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主文
１別紙物件目録記載１の４，１の１７のうち課税地目が雑種地の部分，１の１９の各
土地に係る平成１２年度固定資産課税台帳登録価格につき，被告が平成１３年６月１
２日付けでした原告Ａの審査の申出を棄却する旨の決定を取り消す。
２別紙物件目録記載２の４，２の５の各土地に係る平成１２年度固定資産課税台帳登
録価格につき，被告が平成１３年６月１２日付けでした原告Ｂの審査の申出を棄却す
る旨の決定を取り消す。
３別紙物件目録記載３の１ないし３の１２の各土地に係る平成１２年度固定資産課税
台帳登録価格につき，被告が平成１３年６月１２日付けでした原告Ｃの審査の申出を
棄却する旨の決定を取り消す。
４別紙物件目録記載４の１，４の６ないし４の８，４の１０，４の１３の各土地に係
る平成１２年度固定資産課税台帳登録価格につき，被告が平成１３年６月１２日付け
でした原告Ｄの審査の申出を棄却する旨の決定を取り消す。
５別紙物件目録記載５の８，５の１４の各土地に係る平成１２年度固定資産課税台帳
登録価格につき，被告が平成１３年６月１２日付けでした原告Ｅの審査の申出を棄却
する旨の決定を取り消す。
６別紙物件目録記載６の１ないし６の１１の各土地に係る平成１２年度固定資産課税
台帳登録価格につき，被告が平成１３年６月１２日付けでした原告Ｆの審査の申出を
棄却する旨の決定を取り消す。
７原告らのその余の請求をいずれも棄却する。
，，，，８訴訟費用は原告Ａと被告の間に生じたものはこれを１０分しその１を被告の
その余を原告Ａの負担とし，原告Ｂと被告の間に生じたものは，これを１０分し，そ
の１を被告の，その余を原告Ｂの負担とし，原告Ｃと被告の間に生じたものは，これ
を５分し，その４を被告の，その余を原告Ｃの負担とし，原告Ｄと被告の間に生じた
ものは，これを５分し，その３を被告の，その余を原告Ｄの負担とし，原告Ｅと被告
，，，，の間に生じたものはこれを１０分しその１を被告のその余を原告Ｅの負担とし
原告Ｆと被告の間に生じたものは，これを５分し，その４を被告の，その余を原告Ｆ
の負担とする。
事実及び理由
第１請求
１別紙物件目録記載１の１ないし１の２５の各土地（以下「本件土地１の１」ないし
「本件土地１の２５」という）に係る平成１２年度固定資産課税台帳登録価格につ。
き，被告が平成１３年６月１２日付けでした原告Ａの審査の申出を棄却する旨の決定
を取り消す。
２別紙物件目録記載２の１ないし２の２６の各土地（以下「本件土地２の１」ないし
「本件土地２の２６」という）に係る平成１２年度固定資産課税台帳登録価格につ。
き，被告が平成１３年６月１２日付けでした原告Ｂの審査の申出を棄却する旨の決定
を取り消す。
３別紙物件目録記載３の１ないし３の１５の各土地（以下「本件土地３の１」ないし
「本件土地３の１５」という）に係る平成１２年度固定資産課税台帳登録価格につ。
き，被告が平成１３年６月１２日付けでした原告Ｃの審査の申出を棄却する旨の決定
を取り消す。
４別紙物件目録記載４の１ないし４の１３の各土地（以下「本件土地４の１」ないし
「本件土地４の１３」という）に係る平成１２年度固定資産課税台帳登録価格につ。
き，被告が平成１３年６月１２日付けでした原告Ｄの審査の申出を棄却する旨の決定
を取り消す。
５別紙物件目録記載５の１ないし５の２４の各土地（以下「本件土地５の１」ないし
「本件土地５の２４」という）に係る平成１２年度固定資産課税台帳登録価格につ。
き，被告が平成１３年６月１２日付けでした原告Ｅの審査の申出を棄却する旨の決定
を取り消す。
６別紙物件目録記載６の１ないし６の１３の各土地（以下「本件土地６の１」ないし
「本件土地６の１３」という）に係る平成１２年度固定資産課税台帳登録価格につ。
き，被告が平成１３年６月１２日付けでした原告Ｆの審査の申出を棄却する旨の決定
を取り消す。
第２事案の概要
本件は，原告らが，その所有する本件土地１ないし本件土地６（枝番を含む）を含
む区域（以下「本件区域」という）が市街化区域として都市計画決定されていると。
ころ，同計画決定が違法であると主張し，同計画決定を前提とする平成１２年度の固
定資産課税台帳登録価格を不服として被告に審査の申出をしたが，これを棄却する旨
の決定を受けたため，その取消しを求める事案である。
１前提事実（証拠の掲記のない事実は当事者間に争いのない事実である）。
（１）当事者
ア原告Ａは，本件土地１の１ないし１の２３を所有し，本件土地１の２４及び
１の２５の共有持分を有している。
イ原告Ｂは，本件土地２の１ないし２の２６を所有している。
ウ原告Ｃは，本件土地３の１ないし３の１５を所有している。
エ原告Ｄは，本件土地４の１ないし４の８を所有し，本件土地４の９ないし４
の１３の共有持分を有している。
オ原告Ｅは，本件土地５の１ないし５の２４を所有している。
カ原告Ｆは，本件上地６の１ないし６の１２を所有し，本件土地６の１３の共
有持分を有している。
（２）本件区域は，都市計画法に基づき兵庫県知事が行った阪神間都市計画市街化
区域及び市街化調整区域に関する都市計画決定（昭和４５年１０月３１日付け兵
庫県告示第１４０８号）により，市街化区域と決定された（以下「本件都市計画
決定」という。。）
そして，本件土地１の１，１の２，１の３のうち課税地目が田の部分（別紙評
価決定目録中本件土地１の３（２，１の５ないし１の１３，１の１５，１の））
１６，１の１７のうち課税地目が畑及び田の部分（別紙評価決定目録中本件土地
１の１７（２（３，２の１ないし２の３，２の９ないし２の１４，４の２），））
ないし４の５，５の３ないし５の７，５の９は，それぞれ生産緑地地区と定めら
れている。
（３）西宮市長は，平成１２年２月，平成１２年度における本件各土地の価格を別
紙評価決定目録１ないし６（枝番を含む）の価格欄のとおり決定し（以下「本件
評価決定」という，西宮市備付けの土地・家屋課税台帳に上記価格（以下「本。）
件登録価格」という）を登録した。。
（４）原告らは，被告に対し，平成１２年５月１０日，本件区域は，都市計画法７
条２項に規定されている市街化区域の要件を欠くことから，本件都市計画決定は
