高低、比隣の建物の賃料に比較して不相当となれば足りるもの
であって、現行の賃料が定められた時から一定の期間を経過しているか否かは、賃
料が不相当となったか否かを判断する一つの事情にすぎない。したがって、現行の
賃料が定められた時から一定の期間を経過していないことを理由として、その間に
賃料が不相当となっているにもかかわらず、賃料の増額請求を否定することは、同
条の趣旨に反するものといわなければならない。
 ２ これを本件についてみると、原審は、本件増額請求に係る昭和六三年五月二
〇日の時点における賃料は五三万四七〇〇円が相当であると認めながら、現行の賃
料が定められた昭和六一年一〇月一日から右の時点まで二年を経過していないこと
のみを理由に、被上告人の右の時点における賃料の増額請求を否定しているもので
あって、右の判断には借家法七条一項の解釈適用を誤った違法があるといわなけれ
ばならない。なお、原審は、被上告人が本件訴訟を追行していることによって被上
告人の賃料増額の意思表示が維持されている、と判断して、昭和六一年一〇月一日
から二年を経過した昭和六三年一〇月一日の時点で賃料増額請求の効力を生じたこ
とを理由に、被上告人の請求を前記のとおり一部認容しているのであるが、右の判
断を是認し得ないことは当裁判所の判例の趣旨に徴して明らかである（最高裁昭和
四三年（オ）第一二七〇号同四四年四月一五日第三小法廷判決・裁判集民事九五号
九七頁、最高裁昭和五〇年（オ）一〇四二号同五二年二月二二日第三小法廷判決・
裁判集民事一二〇号一〇七頁参照）。
 ３ そうすると、被上告人の請求は、昭和六三年五月二〇日以降の本件建物の賃
料が五三万四七〇〇円であることの確認を求める限度で認容すべきところ、被上告
人から上告がない本件において、右と異なる原判決を上告人に不利益に変更するこ
とは許されない。論旨は、結局、原判決の結論に影響しない部分の違法をいうに帰
し、採用することができない。
 よって、民訴法四〇一条、九五条、八九条に従い、裁判官全員一致の意見で、主
文のとおり判決する。
     最高裁判所第二小法廷
         裁判長裁判官    木   崎   良   平
            裁判官    藤   島       昭
            裁判官    大   西   勝   也

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