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主文
１原告らの請求をいずれも棄却する。
２訴訟費用は原告らの負担とする。
事実及び理由
第１当事者の求める裁判
１請求の趣旨
(1)被告らは連帯して原告ら各人に対し各金７５０万円及びこれに対，，，
する平成１８年４月２２日から各支払済みまで年５パーセントの割合によ
る金員を支払え。
(2)訴訟費用は被告らの負担とする。
(3)仮執行宣言
２請求の趣旨に対する答弁
主文同旨
第２事案の概要
１本件は原告らが被告近鉄不動産からマンション大阪市ａ区ｂ町ｃ丁目，（
ｄ番地ｅ所在のＡマンション。地上２８階，地下１階建。以下本件マン「」「
ションというを購入したところ，その後，近隣に被告らが別のマンショ」。）
ンＢマンション地上３９階地下１階建を建築した結果眺望等を害さ（。，），
れたと主張して債務不履行又は不法行為に基づく損害賠償を求めている事，
案である。
これに対して被告らは被告近鉄不動産が本件マンションを分譲する際，，
良好な眺望を約束した事実は存在しない等と主張して原告らの請求を争っ，
ている。
２争いのない事実当事者が争うことを明らかにしないために自白したもの（
。）とみなす事実を含む
(1)当事者等
ア原告Ｃは本件マンションｆ号室原告Ｄは同ｇ号室原告Ｅは同ｈ号，，
室，原告Ｆは同ｉ号室，原告Ｇは同ｊ号室を所有している。
イ被告近鉄不動産は不動産の売買賃借等を業とする会社であり本，・，
件マンション及びＢマンションの事業主かつ売主であるなお被告近。，
鉄不動産は平成１４年４月１日同日以前に存在していた近鉄不動産，，
株式会社その後被告近鉄に合併以下旧近鉄不動産というの分譲（，。「」。）
マンション事業等を承継した近鉄不動産販売株式会社以下旧近鉄不動（「
産販売というが商号変更した会社である以下旧近鉄不動産販売及」。）（，
び旧近鉄不動産も合わせて，単に被告近鉄不動産ということがある。「」。）
被告近鉄は運輸業及び土地建物の売買賃借等を業とする会社であ，・
りＢマンションの事業主かつ売主であるまた被告近鉄不動産の親，。，
会社である。
(2)売買契約
ア原告Ｃは平成１２年３月１２日被告近鉄不動産から本件マンシ，，，
ョン２６階ｆ号室専有部分面積７０５４平方メートルを３８２０万（．）
円で買い，平成１３年６月２２日，その引渡を受けた。
イ原告Ｄは平成１２年３月１２日被告近鉄不動産から本件マンシ，，，
ョン２６階ｇ号室専有部分面積５７９９平方メートルを３２５０万（．）
円で買い，平成１３年６月２２日，その引渡を受けた。
ウ原告Ｅは平成１３年８月３０日亡夫とともに被告近鉄不動産か，，，
ら，本件マンション２３階ｈ号室専有部分面積７０．５４平方メート（
ルを３７３０万円で買い各持分２分の１同年１０月１５日その引）（），，
渡を受けた。
平成１４年１月１９日亡夫が死亡し原告Ｅはその持分２分の１，，，
を相続した。
エ原告Ｆは平成１２年３月３０日被告近鉄不動産から本件マンシ，，，
ョン２３階ｉ号室専有部分面積５７９９平方メートルを３１７０万（．）
円で買い，平成１３年６月２４日，その引渡を受けた。
オ原告Ｇは平成１２年３月１２日被告近鉄不動産から本件マンシ，，，
ョン２１階ｊ号室専有部分面積７０５４平方メートルを３６９０万（．）
円で買い，平成１３年６月２２日，その引渡を受けた。
カ上記各売買契約以下一括して本件売買契約というに際して作（，「」。）
「」，成された重要事項説明書の特記事項には，周辺環境についてとして
購入者には周辺環境について以下の事項をあらかじめ承諾していた「，，
だきます将来本マンション隣接地および周辺に都市計画法，建築基準。」「
法等法律およびｂ町再開発地区計画等の許容する範囲内の中高層建築物
が建設される場合があること特に本マンション南側道路をはさんだ近，
接地およびＯＣＡＴをはさんだ東側近接地は開発予定であり本マンシ，
ョンの眺望日照条件交通量等に変化が生じる場合があること等周，，，
辺環境を充分調査確認のうえこの契約を締結し以後この環境について，
売主および関係者に対し何ら異議を申し立てないこととの記載がある。。」
「」，また，本件売買契約書の特約条項にも，周辺環境についてとして
甲注買主は，周辺環境について以下の事項を承諾した将来本マン「（・）。」「
ション隣接地および周辺に都市計画法建築基準法等法律およびｂ町再，
開発地区計画等の許容する範囲内の中高層建築物が建設される場合があ
ること特に本マンション南側道路をはさんだ近接地およびＯＣＡＴを，
はさんだ東側近接地は開発予定であり，本マンションの眺望，日照条件，
交通量等に変化が生じる場合があること等周辺環境を充分調査確認の，
うえこの契約を締結し，以後この環境について乙注売主および関係者（・）
に対し何ら異議を申し立てないこととの記載がある以下，重要事項説。」（
明書及び売買契約書の上記条項を本件条項という。「」。）
(3)Ｂマンション
アＢマンションの敷地以下本件敷地というはＪＲ難波駅のある（「」。），
ＯＣＡＴ地上６階地下２階建の交通ターミナル施設を挟んだ本件マ（，）
ンションの東方に所在する。
イ本件マンション本件敷地ＯＣＡＴを含むｂ町地区通称ルネッサ・，（「
なんばは大阪市のｂ町地区地区計画において大きくＡ地区ウォ」），「」，（
ーターフロントゾーンＢ地区ニューターミナルゾーンＣ地区ニ・）・（・）・（
ューシティゾーンに分けられており，本件マンション本件敷地はいず・）・
れもＢ地区に属していた。
，（「」Ｂ地区は平成１５年に変更される前の地区計画以下旧地区計画
というでは複合交通センターを中心に商業業務宿泊機能の導。），「，，，
入を図ることにより空港と直結した都心ターミナルの整備を行うも，。」
のとされていたが平成１５年に変更された後の地区計画以下新地区，（「
