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Ｈ１４．７．２６東京地方裁判所平成１２年(ワ)第１１８１０号損害賠償請求事件
主文
１　被告は，原告Ａ２に対し，金９２００万９９９９円及びこれに対する平成１２
年６月２４日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
２　被告は，原告Ａ３に対し，金４９２２万９９９９円及びこれに対する平成１２
年６月２４日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
３　原告Ａ２及び同Ａ３のその余の請求並びに原告Ａ１，同Ａ４，同Ａ５及び同Ａ
６の請求をいずれも棄却する。
４　訴訟費用は，これを１２分し，その３を被告の負担とし，その１を原告Ａ３の
負担とし，その余を原告Ａ１，同Ａ４，同Ａ５及び同Ａ６の負担とする。
５　この判決は，第１項，第２項，第４項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１　請求
１　被告は，原告Ａ１，同Ａ２，同Ａ３及び同Ａ４に対し，それぞれ金９４６０万
９９９９円及びこれに対する平成１２年６月２４日から支払済みまで年５分の割合
による金員を支払え。
２　被告は，原告Ａ５に対し，金９４５７万５０００円及びこれに対する平成１２
年６月２４日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
３　被告は，原告Ａ６に対し，金９６１９万９９９９円及びこれに対する平成１２
年６月２４日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２　事案の概要
本件は，信託銀行である被告から，不動産共有持分の購入資金を借り入れ，不動産
会社を代理した被告から，共有持分化された事業用建物の持分権を購入し，それに
ついて，被告と信託契約を結んだ原告らが，被告に対し，説明義務違反による債務
不履行若しくは不法行為又は信託契約違反による債務不履行若しくは不法行為に基
づき，さらに，原告Ａ２については，買取り約定についての債務不履行に基づき，
不動産共有持分権の購入価格と信託契約終了時の売却価格の差額等を損害賠償とし
て請求している事案である。
１　争いのない事実等
(1)ア　原告Ａ１（以下「原告Ａ１」という。），亡Ａ２憲夫（後記(3)エのとお
り，原告Ａ２（以下「原告Ａ２」という。）が亡Ａ２憲夫を相続して，被告との間
の契約の権利義務を承継した。），原告Ａ３（以下「原告Ａ３」という。），原告
Ａ４（以下「原告Ａ４」という。），原告Ａ５（以下「原告Ａ５」という。）及び
原告Ａ６（以下「原告Ａ６」という。）（以下，これらを総称して単に「原告ら」
ということがある。）は，被告との間で，後記のとおり，不動産売買契約及び不動
産信託契約を締結した者である（争いのない事実）。
イ　被告は，信託業務，資金の貸付等の銀行業務及びそれに付随する業務を目的と
する株式会社であり，昭和６３年ころから平成元年ころにかけて，売主を代理し
て，都心の事業用建物などの不動産を共有持分権化して販売し，同不動産の共有持
分権について信託を受け，これを被告において，一体的に管理及び処分するという
不動産小口化商品を販売していた（以下，商品名である「サミット」という。）
（争いのない事実）。
ウ　株式会社Ｃ（以下「Ｃ」という。）は，昭和６３年及び平成元年当時，別紙物
件目録１(1)記載の不動産（以下「ａ」という。）及び同目録１(2)及び(3)記載の各
不動産（以下「ｂ」という。）（以下，これらを総称して「ｃ」という。）を所有
しており，各不動産を小口化して共有持分権に分割しリンクという名称を付して，
買受人が，被告との間に，信託契約を締結することを前提として，被告を代理人と
してその共有持分権を販売した（争いのない事実）。
エ　Ｄ株式会社（以下「Ｄ」という。）は，平成元年当時，別紙物件目録２(1)及
び(2)記載の各不動産（以下「ｄビル」という。）を所有しており，各不動産を小口
化して共有持分権に分割しゲインという名称を付して，買受人が，被告との間に，
信託契約を締結することを前提として，被告を代理人としてその共有持分権を販売
した（争いのない事実）。
(2)　原告Ａ１について
ア　原告Ａ１は，Ｃの代理人である被告から，昭和６３年９月２４日，ａの２０分
の１の持分権を代金１億円で買い受けた（以下「本件Ａ１売買契約」という。）
（争いのない事実）。
イ　原告Ａ１は，被告から，平成元年１月ころ，金７５００万円を，最終返済期日
平成１２年３月２６日，変動利息の約定で，当初の利息年５．７パーセントとして
借り受けた（以下「本件Ａ１消費貸借契約」という。）（争いのない事実，乙３
２）。
ウ　原告Ａ１と被告は，平成元年１月２６日，原告Ａ１を委託者兼受益者，被告を
受託者として，ａの２０分の１の持分権について，下記のとおり，信託契約を締結
した（以下「本件Ａ１信託契約」といい，これと同一内容の信託契約について「ａ
信託契約」という。）（争いのない事実）。
(ア)　信託不動産　ａの２０分の１の持分権（第１条(2)）
(イ)　信託の目的　不動産にかかわる共有持分権の一体的管理及び管理終了に伴う
一体的処分（第１条(1)）
(ウ)　信託の期間　平成元年１月２６日から平成１２年３月１５日まで（第１
条(3)）
(エ)　信託の計算　信託財産に関する計算期日は，毎年６月，１２月の各末日及び
信託終了の時とし，受託者は，当該計算期間の収支計算書を作成して，委託者兼受
益者に報告する（第１条(5)）。
(オ)　収益の交付　受託者は，計算の結果生じた収益を各計算期間の翌営業期日以
降に委託者兼受益者に対し金銭をもって支払う（第１条(6)）。
(カ)　受益権の譲渡禁止　委託者兼受益者は，やむを得ない事情による場合を除き
受益権を譲渡又は質入れすることはできない（第４条）。
(キ)　信託不動産の管理・処分　受託者は，信託目的に従って，Ｃに対して，受託
者が相当と認める条件で信託不動産を一体として賃貸する。この場合，賃借人は，
これを第三者に転貸できるものとする（第５条）。
(ク)　信託報酬　受託者は，信託報酬として信託財産の各計算期ごとの受入賃貸料
収入合計額に対し１０パーセント相当額を各計算期日及び信託終了の時に信託財産
の中から受け入れるものとする（第１２条）。
(ケ)　解除　本契約は，信託目的の達成又は信託事務の遂行が不可能又は著しく困
難と認めた場合に受託者が解除できる場合を除き，解除することができない（第１
３条）。
(コ)　信託の終了　受託者は，信託期間満了時に受託者が定める価格（受託者が指
定する不動産鑑定業者による不動産鑑定評価額を基準とする。）及び方法により信
託不動産を一体として売却し，信託終了時に残存する信託の元本は，最終計算の承
認を得た後，金銭をもって委託者兼受益者に交付する。ただし，委託者兼受益者の
ために不利益であると受託者が認めたときは，信託財産を現状のまま委託者兼受益
者に引き渡すことができる（第５条第４項，第１４条）。
エ　被告は，平成１２年３月１５日，ａについて，２億７９８０万円（２０分の１
の持分権当たり，各１３９９万円）で売却した。原告Ａ１の信託元本は，留保金１
円を加えた１３９９万０００１円である（争いのない事実）。
(3)　原告Ａ２について
ア　亡Ｂは，Ｃの代理人である被告から，昭和６３年９月２０日，ａの２０分の１
の持分権を代金１億円で買い受けた（以下「本件Ａ２売買契約」という。）（争い
のない事実）。
イ　亡Ｂは，被告から，平成元年１月２６日，金３０００万円を，最終返済期日平
成１２年３月１６日，変動利息の約定で，当初の利息年５．５パーセントとして借
り受けた（以下「本件Ａ２消費貸借契約」という。）（争いのない事実，甲５）。
ウ　亡Ｂと被告は，平成元年１月２６日，亡Ｂを委託者兼受益者，被告を受託者と
して，ａの２０分の１の持分権について，ａ信託契約を締結した（以下「本件Ａ２
信託契約」という。）（争いのない事実）。
エ　亡Ｂは，平成９年１１月２０日，死亡し，娘であるＥ（以下「Ｅ」という。）
の子であり，亡Ｂと養子縁組をしていた原告Ａ２が，相続により亡Ｂと被告との間
の契約の権利義務を承継した（争いのない事実）。
オ　被告は，前記(2)エのとおり，ａを売却した。原告Ａ２の信託元本は，留保金１
円を加えた１３９９万０００１円である（争いのない事実）。
(4)　原告Ａ３について
ア　原告Ａ３は，Ｃの代理人である被告から，昭和６３年９月２０日，ａの２０分
の１の持分権を代金１億円で買い受けた（以下「本件Ａ３売買契約」という。）
（争いのない事実）。
イ　原告Ａ３は，被告から，平成元年１月ころ，金１億５０００万円を，最終返済
期日平成１２年３月２６日，変動利息の約定で，当初の利息年５．７パーセントと
して借り受けた（以下「本件Ａ３消費貸借契約」という。）（争いのない事実，乙
２２，弁論の全趣旨）。
ウ　原告Ａ３と被告は，平成元年１月２６日，原告Ａ３を委託者兼受益者，被告を
受託者として，ａの２０分の１の持分権について，ａ信託契約を締結した（以下
「本件Ａ３信託契約」という。）（争いのない事実）。
エ　被告は，前記(2)エのとおり，ａを売却した。原告Ａ３の信託元本は，留保金１
円を加えた１３９９万０００１円である（争いのない事実）。
(5)　原告Ａ４について
ア　原告Ａ４は，Ｃの代理人である被告から，昭和６３年９月１６日，ａの２０分
の１の持分権を代金１億円で買い受けた（以下「本件Ａ４売買契約」という。）
（争いのない事実）。
イ　原告Ａ４は，被告から，平成元年１月ころ，金１億円を，最終返済期日平成１
２年３月２６日，変動利息の約定で，当初の利息年５．３パーセントとして借り受
けた（以下「本件Ａ４消費貸借契約」という。）（争いのない事実，乙１５）。
ウ　原告Ａ４と被告は，平成元年１月２６日，原告Ａ４を委託者兼受益者，被告を
受託者として，ａの２０分の１の持分権について，ａ信託契約を締結した（以下
「本件Ａ４信託契約」という。）（争いのない事実）。
エ　被告は，前記(2)エのとおり，ａを売却した。原告Ａ４の信託元本は，留保金１
円を加えた１３９９万０００１円である（争いのない事実）。
(6)　原告Ａ５について
ア　原告Ａ５は，Ｃの代理人である被告から，平成元年１１月２日，ｂの１８分の
１の持分権を代金１億００３６万８１６０円で買い受けた（以下「本件Ａ５売買契
約」という。）（争いのない事実）。
イ　原告Ａ５は，被告から，平成元年１２月ころ，金１億円を，最終返済期日平成
１２年４月２７日，変動利息の約定で，当初の利息年６．３パーセントとして借り
受け（以下「本件Ａ５消費貸借契約」という。）（争いのない事実，乙１４）。
ウ　原告Ａ５と被告は，平成元年１２月１９日，原告Ａ５を委託者兼受益者，被告
を受託者として，ｂの１８分の１の持分権について，下記のとおり，信託契約を締
結した（以下「本件Ａ５信託契約」といい，これと同一内容の信託契約について
「ｂ信託契約」という。）（争いのない事実）。
(ア)　信託不動産　ｂの１８分の１の持分権（第１条(2)）
(イ)　信託の目的　不動産にかかわる共有持分権の一体的管理及び管理終了に伴う
一体的処分（第１条(1)）
(ウ)　信託の期間　平成元年１２月１９日から平成１２年３月１５日まで（第１
条(3)）
(エ)　信託の計算　信託財産に関する計算期日は，毎年５月，１１月の各末日及び
信託終了の時とし，受託者は，当該計算期間の収支計算書を作成して，委託者兼受
益者に報告する（第１条(5)）。
(オ)　収益の交付　受託者は，計算の結果生じた収益を各計算期間の翌営業期日以
降に委託者兼受益者に対し金銭をもって支払う（第１条(6)）。
(カ)　受益権の譲渡禁止　委託者兼受益者は，やむを得ない事情による場合を除き
受益権を譲渡又は質入れすることはできない（第４条）。
(キ)　信託不動産の管理・処分　受託者は，信託目的に従って，Ｃに対して，受託
者が相当と認める条件で信託不動産を一体として賃貸する。この場合，賃借人は，
これを第三者に転貸できるものとする（第５条）。
(ク)　信託報酬　受託者は，信託報酬として信託財産の各計算期ごとの受入賃貸料
収入合計額に対し１０パーセント相当額を各計算期日及び信託終了の時に信託財産
の中から受け入れるものとする（第１２条）。
(ケ)　解除　本契約は，信託目的の達成又は信託事務の遂行が不可能又は著しく困
難と認めた場合に受託者が解除できる場合を除き，解除することができない（第１
３条）。
(コ)　信託の終了　受託者は，信託期間満了時に受託者が定める価格（受託者が指
定する不動産鑑定業者による不動産鑑定評価額を基準とする。）及び方法により信
託不動産を一体として売却し，信託終了時に残存する信託の元本は，最終計算の承
認を得た後，金銭をもって委託者兼受益者に交付する。ただし，委託者兼受益者の
ために不利益であると受託者が認めたときは，信託財産を現状のまま委託者兼受益
者に引き渡すことができる（第５条４項，第１４条）。
エ　被告は，平成１２年３月１５日，ｂについて，２億５２４５万円（１８分の１
の持分権当たり各１４０２万５０００円）で売却した。原告Ａ５の信託元本は，１
４０２万５０００円である（争いのない事実）。
(7)　原告Ａ６について
ア　原告Ａ６は，Ｄの代理人である被告から，平成元年１月２８日，ｄビルの３７
分の１の持分権を代金１億円で買い受けた（以下「本件Ａ６売買契約」といい，こ
れと本件Ａ１売買契約，本件Ａ２売買契約，本件Ａ３売買契約，本件Ａ４売買契約
及び本件Ａ５売買契約を総称して「本件原告ら売買契約」という。）（争いのない
事実，甲１９）。
イ　原告Ａ６は，被告から，同年３月１６日，金１億円を，最終返済期日平成１２
年５月ころ，変動利息の約定で，当初の利息年５．３パーセントとして借り受けた
（以下「本件Ａ６消費貸借契約」といい，これと本件Ａ１消費貸借契約，本件Ａ２
消費貸借契約，本件Ａ３消費貸借契約，本件Ａ４消費貸借契約及び本件Ａ５消費貸
借契約を総称して「本件原告ら消費貸借契約」という。）（争いのない事実，弁論
の全趣旨）。
ウ　原告Ａ６と被告は，平成元年３月１６日，原告Ａ６を委託者兼受益者，被告を
受託者として，ｄビルの３７分の１の持分権について，下記のとおり，信託契約を
締結した（以下「本件Ａ６信託契約」といい，これと本件Ａ１信託契約，本件Ａ２
信託契約，本件Ａ３信託契約，本件Ａ４信託契約，本件Ａ５信託契約を総称して
「本件原告ら信託契約」という。）（以下，本件Ａ６信託契約と同一内容の信託契
約について「ｄビル信託契約」といい，これとａ信託契約及びｂ信託契約を総称し
て「本件各信託契約」という。）（以下，本件各信託契約の各信託不動産の共有持
分権について「本件共有持分権」という。）（以下，本件原告ら売買契約，本件原
告ら信託契約及び本件原告ら消費貸借契約を総称して「本件各契約」という。）
（争いのない事実）。
(ア)　信託不動産　ｄビルの３７分の１の持分権（第１条(2)）
(イ)　信託の目的　不動産にかかわる共有持分権の一体的管理及び管理終了に伴う
一体的処分（第１条(1)）
(ウ)　信託の期間　平成元年３月１６日から平成１２年５月１６日まで（第１
条(3)）
(エ)　信託の計算　信託財産に関する計算期日は，毎年６月，１２月の各末日及び
信託終了の時とし，受託者は，当該計算期間の収支計算書を作成して，委託者兼受
益者に報告する（第１条(5)）。
(オ)　収益の交付　受託者は，計算の結果生じた収益を各計算期間の翌営業期日以
降に委託者兼受益者に対し金銭をもって支払う（第１条(6)）。
(カ)　受益権の譲渡禁止　委託者兼受益者は，やむを得ない事情による場合を除き
受益権を譲渡又は質入れすることはできない（第４条）。
(キ)　信託不動産の管理・処分　受託者は，信託目的に従って，Ｄに対して，受託
者が相当と認める条件で信託不動産を一体として賃貸する。この場合，賃借人は，
これを第三者に転貸できるものとする（第５条）。
(ク)　信託報酬　受託者は，信託報酬として信託財産の各計算期ごとの受入賃貸料
収入合計額に対し１０パーセント相当額を各計算期日及び信託終了の時に信託財産
の中から受け入れるものとする（第１２条）。
(ケ)　解除　本契約は，信託目的の達成又は信託事務の遂行が不可能又は著しく困
難と認めた場合に受託者が解除できる場合を除き，解除することができない（第１
３条）。
(コ)　信託の終了　受託者は，信託期間満了時に受託者が定める価格（受託者が指
定する不動産鑑定業者による不動産鑑定評価額を基準とする。）及び方法により信
託不動産を一体として売却し，信託終了時に残存する信託の元本は，最終計算の承
認を得た後，金銭をもって委託者兼受益者に交付する。ただし，委託者兼受益者の
ために不利益であると受託者が認めたときは，信託財産を現状のまま委託者兼受益
者に引き渡すことができる（第５条第４項，第１４条）。
エ　被告は，平成１２年５月１６日，ｄビルについて，４億５８８０万円（３７分
の１の持分権当たり各１２４０万円）で売却した。原告Ａ６の信託元本は，留保金
１円を加えた１２４０万０００１円である（争いのない事実）。
(8)　別紙ａ当初委託者兼受益者欄記載のとおり，原告Ａ１，同Ａ２，同Ａ３及び同
Ａ４を含め，合計２０名の顧客が，被告との間で，ａの各２０分の１の持分権につ
いて，ａ信託契約を締結していたところ，そのうち９名が，別紙ａ受益権譲受人欄
記載の譲受人に対し，信託期間中に，同持分権を売却して，被告との間のａ信託契
約を解約し，新たに，同受益権譲受人らが被告との間で，同持分権について，ａ信
託契約を締結した（争いのない事実）。
(9)　別紙ｂ当初委託者兼受益者欄記載のとおり，原告Ａ５を含め，合計１６名の顧
客が，被告との間で，ｂの各１８分の１の持分権について（Ｃについては１８分の
３の持分権），ｂ信託契約を締結していたところ，そのうち１２名が，別紙ｂ受益
権譲受人欄記載の譲受人に対し，信託期間中に，同持分権を売却して，被告との間
のｂ信託契約を解約し，新たに，同受益権譲受人らが被告との間で，同持分権につ
いて，ｂ信託契約を締結した（争いのない事実）。
(10)　別紙ｄビル当初委託者兼受益者欄記載のとおり，原告Ａ６を含め，合計３４
名の顧客が，被告との間で，ｄビルの各３７分の１の持分権について（杉浦仁太郎
については３７分の３，日向方斉については３７分の２の持分権），ｄビル信託契
約を締結していたところ，そのうち２２名が，別紙ｄビル受益権譲受人欄記載の譲
受人に対し，信託期間中に，同持分権を売却して，被告との間のｄビル信託契約を
解約し，新たに，同受益権譲受人らが被告との間で，同持分権について，ｄビル信
託契約を締結した（争いのない事実）。
２　争点
(1)　総論
ア　被告の違法行為の前提となる本件各契約の特性について
イ　説明義務違反について
ウ　信託契約違反について
(ア)　本件原告ら信託契約の目的
(イ)　管理方法変更義務の有無及び同義務違反の有無
(ウ)　平等義務の有無及び同義務違反の有無
エ　損害論
(2)　各論
ア　原告Ａ１について
イ　原告Ａ２について
ウ　原告Ａ３について
エ　原告Ａ４について
オ　原告Ａ５について
カ　原告Ａ６について
３　争点に関する当事者の主張
(1)　総論
ア　被告の違法行為の前提となる本件各契約の特性について
（原告らの主張）
(ア)　本件原告ら売買契約，本件原告ら信託契約及び本件原告ら消費貸借契約の三
者が一体となった商品
ａ　本件原告ら売買契約及び本件原告ら信託契約の一体性
本件原告ら売買契約第３条は，物件の引渡し時に買主である原告らを委託者兼受益
者，被告を受託者とする信託契約を締結することをあらかじめ承諾するとされてい
るし，本件原告ら売買契約についての重要事項説明書の特約条項にも，信託契約を
物件引渡し時に締結すると記載されているから，本件原告ら売買契約は，本件原告
ら信託契約と一体となるものである。
ｂ　本件原告ら消費貸借契約と本件原告ら売買契約及び本件原告ら信託契約の一体
性
被告の作成した本件原告ら売買契約及び本件原告ら信託契約についてのパンフレッ
トには，ローン金利や減価償却などの経費控除が認められるとの記載のほか，ロー
ンを設定すると所得税や相続税対策になるとの説明もされ，被告から融資を受けて
サミットを購入することの利点が強調されており，被告は，融資を一体のものとし
て，サミットの購入を勧誘していた。これらの事実にかんがみれば，本件原告ら売
買契約及び本件原告ら信託契約と本件原告ら消費貸借契約は，一体の契約であると
解される。
ｃ　サミットの問題点
(ａ)　多額の借入れによる新たな危険の負担
既存の自己保有不動産を信託する場合には，委託者兼受益者は，信託期間中不動産
価格が下落することによる資産価値の目減りという損失を被るだけであるが，本件
のように，融資を受けて信託不動産を購入する場合，委託者兼受益者である原告ら
は，利息を含めた多額の負債総額の返済という新たな危険を負担することになり，
他方で，被告は，多額の利息収入を得ることができることとなる。
(ｂ)　契約に基づく危険やその程度が容易に理解できない
サミットは，被告が新しく開発した商品であって，その内容は一般には熟知されて
いない状況にあり，しかも，元本保証のある貸付信託との違いが分かりにくく，加
えて，本件原告ら信託契約の信託期間は，約１１年であり，委託者兼受益者である
原告らは，１１年後の不動産市況やそれに伴う危険性を実感することができず，原
告らにおいて，本件原告ら信託契約に基づく危険性を認識することができなかっ
た。
(イ)　委託者兼受益者が損失の拡大を防止できない商品
ａ　委託者兼受益者は自らの判断で信託財産の管理，運営，処分方法を変更できな
い
本件原告ら信託契約では約１１年もの長きにわたる信託期間中，委託者兼受益者に
は，信託の受益権の譲渡，質入れは原則として認められず（第４条第１項），ま
た，委託者兼受益者側からする信託契約の解除も認められていない（第１３条）。
さらに，信託不動産は，受託者が一体的に管理し，管理終了後には一体的に処分さ
れ（第１条(1)），管理方法については，受託者が相当と認める条件において第三者
に信託不動産を一体として賃貸し（第５条第１項），処分方法については，信託期
間満了時に受託者が定める価格（受託者が指定する不動産鑑定業者による不動産鑑
定評価額を基準とする。）及び方法により，一体として売却するとされている（第
５条第４項）。
すなわち，本件原告ら信託契約書上，信託財産の管理，運営，処分方法など一切の
権限がすべて受託者に委ねられ，委託者兼受益者は，自らの判断で管理，運営，処
分方法を変更することは認められておらず，一度信託契約を締結すると，信託契約
によって極めて強い拘束を受けるものであった。
ｂ　委託者兼受益者自らは，何らの損失防止策を講ずることができない
上記のような契約上の拘束によって，委託者兼受益者には，実質上，下記のとお
り，信託期間中の損失を自ら回避することができない。
(ａ)　一般の不動産の共有権者のように，適切な時期に，委託者兼受益者が他の委
託者兼受益者と共同して自らの判断で信託不動産を一体として処分することができ
ない。
(ｂ)　適切な時期に，信託契約を解除して，自らの不動産持分権を処分することが
できない。
(ｃ)　受益権譲渡が制限されているばかりか，そもそも受益権に市場性がないた
め，委託者兼受益者が実際上，受益権を譲渡して損害を食い止めることもできな
い。
(ウ)　サミットは，信託不動産のキャピタルゲインを前提とする金融商品であった
サミットは，節税対策のために借入れをした場合，毎年の収支は，赤字であるか
ら，信託不動産の共有持分権が，信託終了時において，当初の購入価格である１億
円で売却できたとしても，最終的には利益が得られない仕組みとなっており，信託
終了時に譲渡益を得られた場合に初めて黒字になる可能性のある商品であって，キ
ャピタルゲインを目的とした投機的商品であった。
(エ)　元本保証としての買取り制度
サミットには，やむを得ない場合，１億円の購入価格で売主が買い取るという買取
り制度があった。これは，被告が，サミットを購入した者に対し，元本保証したも
のと理解できる。
（被告の主張）
(ア)　本件原告ら売買契約，本件原告ら信託契約及び本件原告ら消費貸借契約の個
別性
原告らは，本件原告ら売買契約，本件原告ら信託契約及び本件原告ら消費貸借契約
が一体の契約であると主張しているが，これらの契約が，法律上，別個の契約であ
ることは明らかであり，原告らの主張は全く根拠がない。
また，本件原告ら消費貸借契約は，手持ち資金が不足する不動産購入希望者の便宜
のためのものにすぎず，不動産購入希望者が被告との間で消費貸借契約を締結する
必要はないし，不動産購入価額全額を借り入れる必要もない。
(イ)　本件各信託契約を中途解約できないことの合理性
原告らは，本件原告ら信託契約は中途解約ができないこと及び受益権の譲渡が原則
として禁止されていることをもって，原告らが本件各信託契約によって極めて強い
拘束を受けていると主張しているが，かかる主張は失当である。
本件原告ら信託契約において，中途解約や受益権譲渡が禁止されている理由は，信
託契約の解除を認めると，不動産を一体として管理又は処分することが現実的に極
めて困難となり，本件原告ら信託契約の目的が達せられないこととなる可能性が極
めて大きくなること及び不動産投資の適格のない者が本件共有持分権を取得するこ
とを防止するためであり，いわば当然のことである。したがって，中途解約の禁止
は，原告ら委託者兼受益者の利益のためのものであり，原告らを合理的理由なく拘
束するものではない。
なお，本件各信託契約を終了させ一部の共有持分権が受託者から委託者兼受益者に
移転し，本件各信託不動産の一体性が確保されないこととなる本件各信託契約の中
途解約は認められないが，不動産投資の視力と能力を有し，本件各信託契約の内容
を理解できる投資家が，自らの判断で，本件共有持分権の購入を希望し，新たに被
告との間で本件各信託契約を締結することに同意した場合には，その不動産投資家
が被告との間で新たに従来と同内容の本件各信託契約を締結することを条件に，本
件各信託契約の解除を例外的に認めることは，本件各信託契約第１３条の趣旨に反
しないと考えられ，被告は，原告らを含む委託者兼受益者が本件各信託契約を解除
し本件共有持分権を売却したい（損切りしたい）という意向を持っている場合，可
能な範囲で，委託者
兼受益者に対するサービスとして，本件共有持分権の購入希望者を紹介したり，購
入希望情報を収集することに協力した。
(ウ)　サミットがキャピタルゲインを前提としていることについて
前記(ア)のとおり，本件原告ら信託契約と本件原告ら消費貸借契約は一体の契約で
あるということはできないから，これを前提とする原告らの主張は理由がなく，本
件原告ら信託契約の信託終了時の信託元本が，信託不動産の価格によって定まるこ
とは明らかであり，このことを，原告らは理解していた。
(エ)　本件各信託契約の買取り制度は，買取り保証や元本保証ではないこと
本件各信託契約のうち，Ｃが売主となったものについては，やむを得ない場合に限
って買取り制度が存在したが，これは，都心の不動産価格が今後も高騰することを
前提に，投資家が破産しあるいは相続が発生したことによって不動産投資の適格を
喪失して本件共有持分権を現金化する必要がある場合に限り，投資家がキャピタル
ゲインを放棄し，他に購入希望者がいない場合には，売主が販売価格で買い取る意
向を有していることを意味しているにすぎず，買取り制度は，不動産価格の高騰を
前提としているし，投資家が，売主に対し，買取りを法的に請求できるという意味
での買取り保証ではないし，元本を保証するものでもない。
イ　説明義務違反について
（原告らの主張）
(ア)　説明義務の根拠及び重要性
ａ　サミットを販売した被告には，信義則上，顧客である原告らに対し，正しい選
択をするのに必要な事項及び情報について，サミットの危険性も含めて説明する義
務があった。このことは，証券取引法第５０条において，断定的判断の提供が禁止
され，保険業法第３００条，東京都消費生活条例第１９条，平成７年に施行された
不動産特定共同事業法第２０条及び平成１３年に施行された消費者契約法第１条及
び第４条において，不実告知が禁止され，重要事項については，説明する必要があ
るとされていることからも明らかである。
ｂ　専門家と非専門家の間の危険性を伴う投資商品についての取引においては，両
者の情報量及び知識等に差があることから，専門家において，説明義務が加重され
るというべきであるし，前記ア（原告らの主張）記載の本件原告ら信託契約の特性
を考えると，被告は，信託銀行として，金融商品についての専門家であり，顧客に
対し自己責任を負担させる前提として，サミットについて，後記(イ)のとおり，説
明を尽くす義務があった。
また，被告は，原告らが高学歴であり，投資経験も豊かであったから，サミットの
内容について容易に理解できたと主張するが，原告らは，金融以外の分野について
の専門家であるから，金融商品であるサミットについて容易に理解できるとはいえ
ず，被告の説明義務を免除することの根拠にはならないし，原告らは，資産は有し
ていたが，投資によって得たものではないから，原告らについて投資経験が豊富で
あるとする被告の主張は誤っている。
(イ)　被告において説明すべき内容
被告は，本件原告ら売買契約締結時において，原告らに対し，前記ア（原告らの主
張）記載のサミットの特性及び問題点を説明すべきであったし，とりわけ，サミッ
トの危険性については，下記の点について説明すべきであった。
ａ　サミットに元本保証がないこと
