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平成２６年７月３日判決言渡
平成２６年（行コ）第８０号不許可処分取消請求控訴事件
主文
１本件控訴を棄却する。
２控訴費用は，控訴人の負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
１原判決を取り消す。
２東京都知事が控訴人に対し平成２４年５月２４日付けでした賃貸人控訴人，
賃借人参加人間の原判決別紙１物件目録記載の土地の賃貸借契約の解約の申
入れについてした不許可処分を取り消す。
３訴訟費用は，第１，２審とも被控訴人の負担とする。
第２事案の概要（略称は原判決のものを用いる。）
１控訴人は，市街化区域内の農地である原判決別紙１物件目録記載の土地（本
件土地）を所有する宗教法人である。控訴人は，昭和１０年頃，参加人の父に
対し本件土地を賃貸し，同人の死亡により参加人の母が相続により本件土地の
賃借権を取得した後，昭和５６年，同女の死亡により参加人が相続により本件
土地の賃借権を取得した。控訴人は，平成２４年２月２３日付けで，東京都知
事に対し，農地法（法）１８条２項１号（賃借人が信義に反した行為をした場
合）又は５号（その他正当の事由がある場合）の事由があるとして，同条１項
に基づき本件賃貸借契約の解約の申入れの許可を申請したが，東京都知事は，
同年５月２４日付けで不許可処分（本件処分）をした。
本件は，控訴人が，本件処分について，控訴人の申請につき同条２項１号又
は５号により解約の申入れを許可すべき事由があるのに，その解釈，適用を誤
った違法がある旨を主張して，その取消しを求める事案である。
原審が控訴人の請求を棄却したところ，控訴人が控訴した。
２本件における関係法令等の定め，前提となる事実，争点等及び当事者の主張
の要旨は，原判決の「事実及び理由」欄の第２の１ないし３（原判決２頁１１
行目から同２３頁２４行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
第３当裁判所の判断
１当裁判所も，控訴人の本件請求は理由がないと判断する。その理由は，後記
２に当裁判所の判断を補足するほかは，原判決の「事実及び理由」欄の第３の
１ないし３（原判決２３頁末行目から同３２頁８行目まで）に認定，説示する
とおりであるから，これを引用する。ただし，原判決２９頁９行目の「否か」
の次に「，当該農地を農地以外のものにすることを相当とするような特段の事
情があるか否か」を加え，同３０頁１６行目の「有していない状況」を「有し
ていないなど前記認定の諸事情」に改め，同３１頁末行目から同３２頁初行目
にかけての「場合には，」の次に「当該農地を農地以外のものにすることを相
当とするような特段の事情がない限り，」を，同４行目の「場合に，」の次に
「上記特段の事情がないのに，」をそれぞれ加える。
２当裁判所の判断の補足
(1)控訴人は，当審においても，本件土地について，平成４年度以降，市街
化区域内の農地に対する宅地並み課税の実施により固定資産税が借賃を上
回る逆ざやの状態が続く一方，参加人は土地の一部を家庭菜園として利用す
るのみであり，控訴人が本件土地の返還を受ければ，農地以外の用途に広く
効率的な利用が可能であるのに，法１８条２項５号による解約の申入れを認
めないことは，市街化区域内の農地に対する宅地並み課税の制度や最高裁判
所平成１３年３月２８日大法廷判決・民集５５巻２号６１１頁（以下「平成
１３年判決」という。）にも反することなどを重ねて主張するとともに，当
審において，参加人には農業の後継者がなく，控訴人は農業と無縁で生産緑
地地区の指定を申請し得る状況にないこと，本件土地の利用方法として，隣
接する控訴人所有の墓地の利用に伴う檀家の休憩施設等とする考えがあり，
離作料の額を５００万円から１０００万円に増額する意思があることなど
を主張し，本件土地の賃貸借契約の解約の申入れにつき法１８条２項５号所
定の「その他正当の事由」がある旨を主張する。
(2)そこで，検討するに，法１８条２項５号所定の「正当の事由」が認めら
れるか否かについては，法の規定及びその趣旨を踏まえつつ，個別具体的な
事案毎に様々な状況を勘案し，総合的に判断することを要するところ，原判
決が説示するように，法１条が法の目的の一つとして耕作者の地位の安定を
うたい，その手段として農地を農地以外のものにすることを規制することを
挙げ，法２条の２が農地について権利を有する者に対し，当該農地の農業上
の適正かつ効率的な利用を確保する責務を課していることに加え，法１８条
