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平成１９年３月３０日判決言渡し
平成１８年(ハ)第４０９５号賃料確認等請求事件
主文
１原告と被告との間で，別紙一物件目録記載の土地についての賃貸借契約にお
ける賃料は，平成１６年１月１日から平成１８年７月３１日までは月額金１万
，。８０００円同年８月１日以降は月額金２万００００円であることを確認する
２被告は，原告に対し，金１６万００００円及びその内金である別紙二未払賃
料一覧表左欄記載の各金員に対し，それぞれ対応する右欄記載の各期日から支
払済みまで年１０パーセントの割合による各金員を支払え。
３原告のその余の請求をいずれも棄却する。
４訴訟費用は，これを３分し，その１を原告の，その余を被告の負担とする。
５この判決は，第２項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１請求
１原告と被告との間で，原告が被告に賃貸している別紙一物件目録記載の土地
の賃料は，平成１６年１月１日から平成１８年７月３１日までは月額金１万９
５１０円，同年８月１日以降は月額金２万２０２４円であることを確認する。
２被告は，原告に対し，金２１万８９５４円及び別紙三未払賃料損害金一覧表
記載の各未払賃料に対する各起算日から支払済みまで年１０パーセントの割合
による各金員を支払え。
第２事案の概要
１本件は，原被告の各先代が締結した賃貸借契約に基づく原被告間の土地の賃
料について，原告が被告に対し，平成１６年１月からは月額金１万４０００円
を金４，５万円（その後月額金１万９５１０円に減縮）に，平成１８年８月１
日からは金４万円（その後月額金２万２０２４円に減縮）にそれぞれ改定する
旨の意思表示をしたのに対し，被告が値上げ幅が多過ぎるとしてその適正賃料
を争った事案である。
２争いのない事実，証拠及び弁論の全趣旨で認められる事実
()訴外亡Ａは，訴外亡Ｂとの間で，昭和３８年１０月１日，別紙一物件目録1
記載の土地を木造建物所有の目的で，期間の定めなく，賃料月額金２２００
円（当初賃料はその後逐次改定，翌月分を当月３０日払いの約定は，その後
当月分を当月払い状態が続いたが，約定は当初のとおり）で賃貸借契約を。
締結し，同日，同Ｂに対し上記土地を引き渡した。
()訴外亡Ａは昭和５３年３月１４日死亡し，原告は相続により上記土地所有2
権を取得し，賃貸人の地位を承継した。他方，訴外亡Ｂは平成１５年５月２
３日死亡し，被告は相続により上記建物所有権を取得し，本件土地の賃借権
を承継取得した。
()本件土地の賃料は，平成１５年１０月当時，月額金１万４０００円であっ3
たが，長年低額に据え置かれ，租税等の増加や地価の上昇等近隣地代との均
衡を欠き不相当となったことから，原告は被告に対し，平成１５年１０月１
６日，口頭で本件土地の賃料を平成１６年１月１日から月額金４万円ないし
（），５万円に増額その後月額金１万９５１０円に減縮するとの意思表示をし
更に，平成１８年７月２９日到達の書面で本件土地の賃料を平成１８年８月
１日から月額金４万円（その後月額金２万２０２４円に減縮）に増額すると
の意思表示をした。
()被告は，原告との話合いでは賃料値上げ額に合意できず，平成１６年１月4
以降，引続き従前の賃料月額金１万４０００円を現実に提供し，原告は賃料
内金として受領していたが，同年１２月末頃，原告に賃料持参の際，領収書
交付を求めたことから原告と諍いとなり，被告は同年１２月分賃料から以後
毎月，月額金１万４０００円を弁済供託し，本件土地を賃借している。
３争点
平成１６年１月１日から平成１８年７月３１日まで及び同年８月１日以降
の本件土地の適正な改定継続賃料はいくらか。
第３争点に関する判断
１本件土地の適正な賃料額
()改定継続賃料の算定法式としては，差額配分法，利回り法，スライド法，1
賃貸事例比較法が存するところ，鑑定の結果によれば，本件土地の賃料につ
