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主文
１原判決を次のとおり変更する。
(1)被控訴人は，控訴人Ｘ１及び控訴人Ｘ２に対し，それぞれ１０５万３６１４
円及びこれに対する平成１３年１２月２９日から支払済みまで年５分の割合による
金員を支払え。
(2)被控訴人は，控訴人Ｘ３及び控訴人Ｘ４に対し，それぞれ７８万２０６７円
及びこれに対する平成１３年１２月２９日から支払済みまで年５分の割合による金
員を支払え。
(3)被控訴人は，控訴人Ｘ５に対し，１２５万９０１９円及びこれに対する平成
１３年１２月２９日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
(4)被控訴人は，控訴人Ｘ６に対し，２４７万２０８９円及びこれに対する平成
１３年１２月２９日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
(5)控訴人らのその余の請求をいずれも棄却する。
２訴訟費用の負担は，次のとおりとする。
(1)控訴人Ｘ１及び控訴人Ｘ２と被控訴人との間に生じた訴訟費用は，第１，２
審を通じてこれを５分し，その４を控訴人Ｘ１及び控訴人Ｘ２の，その余を被控訴
人の各負担とする。
(2)控訴人Ｘ３及び控訴人Ｘ４と被控訴人との間に生じた訴訟費用は，第１，２
審を通じてこれを３分し，その２を控訴人Ｘ３及び控訴人Ｘ４の，その余を被控訴
人の各負担とする。
(3)控訴人Ｘ５と被控訴人との間に生じた訴訟費用は，第１，２審を通じてこれ
を５分し，その４を控訴人Ｘ５の，その余を被控訴人の各負担とする。
(4)控訴人Ｘ６と被控訴人との間に生じた訴訟費用は，第１，２審を通じてこれ
を５分し，その４を控訴人Ｘ６の，その余を被控訴人の各負担とする。
３この判決は，１項(1)ないし(4)に限り仮に執行することができる。
事実及び理由
第１当事者の求めた裁判
１控訴人ら
(1)原判決を取り消す。
(2)被控訴人は，控訴人Ｘ１及び控訴人Ｘ２に対し，それぞれ４９７万３８５８
円及びこれに対する平成１３年１２月２９日から支払済みまで年５分の割合による
金員を支払え。
(3)被控訴人は，控訴人Ｘ３及び控訴人Ｘ４に対し，それぞれ２６５万３６４３
円及びこれに対する平成１３年１２月２９日から支払済みまで年５分の割合による
金員を支払え。
(4)被控訴人は，控訴人Ｘ５に対し，６１９万７５３１円及びこれに対する平成
１３年１２月２９日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
(5)被控訴人は，控訴人Ｘ６に対し，１３４７万７７９６円及びこれに対する平
成１３年１２月２９日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
(6)訴訟費用は，第１，２審とも被控訴人の負担とする。
(7)仮執行宣言
２被控訴人
(1)本件控訴をいずれも棄却する。
(2)控訴費用は，控訴人らの負担とする。
第２事案の概要等
１事案の要旨
本件は，被控訴人から新築マンションの各室を購入した控訴人らが，その外壁
タイルの剥離・剥落及びその補修工事の騒音等により損害を被ったと主張して，民
法５７０条が定める売主の瑕疵担保責任に基づき，被控訴人に対し，交換価値の下
落による財産的損害，慰謝料及び弁護士費用の損害賠償及びこれに対する訴状送達
の日の翌日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の各支払を
求めた事案である。
原判決は，控訴人らの精神的損害に関しては被控訴人に予見し得ない特別損害で
あるとして，また，財産的損害に関しては交換価値の下落がその補修工事後も存在
していることを認めるに足りないとして，いずれの請求もすべて棄却した。これに
対して，控訴人らは，控訴した。
２前提事実（争いのない事実，各項末尾記載の証拠及び弁論の全趣旨により認
定した事実）
(1)被控訴人は，別紙物件目録（以下「目録」という。）記載１のマンション
（以下「本件マンション」という。）の各室の分譲業者である。
(2)ア控訴人Ｘ１及び控訴人Ｘ２は，平成１１年７月２４日，被控訴人との間で，
本件マンションのうち目録記載２の１４０５号室（共用部分については敷地権の割
合と同率の持分。なお，以下では本件マンションの各室を番号だけで表示する。）
を４４００万円（うち建物価格３０１４万４５９８円）で購入する旨の契約を締結
して，本件マンションの区分所有者となり，同年９月１９日，１４０５号室に入居
した。
イ控訴人Ｘ３及び控訴人Ｘ４は，平成１１年３月２０日，被控訴人との間で，
本件マンションのうち目録記載３の５０８号室（共用部分については敷地権割合と
同率の持分）を２５８０万円（うち建物価格１６０８万２６８３円）で購入する旨
の契約を締結して，本件マンションの区分所有者となり，同年４月１４日，５０８
号室に入居した。
ウ控訴人Ｘ５は，平成１０年１２月１２日，被控訴人との間で，本件マンショ
ンのうち目録記載４の５１８号室（共用部分については敷地権の割合と同率の持
