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主　　　　　　　　　　文
　１　原告の請求を棄却する。
　２　訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第１　請求
　　被告が，原告に対し，平成１３年１１月２０日付けでした平成９年度の固定資
産評価審査決定のうち，別紙不動産目録１ないし６記載の各土地の決定価格（以下
「本件固定資産評価額」という。）が別紙評価額目録Ａ欄記載の各価額を超える部
分をいずれも取り消す。
第２　事案の概要
　　本件は，愛知県海部郡大治町長が決定し，課税台帳に登録した固定資産評価額
（以下「本件登録価格」という。）が高額にすぎるとして，原告が被告に対して審
査の申出をしたところ，被告が，一部認容，一部棄却の審査決定をしたので，原告
が，同決定のうち適正価格と主張する金額を超える部分の取消しを求めた事案であ
る。
　１　当事者間に争いのない事実等
(1)　当事者等
原告は，別紙不動産目録１ないし６記載の各土地（以下，個別には「本件１土地」
のようにいい，総称して「本件各土地」という。）の所有者である。
本件各土地付近の状況は，別紙図面１のとおりであり，全体が一画地として利用さ
れ，南北において道路に面している二方路線地となっている（乙３，４）。
(2)　審査決定に至る経緯
ア　大治町長は，本件各土地ほかの土地につき，平成９年度の本件登録価格を決定
し（その評価額は別紙評価額目録Ｂ欄記載のとおり。），固定資産課税台帳に登録
した。
イ　原告は，平成９年４月１１日，本件登録価格が高額にすぎるとして，被告に対
して審査の申出をした。
ウ　被告は，平成１３年１１月２０日付けで，一部認容，一部棄却の審査決定（本
件固定資産評価額は別紙評価額目録Ｃ欄記載のとおり。以下「本件決定」とい
う。）をした。
(3)　固定資産税に係る土地の評価に関する法の規制等
ア　課税標準について
土地に対する固定資産税課税の基準年度（本件では平成９年度）の課税標準は，当
該土地の基準年度に係る賦課期日（当該年度の初日が属する年の１月１日をいう。
地方税法（以下「法」という。）３５９条）における価格，すなわち「適正な時
価」であって，土地課税台帳等に登録されたものである（法３４９条１項）。
イ　固定資産評価の方法等の概要
固定資産の評価については，自治大臣（現在は総務大臣）が評価の基準並びに評価
の実施方法及び手続を定め，告示しなければならないものとされ（法３８８条１
項），これを受けて固定資産評価基準（昭和３８年１２月２５日自治省告示第１５
８号。以下「評価基準」という。乙２）が告示されている。そして，市町村長は，
評価基準によって評価額を決定して登録しなければならず（法４０３条１項），評
価額の決定が評価基準によって行われていないと認められるときには，道府県知事
は評価額を修正して登録するよう勧告するものとされ，自治大臣は道府県知事に対
して同勧告をするよう指示するものとされている（法４１９条１項，４２２条の２
第１項）。
ウ　評価基準の定める宅地評価方法の概要（乙２）
地目の現況が宅地である場合の土地の評価は，市街地的形態を形成する宅地につい
ては「市街地宅地評価法」によって，市街地的形態を形成するに至らない地域にお
ける宅地については「その他の宅地評価法」によって行う。前者の評価法は，いわ
ゆる路線価方式であるが，その場合の宅地の評価手続の概要は次のとおりである。
(ア)　用途地区区分と標準宅地の選定
宅地をその利用状況に応じて商業地区，住宅地区，工業地区，観光地区等の用途地
区に区分し，各地区を更に街路の状況，公共施設等の接近の状況，家屋の疎密度そ
の他の宅地の利用上の便等からみて相当に相違する地域ごとに区分し，当該地域の
主要な街路に沿接する宅地のうち，奥行，間口，形状等の状況（画地条件）が当該
地域において標準的なものと認められるものを標準宅地として選定する。
(イ)　路線価の付設
路線価は，主要な街路とその他の街路に分けて付設する。標準宅地に沿接する主要
な街路に付設する路線価は，当該標準宅地の単位地積当たりの適正な時価（売買実
例価額から不正常な条件を修正した上，当該売買宅地と標準宅地の位置，利用上の
便等の相違を考慮して評定したもの）を求めて付設する。その他の街路について
は，近傍の主要な街路の路線価を基礎とし，主要な街路に沿接する標準宅地とその
他の街路に沿接する宅地との間における宅地利用上の便等の相違等を総合的に考慮
して付設する。
(ウ)　各筆の宅地の評点数の付設
各筆の宅地の評点数の付設は，その沿接する街路に付設された路線価を基礎とし，