サミットが開発された当時，「信託」として周知性があったのは，元本保証があ
り，期間中の解約も可能であったビッグやヒットなどの貸付信託であったところ，
本件原告ら信託契約は，貸付信託と「信託」という点で共通点があり，またサミッ
トやリンク，ゲインといった名称が付されていて，貸付信託と混同される可能性が
あったから，サミットは，元本の保証のない投資商品であることを明確に説明すべ
きであった。
ｂ　損益分岐点となる最終処分価格
また，被告としては，信託期間中の損益や収支について，おおむね予測することも
できたのであるから，収支均等にするためのキャピタルゲイン，すなわち，信託期
間中の収支及び信託期間満了時に不動産を売却するための諸経費（譲渡所得税を含
む）等を支払った後の総計において，損失が出ないといえるために必要なキャピタ
ルゲインの目安についても説明すべきであった
ｃ　将来不動産市況が悪化する可能性があったこと
また，原告らが本件原告ら信託契約を締結した平成元年当時，地価上昇率が急激に
鈍化しており，将来において地価が下落する可能性があったのであるから，これを
説明すべきであった。
(ウ)　説明義務違反
ところが，被告は，以下のとおり，サミットが元本の保証のない投資商品であるこ
とを明確に説明しなかったばかりか，サミットが安全性の高い商品であると説明し
て勧誘を行った。
ａ　サミットは，本質的にキャピタルゲインを前提とした投資商品であって，元本
保証がない危険性の高い投資商品であるが，被告は，パンフレットにこの点を記載
していないし，また，実際の勧誘に際しても，被告の担当者は，信託銀行の堅実確
実なイメージを強調するのみで，サミットの本質的特性や危険性について，明確な
説明をしなかった。
ｂ　被告の担当者は，サミットの利点のみを強調し，危険性についての記載のない
パンフレットに基づき，サミットがキャピタルゲインを目的とした投機的な危険性
の高い商品であるにもかかわらず，積極的に，本件信託契約が「資産の保全」とな
り「安全」な商品であると誤解させ，しかも，被告の責任回避となり，危険性の存
在を予想させる免責条項について説明を行わず，最終処分価格が１億円を下回るこ
とはないとの説明を行った。
(エ)　原告らのサミット購入の動機
　亡Ｂを含む原告らは，被告担当者による，サミットを購入することが「資産の保
全」になるとの説明を信用し，本件原告ら信託契約信託期間満了時において，最終
処分価格が購入価格の１億円を下回ることがなく，「資産の保全」になると誤信し
て，現有資産の保全の目的で，サミットを購入した。
(オ)　結論
被告の勧誘行為は，最終処分価格が購入価格の１億円を下回ることがなく，サミッ
トを購入することが「資産の保全」となると誤解させる違法な勧誘行為であり，説
明義務違反としての債務不履行及び不法行為が成立する。
（被告の主張）
(ア)　本件各契約について，被告に特別の説明義務はないこと
平成元年当時，多数の信託銀行が不動産小口化商品を取り扱っており，投資家が，
信託銀行に対して，購入した不動産共有持分権を，その不動産共有持分権の一体的
管理及び一体的処分を目的として信託する信託契約は，決して珍しいものではなか
った。また，本件原告ら信託契約は，いわゆる管理処分型の不動産信託に属する
が，この信託契約は，ワラント取引等と異なり，一般的に見ても専門的知識の特に
要求される複雑な取引に当たるとはいえない。したがって，被告が，原告らとの間
に，本件原告ら信託契約を締結する際，被告において特別な説明義務を負っている
とは考えられない。
また，原告は，本件原告ら売買契約及び本件原告ら信託契約が不動産投資であるこ
とを十分理解していたが，不動産投資の場合，不動産の価格が不動産市況の変動に
伴い上下するものであることは常識であり，原告らの知的レベル及び投資経験にか
んがみれば，原告らと被告の間に，不動産の価格が不動産市況の変動に伴い上下す
る点について，知識情報の差があるはずもないし，原告らが不動産投資を行う際，
専門家である被告の知識及び経験を信頼して判断せざるを得ないなどということは
あり得えない。特に，本件において，原告らは，利益はあるが危険性はない不動産
投資がこの世に存在しないことを当然分かっていたというべきであり，原告らがこ
の程度のことを理解できずに不動産投資を行うことはあり得ない。したがって，被
告は，本件原告ら売
買契約について，重要事項説明を行うことの外に，特別な説明を行うべき義務を負
っていない。
さらに，原告らは，本件原告ら信託契約書や本件原告ら売買契約書を読むことによ
って，本件原告ら売買契約が不動産投資であることが理解できたし，本件原告ら信
託契約書第９条第２項には，「受託者は，受託者の責に帰すべき事由による場合を
除き，事由の如何を問わず，信託財産について生じた価格の下落その他の損害につ
いて責を負わない。」ことが明記されており，投資家が不動産の価格の下落による
危険性を負担していることは容易に理解できたのであるから，被告が，原告らに対
して，改めて不動産市況の変動に伴う危険性や本件原告ら信託契約の内容につい
て，パンフレットやリーフレットに記載されている内容以外の事柄について，殊更
に説明するべき義務はない。
(イ)　被告に説明義務違反のないこと
仮に，被告に何らかの説明義務が認められたとしても，投資家に対する説明義務の
程度は，投資家の知的レベル，投資経験，資力，投資に対する主体性及び投資の目
的など投資家の属性によって異なる。原告らは，いずれも投資経験の豊富な知的レ
ベルの高い資産家であり，被告は，原告らに対し，パンフレット及びリーフレット
を交付し，本件原告ら信託契約は原告らが購入した本件共有持分権を他の投資家の
本件共有持分権と共に被告に信託するものであること，本件原告ら信託契約の信託
の目的は信託不動産の一体的管理及び一体的処分であること，信託期間が約１０年
であること，信託期間中は被告が第三者に対して本件共有持分権を一括して賃貸す
ること，約１０年後に信託期間が満了した時点で被告は第三者に対し本件共有持分
権を一体として時価
で売却し，その売却代金を委託者兼受益者に対し交付することなど，本件原告ら信
託契約の内容について説明を行った。また，信託期間中の信託配当は，不動産所得
となり，本件原告ら消費貸借契約に基づく借入金利息額が信託配当額を上回り，不
動産所得が赤字となる場合には損益通算により課税所得が低くなること，不動産所
得が黒字となる場合には，納税額が増えること，不動産は実勢価格よりも低い路線
価ベースで評価されるため，相続税対策になる場合があること，税務面の説明は当
時の税制に基づくものであり，今後の税制改正によって変更になる場合があること
など，本件原告ら売買契約及び本件原告ら信託契約の内容について説明を行った。
また，被告は，原告らに対して，重要事項説明書に基づき本件原告ら売買契約の内
容について，説明を
行った。
また，被告は，原告らに対して，原告らの投資判断を誤らせるような断定的説明を
行ったことはないのであるから，被告に説明義務違反はない。
なお，原告らは，信託期間中の信託配当が赤字であるため，節税額を考慮してもキ
ャッシュフローベースでは赤字であること，したがって，信託期間満了時の最終処
分価格が１億円であると，原告らの収支は，赤字になることについて説明を受けな
かったため，この点を理解できなかったと主張しているが，不動産投資においては
投資対象不動産の価値が不動産市況の変動に伴い上下する危険性があることは常識
であり，不動産共有持分権を購入することによる節税効果等を熟知していた原告ら
がこのような常識的な事柄を理解できないはずがなかった。
ウ　信託契約違反について
（原告らの主張）
(ア)　信託の意義，目的と受託者の権限行使基準
ａ　信託制度は，専門的知識などを有する第三者に自己の財産の管理を委ねるため
の制度であり，委託者兼受益者と受託者の信頼関係を基礎としており，受託者は，
委託者兼受益者の意図した目的，すなわち信託の本旨に従って財産を管理しなけれ
ばならず，そのために与えられた権限を適切に行使する義務を負う。
受託者の権限の行使基準については，信託契約書に記載された文言を形式的に解釈
するのではなく，委託者兼受益者が受託者に委託した具体的な信託行為の中に見出
す必要がある。すなわち，受託者の職務執行上の基準となるのは，具体的な信託行
為の条項を離れて，信託制度の存在理由やそこから派生した原理，原則であり，信
託を行う上で委託者兼受益者が意図した目的である。
ｂ　本件についてみると，委託者兼受益者の意図した目的は，「資産の保全」であ
り，受託者の権限は，委託者兼受益者の資産の保全に適合するよう行使されなけれ
ばならない。委託者兼受益者の意図した目的が「資産の保全」にあることは，サミ
ットは，資産の保全に役立つ，節税効果があるとの被告の勧めに応じて，原告らが
被告から多額の資金を借り入れてサミットを購入し，これを被告に信託したという
一連の経過から明らかである。
なお，被告は，信託の目的が「不動産共有持分権の一体的管理及び一体的処分」で
あると主張するが，原告らが被告に求めたのは，信託銀行としての専門的な知識に
基づき原告らの資産を保全することであり，「不動産共有持分権の一体的管理及び
一体的処分」は，そのための信託財産の管理方法であって，これが委託者兼受益者
の意図した信託目的ではないことは明白である。
(イ)　信託法上受託者である被告の負うべき義務
ａ　善管注意義務と誠実義務
信託は，委託者兼受益者と受託者との信頼関係が基礎となっており，受託者は，信
託行為が有償か無償かにかかわらず，委託者兼受益者の意図した目的に従って，善
良な管理者の注意をもって信託財産を管理するという善管注意義務を負う。また，
受託者は，信託目的の範囲内では，もっぱら信託財産（委託者兼受益者）の利益の
ために行動すべきであり，自らを信託財産から利益を受けるような立場に置いては
ならないという誠実義務（忠実義務）を負っている。特に，本件においては，被告
は，金融の専門家として原告らから１億円の価値を有する多額の資産の信託を受
け，原告らから信託報酬をも得ているのである。
これらの義務は，信託の意義，本質から必然的に導かれる受託者の基本的な義務で
あり，受託者は，信託が終了し元本を委託者兼受益者に交付するまで，委託者兼受
益者に損害が被らないよう信託財産を管理すべきである。そして，信託期間中に委
託者兼受益者に損害が生じるような事態が生じたならば，その権限を適切に行使し
損害が拡大しないよう行動する義務（損害拡大防止義務）がある。
ｂ　信託財産の管理変更義務
受託者の損害拡大防止義務の具体化として，信託財産の管理方法変更義務が導かれ
る。
管理方法の変更は，受託者からの適切な情報の提供（書類設置義務，報告義務，信
託法第３９条，第４０条）を前提に，委託者兼受益者にも認められてはいるが（信
託法第２３条），信託業務は，免許を受けた信託銀行以外認められておらず，委託
者兼受益者は，受託者の有する専門的な知識を信頼して信託を行うことからする
と，素人である委託者兼受益者がこの権限を行使することは事実上不可能である。
管理方法の変更について，信託法第２３条は「裁判所ニ請求スルコトヲ得」と規定
しているが，信託の本旨，受託者の有する専門性，免許を受けた信託銀行以外信託
業務が認められていないことなどからして，信託財産の管理継続が委託者兼受益者
の利益に反することが明確となった場合には，管理方法の変更は，受託者の義務と
解すべきである。
特に，本件では，委託者兼受益者の解除権が否定され，委託者兼受益者は，自己の
責任において信託財産の損害を防止する手立てを与えられておらず，資産の保全
は，すべて受託者である被告の手に委ねられているのであるから，信託の本旨に従
うならば委託者兼受益者に損失が発生する場合には，管理方法の変更義務は，受託
者の重大な義務であり，少なくとも，信託行為に基づく財産の管理が，信託の本旨
に反する事態が生じているのを放置するのは，受託者の管理方法変更義務違反とな
ることは明らかである。
したがって，信託行為の当時予見することができなかった特別の事情が発生し，信
託行為の定めに従って信託財産の管理を続けることが委託者兼受益者の利益に適し
なくなった場合には，受託者である被告は，裁判所に信託財産の処分も含め，信託
財産の管理方法の変更を請求する義務を負うというべきである（信託法２３条）。
(ウ)　被告の義務違反
被告は，(イ)に述べた信託法上の義務に照らして，次のとおり，各時点において，
原告らの損害を拡大させないために具体的義務を負っていたが，被告は，いずれの
義務も履行することなく，原告らに損害を与えた。
ａ　平成４年末段階における管理変更義務
(ａ)　本件原告ら信託契約締結直前の昭和６３年１２月１日現在，首都圏の地価上
昇率は，沈静化に向かっていたものの，緩やかな上昇傾向を示しており，本件原告
ら信託契約締結当時，不動産の時価が急激に下落することは，少なくとも一般人に
は予想できなかった。
しかしながら，バブル経済の崩壊により平成３年ころから不動産の地価は上昇せず
に下落する傾向をたどり，被告の「信託不動産の状況報告書」によれば，本件共有
持分を取得した平成元年当時の近隣地価の指数を１００とした場合，同２年の指数
は１０４，同３年の指数は１０７であったが，同４年は１００，同５年は７６，同
６年は５１，同７年は３６，同８年は２６，同９年は２４，同１０年は２４，同１
１年は２２と著しく下落している。
(ｂ)　ところで，サミットは，キャピタルゲインが得られなければ，委託者兼受益
者には必然的に損害が発生する商品であり，本件各信託契約は，委託者兼受益者の
資産の保全が目的であり，この目的を達成するためには，少なくともキャピタルロ
スが発生しないことが必要不可欠であったから，平成４年末ころには，不動産市況
の回復の見込みは絶望的であったことを考えると，信託契約を継続しても委託者兼
受益者の意図した資産の保全という信託目的の達成は不可能となっていたというべ
きであり，「信託の目的を達することができない場合」には，信託は終了すると定
めた信託法第５６条の規定に基づき，遅くとも平成４年末ころには，本件各信託契
約は，目的達成することが不能となって終了したと解すべきである。
(ｃ)　そして，被告は，信託業務の専門家で不動産市況についても十分な知識を有
していたから，遅くとも平成４年末ころには，今後地価が下落するであろうことを
十分認識することができたというべきであり，したがって，被告は，信託法第６２
条及び本件原告ら信託契約第１４条に基づき，本件各信託契約を終了し信託不動産
を一体的に処分して委託者兼受益者に元本を交付して，原告らの損害の拡大を防止
すべき義務があった。
(ｄ)　仮に，当時の状況が「信託の目的を達することができない場合」とまではい
えなかったとしても，引き続き地価が下落することは明白であったから，被告は，
遅くとも平成４年末ころには信託財産の管理方法を変更し，原告らの損害が拡大し
ないように必要な措置をとる義務を負うに至った。この場合，被告は，まず委託者
兼受益者に対し，現状及び今後の見通しについて速やかに情報を提供し（説明義
務，信託法第３９条，第４０条），委託者兼受益者全員の同意又は裁判所の許可に
基づいて期間の満了を待たず本件各信託契約を終了し，本件各信託契約第１４条の
手続を行い，委託者兼受益者に元本を交付すべきであった。
ｂ　平成５年末段階における管理変更義務
仮に，被告において，平成４年末ころ上記行為を行うことが困難であったとして
も，平成５年には不動産の指数は，７６と急激に落ち込んでいたのであるから，平
成５年末ころには今後も地価が下落することは十分予想が可能であり，被告は，こ
うした事態が発生することを認識していた。したがって，この時点において，被告
は，上記措置を講ずべきであった。
ｃ　平成９年段階における管理変更義務
仮に，被告において，平成５年末ころ上記行為を行うことが困難であったとして
も，被告が多数の委託者兼受益者との間で本件各信託契約の合意解約をした平成９
年段階において，すべての委託者兼受益者のために上記措置を講ずべきだったので
あり，これを行わなかった被告の行為は，明らかに受託者の義務に違反している。
ｄ　被告の義務違反
ところが，被告は，いずれの時点においても，必要な措置を講じようとせず本件各
信託契約を終了しないまま放置することによって，受託者としての上記義務に違反
した。
また，被告は，本件原告ら信託契約第１２条１項により，安定的に信託報酬を得る
ことができ，また，原告らがサミットを購入するに当たり被告から借り入れた購入
資金の利息収入も得ることができる立場にあり，被告は，本件原告ら信託契約を継
続することで，原告らに損害を与える一方，自らは利益を上げることができたので
あり，かかる行為は，信託法上の誠実義務にも違反するというべきである。
(エ)　中途売却における平等義務違反
ａ　平等義務の根拠
信託法第２０条の善管注意義務は，平等義務を包含する。したがって，中途売却を
含むすべての信託事務処理について，被告は，委託者兼受益者を平等に取り扱う義
務を有する。
ｂ　契約内容の変更と平等義務
本件原告ら信託契約書上，委託者兼受益者たる原告らには信託契約の解除が認めら
れておらず（第１３条），また，受益権の譲渡も認められていない（第４条）にも
かかわらず，被告は，別紙ａ，同ｂ及び同ｄビル記載のとおり，一部の委託者兼受
益者に中途売却を認めている。
仮に，中途売却が可能となったのであれば，このことは契約内容の変更に当たるの
であるから，被告は，原告らを含むすべての委託者兼受益者に対して，文書により
明確にその旨を連絡することが必要であり，中途売却に関する情報提供や対応も平
等に行うことが必要である。被告が，強く中途売却を求めた委託者兼受益者に対し
てのみ中途売却を認め，被告の関連会社に買い取らせ，原告らに対し，その事実を
告知せず，また，十分な情報を提供せずに，中途売却の機会を喪失させたのは，受
託者としての平等義務に反する行為であるといわなければならない。
ｃ　中途売却に関する被告の関与
被告は，信託法上の平等義務を否定した上で，「中途売却（損切り）は，売主と買
主の間の相対取引で信託契約とは関係のない事柄」であると主張する。
しかしながら，被告は，原告らに対しては，中途売却を拒否して損害を拡大させて
いながら，多数の委託者兼受益者には被告の密接な関連会社であるＦ株式会社（以
下「Ｆ」という。）やＧ株式会社（以下「Ｇ」という。）への譲渡を積極的に認め
ている。
また，中途売却は，被告の各支店内の応接室で行われていたのであり，これらのこ
とからも「中途売却（損切り）は売主と買主の間の相対取引で信託契約とは関係の
ない事柄」などとは到底いえない。
ｄ　中途売却と受益権譲渡
さらに，被告は，中途売却（損切り）について，信託契約を解約した上で，本件共
有持分権を第三者に譲渡するものであり，信託契約を存続させたまま受益権を譲渡
する場合と全く異なると主張する。
しかし，信託契約を解約して本件共有持分権を第三者に譲渡する際，譲受人は，被
告との間で，従前と同じ内容の信託契約を締結することが前提とされており，信託
契約を締結しない本件共有持分権だけの譲渡はあり得ず，また，中途売却（損切
り）は，経済的には受益権譲渡と全く同様である。
したがって，一部委託者兼受益者にのみ中途売却を認めた被告の対応は，明らかに
平等義務に違反して違法である。
（被告の主張）
(ア)　本件原告ら信託契約の目的
本件原告ら信託契約の目的は，同契約書第１条(1)に記載されているとおり，不動産
にかかる共有持分権者から信託された共有持分権の一体的管理及び管理終了に伴う
一体的処分であり，かかる信託の目的に照らして，受託者たる被告の義務も理解さ
れるべきである。
原告らは，信託の目的は資産の保全であり，資産の保全とは原告らの資産を減少さ
せないことを意味すると主張するようであるが，これは，原告らが共有持分権を購
入した主観的動機にすぎず，信託の目的とはなり得ない。信託の目的は，上記のと
おりであるし，また，パンフレットの「資産の保全」という記載についても，「購
入いただいた共有持分権を不動産信託していただくことで，個々の委託者兼受益者
に生じた事情を全体としては受けずに，事業運営が安定し，建物のクオリティも維
持され資産価値の保全に役立つことになります。」と説明されているとおり，建物
の一体的管理による建物の物的価値の保全や一体的賃貸による収益の安定など，時
価に相応した価値の維持を意味していることは明らかであり，原告らの資産を減少
させないことを意味
するものではなく，原告らが主張する資産の保全という目的によって，受託者たる
被告の義務が導き出されるものでもない。
(イ)　管理方法変更義務について
ａ　誠実義務及び損害拡大防止義務
原告らが主張する誠実義務を認める実定法の規定は存在しないし，本件原告ら信託
契約においても，そのような義務を定めた規定はないから，被告にこのような義務
が存しないことは明らかである。
原告らの主張が信託法上の忠実義務を主張する趣旨であれば，被告は，本件原告ら
信託契約に基づき委託者兼受益者の利益のために信託財産の一体的管理を忠実に継
続しており，原告が主張するような忠実義務違反はない。
原告らは，被告が信託契約に基づき報酬を受領したことをもって，被告と原告らの
間に利益相反の状態にあると主張するようであるが，被告は，不動産の一体的管理
及び一体的処分を行うことの対価として，信託契約であらかじめ定められた割合の
信託報酬を信託財産から受領しているにすぎず，受託者が報酬を受領することは信
託法でも許容されていることであり（信託法第３７条），被告を非難すべき事情に
はならない。
また，原告らが主張する損害拡大防止義務を認める実定法上の規定は存在しない
し，本件原告ら信託契約においてもそのような義務を定めているわけではなく，信
託の意義，本質及び目的から必然的に導かれるということはできないから，被告に
おいて，損害拡大防止義務を負っていない。原告らが主張する「委託者兼受益者の
損失が拡大しないような適切な措置」の内容についても全く明らかではなく，具体
的に，受託者はどのような状況の下でどのような行為を行う義務を負っているの
か，明らかではない。
なお，仮に，原告らが主張するような損害拡大防止義務なるものが観念できたとし
ても，原告らが主張する損害は，不動産市況の変動に伴う不動産共有持分権の価格
の下落により生じたものであり，かかる損害と被告の行為とは何ら因果関係がな
い。
ｂ　管理変更義務
受託者たる被告は，信託契約に従って信託の目的を達成するために信託財産を管理
する義務を負っているものである。
また，信託法第２３条第１項は，「信託行為の当時予見することを得ざりし特別の
事情に因り信託財産の管理方法が委託者兼受益者の利益に適せざるに至りたるとき
は・・・・裁判所に請求することを得」と定めており，受託者に，原告らが主張す
る信託財産の管理方法を変更する義務を課したものでない。
管理方法の変更の申立てをすべきか否かは受託者をして信託の目的を達成すること
が困難な程度の事情変更があったか否かという観点から検討されるべきであるが，
本件原告ら信託契約の信託の目的は不動産共有持分権の一体的管理及び一体的処分
であり，信託期間満了までの間，不動産共有持分権を一体的に管理及び処分するこ
とが信託の目的として明示されているのであるから，被告はかかる目的に従って信
託期間満了まで信託事務を処理すべき義務を負っており，信託の目的と直接関係な
い不動産市況の下落によって信託財産の管理方法を変更する義務を負うことはな
い。
また，原告らは，被告において，原告らに対し，地価の下落の現状や今後の見通し
について説明し（書類設置，説明義務），委託者兼受益者全員の同意又は裁判所の
許可に基づいて，本件各信託契約を終了するべきであったとも主張するが，受託者
である被告は，本件原告ら信託契約や信託法に定める義務を負っているにすぎず，
これと関係のない信託期間中の不動産市況の変動について説明する義務を負わない
から，原告らの主張は失当である。
(ウ)　平等義務
原告らの平等義務に関する主張は，すべて争う。
原告らが主張する平等義務について，実定法に直接の規定は存在しないし，本件各
信託契約においてもそのような義務を定めているわけではないから，被告において
平等義務を負っていないことは明らかである。
また，各委託者兼受益者は，それぞれ個別に，被告との間で，信託契約を締結して
いるのであるから，別個の信託契約に基づく法律関係について，受託者である被告
が各委託者兼受益者を平等に扱わなければならないという義務を導くことは到底で
きない。平等義務が問題となるのは，１つの信託契約において複数の委託者兼受益
者がいる場合であり，本件は，本件共有持分権を購入し被告に対して信託した委託
者兼受益者が複数存在し，その委託者兼受益者と被告が個別に信託契約を締結して
いる場合であり，委託者兼受益者が締結した各信託契約の間に平等義務を観念する
ことはできないというべきである。
さらに，原告らの主張によっても，平等義務の具体的内容は明らかではなく，被告
としてはいかなる行為を行えば，あるいはいかなる行為を行わなければ，平等義務
違反となるのか全く明らかではない。
受託者は，信託目的を達成するために必要な範囲内で，信託契約に基づく法律関係
について義務を負っているにすぎないが，中途売却（損切り）は，本件共有持分権
の当初購入者（売主）が，その買主が売主と同一の条件で被告に対して本件共有持
分権を信託することを前提に，売主が被告との間の信託契約を解約し，売主が買主
との間で，本件共有持分権を譲渡し，買主が，被告に対して，本件共有持分権を信
託するものであり，本件共有持分権の売買は，売主と買主の間の相対取引であるか
ら，信託契約とは関係のない事柄である。
なお，仮に，平等義務が観念できたとしても，被告は，原告らが本件原告ら信託契
約を解除し本件共有持分権を売却したい（損切りしたい）という意向を持っている
場合，可能な範囲で，委託者兼受益者に対するサービスとして，本件共有持分権の
購入希望者を紹介したり，購入希望情報を収集することに協力したから，被告に
は，同義務の違反がない。
エ　損害論
（原告らの主張）
(ア)　契約締結時における説明義務違反による損害
ａ信託期間満了に伴う目的物の売却とその代金
被告は，前記１(2)エ，(3)オ，(4)エ及び(5)エのとおり，平成１２年３月１５日，
ａを金２億７９８０万円で売却し，原告Ａ１，同Ａ２，同Ａ３，同Ａ４は，それぞ
れ２０分の１の持分権に従って売却代金１３９９万円に留保金の１円を加えた１３
９９万０００１円をそれぞれ受領した。
被告は，前記１(6)エのとおり，同日，ｂを金２億５２４５万円で売却し，原告Ａ５
は，１８分の１の持分権に従って売却代金１４０２万５０００円を受領した。
被告は，前記１(7)エのとおり，同年５月１６日，ｄビルを金４億５８８０万円で売
却し，原告Ａ６は，３７分の１の持分権に従って売却代金１２４０万円に留保金の
１円を加えた１２４０万０００１円を受領した。
ｂ　購入代金と売却代金の差額
原告Ａ１，同Ａ２，同Ａ３及び同Ａ４は，本件共有持分権の購入代金として支出し
た１億円から，少なくとも上記１３９９万０００１円を控除した８６００万９９９
９円の損害を（原告Ａ２については，亡Ｂが購入代金を支出し，原告Ａ２が信託元
本の交付を受けた。），原告Ａ５は，本件不動産の購入代金として支出した１億円
から，少なくとも上記１４０２万５０００円を控除した８５９７万５０００円の損
害を，原告Ａ６は，本件不動産の購入代金として支出した１億円から，少なくとも
上記１２４０万０００１円を控除した金８７５９万９９９９円の損害をそれぞれ被
った。
ｃ　弁護士費用
原告らは，上記損害を回復するため，本訴訟の提起を余儀なくされた。これに要す
る弁護士費用は，それぞれ上記損害額の約１割の８６０万円である。
ｄ　総損害額
したがって，原告Ａ１，同Ａ２，同Ａ３，同Ａ４の損害は各金９４６０万９９９９
円，原告Ａ５の損害は金９４５７万５０００円，原告Ａ６の損害は金９６１９万９
９９９円である。
(イ)　信託契約違反による損害
ａ　平成４年末段階の損害
(ａ)　売却可能な金額と売却代金の差額
被告が，平成４年末時点で信託財産の管理方法を変更して売却すれば，本件共有持
分権は，購入時の価格１億円で売却することが可能であったが，被告は，このよう
な措置を講じることなく，前記(ア)記載のとおり，信託期間満了に伴って信託財産
を売却した。
そこで，原告らは，平成４年末時点で売却可能であった１億円と，前記(ア)記載の
本件原告ら信託契約終了時の価格との差額の損害を被ったから，原告Ａ１，同Ａ
２，同Ａ３及び同Ａ４の各損害額は８６００万９９９９円，同Ａ５の損害額は８５
９７万５０００円，同Ａ６の損害額は８７５９万９９９９円である。
(ｂ)　弁護士費用
原告らは，上記損害を回復するため，本訴訟の提起を余儀なくされた。これに要す
る弁護士費用は，それぞれ上記損害額の約１割の８６０万円である。
(ｃ)　総損害額
したがって，原告Ａ１，同Ａ２，同Ａ３及び同Ａ４の総損害額はそれぞれ金９４６
０万９９９９円，原告Ａ５の総損害額は金９４５７万５０００円，原告Ａ６の総損
害額は金９６１９万９９９９円である。
ｃ　平成５年末段階の損害
(ａ)　売却可能な金額と売却代金の差額
購入時の価格が１億円でこのときの不動産指数が１００であるから，不動産指数が
７６であった平成５年末時点においては，本件共有持分権は，７６００万円で売却
することができたはずである。
そこで，原告らは，売却可能金額の７６００万円と，前記(ア)記載の本件原告ら信