分）を２９７０万円（うち建物価格１８７８万０３９５円）で購入する旨の契約を
締結し，本件マンションの区分所有者となり，平成１１年３月１９日，５１８号室
に入居した。
エ控訴人Ｘ６は，平成１２年４月７日，被控訴人との間で，本件マンションの
うち目録記載５の６０３号室（共用部分については敷地権の割合と同率の持分）と
目録記載６の３２２号室（共用部分については同様）を，６０３号室につき２９５
０万円（うち建物価格１８５３万９７５９円），３２２号室につき３４５０万円
（うち建物価格２２３０万２０４６円）でそれぞれ購入する旨の契約を締結して，
本件マンションの区分所有者となり，同年５月１８日，３２２号室と６０３号室に
入居した。
(3)本件マンションは，総戸数２６０戸の共同住宅であり，被控訴人から請け負
ったＢ・Ｃ建設共同企業体により建築されて平成１０年１２月３０日に竣工し，平
成１１年１月１４日新築として登記された。その構造は，中庭形式のコの字型に配
置され，中庭に面した部分には共用通路が設けられている。外周外壁部（各住戸外
壁部），バルコニー部，中庭外壁部及び玄関・廊下周り部には，１階から最上階ま
でタイルが施工されている（以下，これを総称するときは「外壁タイル」とい
う。）。その施工方法は，外周外壁部の１階から７階までは二丁掛けタイルの密着
張り一発目地工法（深目地仕様），同じく７階から最上階までは後目地詰工法（浅
目地仕様），中庭外壁部の１階から最上階までは二丁掛けタイルの密着張り一発目
地工法（深目地仕様）であり，使用された外壁タイルは，高級感や意匠性を重視し
た重量感のある特注タイルであった。
（甲６ないし１０，２３の３，乙３）
(4)本件マンションの外壁タイルには，次のような剥離・剥落が生じた。すなわ
ち，①平成１０年１１月，エレベーターホールの壁及び階段手摺部分の壁に外壁タ
イルの剥離が確認され，部分的張り替えが行われた。②竣工後の平成１１年５月，
住戸面の壁及び半円柱の外壁タイルが剥落し，張り替えが行われた。③平成１２年
３月，２２０号室，２２１号室，２２２号室，３２２号室及び３２３号室の各バル
コニー部の外壁タイルの剥離・剥落が確認され，その都度補修が行われた。④同年
９月，東面４階外壁部の外壁タイルが剥落した。
（乙３）
(5)被控訴人は，本件マンションの建築請負業者であるＢ・Ｃ建設共同企業体に，
外壁タイル剥離の現況調査及びその原因究明と対応策についての報告を求めた。同
企業体は，平成１２年９月２３日から同年１０月８日までの間，本件マンションの
外壁面及び中庭面の各東・西・南・北面の調査可能な範囲の外壁タイルについて，
仮設足場及び仮設機器等による打診検査や赤外線映像装置による調査を実施した。
その調査結果として，同企業体は，同年１０月，被控訴人に対し，①各壁面に対し
て浮きはらみの箇所が６階より下の壁面に多く散在しており，一部剥落危険箇所も
見受けられるので，早めに処置することが必要と判断される，②７階より上の部分
の浮きに関しては，タイル１枚に対して２分の１以下の小さい範囲であり，現時点
の段階では剥離の危険性は少ない旨報告した。さらに，同企業体は，同年１１月，
既往の実態調査結果報告を基に，現地調査を実施して，被控訴人に外壁タイルが剥
離した原因と対策結果をまとめて報告した。この報告をもとに，被控訴人は，本件
マンションのＡ管理組合（以下「管理組合」という。）の承認を得て外壁タイル全
面の補修工事（以下「本件補修工事」という。）をすることとした。本件補修工事
の内容は，外周外壁部，バルコニー部及び玄関・廊下周り部ではタイルの張替工事
（既設タイルを撤去し，下地コンクリートに下地処理を行うなどして，新たにタイ
ルを貼り付ける工法）を，中庭外壁部ではアンカーピンニング工事（タイルを下地
コンクリートにピンで直接固定する工法）をそれぞれ施工するというものであった。
そして，本件補修工事は，平成１２年９月に足場が組まれ始め，同年１１月これが
最上階に達し，そのころ既設タイルの撤去が始まり，平成１３年１２月下旬ころま
でに足場が撤去され，平成１４年１月１７日をもって全面的に終了した。
（甲１１，１２，１４ないし１９，乙１の１ないし４，２，３）
３争点（控訴人らの損害の有無及び額）
(1)控訴人らの主張
ア控訴人らは，いずれも本件マンションの外壁タイルの瑕疵及び本件補修工事
により，①その購入した各室の交換価値下落による財産的損害として各建物価格の
３割相当額，②精神的損害に対する慰謝料として控訴人一人当たり５００万円及び
③控訴人らが本訴提起に要した弁護士費用の各損害を被った。そこで，被控訴人に
対し，売主の瑕疵担保責任に基づき，①及び②の合計額の一部並びに弁護士費用の
合計として，控訴人Ｘ１及び控訴人Ｘ２は各４９７万３８５８円の，控訴人Ｘ３及
び控訴人Ｘ４は各２６５万３６４３円の，控訴人Ｘ５は６１９万７５３１円の，控
訴人Ｘ６は１３４７万７７９６円の損害賠償をそれぞれ請求する。
イ財産的損害について
本件マンションの交換価値が下落した事情は，以下のとおりである。
(ア)本件マンションの外壁タイルが剥離・剥落したという瑕疵の事実は，北九
州市内においては周知の事実であり，その結果，これによって本件マンションの交