各筆について評価の対象とすべき画地を認定し，奥行のある土地，正面と側面ある
いは裏面等に路線がある土地，三角地又は不整形地，無道路地若しくは袋地等の状
況に従って所定の補正を加える方式（画地計算法）を適用して評点数を算出し，そ
の評点数に１点当たりの価額（本件では１円）を乗じて評価額を算出する。
なお，市町村長は，宅地の状況に応じ，必要があるときは，評価基準別表第３「画
地計算法」の附表等について所要の補正をして適用するものとされている。
エ　大治町における路線条件比準表（乙７）
主要な街路の路線価を基準として，各街路の路線価を算出するために用いられる路
線条件比準表（調整のための評点が記載されている。以下「比準表」という。）の
うち，道路幅員の差異によるものは別表１ないし３，自動車通行困難性の差異によ
るもの（幅員狭小，行止り状道路，進入困難，その他の各要因に分類されてい
る。）は同４ないし７記載のとおりである。
(4)　本件固定資産評価額決定の経緯及び内容（乙１）
ア　本件各土地の評価区分
本件各土地は，「主として市街地的形態を形成する地域における宅地」であり，用
途地区としては「普通住宅地区」に区分されている。
イ　標準宅地の選定（乙３）
普通住宅地区のうち，街路の状況，公共施設等の接近の状況，家屋の疎密度その他
宅地の利用上の便等からみて相当に相違する地域ごとに区分し，当該地域の主要な
街路（Ｓ７４８）に沿接する宅地のうち，奥行，間口，形状等の状況が当該地域に
おいて標準的なものと認められる大治町大字ａ字ｂｃ番の宅地を標準宅地として選
定した（以下「本件標準宅地」という。）。
ウ　本件標準宅地の評価（乙５）
売買実例価額を基に正常売買価格を求め，売買対象地と本件標準宅地との地域要因
の比較を行って，本件標準宅地の比準価格を１平方メートル当たり１１万６０００
円と評価した。さらに，他の評価方法による試算価格をも勘案し，公示価格も参考
にした上で，本件標準宅地の単位地積当たりの時価を１１万円と評定した。
したがって，これに沿接する街路（路線番号Ｓ７４８）の路線価を１１万点と評価
した。
エ　路線価の付設
ウの評価額を基に，街路の状況等の相違を考慮し，以下のとおり，南側の街路（Ｓ
７１４）の路線価を１平方メートル当たり１１万５０００点，北側の街路（Ｓ７１
７）のそれを１０万８０００点と評価した。
すなわち，大治町では，比準表により，都市計画法上の開発許可基準による基準道
路幅員６メートルを基準とし，幅員区分によってプラス，マイナスの評点を付して
いるところ，本件標準宅地に沿接するＳ７４８の幅員は２メートルでマイナス１
７．４ポイントであるのに対し，Ｓ７１４の幅員は３．１メートルでマイナス１
３．２ポイントであることから，その差４．２ポイントについてプラスの補正を行
うと，その評点数は１１万５０００点（上から４桁目を四捨五入）となる。
Ｓ７１７については，実地調査の結果，自動車通行困難と判断されたので，比準表
に基づき，マイナス２ポイントの１０万８０００点（上から４桁目を四捨五入）を
もって評点数とした。
最後に，上記評点数に対して７割の補正を行い，Ｓ７１４の路線価を８万０５００
点（下２桁切捨て），Ｓ７１７のそれを７万５６００点にそれぞれ付設した。
オ　時点修正（乙１０，１１）
評価基準は，平成９年度の宅地の評価において，市町村長が平成８年１月１日から
同年７月１日までの間に標準宅地の価格が下落したと認める場合には，評価額に修
正を加えることができる旨定めているところ，大治町長は，上記下落の事実を認め
たため，いくつかの標準宅地について同年７月１日時点の評価を行った上，最も大
きかった下落率である０．９７９を評価額に乗ずる時点修正を行った。
その結果，Ｓ７１４の路線価は７万８８００点（下２桁切捨て），Ｓ７１７のそれ
は７万４０００点（下２桁切捨て）となった。
カ　画地計算
本件各土地は，全体として一画地として利用され，南北両面において道路に接する
二方路線地と認められるところ，路線価の大きいＳ７１４が正面路線となり，Ｓ７
１７が裏路線となる。これを前提として，以下のとおり，画地計算法を適用する
と，本件各土地の単位地積当たりの評価額は，７万７７６８円となる。
まず，正面路線価７万８８００点に奥行価格補正率０．９８を乗ずると７万７２２
４点となる。他方，裏路線価の７万４０００点に奥行価格補正率０．９６を乗じ，
更に二方路線影響加算率０．０３を乗ずると２１３１．２点となる。上記の各路線
価を合算した価格に不整形地補正率０．９８を乗じ，更に１点当たり単価１円を乗
ずると，７万７７６８円となる。
キ　本件固定資産評価額の決定
カの単位地積当たりの評価額に地積を乗じた本件固定資産評価額は，別紙評価額目