託契約終了時の価格との差額の損害を被ったから，原告Ａ１，同Ａ２，同Ａ３及び
同Ａ４の各損害額は６２００万９９９９円，同Ａ５の損害額は６１９７万５０００
円，同Ａ６の損害額は６３５９万９９９９円である。
(ｂ)　弁護士費用
原告らは，上記損害を回復するため，本訴訟の提起を余儀なくされた。これに要す
る弁護士費用は，それぞれ上記損害額の約１割の６２０万円である。
(ｃ)　総損害額
したがって，原告Ａ１，同Ａ２，同Ａ３及び同Ａ４の総損害額はそれぞれ金６８２
０万９９９９円，原告Ａ５の総損害額は金６８１７万５０００円，原告Ａ６の総損
害額は金６９７９万９９９９円である。
ｄ　平成９年段階の損害
(ａ)　売却可能な金額と売却代金の差額
仮に，平成５年末段階で不動産を７６００万円で売却できなかったとしても，被告
は，平成９年３月２４日，受益者が被告の系列会社であるＧに不動産共有持分を６
６００万円で売却することを承諾しているから，少なくとも，原告らの本件共有持
分権を６６００万円で売却することができた。
原告らは，売却可能金額の６６００万円と，前記(ア)の本件原告ら信託契約終了時
の価格との差額の損害を被ったから，原告Ａ１，同Ａ２，同Ａ３及び同Ａ４の各損
害額は５２００万９９９９円，同Ａ５の損害額は５１９７万５０００円，同Ａ６の
損害額は５３５９万９９９９円である。
(ｂ)　弁護士費用
原告らは，上記損害を回復するため，本訴訟の提起を余儀なくされた。これに要す
る弁護士費用は，それぞれ上記損害額の約１割の５２０万円である。
(ｃ)　総損害額
したがって，原告Ａ１，同Ａ２，同Ａ３及び同Ａ４の総損害額はそれぞれ金５７２
０万９９９９円，原告Ａ５の総損害額は金５７１７万５０００円，原告Ａ６の総損
害額は金５８７９万９９９９円である。
（被告の主張）
原告らの主張する損害は争う。
(2)　各論
ア　原告Ａ１について
（原告Ａ１の主張）
(ア)　勧誘に関する状況
原告Ａ１は，昭和６３年当時，定年後の生活や子供への相続のために，危険な投資
ではなく，堅実に節税やインフレ対策などを行って，資産の保全をすることを考え
ていたため，「資産の保全」が強調されている被告のパンフレットは，安全を第一
とする自らの考えに合致するものであった。原告Ａ１は，被告担当者から，年２回
の配当金額が経過年数に従い，減少することはなく増額され，不動産信託は事業運
営が安定していて，委託者兼受益者は法的に保護されており，資産価値の保全に役
立つものであるとの説明を受けた。
原告Ａ１は，サミットの契約をする際，①自分の収入に比べ多額のローンを組み，
返済をすることができるのかどうか，②万一死亡した場合に，相続人である妻や子
供達がローンの返済に困らないかどうかについて心配していた。
被告は，原告Ａ１に対し，①について，利息のみを毎年支払えばよく，元本は，信
託終了時に信託財産の処分により一括支払が十分可能であること，賃料収入が年２
００万円程度あり，借入金の利息の支払に充当できるし，残りの借入金利息は，節
税対策で大半を埋めることができることを説明したのみであり，サミットが不動産
価格の変動により大きな危険性を伴う商品であることの説明や不動産が値下がりし
た場合に信託終了時において，どのような事態，損害を受ける危険性があるかにつ
いては全く説明をしなかった。
原告Ａ１は，被告に対し，②について，契約者が死亡した場合に，相続人が借入金
の返済に困ることがないようにするため，通常の住宅ローンと同じように消費貸借
契約時に死亡保険を付けられないかどうか確認したところ，被告は，死亡保険は付
けられないが，不動産の売却代金で十分に借入金の支払は可能であり問題がないと
説明して，信託期間中の相続による売却や１１年後の売却により，借入元金を一括
して返済できることを前提に，サミットの勧誘をした。
原告Ａ１は，被告に対し，昭和６３年の契約前において，信託期間満了時の処分価
格を気にして問い合わせをしたが，それは原告Ａ１が，信託終了の１１年後は，定
年退職のため借入金を精算することができ，インフレにより目減りせずに老後の生
活資金として安定したものが残るかどうかが心配だったからである。それに対し，
被告の担当者が，「全く心配する必要がない」と言うので，原告Ａ１は，当時の収
入からすれば，極めて多額の借入れを行い，被告が勧めるサミットを購入する決断
したのである。原告Ａ１は，被告から原告Ａ１が受領する賃料が値上がりをしてい
くとの説明を受けたため，サミットの値下がりなどは考えられず，本件Ａ１信託契
約終了時において，多額の負債が残る危険があるとは全く理解することができなか
った。
また，原告Ａ１は，そもそも，昭和６３年９月の本件Ａ１売買契約時において，信
託契約を前提にするものであるにもかかわらず，本件Ａ１信託契約書を示されて信
託契約の内容の説明を一切受けていないし，被告は，サミットの購入者にとってマ
イナスとなることは一切説明をしていない。
(イ)　中途解約に関する状況
被告から，信託不動産の状況報告がされたのは平成８年になってからであり，それ
以前は，確定申告資料が送付されるだけであり，原告Ａ１において，信託不動産の
状況を理解するのは困難であった。
原告Ａ１は，信託不動産の価格が下落している報告書を見て，今後の処理について
不安を感じ，損失を拡大させないために，中途売却をした方がよいと考え，平成９
年５月に被告渋谷支店に赴き，中途売却の相談をした。被告担当者Ｈ１は，中途売
却の事例の有無や可否について本部に問い合わせるとの回答をした。他方，当時，
原告Ａ１が所有していた建物の共同所有者である知人が，建物全体を処分しなけれ
ばならなくなり，原告Ａ１が所有している２フロア分の持分権をも売却してほしい
との打診を受けた。原告Ａ１において，持分権の売却をすると譲渡益が出るため，
損失が発生し，最終処分時にはさらに損失が拡大すると思われる本件共有持分権も
一緒に処分して，被告からの多額の借入れの解消と譲渡所得税の節税を図った方が
よいと考え，税理士
に損益通算についての確認を行ったところ，税理士から損益通算は可能であるが，
利益よりも損失を先に確定することが重要であるとの忠告を受けた。そこで，原告
Ａ１は，税理士の忠告に基づき，被告渋谷支店の担当者Ｈ１に本部からの回答を確
認したところ，本部からの回答は，相続などの特別な事情の場合に，中途売却をし
た例があるが，それ以外では中途売却は認められないとの回答であったことを知ら
され，中途売却を断念した。
(ウ)　属性等
原告Ａ１は，昭和６３年当時，Ｉ建築事務所に勤務して設計の仕事に従事してお
り，金融関係の特別の知識はなかった。
原告Ａ１が持分権を有していた建物は，親の代からの知人に建物の建築資金を捻出
するため購入してほしいと頼まれ，相続によって取得した不動産を売却した資金で
購入して，賃貸していたものであり，積極的に不動産投資をしていたものではな
い。また，原告Ａ１が所有していた株式は，資産としてのＮＴＴ株と妻の父が結婚
の支度金及び子供の出産のお祝いに贈与してくれたものであり，原告Ａ１が積極的
な株式投資を行っていたことはない。
(エ)　まとめ
ａ　原告Ａ１は，サミットを購入する際に，被告からサミットの危険性について全
く説明を受けず，逆に安全で堅実な商品であり，資産の保全に最適であるという，
サミットの特性とは異なる説明を受けて，サミットを購入した。原告Ａ１が，サミ
ットの危険性の説明を受けていたならば，資産の保全を目的にしていたから，サミ
ットを購入することはなかった。被告の説明義務違反により，原告Ａ１は，前記(1)
エ（原告らの主張）(ア)のとおり，金９４６０万９９９９円を下らない損害を受け
た。
ｂ　原告Ａ１は，平成９年５月に中途売却の可否について，被告の渋谷支店担当者
Ｈ１に問い合わせたところ，本部から相続などの特別の場合以外は，中途売却は認
められないとの回答を伝えられ，中途売却を断念しなければならなかった。
中途売却を不可能とされたことによって原告Ａ１が被った損害は，前記(1)エ（原告
らの主張）(イ)のとおりである。
（被告の主張）
(ア)　勧誘について
原告Ａ１は，所得税対策，住民税対策及びキャピタルゲインを期待して，ａの不動
産共有持分権を購入した。原告Ａ１がａの不動産共有持分権を購入するきっかけ
は，被告によるダイレクトメール及び日本経済新聞の広告を見て，被告に問い合わ
せてきたことである。
原告Ａ１は，パンフレット，本件Ａ１売買契約書及び本件Ａ１信託契約書を熟読
し，これらの内容を十分理解し，本件共有持分権の購入を決断した。また，原告Ａ
１は，同原告の顧問税理士であるＪ税理士からの助言により不動産に関する税制や
信託期間満了時の処分価格が不動産市況の変動に伴って上下し，原告Ａ１が利益を
得るか損失を被るかは約１０年後の一体的処分時の価格によって決まることを理解
していた。
被告は，このように不動産税制を熟知し，不動産投資による損益分岐点を理解して
いた原告Ａ１に対して，リーフレット及びパンフレットを交付し，本件Ａ１売買契
約及び本件Ａ１信託契約の内容を説明し，重要事項説明書を交付し，重要事項の説
明を行ったのであるから，被告に説明義務違反などあるはずがない。
(イ)　中途売却（損切り）時について
被告は，原告Ａ１に対して，原告Ａ１が希望するのであれば本件共有持分権の買手
探しに協力することは可能であると説明したが，原告Ａ１からは，不動産市況が
「底」であるとの予測の下，買手探しに協力してほしいという意向表明は全くなか
った。
(ウ)　原告Ａ１の属性について
原告Ａ１は，株式投資，不動産投資の経験を有する資産家であり，早稲田大学理工
学部及び同大学院を卒業し，当時，日本有数の著名設計事務所である株式会社Ｉ設
計の管理職の地位にあり，その知的レベルは非常に高い。
原告Ａ１は，昭和５０年ころ，共同所有者と共にビルの２フロアを約１億円で購入
し，これを賃貸することで約６００万円の不動産所得を得ていたし，平成１１年時
点において，１５００万円相当の株式を有していた。
イ原告Ａ２について
（原告Ａ２の主張）
(ア)　勧誘時に関する状況
ａ　亡Ｂは，昭和６１年３月に妻を交通事故で亡くし，加害者からの損害賠償金や
加入していた保険金などを受領した。亡Ｂは，妻の形見にするつもりで，受領した
賠償金などを不動産のような形に残るものに変えておきたいと考えていた。このこ
ろ，被告担当者は，亡Ｂ宅を定期的に訪問しており，亡Ｂは，被告担当者からサミ
ットを勧められた。
被告担当者は，亡Ｂに対し，昭和６３年夏ころ，リンクのリーフレットやパンフレ
ットを示しながら，当該物件は，東京２３区内でも特に注目を浴びている渋谷にあ
ること，渋谷駅にも近く幹線道路にも面している稀少物件であること，不動産は，
値上がりが期待できること，土地及び建物の評価額は，時価より低いので相続税対
策としても有利であること，相続の時には借入残高が多いほど有利であること，購
入資金は全額を被告が融資すること，不動産は，被告が責任をもって管理し一括し
て借り上げるので賃料収入も確実に入ること，借入金は，毎月利息を返済し，元金
は，１０年後に不動産を処分して清算すること，不動産は，これまで下がったこと
がなく，借入金は，売却代金で返済でき売却益も見込めることなどの説明をして，
サミットを購入する
ことを勧めた。亡Ｂは，不動産を購入すると万一のとき相続税の支払に支障を来す
と考え，サミットの購入を迷っていた。
被告担当者は，亡Ｂに対し，「(5)買戻し制度　やむを得ない場合に限り購入価格
（１億円）にてＣが買戻しをします。」との記載のある御報告書と題する書面を交
付して，相続の場合には解約が可能であること，相続時に時価が１億２０００万円
の場合に時価ですぐ買い取ることはできないが，購入価格の１億円であればＣが速
やかに買い戻すことを説明した。亡Ｂは，御報告書の記載や被告担当者らの説明な
どから，相続発生時には必ず１億で買い戻してもらえるものと理解し，このことが
契約締結の大きな動機となった。
ｂ　亡Ｂは，被告と，昭和６３年９月２０日，被告横浜支店において，本件Ａ２売
買契約を締結する際，本件Ａ２売買契約書に買戻し制度に関する記載が存在しない
ため，被告担当者に買戻し制度について文書に残すことを求めた。これに対し，被
告担当者は，買戻しについて税法上文書化することはできないが，被告が約束する
ので間違いないと説明したので，亡Ｂは，これを信用して本件Ａ２売買契約を締結
した。
ｃ　被告担当者は，サミットが「資産の保全」に役立つことを強調し，亡Ｂをして
一連の契約を締結させた。しかしながら，サミットは，客観的にはキャピタルゲイ
ンを目的とする投機的な商品であり，サミットの危険性については，全く説明がさ
れなかった。
また，本件Ａ２売買契約は，後に締結する本件Ａ２信託契約が前提になっている
が，昭和６３年９月２０日の本件Ａ２売買契約締結時までに，亡Ｂは，信託契約書
に基づき信託契約の内容について具体的な説明を受けていなかった。
(イ)　中途売却に関する状況
ａ　亡Ｂは，平成５年，自宅敷地にあるアパートが道路拡張のため収用となったた
め，Ｋ銀行から融資を受けて換地にアパートを新築した。
亡Ｂは，平成９年の初めころ，被告担当者から金利が下がっていることを理由に，
アパートのための借入金の借換えを勧められ，同年１月２９日，被告との間でアパ
ートの借入金の借換えに関する契約を締結した。亡Ｂは，借入金の借換えの際，被
告から，特別な話として本件共有持分権の中途売却が可能であること，被告の紹介
する会社が本件共有持分権を６６００万円から６７００万円で買い取ることなどの
話が持ち出されたため，被告に対し，本件共有持分権を中途で売却し新たな不動産
を買うことを申し出たが，中途売却は，新規購入物件が見つかってからでもよいと
の被告の説明を信じ，被告の紹介するＬ株式会社（以下「Ｌ」という。）を通じて
買換え物件を探していた。中途売却に関する亡Ｂの申出は，被告本社にも報告さ
れ，亡Ｂを担当する被
告担当者の間でも引き継がれていた。
ｂ　亡Ｂは，平成９年１１月２０日死亡し，原告Ａ２が相続により亡Ｂの権利義務
を承継した。Ｅは，原告Ａ２宅を訪問した被告担当者に対し，同年１２月初旬，相
続が発生したことを告げ不動産買戻し制度の適用を求めたが，被告担当者は，不動
産買戻し制度について，その存在を否定し，Ｃに本件共有持分権を買い戻させるこ
とを行わなかった。
ｃ　原告Ａ２は，被告から，買戻し制度の適用を拒絶されたため，やむなく平成９
年初めに話のあった被告が紹介する会社に本件共有持分権を６６００万円から６７
００万円の価格で買い取らせるよう求めたが，被告は，買主はいないとして中途売
却をも拒否した。
被告担当者は，亡Ｂに対し，中途売却は新規購入物件が見つかってからでもよいと
説明したので，亡Ｂは，被告が紹介したＬを通じて買換え物件を探していたのであ
るから，被告は，中途売却を打ち切るのであればその時期を通知し，亡Ｂ又は原告
Ａ２がサミットの中途売却を行う機会を失うことがないようにすべき信義則上の義
務があるというべきである。
ところが，被告は，信義則上の義務に違反して，中途売却打切りの時期を通知しな
いで，亡Ｂ又は原告Ａ２が中途売却を行うことを不可能にした。
(ウ)　属性等
被告は，亡Ｂが資産家であたかも積極的に投資行為を行っていたと主張するが，事
実に反する。
亡Ｂは，横浜市水道局の職員として勤務していた元公務員であり，本件Ａ２売買契
約及び本件Ａ２信託契約当時既に退職していた。亡Ｂは，自宅と同じ敷地にアパー
トを所有していたが，これらの不動産は，亡Ｂと妻が働いて得た収入で購入したも
のである。また，本件Ａ２売買契約及び本件Ａ２信託契約締結前に亡Ｂが有してい
た預貯金は，交通事故によって死亡した妻の保険金や損害賠償金であるし，平成５
年に新築したアパートは，自宅敷地にあったアパートが道路拡張のため立退きとな
り，その換地に建築したものである。
本件Ａ２信託契約も，既に述べたとおり，妻の保険金などを形のあるものに変えて
おくという意図の下に締結したものであって，積極的な不動産投資を企図していた
ものではない。
(エ)　まとめ
ａ　被告は，亡Ｂに対し，サミットを購入する際，相続が発生した場合，Ｃが１億
円で買い戻すことを約束した。
しかるに，被告は，亡Ｂ死亡後，買戻し制度の適用を拒絶して，Ｃに１億円で買い
戻させることをしなかった。これは，被告の債務不履行であり，これによって，原
告Ａ２が被った損害は，前記(1)エ（原告らの主張）(ア)のとおり，金９４６０万９
９９９円を下らない。
ｂ　仮に，Ｃに１億円で買い戻させることが被告の債務ではなくても，亡Ｂは，被
告からサミットの危険性について全く説明を受けず，逆に安全で堅実な商品で資産
の保全に最適であるというサミットの特性とは異なる説明を受け，しかも，相続時
には購入価格の１億円でＣが買い戻すとの説明を信用して本件Ａ２売買契約及び本
件Ａ２信託契約を締結したのであり，亡Ｂは，被告の説明義務違反によって，前
記(1)エ（原告らの主張）(ア)のとおりの損害を被った。
ｃ　また，中途売却を不可能とされたことによって原告Ａ２が被った損害は，前
記(1)エ（原告らの主張）(イ)のとおりである。
（被告の主張）
(ア)　亡Ｂに対する勧誘について
亡Ｂは，昭和６３年当時，７３歳で，３億２０００万円相当の不動産，６７００万
円の預金等及び３０００万円相当の有価証券を所有しており，相続が発生した場
合，相当多額の相続税が課されることが予想されていたため，相続税対策に強い関
心を持っていた。亡Ｂがａの不動産共有持分権を購入したのは，相続税対策のため
である。
亡Ｂがａの共有持分権を購入するに至ったきっかけは，亡Ｂが，被告に対して問い
合わせてきたことである。
被告は，亡Ｂらに対し，パンフレット及びリーフレットを交付し，本件原告ら売買
契約及び本件Ａ２信託契約について説明し，重要事項説明書を交付して，重要事項
の説明を行った。
亡Ｂは，被告横浜支店従業員の説明により，信託期間の満了時のｃの一体的処分に
よる最終配当が１億円を下回る可能性があることを理解し，さらには，相続時に１
億円で買い取る制度があると考えていなかったため，自分の返済能力以上の借入金
を行いたくないという意向を有しており，被告から不動産共有持分権の購入資金と
して３０００万円だけ借り入れることになった。
亡Ｂ及びＥらにおいて，被告に対し，相続が発生した場合，Ｃに対し買取りを請求
してほしいと要求したことは一度もなく，むしろ，買換え用不動産を探した後に中
途売却を考えていたのであり，このことから，被告が，亡Ｂに対し，相続時に１億
円で買い取ることを約束したこともないし，そのような説明を行ったこともないこ
とは明らかである。
以上のとおり，被告は，相続税対策に関心を持っており，知的レベルの高い亡Ｂら
に対して，売買契約や信託契約の内容を一通り説明したのであるから，亡Ｂが，サ
ミットの購入が不動産投資であることを理解していたことは明らかであり，被告に
説明義務違反はないし，被告が，亡Ｂに対し，サミットを購入する際，相続が発生
した場合，Ｃが１億円で買い戻すことを約束した事実もない。
(イ)　中途売却（損切り）時について
被告は，亡Ｂらに対し，亡Ｂらが本件共有持分権を売却して損失を確定させること
を希望するのであれば，買手探しに協力することは可能であると説明したが，亡Ｂ
らは，買換え用不動産の購入を優先し，それが見つかってから本件共有持分権の買
手探しを行ってほしいという意向を持っていた。
亡Ｂらの熱心な買換え用不動産探しにもかかわらず，買換用不動産は見つからなか
った。被告は，Ｅに対し，ａの不動産共有持分権の中途売却（損切り）だけでも早
く行った方がよいと提案したが，Ｅは，「亡Ｂの体調が不良であり相続が発生する
可能性があるため，本件共有持分権の売却と買換え不動産の購入とを同時にやらな
ければ心配である。紹介物件の中では気に入った物件がないので，更に情報がほし
い。」と依頼し，買換え用不動産を探すことを最優先にしたいという希望を持って
おり，あくまで，買換え用不動産と同時に行うことに固執して，中途売却（損切
り）の話は全く進展しなかったところ，その後の経済環境の激変により希望に沿う
買手候補も見つからなくなり，結局，中途売却も実現しなかったのである。
なお，Ｅは，亡Ｂが死亡する前後を通じて，本件共有持分権を６６００万円で中途
売却（損切り）する前提として，まず買換え用不動産を探すことに全力を傾注して
おり，被告横浜支店従業員が，亡Ｂ及びＥらから，本件共有持分権を１億円で買い
取るよう要求を受けた事実はない。
(ウ)　亡Ｂの属性について
亡Ｂは，前記(ア)のとおり，株式投資，アパート経営の経験を有する富裕な資産家
であり，長年，横浜水道局の経理を担当しており，その知的レベルは非常に高い。
また，Ｅは，大学を卒業後，中学校の教員を務めており，その知的レベルは高い。
ウ　原告Ａ３について
（原告Ａ３の主張）
(ア)　勧誘時の状況
ａ　原告Ａ３は，昭和６３年，Ｍ税理士の紹介で，被告担当者と会った。Ｍ税理士
は，原告Ａ３の顧問税理士であったが，被告担当者を紹介しただけで，サミットの
内容を原告Ａ３に説明したことはない。
ｂ　被告の担当者は，原告Ａ３に対し，リンクのパンフレットを見せて勧誘した。
(ａ)　被告担当者は，原告Ａ３に対し，サミットを購入すれば，相続の際，不動産
価格は低く評価され，借金分も相続財産の評価から控除されるから，相続税対策と
なることを強調し，原告Ａ３は，若いときから血圧が高く，小児麻痺に罹患したこ
ともあったため，この相続税対策について強い関心を持った。
原告Ａ３は，契約当時，１億を超える預金を有していたが，被告担当者から相続税
対策とするには，多額の借金をすることが必要と勧められたので，ａの共有持分権
の購入資金として１億円，ｅマンション購入資金として５０００万円を借りた。
原告Ａ３は，返済方法について，①元本据置金利支払方式（信託終了時元本一括返
済）と②元利均等支払方式のいずれかの返済方法が選べたところ，被告から，ａの
信託終了時における処分により，借入金を容易に返済できるとの説明を受けたた
め，支払総額が多く，原告Ａ３にとっては不利になる元本据置金利支払方式を選択
した。
また，原告Ａ３は，相続税対策が昭和６３年８月１日現在の税制に基づくものであ
り，今後の税制改正によって変更になる場合があることについては説明を受けなか
った。
(ｂ)　原告Ａ３は，被告担当者から，サミットについて，元本保証がないことや危
険性についての説明を受けておらず，かえって，原告Ａ３の質問に対し，目的が債
権か不動産かの違いがあるが，ビッグなどの貸付信託と同じものであるとの説明を
受け，元本保証があるとの誤解を助長させた。
(ｃ)　また，原告Ａ３は，パンフレットに基づき，「資産の保全」に役立つという
点ばかり強調され，不動産価格については「下がることはない。」「物件が非常に
優秀だから下がることはない。」という説明を受けた。
(ｄ)　原告Ａ３は，信託期間中の受益権の譲渡や中途解約については，原則として
はできないが，相続などの場合例外はありうるという説明を受けた。
ｃ　原告Ａ３の妻は，原告Ａ３を代理して，被告との間で，昭和６３年９月２０
日，被告池袋支店において，本件Ａ３売買契約を締結し，原告Ａ３は，平成元年１
月２６日，被告池袋支店において本件Ａ３信託契約を締結した。
原告Ａ３は，本件Ａ３信託契約を前提とする本件Ａ３売買契約を締結する時点で信
託契約書を示されず，その詳しい説明も受けていないし，また，肝心の本件Ａ３信
託契約締結時においてさえ，本件Ａ３信託契約書の内容について詳しく説明された
ことはなかった。
ｄ　以上のとおり，被告は，原告Ａ３にサミットがキャピタルゲインを目的とした
危険性の高い投資商品であり，１億円の融資を受けて購入すれば，１億円で売却で
きたとしてもキャッシュフローは，マイナスでありよほどの値上がりがない限り損
失が出る投機的商品であること，元本の保証はないことなどを説明せず，かえって
「資産の保全」に役立つとともに，相続税対策となる商品であると説明したのであ
り，かかる被告の行為は，説明義務に明らかに違反しており，これを信じて本件Ａ
３売買契約及び本件Ａ３信託契約を締結した原告Ａ３に対し，債務不履行責任及び
不法行為責任を負う。
(イ)　中途売却に関する状況
ａ　原告Ａ３は，被告から，平成９年２月ころ，信託不動産の現状を説明したいと
の連絡を受け，同月１２日に被告東京中央支店八重洲に赴いたところ，信託不動産
の状況報告書を初めて渡され，３年後の満期において元本割れとなる可能性がある
ことの説明を受けた。原告Ａ３に同行したＭ税理士は，被告に対し，元金は確保し
てもらいたい，満期時の軟着陸を考えてほしいと述べた。
ｂ　原告Ａ３は，同月１４日，被告池袋支店のＨ２課長代理に電話して，同月１２
日の会合の際に話題となった資産の状況について，現時点での不動産の評価額を知
らせるように依頼したが，被告は，数日後に，評価が困難という理由で回答できな
いという返答をした。
ｃ　そこで，原告Ａ３は，被告に対し，「仮に当該ビルの信託対象となっている部
分が住友信託銀行に売却された場合に，住友信託銀行としてはいかほど評価をつけ
て顧客に紹介するでしょうか，その金額をお教えください。」と質問事項を工夫し
て問いただしたところ，被告は，単に６０００万円と回答してきただけであり，買
主探しに協力するという対応は示さなかった。
原告Ａ３は，６０００万円という金額に納得できなかったばかりか，質問の仕方を
工夫してようやく評価額を回答するという被告の消極的で無責任な対応に失望し，
被告を信頼することができなかったので，それ以上中途売却について申し入れるこ
とはしなかった。
しかし，原告Ａ３は，平成９年１０月ころになって，本件共有持分権の処分につい
て改めて被告に申入れたが，これに対しては，被告からは何らの回答もなかった。
ｄ　以上のとおり，不動産の価格が下落するに任せ，原告Ａ３に対しても，中途売
却を可能にするような積極的な対応をとらなかった被告らの対応は，信託法上の誠
実義務及び平等義務等に違反する。
(ウ)　属性等
ａ　被告は，原告Ａ３が投資経験豊かであったと主張しているが，これは明らかに
事実に反する。
ｆのマンションは，原告Ａ３が居住しているマンションであるが，その敷地は原告
Ａ３の父が原告名義で購入し，昭和４６年にさくら銀行から金員を借り入れ，原告
が居住用兼賃貸マンションとして建設したものである。マンションには，１１戸が
入居しているが，自宅として１戸を使用し，２戸を親族が使用し，残りの８戸を賃
貸している。
ｇ，ｅのマンションは，賃貸している。
また，株式を保有しているが，これは原告Ａ３の親が原告Ａ３名義で購入したもの
である。
ｂ　また，原告Ａ３は，東京都中央区において，医療法人社団Ａ３歯科医院の院長
をしており，高学歴であるが，金融の問題については全くの素人である。
(エ)　まとめ
以上により，被告は原告Ａ３に対する関係で，契約勧誘時の説明義務違反による債
務不履行及び不法行為，契約後の信託法違反に基づく債務不履行及び不法行為責任
を負う。これによって，原告Ａ３が被った損害については，前記(1)エ（原告らの主
張）に記載したとおりである。
（被告の主張）
(ア)　原告Ａ３に対する勧誘について
原告Ａ３は，都心のマンションを多数購入し，これらを賃貸することにより，年間
約７０００万円の賃料収入を得ていた。原告Ａ３は，このように多額の不動産所得
があったため，所得税対策としてＮ有限会社を設立し，同原告が所有していた区分
所有権の管理を同社に委託していた。
原告Ａ３がｃの不動産共有持分権を購入したのは，同原告の顧問税理士であるＭ税
理士の勧めによるものであり，その購入動機は，所得税対策及びキャピタルゲイン
への期待である。本件共有持分権購入と同時期に代金６０００万円でｅの区分所有
権をも購入した。
被告は，Ｍ税理士の紹介で，原告Ａ３を訪問し，パンフレットを交付して，本件Ａ
３売買契約及び本件Ａ３信託契約について説明を行った。また，被告は，重要事項
説明書を交付し，重要事項の説明を行った。原告Ａ３は，被告からの説明に加え，
本件Ａ３売買契約書や本件Ａ３信託契約書を読み，その内容を充分理解していた
し，また，本件Ａ３信託契約書９条の受託者の免責条項も読み，その内容を理解し
た。
原告Ａ３は，知的レベルの高い富裕な資産家であるところ，被告は，このような原
告Ａ３に対して，本件Ａ３売買契約及び本件Ａ３信託契約の内容について一通り説
明したし，原告Ａ３は，その内容を十分理解していたのであるから，被告に説明義
務違反はない。
(イ)　中途売却（損切り）時について
被告は，原告Ａ３に対し，平成９年２月，原告Ａ３が希望するのであれば，本件共
有持分権の買手探しに協力することが可能であると説明した。原告Ａ３は，顧問税
理士等と検討していたようであるが，原告Ａ３からは中途売却（損切り）を行いた
いという意向表明はなかった。
原告Ａ３は，平成９年１０月になってようやく，Ｍ税理士を通じて損切りしたい旨
の要請を行ってきたが，同月以後は，山一証券倒産等の経済環境の激変のため，買
手が見つからず，結局，成約には至らなかった。
(ウ)　原告Ａ３の属性について
原告Ａ３は，前記(ア)のとおり，不動産投資経験豊富な資産家であり，麻布高校を
卒業後，東京大学教養学部に入学し，その後，東京医科歯科大学を卒業しており，
その知的レベルは非常に高い。
エ　原告Ａ４について
（原告Ａ４の主張）
(ア)勧誘時に関する状況
ａ　原告Ａ４は，被告阿倍野橋支店とは２０年来の取引があったところ，昭和６３
年秋ころ，同支店の担当者からリンクの勧誘を受けた。
ｂ　同支店担当者は，原告Ａ４に対し，リンクのパンフレットに基づいて，「相続
税対策のために，まず大きく借金をするべきです。１億を貸します。万一相続が発