換価値が下落したことも明らかである。マンションの構造上の欠陥について一般人
は知り得ないのであるから，建築直後に外壁タイルが大規模に剥落したという歴史
的事実は，他にも欠陥があるのではないかという不安感を人に抱かせるものである。
それ故，仮に原状が完全に回復された場合であっても，本件マンションの各室の交
換価値の下落は明らかである。まして，本件においては，外壁の修繕は一応実施さ
れたが，それは原状を回復したものではなく，単に剥離防止の修繕にすぎないので
あるから，交換価値の下落は少なくない。
(イ)Ｄは，平成１２年１２月２１日，本件マンションの目視による劣化診断を
行ったが，その報告によれば，「原状の問題点としては躯体コンクリート部のクラ
ックが経年変化としてはかなり早い劣化現象があります。ひび割れの基準値を大幅
に上回る計測値が随所に出ています。状態としてはかなり劣悪です。」「白華現象
が屋上部において多数確認できた。またバルコニーの天井面にも見られます。共用
部分廊下周りのタイル部にもその減少は見られます。」「躯体のコンクリート部に
はかなり外部からの水分の浸透が考えられます。」「今発生しているタイルの剥離
・崩落だけでなく，全体についての早急な対策が成されない限り将来的に発生する
大規模修繕時の費用は膨大なものに成るでしょう。」「現在のように十分な検証を
行わずに局所的対応補修を行った場合，劣化現象を防ぎえるか疑問です。」「部分
的な施工不良は他のマンションにもよく見受けられますが，このマンションについ
ては，タイル部だけの施工精度だけでなく，全体的な施工精度に問題が有るように
見受けられます。」とのことである。このように目視による簡易診断によって問題
が指摘されているのに，その後，中立・公平な立場にある者による精密な建物診断
が本件マンションにおいて実施されたか否かは不明であり，建物区分所有者らがこ
れに関する正確な報告を受けたことはない。このような事情がある以上，本件マン
ションの今後の売買においても買主の不安を払拭することができず，本件マンショ
ンの交換価値をさらに下落させることになる。
(ウ)被控訴人は補修したから交換価値の下落はないと考えているようであるが，
例えば自動車の物損事故において，被害車両を修理してもなおその交換価値が下落
する場合があり，修理代のほかに格落ち損が損害賠償として認められるのと同様に
理解すべきである。
(エ)控訴人らは，外壁タイルが剥離・剥落した箇所がすべて本件マンションの
共用部分であることを認める。控訴人らのようなマンションの区分所有者は，専有
部分に対する区分所有権，共用部分及び共用施設に対する共有持分並びに敷地利用
権を有し，これらは不可分のもので，分離処分は禁止されている。控訴人らが本件
マンションの外壁タイルの剥離・剥落により被った損害として主張しているのは，
これらの諸権利の総体的価値としてのマンションの価値の下落である。すなわち，
本件マンションの共用部分の瑕疵に起因して，補修後もなお残存する上記諸権利の
総体としての本件マンションの価値下落による損害賠償である。
ウ慰謝料請求について
(ア)売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償に関しては，瑕疵と相当因果関係の
ある損害である限り，その対象となるものである。本件マンションにおける大規模
な外壁タイルの施行不良からみれば，その補修に１年以上を要し，これにより居住
者が精神的苦痛を覚えることは当然あり得ることであるから，通常生ずる損害とし
て賠償請求の範囲に属するというべきである。本件のような欠陥住宅被害は，財産
的な交換価値の回復によっては解消されないマイホームの「夢」の破壊，平穏・快
適・安全な居住利益の侵害であり，かつ，被害が重大で継続性があり，人格的利益
や生活利益の侵害の側面を有する。売主の瑕疵担保責任に基づく慰謝料請求を認め
た裁判例は少なくなく，本件においても肯定されるべきである。
(イ)本件において，控訴人らが被った精神的苦痛に対する慰謝料を算定するに
当たり斟酌すべき事情は，以下のとおりである。すなわち，①本件補修工事は，平
成１２年９月に足場が組まれ始め，同年１１月これが最上階に達し，そのころ既設
タイルの撤去が始まり，平成１３年１２月下旬足場が撤去され，平成１４年１月１
７日にようやく全面的に終了したものである。控訴人らが不快・不安な生活を強い
られた期間は，約１年４か月もの長期に及ぶものである。②本件外壁タイルの剥離
・剥落は多数存在し，その瑕疵は重大であり，本件補修工事が始まるまで控訴人ら
を含む本件マンションの居住者は外壁タイルの剥落の直撃という人命にかかわる事
故の危険性の下で生活した。しかも，本件マンションは新築当初からこのような状
態であった。③本件補修工事では一部アンカーピンニング工法が施工されたことに
より，本件マンションの外壁に大規模修繕の跡が残り，本件補修工事の施工不良に
よる白華が生じて見苦しく，躯体コンクリートや鉄筋への悪影響も懸念される。ま
た，本件マンションは，高級感や意匠性を重視した重量感のある特注タイルを使用
していたにもかかわらず，上記のような状態となり，控訴人らの期待は入居後間も
