弁護士法人ITJ法律事務所

裁判例


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          主    文
    1 原判決主文1項を次のとおり変更する。
     (1) 別紙物件目録記載の土地についての被控訴人の持分2分の1
を,本判決確定後3か月以内に控訴人aが,被控訴人に対して金2475万円の
支払をしたときに,控訴人aに取得させる。
     (2) 被控訴人は,控訴人aから前項の金員の支払を受けるのと引換
えに,別紙物件目録記載の土地についての被控訴人の持分2分の1につき共有物
分割を原因とする持分全部移転登記手続をせよ。
     (3) 控訴人aが上記(1)の期間内に同項の金員の支払をしないときに
は,別紙物件目録記載の土地について競売を命じ,その売却代金から競売費用を
控除した金額を被控訴人に2分の1,控訴人bに3分の1,その余の控訴人らに
各12分の1の割合で分割する。
    2 控訴人らのその余の控訴を棄却する。
    3 訴訟費用は,第1,2審とも,本訴反訴を通じてこれを3分し,そ
の2を控訴人らの,その余を被控訴人の,各負担とする。
          事実及び理由
第1 当事者の求めた裁判
 1 控訴の趣旨
  (1) 原判決を取り消す。
  (2) 主位的申立て
   ア(反訴請求の趣旨)
     被控訴人は,控訴人らに対し,別紙物件目録記載の土地のうち,別紙
図面記載A,B,C,D,Aを順次直線で結ぶ線で囲まれた範囲の土地の持分2
分の1について,昭和63年7月28日時効取得を原因とする持分移転登記手続
(控訴人bにつき12分の4,同aにつき12分の1,同cにつき12分の1)
をせよ。
   イ 被控訴人の本訴請求を棄却する。
  (3) 予備的申立(共有物分割請求本訴に対する答弁)
   ア 第一次的申立て
    (ア) 別紙物件目録記載の土地のうち,別紙図面記載A,B,C,D,
Aを順次直線で結ぶ線で囲まれた土地を控訴人らの共有(持分控訴人bにつき1
2分の8,同aにつき12分の2,同cにつき12分の2),上記以外の部分の
土地を被控訴人の単独所有とする。
    (イ) 被控訴人は,控訴人らに対し,別紙物件目録記載の土地のうち別
紙図面記載A,B,C,D,Aを順次直線で結ぶ線で囲まれた範囲の土地の持分
12分の1につき,共有物分割を原因とする持分移転登記手続(控訴人bにつき
12分の4,同aにつき12分の1,同cにつき12分の1)をせよ。
   イ 第二次的申立て
     被控訴人は,控訴人aに対し,金2313万5000円の支払と引換
えに,別紙物件目録記載の土地の持分2分の1について,共有物分割を原因とす
る持分移転登記手続をせよ。
  (4) 訴訟費用は,第1,2審とも被控訴人の負担とする。
 2 控訴の趣旨に対する答弁
  (1) 本件控訴を棄却する。
  (2) 控訴費用は控訴人らの負担とする。
第2 事案の概要
 1 請求の要旨及び訴訟の経緯
   原審において,被控訴人は,控訴人らに対し,別紙物件目録記載の土地
(以下「本件土地」という。)は被控訴人と控訴人らの共有に属するとして,そ
の分割を本訴として求めた。
   これに対し,控訴人らは,共有関係を否認し,反訴として,本件土地のう
ち別紙図面記載A,B,C,D,Aを順次直線で結ぶ線で囲まれた範囲の土地
(以下これを「東側土地」といい,その余の部分を「西側土地」という。)につ
いて,主位的に,同土地は元々はdが単独で買い受け,仮にそうでないとしても
同人がeと共有取得した後に同人との間で東側土地をdの単独所有とする合意が
されたものであるとして,真正な登記名義の回復を原因とする被控訴人の持分全
部の移転登記を求め,予備的に,時効取得したとしてこれを原因とする被控訴人
の持分全部の移転登記を求めた。
   原審は,本件土地は控訴人と被控訴人らの共有であるとして被控訴人の本
訴請求を認容し,分割の方法として競売を命じ,他方,被控訴人らの反訴請求を