違法であり，これを前提とした本件評価決定も当然に違法であると主張し，本件
登録価格を不服として審査の申出を行った（以下「本件審査申出」という。。）
（５）被告は，平成１３年６月１２日，本件都市計画決定の適法性について判断を
行う立場になく，本件評価決定は，地方自治法，固定資産評価基準及び西宮市土
地評価要領に基づき適正に行われたものであるとして，本件審査申出をいずれも
棄却する旨の決定をした（以下「本件審査決定」という。。）
（），，（）。６原告らは平成１３年８月１３日本件訴訟を提起した当裁判所に顕著
（７）土地の評価に関する規定は以下のとおりである。
ア地方税法
地方税法３４９条１項は，土地に対して課する基準年度の固定資産税の課税
標準を，当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳又は
土地補充課税台帳に登録されたものと規定している。
そして，同法３８８条１項は，総務大臣は，固定資産の評価の基準並びに評
価の実施の方法及び手続（以下「固定資産評価基準」という）を定め，これ。
を告示しなければならないと規定し，同法４０３条１項は，市町村長は，固定
資産評価基準によって，固定資産の価格を決定しなければならないと規定して
いる。
イ固定資産評価基準
本件各土地に関する固定資産評価基準の概要は以下のとおりである。
（ア）田及び畑の評価（第１章・第２節，第２節の２）
ａ田及び畑の別に状況類似地区を区分して状況類似地区ごとに標準田又は
標準畑を選定し，選定された標準田又は標準畑について，売買実例価額か
ら評定する適正な時価に基づいて評点数を付設し，標準田又は標準畑の評
点数に比準して，状況類似地区内の各筆の田又は畑の評点数を付設する。
そして，評点一点当たりの価額に当該評点数を乗じて各筆の田及び畑の
価額を求める。
ｂ農地法４条１項及び５条１項の規定により，田及び畑以外のもの（宅地
等）への転用に係る許可を受けた田及び畑並びにその他の田及び畑で宅地
（），等に転用することが確実と認められるもの宅地等介在農地については
沿接する道路の状況，公共施設等の接近の状況その他宅地等としての利用
上の便等からみて，転用後における当該田及び畑とその状況が類似する土
地の価額を基準として求めた価額から当該田及び畑を宅地等に転用する場
合において通常必要と認められる造成費に相当する額を控除して価額を求
める。
ｃ市街化区域農地（生産緑地地区を除く）については，沿接する道路の。
，，状況公共施設等の接近の状況その他宅地としての利用上の便等からみて
当該市街化区域農地とその状況が類似する宅地の価額を基準として求めた
価額から当該市街化区域農地を宅地に転用する場合において通常必要と認
められる造成費に相当する額を控除して価額を求める。
（イ）宅地の評価（第１章・第３節）
ａ各筆の宅地について評点数を付設し，当該評点数を評点一点当たりの価
額に乗じて各筆の宅地の価額を求める方法による。
各筆の宅地の評点数は，市町村の宅地の状況に応じ，主として市街地的
形態を形成する地域における宅地については「市街地宅地評価法」によっ
て，主として市街地的形態を形成するに至らない地域における宅地につい
ては「その他の宅地評価法」によって付設する。ただし，市町村の宅地の
状況に応じ必要があるときは，主として市街地的形態を形成するに至らな
い地域における宅地についても「市街地宅地評価法」によって各筆の宅，
地の評点数を付設することができる。
ｂ「市街地宅地評価法」
（ａ）地区区分と標準宅地の選定
宅地を商業地区，住宅地区，工業地区，観光地区等に区分し，各地区
について，その状況が相当に相違する地区ごとに，その主要な街路に沿
接する宅地のうちから奥行，間口，形状等の状況が当該地域において標
準的なものと認められる標準宅地を選定する。
（ｂ）路線価の付設
，，標準宅地について売買実例価額から正常な条件の下での価額を求め
この価額から適正な時価を求め，その単位地積当たりの適正な時価に基
づいて当該標準宅地の沿接する主要な街路について路線価を付設し，主
要な街路以外のその他の街路については，近傍の主要な街路の路線価を
基礎とし，主要な街路に沿接する標準宅地とその他の街路に沿接する宅
地との間における宅地利用上の便等の相違を総合的に考慮して，その単
位地積当たりの路線価を付設する。
（ｃ）各宅地の評価
各筆の宅地の評点数は，その沿接する路線価を基礎とし，各筆につい
て評価の対象とすべき画地を認定し，奥行のある土地，正面と側面ある
いは裏面等に路線がある土地，三角地又は不整形地，無道路地もしくは
袋地等の状況に従って所定の補正を加える方式（画地計算法）を適用し
て決定する。各筆の宅地の価額は，この評点数に評点一点当たりの価額
を乗じて算出する。
そして，市町村長は，宅地の状況に応じ，必要があるときは，画地計
算法における評価基準別表３の附表等について所要の補正をして適用す
る。
ｃ「その他の宅地評価法」
状況類似地区を区分して状況類似地区ごとに標準宅地を選定し，選定さ
れた標準宅地について，売買実例価額から評定する適正な時価に基づいて
評点数を付設し，標準宅地の評点数に比準して，状況類似地区内の各筆の
宅地の評点数を付設する。
（ウ）山林の評価（第１章・第７節）
ａ状況類似地区を区分して状況類似地区ごとに標準山林を選定し，選定さ
れた標準山林について，売買実例価額から評定する適正な時価に基づいて
評点数を付設し，標準山林の評点数に比準して，状況類似地区内の各筆の
山林の評点数を付設する。
そして，評点一点当たりの価額に当該評点数を乗じて各筆の山林の価額
を求める。
ｂ宅地，農地等のうちに介在する山林及び市街地近郊の山林で，当該山林
の近傍の宅地，農地等との評価の均衡上，上記ａの方法によって評価する
ことが適当でないと認められるものについては，当該山林の附近の宅地，
農地等の価額に比準して，山林の価額を求める。
（エ）原野の評価（第１章・第９節）
ａ原野は，原野の売買実例価額から評定する適正な時価によってその価額
を求める。
ｂ市町村内に原野の売買実例価額がない場合においては，土地の位置，そ
の利用状況等を考慮し，附近の土地の価額に比準して，原野の価額を求め