ないうちに無惨に打ち砕かれた。④控訴人らは，本件マンションの外壁タイルの剥
離・剥落問題について，管理組合あるいは外壁問題対策委員会の一員として，その
説明会や委員会への出席等に莫大な時間をとられ，また，管理組合内の各組合員間
における本件問題への対応についての意見の食い違いから生じた対立に巻き込まれ
て振り回された。その結果，本来であれば新築マンションでの平穏で快適な生活が
送れたはずであったのに，上記外壁タイルの剥離・剥落問題に日常生活の安らぎを
奪われてしまったばかりでなく，本件補修工事の交渉などに疲弊し，憔悴してしま
った。⑤控訴人らは，本件補修工事の耐え難い騒音により，静かで快適な日常生活
を送ることができない状態を長期間強いられたばかりでなく，次のような状態，す
なわち，日照不足，外界の見晴しの悪さに加え，足場やフェンスが目に入ってしま
う不快感，閉塞感が極めて強く耐え難い状態，本件補修工事による粉塵のため，窓
も開けられず，洗濯物も外に干せない状態，足場に覆われているため，本件補修工
事をしていない夜間も防犯上窓を開けられない状態，マンションの外壁タイルが全
面にわたって落下したり，剥がされたりして，多数のクラックが生じたコンクリー
トがむき出しとなって目を背けたくなるような醜悪なマンションに居住する状態を
長期間強いられた。⑥他方，被控訴人は，既に本件マンションの外壁タイルに剥離
が生じていることに気付きながら，その事実を秘して控訴人らに対する販売を続け
た。
(2)被控訴人の主張
ア本件マンションに瑕疵があったとしても，それは外壁タイルの施工不良であ
る。これについては本件補修工事により既に補修を完了しているから，被控訴人は
売主の瑕疵担保責任を果たしたものと評価することができる。
イ財産的損害について
(ア)売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は，瑕疵のない履行がされたな
ら買主が得たであろう利益を失ったことによる損害の賠償（履行利益の賠償）では
なく，買主が瑕疵がないと信じたことにより被った損害の賠償（信頼利益の賠償）
であると解されている。控訴人らが主張する財産的損害の賠償請求は，履行利益の
賠償を求めるものであるから，売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償としては認め
られない。また，控訴人らが主張する交換価値というものは，本件マンションに居
住してこれを使用している以上，顕在化しない「仮定の価値」にすぎない。本件で
は，使用価値こそ問題とすべきところ，本件マンションは既に本件補修工事により
本来の機能を回復しているから，控訴人らに使用価値に関する損害は現存しない。
(イ)本件で問題となっている外壁タイルの剥離箇所は，すべて共用部分であり，
控訴人らの専有部分ではない。このような共用部分に関する売主の瑕疵担保責任に
基づく損害賠償請求は，共有物の管理に関する事項であるから，建物区分所有者の
集会決議によって決せられることになる。すなわち，上記損害賠償請求は，集会決
議に基づき団体的に行使されるべきものであって，建物区分所有者各自が個別に行
使することは予定されていない。本件では，管理組合の総会における適正な議決を
経て，管理組合と被控訴人との間で総額１億円の和解が成立し，問題は解決を見て
いるのであるから，これとは別に控訴人らによる売主の瑕疵担保責任に基づく損害
賠償請求を個別に認める余地はない。
(ウ)本件補修工事後は，本件マンションの各室について交換価値の下落は存在
していない。本件マンションの一室に関する不動産競売手続において，外壁タイル
の剥離を減価要素の１つとして評価した評価書が存在するが，これも外壁タイルの
剥離自体による減価の程度を評価したものではない。本件補修工事後の本件マンシ
ョン各室の販売状況を見ても，一般的な経年減価を超える値引きがされた事実はな
い。
ウ慰謝料請求について
本件マンションの外壁タイルの施工不良が広範囲に及び，その補修に１年を超
えるような長期間を要することは特別の事情であり，これについて売買契約当時被
控訴人に予見可能性はなかった。また，売主の瑕疵担保責任は，売買契約の有償性
の均衡を回復する機能を有し，無過失責任と解されていること等からして，当事者
間の公平上，その責任範囲は限定されるべきである。しかも，仕事完成義務を負う
請負人の瑕疵担保責任の事例においてさえ，精神的損害の賠償を認めない裁判例は
少なくない。したがって，本件においては，尚更慰謝料請求は認められない。また，
控訴人らが慰謝料の増額要素として挙げる上記事情の多くは，補修が完了してその
後異常の認められない本件には当てはまらない。
第３当裁判所の判断
１事実関係
証拠（各項末尾に記載のもの）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認め
られる。
(1)本件補修工事は，平成１２年９月１７日から平成１４年２月２８日までを全
体工期として，外周外壁・バルコニー部，中庭外壁部，玄関・廊下周り部の三つに
分けて行われた。まず，外周周り足場や中庭面足場の仮設工事がされて外壁タイル
の状況が調査された。その後，外周外壁・バルコニー部については，①タイル撤去