生した場合，土地については実勢価格より低い路線価ベースで評価され，借金の分
だけ遺産の評価が下がります。借金の利息は，賃料で支払えます。購入後の共有持
分権は，住友信託銀行に信託していただきますので，ビルの管理運営に関する手間
はかかりません。信託終了時には共有持分権を売却し，最終配当を渡します。」と
説明した。
ｃ　原告Ａ４は，従前，何度かダイレクトメール等により，不動産投資の勧誘を受
けたことがあるが，危険性を伴う取引はしたくなかったので，すべて断っていたと
ころ，被告から，サミットは，相続税対策になり，危険性はないと言われたため，
６０代半ばであった原告Ａ４は，この説明に魅力を感じ，また，住友系の銀行は，
関西では絶大な信用を誇っていたこともあって，この説明を信じ，サミットを購入
することとした。
ｄ　原告Ａ４は，被告との間で，昭和６３年９月１６日，原告Ａ４の自宅で，本件
Ａ４売買契約を締結し，平成元年１月２６日，本件Ａ４信託契約を締結した。
原告Ａ４が，本件Ａ４信託契約を締結したとき，本件Ａ４信託契約の危険性等につ
いて説明がなかったのみならず，契約書の細部をゆっくり見せてもらったり，説明
されたということはなかった。原告Ａ４は，被告が勧誘の過程で十分な説明をせず
安全だと繰り返したので，元本保証のあるビックなどの投資信託と同様だと考えて
いたが，被告において，この誤解を解消することはなかった。
ｅ　当時，原告Ａ４は，被告に５０００万円ほど預金をしていたが，相続税対策の
ためには多額の借金をすることが必要であると被告担当者から言われ，また，不動
産を売却すれば，売却代金で借金は十分返済できると説明されたため，元本据置金
利支払方式にてサミットの購入資金１億円を借り入れた。
ｆ　以上のとおり，被告は，原告Ａ４に対し，サミットがキャピタルゲインを目的
とした危険性の高い投資商品であり，１億円の融資を受けて購入すれば，１億円で
売却できてもキャッシュフローはマイナスであるばかりか，元本の保証はなく相当
の値上がりがない限り損が出る商品であるのに，これらのことを説明せずに，「資
産の保全」に役立つ安全な商品であること，相続税対策となる商品であるという点
のみを強調して勧誘を行ったものであり，説明義務違反による債務不履行及び不法
行為が成立する。
(イ)　中途解約に関する状況
ａ　原告Ａ４は，被告に対し，平成２年１２月１３日，自宅において，初めて本件
Ａ４信託契約について解約を申し入れた。
原告Ａ４は，このころ，税制の変更によって，それまで可能だった所得税の損益通
算ができなくなることを知り，毎月の利息支払が一層の負担となっていたことによ
りノイローゼ気味になっていたため，妻がみかねて被告に連絡し，自宅で話し合い
を持つことになった。
原告Ａ４は，被告に対し，健康を害するため，預金をすべて解約し，借入金を全額
返済するので，本件Ａ４信託契約を解約させてほしいこと，場合によっては少し損
が出ても構わないことを述べて，中途解約を頼み込んだが，被告は，本件Ａ４信託
契約においては中途解約が原則として認められないとして，原告Ａ４の申出を断っ
た。
ｂ　原告Ａ４は，被告に対し，平成５年１月５日ころ，自宅において，本件Ａ４信
託契約について，２回目の解約を申し入れた。
原告Ａ４は，本件共有持分権について，債務の担保として購入させられたと誤解し
ていたため，借入金を完済すれば，中途解約が認められるのではないかと考えて債
務を返済し，被告に対し，再度，信託契約を解約させてほしいと申し入れた。
しかし，被告から，やはり解約は認められていないと断られた。
ｃ　なお，平成８年か９年ころに，被告から売却を勧められた事実はない。
ｄ　本件において，被告らが原告Ａ４を始めとする原告ら以外の多くの委託者兼受
益者の損害拡大防止の要求に対し，中途売却を認めて損害の拡大を防止したこと
は，前記のとおりであり，これと対比させれば，被告の原告Ａ４に対する対応が，
信託法上の誠実義務違反はもとより平等義務に違反していることは明らかである。
(ウ)　属性等
ａ　原告Ａ４には，投資経験はなく，投資用マンションを購入したこともないし，
資産は，休まず働いて得た収入と父からの遺産によって形成したもので，投資によ
って築いた資産ではない。税金対策については，資産は三つに分けるのがよいと聞
き，土地，債券，現金と分けているにすぎない。
ｂ　原告Ａ４は，昭和６３年当時，３７００万円程度の年収を得ていたが，当時の
預貯金額は１億３５００万もなかったし，１億２０００万円の有価証券を有してい
たが，これは割引債券である。
また，原告Ａ４は，平成１１年当時，ＮＴＴドコモ株，オーストリア輸出銀行債，
輸出金融保険公社債，ニューサウスウェイルズザイム，ピムコトータルリターン等
を所有していたが，これは，原告Ａ４が，日興証券の担当者に対し，安全なものを
購入するようにと言って任せていたところ，同担当者が買い付けたものであって，
原告Ａ４において，元本保証のない外国投資信託が含まれているという認識はなか
った。
原告Ａ４は，妻名義で，平成元年ころ，ｈ１を購入したが，これは，妻が来客の宿
泊用に必要というので自宅近くのマンションを購入したにすぎず，使用頻度がさほ
ど高くないので，数年後に賃貸するようになったが，修繕費など維持費がかかるの
で処分したものであり，キャピタルゲインを得る目的で購入したのではなかった。
(エ)　まとめ
ａ　以上のとおり，被告は，原告Ａ４に対し，サミットが元本の保証はなく，キャ
ピタルゲインを目的とした危険性の高い投資商品であり，１億円の融資を受けて購
入すれば，１億円で売却できてもキャッシュフローはマイナスであるばかりか，相
当の値上がりがない限り損が出る商品であるのに，これらのことを説明せず，「資
産の保全」に役立つ安全な商品であること，相続税対策となる商品であるという点
のみを強調して説明し勧誘を行ったものであり，説明義務違反による債務不履行及
び不法行為が成立する。
ｂ　被告は，原告Ａ４に対する関係で，契約勧誘時の説明義務違反による債務不履
行及び不法行為責任を負うとともに，契約後の信託法違反によって債務不履行及び
不法行為責任を負う。これによって原告Ａ４が被った損害については，前記(1)エ
（原告らの主張）に記載したとおりである。
（被告の主張）
(ア)　原告Ａ４に対する勧誘について
原告Ａ４は，平成１１年５月当時，ＮＴＴドコモ株並びに為替差損や元本欠損の危
険性のある外国債券及び外国投資信託等を保有しており，昭和６３年当時も，時価
１億２０００万円相当の有価証券を所有していた。したがって，原告Ａ４が，昭和
６３年当時，利殖目的で，積極的に株式投資等を行っていたことは疑いがない。ま
た，原告Ａ４は，平成元年７月ころ，ｈ１の区分所有権を，妻名義で現金で購入し
た。
原告Ａ４は，時価総額６億５０００万円の不動産を所有しており，原告Ａ４に相続
が発生した場合，１億円の相続税が課税されるのではないかと心配しており，ま
た，当時，年間３６００万円の所得を得ていたから，相続税，所得税及び住民税対
策に関心を持っていた。
被告は，原告Ａ４に対し，パンフレットやリーフレットを交付して，売買契約及び
信託契約の内容について説明した。また，原告Ａ４は，相続税，所得税及び住民税
対策に関心を有していたため，節税効果についても一通り説明した。さらに，被告
は，重要事項説明書を交付し，重要事項の説明を行った。
原告Ａ４は，これらの説明によって，サミットが不動産投資であり，また，本件共
有持分権を購入することによって所得税等の節税効果が期待できることを理解し，
本件Ａ４売買契約及び本件Ａ４信託契約を締結した。
被告は，投資経験が豊富で知的レベルの高い原告Ａ４に対し，本件Ａ４売買契約及
び本件Ａ４信託契約の内容を説明し，原告Ａ４は，この説明によって，本件が不動
産投資であることや本件共有持分権を購入することによって所得税等の節税効果が
期待できたのであるから，被告に説明義務違反はない。
(イ)　中途売却（損切り）時について
被告は，原告Ａ４から，平成２年１２月ころ，土地の取得にかかる借入金の利息に
ついては，不動産所得として損益通算ができなくなるとの税制改正が報道されたた
め，サミットの中途解約をしたいとの申入れを受けたが，被告従業員が，税制法案
は可決されていない段階であることを説明すると，それ以上解約等の要請はなかっ
た。
被告は，原告Ａ４に対して，平成８年秋ころ，原告Ａ４が希望するのであれば，買
手探しに協力することが可能であることを説明したが，原告Ａ４は，「ローンも完
済しているから，焦って売る必要などない。」とか，「良いお客さんにしか販売し
ないと言われたので買った。」「住信が販売するのだから大丈夫だろうと思っ
た。」などと述べ，被告の道義的責任を追及する態度に終始して，中途売却（損切
り）を行わなかった。
(ウ)　原告Ａ４の属性について
原告Ａ４は，前記(ア)のとおり，株式投資の経験豊かな資産家であり，不動産投資
にも強い関心を持っており，本件原告ら売買契約を締結した後，大阪市内のマンシ
ョンを購入した。また，原告Ａ４は，大阪大学医学部を卒業し，大阪医師会の理事
等を務めた経験もある開業医であり，その知的レベルは高い。
エ　原告Ａ５について
（原告Ａ５の主張）
(ア)　勧誘時の状況
ａ原告Ａ５は，平成元年９月下旬ころ，会計処理を依頼している税理士から被告
担当者を紹介され，サミットを知ったが，税理士は，被告担当者を紹介したにすぎ
ず，商品の内容を説明したことはなかった。
被告担当者は，原告Ａ５に対し，リーフレットやパンフレットなどを示し，本件共
有持分権の購入代金は１億円であること，購入資金は全額被告が融資すること，融
資に対する返済は月々利息のみを支払い，元金は１０年後の本件共有持分権売却時
に一括して返済すればよいこと，これまで地価は下がったことはなく処分時には売
却益も見込めること，購入した不動産は被告が一括して借り上げ転貸するので確実
に家賃収入が得られること，節税になることなどの説明を行い，サミットの購入を
勧めた。
原告Ａ５は，当時５０００万円以上の預金を有していたが，被告担当者の安全確実
で節税対策になるとの説明を信用し，一連の契約を締結した。
ｂ　被告は，サミットが「資産の保全」になることを強調し，原告Ａ５をしてサミ
ットを購入させた。しかし，前記(1)ア（原告らの主張）(ウ)において述べたよう
に，サミットは，客観的にはキャピタルゲインを目的とする投機的な商品であるの
に，被告からサミットの危険性については全く説明がされなかった。不動産市況の
下落について被告担当者に問い合わせたときも，土地は下がったことはなく絶対大
丈夫だから，安心するようにと答え，サミットの危険性について全く説明をしてい
ない。１億円の購入資金についても，原告Ａ５において返さなくてもよく，満期時
に物件の売却代金で支払うことができるという話であった。
被告から，原告Ａ５に対し，本件Ａ５売買契約時に重要事項について詳細な説明は
なく，免責条項や本件原告ら信託契約が期間中に解約できないことなどに関する説
明もされなかった。原告Ａ５は，本件Ａ５信託契約を締結するときに，被告の免責
条項があることを知っていれば，本件Ａ５信託契約を締結することとはなかった。
上記被告の行為は，説明義務に違反し，債務不履行及び不法行為を構成する。
(イ)　中途売却に関する状況
ａ　原告Ａ５は，バブル経済が崩壊し地価が下落していたため，平成６年ころ，被
告岡山支店に対し，本件共有持分権の中途売却の可能性について問い合わせた。被
告は，自分で買主を探せば対応するかの口振りであったが，誠意のある対応ではな
かった。サミットは，不動産の共有持分権である上に，中途解約を禁止した本件原
告Ａ５信託契約が存在すること，原告Ａ５が岡山に居住していて東京の不動産市況
に不案内であることから，原告Ａ５は，中途売却を断念した。
ｂ　原告Ａ５は，平成９年になって，被告から届けられた信託不動産の状況報告書
を見て，不動産の価格が大幅に下落していることを知り，被告岡山支店に中途売却
について問い合わせたところ，６０００万円程度で買手を探すことは可能である
が，不動産の価格は，現在底値で来年には持ち直すので様子を見た方がよいとの消
極的な対応をされた。原告Ａ５は，東京の不動産市況がよくわからないこと，専門
的な知識を有する者は素人に対し専門家として最も望ましいと考える忠告を当然す
るものと考え，不動産業務の専門家である被告の説明を信用し，不動産の中途売却
を見合わせた。
ｃ　ところで，信託不動産の状況報告書によっても，ｃの近隣である「渋谷区ｉｊ
丁目ｋ番ｌ号」の地価は，昭和６４年１月１日を１００とした場合の指数が，平成
８年には２４，平成９年には２１と引き続き減少しており，平成１０年には不動産
市況が持ち直すという兆候は認められず，不動産市況は持ち直すとの被告担当者の
説明は，根拠のないものであった。また，被告担当者によれば，平成９年２月時点
において，ｂの共有持分権の価格は，４０００万円程度であろうとのことであり，
その後も本件不動産の価値は，減少していたと考えられる。しかし，被告は，中途
売却について問い合わせた原告Ａ５に対し，中途売却をするか否かを判断する具体
的な情報を全く提供せず，明確な根拠もなく不動産市況は持ち直すかの説明を行
い，同人が適切な判断
を行うための情報を提供しなかった。
こうした被告の行為は，説明義務に違反し，債務不履行及び不法行為を構成する。
(ウ)　属性等
ａ　被告は，原告Ａ５が投資経験豊かであると主張しているが，これは事実に反す
る。
ｂ　原告Ａ５は，岡山市内で医療法人社団Ａ５医院の院長をしており，高学歴では
あるが，金融の問題については全くの素人である。
(エ)　まとめ
ａ　原告Ａ５は，サミットを購入する際に，被告からサミットの危険性について全
く説明を受けず，逆に安全で堅実であり資産の保全に最適であるとのサミットの特
性とは異なる説明を受けた。被告の説明義務違反によって原告Ａ５が被った損害
は，前記(1)エ（原告らの主張）(ア)のとおりである。
ｂ　また，被告は，中途売却について問い合わせた原告Ａ５に中途売却をするか否
かを判断する具体的な情報は全く提供せず，明確な根拠もなく不動産市況は持ち直
すかの説明を行い，同人が適切な判断を行うための情報を提供しなかった。こうし
た被告の行為は，説明義務に違反し，債務不履行及び不法行為を構成する。これに
よって原告Ａ５が被った損害は，前記(1)エ（原告らの主張）(イ)のとおりである。
（被告の主張）
(ア)　原告Ａ５に対する勧誘について
原告Ａ５及びその妻（以下「原告Ａ５ら」という。）は，原告Ａ５が経営する医院
の顧問税理士である０税理士の勧めにより，節税目的で医療法人を設立した。ま
た，原告Ａ５らは，同税理士の勧めで，都心の事業用建物の不動産共有持分権の購
入に関心を持っており，同税理士から説明を受けて，本件Ａ５売買契約や本件Ａ５
信託契約の概要を理解していた。
原告Ａ５らは，ｂの不動産共有持分権を購入するのに先立ち，相続税対策及び所得
税対策を目的に，ｍビルの不動産共有持分権１口の購入申込みを行うなど，都心の
事業用建物の不動産共有持分権の購入に強い関心を持っていた。
被告は，このような原告Ａ５らに対して，パンフレットを交付して，本件Ａ５売買
契約及び本件Ａ５信託契約の内容（信託契約の中途解約が禁じられていること）を
説明した。また，被告は，重要事項説明書を交付し，重要事項の説明を行った。
原告Ａ５らは，その知的レベルが非常に高い者である上に，顧問税理士の助言を得
て不動産共有持分権の購入を検討していた者であり，被告は，このような原告Ａ５
らに対し，本件原告ら売買契約や信託契約の内容，原告Ａ５が被告に対して約１１
年間信託すること，被告が信託満了時に一体として処分すること等を説明したので
あるから，原告Ａ５らが，ｂの不動産共有持分権の購入が不動産投資であることを
理解できたことは明らかであり，被告に説明義務違反はない。
(イ)　中途売却（損切り）時について
被告は，原告Ａ５らに対して，原告Ａ５らが希望するのであれば買手探しに協力す
ることは可能であることを説明したが，原告Ａ５らは，税理士と検討を重ねた結
果，信託期間満了まで信託不動産を保有し続けるとの判断をし，中途売却（損切
り）を行わなかった。
(ウ)　原告Ａ５の属性について
原告Ａ５は，平成元年当時，５０００万円の年収を有し，１億３０００万円の不動
産，５０００万円の預貯金，２０００万円相当の有価証券を有しており，株式投資
の経験豊かな資産家であった。また，原告Ａ５は，岡山大学医学部を卒業し医療法
人の院長であり，原告Ａ５の妻は，津田塾大学の数学科を卒業し，同医院の理事と
して経理を担当しており，両人ともその知的レベルは非常に高かった。
オ　原告Ａ６について
（原告Ａ６の主張）
(ア)　勧誘時の状況
原告Ａ６は，サミットを購入する前に，節税対策としてＰ銀行から同様の商品の勧
誘を受けており，そのことを被告の担当者に話したところ，被告にもＰ銀行と同様
の商品であるゲインがあることを知らされ，積極的に勧められた。当時，原告Ａ６
は，節税対策をしながら，老後のために安全及び確実に資産の保全を図りたいと考
えていた。被告の財務担当者が何度も原告Ａ６宅に来て不動産信託をすることが資
産の保全となること，金銭の借入れもシステム上，当然の前提であり，全額融資に
より手続も容易に購入することができると説明した。
結局，Ｐ銀行よりも被告の方が，勧誘が熱心であり，先に本件Ａ６売買契約及び本
件Ａ６信託契約を締結した。原告Ａ６にとって重要なことは，危険な借入れをして
投資を行うことではなく，安全に「資産の保全」を図ることであった。
被告は，ｄビルについて，被告が造った又はＤに造らせた非常に優良な建物であ
り，それを多数の者が購入して共有し，約１０年間被告に信託し，家賃を受領し，
１０年後に売却がされること，建物の価値が下がることはなく，最低でも年７パー
セント以上の上昇が見込まれること，損益通算がされることなどを説明し，それ以
外の細かな説明をしなかった。被告の説明は，安全で節税対策となり，資産の保全
に役立つということが中心であった。被告から，購入して信託した建物の価値が下
がる可能性があり，その場合に銀行が補償しないために損失を受ける可能性がある
ことについて理解できるような説明はなく，原告Ａ６は，損失の危険性について理
解することができなかった。
原告Ａ６は，毎月自宅に集金に来ている被告に対し，危険で損失を顧客に与えるよ
うな商品を勧めることはなく，変なことはしないとの信頼を寄せていた。
そのため，原告Ａ６は，被告の説明を鵜呑みにして，１億円の借入れをしてゲイン
を購入したのである。
被告は，平成元年１月２８日の本件Ａ６売買契約締結の際，通常の不動産業者とは
異なり，重要事項説明書等の読み上げなどもしなかったが，原告Ａ６は，被告の看
板を全面的に信用して，担当者に言われるままに署名し，契約をした。
また，節税対策として，購入金額の全額の借入れをした方がよいとの被告の勧めに
より，平成元年３月１６日に１億円を被告から借り入れた。
原告Ａ６は，被告の担当者から，被告から借り入れた元金の返済について，信託終
了時における処分により，十分に返済ができるとの説明を受けた。そこで，原告Ａ
６は，元金１億円の返済について，元利均等支払ではなく，元本の期限一括返済の
契約としたが，そのことの危険性は全く説明されなかった。
また，本件Ａ６売買契約時及び本件Ａ６信託契約時のいずれにおいても，本件Ａ６
売買契約が，本件Ａ６信託契約を前提としているにもかかわらず，信託契約につい
ての免責条項の説明など全くされなかった。
(イ)　中途売却に関する状況
原告Ａ６は，購入先の不動産業者の助言に従い，平成７年から所有していたマンシ
ョンを売却処分した。原告Ａ６は，銀行が受託者であるサミットは，通常のマンシ
ョンの所有とは異なり，不動産価格が下落しても，顧客に損失を与えることはない
と信用していたが，それでも心配になって信託期間途中での売却を考え，平成１１
年以前に被告に対し，本件共有持分権の今後の処理等について相談した。しかし，
被告の担当者は，中途売却について情報を原告Ａ６に提供することはなかった。
原告Ａ６は，平成１１年５月に，被告の対応を不信に思い，被告に対し，中途売却
をしている人がいるかどうかについての説明を求めたが，被告は，これについての
情報を与えなかった。
(ウ)　属性等
原告Ａ６は，昭和４５年から倉敷市内でＡ６内科小児科医院を開業してきた。
昭和４７年ころから一時的中断はあったものの１５年以上にわたって被告の担当者
が原告Ａ６のところに毎月集金に来ており，原告Ａ６は，被告を堅実な銀行として
信頼していた。
平成元年当時，消費税導入に対応して，医師の所得に対する税制の突然の改正で，
税額が急激に増加した。そのため，東京の不動産業者が，節税対策としてマンショ
ンの購入を医師達に勧め，原告Ａ６も，節税対策と老後の生活のためにマンション
を購入した。しかし，知らない業者では不安があったため，長い付き合いの堅実な
信託銀行である被告から節税対策として役立つというゲインを勧められて購入し
た。
原告Ａ６は，医師として医療の専門家であるが，金融商品や不動産について十分な
知識があったわけではなく素人である。被告からゲインの危険性の説明がなく，信
託不動産の価値の下落により損失を受ける商品とは理解できなかった。
(エ)まとめ
ａ　原告Ａ６は，ゲインを購入する際に，被告からサミットの危険性について全く
説明を受けず，逆に安全で堅実に資産の保全に最適であるとのサミットの特性とは
異なる説明を受けて購入した。サミットの危険性の説明を受けていたならば，資産
の保全を目的にしていた原告Ａ６が，サミットを購入することはなかった。被告の
説明義務違反により，原告Ａ６は，前記(1)エ（原告らの主張）(ア)のとおり，金９
６１９万９９９９円を下らない損害を受けた。
ｂ　原告Ａ６は，平成１１年５月に至るまで，被告から中途売却についての情報を
知らされたことはなく，また，平成１１年５月段階でも，被告担当者から中途売却
に関する虚偽の説明を受けた。委託者兼受益者である原告Ａ６の損失の拡大を防止
しようとする態度は，被告には全く見られなかった。被告の対応は，明らかに受託
者としての平等義務に反しており，中途売却を不可能とされたことによって原告Ａ
６が被った損害は，前記(1)エ（原告らの主張）(イ)のとおりである。
（被告の主張）
(ア)　原告Ａ６に対する勧誘について
原告Ａ６は，被告と本件Ａ６売買契約を締結するのに先立ち，Ｐ銀行から１億円を
借り入れて，ｎビルの不動産共有持分権の購入申込みをするなどしており，所得税
対策等を目的に不動産共有持分権を購入することに強い関心を持っていた。
原告Ａ６がｄビルの不動産共有持分権を購入したきっかけは，被告が送付したダイ
レクトメールについて，被告に問い合わせてきたことである。
原告Ａ６は，売買契約及び信託契約について，細かい説明を要しないほどによく理
解していたが，このような原告Ａ６に対して，被告は，パンフレット及びリーフレ
ットを用いて，売買契約，信託契約の内容を説明した。また，被告は，重要事項説
明書を交付し，これに基づき，重要事項の説明を行った。
原告Ａ６は知的レベルの高い富裕な資産家であるが，被告は，このような原告Ａ６
に対し，前述したように売買契約や信託契約の内容，原告Ａ６が被告に対して約１
１年間信託すること，被告が信託満了時に一体として処分すること等を説明したの
であるから，同原告が，ｄビルの不動産共有持分権の購入が不動産投資であること
を理解できたことは明らかであり，被告に説明義務違反はない。
(イ)　中途売却（損切り）時について
原告Ａ６は，ｄビルの不動産共有持分権については，「被告が持ってきたから信頼
して買ったんだ。」等被告の道義的責任を追及する主張を繰り返したり，損失補填
を要求していた。
被告は，原告Ａ６に対して，原告Ａ６が希望するのであれば買手探しに協力するこ
とは可能であることを説明したが，原告Ａ６は，全く損切りの意向を持っていなか
った。
(ウ)　原告Ａ６の属性
原告Ａ６は，平成元年当時，２６００万円の年収を有し，医学生向けの賃貸アパー
トを所有していた外，１億円の預貯金，１億円相当の有価証券を有しており，その
後も多数のマンション等を購入して，積極的に株式投資及び不動産投資を行ってい
た者であり，岡山大学医学部を卒業し，岡山県医師会の理事を経験するなど，その
知的レベルも非常に高かった。
第３　争点に対する判断
１　本件各契約の特性について
(1)　前記第２，１の事実及び証拠（甲１，６ないし１０，１７，乙ないし３，４
（枝番を含む。），５（枝番を含む。），６（枝番を含む。），１０，１４，１
５，１８（枝番を含む），１９（枝番を含む。），３２，３６，３８（枝番を含
む。），３９，１０６，１１９（枝番を含む。），１２０（枝番を含む。））によ
れば，本件原告ら売買契約，本件原告ら消費貸借契約及び本件原告ら信託契約の締
結経緯及び内容について，以下の事実が認められる。
ア　被告は，昭和６３年及び平成元年ころ，個人では高額すぎて一棟という単位で
は投資対象とすることのできない都心の事業用建物について，個人でも投資できる
ようにするために，所有権を分割化して共有持分権としたサミットという名称の不
動産小口化商品を開発して，一口１億円で共有持分権を販売していた。
イ　被告は，デベロッパーを代理して，顧客に対し，デベロッパーが分譲対象部分
の土地及び建物の所有権を分割化した共有持分権を１口１億円で販売する。デベロ
ッパーがＣであるｃについては，リンク，デベロッパーがＤであるｄビルについて
は，ゲインと名付けられていた。
原告Ａ１，亡Ｂ，原告Ａ３，同Ａ４及び同Ａ５は，昭和６３年９月から平成元年１
１月にかけて，被告からリンクを，原告Ａ１，亡Ｂ，原告Ａ３及び同Ａ４について
は１億円で，原告Ａ５については１億００３６万８１６０円で購入し，原告Ａ６
は，平成元年１月に，ゲインを１億円で購入し，被告との間に本件原告ら売買契約
を締結した。
ウ　顧客は，自己が保有する資金でサミットを購入できることはもちろんである
が，被告は，サミットを販売する際，顧客に対し，１共有持分権（価格１億円）当
たり１０００万円から８０００万円まで借り入れ，信託終了時に元本を一括返済す
る元本据置金利支払方式と毎月元本と利息を返済していく元利均等方式が利用でき
る提携ローンを用意していた。提携ローンによっても顧客の資産状態等に従い１億
円を融資できるとされていたし，アパートローンを利用すると，被告は，１億円ま
で貸し出すことにしていた。
原告Ａ１は７５００万円を，亡Ｂは３０００万円を，原告Ａ３，同Ａ４，同Ａ５及
び同Ａ６はそれぞれ１億円を，平成元年１月から同年１２月にかけて，被告からリ
ンクないしゲインの購入のためにアパートローンとして元本据置金利支払方式で借
り受け，被告との間に本件原告ら消費貸借契約を締結した。
エ　顧客は，被告との間に共有持分権の売買契約を締結する際，物件の引渡し時に
買主を委託者兼受益者，被告を受託者とする信託契約を締結することをあらかじめ
承諾することとされ，本件共有持分権を購入した後，それを他の買主と共に，被告
に約１１年間信託することとされた。
原告Ａ１，亡Ｂ，原告Ａ３，同Ａ４，同Ａ５及び同Ａ６は，平成元年１月から平成
元年１２月にかけて，被告との間に，本件原告ら信託契約を締結した。
オ　本件原告ら信託契約における信託契約の目的は，本件共有持分権及び他の共有
持分権者の有する持分権全体の一体的管理及び管理終了に伴う一体的処分であると
され，被告は，信託期間中信託不動産の管理を行うとともに，デベロッパーである
Ｃ及びＤに対し，信託不動産を一体として賃貸することとされた。
被告は，Ｃに対し，平成元年１月２６日，ａを１箇月の賃料について同日から平成
２年１２月末日まで３３３万３４００円，平成３年１月１日から平成４年１２月末
日まで３６６万６７００円，平成５年１月１日から平成６年１２月末日まで４００
万円，平成７年１月１日から平成８年１２月末日まで４３３万３４００円，平成９
年１月１日から平成１２年３月１５日まで４６６万６７００円と定め，平成元年１
２月１９日，ｂを１箇月の賃料について同日から平成３年１１月末日まで３００万
円，平成３年１２月１日から平成５年１１月末日まで３３０万円，平成５年１２月
１日から平成７年１１月末日まで３６０万円，平成７年１２月１日から平成９年１
１月末日まで３９０万円，平成９年１２月１日から平成１２年３月１５日まで４２
０万円と定め，Ｄに
対し，平成元年３月１６日，ｄビルを１箇月の賃料について同日から平成３年２月
末日まで６１６万７０００円，平成３年３月１日から平成５年２月末日まで６４７
万５０００円，平成５年３月１日から平成７年２月末日まで６７８万４０００円，
平成７年３月１日から平成９年２月末日まで７０９万２０００円，平成９年３月１
日から平成１２年５月１６日まで７４０万円と定めて，それぞれ賃貸した。
カ　本件原告ら信託契約において，被告は，各委託者兼受益者に対し，信託期間
中，持分割合に応じて年２回賃料から諸経費，信託報酬等を差し引いた配当を支払
うこととされ，リンクに関しては，被告は，原告らに対し，信託期間１年目から２
年目は１共有持分権当たり年額２００万円，３年目から４年目は同じく２２０万
円，５年目から６年目は同じく２４０万円，７年目から８年目は同じく２６０万
円，９年目以降は２８０万円の賃料を支払い，ゲインに関しては，信託期間１年目
から３年目は１共有持分権当たり約２００万円，４年目から５年目は同じく２１０
万円，６年目から７年目は同じく約２２０万円，８年目から９年目は同じく約２３
０万円，１０年目以降は同じく２４０万円の賃料を支払った。
キ　本件原告ら信託契約における受益権については，やむを得ない事情がある場合