録Ｃ欄記載のとおりとなる。
２　本件の争点及びこれについての当事者の主張
(1)　評価基準に基づく課税は，憲法８４条の定める租税法律主義に反するか。
　（原告の主張）
租税法律主義の要請からは，法律により一定の定めがなされているとしても，課税
要件を白紙委任することは許されない。したがって，重要な課税要件を評価基準に
よって規定することは，委任の範囲を超えるというべきである。土地の評価額を公
示価格の７割とする評価方法は，重要な課税要件である課税率に準ずるものとし
て，法律によって定められなければならない。
仮に，評価基準に委任することができるとしても，その内容は法律の趣旨に反して
はならないところ，公示価格制度は，固定資産税の課税のためのものではないか
ら，制度趣旨が異なる同価格を漫然と流用するのは法律の趣旨に反する。
　（被告の主張）
租税の賦課対象は，極めて多種多様かつ変遷の激しいものであり，これに対応する
定めを法律の形式で完全に整えておくのは困難である。したがって，現実に公平な
課税を実現するためにも，その具体的な定めを命令に委任し，事情の変遷に伴って
機動的に改廃していく必要があるので，課税上の基本的な重要事項を法律の形式で
定め，具体的，細目的な事項を命令の定めるところに委ねることは，憲法上も許さ
れている（７３条６号）。
ところで，評価基準は，法３８８条において自治大臣が定めるべきものと規定され
ており，法律の委任に基づく命令であることが明らかである。そして，固定資産税
の課税要件の内容の一つである課税標準については，法３４９条１項，３４１条５
号により，基準年度に係る賦課期日における適正な時価である旨を定めており，評
価基準は，単にその具体的，細目的，技術的な算定基準を自治大臣の告示に委ねた
にすぎないから，法律に基づく適法な委任というべきである。
(2)　評価基準の採用する評価方法は，固定資産税算出の前提として適切か。
（原告の主張）
評価基準は，取引事例法に重点を置いた評価方法を採用しているが，固定資産税
は，不動産を保有，利用していることに着目して課税するものであり，譲渡利益に
着目した制度ではないから，収益還元法による評価方法を採用すべきである。
（被告の主張）
固定資産税は，かっての地租のように賃貸価格を課税標準とした収益税ではなく，
土地等の資産価値に着目して課せられる財産税として位置付けられることに照らす
と，正常な売買実例価額を基礎として評価を行うことは不合理ではない。
(3)　評価時点と基準時の不一致は，法３５９条に違反するか。
（原告の主張）
本件は，平成９年度を基準年度とする評価額を問題とするものであり，基準日であ
る平成９年１月１日時点の時価を算定すべきところ，本件決定は，平成８年７月１
日現在の評価を採用しているから，法３５９条に違反する。
（被告の主張）
本件では，賦課期日である平成９年１月１日時点における客観的時価をもって適正
な評価額とすべきである。しかしながら，大量に存在する課税対象の適正な時価を
算定するために要する事務量を考慮すると，賦課期日から一定の期間（評価作業に
要する合理的な期間）をさかのぼった過去の時点を価格調査の基準日とし，この時
点の価格を資料として賦課期日における価格を算定することは法が許容するところ
である。したがって，価格調査の基準日を平成８年１月１日とした上で，同年７月
１日までの間における価格が下落したと認める場合には修正を加えることができる
とした平成９年度の評価基準に基づいて評価額を算出した手続は違法ではない。
(4)　本件固定資産評価額の当否
（原告の主張）
ア　セットバックの存在
建築基準法上，幅員４メートル未満の公道に接する土地に建物を建築する場合，道
路中心線から２メートル後退しなければならないこととされており，このような土
地利用上の制限が存在する場合，不動産鑑定評価基準は，不動産の価格を形成する
行政的要因等として時価算定につき斟酌すべきものとしている。しかるところ，本
件各土地の南側道路（Ｓ７１４，７１３）及び北側道路（Ｓ７１７）のいずれもが
幅員４メートル未満のため，固定資産評価上，影響を受けるというべきである。
しかるに，本件決定は，４メートル未満の道路に対して道路幅員の補正がなされ，
付設された路線価に反映されていることを理由に，減価の必要性を否定している
が，比準表における道路幅員は，路線の個性の一要素にすぎず，行政的見地からの
規制を反映したものではない（仮にこれを反映したものであるならば，比準表の幅
員４メートル前後でポイントに合理的な差異が設けられているはずであるが，その
ような事実は存しない。また，比準表の各ランクの幅及びこれに対応するマイナス
