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平成１３年１０月１６日判決
本訴平成９年(ワ)第１０４４号　修繕積立金等請求事件・反訴同１２年(ワ)第１３
７号
判決
主文
１　被告は，原告Ａに対し，１６２２万１００２円及びうち１１３５万７８８８円
に対する平成１３年３月３１日から支払済みまで年１４パーセントの割合による金
員を支払え。
２　被告は，原告Ａに対し，平成１３年４月５日から本判決確定の日まで毎月５日
限り３７万１５６５円を支払え。
３　原告Ａの訴え中，本判決確定の日の翌日から毎月５日限り３７万１５６５円の
支払を求める部分を却下する。
４　被告の請求をいずれも棄却する。
５　訴訟費用は，本訴・反訴を通じ，被告の負担とする。
６　この判決は，１，２項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１　請求
１　本訴
(1)　主文１と同旨
(2)　被告は，原告Ａに対し，平成１３年４月５日から毎月５日限り３７万１５６５
円を支払え。
２　反訴
(1)　主位的請求
ア　別紙１の１記載の管理規約は不存在であることを確認する。
イ　別紙１の２，３及び４記載の決議は不存在であることを確認する。
(2)　予備的請求
ア　別紙１の１記載の管理規約は無効であることを確認する。
イ　別紙１の２，３及び４記載の決議は無効であることを確認する。
第２　事案の概要
本訴事件は，区分所有建物であるａ（以下「ａマンション」という。）の管理組合
である原告Ａが，ａマンションの区分所有者である被告に対し，組合決議に基づく
修繕積立金等及びこれに対する約定利率による遅延損害金とともに，将来の管理費
の支払いを求めた事案であり，反訴事件は，被告が，原告Ａの請求の根拠となる管
理規約及び組合決議について，主位的には不存在であることの，予備的には無効で
あることの確認を求めた事案である。
１　争いのない事実等（証拠によって認定する場合は証拠を示す。）
(1)　当事者等
ア　ａマンションは，昭和５８年１０月に竣工した地下１階，地上１１階の分譲区
分所有建物である。地下１階，地上１，２階部分は営利用であり，地上３階から１
１階部分は住居用であって，住居部分の合計戸数は６７戸である。うち地下１階か
ら地上２階までの専有部分延床面積は１５８９．９６平方メートル（甲６）（登記
床面積は１５５３．５９平方メートル），３階から１１階までの専有部分延床面積
は３４６０・５４平方メートル（甲１）（登記床面積は３２６４．４６平方メート
ル）である。
イ　原告Ａは，ａマンションの区分所有者で構成される管理組合である。
ウ　被告は，ａマンションの区分所有者であり，ａマンションのうち地下１階，地
上１，２階部分を専有している（以下「営利用部分」という。ただし，２階２０１
部分及び１階専有部分（３．４０平方メートル）については，平成１２年２月２５
日，これを２０１（登記床面積２２０．９８平方メートル），２０２（同面積１４
５．７２平方メートル）及び２０３（同面積１４５．０６平方メートル）に区分
し，同年３月２２日，被告から有限会社アルファに対し，２０１が売り渡され
た。）。
(2)　原告Ａは，平成８年２月６日の臨時総会において，同年３月分からの修繕積立
費をこれまでの７倍の額に増額するとの決議をした（以下「平成８年２月６日決
議」という。）。同決議によって，被告の修繕積立金は，３万８１６０円から２６
万７１２０円に増額された。なお，原告Ａは，同１１年６月１０日の臨時総会にお
いても，上記決議と同内容の決議をした（以下「同１１年６月１０日決議」とい
う。）。
(3)　原告Ａは，同９年５月１６日の臨時総会において，ａマンションの大規模修繕
のための費用として，従来の修繕積立金と合わせ，次のとおり，一時金を徴収する
との決議をした。
支払方法　　同９年５月から同年１１月までの計７回払い
金　　額　　現在の積立金の８・８倍
同決議による被告の一時金負担額は，