（はつり）工事（第１期）が同年１１月７日から同年１２月１９日まで，同工事
（第２期）が平成１３年２月２１日から同年３月１９日まで，②撤去面下地処理工
事が同年１月中旬から同年３月末ころまで，③コンクリート壁ひび割れ補修工事が
同年４月初旬ころから同年７月上旬まで，④タイル墨出しが同年４月初旬ころから
同年５月中旬まで，⑤タイル貼り工事が同年５月中旬から同年９月中旬まで，⑥バ
ルコニー内の塗装・シーリング工事が平成１３年６月中旬から同年１０月中旬まで
それぞれ施工されて，そのころ外部面足場が解体された。また，中庭外壁部につい
ては，①浮き部貼替え・目地詰め工事が同年９月中旬から同年１０月末ころまで，
②アンカーピンニング工事が同年１１月初旬ころから同年１２月上旬までそれぞれ
施工されて，同月末までに中庭面足場が解体された。そして，玄関，廊下周り部に
ついては，浮き部撤去張替工事が同年１０月中旬から平成１４年１月中旬まで施工
された。これらの施工方法は，一部アンカーピンニング工法が採用された点，１階
から７階部分のタイル貼りについても目地の仕上げが浅く変更された点において，
新築時のそれとは異なっていた。なお，控訴人らの各室に関する工事日程は，それ
ぞれバルコニー面のタイル撤去に２日間，タイル下地処理に１日，タイル貼付に１
０日ないし１５日間，アルコープ面のタイル貼替えに２日ないし５日間を要した。
（乙１の１ないし４，１３）
(2)本件補修工事の期間は約１年４か月に及び，そのほとんどの間，控訴人らは
外壁に足場が組まれ工事が続けられる状態での生活を強いられたばかりでなく，本
件補修工事に伴う騒音，粉塵等に悩まされた。このうち，特にひどかったのはタイ
ル撤去工事の騒音であり，タイル撤去工事は上記期間中の平日昼間に行われたが，
自室の外周外壁・バルコニー部に施工される場合に限られることなく，上記期間中
は絶え間なく大きな騒音が生じた。これにより，控訴人らは，種々の生活上の不便
や心理的な負担などを感じたが，特に控訴人Ｘ３及び控訴人Ｘ４は，高齢のため，
上記期間中も在室せざるを得なかったので，その騒音被害には大きいものがあった。
他方，被控訴人は，本件補修工事期間中，本件マンションの居住者に対し，①タ
イル撤去工事等の期間中，夜間勤務の者や乳幼児のいる家庭を中心としてホテル宿
泊を提供すること，②実家一時帰宅等の際の交通費を負担すること，③呼吸器系の
過敏な者を対象に，空気清浄機を無償貸与すること，④居住者が無償で使用できる
洗濯物乾燥機（１２台）を設置することなどの生活支援を提案した。その結果，上
記居住者のうち，①については２１名，②については５名，③については４戸が利
用したが，控訴人らは，これらを利用しなかった。
（甲２５，２６，２７の１・２，２８，４０，乙１４，当審控訴人Ｘ１本人，同
Ｘ３本人）
(3)管理組合は，平成１５年６月２２日の総会において，被控訴人との間の外壁
タイル剥離・剥落による補償問題について和解する旨を協議し，その結果，同月３
０日，被控訴人との間で，被控訴人が解決金として総額１億円（１戸当たり約４０
万円及び弁護士費用に相当）を管理組合に支払うとともに，基礎その他の主要構造
部分の損傷に対して補修を行う旨の２０年間の長期住宅保証を行うことで和解が成
立した。
（甲３３，乙９，１５）
(4)本件補修工事後における本件マンションの各室の販売状況等は，次のとおり
である。
ア新築当時３０１０万円で販売された９０３号室について不動産競売手続が開
始されたが，その際提出された評価人作成の評価書では，競売市場減価前の９０３
号室の価額（ただし，敷地を除いた建物のみの評価）を２１９０万７３１４円と評
価し，その中で，減価要素として，維持・管理の状況，リフォームの必要状況に関
し，外壁の剥離が以前生じたことを踏まえて３０パーセントと査定されている。
（甲２３の３）
イ新築当時の販売価格が３７００万円であった７０９号室は平成１４年６月３
０日に２８００万円で，新築当時の販売価格が４３３０万円であった１４０３号室
は同月２８日に３６００万円で，新築当時の販売価格が２９６０万円であった３２
３号室は平成１３年１１月１７日に２５８０万円で，新築当時の販売価格が３００
０万円であった４１１号室は同年４月２０日に２６５０万円で，新築当時の販売価
格が２９８０万円であった４２３号室は同年８月３１日に２６００万円で，新築当
時の販売価格が３０００万円であった５２３号室は同年３月２５日に２５５０万円
でそれぞれ売却された。
（甲２４，３４，３５，４２ないし４５）
２争点（控訴人らの損害の有無及び額）について
(1)財産的損害について
ア前提事実のとおり，被控訴人が新築した本件マンションの外壁タイルに，そ
の後剥離・剥落という瑕疵が存したことや控訴人らが被控訴人から本件マンション
の各室を購入したことは，当事者間に争いがない。そして，前提事実及び事実関係
で認定したとおり，控訴人らが本件マンションの各室を購入したのは，いずれもそ
の竣工後間もなくであり，これらはいわゆる新築物件であること，本件外壁タイル
の剥離・剥落は，既に本件マンションの竣工前である平成１０年１１月ころから見