ポイントは，何らの規則性が認められず，その算出根拠について何らの説明もな
い。）から不当である。
イ　二方路線影響加算における正面路線の選定
本件各土地は，評価基準上の一画地として認定され，二方路線影響加算法が適用さ
れているところ，その正面路線として南側道路のＳ７１４が用いられているが，よ
り低額の路線価を有するＳ７１３を正面路線とすべきである。
そうでないとしても，路線価の低い道路に接している以上，当該土地の減価要因に
なるから，評価上はこれを考慮すべきである。
ウ　自動車の通行困難性
(ア)　路線価の付設上，行止り状の道路はマイナス１０ポイントとされ，行先の道
路が行止り状の場合はマイナス５ポイントとされている。この行止り状の道路は，
小型自動車が通行できるか否かによって判断されるべきであり，壁によって行止り
状になっていることを要するものではない。ところで，本件各土地の南側道路であ
るＳ７１３は，Ｓ３０５の行先であるところ，Ｓ３０５はＳ３０６に続く一本の道
で途中交差する道路はなく，かつ途中で９０度に曲がり，幅員も狭いことから小型
自動車が通行することができない。なお，Ｓ７１３は，Ｓ７１５と交差している
が，狭くて角切りがないため，どちらからも小型自動車は進入できない。したがっ
て，Ｓ７１３はマイナス５ポイントの評価を受けるべきであるにもかかわらず，本
件決定では，これがさ
れていない。
また，本件各土地の北側道路であるＳ７１７は，Ｓ７１６の行先であるところ，Ｓ
７１６はＳ７１５に続く一本の道で途中交差する道路はなく，かつ途中で９０度に
曲がり，幅員も狭いことから小型自動車が通行することができない。なお，Ｓ７１
７は，Ｓ７１８と交差しているが，狭くて角切りがないため，どちらからも小型自
動車は進入できない。したがって，Ｓ７１７はマイナス５ポイントの評価を受ける
べきであるにもかかわらず，本件決定では，これがされていない。
本件各土地の南側道路であるＳ７１４は，Ｓ７１２と交差しているが，Ｓ７１２は
極めて狭く，どちらからも小型自動車は進入できない。したがって，Ｓ７１４もマ
イナス５ポイントの評価を受けるべきであるにもかかわらず，本件決定では，これ
がされていない。
(イ)　通行困難の意味について，路線現場調査実施要領（乙８）では「自動車の通
行が不可能，又は通行するためには何度も切り返しが必要」な状況とされている
が，両者には有意の違いがあるから，ポイント数に差が設けられてしかるべきであ
る。
　　ところで，本件各土地の南側道路であるＳ７１４は，Ｓ７２４から右折して進
入することが困難である。したがって，Ｓ７１４は少なくともマイナス２ポイント
の評価を受けるべきであるにもかかわらず，本件決定では，これがされていない。
また，進入困難という場合の行先は，進入方向から見て当該道路の次の道路を指す
から，進入困難な道路の次に当たる道路も進入困難の影響を受けるというべきとこ
ろ，Ｓ７１７の行先であるＳ７１６，Ｓ７１４の行先であるＳ７１３のいずれも進
入困難として評価されるべきである。
エ　本件各土地の適正な時価
原告は，本件２土地を１平方メートル当たり６万０５００円の代金にて購入してい
るから，本件各土地の適正な時価は同６万円を上回るものではない。本件固定資産
評価額が不当に高額に過ぎることは，原告の所有に係る他の土地の住居地域として
の立地条件が本件各土地のそれと比べて明らかに良好であるにもかかわらず，１平
方メートル当たりの評点数（大字ａ字ｄｅ番ｆが７万１９００点，字ｇｈ番が７万
５３００点）が本件各土地のそれ（７万８８００点，７万７７６８点）を下回って
いることも明らかである。ちなみに，本件標準宅地付近は，かつては大治町の中心
的街路であったが，現在では，ｄやｇ付近の方が利用価値が高いので，評価も高く
て然るべきである。
（被告の主張）
ア　セットバックは，その適用を受けた場合，道路面ぎりぎりに建築することが規
制され，また，建ぺい率や容積率の計算上，当該部分の地積を算入できないという
不利益を被るが，将来道路敷になるまでは，所有者が専用する土地であることは変
わりないから，完全に無価値にするような規制ではない。
また，通常，セットバックは，奥行数十センチ程度のもので，土地全体からみれば
それほど大きな影響を与えるものではない。本件各土地についても，総地積７８
２．５８平方メートルに対し，南側セットバックは奥行３０ないし４５センチの約
１０．７平方メートル（約１．４パーセント）であり，北側のそれは奥行約８０セ
ンチの約１７．４平方メートル（約２．２パーセント）であり，合算しても約２８
平方メートルにすぎない。
したがって，セットバックが適用されることによる土地価格への影響は微々たるも