２６万７１２０円×８・８÷７≒３３万５８１０円となる。
(4)　水道料金の滞納
ａマンションの全戸の水道料金は，原告Ａが京都市との間で一括して契約し，原告
Ａが全水道料金を支払っている（原告Ａと各区分所有者との間では水道料金につい
て立替払い契約を締結している。）。そして，原告Ａは，２か月に１度各戸の水道
小メーターを検針して各戸の水道料金を算出し，各戸から徴収している。被告の同
１１年６月分から同１３年２月分までの滞納水道料金は別紙３のとおりであり，合
計１９万５６９６円である。
(5)　別紙「ａ管理規約」（以下「本件規約」という。）６７条には，管理費及び修
繕積立金が未払いの場合は，年１４パーセントの割合による遅延損害金を支払うと
の規定がある。
２　争点
(1)　本件規約は不存在ないし無効か。
（原告Ａの主張）
ア　不存在について
本件規約については，昭和５９年１０月以降に区分所有者全員による書面決議が成
立している。仮に上記決議が不成立であったとしても，少なくとも同年１２月１
日，７０戸中（営利用部分については各階を１戸とする。），６１名が出席した
（被告を含む。）臨時総会において，被告の議決権を８議決権とする本件規約改正
が承認されており（ただし，被告の管理費負担額については不承認。），黙示に本
件規約の設定決議がされたということができる。
また，本件規約が営利用部分を対象としていない（営利用部分についてのみ本件規
約は不存在か）との主張については，単なる誤記（記載漏れ）であり，全体の記載
からすれば，営利用部分を対象としていることは明らかである。仮に，本件規約制
定手続に瑕疵が存在したとしても，本件訴訟に至るまでの間，永年，区分所有者全
員が本件規約を規約として承認してきた以上，本件規約は管理規約としての規範的
効力を有するに至ったというべきである。また，被告は，本件規約の存在に異議を
述べることなく，むしろその存在を前提に行為してきた経緯が認められるのであっ
て，そのような事情のもとでは被告が本件規約の不存在ないし無効を主張すること
は，信義則に違反し，許されないというべきである。
イ　無効について
区分所有法は，原則を規定しながら区分所有者の自治より当該区分所有建物の事情
に応じた規約制定を認めている。そして，ａマンションのような等価交換方式によ
って建築されたマンションでは，もとの土地所有者（本件では被告がこれに当た
る。）が多くの専有部分を取得するのが通常であって，専有面積割合による議決権
では，このもと土地所有者による多数決原理の濫用の高い危険性が考えられるた
め，その議決権を制約することには合理性が認められる。本件においても，被告
は，約３分の１の専有面積を取得していたのであって，以上の理が当てはまる。ま
た，本件では，原告Ａ・被告間において，同６１年５月２４日，被告の管理費を３
０パーセント減じさせる協定が成立し，被告の義務の減少に努めていることも，被
告の議決権の制約の合理性
を支える事情となる。そして，本件においては，そもそも被告が議決権決定（８議
決権）について同意していたのであって，なんら違憲・違法はないということがで
きる。
（被告の主張）
ア　不存在について
本件規約は，同５８年１２月３１日までの間に，建物の区分所有等に関する法律
（以下「区分所有法」という。）上の規約制定手続（旧区分所有法２４条，現行法
３１条，同法４５条。集会における特別決議又は全員による書面決議）が履行され
ておらず，同５９年１月１日以降も上記規約制定手続はいずれも履行されていない
から，不存在である。また仮に，規約制定手続が履行されていたとしても，本件規
約は明文をもって営利用部分を除外していることから，ａマンション全体の管理規
約としては，やはり不存在である。
イ　無効について
区分所有建物のうち，住居用部分と営利用部分とが存在する場合には，両者の利害
が当然に対立し，それぞれの構成員は，均質・同一ではないことが明らかであっ
て，多数決により決議し，均質でない構成員を拘束することは衡平の原則に反する