計画というでは鉄道及び高速道路と直結した複合交通センターを」。），「
中心に業務商業居住宿泊等の機能を適切に配置し都心ターミ，，，，，
ナルの利便性を生かしたまちづくりを進めるものとされていた。。」
ウ本件売買契約当時本件敷地は株式会社マイカル正確には関連，，（，
会社であり後に株式会社マイカルに吸収合併された株式会社マイカル，
総合開発であるが以下特に両社を区別することなくマイカルと，，，「」
いうが所有する更地でマイカルは同土地上に大型複合施設を建築す。），
る計画を立てていた。
ところがその後の業績不振などにより計画が変更され平成１１年，，
５月２８日には，マイカルはＪＲ難波駅前の旧国鉄用地に２００２年秋「
の開業を目指していた商業施設マイカルタウンを今後５年間のグル「」，
ープの出店計画から外したなどと報じられるようになった乙３。。」（）
そして平成１３年９月１４日マイカルは民事再生手続の申立をす，，
るに至った。
エ被告近鉄不動産は，遅くとも平成１３年１２月までには本件敷地を購
入することを決定し，平成１４年５月３１日に購入した。
被告らは同土地上にＢマンションを建築し平成１７年１０月こ，，（
ろ竣工，同年１１月２３日に入居が始まった。）
オ原告らが本件売買契約により購入した居室は，いずれも本件マンショ
ン東側である。
本件マンションとＢマンションとの間は約８２．５メートルであり，
本件マンション東側にＢマンションが建築されたことにより原告らの，
居室からの眺望が悪くなる等の事態が発生した。
３原告らの主張
(1)被告らによるＢマンションの建築等
ア被告近鉄不動産が本件敷地の購入を決定したのは，平成１３年１２月
ころであるそうすると遅くとも同年夏ころ原告らに各戸の引渡がな。，（
されていたころには，同購入に向けて動き出していたものと思われる。）
イ旧地区計画では，本件マンション及び本件敷地があったＢ地区の土地
利用は商業業務宿泊に限られており居住用マンションの建築は「，，」，
不可能であったこのため本件マンションもオフィスビルと一体の。，，・
建物として届け出て，建築確認を得ている。
本件敷地に居住用マンションを建築できるようになったのは，本件売
買契約締結後，旧地区計画が新地区計画に変更されたためである。
(2)被告近鉄不動産の勧誘方法等
ア原告らは，良好な眺望を重要な購入動機としていたこと
原告らは良好な眺望が得られることを重要な購入動機として本件，，
売買契約を締結した。
立地条件のみで購入を決めたのであれば，より価格の安い低層階を購
入したはずである本件マンションにおいて，高層階の住戸の坪単価がよ（
り高額に設定されているのはより良い眺望を楽しむことができるから，
である。。）
イ被告近鉄不動産の勧誘内容
(ｱ)パンフレット等
被告近鉄不動産の作成したパンフレット乙７。以下乙７パンフレ（「
ットというでも，本件マンションの上層部から望める各方位の眺望」。）
を写した写真を全面に掲載し，特に東面については朝日を浴びる東面，「
生駒山を間近に望む眺望上層階の東方向を望む住戸からは生駒山。，
を背景に上町台地を望む眺望をお楽しみいただけます朝日がやさし。
く差し込む窓辺は早起きしたくなる朝の眺めが自慢ですなどと記，。」
載されていた。
乙７パンフレットには，マイカルが建築を予定している商業施設と
して高層建設のイラストを記載した部分もあるしかしながらこれ。，
は本件敷地とは異なるＣ地区の説明に付されたイラストであるし本，
件敷地に建てられるものとして描かれたものでもない。上記記載から，
本件敷地に高層マンションが建築されると読み取ることは不可能であ
る。
(ｲ)原告らに対する被告近鉄不動産の営業担当者の説明内容
被告近鉄不動産の営業担当者は，本件マンションの購入を検討して
いる原告らに対し東側はＯＣＡＴを隔てて生駒山を見ることがで，「，
きます本件敷地には，ＯＣＡＴと同じくらいの高さの商業施設が建。」「
設される予定なので，東側の眺望は十分確保されます本件マンショ。」「
，ン周辺の区域にはマンションは建築できないことになっているので
希少価値が高いですよなどと説明し，勧誘した。。」
ウ重要事項説明の内容
本件売買契約締結に際して重要事項説明がなされたことは事実である。
しかしながら事前に高額の手付金を振り込ませた上多数の購入者，，
を一同に集めて説明を行いその説明も形式的に条項を読み上げるだけ，
の形式的なものであり原告らはその内容を理解した上で本件売買契約，
を締結したわけではない。
そもそも，本件条項は，重要事項説明書に印刷された定型文言であり，
第三者の行為によって周辺環境が変化しても異議を述べないという当然
のことを規定したものに過ぎないこれを超えて売主である被告近鉄。，
不動産の行為によって眺望が阻害されるなどした場合も異議を述べない
ことを承認したというものではない。
(3)被告らの責任
ア被告近鉄不動産の責任
(ｱ)被告近鉄不動産は，本件敷地を購入してマンションを建築する計画
を有していたのだから，原告らに本件マンション住戸を販売引き渡す・
際当該計画を速やかに告知説明して原告らに不当な損害を与えな，・，
いようにすべき業務上の注意義務を負っていた。
にもかかわらず被告近鉄不動産は本件敷地を購入してマンショ，，
ンを購入する計画を有していることを説明せずＢマンションの建築，
確認が下りた平成１５年５月２２日後で初めて本件マンション住民（）
に対する説明会を開いて説明した同年６月１日。（）
(ｲ)販売引渡時に上記計画を有していなかったとしても本件売買契・，
約締結に際しては原告らに対し本件敷地に高層マンションが建つ，，
可能性があることを十分に説明すべき義務を負っていた。
にもかかわらず被告近鉄不動産は本件売買契約を締結するに際，，