る。
（オ）雑種地の評価（第１章・第１０節）
ａ雑種地は，ゴルフ場等の用に供する土地及び鉄軌道用地を除き，雑種地
の売買実例価額から評定する適正な時価によってその価額を求める。
ｂ市町村内に売買実例価額がない場合においては，土地の位置，その利用
状況等を考慮し，附近の土地の価額に比準して，雑種地の価額を求める。
ウ西宮市土地評価要領
西宮市では，土地の評価要領が定められており，本件各土地に関する評価要
領の概要は以下のとおりである（乙１０）。
（ア）田及び畑の評価（第３章・第１節）
固定資産評価基準の規定と同様である。
（イ）宅地の評価（第３章・第２節）
固定資産評価基準の規定と同様であるが，各筆の宅地の評点数は「市街地
宅地評価法」によって付設する。
（ウ）山林の評価（第３章・第６節）
ａα地区の市街化調整区域内の山林は純山林として，本庁地区の市街化調
整区域内の山林及びα地区の市街化区域内の山林は市街地近郊山林として
評価し，以下の計算式により評価額を算出する。
評価額＝標準地単価×地積÷１０００（標準地単価は１０００平方メー
トル当たりのものである）。
ｂ本庁地区の市街化区域内の山林及びα地区の市街化区域内の一部の山林
は，宅地介在山林として評価し，以下の計算式により評価額を算出する。
評価額＝付近の宅地の単価×造成費相当比準率×その他補正×地積
（エ）原野の評価（第３章・第７節）
ａ本庁地区及びα地区の市街化区域内の原野は，宅地介在原野として評価
し，以下の計算式により評価額を算出する。
評価額＝付近の宅地の単価×造成費相当比準率×地積
ｂα地区の市街化調整区域内の原野は，農地介在原野として評価し，以下
の計算式により評価額を算出する。
評価額＝付近の農地の単価×造成費相当比準率×地積÷１０００
（付近の農地の単価は１０００平方メートル当たりのものである）。
（オ）雑種地の評価（第３章・第８節）
ａ雑種地（ゴルフ場，遊園地等，鉄軌道用地及び私道を除く）の評価。
（ａ）本庁地区及びα地区の市街化区域内の雑種地は，宅地介在雑種地と
して評価し，以下の計算式により評価額を算出する。
評価額＝付近の宅地の単価×造成費相当比準率×地積
ただし，造成費相当比準率の適用により市街化区域農地及び宅地介在
農地との均衡を失するものにおいては，以下の計算式により評価額を算
出する。
評価額＝（付近の宅地の単価−造成費相当額）×地積
（ｂ）α地区の市街化調整区域内の雑種地は，農地介在雑種地として，以
下の計算式により評価額を算出する。
評価額＝付近の農地の単価×造成費相当比準率×地積÷１０００
（付近の農地の単価は１０００平方メートル当たりのものである）。
ｂ私道の評価
当該私道に付設された路線価もしくは路線価が付設されていない私道に
ついては公道の路線価に比準して算出する比準路線価の１割相当に地積を
乗じたものを評価額とする。
２争点
（１）本件登録価格の違法（争点１）
（２）本件都市計画決定の違法性が本件評価決定に承継されるか（争点２）
（３）本件都市計画決定の違法性（争点３）
３争点に関する当事者の主張
（１）争点１（本件登録価格の違法）について
（原告らの主張）
ア本件区域を市街化区域とする本件都市計画決定がされたことによって，本件
各土地は不当に高く評価されている。
イ本件区域は，本来市街化調整区域となるべき区域である。市街化区域内の土
地については，都市計画法３３条により，市街地としての最低限度必要な要件
として設けられた技術的基準に適合している限り，開発許可をしなければなら
ないとされている一方，市街化調整区域内の土地については，同法３４条によ
り，厳重に開発行為が規制されており，同条各号所定のごく限られた開発行為
以外は許されないとされている。このように，市街化区域内の土地は，開発行
為が原則自由であることから，市街化域調整区域内の土地に比して，高額に評
価されている。そして，市街化調整区域となるべき本件区域が市街化区域に決
定されることによって，本件各土地が不当に高く評価されていることは明らか
である。
また，生産緑地地区内の農地については，状況類似の標準地を選定し，それ
に評点数を付設して評価額を決定するとされているところ，本件区域が市街化
区域であることが標準地の選定に影響している。現に，本件区域の生産緑地地
区内の農地は，市街化調整区域内の農地に比して，田が１．７倍，畑が１．３
倍ほど高額に評価されている。
（被告の主張）
ア固定資産の評価について，全国的な統一を図り，市町村間の均衡を維持する
ため，地方税法３８８条１項は，総務大臣は，固定資産評価基準を定めなけれ
ばならないと規定し，同法４０３条１項は，市町村長が，固定資産の価格を決
定する場合には，総務大臣の定める固定資産評価基準によって行わなければな
らないと規定している。
そして，西宮市においては，固定資産評価基準及びこれに基づき定められた
西宮市土地評価要領に基づいて本件各土地の固定資産評価を行っているとこ
ろ，本件各土地のうち宅地，生産緑地地区内の農地，宅地介在農地及び山林に
関しては，本件都市計画決定は本件登録価格に影響を与えていない。
イ原告らは，本件区域が市街化調整区域となるべき区域であると主張する。し
かし，本件区域内には，人家，田畑，主要道路などが存在している一方，本件
区域の外側の市街化調整区域は，人家，田畑が存在していない自然の山々で成
り立った区域であることに照らし，原告らの主張は成り立たない。
（２）争点２（本件都市計画決定の違法性が本件評価決定に承継されるか）につい
て
（原告らの主張）
ア地方税法附則１９条の２第１項は，昭和４７年度以降の各年度に係る賦課期
日に所在する市街化区域農地に対して課する固定資産税の課税標準となるべき
価格については，当該市街化区域農地とその状況が類似する宅地の固定資産税
の課税標準とされる価格に比準する価格によって定められるべきものとすると
規定している。かかる条文構造からして，市街化区域という事実は，本件区域
内の農地に対し，宅地並課税処分をするための要件事実であり，不可欠の先決
問題である。
そして，都市計画決定には処分性が認められず，都市計画決定自体の取消訴
訟を提起することができないことから，都市計画決定を前提とする次の処分に