を除き，原則として譲渡できず，譲渡する場合には，被告の承諾を必要とし，受益
権を譲り受けた者は，委託者兼受益者の権利義務を承継するとされ，信託契約の解
除については，受託者が，信託目的の達成又は信託事務の遂行が不可能又は著しく
困難と認めた場合に解除できるほかは，委託者兼受益者において解除することがで
きないとされた。
ク　被告は，約１１年後の信託満了時に，事業用建物を一括売却し，各委託者兼受
益者に対し，その売却代金を，持分割合に応じて配当することとされ，被告は，平
成１２年３月１５日，ａについて，２億７９８０万円で売却し，原告Ａ１，同Ａ
２，同Ａ３及び同Ａ４それぞれに対し，各信託元本１３９９万０００１円を支払
い，ｂについて，２億５２４５万円で売却し，原告Ａ５に対し，信託元本１４０２
万５０００円を支払い，同年５月１６日，ｄビルについて，４億５８８０万円で売
却し，原告Ａ６に対し，信託元本１２４０万０００１円を支払った。
(2)　前記(1)の事実及び証拠（甲１７，２３，乙４の５，６の３，１９の３）によ
れば，サミットについて，次の事実が認められる。
ア　サミットは，都心の事業用建物について，これを共有持分権化して販売し，被
告が共有持分権の信託を受けて信託不動産を一体的に管理し，信託終了時に処分す
るという仕組みによって，個人にも都心の事業用建物に対する投資を可能にする商
品であり，サミットの購入は，不動産への投資であることは明らかである。
そして，サミットを購入した者は，被告がデベロッパーに対し，信託不動産を一体
として賃貸して受領する賃料から配当金の支払を受けて利益を得るとともに，信託
終了時における本件共有持分権の一体的処分によるキャピタルゲインを期待して投
資しているものであるが，不動産の投資であるがゆえに，元本保証はなく，不動産
の価格の下落に伴って損失が生じる商品である。
イ　原告らがサミットを購入した昭和６３年から平成元年当時において，サミット
を購入して被告に信託し，被告が信託不動産を賃貸することは，購入者自身が不動
産事業を行っていることになり，固定資産税，都市計画税及び減価償却費などの経
費控除が認められるとともに，サミットを借入金で購入し，利息などの支払によっ
て不動産所得に赤字が出た場合には，損益通算の対象になって，その他の所得と合
算して課税対象となる課税所得が減額されて，所得税の節税効果をもたらす。ま
た，相続が発生した場合には，相続人が本件共有持分権を取得したものと扱われ，
その評価は一般的に時価より低い路線価で評価されるため，相続税の評価上有利で
あり，さらに，サミットを借入金で購入した場合，相続財産の価額から相続時の債
務額を控除して相続財
産を減らすことができ，これらの点において，サミットの購入は相続税対策となる
ものであった。しかし，税制が改正されると，これらの効果は当然変更されるもの
であった。
ウ　課税所得が３０００万円の者が，利率６パーセント，元本据置金利支払方式で
借り入れた資金でサミット商品の一つであるｏビルを購入した場合，信託不動産の
売却価格が１億円のときには，借入金が８０００万円では最終収支は黒字となる
が，借入金が９０００万円以上では最終収支は赤字となること，信託不動産の売却
価格が１億２０００万円以上のときには，借入金が１億円であっても黒字となるこ
と，顧客の課税所得が２０００万円の場合には，信託不動産の売却価格が１億円の
ときには借入金が５０００万円では最終収支は黒字となるが，借入金が６０００万
円以上では，最終収支は赤字となること，売却価格が１億２０００万円以上のとき
には，借入金が１億円であっても黒字となるとする課税所得，借入金額及び信託契
約終了時の売却価格に
よるキャッシュフローの分析結果が存在する。
エ　信託不動産の売却価格によって最終収支が赤字になる場合があるのは，借入金
の額によって信託期間中の借入金の利息の支払が賃料収入を原資とする信託配当額
よりも上回って赤字が発生し，所得税法上，それを損失として損益通算して所得税
額や住民税額を軽減させることができるが，軽減される税額が，損失金額を補う金
額ではないため，信託終了時に信託不動産の売却によりキャピタルゲインが得られ
なければ，全体の収支として最終収支が黒字とならないためである。
オ　サミットの購入による最終収支が黒字となるか否かは，借入金の金額，借入金
の利率，信託期間中の信託配当額，課税所得額，信託不動産の処分価格などの諸条
件によって決まるものであるが，本件において，原告らはいずれも被告から借り入
れをすることによりサミットを購入しており，特に，原告Ａ３，同Ａ４，同Ａ５及
び同Ａ６は，それぞれ１億円を約定利息を年約５ないし６パーセントで借り受けて
おり，利息として年間５００万円ないし６００万円の支払があり，一方，信託配当
額は，２００万円ないし２８０万円の間であるから，損益通算による所得税及び住
民税の軽減を考慮しても，最終収支が黒字となるためには，信託終了時に信託期間
中の損失を上回るほどに信託不動産の売却によってキャピタルゲインを得ることが
必要になる。
(3)　前記(1)(2)によれば，サミットの特性として，以下のようにまとめることがで
きる。
ア　サミットの購入は，不動産への投資であり，配当金の支払を受けて利益を得る
とともに，信託終了時の信託不動産の処分によるキャピタルゲインを期待して投資
しているものである。一方，サミットには元本保証はなく，不動産の価格の下落に
伴って損失が生じる商品である。
イ　サミットは，共有持分権を購入した場合，被告に約１１年間信託すること，被
告は信託期間中信託不動産を一体として賃貸し，委託者兼受益者に対し賃料収益か
ら信託配当額を支払い，信託終了時に信託不動産を一括売却して，委託者兼受益者
は信託元本を受領することがあらかじめ決められている商品である。
ウ　昭和６３年から平成元年当時において，サミットを購入することは，所得税の
節税効果をもたらし，相続税対策となるものであったが，税制が改正されると，こ
れらの効果は当然変更されるものであった。
エ　サミットの購入による最終収支が黒字となるか否かは，借入金の金額，借入金
の利率，信託期間中の信託配当額，課税所得額，信託不動産の処分価格などの諸条
件によって決まるが，借入金によってサミットを購入すると，最終収支が黒字とな
るためには，信託終了時に信託期間中の損失を上回るほどに信託不動産の売却によ
ってキャピタルゲインを得ることが必要になる。
(4)　原告らの主張について，判断する。
ア　原告らは，本件各契約が一体の契約であること，原告らに対し多額の借入れに
よる新たな危険を負担させること，本件各契約締結に基づく危険性が認識できない
ことなどにより，サミットは問題を含んでいた商品であったと主張する。
(ア)　前記(1)ウエの事実及び証拠（甲１，１０，１７，乙４（枝番を含む。），６
（枝番を含む。），１９の３）によれば，本件原告ら売買契約において，当然に本
件原告ら信託契約を締結することを前提としており，本件原告ら売買契約と本件原
告ら信託契約は，両者あいまってサミットを構成しているということができるし，
また，サミットを購入するに当たっては，被告において，パンフレット等で提携ロ
ーン又はアパートローンを利用して購入資金の全額を借り入れることができること
を記載し，借入金によって購入することが所得税及び相続税対策となることを宣伝
しており，原告らはいずれも被告から資金を借り入れてサミットを購入しているこ
とが認められ，これらの事実によれば，本件各契約は，密接に関連しているという
べきであり，被告に
おける説明義務の範囲を検討するに当たっては，本件各契約の密接な関連性を考慮
する必要があることはいうまでもない。
(イ)　しかしながら，本件の判断において，本件各契約が法的に一体であるとする
ことは何の意味も有するものではないし，サミットを購入するに当たって，その購
入資金を借り入れた場合，借入金の利息を負担するとともに借入金を弁済しなけれ
ばならないこと，サミットの購入は不動産への投資であること（前記(2)ア），本件
原告ら信託契約の信託期間が約１１年であること（前記(1)エ）は，いずれも原告ら
にとって明らかな事柄であり，仮に，原告らにおいて１１年後の不動産市況を実感
できなかったとしても，これらを理由にサミットに欠陥等の問題点があるというこ
とにはならず，原告らの主張は認められない。
イ　原告らは，本件原告ら信託契約において，信託不動産の管理方法，運営方法及
び処分方法がすべて受託者の権限とされ，委託者兼受益者においては，適切な時期
に受益権を譲渡したり，本件原告ら信託契約を解除したりすることはできないか
ら，サミットは，原告らにおいて損失の拡大を防止することができない商品である
と主張する。
(ア)　前記(1)キ，(3)イのとおり，本件原告ら信託契約は，約１１年間の信託期間
中，委託者兼受益者には，原則として受益権譲渡が認められず，解除することも認
められていないし，信託不動産の管理処分については，受託者において，信託期間
中は第三者に賃貸し，信託終了時には，第三者に売却して配当するとされており，
本件原告ら信託契約においては，信託不動産の管理処分については，受託者に委ね
られていることが認められ，委託者兼受益者において，これを変更することは原則
としてできないことが認められる。
(イ)　本件原告ら信託契約には，前記(ア)の内容が明記されており，原告らは，契
約内容を同意の上本件原告ら信託契約を締結したものであるし，前記(1)アのとお
り，サミットは，高額の都心の事業用建物について，個人でも投資対象とできるよ
うに，所有権を分割化して共有持分権として小口化して多数の者に販売し，その
後，共有持分権を買い受けた者すべてから信託を受けて，被告において信託不動産
を一体的に管理及び処分することにして，信託不動産の管理方法，運営方法及び処
分方法について，受託者において決定することとし，委託者兼受益者において，受
益権譲渡や解除ができないこととしたのは，多数の委託者兼受益者の利益を一括し
て平等に保護するという観点から合理性が認められる。さらに，証拠（乙１１８，
証人Ｅ２）によれば，不
動産を譲渡した場合の課税措置について，不動産を取得している期間５年以上を長
期譲渡とする法律が平成２年３月３１日に失効する可能性があり，取得期間１０年
以上を長期譲渡とする税法の改正が行われる可能性があったことが認められ，本件
における信託不動産の処分が課税上長期譲渡になるように信託期間を１１年とした
ことにも合理性が認められる。
ウ　原告らは，サミットには，元本保証としての買取り制度が存在したと主張す
る。
(ア)　本件原告ら信託契約書には，元本保証としての買取り制度については規定さ
れていない（甲７，乙１１９（枝番を含む。））。
(イ)ａ　しかしながら，被告東京不動産営業部は，サミットの販売担当者が，サミ
ットの仕組み等について理解するために勉強会を開催し，その際内部資料（甲１
７，以下「サミット内部資料」という。）を作成していたが，同内部資料には，顧
客との間の想定問答として，「元本保証はあるのですか」との問いに対し，「投資
家からやむを得ない場合に請求があれば購入価格で売主が買取るという買取制度が
あります。買取保証付の投資用不動産については相続財産評価の際，購入価格で評
価されることになり，相続メリットが享受できない場合もおこりえます。」と記載
され，さらに，被告横浜支店の担当者が，亡Ｂに対し交付した，リンクについての
御報告書と題する書面（甲１８，以下「リンク報告書」という。）には，買戻し制
度について，やむを得
ない場合に限り購入価格（１億円）でＣが買戻しをしますとの説明がされている
（甲１７，１８，２６，乙１１８，証人Ｅ，同Ｅ２）。
ｂ　そして，サミット内部資料によれば，本件原告ら信託契約において定められて
いる受益権を譲渡できるやむを得ない場合の例として，破産や相続発生による場合
が挙げられこれに限っており（甲１７），証人Ｅ２は，買取り制度について，買主
に相続が発生したり，買主が破産したというやむを得ない事情によって信託期間中
に現金が必要になった場合に，売主であるデベロッパーが購入価格で買い取ること
によって換金性を付与したものであること，サミット販売当時，不動産の価値は右
肩上がりの状況であって，信託不動産の共有持分権の時価が購入価格の１億円を上
回っている場合を予想して，時価で買い取ることはできないが，買主の上記事情を
考慮して購入価格である１億円であればデベロッパーにおいて買い取る制度であっ
たこと，Ｃが売主で
あるリンクには買取り制度が存在したが，Ｄが売主であるゲインには買取り制度が
存在しなかったと陳述ないし証言している（乙１１８，証人Ｅ２）。
また，亡Ｂは，被告から相続が発生した場合，本件共有持分権を適正価格で現金化
できないが，元値の１億円で買い取るという買取り制度の説明を受けて，元値保証
を文書で明確にするように求めたが，被告から拒否され，上記のとおり，本件原告
ら信託契約においては，買取り保証について契約書上明らかになっていない（乙４
２，証人Ｅ）
ｃ　以上によれば，買取り制度は，Ｃが売主であるリンクにだけ存在し，買取り制
度が適用されるやむを得ない場合とは，買主に相続が発生し，又は，買主が破産し
た場合に限られるというべきである。
また，本件原告ら信託契約において，買取り制度について定められておらず，買取
り制度についてはサミット内部資料の想定問答や亡Ｂに対する説明資料にのみ記載
されているにすぎないこと，被告は，亡Ｂからの買取り制度について文書で明らか
にするようにとの申出も拒否していること，被告において，地価の上昇を予想し
て，買主の相続又は破産という事情を考慮して時価ではなく購入価格である１億円
でデベロッパーに買い取らせるという買取り制度を設けたことからすると，買取り
制度について，被告が，売主に対し，購入価格である１億円で買い取らせる義務を
負っていたものであると解することができないといわなければならない。
(ウ)　そうすると，サミットには，一般的に元本保証としての買取り制度が存在し
たとの原告らの主張は認められないし，被告が，亡Ｂに対し，相続が発生した場
合，Ｃが本件共有持分権を１億円で買い取ることを約束したとの原告Ａ２の主張も
認められない。
２　被告の一般的な説明義務違反について
原告らは，被告は，金融の専門家であり，サミットは投資商品であるから，原告ら
に対し，信義則上サミットの危険性について説明すべき義務があり，①サミットに
は元本保証がなく，危険性のある商品であること，②顧客において，信託期間中は
危険性が回避できないこと，③信託期間終了時に最終損益の分岐点となる信託不動
産の売却価格，④契約を締結した平成元年当時，地価上昇率が鈍化し，地価が下落
に向かう可能性があったことなどについて説明すべき義務があったのに，被告は，
これを怠り，サミットが元本保証のない投資商品であることを明確に説明しなかっ
たばかりか，サミットが安全性の高い商品であると説明してサミットの勧誘を行っ
たものであって，被告には説明義務違反があると主張するので，まず，被告が顧客
に対しサミットを勧
誘するために作成したパンフレットなどの記載から，一般的に説明義務違反があっ
たか否かを検討することにする。
(1)　被告は，都心の事業用建物について，所有権を分割化して共有持分権としたサ
ミットという名称の不動産小口化商品を開発し，被告の提携ローンを使用してサミ
ットを購入することを勧誘した者として，原告ら顧客に対し，信義則上サミットの
内容及び原告ら顧客が締結する売買契約及び信託契約等の内容について正しく説明
する義務を負っているというべきであるが，被告が説明すべき具体的内容について
は，サミット商品の特性を考慮すべきはもちろんのこと，サミットを購入した顧客
である原告らがどのような学歴及び地位を有し，また，資産及び経済的取引の経験
を有していたかという原告らの状況をも考慮する必要がある。　
(2)　そこで，原告らの学歴，資産等について検討するに，証拠によれば，以下の事
実が認められ，これによれば，亡Ｂを除き，原告らは，いずれも高学歴で，医師又
は建築士という知識人であり，高い所得を有すると共に，高額の預貯金，有価証券
及び不動産を所有しており，原告Ａ１には，妻と併せて年間１０００万円の不動産
収入があり，亡Ｂ及び原告Ａ６は，アパート経営を行っており，原告Ａ３，同Ａ４
及び同Ａ６は，多数のマンション等を購入し，あるいは，頻回の不動産取引を行っ
ている者であり，また，原告Ａ３及び同Ａ５は，顧問税理士の紹介を受けてリンク
を購入した者である。
ア　原告Ａ１
(ア)　原告Ａ１は，早稲田大学理工学部及び同大学院を卒業し，昭和６３年当時，
４４歳で株式会社Ｉ設計に勤務し，構造設計部の課長をして，約１０００万円の年
収を得ており，預貯金を約２０００万円有していた（甲３０，乙３２，原告Ａ１本
人）。
(イ)　原告Ａ１は，昭和５０年ころ，共同所有者と共に，ビルの２フロアを約１億
円で購入し，これを賃貸して，昭和６３年当時，年間約６００万円の賃料収入を得
ており，原告Ａ１の妻も，不動産管理の専従者として，年間約４００万円の収入を
得ていた。原告Ａ１には，顧問税理士がおり，所得税対策等について相談し，顧問
税理士からアドバイスを受けていた（甲３０，乙３４，原告Ａ１本人，弁論の全趣
旨）。
(ウ)　原告Ａ１は，昭和６１年ころ，ＮＴＴ株を購入したほか，平成１１年当時，
１５００万円相当の株式を所有していた（原告Ａ１本人，弁論の全趣旨）。
イ　亡Ｂ及びＥ
(ア)　亡Ｂは，高等小学校を卒業し，横浜市の水道局で，職員厚生会の経理の仕事
をしており，本件Ａ２売買契約及び本件Ａ２信託契約時には，７３歳で既に退職し
ており，Ｅは，大学を卒業し，中学校の教員をしていた（証人Ｅ）。
(イ)　亡Ｂは，昭和６３年ころ，１億６０００万円の預貯金，３０００万円の有価
証券を有し，不動産として自宅及びアパートを所有し，賃貸アパート経営を行って
いた（甲１８，乙３６，証人Ｅ）。
ウ　原告Ａ３
(ア)　原告Ａ３は，麻布高校を卒業後，東京大学教養学部に入学し，その後，東京
歯科大学に入学して卒業し，医療法人Ａ３歯科医院の院長を務めており，昭和６３
年当時，５５歳で，年収は約１億円，預貯金は約１億円有していた。原告Ａ３は，
医療法人の顧問税理士であったＭ税理士（以下「Ｍ税理士」という。）からリンク
の紹介を受けた（甲２８，乙１０，原告Ａ３本人）。
(イ)　原告Ａ３は，昭和６３年当時，合計で約８億円の価値のある，東京都渋谷区
所在のｇ３０１号室，東京都港区所在のｕ１０１０号室，東京都渋谷区所在のビル
の５０４号室（ただし，原告Ａ３の持分が７分の６，原告Ａ３の妻の持分が７分の
１），東京都渋谷区所在のビルの１階部分及び２階部分の一部，同ビルの２階部分
の一部であるＢ２０１号室，同ビルの３階部分の一部であるＡ３０１号室，同ビル
の４階部分の１部であるＣ４０２号室，同ビルの５階部分，６階部分及び７階部分
の一部，東京都渋谷区の宅地をそれぞれ所有し，これらを賃貸することにより，年
間６７３７万３６４８円の賃料収入に加え，礼金の収入も得ており，同年９月２０
日には，東京都港区所在のｅ６０７号（以下「ｅ」という。）を購入した（乙８，
１０，２０（枝番を
含む。））。
(ウ)　原告Ａ３は，節税を目的として，前記(イ)の賃貸物件の管理等を業務とする
Ｎ有限会社を設立し，取締役の地位にあった（乙１０，原告Ａ３本人）。
(エ)　原告Ａ３は，平成３年の所得税の確定申告において，不動産所得は６９７万
９１８０円，給与所得は２０６３万５０００円，総計で２７７３万４３００円の所
得があったとして申告した（乙９）。
エ　原告Ａ４
(ア)　原告Ａ４は，大阪大学医学部を卒業し，内科及び外科を専門とする開業医
で，大阪医師会の理事等を務めた経験を有する者であり，毎年の所得税の申告につ
いては税理士に委任して行っていた（原告Ａ４本人）。
(イ)　原告Ａ４は，昭和６３年当時，６５歳で，約３６００万円から３７００万円
の年収，預金等１億３０００万円を有し，不動産は，自宅のほか，大阪府松原市天
美東の土地，京都市左京区の土地，兵庫県西宮市松園町の土地，静岡県熱海市の土
地及び群馬県嬬恋村の土地を所有し，１億２０００万円の有価証券を有し，総計約
６億５０００万円の資産を有していた。また，原告Ａ４の妻は，平成元年７月５
日，大阪府松原市天美東所在のｈ１　５０６号室（以下「ｈ１」という。）を，約
２０００万円で，手持ちの現金で購入し，平成８年５月２１日，約１８００万円で
売却した（甲２７．乙１５ないし１７，原告Ａ４本人）。
(ウ)　原告Ａ４は，平成１１年５月当時，ＮＴＴドコモ株，オーストリア輸出銀行
債（当時時価２５２万９３３６円），輸出金融保険公社債（当時時価４２１万３７
５０円），ニューサウスウェイルズザイム（当時時価４１６万５０００円）及びピ
ムコトータルリターン（当時時価１４４６万８４８４１円）等６１２０万円相当の
有価証券等を所有していた（乙１６，争いのない事実）。
オ　原告Ａ５
(ア)　原告Ａ５は，岡山大学医学部を卒業し，医療法人社団Ａ５医院の院長を務め
ており，原告Ａ５の妻であるＱは，津田塾大学数学科を卒業し，Ａ５医院の理事と
して経理を担当していた（乙９４，証人Ｍ）。
(イ)　原告Ａ５は，平成元年当時，５０歳で，５０００万円の年収を得ており，１
億３０００万円相当の不動産，２０００万円相当の有価証券，５０００万円の預貯
金を有していた。原告Ａ５は，医療法人及び原告Ａ５個人の顧問税理士を務めてい
た０税理士から税金対策としてリンクの購入を勧められてこれを購入した（甲３
１，乙１４，証人Ｍ）。
カ　原告Ａ６
(ア)　原告Ａ６は，岡山大学医学部を卒業して，内科及び小児科等を専門とする医
院を開業し，岡山県医師会の理事を務めたことがあり，平成元年当時，５２歳で，
２６００万円の年収を得ており，預金等は１億円，有価証券は１億円相当，不動産
は３億円相当を有していた（乙１０６，原告Ａ６本人）。
(イ)　原告Ａ６は，岡山県倉敷市に４階建てのアパートを所有して，医学部の学生
に賃貸しており，平成元年３月２３日には，Ｐ銀行からサミットと同様のｎビル不
動産共有持分権（メッツ）を１億円で購入し，同月１６日，東京都文京区所在のｐ
４０１号室を購入し，平成１１年６月２３日売却し，平成元年３月２３日，東京都
豊島区池袋所在のｑ１００２号室を購入し，平成９年８月１４日売却し，平成元年
３月２３日，東京都新宿区新宿５丁目２番地２所在のビルの６０３号室を購入し，
平成１１年８月２３日売却し，平成元年９月２７日，東京都文京区千駄木３丁目６
５番地４，１２２番地１，６５番地１５所在のｒ，ｓ４０５号室を購入し，平成１
０年４月２８日売却し，平成元年９月２９日，東京都新宿区大久保２丁目７番１１
の３０所在のビルの
９０３号室を購入し，平成７年１０月２０日売却し，平成２年１月１６日，東京都
中野区本町１丁目４１番地２３所在のｔ３０８号室を購入し（ただし，原告Ａ６の
持分が３分の２，原告Ａ６の妻の持分が３分の１），平成８年９月２日売却した
（乙１１（枝番を含む。），２４）。
(3)　前記(2)に認定した原告らの状況及び前記１(3)に判示したサミットの特性を踏
まえて，被告が原告らに対しサミットを販売する上で説明すべき内容及び被告の説
明義務違反の有無について検討する。
ア　原告らは，本件原告ら信託契約が貸付信託と混同される可能性があるから，サ
ミットには元本保証がなく，危険性のある商品であることを説明する義務があった
のに，被告は，サミットが安全性の高い商品であると説明したと主張する。
(ア)　前記１(3)に判示したとおり，サミットの購入は，不動産への投資であり，配
当金の支払を受けて利益を得るとともに，信託終了時の信託不動産の処分によるキ
ャピタルゲインを期待して投資しているものであって，貸付信託とは異なり，元本
保証はなく不動産の価格の下落に伴って損失が生じる商品であるから，まずは，被
告において，サミットの購入が，貸付信託とは異なる不動産投資であることを説明
すべき義務があったというべきである。
ところで，証拠（甲１，８，９，１０，乙４（枝番を含む。），５（枝番を含
む。），６（枝番を含む。），１８（枝番を含む。），１９（枝番を含む。））に
よれば，サミット，リンク，ゲインに関するパンフレット，リーフレット等（以
下，証拠に挙げたパンフレット類を総称して「サミットパンフレット」という。）
には，サミットが事業用建物の所有権を分割化した共有持分権を販売するものであ
って，不動産が運用対象であること，１０年後の売却益を期待する商品であるこ
と，金員を信託して運用するのが貸付信託や金銭信託であり，土地，建物を信託し
て管理と運用を任せるのが不動産信託であり，サミットは不動産信託であること，
不動産運用の目的は，最終的に資産価値の上昇であること，信託期間の終了時に共
有持分権がまとめて売却され
，持分割合に応じて確実に売却代金を受け取ることができることが記載されている
ことが認められる。
これらのサミットパンフレットの記載によれば，被告は，サミットの購入が不動産
投資に当たり，貸付信託とは異なるものであることを説明していたと認められる
し，前記(2)に認定した原告らの状況を考えると，原告において，サミットの購入
が，貸付信託とは異なる不動産投資であることを十分理解していたと認められ，こ
れに反する原告らの主張は認められない。
(イ)　次に，被告において，サミットには元本保証がなく，危険性のある商品であ
ることを説明する義務があったか否かを検討するに，不動産への投資が，不動産市
況の変動によって売却利益を得ることができたり，損失を被ったりすることは当然
であって，不動産への投資に元本保証がないことは一般人であれば理解できる事柄
であるというべきであるし，前記(2)に認定した原告らの状況を考えると，原告らに
おいて，このことを十分理解していたと認められるから，被告において，サミット
に元本保証がないことまで殊更説明する義務はないといわなければならない。
さらに，前記１(3)に判示したとおり，サミットを借入金で購入した場合，最終収支
において損失を被らないためには，信託終了時に信託期間中の利息の支払による損
失を上回るほどに信託不動産の売却によってキャピタルゲインを得ることが必要で
あるが，そのことのゆえに，サミットが危険性のある商品であるということはでき
ないし，被告において，サミットが危険性のある商品であるとの説明義務があった
とすることもできない。
原告らは，被告は信託銀行として金融の専門家であるから，説明義務が加重される
と主張するが，そのことを理由にして被告には前記の点にまで説明義務があるとは
考えられないから，原告らの主張は採用することができない。
(ウ)　もっとも，被告において，サミットには元本保証があるなどと虚偽の説明を
したときには，説明義務違反があるというべきであるし，虚偽の説明に至らなくて
も，原告らをして元本保証があると誤解させるような説明をした場合には，説明義
務違反と評価される場合があると考えられる。
ａ　ところで，サミットパンフレットには，次の記載がある。
(ａ)　ご購入者の皆様にはわずらわしい手間がかからず，資産価値も保全されるわ
けです。
(ｂ)　優良事業主との提携による〈サミット〉商品は，税務面や資産の保全を目的
とされる多くの皆様からご好評をいただいております。
(ｃ)　資産の積極的保全と運用を目的とされる皆様に，ご好評をいただいておりま
す。
(ｄ)　〈サミット〉は資産の積極的な運用と保全をめざす皆様に有効なシステムだ
と確信いたします。
(ｅ)　都心にビルを持つメリットだけを集約化しました。
(ｆ)　将来性や安定性など事業用建物所有ならではのメリットを最大限に生かしつ
つ，購入金額の大きさや運用の手間などのデメリットをシステムで解決した，新し
い不動産運用商品が生まれました。共有持分権と不動産信託を組み合わせたＣのＬ
ＩＮＫです。・・・ＬＩＮＫは共有持分権と不動産信託を組み合わせた事業用建物
による資産運用システムであり，より高い安全性とともに，より高い収益性を実現
しました。これからの時代，不動産による資産運用は危険性やデメリットを最小限
に抑えつつ，メリットだけを最大限に享受することが成功の鍵です。安定した収益
と将来のより大きな資産価値を期待できるシステムＬＩＮＫで資産を形成し，今こ
そ経済的な基礎をしっかり固めてください。
(ｇ)　資産の保全と承継を考えたとき，数々のメリット。「ＬＩＮＫ」は，オーナ
ーの方にトータルな運用効果をもたらします。
(ｈ)　資産価値の保全を考えたとき「ＬＩＮＫ」システムでは，ご購入いただいた
全投資家の共有持分権がまとめて信託財産として住友信託銀行に信託されますの
で，長期にわたってビルの資産価値を維持していくことができます。
(ｉ)　安心と信頼で，資産運用を長期にわたりまかせられる不動産信託。ビルと一
緒にシステムも購入するものとお考えください。
(ｊ)　資産を保全し構築していきます。
(ｋ)　オーナーの皆様は，大切な資産をまもりながら，より大きく形成して行くこ
とができます。
(ｌ)　「不動産信託」としていただくことで，事業運営が安定し，資産価値の保全
に役立ちます
(ｍ)　委託者兼受益者（受託者）は法的に保護され，その地位は大変安定していま
す。このように信託は長期にわたる財産管理のためには大変適した制度であると言
えるでしょう。
(ｎ)　より確実性が高くより着実で，次の世代のことも頭に置きながら一歩ずつ資
産づくりを進められる，まさに堅実派の皆様に最適なハードとソフトが一体化した
時代を先取りする資産運用商品です。・・・将来に向けて資産の保全と形成も大い
に期待できるでしょう。
(ｏ)　変動する経済情勢の中でしっかり進路をとり，生涯の資産を保全し，さらに