し本件敷地に高層マンションが建つ可能性があることを原告らに説，
明しなかった。
(ｳ)被告近鉄不動産は本件マンション住戸の販売引渡後も本件売，・，
買契約に付随する義務として本件マンション住戸を購入した原告ら，
の権利を不当に侵害しないように配慮すべき義務を負っていた。
にもかかわらず，被告近鉄と共同でＢマンションを建築し，自ら，
原告らの権利眺望等を不当に侵害した。（）
またＢマンションを建築するにしてもより北側に建築すること，，
により原告らに与える損害を軽減することが可能であったのに現状，
の位置に建築した。
(ｴ)被告近鉄不動産の上記行為は債務不履行又は不法行為被告近鉄，（
との共同不法行為を構成する。）
イ被告近鉄の責任
被告近鉄は被告近鉄不動産の親会社でありＢマンションの共同事，，
業主売主なのであるから，本件売買契約に関して被告近鉄不動産が負っ・
ている義務内容を知っていたか知り得たしたがってＢマンション，。，
を建築するに際しては原告らに対して不当な権利侵害を行わないよう，
注意すべき義務を負っていた。
，にもかかわらず，前記ア(ｳ)のとおり，自らＢマンションを建築し
しかも原告らに与える損害を軽減する努力を怠った。
被告近鉄の上記行為は，被告近鉄不動産との共同不法行為を構成する。
(4)原告らの損害
ア眺望侵害
Ｂマンションができたことにより，原告らが購入した本件マンション
，住戸の東側の窓は，壁紙を貼ったようにＢマンションの姿に占領され
眺望はほとんど望めなくなった。
イプライバシー侵害
Ｂマンションができたことにより原告らはＢマンションの住民か，，
ら部屋が覗き込まれる状態となり人目を気にしてカーテンを閉め切っ，
て生活しなければならない状態となった。
ウ資産価値の低下
Ｂマンションができたことによる前記アイのような事情から本件・，
マンション各住戸の資産価値が大きく低下した。
すなわち，本件マンション西側住戸であるｋ号室は当初の販売価格
３１２０万円。乙１０の１よりも，現在の価格３１８０万円。甲６（）（
７の方が高くなっているこれに対して東側住戸であるｇ号室は当）。，，
初の販売価格３２５０万円よりも，現在の価格２７９１万円。甲６（）（
８の方が大幅に安くなっている。）
エ弁護士費用
被告らの行為により原告らは本件訴訟の提起を余儀なくされ弁護，，
士費用の負担を強いられた。
オ損害額
以上の損害を金銭的に評価すれば原告ら各自の損害は７５０万円を，
下回らない。
(5)過失相殺の主張に対する反論
被告近鉄不動産は専門的知識を有する宅地建物取引業者であるから，原
告ら一般消費者に対して十分な説明をすべきところ単に重要事項説明書，
や契約書を読み上げるだけで何らの説明もしなかったのであるから原告，
らに過失があったということはできない。
(6)小括
よって原告ら各自は被告近鉄不動産に対しては債務不履行又は不法，，
行為に基づいて被告近鉄に対しては不法行為に基づいて連帯して損害，，
賠償金７５０万円及びこれに対する平成１８年４月２２日訴状送達の日の（
翌日から支払済みまで民法所定の年５パーセントの割合による遅延損害金）
の支払を求める。
４被告らの主張
(1)被告らによるＢマンションの建築等
ア被告近鉄不動産が本件敷地の購入を検討し始めたのは，マイカルが民
事再生手続開始申立をした後である，平成１３年１０月ころである。
イ旧地区計画の下でも，Ｂ地区にマンションを建築することが法的に禁
止されていたわけではなく，マンション建築は可能だった。
本件マンションがオフィスビルと一体の建物として建築されたことは・
事実であるがこれは被告近鉄不動産において旧地区計画の趣旨を，，，
尊重した結果に過ぎない。
(2)被告近鉄不動産の勧誘方法等
ア原告らが良好な眺望を重要な購入動機としていたとの主張は争う。
本件マンションの主要なセールスポイントは立地条件の良さ，利便性，
設備の充実等であり眺望ではない高層階の坪単価がより高額に設定，。
されているのはステイタス性の違いによるものであって眺望が価格，，
設定の重要な要素となっているわけではない。
イ被告近鉄不動産の勧誘内容
(ｱ)パンフレット等
乙７パンフレットに眺望に関する写真記載があるのは事実である。・
しかし写真は高層マンションのパンフレットに一般的に掲載される，
ものであり抽象的イメージ的なものにとどまる眺望に関する記載，・。
も比較的小さな文字で記載されたものであり多くの宣伝文句の中，，
のごく一部に過ぎない。
(ｲ)原告らに対する被告近鉄不動産の営業担当者の説明内容
，・被告近鉄不動産の営業担当者が原告ら主張のような内容の説明
勧誘を行ったとの事実は否認する。
被告近鉄不動産は，Ａマンション応酬話法というマニュアル乙「」（
４を作成しＯＣＡＴ東側の土地は？という質問があった場合に），，「」
は北側をマイカル南側をＪＲ西日本が所有しています建築計画に「，。
ついてはＪＲ西日本の所有地をマイカルが借地として利用し一体，，
開発を行う予定です。建物の形状等は未定ですと，東向きの特。」「
徴について質問があった場合には日照時間が短い値段が安い競。」「。。
（），争率が低い。８ＦまではＯＣＡＴが，視界距離約２０Ｍに入るが
価格設定は抑えている。１ＤＫ１ＬＤＫという単身者向けの間取りに・
なっているので日当たりはあまり関係がないのではＯＣＡＴの，・・・。
東側に高層の建物が建つ可能性があるがＯＣＡＴの幅が約５５Ｍある
ので実際に建っても１００Ｍ近く離れると回答するよう定めており，。」
これに沿った説明勧誘がなされていた。・
また前記のとおり本件敷地には旧地区計画の下でもマンション，，
建築が可能であり，本件マンション周辺の区域にはマンションは建築「
できないことになっているので希少価値が高いですよというよう，。」
な真実に反する説明をするはずがない。
ウ重要事項説明の内容