られ，その後も継続，拡大したものであること，被控訴人は，控訴人らに対する各
室の販売の際，この外壁タイルの剥離・剥落を知っていた可能性がうかがわれるこ
と，控訴人らが入居して１年ないし２年足らずで，大規模な本件補修工事に至った
こと，本件マンションの外壁タイルは，高級感や意匠性が重視されていたものであ
るところ，本件補修工事は，施工方法につき，新築時の工法と異なり，目地の仕上
げを浅く変更したり，一部アンカーピンニング工法を採用するなどして，完全な意
味での回復を図ったものではないことは明らかである。そうすると，まず，本件マ
ンションの上記瑕疵により，控訴人らが購入した各室の経済的価値が，いずれもそ
の購入時において，上記瑕疵がない場合のそれと比較して低下していることは否定
しがたいところである。すなわち，本件マンションの売主である被控訴人は，売主
の瑕疵担保責任として，瑕疵の存在を知らずに合意した売買代金額と瑕疵を前提に
した目的物の客観的評価額との差額に相当する，この経済的価値の低下分について，
損害賠償義務を負わなければならないことになる。そして，本件補修工事によって
上記瑕疵が修復された結果，外壁としての機能上の問題は今のところ解消されたと
いうことができようが，本件マンションの外観上の完全性が回復されたということ
はできない。すなわち，本件マンションの上記瑕疵が顕在化したことから一度生じ
た，本件マンションの新築工事には外壁タイル以外にも施工不良が存在するのでは
ないかという不安感や新築直後から本件マンションの外壁タイルに対して施工され
た大規模な本件補修工事から一般的に受ける相当な心理的不快感，ひいてはこれら
に基づく経済的価値の低下分は，本件補修工事をもってしても到底払拭しがたいと
いわなければならない。そして，いわゆるマンション分譲における各室の購入者は，
その経済的価値としては，各室の使用価値とともに交換価値（資産価値）にも重大
な関心を有していることが一般である。実際，９０３号室に関する不動産競売手続
において，外壁タイルの剥離・剥落をもって減額要素の１つとして評価されている
のである。かかる事情からすれば，本件補修工事後においても，なお，控訴人らが
購入した本件マンションの各室については，その共用部分である外壁タイルの瑕疵
に起因する経済的価値の低下が存続していることは否定できない。そして，本件で
は，外壁タイルの施工不良が新築直後から顕在化していることからしても，この瑕
疵による各室の交換価値の低下分を売主の瑕疵担保責任でもって填補する必要性は
大きいといわなければならない。このように，この各室の交換価値の低下分をもっ
て売主の瑕疵担保責任における財産的損害とする以上，外壁タイルの剥離・剥落が
専ら共用部分に生じたものであっても，その共用部分を共有する建物区分所有者た
る控訴人らの損害賠償請求が否定される理由はないことになる。したがって，上記
瑕疵が本件マンションの共用部分に存することを理由に，控訴人らによる個別の売
主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求を認める余地はない旨の被控訴人の主張は，
採用できない。
イそこで，上記瑕疵による各室の交換価値の低下分について検討する。
(ア)上記事実関係で認定した本件マンションの各室の売却事例（以下「参考売
却事例」という。）は，いずれも本件補修工事中ないし工事後になされているから，
外壁タイルの剥離・剥落及び本件補修工事を前提に取引されたとみることができる
ものである。そして，各売却価額と新築当初の売り出し価格を比較すると，①７０
９号室は約３年５か月の間に約２４パーセント，②１４０３号室は同期間の間に約
１７パーセント，③３２３号室は約２年５か月の間に約１３パーセント，④４１１
号室は約２年３か月の間に約１２パーセント，⑤４２３号室は約２年７か月の間に
約１３パーセント，⑥５２３号室は約２年２か月の間に約１４パーセントのそれぞ
れ販売価格の下落が認められる。また，競売手続の行われた９０３号室については，
外壁剥離の事実を含めた維持・管理の状況，リフォームの必要状況に関し，全体で
３０パーセントの減額要素としていることは既に見たとおりである。そこで，これ
らの外壁タイルの剥離・剥落の時期・状況，本件補修工事の内容，参考売却事例な
どを総合すると，現存する上記瑕疵に起因する控訴人らが購入した本件マンション
の各室の交換価値の低下分は，それぞれ控訴人らの購入した各室の建物価格の５パ
ーセントを下らないと認めるのが相当である。
(イ)この点，被控訴人は，参考売却事例はいずれも通常の経年を理由とする値
引きの範囲内であり，特に，マンションは，一般に竣工後２年を超えると住宅金融
公庫の融資の制限がされるため，値引率が２０パーセント以上となる傾向があって，
通常の値引き実態からすれば上記売却事例の値引率はむしろ控えめであり，そこに
外壁タイルの施工不良の影響を見ることはできない旨主張する。確かに，証拠（乙
８，１１，１７）によれば，平成１０年７月と同年１２月に竣工して被控訴人が販
売した２つのマンションの値引率の状況は，２年経過後にその割合が大きく上昇し
ていることが認められる一方，被控訴人が平成９年５月から平成１１年９月にかけ