のであるところ，大治町においては，比準表によって幅員３．１メートルの場合は
同４メートルの場合に比して５．６ポイントの，同２．４メートルの場合は９．８
ポイントのマイナス評価をすることになっているから，これらの補正によって十分
に斟酌されているというべきである。
なお，比準表の道路幅員と減価ポイントをグラフにすると，別紙図面２のとおりと
なり，規則性を有していることが明らかである。
イ　正面路線とは，基本的に当該画地が接する最も高い路線価を有する道路を指す
から，路線価の低額なＳ７１３の道路を正面路線とすべき旨の原告の主張は誤りで
ある。もっとも，本件各土地に主として接する道路がＳ７１３であれば，別の考慮
も一考に値するが，本件においては，Ｓ７１４との接道部分が長いのであるから，
例外には当たらない。
ウ　「行止り状」の道路とは，文字どおり道路が存在しなくなることであり，その
行止り地点を含む路線がこれに該当する。他方，道路幅員が狭く，小型自動車が通
行できない道路は，「自動車通行困難」に該当する。したがって，Ｓ７１３，Ｓ７
１４，Ｓ７１７の各道路が行止り状態にあることを前提とする原告の主張は誤りで
ある。
また，Ｓ７１４は，Ｓ７２３，Ｓ７２４の道路から何ら支障なく進入できるから，
進入困難には該当しない。
エ　土地の売買価格は，当事者間の主観的事情や権利の付着等の事情によって大い
に変動するものであり，特殊要因の有無の検証なくして直ちに適正な時価とはいえ
ないところ，原告が本件２土地を購入するに際しては，原告が同土地に対して借地
権を有していたという減価要因が考慮されたことが明白であるから，適正な時価を
大きく下回る代金で売買されたのは当然である。
第３　当裁判所の判断
１　争点(1)（租税法律主義違反の有無）について
租税は，国家がその課税権に基づき，その経費に充てるための資金を調達する目的
で，一定の要件に該当するすべての者に課するものであって，民主主義国家にあっ
ては，国家の維持及び活動に必要な経費は，主権者たる国民が共同の費用として代
表者を通じて定めるところにより自ら負担すべきものである。他方，租税の賦課徴
収は，国民の財産権に直接影響を与えるものであるから，その手続に関する事項は
法律で規定されなければならない。憲法も，かかる見地から，国民の総意を反映し
た租税立法に基づいて納税の義務を負うことを定め（３０条），新たに租税を課
し，又は現行の租税を変更するには，法律又は法律の定める条件によることを必要
としている（８４条）。それゆえ，基本的な課税要件（納税義務者，課税物件，課
税物件の帰属，課税標
準及び税率）及び租税の賦課徴収の手続は法律によって規定されなければならな
い。
しかしながら，租税法が対象とする経済事象は極めて多種多様であり，しかも激し
く変遷することがあるため，法律の形式をもって課税要件を完全に定めることは困
難であり，課税の公平を実現するためには，その具体的な定めを命令に委任し，事
象の変遷に伴って機動的に対応していく必要があることは否定できない。そして，
憲法８４条が「法律の定める条件による」と規定していることに照らせば，前記の
基本的事項については法律の形式によって定められるべきであるが，その具体的，
細目的事項を命令に委ねることを憲法自体が予定していると解される（その反面，
上記の租税法律主義の趣旨に照らせば，命令への委任は，法律自体から委任の目
的，内容，程度等が明らかにされていることを必要とし，概括的・白紙的委任は許
されないというべきで
ある。）ところ，法３８８条１項は，自治大臣に委任する内容を「固定資産の評価
の基準並びに評価の実施の方法及び手続」と個別具体的に規定し，これを受けた評
価基準は，その基準並びに実施方法及び手続を，土地，家屋及び償却資産に分け
て，細目的，技術的見地から詳細に規定しているものであることはその内容から明
らかであるから，法３８８条１項の委任の範囲内にあると解される。
この点につき，原告は，評価額を公示価格の７割とする評価方法は，重要な課税要
件である課税率に準ずるものとして法律によって定められるべきであり，また制度
趣旨の異なる公示価格を固定資産の評価に流用することは法の趣旨に反すると主張
するところ，平成４年１月２２日自治固第３号自治事務次官通達は，宅地の評価に
当たっては，地価公示法による地価公示価格，国土利用計画法施行令による都道府
県地価調査価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定価格から求められ
た価格を活用することとし，これらの価格の一定割合（当分の間この割合を７割程
度とする。）を目処とする旨を指示し，これを受けた平成４年５月２２日自治評第