重要事項説明は十分な時間をとって行い質問も受け付けた事前，，。
に手付金の振込を受けていたのは単に事務処理上の問題であり重要，，
事項説明を聞いて契約締結を翻意する場合には当然に手付金を全額返，
。還するものとされており，購入者もそのことは知っていたはずである
本件条項は定型文言ではなく特に本件マンションを対象として設け，
られた条項であることは明らかである。
(3)被告らの責任
ア被告近鉄不動産の責任
(ｱ)被告近鉄不動産が本件敷地を購入することを検討し始めたのは，平
成１３年１０月である当時既に全原告との間で本件売買契約締結。，
を終了していたし，原告Ｅ以外に対しては引渡済みだった。
原告Ｅに対する引渡同月１５日は上記検討開始後だった可能性（），
があるしかしながら本件マンションの引渡手続は旧近鉄不動産販。，
売が行い本件敷地の購入は旧近鉄不動産が検討したのであり全く，，
別個の会社部署が行ったものである。土地取引は一般に内密に行われ・
るし原告Ｅに対する引渡時には実際に本件敷地を購入できるか分か，
らなかったのであるから仮に旧近鉄不動産の担当者が原告Ｅに対す，
る引渡を知っていたとしても自己の業務に関する情報を旧近鉄不動，
産販売の担当者に通知することはできなかった。
(ｲ)被告近鉄不動産の担当者は本件売買契約締結に際して本件敷地，，
に中高層建築物が建つ可能性があることを十分に説明しており被告，
近鉄不動産に説明義務違反は認められない。
(ｳ)被告近鉄不動産が，原告らの権利眺望等を不当に侵害したとの事（）
実は存しない。
また，北側土地と一体の敷地としてＢマンションを建築するならと
もかくその場合，建築される建物は現状よりもさらに巨大になる，（。）
本件敷地内で建築する以上その位置を変更することは不可能であっ，
たなお本件敷地は容積率１０００パーセントであるが被告らは。，，
８３８パーセントに抑えて建築している。
イ被告近鉄の責任
被告近鉄が，原告らに対して不当な権利侵害を行ったとの事実は存し
ない。
(4)原告らの損害
ア眺望侵害
Ｂマンションの建築による視覚阻害は１８∼２０°に過ぎず，その余
の周囲の眺望は何ら妨げられておらず生駒山の山並みも十分に楽しむ，
ことができる。
Ｂマンションの建築前にはより良い眺望を享受できたことは事実であ
ろうが原告らが享受してきた良好な眺望は何らかの法的根拠に基づ，，
いて原告らに付与されたものではなく再開発予定の近接地が高度に利，
用されていなかったことで享受できた反射的利益に過ぎない。
イプライバシー侵害
本件マンションとＢマンションは約８２５メートル離れておりＢ．，
マンションから原告らの居室内が肉眼で手に取るように見えるというわ
けではないそもそも原告らに終日カーテンを閉めずに生活し得ると。，
いうプライバシーの利益が法的に保護されていたわけではないし被告，
らが原告らのプライバシーを侵害しているというわけでもない。
ウ資産価値の低下
本件敷地に高層マンションが建築されることは，本件売買契約締結時
にも十分に予測できたことである。
本件マンション住戸の資産価値が低下したとしてもそれは中古物件，
である以上当然に生じる経年劣化でありそれ以上にＢマンションの建，
築によって資産価値が低下したという事実は存しない。
エ弁護士費用
争う。
オ損害額
争う。
(5)予備的過失相殺（）
本件敷地に中高層建築物が建築される可能性があることは，重要事項説
明書及び契約書に明記されており重要事項説明として口頭で説明を受け，
たにも関わらず原告らは質問をするなどして自己の理解を確認するこ，，
とをしなかった。
仮に損害賠償義務が認められるとしても，原告らにも相応の過失が認め
られるべきである。
第３当裁判所の判断
１原告らの主張する眺望利益について
(1)原告らは，従前享受していた良好な眺望がＢマンションの建築によって
阻害された旨を主張し，これによる損害賠償を求めている。
(2)しかしながら眺望利益なるものは建物の所有者ないしは占有者が建，，
物自体に対して有する排他的独占的支配と同じ意味において支配し亨，，
，受しうる利益ではない。元来風物は誰でもこれに接しうるものであって
ただ特定の場所からの観望による利益はたまたまその場所の独占的占有，
者のみが事実上これを亨受しうることの結果としてその者に独占的に帰属
するにすぎないしたがって眺望利益は特定の場所がその場所からの。，，
眺望の点で格別の価値をもちこのような眺望利益の亨受を一つの重要な，
目的としてその場所に建物が建築された場合のように当該建物の所有者，
ないし占有者によるその建物からの眺望利益の亨受が社会観念上からも独
自の利益として承認せられるべき重要性を有するものと認められる場合に
限って，法的に保護される権利となるものと考えられる。
本件マンションは大都市大阪の中心部都市計画法上の商業地域に位，，
置し建築基準法上の日影規制もなく容積率は１０００％とされている，，
土地の上に立てられた居住用マンションである弁論の全趣旨その住民（）。
である原告らがたまたま周辺に同程度の高さの高層マンションが存在し，
ていなかった結果として良好な眺望を独占的に享受していたのだとして，
も，その享受が社会通念上独自の利益として承認されるべき重要性を有し，
法的保護に値するものであったとは到底認められない。
(3)原告らも，もとより一般論として自らが絶対的な眺望利益を享受してい
るとまで主張しているわけではなく被告近鉄不動産において本件敷地，，
に原告らの眺望を阻害するような高層マンションが建つ可能性を説明せず，
逆に将来的にもそうした事態は生じないであろうと保証しあるいはそ，，
のような信頼を与えるかのような言動を用いて本件売買契約を締結したと
いう事実を前提としてかかる事実関係の下における被告らの説明義務違，
反等を問題としている。