から，本件規約４７条は，憲法１４条，同２９条に違反し，信義則及び公序良俗に
反し，無効である。議決について多数決原理を採用する４９条も同様である。ま
た，これら条項は，合理的理由なく区分所有法３８条，１４条の原則を変更するも
のであって，この点からも無効ということができる。また，本件規約４９条につい
ては，被告に特別の影響を与えることから，その個別の承諾を成立要件とするとこ
ろ，被告はこれを与えていないから，この点からも同条は無効である。
本件規約２２条ないし２４条は，地下１階ないし地上２階の営利用部分(８戸)と３
階ないし１１階の住居用部分とで，構造・複雑さの程度が異なるａマンションにお
いては，単に床面積の比率によってその分担金を課することは，衡平の原則に反
し，憲法１４条，２９条に違反し，信義則及び公序良俗に反し，無効である。
(2)　別紙１記載の２ないし４の各決議は，不存在ないし無効か。
被告は，前記(1)（被告の主張）のとおり，本件規約は不存在ないし無効であるか
ら，本件各決議も不存在ないし無効となると主張している。
(3)　滞納金額
（原告Ａの主張）
原告Ａは，被告の滞納する管理費，修繕積立金及び遅延損害金（平成１３年３月分
まで。）の合計は，以下のとおりであると主張する。
ア　修繕積立金について
(ア)　平成８年３月分から同９年５月分までの修繕積立費（増額部分）の滞納の計
算は別紙３のとおりであり，合計３４３万４４００円である。
(イ)　同９年６月から同年１２月までの修繕積立費一時金の及び修繕積立金増額分
（こちらは同９年６月分のみ）の計算は別紙３のとおりであり，合計２５７万９６
３０円である。
イ　同９年１２月から平成１１年５月までの支払いと上記(ア)及び(イ)の滞納金と
の精算
被告は，原告Ａに対し，同９年１２月分から同１１年５月分まで，管理費及び修繕
積立金を支払うとともに，滞納分（元金）について，３０万円を５回，２０万円を
１０回の合計３５０万円を支払った。
したがって，上記滞納金からこれを引くと，残額は，
（３４３万４４００円＋２５７万９６３０円）－３５０万円
＝２５１万４０３０円となる。
ウ　同１１年６月からの管理費等の滞納
被告が，第２の１(1)ウのとおり，ａマンション２階２０１部分を有限会社アルファ
に売却したことによる被告の専有面積の減少とこれに伴う管理費等の減額は，別紙
２のとおりである。同１１年６月からの管理費及び滞納金の計算は別表３のとおり
であり，管理費合計３４８万４１６６円，修繕積立金合計５３５万９８９２円であ
る。
エ　同１２年１２月の支払いと上記ウの滞納金との精算
被告は，原告Ａに対し，同１２年１２月分の管理費及び修繕積立金を支払うととも
に，滞納分（元金）について，２００円を支払った。
したがって，上記ウの滞納金からこれを引くと，残額は，
（３４８万４１６６円＋５３５万９８９２円）－２００円
＝８８４万３８５８円となる。
カ　合計
滞納金合計（上記イとエの合計）は，２５１万４０３０円＋８８４万３８５８円＝
１１３５万７８８８円であり，これに同１３年３月までの遅延損害金（計算は別表
３のとおりである。）合計４６６万７４１８円及び水道料金滞納金合計１９万５６
９６円を加えると，合計は１６２２万１００２円となる。
なお，平成１３年４月以降の滞納管理費及び滞納修繕積立金の合計は，３７万１５
６５円であり，その支払期日は毎月５日である。
（被告の主張）
被告は，原告Ａに対し，昭和６１年６月に，被告の所有する地下１階のキュービク
ル前通路部分４１．１４平方メートルを譲渡した。そこで，同年５月２４日付協定
書に基づく管理費及び積立金の計算の根拠となる被告の延床面積は，１５８９．９
６平方メートルから１５４８．８２平方メートルに減少し，昭和６１年９月２０日
から平成８年２月２０日までの間，管理料については１９万７２４１円，修繕積立
金については，３８万５３５０円が減じられるべきである。
(4)　相殺
（被告の主張）
原告Ａは，被告に対し，キュービクル管理料として月額３２００円を支払う約定に