より大きく構築していくことができる資産運用商品です。
(ｐ)　全購入者の共有持分権がまとめて信託されることにより，ビル全体の資産価
値もよりしっかりと保全される。
(ｑ)　現在の保有資産を守るために，早いうちから相続税対策を
(ｒ)　土地の評価額は実勢価格の上昇に連動しますので，保有資産を守るために
は，早いうちから対策をしっかり考えなければなりません。
ｂ　また，リンクのダイレクトメールには，参考資料として，６０００万円を借り
入れて，１共有持分権を購入した場合，課税所得が３０００万円であれば，２年目
の予想収支は，不動産所得が赤字となること，所得税の減税を考えてもキャッシュ
フローは６万円の赤字となること，相続税については，２０３０万円減額となるこ
とが記載され，他方，信託不動産の売却価格が，購入価格を下回る可能性があるこ
とについては記載がされていない（乙６（枝番を含む。））。
ｃ　さらに，サミット内部資料には，相続メリットを試算した記載があり，その記
載では，本件共有持分権の時価の上昇率を年２パーセント，５パーセント，７パー
セントと見積もり，時価上昇率が７パーセントで，路線価が時価の７０パーセント
であると想定すると，１０年後の本件共有持分権の時価が，１．９７倍となり，路
線価が約１億円となるとの記載があるし，ゲイン想定問答集（乙１２４）には，地
価の上昇率について，６大都市における地価の推移は，最近１０年間で２．７倍，
オイルショックを挟んだ１０年間では１．９倍であり，過去のデータから最低でも
１．６ないし１．７倍を見込んでいること，金融商品がインフレーション下では目
減りする可能性が大きいのに比べて，不動産であるゲインはその可能性が低いこ
と，デフレーション下
でも地価は値下がりしにくく，ゲインは都心の商業地ビルであるので値下がりの危
険は小さいこと，株式の暴落があっても地価への影響は少ないことの記載がある。
ｄ　一方，サミットパンフレットのいずれにも，被告において本件共有持分権につ
いて元本保証するという記載はないし，サミットパンフレットにおいて記載されて
いる資産の保全，資産の積極的な運用と保全をめざす上で有効なシステム及び将来
性や安定性などのメリットがあるとの内容は，サミットパンフレットによれば，予
算に合わせて共有持分権を購入できること，返済計画に合わせてローンを選択設定
できること，Ｃ又はＤが信託不動産を一括して借り上げるため，オーナーに手間が
一切かからないように運営がシステム化されていること，共有持分権を信託するこ
とによる信託配当は不動産所得となって，その所得金額は他の所得と損益通算がで
きること，相続の際には共有持分権が実勢価格より低い路線価格で評価されるこ
と，資産の保全とは被
告に信託されるので長期にわたって資産価値を維持できること，最終配当は持分割
合に応じて確実に売却代金を受け取ることができることであり，また，将来より大
きな資産価値を期待できることや資産のより大きな形成と言われている内容も，約
１０年後の売却益の期待や将来的に有利な条件で売却できる可能性があるというに
すぎないものであって，これらはサミットパンフレットを検討することによって理
解できることである。
ｅ　前記１(2)ウのとおり，サミット内部資料には，課税所得が３０００万円の者
が，利率年６パーセント，元本据置金利支払方式で借り入れた資金でサミット商品
の一つであるｏビルを購入した場合，信託不動産の売却価格が１億円のときには，
借入金が８０００万円では最終収支は黒字となるが，借入金が９０００万円以上で
は最終収支は赤字となること，信託不動産の売却価格が１億２０００万円以上のと
きには，借入金が１億円であっても黒字となること，顧客の課税所得が２０００万
円の場合には，信託不動産の売却価格が１億円のときには借入金が５０００万円で
は最終収支は黒字となるが，借入金が６０００万円以上では，最終収支は赤字とな
ること，売却価格が１億２０００万円以上のときには，借入金が１億円であっても
黒字となるとする課税
所得，借入金額及び信託契約終了時の売却価格によるキャッシュフローの分析結果
が存在しており，この分析結果によれば，最終収支が黒字となるためには，信託終
了時に信託期間中の損失を上回るほどに信託不動産の売却によってキャピタルゲイ
ンを得ることが必要になることは明らかである。なお，サミット内部資料は，原告
Ａ４に交付されていた（甲２８，原告Ａ４本人）。
ｆ　前記ａのサミットパンフレットの記載によれば，資産の保全という言葉が数多
く使用され，サミットが資産の積極的な運用と保全をめざす上で有効なシステムで
あり，将来性や安定性などのメリットがあり，デメリットがないこと，安定した収
益と将来のより大きな資産価値を期待できることなどが強調されており，リンクの
ダイレクトメールやサミット内部資料においても，本件共有持分権の時価が上昇す
ることを前提にして相続税メリットを試算しており，被告において，本件共有持分
権の時価の上昇率を年７パーセントであると予想していたと推認されないわけでは
なく，これらの記載によれば，パンフレットを読む顧客である原告らをして，サミ
ットの購入が不動産の投機としての危険性を有していることを認識させることな
く，安全性の高い商品
であるとの誤解を生じさせる面があったといわなければならないし，本件共有持分
権が結果的にいわゆるバブル経済の崩壊に伴う不動産市況の悪化によって，信託終
了時においてａについては１３９９万円，ｂについては１４０２万５０００円，ｄ
ビルについては１２４０万円でしか売却できずに，サミットを被告からの資金を借
り入れて１億円で購入した原告ら（原告Ａ５については，１億００３６万８１６０
円）において多大の損害を被ったことからすると，被告におけるサミットパンフレ
ットの説明には，サミットの安全性の高い商品である面を強調しすぎて，不動産投
機としての危険性に注意を与えなかった点に問題があったといえなくもない。
しかしながら，サミットが開発され売り出されたバブル経済崩壊前の昭和６３年及
び平成元年当時，被告を始め多くの国民において，地価は将来にわたっても上昇を
続けると予測しており，地価が将来下落に至ることは予想し得なかった事態であっ
た（乙１０５，１１８，証人Ｅ２）。このような当時の状況を考えると，被告にお
いて，サミットパンフレットに上記のような記載を行い，また，被告において，本
件共有持分権の時価の上昇率を年７パーセントであると予想していたこともやむを
得ないことであったといわなければならないし，本件全証拠によるも，被告が本件
共有持分権の時価の上昇率を年７パーセントと保証したり，断定したことを認める
ことができず，上記のようなサミットパンフレットの表現は，被告としての将来の
見込みを述べたにす
ぎないものである。
さらに，被告がサミットパンフレットにおいてサミットが安全性の高い商品である
ことを強調していたとはいえ，前記ｄに判示したとおりサミットパンフレットにそ
の安全性の内容については正しく記載していたのであり，また，サミット内部資料
においても借入金によっては信託不動産が１億円以上に売却できないと，最終収支
が赤字となり，借入金によってサミットを購入すると，信託終了時に信託期間中の
損失を上回るほどに信託不動産の売却によってキャピタルゲインを得ることが必要
になることの分析結果を明らかにしていたし，約１０年後の売却益についてもそれ
は期待や可能性であるとの正しい記載をしており，サミットパンフレット等におい
て，被告が本件共有持分権について元本保証すると記載をしたことはなかったので
ある。
加えて，前記ア(ア)に判示したとおり，原告らは，サミットの購入が，不動産投資
であることを十分理解していたと認められる。
これらの事情を総合考慮すると，被告におけるサミットパンフレットの説明には，
サミットの安全性の高い商品である面を強調しすぎて，不動産投機としての危険性
に注意を与えなかった点に問題があったといえ，原告らをしてサミットの購入には
元本保証があると誤解させるような説明をしたということはできないし，これを説
明義務違反として違法行為に当たるとすることはできない。
(エ)　次に，信託期間中は危険性が回避できない商品であることについて説明する
義務があるかについて検討する。
前記１(1)キのとおり，サミットは，信託期間中は原則として受益権譲渡ができず，
委託者兼受益者において，解除することもできないから，単に不動産を購入して個
人で所有している場合に，不動産市況に応じて売却することができるのとは異なる
のであって，かかる特徴は，その本質が不動産投資であるサミットにおいては，重
要なものであるから，被告において，これを説明するべき義務があったと認められ
る。
証拠（甲１，６ないし１０，１９，２０，乙１ないし３，４ないし６（枝番を含
む。），１８及び１９（枝番を含む。），１１９及び１２０（枝番を含む。））に
よれば，サミットパンフレットには，信託期間が約１０年間であること，信託期間
終了後に共有持分権が一括売却されることが記載されていること，被告は，原告に
対し，本件原告ら売買契約締結時において，本件原告ら売買契約にかかる重要事項
を説明したが，重要事項説明書及び売買契約のいずれにおいても，原告らは，被告
に対し，本件共有持分権の引渡し時に本件共有持分権を信託すること，被告は，す
べての共有持分権を一体的に管理し，管理終了に伴い一体的に処分すること，デベ
ロッパーに対し，信託不動産を一括して賃貸すること，信託期間は昭和６４年１月
２６日から昭和７５年
３月１５日までであることが明記されていること，本件原告ら信託契約書にも，信
託の目的は信託不動産の一体的管理及び処分であり，信託期間中は信託財産より生
ずる賃料などを配当として受け，信託終了時には信託財産の売却価格を配当として
受けること，信託期間中は原則として受益権の譲渡や信託契約の解除ができないこ
とが明記されていることにかんがみると，被告において，この点の説明義務違反は
認められない。
(オ)　信託終了時に，損益分岐点となる信託不動産の売却価格について説明する必
要があるかについて検討する。
前記１(3)アイのとおり，サミットの購入は，不動産投資にあるのであるから，信託
期間中の信託配当による利回りと信託終了時の売却価格による信託配当により委託
者兼受益者の受領する金員が定まってくることは明白である。また，前記１(3)エの
とおり，サミットを借入金で購入した場合，最終収支が黒字となるか否かは，借入
金の金額，借入金の利率，信託期間中の信託配当額，課税所得額，信託不動産の処
分価格などの諸条件によって決まるが，最終収支が黒字となるためには，信託終了
時に信託期間中の損失を上回るほどに信託不動産の売却によってキャピタルゲイン
を得ることが必要になる。
ところで，顧客それぞれの借入金の金額，所得金額などの個別事情によって定まる
具体的金額はともあれ，上記の仕組みは，サミットの本質が不動産投資であるこ
と，信託期間中の賃料収益から信託配当を受け，信託終了時には売却価格による信
託配当を受けることを説明していれば，顧客において，借入金によってサミットを
購入した場合，借入金について利息の支払義務があることは当然知悉している事柄
であり，上記の仕組みを理解することは容易であると考えられ，被告において，個
々の顧客の借入金，課税所得額などに応じて，損益分岐点となる信託不動産の売却
価格についてまで説明する義務があったと認めることはできない。
(オ)　原告らは，契約を締結した当時，地価上昇率が鈍化し，地価が下落に向かう
可能性があったことについても説明するべきであったと主張する。
前記１(3)アのとおり，サミットの本質は不動産投資にあるから，不動産市況の見通
しについては，顧客においても重大な関心事であり，本来不動産を購入する者の責
任において判断すべき事柄であって，被告において，契約を締結した当時，地価上
昇率が鈍化し，地価が下落に向かう可能性があることについて説明する義務があっ
たとは認められない。また，前記(ウ)に判示したとおり，昭和６３年及び平成元年
当時は，被告を含め我が国の国民の大多数が，不動産の地価はさらに上昇する見通
しを有しており，地価上昇率が鈍化したとしても，それは不動産を購入する好機と
考えられていたのであって，被告において，地価が上昇することを述べたとして
も，それは無理からぬことであったし，被告の見通しを述べたにすぎないものであ
り，被告がそれを保証
したという事実がないことは前記認定のとおりであるから，被告にこの点におい
て，説明義務違反があったとは認められない。
(4)　以上によれば，サミットパンフレットなどの一般的な検討において，被告に説
明義務違反があったとは認められないが，次に，原告らそれぞれについて，個別の
説明義務違反があるか否かを検討する。
３　原告らの個別的事情による説明義務違反について
(1)　原告Ａ１について
ア　証拠によれば，原告Ａ１が，リンクを購入した経緯について，以下の事実が認
められる。
(ア)　原告Ａ１は，預貯金により資産運用をしていると，利息が付いても１０年後
に約１．４倍になる程度で，インフレーションにより，実質的には預貯金が目減り
してしまうことを危惧し，資産を不動産の形で所有しておきたいと考えていたとこ
ろ，昭和６３年９月８日ころ，日本経済新聞に掲載された広告及び被告から送付さ
れたリンクのダイレクトメールを読んで，リンクについて興味を持ち，被告に対
し，リンクについて問い合わせをした（甲３０，乙６（枝番を含む。），７の１，
９９，原告Ａ１本人）。
(イ)　原告Ａ１は，同月１２日，被告東京本部八重洲において，被告の不動産営業
部員から，リンクについてのパンフレットを示されて，リンクについて説明を受
け，所得税及び住民税対策のほか，最低１．４倍の値上がりを期待して，リンクを
購入して被告に信託することを決意し，ｃ購入希望申込書を提出した（甲８，３
０，乙４（枝番を含む。），３３，９９，原告Ａ１本人）。
(ウ)　原告Ａ１は，自分の年収が給料８６０万円程度，不動産賃料収入６００万円
程度であり，妻の不動産の賃料収入が４００万円程度であることから，多額のロー
ンを組めるかどうか不安に思っていたが，ローンが組めなければ，原告Ａ１におい
て何ら違約金等を支払うことなく，売買契約を解除できることから，ひとまずアパ
ートローンとして被告から８０００万円を借り入れる計画で，同月２４日，被告と
の間に，ａの共有持分権について，売買契約を締結し（申込み即契約締結），その
際，原告Ａ１は，被告の担当者から，特約事項として，リンクの購入者は，本件共
有持分権を被告に信託し，被告は，信託不動産を一体的に管理し，信託期間終了に
伴い一体的に処分するとの記載を含む重要事項説明書について説明を受け，これを
受領した（甲３０，
乙１，３４，９８，原告Ａ１本人）。
(エ)　原告Ａ１は，同年１２月ころ，被告渋谷支店ローン相談課長であったＨ３
（以下「Ｈ３」という。）から，ローンについての説明を受け，リンク購入にかか
るアパートローンについては，生命保険を付けられず，リンク購入のために７５０
０万円のローンを組んだ場合，ローンの返済額と年間収入を比較すると，１年間に
２２７万５０００円の損失が出るとの説明を受けた上で，同月１９日，被告に対
し，７５００万円のアパートローンを組むことを申し込んだ（甲３０，３７，乙３
２，９９，１２７，原告Ａ１本人）。
(オ)　原告Ａ１は，平成元年１月２０日，ａの内覧会に出席し，同月２６日，被告
との間で，本件原告Ａ１信託契約を締結した（乙２３，１１９の５）。
イ(ア)　前記ア(ア)(イ)のとおり，原告Ａ１は，リンクのダイレクトメール及びパ
ンフレットを取得し，被告からそれによって説明を受けているから，前記２に判示
したところが，原告Ａ１に当てはまり，基本的に原告Ａ１に対する被告の説明義務
違反は認められない。　　
(イ)　ところで，原告Ａ１は，多額のローンを組むことに不安があったところ，被
告担当者Ｈ３において，信託期間終了時の本件共有持分権の売却によりローンが返
済できると言われたから安心して本件各契約を締結したと主張し，また，原告Ａ１
本人は，ａの信託を受けた被告において，Ｃに対して賃貸する賃料は，上昇してい
くとの説明を受けたから，本件共有持分権の価格も上昇していくと信じたと陳述
（甲３０）ないし供述している。
これに対し，Ｈ３は，ローンの返済について心配はない，賃料は必ず値上がりして
いくなどと述べたことはないと陳述（乙１１３）している。
(ウ)　証拠（乙６（枝番も含む。））によれば，リンクのダイレクトメールに封入
された資料の中には，１共有持分権当たりの年額が，２年ごとに２０万円ずつ上昇
していくとの記載があること，証拠（甲１１，乙３８の１）によれば，被告とＣが
平成元年１月２６日に締結したａについての賃貸借契約において，１共有持分権当
たりの年額に換算すると，２年ごとに２０万円ずつ上昇していくと定められている
こと，平成１１年段階のａについての賃料は，同賃貸借契約に従った金額になって
いることが認められる。
そうすると，被告において，原告に対し，ａの転貸料は，年々上昇していくとの説
明をしたと認められる。
また，前記ア(ウ)(エ)に認定したとおり，原告Ａ１は，多額のローンを組めるかど
うか不安に思い，かつ，Ｈ３から，リンク購入のために組むアパートローンについ
ては，生命保険が付けられないとの説明を受けていたのに，結局，７５００万円の
アパートローンを組み，被告から同金員を借り入れてリンクを購入していることか
らすると，原告Ａ１が７５００万円のローンを組むに至った過程において，被告の
担当者からローンの返済については心配ないという説明を受けていたことが推認さ
れる。
(エ)　しかしながら，前記２(2)アのとおり，原告Ａ１は，早稲田大学理工学部大学
院を卒業した知識人であり，相応の年収も得ており，さらに，不動産を所有して高
額の賃料収入を得ていたこと，前記ア(ア)(イ)のとおり，リンクのダイレクトメー
ルを見た上で，リンクのパンフレットに基づき，リンクの仕組みについて説明を受
け，さらに，本件Ａ１売買契約書及び本件Ａ１信託契約書にも，信託の目的は信託
不動産の一体的管理及び処分であり，信託期間中は信託財産より生ずる賃料などを
配当として受け，信託終了時には信託財産の売却価格を配当として受けること，信
託期間中は原則として受益権の譲渡や信託契約の解除ができないことが明記されて
いることにかんがみると，原告Ａ１は，リンクの本質が不動産投資にあることは当
然に理解しており，不
動産市況によって，賃料や売却価格に変動が生ずることを理解していたと認められ
る。
そして，原告Ａ１は，被告から，ａの転貸料は年々上昇していくとの説明を受けて
いるが，かかる説明は，現実に被告とＣとの間において，そのような賃貸借契約を
締結しており，実際に，その契約に従った転貸料を受領していたことからすると，
何ら虚偽の説明ではないし，これによって本件共有持分権の価格の上昇や信託終了
時の信託不動産の値上がりを保証したということは到底できない。
さらに，原告Ａ１において，ローンは，信託期間終了時の本件共有持分権の売却代
金で返済できるとの説明を受けていたとしても，本件全証拠によるも，被告におい
て，それを保証したという事実を認めることはできないし，被告の担当者は，被告
を始め多くの国民において，地価が将来にわたっても上昇を続けると予測していた
当時の状況を背景にして，将来の見込みを述べたにすぎないのであり，サミットの
購入が不動産投資であることを十分理解していた原告Ａ１においては，将来の見込
みにすぎないことを理解していたと考えられるし，同原告は，結局，不動産である
ならば信託期間終了時において１．４倍以上の価値になるという自らの判断を基に
リンクを購入したというべきであり，原告Ａ１の個別的事情を検討しても，被告に
説明義務違反がある
ということはできない。
ウ　以上によれば，被告において，原告Ａ１に対し，元本が保証されていることや
信託終了時には信託不動産は値上がりすると断定的に説明したとは認められないか
ら，被告には説明義務違反は存在しない。
(2)　原告Ａ２について
ア　証拠によれば，亡Ｂが，リンクを購入した経緯及びその後の経緯について，以
下の事実が認められる。
(ア)　被告横浜支店従業員のＨ４（以下「Ｈ４」という。）は，昭和６３年当時，
亡Ｂ宅を月１回程度訪問していたところ，亡Ｂが，当時７３歳で，相続税対策につ
いて不安を持っていたことから，亡Ｂに対し，相続税対策として，都心の事業用建
物への不動産投資を勧めた。その後，亡Ｂが，被告不動産営業部に対し，ｃの不動
産共有持分権について問い合わせてきたため，Ｈ４は，被告横浜支店不動産部従業
員と共に，亡Ｂ宅へ赴き，リーフレットやパンフレットに基づき，リンクについて
説明した。
また，亡Ｂは，Ｈ４に対し，相続が発生した場合のことについて説明を求めたとこ
ろ，Ｈ４は，相続が発生した場合には，売主であるＣにおいて購入価格である１億
円で買い取る制度が存在することなどを説明した（甲８，１７，１８，２６，乙１
０１，証人Ｅ）。
(イ)　被告横浜支店従業員は，亡Ｂに対し，昭和６３年９月６日，リンク報告書を
交付したが，リンク報告書には，信託期間中の受益権譲渡について，やむを得ない
事情により，被告が承諾する場合のみ可能であり，やむを得ない場合に限り購入価
格（１億円）にてＣが買戻しをするという買取り制度が存在することが記載されて
いた（甲１８，２６，乙１０１，証人Ｅ，証人Ｅ３）。
(ウ)　亡Ｂは，Ｅと共に，被告横浜支店において，同月２０日，被告から，重要事
項説明書について説明を受けた上で，相続発生時にはＣが１億円で買い取る制度が
あることも動機となって，被告との間で，本件Ａ２売買契約を締結した。その際，
亡Ｂは，被告従業員らに対し，やむを得ない場合の買取り制度について，書面にし
て確認するよう求めたが，被告従業員らは，買取り制度が存在することを前提にし
て，被告を信用してください，税法上文章化することはできないため，被告におい
て，書面化することはできないなどと言って，結局，書面化することはしなかった
（甲１７，１８，２６，乙４２，証人Ｅ）。
(エ)　亡Ｂは，平成元年１月２６日，被告との間で，本件Ａ２信託契約を締結した
（甲７）。
(オ)　亡Ｂは，信託期間中の平成９年１１月２０日，死亡した（甲２６，乙１０
４，証人Ｅ，証人Ｅ４）。
(カ)　Ｅは，亡Ｂが死亡した後，被告開発不動産業務部不動産信託チーム課長代理
Ｈ５（以下「Ｈ５」という。）及び被告横浜支店担当者Ｅ４（以下「Ｅ４」とい
う。）に対し，本件Ａ２信託契約締結時に説明のあった，デベロッパーである売主
が購入価格で信託不動産を買い取る買取り制度についての適用を求め，１億円で買
い取るように要求したが，Ｈ５及びＥ４は，そのような約束は存在しないと返答し
た（甲２６，４０，４１，乙４２，１０４，証人Ｅ，証人Ｅ４）。
(キ)　Ｅ及び原告Ａ２は，被告に対し，平成１１年１１月１５日，本件Ａ２信託契
約締結時に買取り制度の説明を受けていたことから，亡Ｂが死亡したときに同制度
を亡Ｂに適用するように求め，その際，全国的な地価の下落をも考慮し原告Ａ２に
おいて譲歩して，１億円ではなく６６００万円から６７００万円で買い取るよう求
めたのに，被告はＥの申出を断ったとして，原告Ａ２に対しては，個別対応をする
ように求めた。これに対し，被告は，Ｅ及び原告Ａ２に対し，同年１２月６日，本
件Ａ２信託契約締結時に，元値保証をするなどといったこともなく，本件Ａ２信託
契約は，信託不動産の共有持分権を一体的に管理処分することを信託目的としてい
るので，顧客ごとに，個別対応することはできないと返答した（甲２６，３９，４
１，乙４２，証人Ｅ
）。
イ(ア)　前記ア(ア)(イ)のとおり，亡Ｂは，リンクのパンフレット及びリーフレッ
トを取得して，被告からそれによって説明を受けているから，前記２に判示したと
ころが，亡Ｂに当てはまり，基本的に亡Ｂに対する被告の説明義務違反は認められ
ない。
(イ)　ところで，原告Ａ２は，被告が，亡Ｂ及びＥに対し，本件Ａ２売買契約を締
結する過程において，リンクについて，相続発生時に，売主であるＣにおいて，購
入価格である１億円で買い取る制度がある旨を説明をしたことが説明義務違反に当
たると主張する。
(ウ)　前記１(4)ウに判示したとおり，買取り制度については，被告が，売主に対
し，購入価格である１億円で買い取らせる義務を負っていたものであると解するこ
とができず，また，被告において，地価の上昇を予想して，買主の相続又は破産と
いう事情を考慮して時価ではなく購入価格である１億円で売主に買い取らせる制度
を設けたものにすぎないのであるが，証拠（甲１７，１８）によれば，被告横浜支
店従業員が亡Ｂに交付したリンク報告書には，「やむを得ない場合に限り購入価格
（１億円）にてＣが買戻しをします。」と断定的記載がされており，サミット内部
資料においても，「買取保証付の投資用不動産については相続財産の評価の際，購
入価格で評価されることになり，相続メリットが享受できない場合もおこりえま
す。」とあり，買取保証
という表現が用いられていること，リンク報告書の末尾には，亡Ｂが被告の説明内
容について，税法上，買取り制度は，文章化できないが，受託者とＣとの間で文章
で確認されていること，やむを得ない場合には，Ｃが元本１億円で買い戻すことを
被告の説明で確認したとの記載がされていることが認められ，かかる事実からする
と，被告の担当者が，亡Ｂに対し，本件Ａ２売買契約に当たり，相続が発生した場
合には，Ｃが本件共有持分権を購入価格である１億円で買い取るとの断定的説明を
したと推認される。
さらに，買取り制度は，被告において，地価の上昇を念頭に置いて，本件共有持分
権の時価が上昇している場合であっても，時価ではなく購入価格である１億円でデ
ベロッパーに買い取らせる制度として設けたものにすぎないとしても，前記２(3)ア
(ウ)ｆに判示したとおり，昭和６３年及び平成元年当時，被告を始め多くの国民に
おいて，地価は将来にわたっても上昇を続けると予測しており，地価が将来下落に
至ることは予想し得なかったという当時の状況を考えると，被告において，買取り
制度が本件共有持分権の時価が低下した場合には適用されない制度であると説明し
たとは到底考えられない。
(エ)　そうすると，被告は，亡Ｂに対し，本来買取り制度は，被告において買取り
義務を発生させるものではないのに，相続が発生した場合，Ｃに対し１億円で買い
取らせることを断定的に説明し，本件共有持分権が購入価格を下回ったときには買
取り制度が適用されないのにそれを正しく説明しなかったことにおいて，被告の説
明義務違反が認められる。そして，前記ア(ア)(ウ)のとおり，相続が発生した場合
の相続税の負担を不安に思っていた亡Ｂは，被告の上記の説明が動機になってリン
クを購入し，前記ア(カ)のとおり，Ｅは，亡Ｂが死亡した後，被告に対し，購入価
格１億円で信託不動産を買い取ることを求めたが，被告はそのような約束は存在し
ないとして買取りに応じなかったのであるから，被告は，説明義務違反に基づき，
原告Ａ２が被った損害
を賠償する責任がある。
ウ　前記第２，１(3)のとおり，亡Ｂは，リンクを１億円で購入し，原告Ａ２は，信
託終了時において１３９９万０００１円を受領したから，原告Ａ２は，その差額で
ある８６００万９９９９円の損害を被ったというべきである。そして，弁護士費用
としては，同損害の約７パーセントに相当する６００万円が相当因果関係のある損
害と認めるのが相当である。
したがって，原告Ａ２は，被告に対し，説明義務違反による不法行為に基づき，９
２００万９９９９円の損害賠償請求権を有する（なお，原告Ａ２は，説明義務違反
を理由とする債務不履行又は不法行為を選択的に主張して損害賠償を請求している
と解されるから，弁護士費用の損害賠償請求が認められる不法行為請求を認めるこ
ととするが，その余の請求については，債務不履行を理由としても認められな
い。）。
(3)　原告Ａ３について
ア　証拠によれば，原告Ａ３が，リンクを購入した経緯について，以下の事実が認
められる。
(ア)　原告Ａ３は，昭和６３年９月当時，相続税対策のほか，所得税及び住民税対
策をしたいと考えていたところ，原告Ａ３自身が理事長を務める医療法人の顧問税
理士であったＭ税理士の紹介で，被告池袋支店従業員Ｈ６（以下「Ｈ６」とい
う。）と会い，Ｈ６から，リンクのパンフレットに基づき，リンクについて説明を
受けた（甲２８，乙４（枝番を含む。），２１，９０，原告Ａ３本人）。
(イ)　原告Ａ３は，被告に対し，同月１３日，リンクの購入資金として９０００万
円，ｅを購入するための資金として６０００万円の合計１億５０００万円を借り入
れることを申し込み，同月２０日，同金員を借り入れ，ｅを購入した（乙１０，２
０の１，原告Ａ３本人）。
(ウ)　原告Ａ３の妻は，原告Ａ３を代理して，被告との間に，同月２０日，被告池
袋支店において，本件Ａ３売買契約を締結したが，その際，被告の担当者から，重
要事項説明書について説明を受け，これを受領した（甲２８，乙１，２２，１２０
の１，原告Ａ３本人）。
(エ)　原告Ａ３の妻は，平成元年１月１９日，ｃ内覧会に出席した（甲２８，乙２
３，原告Ａ３本人）。
(オ)　原告Ａ３は，同月２６日，被告との間で，被告池袋支店において，本件Ａ３
信託契約を締結した（甲２８，乙１１９の１，原告Ａ３本人）。
イ(ア)　前記ア(ア)のとおり，原告Ａ３は，リンクのパンフレットを取得してお
り，被告からそれによって説明を受けているから，前記２に判示したところが，原
告Ａ３に当てはまり，基本的に原告Ａ３に対する被告の説明義務違反は認められな
い。
(イ)　原告Ａ３は，被告担当者から，大きく借金をすることが相続税対策となると