そこで以下に被告近鉄不動産が上記のような真実に反する説明を行，，
って本件売買契約を締結したその結果原告らにおいて将来的にも良好（，，
な眺望が保証されるものと誤信して本件売買契約を締結したという事実が）
存するか否かを検討する。
２本件敷地に関する客観的な状況について
(1)本件売買契約締結及びこれに基づく住戸引渡当時，原告らが購入した本
件マンション東側の２１階以上の住戸からは近辺に同程度の高層建物が，
存在していないため遠く生駒山まで一望できるような良好な眺望を楽し，
むことができた甲１９７１以下，両者を合わせて原告Ｅの陳述書とい（・（「」
。）・・（・，う，甲２２，甲２３の１２４，原告Ｃ甲１７５６の陳述書を含む
以下同じ原告Ｄ甲１８６６の陳述書を含む以下同じ原告Ｆ甲。），（・，。），（
２０５７の陳述書を含む以下同じ原告Ｇ甲２１５３の陳述書を含・，。），（・
む，以下同じ。。））
(2)本件敷地はもとマイカルが所有し大型複合施設の建築を計画してい，，
た建物の規模としては鉄骨造１３階建程度のものを予定していたもの。，
と考えられる甲５０。（）
しかしながらマイカルの業績不振などにより平成１１年５月２８日，，
には出店計画の見直しを示唆するような新聞報道がなされたこともあっ，
た争いのない事実。（）
以上のとおり，仮にマイカルが当初予定していたとおりの大型複合施設
を建築したとすれば本件マンション東側の２１階以上の住戸を購入した，
原告らは従前どおりの良好な眺望を享受することが可能であったという，
ことができる。
しかしながらマイカルが当初予定していたとおりの大型複合施設を建，
築するか否かは未知数であり着工すらされていなかった逆にマイカ（。），，
ルが当初の出店計画を見直し本件敷地を他に売却したり予定とは異な，，
る高層建物を建築したりするという可能性も十分に考えられる状況であっ
た。
すなわち原告らが今後も従前と同様の良好な眺望を享受できるか否か，
は専らマイカルが当初予定していたとおりの大型複合施設を建築する，，
か否かという全く不確定でもとより被告らにおいてコントロールする，，
ことができない要素に依存していたということができる。
(3)旧地区計画のもとにおいても，本件敷地にマンションを建築することが
法令上禁止されていたわけではなく仮に単独でのマンションの建築確認，
申請がなされたとしても，法規上の問題があったわけではなかった調査嘱（
託の結果。）
あるいは本件マンションのようにオフィスビルと一体となった建，，・
築物としてであれば旧地区計画のもとにおいても土地利用の基本方針，，
に適合するものとして高層マンションを建築することが可能であったもの
と考えられる。
いずれにせよ本件売買契約当時であっても本件敷地にＢマンショ，，，
，ンと同程度の高さの高層マンションを建築することは十分に可能であり
旧地区計画が変更されない限りは本件敷地に高層マンションを建築するこ
とができないというような事実は存在していなかった。
(4)ＯＣＡＴの周辺に設置された大看板等に描かれたｂ町地区の周辺予想図
では本件マンションのＯＣＡＴをはさんだ東方に本件マンションと同，，
程度の高さの高層建物が描かれている乙２ｂ町地区開発協議会作成の（）。
チラシ乙１にも，同様の描写がある。（）
これらを見れば本件マンションの東方本件敷地周辺に高層建物が建，（）
築される可能性があることは一目瞭然といえる。
少なくとも，原告Ｅを除く原告らはこれらを一つ以上目にしており同原（
告らの供述。原告Ｅも，同様にこれらを目にしたはずである，原告らも，。）
上記可能性を十分に認識し得たものと考えられる。
３被告近鉄不動産の勧誘方法等
(1)被告近鉄不動産が作成した本件マンションに関するパンフレット等
ア乙７パンフレットにはきらびやかな光に溢れた夜景や近辺に眺望，，
を阻害する建築物がほとんどなく遠く遠方まで見渡すことができる日，
中の景色など良好な眺望をアピールするかのような写真が掲載されて，
いる３４頁，１３１４頁，１５１６頁，３１３２頁。（・・・・）
ただし３４頁の写真には現場周辺から南西方向を望む夕景にイメ，・「
ージ写真をＣＧ合成したものです１５１６頁の写真には現場周辺。」，・「
から○○方向を望む３１３２頁の写真には夜景はＣＧ合成です実」，・「。
際とは異なりますとの説明がそれぞれ付されておりこれらの写真が。」，
現実の眺望とは異なるものであっていわばイメージ写真であると分か，
る体裁がとられている。
イ乙７パンフレット１３頁には都心を見下ろす優雅都心の超高層，「。」「
は眺望がクローズアップされますそれは都心に住まうステイタス，。，
でありゆとりある暮らしの象徴でもあります２４時間輝きを失わな，。
い風景は窓の外に展開される都心の大自然陽が昇り雲が流れ西，。，，
の空が赤く染まるやがて月の光の下に光のレビューが始まる都，，・・・。
心の超高層ならではのその光景はここだけに許された優雅でもありま，
すとの記載がある。。」
同１５頁には都心のパノラマ指定席窓辺に腰掛け都心風景を，「。」「，
楽しむ目線の都心とは全く異なる風景が窓の外に広がる時今ま・・・。，，
でになかった時間の流れを感じるはずそれが都心の超高層に住まう。，
ことの実感あなただけのパノラマ指定席が暮らしに潤いと安らぎを運。
んでくれますとの記載がある。。」
また，同１６頁には，朝日を浴びる東面，生駒山を間近に望む眺望。「
上層階の東方向を望む住戸からは生駒山を背景に上町台地を望む眺望，
をお楽しみいただけます朝日がやさしく差し込む窓辺は早起きした。，
くなる朝の眺めが自慢ですとの記載があり，西南西方向，北西方向，。」・
南方向を除く各住戸についても同様にそれぞれ良好な眺望が得られる，
ことを謳う記載がある。
ウ以上のとおり確かに乙７パンフレットには良好な眺望を本件マン，，