なっているのに，，昭和６１年６月から平成８年２月までの同管理料を支払わない
（合計３７万１２００円）。よって，被告は，原告Ａに対し，本件第７回口頭弁論
において，被告の滞納金額と上記原告Ａの滞納金とを対当額で相殺するとの意思表
示をした。
（原告Ａの主張）
原告Ａと被告の間で，昭和６１年５月２４日，修繕積立金を従前の月額７０００円
の５倍である３万５０００円に増額するとの合意が成立したが，うち３２００円に
ついては，原告Ａが被告に支払うべきキュービクル管理料と相殺することとし，結
局，同年９月２０日からの修繕積立金は３万１８００円となった。
第３　争点に対する判断
１　争点(1)について
(1)　不存在について
被告は，本件規約について，①そもそも設定手続が取られておらず，不存在である
こと，次に，仮に設定手続は存在したとしても，②本件規約は被告所有の営利用部
分を除外しているから，被告との関係においては，やはり不存在である旨を主張し
ているので，以下，順次検討する。
ア　①について
まず，書面決議について検討するのに，証拠（甲１６の１ないし４６，弁論の全趣
旨）を総合すれば，ａマンションにおいては，ａマンション購入時に，ａマンショ
ンを建築した大同建設株式会社（以下「大同建設」という。）が，各区分所有権者
に対し，順次，各本件規約の承認書に署名を取り付けていたこと，被告もこれに署
名したことが認められるが，一方，昭和５９年１２月１日時点で，ａマンションの
住戸に数個の売れ残りがあったのであるから（争いがない。），先に認定の事実に
よっては未だこの時点における全区分所有者による書面決議の成立を認めるに足り
ず，他にこれを認めるに足りる証拠はない。以上によれば，この時点では全区分所
有者による書面決議があった事実を認めることができないので，その書面決議によ
る本件規約成立の主
張は理由がない。
次に，昭和５９年１２月１日臨時総会について検討するのに，証拠（甲１，８，１
２，１７，弁論の全趣旨）を総合すれば，原告Ａは，昭和５９年６月３０日，創立
総会を開催し，同年１２月１日の臨時総会において，被告の議決権を３から８に変
更する本件規約改正議案について，少なくとも黙示に承認の決議がされたことを認
めることができる。そして，同決議は，その決議時点で書面決議では本件規約が不
成立であることを前提にして，その改正を承認するものであると認められること，
同臨時総会の出席者は６１名であること（甲１２），同決議について反対者のいた
ことはうかがわれず，被告もこれに賛成していたこと（甲１２，弁論の全趣旨）か
らすれば，本件規約は，この臨時総会において，特別決議によって設定されたと認
めることができ，他
にこれを覆すに足りる証拠はない。
イ　②について
本件規約が，営利用部分を除外しているかどうかについて検討するのに，証拠（甲
１，２，８，１２，弁論の全趣旨）を総合すれば，昭和５９年１２月１日まで，本
件規約別表１の建物・専有部分の項には「住戸部分　延床面積３４６０．５４㎡」
とのみ記載があり，営利用部分の記載はないことが認められるが，一方，大同建設
は，原告Ａに対し，この点について単なる記載漏れであると説明していたこと，同
年１２月１日の原告Ａ臨時総会において，同主旨の説明が出席区分所有者になされ
たことが認められる。このような事実関係のもと，上記アのとおり，被告の議決権
の増加も含めた本件規約の設定手続きがなされたことからすれば，本件規約は，営
利用部分を除外せず，ａマンション全体の管理規約として成立していると認めるの
が相当である。
(2)　無効について
まず，１住戸１議決権を原則とする（ただし，被告については８議決権）本件規約
４９条及びこれを前提とする４７条が信義則ないし公序良俗に違反し，無効となる
かについて検討するのに，区分所有法３８条，１４条１項は，各区分所有者の議決
権は，その専有床面積の割合によることを規定する。しかし，同法３８条は，規約
による別段の定めを明文で許容しており，議決権配分をどのようにするかは，区分