て販売したマンション７棟の値引率の状況は，経年による値引率の増加傾向は認め
られるものの，施工後２年を境にして顕著な変化は見いだし難いことが認められる。
また，本件マンションの外壁タイルの施工不良が控訴人ら購入の各室の交換価値を
低下させる事情であることは上記説示のとおり明らかである。したがって，参考売
却事例と被控訴人が販売した他のマンションとの値引率の比較から，直ちに，上記
瑕疵や本件補修工事の影響を否定することはできない。
他方，控訴人らは，外壁タイルの施工不良は敷地の価値に影響するものでなく，
専らこれを除いた建物本体の価値に影響する事情であり，また，参考売却事例はい
ずれも購入者が被控訴人と関係を有するものであるという特別な事情が存在すると
して，これらの事情を考慮に入れると，結局，上記交換価値の低下分は建物価格の
３０パーセントを下らない旨主張する。しかし，本件全証拠をもってしても，上記
交換価値の低下分が建物価格の３０パーセントを下らないものと認めることは未だ
できない。
(ウ)以上によれば，上記瑕疵による各室の交換価値の低下分は，次のとおりで
ある（円未満切り捨て）。控訴人らは，これを売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠
償として被控訴人に請求できるものである。
①控訴人Ｘ１及び控訴人Ｘ２（１４０５号室）各７５万３６１４円
（計算式）３０１４万４５９８円×０．０５÷２＝７５万３６１４円
②控訴人Ｘ３及び控訴人Ｘ４（５０８号室）各４０万２０６７円
（計算式）１６０８万２６８３円×０．０５÷２＝４０万２０６７円
③控訴人Ｘ５（５１８号室）９３万９０１９円
（計算式）１８７８万０３９５円×０．０５＝９３万９０１９円
④控訴人Ｘ６（６０３号室）９２万６９８７円
（計算式）１８５３万９７５９円×０．０５＝９２万６９８７円
（３２２号室）１１１万５１０２円
（計算式）２２３０万２０４６円×０．０５＝１１１万５１０２円
(2)慰謝料請求について
ア控訴人らが請求する慰謝料は，主に外壁タイルの剥離・剥落の補修として施
工された本件補修工事による精神的苦痛に対するものであることは，その内容から
して明らかであり，通常，本件のような外壁タイルの剥離・剥落そのものは，特段
の事情がない限り，控訴人らの慰謝料請求を相当とする事情とは言い難いものであ
る。そこで，この控訴人らの慰謝料が本件マンションの外壁タイルの瑕疵による損
害といえるのか，すなわち，上記瑕疵と本件補修工事による控訴人らの精神的苦痛
との間に相当因果関係があるかが問題となる。そこで，検討するに，本件マンショ
ンの外壁タイルに上記瑕疵があったことは，既に説示のとおり当事者間に争いがな
い。そして，上記瑕疵は，そもそも被控訴人が発注した本件マンションの新築工事
の施工不良に起因するものである。そうすると，その補修の必要性があることは当
然であり，そのための本件補修工事の費用等が売主の瑕疵担保責任としての損害に
含まれることに異論はないと思われる。そして，本件補修工事について，本件マン
ションの各室を購入したにすぎない控訴人らに何らの責任もないことはいうまでも
ない。仮に本件補修工事によって控訴人らに不利益が生じたときは，それは被控訴
人が負うべきである。それ故，本件補修工事の施工そのものは，本件マンションの
他の居住者とともに控訴人らも受忍しなければならないが，本件補修工事から受け
る騒音，粉塵等による生活被害についてまでその負担を強いられるものでない。こ
れらの生活被害は，本件マンションの各室の売主である被控訴人の負担でもって回
復されるべきである。すなわち，本件補修工事による控訴人らの上記生活被害につ
いても，本件マンションの外壁タイルの剥離・剥落という上記瑕疵に基づく損害に
通常含まれるものとして，被控訴人が賠償しなければならないと解するのが相当で
ある。この意味において，上記瑕疵と控訴人らの慰謝料は，上記瑕疵による損害と
いうべきである。
イそこで，これら生活被害による控訴人らの慰謝料額を検討する。前記事実関
係のとおり，本件補修工事の期間は１年４か月という長期間に及ぶものであり，な
かでも，平成１２年１１月から１２月にかけてと平成１３年２月から３月にかけて
のタイル撤去工事による騒音や粉塵による生活被害には大きいものがあったと認め
られ，特に，高齢のためにタイル撤去工事中も在室せざるを得なかった控訴人Ｘ３
及び控訴人Ｘ４にとって，それが日中施工されたものであっても，耐え難いもので
あったであろうことが容易に推測されるところである。そして，外壁タイルの剥離
・剥落という上記瑕疵によって，控訴人らが入居当初から日常生活全般に渡ってそ
の平穏を害され，その結果，種々の生活上の不快感を強いられたであろうことも推
測され，また，被控訴人の上記瑕疵に関する認識可能性がうかがえることなどから
すると，上記瑕疵による控訴人らの精神的苦痛も軽視できないところではある。他
方，本件で瑕疵が問題になっている箇所は，控訴人らの専有部分である各室ではな
く，外壁タイルという本件マンションの共用部分であること，被控訴人は，本件補
修工事を施工するに際し，本件マンションの居住者に対してそれなりの生活支援を