ションのセールスポイントの一つとしていると読めるような写真記載が・
ある。
しかしながら本件売買契約締結当時本件マンションの高層階から，，
良好な眺望が得られること自体は真実であってそのこと自体は，現在で（
も大きくは変わっていない少なくともベランダに出れば遠く生駒。，，
山まで見渡すことが十分に可能であるし春秋分の一時期を除けば日，，
の出を眺めることも可能である乙１２乙３８の１∼３これをセー。，），
ルスポイントの一つにすることはマンション販売の現場において通常の
ことであると考えられる。そして，乙７パンフレットの上記写真記載は，・
あくまでも現在の眺望に関するものであってこれが将来的にも保証さ，
れるものであるとの記載はないしまたそのような誤信を与えるよう，，
なものともいえない。
しかも眺望に関する上記の写真記載は全体で５０頁を超える乙７，・，
パンフレットのごく一部に掲載されたものに過ぎないむしろ乙７パ。，
ンフレットでは冒頭に次代の住ニーズは都心回帰へと記載され５，「。」，
∼１０頁にかけて本件マンションが暮らしと文化と娯楽が集うｂ町，「」
地区ルネッサなんばの中に所在すること，雨に濡れずに６路線へ地下「」「
で直結していることなど，立地条件等を主要なセールスポイントとして」
記載されている。
エ被告近鉄不動産作成の別のリーフレット乙６にも夜景の写真た（），（
だしいずれも実際とは異なりますとの説明が付されているや窓，「」。），「
，。」「，・の外に広がる眺望超高層ならではのパノラマ風景東方向は金剛
生駒の山並みを背景に上町台地の風景がとの記載があるしかしこ。」。，
れも立地条件等を主要なセールスポイントとして作成されたものであ，
り，良好な眺望を将来的に保証したもの又はそのような誤信を与えるも（
のと読めないことは，乙７パンフレットと同様である。）
この他，株式会社リクルート発行の住宅情報雑誌に掲載された広告
（）。乙８の１∼１３でも眺望は重要なセールスポイントとされていない
また，被告近鉄不動産作成の別のリーフレット乙９では，立地価（）「」「
額設備仕様収納管理サービスを第１期１次２次ご契約者１３」「・」「」「・」「・
３組にお尋ねした，Ａマンションの魅力ランキングＢＥＳＴ５として記」
載する一方，眺望については記載自体が存在していない。
オなお乙７パンフレット６頁には本件敷地にマイカルが予定してい，，
た大型複合施設ＯＣＡＴよりは高く，本件マンションよりは相当低い建（
物の形状が線で記載されているしかしながら同所にはマイカル計）。，「
画図として高層建物のイラストも掲載されている。」
逆に，被告近鉄不動産作成の別のチラシ乙５リーフレット乙６に（）・（）
は本件マンションのＯＣＡＴをはさんだ東方に本件マンションと同，，
程度の高さの建物の形状が線で記載されている。
いずれにせよ上記は線で大雑把な建物の形状を示しているに過ぎ，，
ず本件マンションの東方に建築される可能性がある建物の確定的な予，
測とは考えられないしこれを見て本件敷地に本件マンションよりも，，
高い建物が建つことはないと誤信するようなものとも考えられない。
(2)本件マンションの価格構成について
本件マンション各住戸は，上層階になるほど高めの坪単価が設定されて
いる乙１０の１２。（・）
しかしながら，マンションの上層階になるほど高めの価格設定がされて
いるということは本件マンションに限ったことではなく眺望が良好で，，
あるか否かを問わず一般に認められるところでありこれはステータ，，，
スや騒音，防犯，通風，日照などの多様な理由に基づくものと考えられる。
実際Ｂマンションの２８階以下の西側住戸は正面に本件マンションが，，
所在しているが，それでも上層階ほど高めの価格設定がされている甲４４（
の１，弁論の全趣旨。）
本件マンションにおいても，８階以下の東側住戸は前面約２０メートル
の距離にＯＣＡＴが所在しいずれの階からも眺望を楽しむことができる，
状態にはないが，それでも上層階ほど高めの価格設定がされている乙１０（
の１２，弁論の全趣旨。・）
以上のとおり，被告近鉄不動産が本件マンション上層階について設定し
た価格と下層階について設定した価格との差が眺望の良否を専ら又は，，
主要な原因としていたとは考えられないまた上層階について価格を高。，
めに設定したからといって上層階の住戸購入者に対して良好な眺望を保，
証した又はそのように購入者に誤信させたとも考えられない。（）
(3)本件条項
ア本件売買契約に際して作成された重要事項説明書には，周辺環境につ「
いてとして購入者には周辺環境について以下の事項をあらかじ」，「，，
め承諾していただきます将来本マンション隣接地および周辺に都市計。」「
画法建築基準法等法律およびｂ町再開発地区計画等の許容する範囲内，
の中高層建築物が建築される場合があること特に本マンション南側道，
路をはさんだ近接地およびＯＣＡＴをはさんだ東側近隣地は開発予定で
あり本マンションの眺望日照条件交通量等に変化が生じる場合が，，，
あること等周辺環境を充分調査確認のうえこの契約を締結し以後こ，，
。」の環境について売主および関係者に対し何ら異議を申し立てないこと
との記載本件条項がある。（）
「」，また，本件売買契約書の特約条項にも，周辺環境についてとして
甲買主は周辺環境について以下の事項を承諾した将来本マンシ「（），。」「
ョン隣接地および周辺に都市計画法建築基準法等法律およびｂ町再開，
発地区計画等の許容する範囲内の中高層建築物が建築される場合がある
こと特に本マンション南側道路をはさんだ近接地およびＯＣＡＴをは，
，さんだ東側近隣地は開発予定であり，本マンションの眺望，日照条件
交通量等に変化が生じる場合があること等周辺環境を充分調査確認の，
うえこの契約を締結し以後この環境について乙売主および関係者に，（）