勧められて，合計１億５０００万円の借金をし，この返済については，信託期間終
了時の本件共有持分権の売却によって容易に返済できるからと言われたので，借入
金の返済について元本据置一括払方式を選択し，また，不動産信託については，貸
付信託と同じようなものであるとの説明を受けて，元本保証があるかのような説明
をされたと主張し，原告Ａ３本人はこれに沿う陳述（甲２８）ないし供述をしてい
る。
(ウ)　しかしながら，前記２(2)ウのとおり，原告Ａ３は，東京大学及び東京歯科大
学で教育を受け，東京歯科大学を卒業して医療法人の院長を務め，高額の年収を有
する知識人であり，多数の不動産を有し，賃貸物件の管理等を業務とする会社まで
設立していた者であること，前記ア(イ)のとおり，リンクのパンフレットに基づ
き，リンクの仕組みについて説明を受けたこと，前記ア(ウ)(オ)のとおり，本件Ａ
３売買契約書及び本件Ａ３信託契約書の交付を受け，原告Ａ３の妻において重要事
項説明書の交付と説明を受けていることを考えると，原告Ａ３は，リンクについ
て，購入した信託不動産の共有持分権を信託して，一体的に管理処分し，信託期間
終了時において，一括して売却して，その売却代金を受け取るというもので，本質
的には不動産投資であるこ
とは容易に理解できたと考えられるし，不動産投資には元本保証はなく，不動産市
況によって本件共有持分権の売却価格に変動が生ずることを当然理解しており，原
告Ａ３において，リンクを貸付信託と同様，元本保証がある商品であると誤解する
ことはなかったと認められる。
また，被告担当者が原告Ａ３の１億５０００万円の借入金について，信託終了時の
売却価格で容易に返済できると述べたとしても，被告担当者がそのことを保証した
ものではなく，被告において将来の見通しを述べたにすぎないものであり，リンク
が不動産投資であることを理解していた原告Ａ３において，そのことを十分理解し
ていたと考えられる。
ウ　以上によれば，被告の担当者において，原告Ａ３に対する説明義務違反は認め
られない。
(4)　原告Ａ４について
ア　証拠によれば，原告Ａ４が，リンクを購入した経緯について，以下の事実が認
められる。
(ア)　被告阿倍野橋支店担当者Ｈ７（以下「Ｈ７」という。）は，当時約３６００
万円の所得を有し，所得税及び住民税対策に関心のあった原告Ａ４に対し，昭和６
３年９月ころ，リンクについて，パンフレット及びサミット内部資料に基づき，商
品内容を説明して購入を勧誘した（甲１７，２７，乙６（枝番を含む。），３０，
９５，原告Ａ４本人）。
(イ)　原告Ａ４は，Ｈ７に対し，同月１６日，購入申込書兼印鑑届を提出し，同月
２６日，被告との間で，本件Ａ４売買契約を締結し，その際，重要事項説明書の説
明と交付を受けた（甲２７，乙１，３１，９５，１２０の４，原告Ａ４本人）。
(ウ)　原告Ａ４は，被告から，平成元年１月２６日，リンクの購入資金として１億
円を借り入れ，被告との間で，本件Ａ４信託契約を締結した（乙１１９の４）。
イ(ア)　前記ア(ア)のとおり，原告Ａ４は，リンクのパンフレット及びサミット内
部資料に基づき説明を受けているから，前記２に判示したところが，原告Ａ４に当
てはまり，基本的に原告Ａ４に対する被告の説明義務違反は認められない。
(イ)　原告Ａ４は，同原告がリンクを購入したのは，被告担当者から，リンクが相
続税対策になり，危険性もないと説明されたからであると主張し，原告Ａ４本人
も，ｃは，土地が安いときに買っているし，渋谷駅に近いから，絶対に値下がりす
ることはないと言われたし，元本保証のある安全な商品であると思ったとこれに沿
う陳述（甲２７）ないし供述をしている。
(ウ)　リンクのパンフレットには，ｃは，立地条件の良いビルであるなどの記載が
あるから，被告の担当者においても，ｃが立地条件が良く，地価の値上がりが見込
めるビルであるという説明をしたことを推認することができる。
しかし，被告担当者がそのことを保証したものではなく，被告において将来の見通
しを述べたにすぎないものであるし，他方において，前記２(2)エのとおり，原告Ａ
４は，大阪大学医学部を卒業した開業医であり，大阪府医師会の理事等を務め，高
額の年収を有する知識人であり，多数の不動産，多額の有価証券等を有しているこ
と，前記ア(ア)のとおり，原告Ａ４は，リンクのパンフレット及びサミット内部資
料に基づき，リンクの仕組みについて説明を受け，重要事項説明書の交付と説明を
受け，本件Ａ４売買契約書及び本件Ａ４信託契約書の交付を受けていることを考え
ると，原告Ａ４は，リンクが，不動産共有持分権を購入して信託し，被告において
一体的に管理及び処分するもので，信託期間終了時の最終配当は，その時点での信
託不動産の売却価格
に左右されるものであり，その本質は不動産投資であることは容易に理解できたと
考えられるし，不動産投資には元本保証はなく，不動産市況によって共有持分権の
売却価格に変動が生ずることをも当然理解しており，原告Ａ４において，元本保証
がある商品であると誤解することはなかったと認められる。
ウ　以上によれば，被告において，原告Ａ４に対する説明に義務違反があると認め
ることはできず，原告Ａ４の主張は理由がない。
なお，原告Ａ４は，サミット内部資料に基づいて説明を受けているが，前記１(4)ウ
に判示したとおり，リンクには，一般的に元本保証としての買取り制度が存在した
とは認められず，原告Ａ４には，亡Ｂと異なり，相続が発生していないから，相続
時の買取り制度についての説明義務違反も認められない。
(5)　原告Ａ５について
ア　証拠によれば，原告Ａ５が，リンクを購入した経緯について，以下の事実が認
められる。
(ア)　被告岡山支店従業員Ｈ８（以下「Ｈ８」という。）は，平成元年９月下旬こ
ろ，原告Ａ５が経営する医療法人と原告Ａ５個人の顧問税理士を務めていた０税理
士と共に，原告Ａ５を訪れ，原告Ａ５及びその妻に対し，リンクのパンフレットを
示しながら，リンクについて説明を行った（甲３１，乙１８の１，９３，証人
Ｍ）。
(イ)　原告Ａ５らは，Ｈ８に対し，平成元年１０月５日，リンクｃ購入希望申込書
を提出し，同申込書には，原告Ａ５の年収は約４０００万円，購入目的は，所得税
対策と値上がり期待であると記載されていた（乙２８，９３）。
(ウ)　原告Ａ５らは，Ｈ８に対し，同年１１月２日，購入申込書兼印鑑届を提出
し，原告Ａ５は，被告との間で，同日，本件Ａ５売買契約を締結し，重要事項説明
書の説明と交付を受けた（乙２，２９，１０５，１２０の３）。
(エ)　原告Ａ５は，被告との間で，同年１２月１９日，本件Ａ５信託契約を締結し
た（乙１２０の３）。
イ(ア)　前記ア(ア)のとおり，原告Ａ５は，リンクのパンフレットに基づき説明を
受けているから，前記２に判示したところが，原告Ａ５に当てはまり，基本的に原
告Ａ５に対する被告の説明義務違反は認められない。
(イ)　原告Ａ５は，リンク購入に当たり，被告から，危険性の説明を受けず，地価
が下落することは絶対にないから，借入金については，満期時に売却代金を充当し
て返済できるなどとの説明を受けて契約を締結したと主張し，証人Ｍは，これに沿
う陳述（甲３１）ないし証言をしている。
(ウ)　リンクのパンフレットには，ｃは，立地条件の良いビルであるなどの記載が
あるから，被告の担当者においても，ｃが立地条件が良く，地価の値上がりが見込
めるビルであるという説明をしたことを推認することができる。
しかし，本件全証拠によるも，被告担当者が本件共有持分権の時価の上昇や売却代
金によって借入金を返済できることを保証したとは認めることはできず，被告担当
者は，いずれも将来の見通しを述べたにすぎないものと認められるし，他方におい
て，前記２(2)オのとおり，原告Ａ５は，岡山大学医学部を卒業して医療法人の院長
をしており，高額の年収を有する知識人であり，不動産及び有価証券等を有してい
ること，原告Ａ５の妻も津田塾大学数学科を卒業した知識人であること，前記ア
(ア)(ウ)(エ)のとおり，原告Ａ５は，リンクのパンフレットに基づき，リンクの仕
組みについて説明を受け，重要事項説明書の交付と説明を受け，本件Ａ５売買契約
書及び本件Ａ５信託契約書の交付を受けていることを考えると，原告Ａ５は，リン
クが，不動産共有持分権
を購入して信託し，被告において一体的に管理及び処分するもので，信託期間終了
時の最終配当は，その時点での信託不動産の売却価格に左右されるものであり，そ
の本質は不動産投資であることは容易に理解できたと考えられるし，不動産投資に
は元本保証はなく，不動産市況によって共有持分権の売却価格に変動が生ずること
をも当然理解しており，原告Ａ５において，元本保証がある商品であると誤解する
ことはなかったと認められる。
ウ　以上によれば，被告において，原告Ａ５に対する説明義務違反があったと認め
ることはできず，原告Ａ５の主張は理由がない。
(6)　原告Ａ６について
ア　証拠によれば，原告Ａ６が，ゲインを購入した経緯について，以下の事実が認
められる。
(ア)　原告Ａ６は，昭和６３年当時，Ｐ銀行からゲインと同種の商品であるメッツ
という商品について勧誘を受け，これを購入しようとしたが，Ｐ銀行から，メッツ
の購入はくじ引きになると言われた。そこで，原告Ａ６は，被告が販売していたゲ
インについてはダイレクトメールで知り，被告岡山支店の担当者Ｈ９（以下「Ｈ
９」という。）にメッツの購入がくじ引きになることを話したところ，被告におい
ては，ゲインの申込みをすれば，必ず売却するという対応であったため，これを購
入することとした。原告Ａ６は，既にＰ銀行から説明を受けて，ゲインと同種の商
品であるメッツの仕組みや借入金利息を損益通算できることによる所得税の節税効
果の仕組みについても知っていたため，Ｈ９は，原告Ａ６に対し，ゲインについて
詳細な説明はしなかっ
た（甲２９，乙１３，１９（枝番を含む。），２６，９２，原告Ａ６本人）。
(イ)　原告Ａ６は，被告との間に，平成元年１月２８日，本件Ａ６売買契約を締結
し，重要事項説明書の説明と交付を受けた（甲１９，２９，乙３，９２，１０５，
乙１２０の２，証人成田，原告Ａ６本人）。
(ウ)　原告Ａ６は，同年３月１６日，被告から１億円を借り入れ，被告との間で，
本件Ａ６信託契約を締結した（甲２０，２９，乙２７，１０６，１１９の２）。
(エ)　原告Ａ６は，同月２３日には，Ｐ銀行から，メッツを購入した（甲２９，乙
１３，原告Ａ６本人）。
イ(ア)　前記ア(ア)のとおり，原告Ａ６は，ゲインのダイレクトメールを取得し，
これを読んで，被告にゲインの購入の申込みをしているから，前記２に判示したと
ころが，原告Ａ６に当てはまり，基本的に原告Ａ６に対する被告の説明義務違反は
認められない。
原告Ａ６本人は，ゲインのダイレクトメールを受け取ったことがないと陳述（甲２
９）ないし供述しているが，証拠（乙２６）によれば，原告Ａ６は，ｄビルの購入
申込書において，ゲインを知ったきっかけとして，ダイレクトメールであると記載
していることが認められ，原告Ａ６本人の前記陳述及び供述は採用できない。
(イ)　原告Ａ６は，ゲインを購入するに際し，被告から危険性についての説明は受
けていないと主張し，原告Ａ６本人は，被告担当者から本件共有持分権が毎年７パ
ーセント以上上昇して，信託期間終了時には倍になると言われたなどと陳述（甲２
９）ないし供述している。
(ウ)　ゲインのダイレクトメール（乙１９（枝番を含む。））には，ｄビルについ
て，立地条件が良いという趣旨の記載があるし，サミット内部資料（甲１７）に
は，相続メリットを試算した記載があり，１０年後の本件共有持分権の時価が，
１．９７倍となり，路線価が約１億円となるとの記載もあるから，被告担当者にお
いて，本件共有持分権の価格について，毎年７パーセント以上上昇して，信託期間
終了時には倍になると述べたことが推認されないわけではない。
しかし，前記２(3)ウに判示したとおり，被告が信託期間終了時の本件共有持分権の
時価の上昇率を７パーセントと保証したり，断定したことを認めることができず，
被告として将来の見通しを述べたにすぎないものであるし，他方において，前記ア
(エ)及び前記２(2)カのとおり，原告Ａ６は，岡山大学医学部を卒業して医院を開業
しており，高額の年収を有する知識人であり，多数の不動産と有価証券等を有し，
ゲインの購入とほぼ時を同じくして，Ｐ銀行からメッツを購入しており，また，ゲ
イン購入後多数回にわたって不動産の購入と売却を繰り返している者であること，
前記ア(ア)(ウ)(エ)のとおり，原告Ａ６は，ゲインのダイレクトメールを取得し，
重要事項説明書の交付と説明を受け，本件Ａ６売買契約書及び本件Ａ６信託契約書
の交付を受けているこ
とやＰ銀行からメッツの仕組みについての説明を受けていることを考えると，原告
Ａ６は，ゲインが，不動産共有持分権を購入して信託し，被告において一体的に管
理及び処分するもので，信託期間終了時の最終配当は，その時点での信託不動産の
売却価格に左右されるものであり，その本質は不動産投資であることは容易に理解
できたと考えられるし，不動産投資には元本保証はなく，不動産市況によって共有
持分権の売却価格に変動が生ずることをも当然理解しており，原告Ａ６において，
ゲインが元本保証がある商品であると誤解することはなかったと認められるし，被
告担当者が本件共有持分権について，毎年７パーセント以上上昇して，信託期間終
了時には倍になると述べたとしても，被告として将来の見通しを述べたにすぎない
ものであり，被告が
信託期間終了時の本件共有持分権の時価の上昇率を７パーセントと保証したり，断
定したと誤解をすることはなかったと認められる。
ウ　以上によれば，被告において，原告Ａ６に対する説明義務違反があったと認め
ることはできず，原告Ａ６の主張は理由がない。
４　信託契約違反について
(1)　原告らは，まず，信託不動産の受託者である被告は，善管注意義務及び誠実義
務を負っているところ，被告がこれらに基づいて具体的に負うべき義務の内容につ
いては，信託契約書の文言から形式的に解釈するのではなく，原告ら委託者兼受益
者が被告に対し本件共有持分権を信託した意図ないし目的である「資産の保全」に
適合するように解釈されるべきであり，そうすると，被告は，原告らの損害が拡大
することを防止する義務を負っているというべきであり，本件において，損害拡大
防止義務の具体化として，不動産市況に応じて信託不動産の管理方法変更義務を負
っていたと主張するので検討する。
ア　原告らから本件共有持分権の信託を受けた被告は，信託法第２０条に基づき，
信託の本旨に従って善良な管理者の注意をもって信託事務を処理する義務（善管注
意義務）を負っており，信託法第４条は，「受託者ハ信託行為ノ定ムル所ニ従ヒ信
託財産ノ管理又ハ処分ヲ為スコトヲ要ス」と定めているから，受託者である被告
は，信託行為によって定められた内容に従って信託財産を管理処分することにおい
て，善管注意義務を負っているというべきである。
なお，原告らは，善管注意義務とは別に誠実義務をも主張するが，原告らが主張す
る損害拡大防止義務が被告の義務として導かれるか否かは，善管注意義務の具体的
内容として判断すれば足りるのであり，本件において，誠実義務を問題とする必要
はないと考えられる。
イ　前記第２，１(2)ウ，(6)ウ，(7)ウ及び証拠（甲７，乙１１９（枝番を含
む。））によれば，本件原告ら信託契約では，信託の目的を信託不動産にかかわる
共有持分権の一体的管理及び管理終了に伴う一体的処分と定め，信託期間である約
１１年間（ａについては平成元年１月２６日から平成１２年３月１５日まで，ｂに
ついては平成元年１２月１９日から平成１２年３月１５日まで，ｄビルについては
平成元年３月１６日から平成１２年５月１６日まで），被告は，信託不動産の管理
業務を行い（ただし，デベロッパーに管理業務を委託できる。），デベロッパーに
対して，被告が相当と認める条件で信託不動産を一体として賃貸し，被告は，収支
計算書を作成して原告らに報告するとともに，賃料収益から原告らに対し収益を支
払い，被告は，信託期間満了
時に被告が定める価格（被告が指定する不動産鑑定業者による不動産鑑定評価額を
基準とする。）及び方法により信託不動産を一体として売却し，信託終了時に残存
する信託の元本は，最終計算の承認を得た後，金銭をもって原告らに交付すること
が定められていたことが認められる。
そうすると，本件原告ら信託契約における信託行為によって定められた被告の義務
は，信託不動産の一体的管理と賃貸，収支計算書の作成報告と収益の支払，信託期
間満了時の信託不動産の一体的売却と金銭の交付であるというべきであるから，被
告は，この範囲で善管注意義務を負い，不動産市況に応じて信託不動産の管理方法
の変更を行い，原告らの損害が拡大することを防止する義務を負っていたというこ
とができない。
ウ　原告らは，原告ら委託者兼受益者が被告に対し本件共有持分権を信託した意図
ないし目的は，「資産の保全」であり，信託不動産の一体的管理及び処分は，資産
の保全という目的を達成するための手段にすぎず，資産の保全に適合するように善
管注意義務も解釈されるべきであると主張する。
(ア)　前記２(3)ア(ウ)に判示したとおり，サミットパンフレットには，資産の保全
という言葉が数多く使用されているが，サミットパンフレットにおいて記載されて
いる資産の保全の内容は，予算に合わせて共有持分権を購入できること，返済計画
に合わせてローンを選択設定できること，Ｃ又はＤが信託不動産を一括して借り上
げるため，オーナーに手間が一切かからないように運営がシステム化されているこ
と，共有持分権を信託することによる信託配当は不動産所得となって，その所得金
額は他の所得と損益通算ができること，相続の際には共有持分権を実勢価格より低
い路線価格で評価されること，資産の保全とは被告に信託されるので長期にわたっ
て資産価値を維持できること，最終配当は持分割合に応じて確実に売却代金を受け
取ることができるこ
とであり，また，資産の保全に将来の大きな資産の形成といわれている内容が含ま
れるとしても，それは，約１１年後の信託期間満了時における売却益の期待や将来
的に有利な条件で売却できる可能性があるという事柄であって，信託期間にかかわ
らず不動産市況に応じて信託不動産の資産の保全を図るということを意味するもの
ではないし，本件原告ら信託契約からも，そのような趣旨を読みとることができな
いのは前記イのとおりであるから，原告らが被告に対し本件共有持分権を信託した
意図ないし目的が信託期間にかかわらず不動産市況に応じて信託不動産の資産の保
全を図るという趣旨であったと認めることはできない。
(イ)　仮に，原告らが被告に対し信託したそれぞれ個人の意図ないし目的が信託期
間にかかわらず不動産市況に応じて信託不動産の資産の保全を図るという趣旨であ
るとしても，かかる意図ないし目的は，およそ本件原告ら信託契約の内容にもなっ
ておらず，サミットパンフレットからも読み取ることができず，さらに，被告に対
し信託をした原告ら以外の委託者兼受益者の意図ないし目的が同一であるとするこ
ともできないし，また，原告ら個々人の意図ないし目的により善管注意義務の内容
を決するべきとすることは，信託契約の当事者間において，何を信託の目的として
権限を行使するべきかの基準を曖昧にし，信託契約で定めた権限を行使するか否か
についての判断も困難にするものであるから，このような原告らの意図ないし目的
によって，善管注意
義務の内容を決するべきであるとの原告らの主張は採用することはできない。
エ　次に，原告らは，信託法第２３条を根拠に，信託行為の当時予見することがで
きなかった特別の事情が発生し，信託行為の定めに従って信託財産の管理を続ける
ことが委託者兼受益者の利益に適しなくなった場合には，受託者である被告は，裁
判所に信託財産の処分も含め，信託財産の管理方法の変更を請求する義務を負うと
主張する。
(ア)　しかしながら，信託法第２３条は，信託行為の当時予見することのできない
特別の事情により，信託財産の管理方法が委託者兼受益者の利益に適さなくなった
場合に，管理方法の変更を裁判所に請求することができる旨を定めた規定であり，
受託者において，そのような場合に信託財産の管理方法の変更を裁判所に請求する
義務を負うことまで定めた規定とは解されない。
(イ)　また，信託行為の当時予見することのできない特別の事情により，信託財産
の管理方法が委託者兼受益者の利益に適さなくなった否かは，信託契約を前提にし
て契約の目的を達成することができなくなったかという観点から検討すべきもので
あり，前記イのとおり，本件原告ら信託契約において，信託の目的は信託不動産の
一体的管理及び処分であるから，本件全証拠によるも，これが信託行為の当時予見
することのできない特別の事情により不可能となり，信託財産の管理方法が委託者
兼受益者の利益に適さなくなったということはできない。
オ　さらに，原告らは，本件共有持分権を取得した平成元年当時の近隣地価の指数
を１００とした場合，同２年の指数は１０４，同３年の指数は１０７であったが，
同４年は１００，同５年は７６，同６年は５１，同７年は３６，同８年は２６，同
９年は２４，同１０年は２４，同１１年は２２と著しく下落しており，不動産市況
の回復の見込みは絶望的であったから，信託目的の達成が不可能になって信託は終
了したとし，仮に，信託の目的を達することができないといえないまでも，被告
は，平成４年末，平成５年末及び平成９年の各段階において，管理変更義務を負っ
たと主張する。
(ア)　まず，前記イのとおり，本件原告ら信託契約において，信託の目的は信託不
動産の一体的管理及び処分であるから，不動産の地価が下落していたことをもっ
て，本件原告ら信託契約における信託目的の達成が不可能になって信託は終了した
とは到底いうことができない。
(イ)　証拠（甲１１）によれば，平成元年から平成１１年まで，原告らの主張のと
おり，不動産の時価の指数が推移していることが認められるが，平成４年から平成
１１年にかけて続いた地価の下落の途上において，不動産市況は底であり，今後は
回復に向かうとの見解が存在したことは十分考えられ，本件共有持分権を購入し被
告と信託契約を締結した顧客らの中において，不動産市況の見通しについて，さら
に下落すると予想する者もいれば，もはや底であり回復すると予想する者もいたこ
とは，容易に想像されることであって，そのように種々の見通しを有する者から，
不動産共有持分権の信託を受け，これを一体的に管理及び処分する契約を結んでい
た被告において，原告らが主張するように，平成４年末，平成５年末，平成９年末
の各段階において，
信託不動産を一体として売却するなどの管理変更義務を負ったということはできな
い。平成４年末，平成５年末，平成９年末の各段階において，引き続き地価が下落
することは明白であり，被告において不動産市況が回復しないことを認識し得たか
ら，管理方法を変更する義務があったというのは，結果論にすぎない。
カ　以上によれば，被告の善管注意義務，誠実義務違反，損害拡大防止義務違反，
管理方法変更義務違反をいう原告らの主張は理由がない。
(2)　次に，原告らは，被告が，本件各信託契約を締結したすべての委託者兼受益者
を平等に扱う義務を負うところ，一部の委託者兼受益者についてのみ，信託期間の
中途での受益権の譲渡を認めて損切りをさせ，原告らに対し，その事実を告知せ
ず，中途売却の機会を喪失させたのは，平等義務に反すると主張し，一方，被告
は，それぞれ別個の契約である被告と委託者兼受益者の信託契約に基づき，被告に
おいて，委託者兼受益者相互間を平等に取り扱う義務はないと主張するので，この
点について検討する。
ア　前記第２，１(8)(9)(10)のとおり，被告との間で，ａ信託契約を締結した顧客
は２０名，ｂ信託契約を締結した顧客は１６名，ｄビル信託契約を締結した顧客は
３４名存在するところ，前記１(1)ア，(3)，(4)イのとおり，デベロッパーから本件
共有持分権を購入した顧客は，被告に対し，必ず本件共有持分権を約１１年間信託
することが決められており，しかも，信託期間中，委託者兼受益者には，原則とし
て受益権譲渡が認められず，信託契約を解除することも認められておらず，信託財
産の管理処分については，受託者に委ねられて，被告において信託不動産を一体的
に管理及び処分することになっており，委託者兼受益者の受益権の処分は制限され
ていたことが認められる。
イ　そして，前記１(4)イのとおり，複数の委託者兼受益者を前提とする本件信託契
約において，委託者兼受益者の受益権の処分を制限し，被告において信託不動産を
一体的に管理及び処分することにしたのは，複数の委託者兼受益者全体の利益を保
護するという観点から合理性が認められるが，一方，各委託者兼受益者との間の本
件各信託契約は同一の内容であり，本件各信託契約において，委託者兼受益者の受
益権の処分を制限した受託者としては，委託者兼受益者相互を平等に取り扱う義務
を負うと解するのが相当であり，被告は，別個の委託者兼受益者との間に信託契約
を締結したことを理由に，委託者兼受益者を平等に取り扱う義務はないとの被告の
主張は採用できない。
ウ　ところで，前記第２，１(8)(9)(10)，前記１(1)キの各事実及び証拠（甲４５，
５０（枝番を含む。），５１ないし５３，乙４３ないし８９，９１，９４，１０
３，証人Ｅ５，証拠確認）によれば，サミットは，販売当初は，相続や破産の発生
などやむを得ない事情がある場合に，被告から許可を受けて信託期間中に受益権を
譲渡する以外は，一切受益権の譲渡ができない商品であったが，被告東京不動産営
業部は，平成８年ころから，サミットについて，相続や破産の発生などのやむを得
ない事情がある場合でなくても，委託者兼受益者が，不動産投資の適格を持つ投資
家に対し，信託不動産の共有持分権を譲渡し，譲受人が被告と新たに，本件各信託
契約を結ぶ場合には，被告と委託者兼受益者との間で本件各信託契約を解除するこ
とを認めることとしたこ
と，被告において，委託者兼受益者に対し，中途売却を望むか否かを確認し，これ
を望んだ場合には，買主を探すサービスをすることとなり，ａについては別紙ａ受
益権譲渡人欄記載のとおり９名が，ｂについては別紙ｂ受益権譲渡人欄記載のとお
り１２名が，ｄビルについては別紙ｄビル受益権譲渡人欄記載のとおり２２名が，
共有持分権を売却して，被告との間の信託契約を解約し，第三者に受益権を売却
し，新たに各受益権譲受人らが被告との間で，共有持分権について本件信託契約を
締結したこと，受益権譲受人としては，Ｇ及びＦが多数を占めており，Ｇ及びＦは
被告の不動産営業部の取引先であり，被告の役員がＧ及びＦの役員となったり，被
告を退職した従業員がＧ及びＦの従業員となっていることが認められる。
エ　前記ウの事実によれば，委託者兼受益者が，被告に対し，受益権の譲渡又は信
託契約の解約を求めてきた場合に，委託者兼受益者によって，特定の委託者兼受益
者についてのみ，受益権の譲渡を認め，他の委託者兼受益者については，受益権の
譲渡を認めないという恣意的な対応を取ったり，同一時期に受益権の譲渡を求めて
きた顧客について，特定の委託者兼受益者については，受益権の譲渡先の紹介を行
うが，他の委託者兼受益者については，受益権の譲渡先の紹介を行わないという恣
意的な対応を取ることは，平等義務に反すると解される。また，前記のとおり，サ
ミットは，相続や破産の発生などやむを得ない事情がある場合にだけ，被告から許
可を受けて信託期間中に受益権を譲渡するできる商品であったから，被告におい
て，相続や破産の発生
などのやむを得ない事情がある場合でなくても，委託者兼受益者が，不動産投資の
適格を持つ投資家に対し，信託不動産の共有持分権を譲渡し，譲受人が被告との間
に，新たに本件信託契約を結ぶ場合には，被告と委託者兼受益者との間で本件信託
契約を解除することを認めることとしたのであるから，この取扱いの変更につい
て，委託者兼受益者に知らせることなく，委託者兼受益者に受益権の譲渡を行う機
会を奪った場合には，平等義務に違反するというべきである。
オ　もっとも，委託者兼受益者が，受益権の譲渡を求めてきた時期によっては，経
済情勢の変動が原因となって，受益権の譲渡先を紹介できなかったり，また，紹介
できたとしてもその買取り価格が異なるのはやむを得ないことであって，このよう
に対応が異なった場合に平等義務に反しているということはできないし，また，受
益権の譲渡先を紹介した後，委託者兼受益者と譲渡先の間で，買取り価格等の条件
が折り合わず，結局受益権の譲渡にまで至らなかったりしても，平等義務に反して
いるということはできない。また，被告が，委託者兼受益者に対し，従前の取扱い
を変更して受益権の譲渡が可能になったことを通知する方法は，被告の裁量による
ものと考えられるのであり，被告が取扱いの変更を文書で連絡しなかったことをも
って違法とすること
はできない。
カ　なお，被告は，受益権の譲渡は，売主と買主の間の相対取引であり，受託者で
ある被告にとっては関係のない事柄であると主張するが，前記のとおり，被告が，
本件各信託契約における従前の取扱いを変更し，相続や破産の発生などのやむを得
ない事情がある場合でなくても，委託者兼受益者が，不動産投資の適格を持つ投資
家に対し，信託不動産の共有持分権を譲渡することを認め，委託者兼受益者に対
し，本件各共有持分権の譲受人として，被告の関係する会社を紹介していること，
本件各共有持分権の譲受人が本件各信託契約を結ぶことを条件として，本件各信託
契約の解除に応じていることからすると，被告に無関係の事柄であるということは