いて，差額配分法，利回り法及びスライド法の３方式を併用し，各方式によ
る平成１６年１月１日時点での試算賃料（差額配分法月額２万２４４９円，
利回り法月額１万３２７２円，スライド法月額１万３９９４円）及び平成１
８年８月１日時点の試算賃料（差額配分法月額２万６０１６円，利回り法月
額１万３８３９円，スライド法月額１万４２４０円）を比較考量し，３方式
の長所短所を考慮し諸要因による調整として４：１：１の加重平均により算
出すると，平成１６年１月１日時点の適正な改定継続賃料は月額金１万９５
１０円，平成１８年８月１日時点の適正な改訂継続賃料は月額金２万２０２
４円が相当と結論付けており，鑑定内容における各資料の数値の採用や計算
結果も適正なものと認められ，各試算資料の数値調整としての加重平均方式
，。も諸要因の調整割合の評価は別として合理的なものと認めることができる
，，，()被告は本件鑑定結果が賃貸人側に有利な差額配分法を過度に重視して2
差額配分法，利回り法，スライド法の３方式による各試算資料の加重平均を
４：１：１で改定継続賃料を算出するのは不合理であり，仮に不合理でない
としても，本件事案の和解案として裁判所から提示された平成１６年１月１
日時点で月額金１万７４００円，平成１８年８月１日時点で月額１万９５０
０円の金額と比較しても増加額が大きく，合理的とみなされる複数の適正地
代に関する意見があればその結果等を平均調整するのが相当であり，被告が
来年以降，定年退職による収入減で家族を扶養する経済環境にあることも斟
酌されたいと主張するが，本件審理中の和解案との比較は，和解提示額が根
拠に基づく計算結果であったとしても鑑定結果と平均調整することは相当で
なく，被告の今後の経済状況の斟酌も事情として理解はできても，本件の適
正改定継続賃料を算定する要因として考慮するのは相当でない。
()本件で，適正な改定継続賃料を算定するには，鑑定の結果も踏まえ，本件3
賃貸借契約の経緯や当事者間の個別事情も総合的に斟酌する必要があるとこ
ろ，証拠及び弁論の全趣旨によれば，本件土地の貸借は，昭和２３年頃の使
用貸借で始まったが，昭和３８年頃，訴外亡Ｂが木造建物を新築した際，賃
貸借契約に改められ，以後，昭和４０年代後半から５０年代前半の二度に亘
る地価高騰期や平成初頭のインフレによる地価高騰期，その後の不況やデフ
レによる地価下落期等の大きな価格変動にも，期間の長短はあるものの当時
１０００円刻みによる賃料増加に止められ，訴外亡Ｂ生存中は比較的低額に
抑えられてきたものの，被告が賃借人となった後は５ヶ月程で，直近の改定
時期から１年後の大幅な増額改定要求を受けたこと，本件土地は市街地の住
宅地域で最有効使用も住居等であること，本件現行賃料が，鑑定結果では，
本件土地の経済的価値に基づく理論上の適正賃料とされる差額配分法による
試算資料数値と大きく乖離していること等が認められ，鑑定資料の３方式に
よる試算資料の加重平均による数値調整をするに当たっては，経済的価値に
即応した性質の強い差額配分法を加重する必要性は認められるものの，現行
賃料を基準要因の一つとする利回り法やスライド法による数値とも応分の均
衡を保つ必要性も認められ，３方式の加重平均は２：１：１で算出した額が
，（），相当と認められることから適正な改定継続賃料１００円以下切捨ては
平成１６年１月１日時点は月額金１万８０００円，平成１８年８月１日時点
は月額金２万００００円であると認めることができる。
２以上によれば，原告の被告に対する本訴請求は，主文認容の限度で理由があ
るからこれを認容し，その余は理由がないから棄却することとし，主文のとお
り判決する。
名古屋簡易裁判所
裁判官渡邊直紀
別紙一
物件目録
土地
名古屋市Ｃ区ＤＥ丁目所在
地番Ｆ番
地目宅地
地積１０４．１６平方メートル
以上

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