対し何ら異議を申し立てないこととの記載本件条項がある。。」（）
イ原告らのうち原告Ｃ原告Ｄ原告Ｇに対する重要事項説明は平成，・・，
１２年３月１２日他の顧客ら合計約３０人とともに被告近鉄不動，（），
産の社員であり宅地建物取引主任者であるＨが行った原告Ｆに対す，。
，る重要事項説明は，同月３０日，被告近鉄不動産の販売担当者であり
宅地建物取引主任者であるＩが個別に行ったＩ及びＨは１時間３０。，
分以上かけて本件条項を含む重要事項を逐一説明し質問等を募った，，
が本件条項に関しては誰からも異議は唱えられなかった乙２２Ｈの，（（
陳述書乙２３の１∼４証人Ｉ乙１９３４の陳述書を含む以下同），，（・。
じ原告Ｃ原告Ｄ原告Ｇ原告Ｅ及び亡夫に対する重要事項説明。），，，）。
は平成１３年８月３０日宅地建物取引主任者であるＪが行ったが乙，，（
２３の５，原告Ｅから本件条項に関して異議が唱えられた形跡は見当た）
らない。
なお原告Ｆは平成１２年３月３０日にＩから重要事項説明を受け，，
た際Ｉに対し近鉄不動産の責任の無いところで何があっても文句を，，「
言える筋ではないけどもし近鉄が取得して高い建物建てたら承知せえ，
へんぞと言った旨を供述するしかしながら原告Ｆが重要事項説明。」。，
を受けた当時マイカルは民事再生の申立すらしておらず被告近鉄不，，
動産が本件敷地を取得するというようなことは全く想定されていなかっ
たはずであり原告Ｆが上記のような発言をしたというのは唐突に過ぎ，
る反対趣旨の証人Ｉの証言に照らし原告Ｆの上記供述は信用できな。，
い。
ウ原告らは本件条項を含む重要事項の説明を受けその内容を了解，，「
および承認する旨の記載がある重要事項説明書受領書兼承認書に署名押」
印し乙２３の１∼５，被告近鉄不動産に差し入れた。（）
また本件条項が記載された売買契約書に署名押印し本件売買契約，，
を締結した。
エ本件条項は本件敷地に将来中高層建築物が建築され眺望に変化が，，
生じる可能性がある旨を具体的に記載したものであってその内容は格，
別難解なものではないし格別見難い場所に分かりにくく記載されてい，
るというわけでもない。
原告らは本件条項が定型文言であると主張するがＯＣＡＴをはさ，，「
んだ東側近接地と具体的に特定した上でのものであって一般的抽象」，・
的な定型文言とは明らかに異なっているもとより第三者の行為に限。，
定して異議を述べないという記載になっているわけではないしそのよ，
うな説明を被告近鉄不動産の担当者がしたという事実も存しない。
また重要事項説明に先立って原告らを含む顧客らから手付金が徴，，
収されていたがこれは事務処理上の問題に過ぎず重要事項説明を受，，
けた後翻意する場合当然手付金は返還されるものとされていたし実，，
際重要事項説明を受けた後売買契約を締結しなかった者も少なから，，
（（「」，ずいた甲６９の３，証人Ｋ以下Ｋという。乙２０の陳述書を含む
以下同じそのことは原告らも十分に認識していたはずであり手。））。，，
付金を交付した後だからといって翻意が難しくなるとか重要事項説，，
明が形式に過ぎなかったということはできない。
オ以上のとおり原告らは本件条項本件敷地に中高層建築物が建築，，（
され眺望に変化が生じる可能性があることの説明を受けこれを納得，），
した上で本件条項を特約条項に含む本件売買契約を締結したものと認，
められる。
(4)被告近鉄不動産の担当者の勧誘内容等
ア被告近鉄不動産の現場責任者だったＫは，販売担当者の説明内容を統
，，「」一し顧客に誤解を与えないようにするためＡマンション応酬話法
というマニュアルを作成していた。
上記マニュアルではＯＣＡＴ東側の土地は？という質問があった，「」
場合には北側をマイカル南側をＪＲ西日本が所有しています建築計「，。
画についてはＪＲ西日本の所有地をマイカルが借地として利用し一，，
体開発を行う予定です。建物の形状等は未定ですと，東向きの特。」「
徴について質問があった場合には日照時間が短い値段が安い競争。」「。。
率が低い８ＦまではＯＣＡＴが視界距離約２０Ｍに入るが価格。，（），
設定は抑えている。１ＤＫ１ＬＤＫという単身者向けの間取りになって・
いるので日当たりはあまり関係がないのではＯＣＡＴの東側に高，・・・。
層の建物が建つ可能性があるがＯＣＡＴの幅が約５５Ｍあるので実際に
建っても１００Ｍ近く離れるると回答するよう定めており，これに。」
ママ
沿った説明勧誘がなされていた乙４，証人Ｋ，証人Ｉ，証人Ｌ乙１・（（
８３３の陳述書を含む，以下同じ。・。））
イ上記応酬話法の内容は，概ね事実に合致したものである北側をマイ（「
カル南側をＪＲ西日本という部分が実際には逆になっている点のみ，」，
異なる。弁論の全趣旨。）
また被告近鉄不動産の担当者らに販売ノルマが課されていたり歩合，
が支払われたりしたという事実はなくもともと本件マンションは売れ，
行きが好調で抽選が行われるほどであったこと証人Ｋからすると同（），
担当者らにおいて上記応酬話法に反して虚偽の説明を行って契約を勧，
誘しなければならなかったという事情は見当たらない。
ウこの点原告らは被告近鉄不動産の担当者から東側はＯＣＡ，，，「，
Ｔを隔てて生駒山を見ることができます本件敷地には，ＯＣＡＴと同。」「
じくらいの高さの商業施設が建設される予定なので東側の眺望は十分，
確保されます本件マンション周辺の区域にはマンションは建築できな。」「
いことになっているので，希少価値が高いですよ等と説明勧誘された。」・
旨を主張しこれに沿う供述をする原告Ｅを除く原告らの供述原告Ｅ，（，
の陳述書また同趣旨の本件マンション住戸購入者と思われる者が）。，，
作成した陳述書等甲４９７０や，マンション管理組合作成の書面等（・）
甲２９甲３１甲３２の１甲３３なお原告らはこれらに対す（，，，。，，