おいてその違法性を主張できると解さないと，都市計画決定の違法性を争う機
会が失われる。
以上により，本件都市計画決定の違法性は本件評価決定に承継される。
イ被告は，都市計画決定には公定力に準じる効力が与えられるべきであると主
張する。しかし，都市計画決定は行政行為でないことから，行政行為に特有の
効力である公定力が認められないことは明らかである。
（被告の主張）
ア固定資産の評価について，全国的な統一を図り，市町村間の均衡を維持する
ため，地方税法３８８条１項は，総務大臣は，固定資産評価基準を定めなけれ
ばならないと規定し，同法４０３条１項は，市町村長が，固定資産の価格を決
定する場合には，総務大臣の定める固定資産評価基準によって行わなければな
らないと規定している。しかし，この固定資産評価基準には，市街化区域に関
する都市計画決定の適法性を要するとの定めはない。
そうすると，本件都市計画決定の適法性は，固定資産の評価のための要件で
はないと解されるから，西宮市長が本件各土地を評価するに当たり，本件都市
計画決定の適法性について判断しなかったとしても，本件評価決定が違法とな
るものではない。
イ違法性の承継は，先行行為と後行行為とが相結合して一つの効果を形成する
一連の行政行為である場合において認められるものであって，先行行為と後行
行為がそれぞれ目的及び効果を異にする別個の行政行為の間では認められな
い。
，，区域区分に関する都市計画決定は都市計画法７条１項及び１８条に基づき
無秩序な市街化を防止し，計画的な市街化を図ることを目的として，関係市町
，。村の意見を聴きかつ都市計画審議会の決議などを経て決定されるものである
そして，この目的を達成するため，都市計画決定の区域内での一定の開発行為
等について知事の許可を要するなどの土地利用の制限がされるというものであ
って，その性質は完結的である。
一方，本件評価決定は，本件都市計画決定により市街化区域とされた土地に
ついて，公正，公平に固定資産税を課税することを目的として，地方税法付則
１９条の２，同条の３に基づき，固定資産税の課税標準となるべき価格を決定
する行為であり，この価格決定に基づき市街化区域内にある土地の固定資産税
額が算定されるのであり，土地の利用権を制限するものではない。
そうすると，本件都市計画決定という先行行為と本件評価決定という後行行
為は，各々目的と効果を異にする別個の行為であって，相結合して一つの法効
果を目指すものとはいえないことから，本件都市計画決定の違法性は本件評価
決定に承継されないというべきである。
ウ原告らは，本件都市計画決定には公定力が認められないことから，本件評価
決定にその違法性が承継されると主張する。しかし，都市計画決定は狭義の行
政行為ではないものの，現代行政の中で計画行為の機能は大きく，重要な位置
を占めていることから，公定力に準じる効果が与えられるべきである。
（３）争点３（本件都市計画決定の違法性）について
（原告らの主張）
ア（ア）都市計画法７条２項所定の「すでに市街地を形成している区域」につ
いて，同法施行令８条１項１号は，相当の人口及び人口密度を有する市街
地その他の既成市街地として国土交通省令で定めるもの並びにこれに接続
して現に市街化しつつある土地の区域とすることと規定している。
そして，同法施行令８条１項１号所定の「既成市街地」について，同法
施行規則８条１号は，５０ヘクタール以下のおおむね整形の土地の区域ご
とに算定した場合における人口密度が１ヘクタール当たり４０人以上であ
る土地の区域が連たんしている土地の区域で，当該区域内の人口が３００
０以上であるものと規定し，同条２号は，前号の土地の区域に接続する土
地の区域で，５０ヘクタール以下のおおむね整形の土地の区域ごとに算定
した場合における建築物の敷地その他これに類するものの面積の合計が当
該区域の面積の３分の１以上であるものと規定している。
また，同法施行規則８条２号所定の「前号の土地に接続して現に市街化
しつつある土地の区域」について，都市局長通達によれば，既成市街地に
接続して，現に住宅建設又は宅地化が進行しておおむね１０年以内に既成
市街地相当の土地の区域となることが見込まれている土地をいうものとさ
れている。この解釈は，法の条文とも整合しており，十分に妥当性があり
合理的なものといえる。
（イ）本件区域は，β山の山麓から中腹にかけての急峻な傾斜地に階段状に
開かれた農家住宅が点在する小集落であって，その地形は山腹の形状に沿
った甚だ不整形なものである。また，本件区域の総面積は約３８．７３ヘ
クタールであり，本件区域内の人口は２９０人であるので，人口密度は１
．。，，ヘクタール当たり７４９人であるそして本件区域内の住宅や農地は
石垣，崖及び土手脚によって遮断されて連たんしておらず，本件区域内で
比較的人家が集中している地域の面積の割合も，本件区域の１０分の１程
度である。
また，本件区域は，既成市街地に接続していない上，昭和４８年から現
在まで，何らの変化もなく開発の兆しすら認められないことから，今後１
０年以内に市街化が進行するとは到底考えられない。
そうすると，本件区域は，都市計画法施行規則８条１号，同条２号の要
，，件を欠くことから同法施行令８条１項１号所定の既成市街地とはいえず
また，上記局長通達の要件も欠くことから，同法施行令８条１項１号所定
の既成市街地に接続して現に市街化しつつある土地の区域ともいえない。
イ（ア）都市計画法７条２項所定の「おおむね１０年以内に優先的かつ計画的
に市街化を図るべき区域」について，同法施行令８条１項２号は，原則と
して，①当該都市計画区域における市街化の動向並びに鉄道，道路，河川
及び用排水施設の整備の見通し等を勘案して市街化することが不適当な土
地の区域，②溢水，湛水，津波，高潮等による災害の発生のおそれのある
土地の区域，③優良な集団農地その他長期にわたり農用地として保存すべ
き土地の区域，④優れた自然の風景を維持し，都市の環境を保持し，水源
を涵養し，土砂の流出を防備する等のため保全すべき土地の区域を含まな
いものとすることと規定している。
（），，，イ本件区域は水源涵養土砂災害の防備及び自然環境保全の見地から