６号自治省税務局長通達は，地価公示価格の７割程度を目標に宅地の評価を行うべ
き旨指示しているこ
とは当裁判所に顕著である。
しかしながら，上記事務次官通達等は，「固定資産の評価の基準並びに評価の実施
の方法及び手続」（法３８８条１項）について定めた評価基準についての通達（昭
和３８年１２月２５日自治乙固発第３０号）の一部を改正するものであって，いわ
ゆるバブル経済の影響による評価額の異常な上昇という事態を踏まえ，地価公示や
相続税評価などの公的土地評価については相互の均衡と適正化を図るという観点か
ら，地価公示価格に対する収益価格の割合，地価安定期における評価額の地価公示
価格に対する割合等に関する調査報告を踏まえて，納税者の税負担に急激な変化が
生じないような適正な調整措置として発出されたものである。その内容は，具体
的，細目的な固定資産評価の基準並びに評価の実施方法及び手続について，経済事
象の変遷に機動的に対
応したものというべきであり，基本的課税要件である課税率とは直接関係がないの
で法律事項とはいえず，かつ公示価格をそのまま流用するものでもないから，法の
趣旨に反するものとは解されない。したがって，原告の上記主張は採用できない。
２　争点(2)（評価基準の評価方法の適否）について
原告は，評価基準は取引事例比較法に重点を置いた評価方法を採用しているが，収
益還元法によるべきである旨主張するところ，証拠（乙５）によれば，本件標準宅
地の評価額１平方メートル当たり１１万円は，取引事例比較法によって求めた同１
１万６０００円と収益還元法によって求めた同７万７０００円のうち，前者を重視
して算出されたことが認められる。
しかしながら，固定資産税の課税標準及びその基礎となる登録価格の評価方法をど
のようなものとするかは立法政策の問題であって（なお，評価基準は告示の形式を
とっているが，補充立法の性格を有する委任立法であって，法的拘束力を有してい
る。），基本的に立法府の裁量に委ねられているから，それが著しく不合理である
と認められない限り，違憲の問題は生じないというべきところ，現行の固定資産税
は，固定資産の価格を課税標準として課される（法３４９条，３４９条の２，３４
１条５号）ことに照らすと，土地等の資産価値に着目して課される物税（財産税）
の性質を有していると解すべきであり（最高裁昭和４７年１月２５日第三小法廷判
決・民集２６巻１号１頁参照），したがって，資産価値は交換価値をもって計るの
が相当であるから，
評価基準が売買実例価額（ただし，非正常要素を除いたもの。）を評価の基礎とし
ていることは，むしろ法の趣旨に合致するものというべきであり，原告の上記主張
も採用できない。
３　争点(3)（評価時点の適否）について
原告は，固定資産の価格調査基準日と評価基準日との間にずれがあることから，法
３５９条に違反する旨主張するところ，法３４９条１項は，基準年度に係る賦課期
日に所在する土地に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準は，当該土地の
基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳又は土地補充台帳に登録され
たものとすると規定し，法３４１条５号は，固定資産税に関する「価格」とは，適
正な時価をいうと規定していることからすると，法が予定している登録価格は，基
準年度に係る賦課期日（本件の場合は，平成９年１月１日）における適正な時価で
あると解するのが相当である。
もっとも，法は，市町村長に対し，固定資産の価格等を毎年２月末日までに決定し
なければならない（法４１０条）としているから，基準年度の初め（１月１日）に
至って当該基準年度に係る賦課期日の土地の価格の鑑定を行い，適正な時価を算定
してそれを土地課税台帳等に登録しなければならないとするならば，わずか２か月
間に，標準宅地等の鑑定評価を行い，これに基づいて当該基準宅地に沿接する主要
な街路等に路線価を付設し，画地計算法を適用して各筆の評点数を算出するなど，
膨大な量の土地の価格を決定しなければならず，それが実務的に不可能を強いるこ
とになるのは明らかである。したがって，法は，賦課期日から評価事務に要する相
当な期間をさかのぼった時点を，価格調査基準日とし，同基準日において調査され
た当該土地の価格を
一つの資料にして賦課期日における価格を算定することまで禁止するものではない
と解すべきである。
ただし，この場合においても，法はあくまで賦課期日における適正な時価をもって
課税標準とすることを求めているのであるから，価格調査基準日の調査価格をその