２項が，農地の賃貸借契約の解約の申入れ等を許可することができる場合を
１号（賃借人が信義に反した行為をした場合），２号（農地等を転用するこ
とを相当とする場合），３号（賃貸人による耕作等を相当とする場合），４
号（賃借人が農業生産法人でなくなったなどの場合）及び５号（その他正当
の事由がある場合）に限定して列挙し，農地の転用や賃貸人による耕作を相
当とする場合について，特に同項２号，３号の規定を設けていることに鑑み
ると，同項５号所定の「その他正当の事由」があるというためには，賃借人
を離農させて賃貸借契約を終了させることが当該農地の効率的かつ適正な
利用につながると客観的に認められることを要すると解するのが相当であ
り，その判断に当たっては，賃借人による農地利用の状況，賃借人の農地利
用の意思及び能力や，賃貸人による土地利用の必要性及び用途等からみて，
当該農地を農地以外のものにすることを相当とする特段の事情がない限り，
当該農地の農業上の適正かつ効率的な利用につながるかという見地から判
断するのが相当である。
控訴人が援用する平成１３年判決も，賃貸人の逆ざやによる負担自体が直
ちに法１８条２項５号所定の「その他正当の事由」に当たるとしたわけでは
なく，農地の賃貸人にとっての逆ざやの解消の必要性は，個別の事案におけ
る総合判断の中で，当該農地について，賃貸人自身による耕作の必要性や転
用の相当性等を基礎付ける一つの事情として考慮されるにとどまると解さ
れるから，上記解釈を妨げるものとはいえない。
上記解釈に照らして検討するに，原判決が認定，説示するとおり，本件処
分当時，本件土地のうち，参加人による耕作の範囲は全体の２５％弱程度で，
耕作の目的も自家消費にとどまるものの，耕作面積は一定規模に及んでお
り，本件土地において，昭和１０年頃から参加人の父が賃借権を取得して耕
作を開始し，参加人も，父ないし母から相続により賃借権を取得してから３
０年以上にわたって耕作してきたもので，本件処分時においても，耕作継続
の意思を有し，耕作の能力に欠けることをうかがわせる証拠はなく，証拠（甲
１４，乙７）から認められる本件土地の耕作，管理の状況等も総合すると，
上記耕作範囲については，農地として適正かつ効率的に利用されていたとい
うことができる。そして，その余の土地部分についても，本件処分当時，十
分な手入れが施されていない状態であったものの，本件全証拠によっても，
参加人が農地としての利用を放棄して荒れるに任せていたとまでは認め難
く，上記賃貸借契約の対象である本件土地について，本件処分当時，参加人
が，農地としての適正かつ効率的な利用をなお継続していたということがで
きる。
他方，控訴人は，本件処分当時，本件土地について，農地として利用する
意思はなく，農地以外の用途についても定まった利用計画を有しておらず，
本件処分後に隣接する控訴人所有の墓地の利用に伴う檀家の休憩施設を建
築する考えを示しているにとどまる。
控訴人にとっての逆ざや解消の必要性についてみても，それ自体が直ちに
法１８条２項５号所定の「その他正当の事由」に当たるわけではないことは，
先に説示したとおりである上，原判決が「事実及び理由」欄の第３の３の(2)
アにおいて説示するとおり，控訴人は，平成４年以降，本件土地につき，賃
借人である参加人の同意を得て，都市計画の定めにおいて生産緑地法３条所
定の生産緑地地区の指定を受けることにより，宅地並み課税を免れる途があ
ったのに，これを選択せずに現在に至ったものであるから，本件において，
逆ざやの解消の必要性を上記「その他正当の事由」を基礎付ける事情として
重視することはできない。
この点につき，控訴人は，当審でるる主張するけれども，控訴人の当審に
おける主張を踏まえても，これによって上記判断を左右するには至らない。
以上の諸事情によれば，控訴人の主張する離作料を考慮しても，本件処分
当時，本件土地の賃貸借契約の解約を認めることが本件土地の農業上の適正
かつ効率的な利用につながるということはできず，本件土地を農地以外のも
のとすることを相当とする特段の事情があるということもできない。
したがって，本件土地の解約の申入れについて，法１８条２項５号所定の
「その他正当の事由」があったとは認めることができない。
３以上によれば，控訴人の本件請求は理由がないから，本件控訴を棄却するこ
ととして，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第９民事部
裁判長裁判官下田文男
裁判官橋本英史
裁判官関口剛弘

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