これを保全すべき必要性の大きいことはいうまでもなく，都市計画法施行
規則８条１項２号により，市街化区域に含めてはならない区域となる。
ウ以上によれば，本件区域は，都市計画法７条２項所定の「すでに市街地を形
成している区域」及び「おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図
るべき区域」のいずれにも該当せず，本件区域を市街化区域とする本件都市計
画決定は違法である。
（被告の主張）
ア本件都市計画決定の手続面の適法性
（ア）都市計画法１６条１項は，都道府県又は市町村は，都市計画の案を作
成しようとする場合において必要があると認めるときは，公聴会の開催等
住民の意見を反映させるために必要な措置を講ずるものとすると規定し，
同法１８条１項は，都道府県は，関係市町村の意見を聴き，都市計画を決
定するものとすると規定している。そして，市街化区域及び市街化調整区
域に関する都市計画における関係市町村及び住民の意見との調整につい
て，昭和４４年６月４日付けの建設事務次官通達によれば，関係市町村の
住民の利害に深い関係を有するので，その指定に当たっては，関係市町村
及び住民の意見の調整について十分配慮するため，その意見の聴取等に遺
漏のないようにすることとされている。
（イ）兵庫県知事は，昭和４５年２月１０日，本件区域を市街化調整区域と
する案による公聴会を開催した。そして，住民の多くが本件区域を市街化
区域と指定することを要望したことから，兵庫県知事は，本件区域を市街
化区域とする都市計画の原案を作成して縦覧を行い，本件都市計画決定を
行った。
また，本件都市計画決定については，昭和５５年以降４度の見直しがな
されたが，そのいずれの時点においても，当初指定時と同様，兵庫県知事
は，都市計画の素案に関する公聴会を開催し，住民意見の聴取を行うとと
もに，西宮市に意見照会を行った。
以上のとおり，本件都市計画決定は，その手続においてなんら違法な点
はない。
イ本件都市計画決定の実体面の適法性
（ア）都市計画法７条２項所定の「おおむね１０年以内に優先的かつ計画的
に市街化を図るべき区域」については，昭和４４年９月１０日付けの都市
局長通達により，市街地の発展の動向，当該区域の地形，自然条件，交通
条件を配慮し，かつ，都市施設を効果的に配置し，整備することができる
よう定めたものとするとされ，また，都市計画法施行令８条１項２号は，
当該都市計画区域における市街化の動向並びに鉄道，道路，河川及び用排
水施設の設備の見通し等を勘案して，市街化することが不適当な土地の区
域を市街化区域に含めないよう規定している。
そして，昭和５５年９月１６日付けの都市局長通達によれば，市街化区
域内の土地のうち現に市街化されておらず，当分の間，営農が継続される
ことが確実であることなどにより，計画的な市街地整備の見込みのないも
のについては，積極的に市街化調整区域に編入するものとされている。
以上からすれば，市街化区域の指定は，人口の動向，航空写真で見る現
況のみによって判断すべきものではなく，道路や用排水施設等の整備の見
通しを含めた計画的市街地整備の見込みの有無によって総合的に判断すべ
きものとされていることは明らかである。
（イ）昭和４５年に市街化区域の指定がされた時点，昭和５５年，昭和６０
年，平成３年及び平成１０年に市街化区域の指定を見直した時点のいずれ
においても，本件区域は，計画的に市街化を図るべき区域として，市街化
区域及び市街化調整区域の区分に関する都市計画と同時に定める阪神間都
市計画区域の整備，開発又は保全の方針で位置づけられている。そして，
本件区域に係る道路，用排水施設等の都市基盤については，γ線の改良整
備（昭和４９年県道認定，武庫川上流域下水処理区域の指定（昭和５６）
年，δトンネルの開通（平成３年，下水道供用開始（平成５年）など））
着実にその整備が進んでいる。
以上のとおり，本件区域を計画的な市街地整備の見込みがある区域とし
て市街化区域に指定したことについて，実体上の要件不備はなく，本件都
市計画決定は適法である。
第３当裁判所の判断
１争点１（本件登録価格の違法）について
（１）固定資産評価決定の違法の判断方法
ア上記第２・１（７）アのとおり，地方税法３４９条１項は，土地に対して課
する基準年度の固定資産税の課税標準を，当該土地の基準年度に係る賦課期日
における価格で土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録されたものと規定
し，同項にいう価格について，同法３４１条５号は，適正な時価をいうと規定
する。
そして，土地に対する固定資産税は，土地の資産価値に着眼し，その所有と
いう事実に担保力を認めて課する一種の財産税であって，個々の土地の収益性
の有無にかかわらず，その所有者に対して課するものであるから，上記の適正
な時価とは，正常な取引の下に成立する当該土地の取引価格，すなわち，客観
的な交換価値をいうと解される（最高裁判所平成１５年６月２６日第一小法廷
判決・民集５７巻６号７２３頁参照。）
イ適正な時価の意義を上記アのように解すると，土地の適正な時価の算定は，
個々の土地について個別的，具体的に鑑定評価することが最も正確な方法とい
うことになるが，課税対象となる土地は全国的に大量に存在することから，個
々の土地について，課税の基礎となるべき価格の評価を実施することが困難で
あることは明らかである。そこで，法は，評価方法を総務大臣の定める固定資
産評価基準によることとし，もって，大量の固定資産の評価について，各市町
村の評価の均衡を確保するとともに，評価に関与する者の個人差に基づく評価
の不均衡を解消しようとしている。
そして，固定資産評価基準は，各筆の土地を個別評価することなく，大量の
土地について可及的に適正な時価を評価する技術的方法と基準を規定するもの
であるから，個別的な評価と同様の正確性を有しないことは制度上やむを得な
いものというべきであり，固定資産評価基準による評価と客観的時価とが一致
しない場合が生ずることも当然に予想される。しかし，適正な時価とは，上記
アで指摘したとおり，客観的に観念されるべき価格であって，総務大臣又は市