まま賦課期日における適正な時価とすることはできず，同調査価格を基礎とし，賦
課期日までの地価の動向等諸般の事情を総合して将来の地価の下落率等を予測し，
基準年度に係る賦課期日における適正な時価を算定しなければならず，評価時点と
賦課期日との間に地価の下落傾向が認められる場合には，その間の地価の下落率を
予測して登録価格を算定すべきである。もっとも，将来の地価の下落率等を正確に
予測することは困難であるから，客観的時価を超えるという事態を避けるため，あ
らかじめ減額した価格をもって標準宅地の適正な時価と扱うことは，課税処分の謙
抑性の見地から許容
されるものというべきである。この観点からすれば，評価基準等を適用するに際
し，公示価格の７割を基準とすることを指示した前記事務次官通達は，評価基準等
に内在する評価誤差の是正方法として合理性を有するというべきである。したがっ
て，同通達に基づく修正を経た登録価格が，賦課期日における客観的時価を超えて
いない限り，違法ではないと解すべきところ，平成９年度の価格調査基準日から賦
課期日までの間に本件各土地の客観的時価が上記基準以上の下落を示したとの事実
を認めるに足りる証拠はないから，このような評価手続が法３５９条に違反する旨
の原告の主張は採用できない。
４　争点(4)（本件固定資産評価額の当否）について
(1)　セットバックの存在について
建築基準法上，道路とは，原則として幅員４メートル以上のものをいう（同法４２
条１項）。もっとも，それに満たないものでも一定の要件を満たせば道路とみなさ
れ得るが，この場合には，中心線から水平距離２メートルの線をもって道路の境界
線とみなされる（同条２項）結果，その範囲内の土地に建築物等を建築することは
許されない（同法４４条１項）し，容積率（同法５２条）や建ぺい率（同法５３
条）の計算上も，当該部分は算定の基礎とされないという規制，いわゆるセットバ
ックの規制を受けることになる。
ところで，証拠（甲１，乙３，４）によれば，本件３土地が北側道路（Ｓ７１７）
に，それ以外の本件各土地が南側道路（Ｓ７１３，Ｓ７１４）にそれぞれ接してい
ること，北側道路の平均幅員は２．４メートル，南側道路（Ｓ７１４。なお，Ｓ７
１３は，次項で述べるとおり，正面路線とはいえず，本件各土地の評価額算定の基
礎とならないので，ここでは取り上げない。）のそれが３．１メートルであるこ
と，以上の事実が認められ，これによれば，本件各土地は，北側道路に接する部分
で奥行平均８０センチの，南側道路のそれで平均４５センチのセットバックが存在
することが明らかである（被告も，北側において奥行約８０センチ，南側において
約３０ないし４５センチのセットバックが存在することを前提とする主張をしてい
る。）。
しかしながら，前記第２の１(3)エの事実に証拠（甲１，乙１，６，７）を総合すれ
ば，被告が，道路幅員を基準とする比準表に従い，主要な街路（本件標準宅地に沿
接するＳ７４８）との比較を行い，その評点数を基にして格差を調整する作業を行
ったこと，具体的には，Ｓ７４８の幅員は２メートルであって，比準表の評点はマ
イナス１７．４ポイントであるのに対し，Ｓ７１７の評点はマイナス１７．４ポイ
ント，Ｓ７１４のそれはマイナス１３．２ポイントであることから，Ｓ７１７につ
いては調整のための評点の加減は行われず，Ｓ７１４についてはその差である４．
２ポイントを加えていること，以上の事実が認められ，これによれば，道路幅員の
要素は，本件固定資産評価額の算定に当たって斟酌されているというべきである。
この点について，原告は，比準表の道路幅員は，路線の個性の一要素にすぎず，行
政的見地からの規制を反映したものではないし，同表の各ランクに対応するポイン
トには規則性がない旨主張する。
しかしながら，前記のとおり，本件各土地に沿接する街路の路線価は，本件標準宅
地に沿接する主要な街路との比較調整を行って算出されているところ，本件標準宅
地に沿接する主要な街路の幅員は２メートルにすぎないというのであるから，これ
との比較調整を行う以上，当然に行政的見地からの規制も斟酌されているというべ
きである（前記のとおり，本件標準宅地の評価は，売買実例価額を基礎とし，街路
幅員２メートルであることを条件として算定されているから，かかる規制の存在も
考慮されたものと考えられる。乙５）。また，比準表における道路幅員とこれに対
応する評点数との関係は，別紙図面２のとおり，おおむね規則的な関係にあること
が看取され（同図面によれば，道路幅員が６．５メートルを超えると評点の増加が
緩やかになり，逆に
２．５メートル未満となると評点の減少が急激となっているが，宅地としては，あ
る程度の道路幅員を超えるとそれ以上の幅員の増加によって土地の価格を上げる効