到底できず，被告の主張は認められない。
キ　以上によれば，被告において，委託者兼受益者に対し，従前の取扱いを変更し
て信託契約を解除して受益権を譲渡することが可能となったことを伝えて，受益権
譲渡の機会を与えるとともに，委託者兼受益者にやむを得ない事情がなくても受益
権の譲渡を承諾した平成８年以降は，委託者兼受益者において，本件共有持分権の
中途売却を求めてきた場合には，経済情勢等から可能な限り，受益権の譲渡先を紹
介し，条件がまとまれば，受益権の譲渡を承諾して，委託者兼受益者を平等に取り
扱う義務を負っていたと解するのが相当である。
かかる観点から，被告が，原告らに対し，平等義務違反の行為があったか否かを個
別に検討することにする。
５　原告らの個別的事情による平等義務違反について
(1)　原告Ａ１について
ア　証拠によれば，原告Ａ１がリンクを購入してからの経緯について，以下の事実
が認められる。
(ア)　原告Ａ１は，被告から，平成８年にａについての信託不動産状況報告書を受
領した（甲１１，３０，弁論の全趣旨）。
(イ)　原告Ａ１は，平成８年ころ，共同所有者から，所有しているビルの２フロア
分の売却の打診を受けており，２フロアの売却によって譲渡益が出るため，本件共
有持分権の売却による損失と損益相殺することを考えていた。そこで，原告Ａ１
は，不動産の顧問税理士に相談した上で，平成９年５月２日，被告渋谷支店に赴
き，ａ分の共有持分権の価格について尋ねるとともに，本件共有持分権の中途売却
について尋ねた。被告渋谷支店担当者Ｈ１（以下「Ｈ１」という。）は，不動産市
況が低迷しているため，信託終了時には，損失が出る見通しであること，原告Ａ１
が希望するのであれば，本件共有持分権の買手探しに協力することを伝え，また，
後日，原告Ａ１の妻に対し，他の顧客の売却事例として，６０００万円から６５０
０万円であったと報告し
，その際にも，本件共有持分権の売却を希望するか否かを尋ねたが，原告Ａ１から
は明確な返答はなかった（甲３０，乙１００，原告Ａ１本人）。
(ウ)　その後も，原告Ａ１から，被告に対し，本件共有持分権を売却してほしい旨
の明確な依頼はなかった。原告Ａ１は，平成１０年１１月ころ，被告渋谷支店の前
波に対し，リンクの最終売却価格について，問い合わせたところ，分からないとの
回答であったため，信託期間満了時において，信託不動産を売却せずに，そのまま
顧客に引き渡す方がよいのではないかと述べた（原告Ａ１本人）。
(エ)　原告Ａ１は，共同所有者から売却の打診を受けたビルの２フロア分について
は結局売却をしていない（原告Ａ１本人）。
イ　原告Ａ１は，Ｈ１に対し，中途売却の可否について問い合わせたが，相続とか
特別な事情の人の場合以外は認められないと返答されたので，中途売却を諦めたと
主張し，原告Ａ１本人は，これに沿う陳述（甲３０）ないし供述をしている。
しかし，原告Ａ１本人は，被告から原告Ａ１の妻に対し，他の顧客の売却事例とし
て，６０００万円から６５００万円の事例があった旨の報告がされたことを認める
供述をしており，被告において，中途売却の可否について相続などの特別な事情の
場合以外は認められないと返答しながら，他の顧客の売却事例を紹介するのは不自
然であり，原告Ａ１本人の前記陳述及び供述は採用できない。
ウ　そして，前記アの事実によれば，原告Ａ１が被告に対し，本件共有持分権の売
却を申し入れなかったのは，結局，その所有するビルの２フロアの売却を行ってお
らず，そのために買主を探したという事実も認められないことからすると，本件共
有持分権の売却による損失を２フロアの売却益で損益相殺するという話が具体的に
は進まなかったからと推認できるのであり，被告において，原告Ａ１に対し，本件
共有持分権の中途売却が可能であり，原告Ａ１が希望するのであれば，本件共有持
分権の買手探しに協力することを伝えているから，被告には，平等義務違反の行為
があったとは認められない。
(2)　原告Ａ３について
ア　証拠によれば，原告Ａ３がリンクを購入してからの経緯について，以下の事実
が認められる。
(ア)　原告Ａ３は，昭和６３年９月２０日購入したｅを平成７年９月７日売却し
て，売却損を確定させた（乙２０の１，９１）。
(イ)　原告Ａ３は，被告から信託不動産の状況を説明したいとの連絡を受けて，平
成９年２月１２日，顧問税理士であったＭを同道して，被告東京中央支店八重洲を
訪れて会合を持った。原告Ａ３は，被告担当者Ｈ２（以下「Ｈ２」という。）か
ら，信託財産状況報告書に基づき，信託終了時に元金割れとなる可能性について説
明を受けた。原告Ａ３は，被告においてこれまで信託不動産が信託終了時に元金割
れを起こすことについて何の対策を取っていないことを批判するとともに，Ｍ税理
士は，被告に対し，元本は確保してもらいたいとの希望を述べた（甲１１，２８，
３３，３４，乙９１，１０７，原告Ａ３本人）。
(ウ)　原告Ａ３は，同月１４日，Ｈ２に対し，本件共有持分権の評価額を知らせる
ように要請したが，評価が困難であるとの回答があったので，被告に本件共有持分
権の売却を依頼した場合に，被告はどんな評価をつけて顧客に紹介するかとの問い
合わせをファックスでしたところ，Ｈ２は，同月２８日，原告Ａ３に対し，具体的
な価格を知りたいのであれば，信託受益権を購入する意向のある買主（投資家）を
探して，購入価格を提示させるという方法があること，原告Ａ３において希望する
のであれば，被告としてその前提で活動できるとのファックスを送付した。原告Ａ
３は，Ｈ２から最終的に本件共有持分権の評価額が６０００万円であるとの回答を
受けたが，６０００万円の金額では不満であったので，中途解約の申出はしなかっ
た（甲２８，３５，
乙１２３，原告Ａ３本人）。
(エ)　しかし，その後，原告Ａ３は，同年１０月ころ，Ｈ２に対し，本件共有持分
権の中途売却を申し入れたが，被告から買手の紹介はなく売却は実現しなかった
（甲２８，乙９１，１０７，原告Ａ３本人）。
イ　原告Ａ３本人は，原告Ａ３の問い合わせに対し，被告から本件Ａ３信託契約の
中途解約が可能であることや買手探しを手伝うという誠意のある回答がなかったと
陳述（甲２８）ないし供述をしているが，前記ア(ウ)(エ)のとおり，Ｈ２におい
て，原告Ａ３の問い合わせに対し，同原告の希望があれば，被告として活動できる
旨の回答をしていること，本件共有持分権の評価額が６０００万円であることを回
答し，原告Ａ３は，被告に対し，平成９年１０月になって本件共有持分権の処分を
申し入れているのであるから，被告が原告Ａ３に対し本件Ａ３信託契約の中途解約
が可能であることや買手探しを手伝うことを述べていなかったとは認められず，原
告Ａ３本人の前記陳述ないし供述は採用できない。
ウ　そして，原告Ａ３が同年２月の時点において，中途売却を申し入れなかったの
は，本件共有持分権の評価額に不満があったからであり，原告Ａ３に対する被告の
対応に平等義務に違反する行為があったと認めることはできない。
しかしながら，前記ア(エ)のとおり，原告Ａ３は，平成９年１０月ころ，Ｈ２に対
し，本件共有持分権の中途売却を申し入れたが，被告から買手の紹介はなかった。
Ｈ２は，被告において，買手探しに着手したが経済環境の激変もあり買手との話し
合いがまとまらなかったと陳述する（乙９１，１０７）が，前記第２，１(8)ない
し(10)によれば，ａについては，平成９年１０月２２日にＲ１がＧに受益権を譲渡
し，ｂについては，同月１７日Ｒ２が，同月２８日にＲ３が，平成１０年２月１９
日に有限会社Ｒ４が，それぞれＧに受益権を譲渡し，ｄビルについては，平成９年
１０月１６日にＲ５株式会社が，同年１１月４日にＲ６かつ及びＲ７が，同月１９
日にＲ８が，同月２５日にＲ９が，それぞれＧに受益権を譲渡し，平成１０年１月
８日にＲ１０がＲ１１株式会社に受益権を譲渡していることが認められ，これに加
えて，前記４(2)ウに認定した被告とＧとの関係，平成９年１０月以前においてもＧ
に対し多数の受益権の
譲渡が行われていることを考えると，Ｇに対する受益権の譲渡は被告のあっせんに
よって行われたと推認されるから，平成９年１０月以降の経済環境の激変によっ
て，原告Ａ３の中途売却の申出については，買手との話合いがまとまらなかったと
するＨ２の前記陳述は採用し難い。
そうすると，被告において，原告Ａ３以外の委託者兼受益者については，平成９年
１０月以降もＧに対する受益権譲渡を認めている事例が多数存在するのに，平成９
年１０月に，原告Ａ３から本件共有持分権の中途売却の申出を受けながら，同被告
に対し，買主を紹介しなかったのは，被告において，Ｈ２が前記陳述書でその理由
を述べているほかには，何ら合理的理由を明らかにしていない以上，平等義務に違
反する行為であるといわなければならない。
エ　本件全証拠によるも，平成９年１０月以降のリンクの中途売却の価格を明らか
にする資料はないが，前記ア(ウ)のとおり，その直前に，原告Ａ３は，Ｈ２から本
件共有持分権の評価額が６０００万円であるとの回答を受けているので，本件共有
持分権の中途売却価格は６０００万円と認めるのが相当である。そして，前記第
２，１(4)エのとおり，原告Ａ３は，信託終了時において１３９９万０００１円を受
領したから，原告Ａ３は，その差額である４６００万９９９９円の損害を被ったと
いうべきであり，これと相当因果関係のある弁護士費用としては，同損害の約７パ
ーセントに相当する３２２万円を認めるのが相当である。
したがって，原告Ａ３は，被告に対し，平等義務違反による不法行為に基づき，４
９２２万９９９９円の損害賠償請求権を有する（なお，原告Ａ３は，平等義務違反
を理由とする債務不履行又は不法行為を選択的に主張して損害賠償を請求している
と解されるから，弁護士費用の損害賠償請求が認められる不法行為請求を認めるこ
ととするが，その余の請求については，債務不履行を理由としても認められな
い。）。
(3)　原告Ａ４について
ア　証拠によれば，原告Ａ４がリンクを購入してからの経緯について，以下の事実
が認められる。
(ア)　原告Ａ４は，新聞報道等により，不動産購入資金の借入金利息については，
損益通算ができなくなるとの税制改正の動きがあることを知り，リンクが，所得
税，住民税対策にならなくなるのではないかと考え，平成２年１２月１３日，被告
阿倍野橋支店財務相談課課長Ｈ１０（以下「Ｈ１０」という。）に対し，リンクの
中途売却をしたいと申し入れた。これに対し，Ｈ１０は，税制改正については，新
聞報道がされている段階であり，税制法案が可決されたわけではなく，損益通算の
メリットがなくなると決まったわけではないし，リンクは，信託期間中において原
則として受益権を譲渡できず，信託契約の解除もできないことを説明し，中途売却
はできないことを説明した（甲２７，３６の１，２，乙４０の８，原告Ａ４本
人）。
なお，被告は，被告阿倍野橋支店従業員Ｈ１１（以下「Ｈ１１」という。）が，原
告Ａ４から，平成２年１２月に，中途売却についての申入れを受けたことはないと
主張し，Ｈ１１が当時被告阿部野橋支店に在勤していなかったとする証拠（乙１２
９）も提出しているが，他方において，平成２年１２月ころに，税制改正を危惧し
て，原告Ａ４から，中途売却の申出を受けたと主張しているから，上記のとおり，
認定することができる。
(イ)　原告Ａ４は，平成３年の税制改正により，不動産所得の金額の計算上，土地
購入資金の借入金利息については，他の所得と損益通算できなくなったため，サミ
ット購入のための借入金について，平成３年１２月２６日に６５４５万円，平成４
年１月２７日に２７００万円，同年１２月２８日に残額を繰り上げ返済した（甲２
７，乙９６，原告Ａ４本人）。
イ　前記ア(ア)のとおり，原告Ａ４が，被告に対し，平成２年１２月ころ，中途売
却を求めた際に，被告において，これを認めなかったことが平等義務に反するかに
ついて検討するに，前記１(1)キのとおり，サミットについては，販売当初，原則と
して受益権の譲渡はできず，信託契約の解除もできない商品とされており，前記第
２，１(8)及び前記４(2)ウによれば，平成２年１２月当時，ａ信託契約の委託者兼
受益者で，受益権譲渡や信託契約の解除をした者はおらず，この時点においては，
被告は，委託者兼受益者からの希望があっても，受益権の買取り先を探すことは行
っていなかったことが認められる。
そうすると，平成２年１２月時点においては，当初の契約内容どおり，受益権の譲
渡は，やむを得ない事情がない限りは認められず，信託契約の解除も認められてい
なかったのであるから，この時点において，原告Ａ４からの中途売却の申出に応じ
なかった被告の対応をもって，平等義務に反するということはできない。
ウ　次に，原告Ａ４は，平成４年１２月又は平成５年１月ころ，再び被告に対して
中途売却を申し出たが応じられなかったと主張し，原告Ａ４本人もこれに沿う陳述
（甲２７）ないし供述をしている。
(ア)　しかしながら，原告Ａ４の陳述（甲２７）ないし供述以外に，原告Ａ４が，
被告に対し，平成４年１２月又は平成５年１月に中途売却を申し入れたとの証拠は
なく，これを裏付ける客観的な証拠は何ら存在しないし，Ｓ及びＨ１２（以下「Ｈ
１２」という。）は，原告Ａ４から平成４年１２月又は平成５年１月ころに本件共
有持分権の中途売却の申入れがあったことを否定する陳述をしている（乙９６，９
７）。
(イ)　前記ア(イ)のとおり，原告Ａ４は，平成３年の税制改正により土地購入資金
の借入金利息については，損益通算ができず，節税メリットが受けられなくなった
ため，サミット購入資金の借入金について繰り上げ返済をしているから，本件共有
持分権を有している主な目的は，信託期間中の賃料収益からの配当金の支払を受け
ることと本件共有持分権の売却によるキャピタルゲインを期待することであったと
認められる。
ところで，前記２(2)エ(イ)のとおり，原告Ａ４の妻は，平成元年７月に手持ちの現
金で購入したｈ１を平成８年５月まで所有していたことを考えると，原告Ａ４にお
いて，平成４年末や平成５年初めの段階において，不動産の地価が回復することは
ないとの見通しを有していたとは認められず，被告に対し，上記時点で本件共有持
分権の中途売却を申し出たとは認め難い。
(ウ)　そうすると，原告Ａ４が，被告に対し，平成４年１２月又は平成５年年１月
に中途売却を申し入れたとの事実はいまだ認めることはできないから，被告がこの
時点で中途売却に応じなかったことが平等義務違反になるとの原告Ａ４の主張は前
提を欠く。
エ　原告Ａ４は，被告から平成８年ないし９年の時点で，本件共有持分権の中途売
却を勧められたことはないと主張する。
前記ア(ア)のとおり，原告Ａ４は，被告に対し，平成２年１２月の時点において，
既に中途売却を求めたところ，被告から，サミットは，原則として受益権の譲渡が
できず，信託契約の解除もできないとして，これを拒否されていたのであるから，
被告が，従前の方針を変更して，委託者兼受益者に損切りの意向があれば，中途売
却を認め，被告において買手探しに協力することにしたことを考慮すると，原告Ａ
４に対し，その旨を告知し，同原告の意思を確かめる義務を負っていたと解するの
が相当である。
(ア)　原告Ａ４本人は，平成８年や９年ころ，被告から損切りの話はなかったと供
述をしている。
一方，平成６年１０月から被告阿部野橋支店の課長をしていたＨ１２は，被告阿部
野橋支店と原告Ａ４は，平成８年当時，ｈ１の売却代金を被告阿部野橋支店に預金
するように依頼できるほど良好な関係にあり，同年秋ころ，担当者のＨ１３が原告
Ａ４を訪問し，信託不動産の状況報告書に基づき，不動産市況の状況や信託契約終
了時の手続などを説明するとともに，原告Ａ４の意向があれば中途売却ができ，被
告において買主を探す協力をすること，中途売却の価格は５０００万円程度である
ことを説明したが，原告Ａ４は，本件共有持分権を信託終了時まで所有する意向
で，被告の道義的責任を追及する態度に終始しており，それ以上話が具体化しなか
ったと陳述（乙９７）している。
(イ)　前記２(2)エ(イ)のとおり，原告Ａ４の妻は，ｈ１について，平成８年５月に
売却しているから，原告Ａ４において，この時点で，本件共有持分権についても損
切りをする意向を持っていた可能性があるが，しかし，一方，前記(1)(2)及び後
記(4)(5)の判示のとおり，被告は，原告Ａ１，原告Ａ３，原告Ａ５，原告Ａ６のい
ずれに対しても，本件共有持分権の中途売却の意向を確かめていることが認めら
れ，さらに，証拠（証人Ｅ５）によれば，信託契約について中途解約をして共有持
分権を売却できるということは，すべての委託者兼受益者に告知をしていることが
認められ，これらの事実によれば，被告が原告Ａ４に対してのみ，損切りの話をし
ないことについて合理性はなく，被告阿倍野橋支店担当者Ｈ１２が，原告Ａ４に対
し，損切りの話しを持ってい
ったのに，原告Ａ４が被告の道義的責任を追及してそれに応じなかったとの陳述内
容は，十分信頼できるといえる。
そうすると，原告Ａ４の陳述ないし供述以外に平成８年や９年ころ，被告から本件
共有持分権の中途売却の話はなかったことを裏付ける証拠がないことに照らすと，
いまだ，被告が，本件共有持分権の中途売却の話をしなかったと認めることはでき
ず，この時点においても，被告に平等義務違反の行為があったと認められない。
(4)　原告Ａ５について
ア　証拠によれば，原告Ａ５がリンクを購入してからの経緯について，以下の事実
が認められる。
(ア)　Ｑは，平成６年ころ，被告岡山支店に対し，リンクについて中途解約できな
いかと尋ねたところ，被告は，被告において，買主を探すことはできないが，委託
者兼受益者において買主を探してくれば対応すると返答した（甲３１，証人Ｍ）。
(イ)　被告岡山支店従業員Ｅ５（以下「Ｅ５」という。）は，Ｑに対し，平成８年
１２月１９日，信託財産の状況報告書に基づき，信託契約終了時の手続，信託不動
産の賃貸借の状況及び不動産市況の状況等について報告し，原告Ａ５において，損
失を確定させる希望があるのであれば，６０００万円台半ばでの買手探しに協力で
きると申し出た。Ｑは，顧問税理士であった０税理士とも相談の上，売却価格が金
額的に不満であったこともあって，損切りの希望をしなかった（甲１１，３１，乙
９４，証人Ｍ，証人Ｅ５）。
イ　原告Ａ５は，平成６年ころ，被告に対し，損切りの可能性について問い合わせ
たのに，自分で買主を探してくれば対応するという程度の対応しかしなかったのは
平等義務に反すると主張する。
しかし，前記第２，１(9)及び前記４(2)ウによれば，平成６年の段階において，ｂ
の不動産共有持分権について，既に受益権を譲渡していたのは，１口分を有してい
た者と２口分を有していた者の他にはデベロッパーであるＣのみであり，本件全証
拠によるも，これらの者が，被告に対し，本件共有持分権の中途売却を求めたとこ
ろ，被告において，買主を探すのに協力したと認めるに足りる証拠はない。
そうすると，被告において，平成６年当時，損切りの意向があるのであれば，自分
で買主を探してくれば対応するという対応をとったことが，平等義務に違反した行
為であったということはできない。
ウ　次に，原告Ａ５は，平成８年か９年ころ，損切りの話は聞いたが，被告の担当
者から，不動産市況は底であるとして，損切りをした方がよいと積極的に勧められ
なかったのは説明義務違反となると主張し，証人Ｍもこれに沿う陳述（甲３１）な
いし証言をしている。
(ア)　まず，被告担当者において，不動産市況は底であると言ったかについて検討
するに，証拠（乙９４，証人Ｅ５）によれば，被告担当者Ｅ５は，Ｑが，被告に不
動産市況の低迷による責任を負わせようと，損切りの判断について，被告の判断に
従うようなそぶりを見せていたところ，損切りは，委託者兼受益者において決断す
るべきものであるから，Ｅ５において，不動産市況は底であると断定するような言
い方はしないようにと気を付けていたことが認められるのであり，これと，証人Ｍ
の陳述ないし証言のほかに，原告Ａ５の主張を認めるに足りる証拠がないことに照
らすと，Ｅ５において，このころ，不動産市況は底であるから損切りはしない方が
よいことを勧めたと認定することはできない。
(イ)　また，前記３(2)エのとおり，被告は，委託者兼受益者から損切りを求められ
た場合に，ある委託者兼受益者について，買主探しに協力して以降は，他の委託者
兼受益者についても買主探しに協力するという限度で，平等義務を負うものであっ
て，損切りの決断をするのは委託者兼受益者であり，被告において，損切りを強く
勧めなかったことは，そもそも平等義務違反にも説明義務違反にも当たらない。
そして，前記ア(ア)のとおり，Ｑは，顧問税理士であった０税理士とも相談の上，
本件共有持分権の売却価格の金額について不満であったこともあって，損切りの希
望をしなかったのであり，自らの意思によって，本件共有持分権の中途売却をしな
かったものと認められる。
(ウ)　よって，被告の対応が，平等義務又は説明義務に違反しているとの原告Ａ５
の主張は理由がない。
(6)　原告Ａ６について
ア　証拠によれば，原告Ａ６がゲインを購入してからの経緯について，以下の事実
が認められる。
(ア)　原告Ａ６は，平成８年１２月ころ，被告から信託不動産の状況報告書に基づ
き，信託財産の賃貸借の状況及び不動産市況の状況等について報告を受けた。Ｅ５
は，原告Ａ６に対し，平成９年５月か６月ころ，本件共有持分権について中途売却
をする意向があるのであれば，被告において買手を探すのに協力することは可能で
あると申し出たが，原告Ａ６は，被告に対し，借入金の金利を下げることや顧客に
のみ損失を負わすのはおかしいなどと言って被告が責任を分担することを要求し
て，本件共有持分権の中途売却の意向は一切示さなかった（甲２１，４４，乙９
４，証人Ｅ５，原告Ａ６本人）。
(イ)　原告Ａ６は，平成１１年５月８日，原告Ａ６宅を訪れたＥ５に対し，再び，
ゲインについて被告は利益を得ているのに，顧客に対してのみ損失を負わすのはお
かしいなどと言って，被告に対し損失補填をするように要求するとともに，本件共
有持分権の中途売却の事例について，どの程度の価格で売却できたのかを明らかに
するように求めたが，Ｅ５は，１，２年は取引事例がないと言って，具体的な金額
を明らかにしなかった。その後においても，原告Ａ６が，被告に対し，本件共有持
分権の中途売却を求めたことはなかった（甲２９，５５（枝番を含む。），乙９
４，証人Ｅ５，原告Ａ６本人）。
イ　原告Ａ６は，被告から平成１１年５月に至るまで中途売却についての情報を知
らされず，また，同月には被告担当者から虚偽の説明を受けるなどして平等義務に
違反した対応をされたため，中途売却を不可能にされたと主張し，原告Ａ６本人も
同様の陳述（甲２９，４４）ないし供述をしている。
(ア)　しかしながら，証拠（甲５５（枝番を含む。），原告Ａ６本人）によれば，
原告Ａ６は，Ｐ銀行から購入したメッツについては，具体的金額を提示されて中途
売却の説明を受けたのに，中途売却に応じなかったこと，原告Ａ６は，本件共有持
分権の値段が下がっているのでそもそも売却に賛成でなく，被告の対応に憤慨して
いたことが認められ，これらの事実によれば，前記ア(ア)(イ)に認定したとおり，
原告Ａ６は，一貫して本件共有持分権の価値が下落し原告Ａ６に損害を生じること
について被告の責任を追及して損失補填を要求しており，中途売却の意向を示して
いなかったことは明らかであり，被告の対応によって本件共有持分権の中途売却を
不可能にされたとの原告Ａ６本人の前記陳述ないし供述は採用できない。
また，前記ア(ア)のとおり，被告担当者Ｅ５は，平成９年５月か６月ころ，原告Ａ
６に対し，中途売却の意向があれば，買手探しに協力するとの申出をしており，被
告において，原告Ａ６に中途売却についての情報を知らせなかったという平等義務
違反は認められない。
(イ)　次に，前記ア(イ)のとおり，Ｅ５は，原告Ａ６から本件共有持分権を中途売
却した際の価格を明らかにするように求められたのに，１，２年（証人Ｅ５は，
１，２年とは平成１０年，１１年のことであると証言している。）は，取引事例が
ないとして，中途売却の具体的な金額を明らかにしなかった。
ところで，前記第２，１(10)によれば，ｄビルにおいて，平成１０年以降受益権を
譲渡している事例は，同年１月８日にＲ１０がＲ１１株式会社に対し，同年３月３
０日にＴがＲ１１株式会社に対し，それぞれ受益権を譲渡した２例のみであり，証
拠（乙７８）によれば，後者については，相続に伴う譲渡であると推認されるか
ら，平成１０年以降の中途売却による受益権譲渡事例はわずか１例であり，Ｅ５が
この情報を得ていなかったことも考えられ，原告Ａ６が主張するように，Ｅ５が殊
更虚偽の説明をしたとまで認定することはできない。Ｅ５において，被告の本社に
確認した上で，平成１０年におけるＲ１０の中途売却の金額や平成９年において多
数行われた中途売却事例における金額を原告Ａ６に対し明らかにすることが，同原
告に対する誠実な対応
であったということができるが，Ｅ５が，原告Ａ６に対し，上記の情報を知らせな
かったことをもって平等義務に違反する行為であったということはできない。
加えて，前記(ア)のとおり，原告Ａ６は，Ｐ銀行からメッツについて金額を提示さ
れて中途売却の説明を受けたのに中途売却に応じなかったことからすると，Ｅ５か
ら中途売却事例の金額を聞いたとして中途売却の意向を示したとは到底考えられな
いし，仮に，平成１１年５月時点において，原告Ａ６から中途売却の意向が示され
ても，前記のとおり，平成１０年１月８日を最後に中途売却による受益権譲渡の事
例がないことを考えると，被告において，経済情勢の変動により買手が見つから
ず，結局買手を紹介できなかったと推認されるのであり，被告の行為と原告Ａ６の
損害との因果関係も認められない。
(ウ)　したがって，原告Ａ６の平等義務違反の主張は理由がない。
６　結論
以上によれば，原告Ａ２の被告に対する説明義務違反による不法行為に基づく請求
については，９２００万９９９９円及びこれに対する平成１２年６月２４日から支
払済みまで年５分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があり，原告
Ａ３の被告に対する平等義務違反による不法行為に基づく請求については，４９２
２万９９９９円及びこれに対する平成１２年６月２４日から支払済みまで年５分の
割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があるから，これらを認容するこ
ととし，原告Ａ２及び原告Ａ３のその余の請求及びその余の原告らの被告に対する
請求は，いずれも理由がないからこれを棄却することとして，主文のとおり判決す
る。
東京地方裁判所民事第３４部
裁判長裁判官　前田順司
裁判官　浅井　憲
裁判官　荒谷謙介
物件目録１
(1)　一棟の建物の表示
所在渋谷区渋谷３丁目１８番地８，１８番地９
建物の番号渋谷３丁目ビル
専有部分の建物の表示
家屋番号渋谷３丁目１８番８の２
種類事務所
構造鉄骨造６階建
床面積５階部分　４９．２６平方メートル
６階部分　４９．２６平方メートル
７階部分　４９．２６平方メートル
８階部分　４９．２６平方メートル
９階部分　４９．２６平方メートル
10階部分　４９．２６平方メートル
敷地権の表示
土地の符号１
所在及び地番渋谷区渋谷３丁目１８番８
地目宅地
地積４５．４２平方メートル
土地の符号２
所在及び地番渋谷区渋谷３丁目１８番９
地目宅地
地積４５．４８平方メートル
敷地権の種類所有権
敷地権の割合５４３１３分の２９５５６
(2)　一棟の建物の表示
所在渋谷区渋谷３丁目１８番地８，１８番地９
建物の番号渋谷３丁目ビル
専有部分の建物の表示
家屋番号渋谷３丁目１８番８の１
種類店舗・事務所
構造鉄骨・鉄筋コンクリート造地下１階付４階建
床面積１階部分　２７．８５平方メートル
２階部分　４７．６２平方メートル
３階部分　４９．２６平方メートル
４階部分　４９．２６平方メートル
地下１階部分　３８．２６平方メートル
敷地権の表示
敷地権の割合以外の事項は，(1)と同じ
敷地権の割合５４３１３分の２１２２５
(3)　一棟の建物の表示
所在渋谷区渋谷３丁目１８番地８，１８番地９
建物の番号渋谷３丁目ビル
専有部分の建物の表示
家屋番号渋谷３丁目１８番８の３
種類居宅
構造鉄骨造１階建
床面積11階部分　３５．３２平方メートル
敷地権の表示
敷地権の割合以外の事項は(1)と同じ
敷地権の割合５４３１３分の３５３２
物件目録２
(1)　一棟の建物の表示
所在中央区日本橋久松町２２番地１，２２番地１４
建物の番号ｄビル
専有部分の建物の表示
家屋番号日本橋久松町２２番１の５
種類事務所
構造鉄骨造３階建
床面積３階部分　１９２．８９平方メートル
４階部分　１９２．８９平方メートル
５階部分　１９２．８９平方メートル
敷地権の表示
土地の符号１
所在及び地番中央区日本橋久松町２２番１
地目宅地
地積２２６．１０平方メートル
土地の符号２
所在及び地番中央区日本橋久松町２２番１
地目宅地
地積６０．５６平方メートル
敷地権の種類所有権
敷地権の割合３００００分の１０７５２
(2)　一棟の建物の表示
所在中央区日本橋久松町２２番地１，２２番地１４
建物の番号ｄビル
専有部分の建物の表示
家屋番号日本橋久松町２２番１の６
種類事務所
構造鉄骨造３階建
床面積６階部分　１９２．８９平方メートル
７階部分　１９２．８９平方メートル
８階部分　１９２．８９平方メートル
敷地権の表示
(1)と同じ

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