町村長の裁量に属する事項と解することはできず，法が総務大臣の固定資産評
価基準に委任したものは適正な時価の算定方法であるから，固定資産評価基準
による評価が客観的時価を上回る場合には，その限度において登録価格は違法
なものということになる。
ウ以上からすると，固定資産評価決定の違法性を判断する際には，当該決定が
固定資産評価基準に従ってなされたかという点だけではなく，その結果算出さ
れた価格が当該土地の客観的時価を上回っていないかという点についても審理
の対象とすべきである。
そして，原告らは，上記第２・３（１（原告らの主張）アのとおり，本件）
区域を市街化区域とする本件都市計画決定がされたことにより，本件各土地は
不当に高く評価されていると主張する。そこで，以下，本件都市計画決定が本
件登録価格に影響し，その結果，本件各土地の登録価格が適正な時価を上回る
ことになったと認められるかについて検討する。
（２）本件評価決定の内容
ア農地
ａ生産緑地地区内の農地
西宮市長は，固定資産評価基準（上記第２・１（７）イ（ア）ａ）に基づ
，，，き生産緑地地区内の田及び畑については別紙評価決定目録記載のとおり
いずれも純田及び純畑として評価し，兵庫県西宮市ε××××−１所在の田
及び畑を標準地としてその評点数を算出し，これに基づき各土地の評点数を
付設したそして同評点数を基礎とし地積及び評点一点当たりの価格１。，，（
円）を乗じて，各土地の価格が算出された（甲８の２，甲９の２，甲１１。
の２，甲１２の２）
ｂ市街化区域農地
西宮市長は，固定資産評価基準（上記第２・１（７）イ（ア）ｃ）に基づ
き，市街化区域農地については，市街地宅地評価法つまり路線価方式により
価格を算出した。
具体的には，西宮市長は，兵庫県西宮市ζ×××又は兵庫県西宮市η××
×所在の宅地を標準地とし，当該標準地に接する街路の路線価を付設し，こ
の路線価に基づきその他の街路の路線価を算出し，以上により求めた各路線
価を基礎として画地計算法を適用し，その後，造成費相当額を控除して各土
地の評点数を付設した。そして，同評点数を基礎とし，地積及び評点一点当
たりの価格（１円）を乗じて，各土地の価格が算出された（甲８の２，甲。
１０の２，甲１１の２，甲１２の２）
ｃ宅地介在農地
西宮市長は，固定資産評価基準（上記第２・１（７）イ（ア）ｂ）に基づ
き，宅地介在農地については，上記ｂと同様の評価方法により，その価格を
算出した（甲１３の２。）
イ宅地
西宮市長は，固定資産評価基準（上記第２・１（７）イ（イ）ａ，同ｂ）及
び西宮市土地評価要領（上記第２・１（７）ウ（イ）に基づき，宅地につい）
ては，市街地宅地評価法つまり路線価方式により価格を算出した。
具体的には，西宮市長は，兵庫県西宮市ζ×××又は兵庫県西宮市η×××
所在の宅地を標準地とし，当該標準地に接する街路の路線価を付設し，この路
線価に基づきその他の街路の路線価を算出し，以上により求めた各路線価を基
礎として画地計算法を適用し，各土地の評点数を付設した。そして，同評点数
を基礎とし，地積及び評点一点当たりの価格（１円）を乗じて，各土地の価格
。（，，，，）が算出された甲８の２申９の２甲１１の２甲１２の２甲１３の２
ウ山林
西宮市長は，固定資産評価要領（上記第２・１（７）イ（ウ）ａ）及び西宮
市土地評価要領（上記第２・１（７）ウａ）に基づき，山林については，別紙
評価決定目録記載のとおり，いずれも市街地近郊山林として評価し，兵庫県西
宮市θ××××−１又は兵庫県西宮市ι×××所在の山林を標準地としてその
評点数を算出し，これに基づき各土地の評点数を付設した。そして，同評点数
を基礎とし，地積及び評点一点当たりの価格（１円）を乗じて，各土地の価格
。（，，，，，が算出された甲８の２甲９の２甲１０の２甲１１の２甲１２の２
甲１３の２）
エ原野
西宮市長は，西宮市土地評価要領（上記第２・１（７）ウ（エ）ａ）に基づ
き，原野については，別紙評価決定目録記載のとおり，いずれも宅地介在原野
として評価し，市街地宅地評価法つまり路線価方式により価格を算出した。
具体的には，西宮市長は，兵庫県西宮市ζ×××所在の宅地を標準地とし，
当該標準地に接する街路の路線価を付設し，この路線価に基づきその他の街路
の路線価を算出し，以上により求めた各路線価を基礎として画地計算法を適用
し，その後，造成費相当比準率を乗じて各土地の評点数を付設した。そして，
同評点数を基礎とし，地積及び評点一点当たりの価格（１円）を乗じて，各土
地の価格が算出された（甲１０の２，甲１１の２）。
オ雑種地
（ア）雑種地（ゴルフ場，遊園地等，鉄軌道用地及び私道を除く）。
，（（）（）（））西宮市長は西宮市土地評価要領上記第２・１７ウオａａ
に基づき，雑種地については，別紙評価決定目録記載のとおり，いずれも宅
地介在雑種地として評価し，市街地宅地評価法つまり路線価方式により価格
を算出した。
具体的には，西宮市長は，兵庫県西宮市ζ×××又は兵庫県西宮市η××
×所在の宅地を標準地とし，当該標準地に接する街路の路線価を付設し，こ
の路線価に基づきその他の街路の路線価を算出し，以上により求めた各路線
価を基礎として画地計算法を適用し，その後，造成費相当比準率を乗じて各
土地の評点数を付設した。そして，同評点数を基礎とし，地積及び評点一点
当たりの価格（１円）を乗じて，各土地の価格が算出された（甲８の２，。
甲９の２，甲１１の２）
（イ）私道
西宮市長は，私道については，兵庫県西宮市ζ×××所在の宅地を標準地
とし，当該標準地に接する街路の路線価を付設し，同路線価に０．１を乗じ
て各土地の評点数を付設した。そして，同評点数を基礎とし，地積及び評点
一点当たりの価格（１円）を乗じて，各土地の価格が算出された（甲１２。
の２）
（３）固定資産評価基準及び西宮市土地評価要領（以下「固定資産評価基準等」と
いう）に基づく評価方法の合理性。
ア上記（２）で検討したとおり，本件各土地が市街化区域に所在することによ
り価格の評価方法に影響が生じる土地は，市街化区域農地，原野及び雑種地で
あることが認められる。すなわち，市街化区域農地の価格の算出については，
固定資産評価基準により，造成費相当額を控除するが，その余は宅地と同様の