果は小さくなり，逆に，２．５メートル未満については車両の通行困難となり始め
ると共に，接道規制との関係で建築規制が強化されるなどに照らすと，その規則性
は十分に首肯できる。），格別に不合理なものとはいえない。
(2)　正面路線の選定について
前記（第２の１(1)）のとおり，本件各土地は，全体が一画地として利用されてお
り，かつ南北においてそれぞれ道路に面している二方路線地となっているところ，
評価基準は，このような土地を評価するために，画地計算法のうち二方路線影響加
算法を適用すべきことを規定している（乙２）。
すなわち，このような土地は，一般に１つの路線に接する画地よりも利用可能性が
高まり，価額が高くなる傾向が認められることから，正面路線の路線価を基準とし
て算出した評点に，裏路線の影響度に応じた評点の加算を行うこととしている。そ
して，そこでいう正面路線とは，路線価の高い路線を指すとされている。これは，
ある土地の客観的時価の形成はその接する路線のうち最も価値の高い路線の影響を
受けやすいという経験則に照らすと，合理的と考えられる。
そうすると，本件各土地に沿接する北側道路（Ｓ７１７）と南側道路（Ｓ７１３，
Ｓ７１４）のうち，最も路線価の高いＳ７１４を正面路線価とし，Ｓ７１７を裏路
線として二方路線影響加算法を適用することは不合理とはいえない（乙４によれ
ば，本件各土地は，Ｓ７１３よりもＳ７１４により長く接していることが明らかで
あり，Ｓ７１３とＳ７１４はその幅員がそれほど異ならないので，原則どおり，後
者を正面路線としたことに誤りは認められない。）ので，原告の上記主張は採用で
きない。
(3)　自動車通行困難性について
比準表によれば，小分類である自動車通行困難には，「行止り状道路」，「進入困
難」ほかの具体的表題に応じた評点表が存在するところ，前者は，当該道路にその
要因が存在する場合はマイナス１０ポイント，行先道路に存在する場合はマイナス
５ポイントの評点が定められているのに対し，後者は，当該道路にその要因が存在
する場合はマイナス２ポイント，行先道路に存在する場合はマイナス１ポイントの
評点が定められている。このように，前者のマイナス評点が格段に大きいことに照
らすと，「行止り状道路」は，文字どおり道路そのものが中途で消滅している状態
にある道路と解するのが相当である。しかるところ，証拠（乙３，４）によれば，
本件各土地の評価に用いたＳ７１４，Ｓ７１７については，当該道路及び行先道路
のいずれにおいても
，かかる状態にないことが認められるから，Ｓ７１７について進入困難を理由に２
ポイントの減価を行ったのみで，１０ないし５ポイントの減価をしなかった本件決
定が誤りであるとはいえない。
また，Ｓ７１４がＳ７２４から右折して進入するのに困難であることを認めるに足
りる証拠はない。むしろ，前記のとおり，Ｓ７１４の道路幅員が３．１メートルで
あることに照らすと，相応の注意と技術を前提とすれば，さして困難を伴うことな
く，小型自動車を乗り入れることができると考えられるから，Ｓ７１４について減
価をしなかった本件決定が誤りであるとはいえない。
(4)　本件各土地の適正な時価について
原告は，本件２土地を１平方メートル当たり６万０５００円で購入したことを理由
に，本件固定資産評価額が高額にすぎる旨主張する。しかしながら，固定資産評価
は，個別的，特殊的要因を捨象した客観的時価を指すところ，証拠（乙１２）によ
れば，当該売買における代金額は，買主である原告が同土地に対して借地権を有し
ていたことを前提として定められたことが認められ，これに通常の借地権割合を考
慮すると，本件固定資産評価額が不合理とはいえない。
また，原告は，本件各土地よりも他の土地（字ｄ，字ｇ）の方が住居地域としての
立地条件が良好であるにもかかわらず，本件固定資産評価額が上回っている旨主張
する。しかしながら，評価に際して，住居地域としての立地条件だけを取り上げる
のは固定資産評価の目的に沿うものではない上，かかる事実を認めるに足りる証拠
もないから，原告の上記主張は採用できない。
　５　結論
以上の次第で，本件決定は適法というべきであり，原告の本訴請求はいずれも理由
がないから棄却し，訴訟費用の負担につき行訴法７条，民訴法６１条を適用して，
主文のとおり判決する。
　　　　　　名古屋地方裁判所民事第９部
　　　　　裁判長裁判官加　　　藤　　　幸　　　雄
裁判官舟　　　橋　　　恭　　　子
裁判官　　　　小　　　嶋　　　宏　　　幸
（別紙）不動産目録は添付省略
（別紙）評価額目録は添付省略

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