提案していること，管理組合との間に上記瑕疵に関して解決金支払などを内容とす
る和解が成立していることなどは，上記認定のとおりである。そこで，これらの事
情を総合的に考慮すると，控訴人らが上記瑕疵により被った精神的苦痛に対する慰
謝料は，控訴人Ｘ３及び控訴人Ｘ４については各３０万円を，その余の控訴人らに
ついては各２０万円を下らないと認めるのが相当である。
(3)弁護士費用について
控訴人らが本訴提起のために本訴訟代理人らに訴訟委任したことは，当裁判所
に顕著な事実である。ところで，本件のようないわゆるマンション分譲における売
主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求訴訟は，その責任や損害の有無及び損害額
に関する主張，立証について，一般的に極めて難しい問題を含んでおり，交通事故
訴訟や医事関係訴訟と同様，訴訟の中でも極めて専門性ないし難度の高い部類に属
するものであることに異論はないと思われる。本件のような訴訟をいわゆる本人訴
訟によって適切に遂行することは，ほとんど不可能に近いといわなければならない。
したがって，特段の事情がない限り，売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求訴
訟における弁護士費用は，交通事故訴訟や医事関係訴訟と同様，相当因果関係のあ
る範囲において，売主の瑕疵担保責任による損害に含まれると解するのが相当であ
る。そして，本件においては，上記特段の事情を認めるに足りる証拠はない。した
がって，本訴請求の弁護士費用を除く認容額，事案内容等の一切の事情を考慮して，
この上記瑕疵と相当因果関係のある弁護士費用としては，控訴人Ｘ１及び控訴人Ｘ
２は各１０万円，控訴人Ｘ３及び控訴人Ｘ４は各８万円，控訴人Ｘ５は１２万円，
控訴人Ｘ６は２３万円が相当と認める。
(4)損害額のまとめ
控訴人らの上記損害額の合計は，控訴人Ｘ１及び控訴人Ｘ２は各１０５万３６
１４円，控訴人Ｘ３及び同Ｘ４は各７８万２０６７円，控訴人Ｘ５は１２５万９０
１９円，控訴人Ｘ６は２４７万２０８９円となる。
３結論
以上のとおり，控訴人らの請求は，それぞれ上記２(4)記載の金額及びこれらに対
する平成１３年１２月２９日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延
損害金の各支払を求める限度で理由があるから，その限度で認容するが，その余は
理由がないから，これを棄却するのが相当である。したがって，これと異なる原判
決を変更することとして，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官中山弘幸裁判官岩木宰裁判官伊丹恭)
別紙
物件目録
１一棟の建物の表示
所在北九州市小倉北区ａ町ｂ番地ｃ
建物の番号Ａ
構造鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付１４階建
床面積１階３９４２．３２㎡
２階１９１３．０４㎡
３階ないし１３階各１８１５．７９㎡
１４階１３０７．８７㎡
地下１階４１８９．９５㎡
敷地権の目的たる土地の表示
土地の符号１
所在及び地番北九州市小倉北区ａ町ｂ番ｃ
地目宅地
地積６８４４．３７㎡
２専有部分の建物の表示
家屋番号ａ町ｂ番ｃの１４０５
建物の番号１４０５
種類居宅
構造鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
床面積１４階部分１１０．９７㎡
敷地権の表示
土地の符号１
敷地権の種類所有権
敷地権の割合１０００００分の５０３
３専有部分の建物の表示
家屋番号ａ町ｂ番ｃの５０８
建物の番号５０８
種類居宅
構造鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
床面積５階部分７７．１１㎡
敷地権の表示
土地の符号１
敷地権の種類所有権
敷地権の割合１０００００分の３５２
４専有部分の建物の表示
家屋番号ａ町ｂ番ｃの５１８
建物の番号５１８
種類居宅
構造鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
床面積５階部分８４．８７㎡
敷地権の表示
土地の符号１
敷地権の種類所有権
敷地権の割合１０００００分の３８８
５専有部分の建物の表示
家屋番号ａ町ｂ番ｃの６０３
建物の番号６０３
種類居宅
構造鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
床面積６階部分８５．１１㎡
敷地権の表示
土地の符号１
敷地権の種類所有権
敷地権の割合１０００００分の３９０
６専有部分の建物の表示
家屋番号ａ町ｂ番ｃの３２２
建物の番号３２２
種類居宅
構造鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
床面積３階部分９３．７２㎡
敷地権の表示
土地の符号１
敷地権の種類所有権
敷地権の割合１０００００分の４３１

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