評価方法が用いられることになり，原野及び雑種地についても，西宮市土地評
価要領により，宅地介在原野及び宅地介在雑種地として評価され，造成費相当
比準率を乗じるがその余は宅地と同様の評価方法が用いられることになる以，（
下，これらの評価方法を併せて「宅地並み評価方法」という。。）
ところで，都市計画法７条２項によれば，市街化区域とは，すでに市街地を
形成している区域及びおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る
べき区域とされていることから，市街化区域内の農地，原野及び雑種地は，近
い将来，宅地に転用される可能性が高く，宅地としての潜在的価値を有してお
，。り市街地に所在する宅地に準じた価格で取引される状況にあると考えられる
そうすると，市街化区域内の農地，原野及び雑種地について宅地並み評価方法
を採用する固定資産評価基準等の規定は，当該土地の適正な時価への接近方法
として合理的なものであり，法の趣旨に沿うものということができる。
イもっとも，宅地並み評価方法の合理性は，当該土地が，都市計画法７条２項
所定の市街化区域の実態を有することを前提として初めて成り立つものである
から，都市計画決定により市街化区域とされた区域が，市街化区域としての実
態を有さず，当該区域内の農地，原野及び雑種地が宅地に準じた価格で取引さ
れる状況に至っていない場合には，当該土地の価格の算出に当たり，宅地並み
評価方法を採用する前提が崩れ，固定資産評価基準等の上記規定の合理性を維
持することはできないことになる。
そして，一般に，農地，原野及び雑種地の取引価格が宅地に比して低額であ
ると考えられることに加え，別紙評価決定目録のとおり，課税地目が純田とし
て評価されている土地と宅地として評価されている土地の価格を比較すると，
前者が明らかに低額であることに照らすと，市街化区域としての実態を有さな
いと認められる区域内に所在する農地，原野及び雑種地の価格の算出について
までも，固定資産評価基準等に基づき宅地並み評価方法を採用すると，その結
果算定された評価額は当該土地の適正な時価を上回ることになると考えられ
る。このことは，別紙評価決定目録記載のとおり，本件各土地のうち市街化区
域農地として評価された土地の評価額と純田として評価された土地の評価額と
の間で看過できない価格の開きがあることからも裏付けられる。
ウそうすると，本件区域が市街化区域としての実態を有さず，農地，原野及び
雑種地が宅地に準じた価格で取引される状況に至っていない限り，本件各土地
のうち固定資産評価基準等に基づいて算出された市街化区域農地原野及び雑種
地の価格は，当該土地の適正な時価から乖離し，これを上回るものと認められ
る。したがって，本件評価決定は，その限度で違法となるものと解される。な
お，上記（１）で説示したとおり，固定資産評価決定の違法は，当該土地につ
いて算定された評価額が適正な時価を上回るか否かという観点から検討される
べき問題であるから，賦課期日において当該土地を含む区域が市街化区域とし
ての実態を有するかということを端的に問題とすれば足りるのであって，都市
計画決定自体の違法を問題とする必要はない。
（４）本件区域の実態
ア証拠（甲１９の２，甲３３，乙４）及び弁論の全趣旨によれば，①本件各土
地はいずれも兵庫県西宮市κλに所在するところ，λ地区の面積が，西宮市全
体の面積の中に占める割合は９．０１パーセントであり，κ全体の面積に占め
る割合は３７．０７パーセントであること，②κの面積の７５パーセントが市
街化調整区域であり，残り２５パーセントが市街化区域であること，③本件都
市計画決定前の昭和４０年から平成１２年までのλ地区の人口及び世帯数の推
移についてみると，人口については，昭和４０年が６６９人，昭和４５年が６
７９人，昭和５５年が８２５人，平成２年が７６９人，平成１２年が７８１人
であり，世帯数については，昭和４０年が１２３世帯，昭和４５年が１４１世
帯，昭和５５年が２０１世帯，平成２年が２０７世帯，平成１２年が２３２世
帯であること，④平成１２年のλ地区の人口が，同年の西宮市全体の人口に占
．，．める割合は０１８パーセントであり同年のκ全体の人口に占める割合は４
６１パーセントであること，⑤平成１２年のλ地区の世帯数が，同年の西宮市
全体の世帯数に占める割合は０．１３パーセントであり，同年のκ全体の世帯
数に占める割合は４．４８パーセントであること，⑥平成１２年の西宮市全体
の人口密度は１ヘクタール当たり４４．４７人であり，同年のκ全体の人口密
度は１ヘクタール当たり７．１２人であり，同年のλ地区の人口密度は１ヘク
タール当たり０．８５人であること，⑦本件区域において，比較的住居が集中
している地域の割合は，本件区域全体の面積の約２割程度であり，その余の地
域には山林や田畑が広がっていること，⑧κの市街化区域内の人口密度は１ヘ
クタール当たり約２９人であり，西宮市の中では最も人口密度の低い地区であ
ることが認められる。
イ上記ア②で認定したとおり，確かに，本件区域が所在するλ地区は，本件都
市計画決定がされた昭和４５年と本件評価決定がされた平成１２年を比べる
と，人口は約１００人増加しており，世帯数は約９０世帯増加している。しか
し，このようなλ地区における人口及び世帯数の増加は，昭和４５年から昭和
５５年にかけて集中しているのであって，平成２年から平成１２年までの１０
年間の増加率はわずかであり，昭和５５年の人口と比べるとむしろ減少してい
る。
，，，，また上記ア⑥同⑧で認定したとおり平成１２年のλ地区の人口密度は
西宮市全体の人口密度の約５０分の１であり，西宮市の中で最も人口密度の低
い地区とされているκ全体の人口密度に比べても約８分の１であることからす
ると，本件各土地が所在するλ地区は，西宮市の中において極めて人口密度の
低い地区であることが認められる。
そして，本件各土地のうち市街化区域農地，原野及び雑種地は，本件区域を
市街化区域とする本件都市計画決定がされてから３０年が経過された現在も宅
地に転用されていない（甲３０。）
以上に指摘した点に加え，上記アで認定した諸事実を総合考慮すると，本件