る被告近鉄不動産の回答等甲３０甲３２の２甲３４を提出し被（，，），
告近鉄不動産もマンション管理組合の申入を認めていたかのように主張
するしかしながら上記回答等を見ても原告らの主張するような趣。，，
旨を読み取ることはできないも提出されている。。）
しかしながら当時本件敷地を所有し建物を建築する計画を有して，，
いたのは，被告らではなく，第三者であるマイカルだったのであるから，
被告近鉄不動産の担当者においてその建築予定建物未だ着工すらされて（
いないの内容を断定的に説明したとは考えにくい実際原告ＧはＬ）。，，
が本件敷地に建てられる建物がどのようなものであるのかと質問され「（
て初めはあんまり分からないっておっしゃってたんですけどでもこ），，
の御時世そんな高い建物を建てられる体力のある会社はないんじゃな，
いですかねみたいな話をされた高い建物が絶対建たないとかそう」「（），
いうのはおっしゃってはないですと供述しており，少なくとも，Ｌが，」
原告Ｇに対し本件敷地にどのような建物が建てられるかは未定である，
旨説明していた事実が認められる。
また前記のとおり旧地区計画のもとでも本件敷地に高層建物を建，，
築することは十分に可能だったのであり現に，同じＢ地区に本件マンシ（
ョンが建築されている被告近鉄不動産の担当者において本件マン。），，「
ション周辺の区域にはマンションは建築できないことになっているとい」
うような事実に反する説明をしたとも考えにくい。
上記の点及び反対趣旨の証人Ｋ証人Ｉ証人Ｌの証言に照らし，原告・・
らの上記供述等は信用できず，その主張は採用できない。
エそもそももし虚偽の説明をして勧誘していたのだとすれば重要事，，
項説明の際に質問や異議が出てしかるべきである原告らは，眺望を重要（
な動機として本件売買契約を締結したというのだからなおのことで，，
ある。。）
しかるに前記のとおりそうした事実は存しないこれは被告近，，。，
鉄不動産の担当者らの説明勧誘内容が，重要事項説明の内容すなわち，・（
本件敷地に中高層建築物が建築され眺望に変化が生じる可能性がある，
ことと矛盾するものではなく，原告らにおいて重要事項説明の内容に違）
和感を感じなかったからであると考えられる。
４被告近鉄不動産が本件敷地購入を検討し始めた時期について
被告近鉄不動産が本件敷地購入を検討し始めた時期は，原告らと本件売買
契約を締結し原告Ｅを除く原告らに対して本件マンション住戸を引渡済み，
であった平成１３年１０月であり購入を決定したのは同年１２月１０日で，
あったと認められる弁論の全趣旨これに反する原告らの主張は想像以（）。，
上のものではなく，これを認めるに足りる証拠はない。
原告Ｅに対する本件マンション住戸の引渡は同月１５日であったがそ，，
の際も本件敷地及びＢマンションの建築が具体的に確定していたとはいえ，
ない。
そうすると本件売買契約締結及び本件マンション住戸の引渡時にＢマ，，
ンションの建築について説明すべきであったとの原告らの主張はその前提，
を欠き，採用できない。
（）５小括眺望利益侵害について
以上のとおり被告近鉄不動産において本件売買契約締結に先立ち本，，，
件敷地に中高層建築物が建築されて眺望に変化が生じる可能性があることを
十分に説明していた事実が認められる被告近鉄不動産において本件敷地。，
に原告らの眺望を阻害するような高層マンションが建つ可能性を説明せず，
逆に将来的にもそうした事態は生じないであろうと保証しあるいはその，，
ような信頼を与えるかのような言動を用いて本件売買契約を締結したその（
結果原告らにおいて将来的にも良好な眺望が保証されるものと誤信して，，
本件売買契約を締結したという事実は認められない。）
そうすると，上記のような被告近鉄不動産の説明義務違反ないし虚偽説明
を前提として被告らが原告らの眺望利益を違法に侵害した旨の原告らの主，
張は，その余の点を検討するまでもなく，失当である。
６プライバシー侵害について
原告らは従前カーテンを閉めずに生活できるという利益を享受してい，，
たが甲２３の１∼５，原告Ｅの陳述書，原告Ｃ，原告Ｄ，原告Ｆ，原告（
Ｇ，もとより，それは，近隣に同程度以上の高層建物が建っていなかった）
結果享受できた事実上の利益に過ぎず大都市大阪の中心部において一日，，
中カーテンを閉めずに生活することができるという法的に保護された利益が
原告らに保証されていたものと考えることはできない。
Ｂマンションと本件マンションとの距離は約８２．５メートル離れており，
肉眼で室内を覗き込むことが容易であるとまではいえないことカーテンを，
閉めるという一挙手一投足の労これは，大阪の中心部のみならず，日本の（
ほとんどの地域で日夜行われていることに過ぎないにより容易にプライバ。）
シーの保護が図れること前記のとおり原告らは本件敷地に中高層建物が，，
建築される可能性がある旨の説明を受けた上で本件売買契約を締結している
ことなどに照らすとＢマンションを建築したことが原告らのプライバシ，，
ーを違法に侵害するものとは到底評価できない。
７資産価値の低下について
前記のとおりもともと本件敷地には中高層建物が建築される可能性が，，
あったのでありその旨原告らは説明を受け本件売買契約を締結したもの，，
である。
そうである以上，実際に適法な中高層建物Ｂマンションが建築されたか（）
らといって本件マンション住戸の資産価値が低下するということはおよそ，
考えられないし仮にそうした事実が発生したとしてもこれを被告らの違，，
法な行為と評価することはできない。
８結論
以上のとおりであって，原告らの請求にはいずれも理由がないからこれを
棄却することとし，主文のとおり判決する。
大阪地方裁判所第１６民事部
裁判官高木勝己

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