所有者の自治に任されている。本件においては，議決権７５中，被告の議決権は８
議決権であり，被告が全議決権中約１０．７パーセントを占める（第２の１(1)ア，
弁論の全趣旨）。ここで，被告の専有面積の占める全専有面積中の割合は，約３
１．５パーセントであるから（第２の１(1)ア），被告を８議決権とする定めは，被
告の専有面積割合から
すれば，議決権を約３分の１に制限しているとみることができる。しかしながら，
被告は自らの議決権を８とする規約内容を，上記(1)アのとおり，承認していたと認
められるのであり，この程度の制限では，不合理な差別・不当な財産権の制限とは
認めることができず，他にこれらを認めるに足りる証拠はない。
次に，本件規約２２条ないし２４条の内容は，区分所有法１９条を敷衍するもので
ある。そして，区分所有法は，当該区分所有建物の具体的用途（住居用か，営利用
か，その混在型かなど。）によって，規制を異にすることは予定しておらず，当該
区分所有建物の具体的事情から要請される規制については，すべて区分所有者の自
治に任せているものと解することができる。そうすると，本件規約２２条ないし２
４条が，営利用部分か住居用部分かを区別することなく，管理費等を専有面積割合
で算出することを規定していることが，不合理な差別・不当な財産権の制限に当た
るとは認められず，他にこれを認めるに足りる証拠はない。
(3)　以上によれば，被告の主張はいずれも理由がない。
２　争点(2)について
前記１のとおり本件規約は有効であり，争点(2)についての被告の主張はいずれも理
由がない。
３　争点(3)について
証拠（甲９ないし１１，１３，１９ないし２２，２９，４２，弁論の全趣旨）を総
合すれば，原告Ａ主張のとおりの計算が認められる（なお，遅延損害金が年１４パ
ーセントの割合によるものであることは，第２の１(5)のとおりである。また，同各
証拠を総合すれば，平成１３年４月以降の滞納管理費及び滞納修繕積立金の合計が
３７万１５６５円であり，その支払期日が毎月５日であることを認めることができ
る。）。被告は，原告Ａに対する専有部分の一部譲渡を主張し，原告Ａ主張の計算
を争うが，被告主張の事実をうかがわせる証拠はなく，他に前記認定を覆すに足り
る証拠はない。
４　争点(4)について
被告の所有するキュービクルを原告Ａが使用していること，その管理料として原告
Ａが，被告に対し，月３２００円を支払うことで合意したことは当事者間に争いが
ない。しかし，証拠（甲６，７，４２，証人Ｂ，弁論の全趣旨）を総合すれば，原
告Ａ主張のとおり，キュービクル管理料月額３２００円は被告の月々の修繕積立金
と対当額で相殺されていることが認められる。よって，被告の相殺の主張は理由が
ない。
第４　結論
以上のとおりであるから，原告Ａの請求は，本判決確定の日の翌日以降の滞納管理
費及び滞納修繕積立金の請求に係る訴え（以下「本件将来部分」という。）以外の
部分につき理由があるからこれを認容し，本件将来部分については，本判決確定後
も被告が原告Ａに対するその支払を拒否するおそれが認められない限り，予め請求
をする必要がないと解すべきところ，本件においてはそのようなおそれを認めるこ
とができないので，これを不適法なものとして却下し，被告の請求はいずれも理由
がないからこれを棄却することとし，主文のとおり判決する。
京都地方裁判所第６民事部
裁判長裁判官　　　　　　　　松本信弘
裁判官　　　　　　　　中野希美
裁判官河田充規は，転補のため署名押印できない。
裁判長裁判官　　　　　　　　松本信弘
別紙１
１　別紙添付の「ａ管理規約」
２　平成８年２月６日，原告Ａの臨時総会における，修繕積立金を同８年３月分
（支払日毎月５日）から７倍にする旨の決議
３　同１１年６月１０日，原告Ａの臨時総会における，上記２と同内容の再決議
４　同１１年１２月９日，原告Ａの臨時総会における，「ａ管理組合規約」の改正
決議

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