各土地が所在する本件区域は，現に市街地を形成しているとは認められないの
みならず，今後の人口の増加により市街化が図られることも見込めないから，
市街化区域としての実態を有していないというほかなく，したがって，農地，
原野及び雑種地が宅地に準じた価格で取引される状況にないといわざるをえな
い。
（５）まとめ
ア以上によれば，本件各土地のうち市街化区域農地（本件土地１の４，３の１
ないし３の６，３の８ないし３の１１，４の１，５の８，５の１４，６の１な
いし６の１１，原野（課税地目（本件土地３の７，３の１２，４の６ない））
し４の８，４の１０）及び雑種地（課税地目（本件土地１の１７のうち課税）
地目が雑種地の部分（別紙評価決定目録中本件土地１の１７（１，１の１））
９，２の４，２の５，４の１３）について，宅地並み評価方法により算定され
た本件登録価格は，当該土地の適正な時価を上回ると認められることから，そ
の限度で本件評価決定は違法となるものと解される。
イ本件各土地のうち上記以外の土地については，市街化区域に所在することが
価格の評価方法に影響を与えていないので，本件区域が市街化区域としての実
体を有しないと認められたとしても，その評価額が適正な時価を上回ることに
なるとは直ちに認められない。
原告らは，上記第２・３（１（原告らの主張）イのとおり，本件区域は，）
市街化調整区域となるべき区域であり，市街化区域内の土地については，開発
行為が原則自由であることから，開発行為が厳重に規制されている市街化域調
整区域の土地に比較して，本件各土地は高額に評価されていることは明らかで
あると主張する。確かに，原告らが指摘するとおり，都市計画法３４条は，市
街化調整区域内における開発行為について，同条１号ないし１０号所定の要件
のいずれかに該当しなければ，都道府県知事は開発許可をしてはならないと規
定し，市街化区域内における開発行為に比べて，開発許可の要件を加重してい
る。しかし，本件区域が市街化調整区域となるべき区域であるとの点は措くと
しても，上記のような市街化区域と市街化調整区域の開発行為に関する都市計
画法上の制限の差異が，当該区域内の土地の固定資産評価額に影響を与えてい
るとまでは断ずることができず，この点の原告らの主張は採用できない。
また，原告らは，上記第２・３（１（原告らの主張）イのとおり，本件区）
域が市街化区域であることが標準地の選定に影響していると主張する。本件各
土地の評価のために選定されている標準地は上記（２）のとおりであるが，本
件において，本件区域が市街化区域であることが，これら標準地の選定に影響
を与えていると断ずることもできず，この点の原告らの主張も採用することは
できない。
そして，原告らは，上記第２・３（２（３）のとおり，本件都市計画決），
定が違法であることから本件評価決定も違法となると主張する。しかし，上記
で検討したとおり，市街化区域内に所在するか否かにかかわらず価格の評価方
法に影響が生じない土地については，本件登録価格が適正な時価を上回るとは
，，，認められないのであるから仮に本件都市計画決定が違法であったとしても
本件評価決定が違法となるものではない。
したがって，本件土地１の１ないし１の３，１の５ないし１の１６，１の１
７のうち課税地目が畑，田及び宅地の部分，１の１８，主の２０ないし１の２
５，２の１ないし２の３，２の６ないし２の２６，３の１３ないし３の１５，
４の２ないし４の５，４の９，４の１１，４の１２，５の１ないし５の７，５
の９ないし５の１３，５の１５ないし５の２４，６の１２，６の１３に関する
原告らの請求については，その余の争点について判断するまでもなく，いずれ
も棄却することとなる。
ウところで，固定資産評価額に関する不服を理由とする訴訟については，いわ
ゆる裁決主義が採られており（地方税法４３２条１項，４３４条，原告らは）
審査決定の固有の瑕疵だけでなく原処分である登録価格の決定自体の違法をも
主張することができるから，登録価格が適正な価格を上回ることを理由に登録
価格の決定が違法とされ，これを相当とした審査決定が取り消されることがあ
る。この場合，裁判所が，適正な価格として具体的金額を認定し，登録価格が
これを超えることを理由にその決定を違法とするときは，その超える部分につ
いてのみ審査決定を取り消すいわゆる一部取消判決をするのが相当である。そ
して，一部取消判決がなされた場合，行政事件訴訟法３３条１項により，その
拘束力は関係行政庁である市町村長に及び，市町村長は，審査決定がなされた
場合と同様の措置をとることが義務づけられることになる。
もっとも，客観的に適正とされる価格を認定し判断するためには訴訟手続内
の資料では足りず，そのため裁判所として具体的な金額を認定することができ
ないときは，固定資産評価委員会に改めて判決の趣旨に従い，これについての
審理をさせるのが相当であると考えられる。このことは，裁判所と固定資産評
価委員会の機能の差異からする要請でもあるといえる。したがって，かかる場
合には，裁判所としては，固定資産評価委員会の決定を全体として取り消すこ
とになる。
そして，本件各土地のうち市街化区域農地，雑種地及び原野については，本
件登録価格が客観的時価を超えていることは認定できても，提出された証拠だ
けでは，選定すべき標準地及びその価格等を確定することができず，適正な時
。，，価がいくらであるかを認定することができないしたがって本件においては
適正な時価について上記趣旨に従い改めて審査させるのが相当であるから，上
記各土地に関する被告の本件審査決定を全部取り消すべきである。
２結論
以上によれば，本件土地１の４，１の１７のうち課税地目が雑種地の部分，１の１
９，２の４，２の５，３の１ないし３の１２，４の１，４の６ないし４の８，４の１
０，４の１３，５の８，５の１４，６の１ないし６の１１に関する原告らの請求は理
由があるから認容することとするが，その余の土地に関する原告らの請求はいずれも
理由がないから棄却することとし，主文のとおり判決する。
神戸地方裁判所第５民事部
裁判長裁判官村岡泰行
裁判官野中百合子
裁判官山下隼人

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