いずれも棄却した。
   控訴人らが控訴し,反訴請求につき,時効取得を原因とする持分全部移転
登記手続請求のみに減縮した上,予備的に,共有物として分割するときは,分割
方法として,一次的には現物分割と持分移転登記手続を,二次的には全面的価額
賠償の方法により被控訴人の持分を控訴人aに取得させることを求め,同時に,
全面的価額賠償の場合には被控訴人の持分に対する代価の支払と引換えに持分移
転登記手続をすることを求めた。
 2 争いのない事実等
  (1) 本件土地は,もとfが所有していた(乙3の1,13,弁論の全趣
旨)。
  (2) 本件土地については,被控訴人及び控訴人らの共有とする登記(被控
訴人の持分2分の1,控訴人bの持分3分の1,その他の控訴人らの持分各12
分の1)がされている(争いがない。)。
    控訴人bは,dの子であるgの妻であり,控訴人aと同cは控訴人bと
gの子である(甲10の1)。
  (3) 本件土地について,上記(2)の登記までの登記簿上の記載による権利移
転の経過は以下のとおりである(争いがない。)。
   ア dとeは,昭和25年8月7日に,同年7月30日売買を原因とし
て,fからの所有権移転登記(共有持分各2分の1)をした。
   イ dの持分について
    (ア) dは,控訴人bとgに対し,昭和38年12月27日に持分の一
部8分の2につき各8分の1ずつを,昭和40年2月10日に持分の残余全部
(8分の2)につき各8分の1ずつを,それぞれ贈与した。
    (イ) gは,昭和41年3月7日に死亡し,同人の持分4分の1につい
て,控訴人ら3名が各3分の1の割合(持分12分の1)で相続した(控訴人b
の持分は,上記(ア)と合わせて12分の4となる。)。
   ウ eの持分について
    (ア) eは,昭和27年3月7日,hに対し,持分2分の1全部を売り
渡した。
    (イ) hは,昭和56年1月31日に死亡し,iが持分2分の1全部を
相続した。
    (ウ) iは,昭和63年7月28日,j株式会社に対し,持分2分の1
全部を売り渡した。
    (エ) j株式会社は,平成2年5月30日,持分2分の1全部を株式会
社kに売り渡した。
    (オ) 株式会社kは,平成3年5月27日,持分2分の1全部をl株式
会社に売り渡した。
    (カ) l株式会社は,平成10年6月19日,持分2分の1全部を被控
訴人に売り渡した。
  (4) 本件土地の分割について,被控訴人と控訴人らとの間で協議が整わな
い。
 3 争点及び当事者の主張
  (1) 本件土地の所有関係
   ア 被控訴人の主張
    (ア) 本訴請求の原因
      本件土地については,前記2の登記簿に記載されたとおりの経緯に
より被控訴人と控訴人らとがそれぞれ共有持分を取得した。
    (イ) 控訴人らの主張に対する反論
     a eとdが本件土地を東西に分割する旨の合意をしたことは否認す
る。
     b 控訴人らの時効取得の主張は争う。共有者間の利用区分をもって
自主占有とみることはできない。
   イ 控訴人らの主張
    (ア) 持分取得の否認
      東側土地については,dが単独でfから買い受けたものであり,e
は持分を取得していない。
      eとdとは親族でもなく,何らの特別の関係はなかったものであ
り,そのような両者が,使用収益に関して将来の紛争を生じかねない共有関係に
敢えて入ることは考え難い。東部復興事業による分筆の制約があったため登記簿
上の記載を共有としたにすぎない。
    (イ) 持分権喪失の抗弁
     a 仮にdとeとがfから買い受けて共有したとしても,両者がfか
ら買い受けた昭和25年ころ,dとeとは,本件土地を東側土地と西側土地とに
分割し,東側土地をdの,西側土地をeの,それぞれ単独所有とすることに合意
した。
     b 東側土地については,以下のとおり時効取得により控訴人らの共
有に属するものであり,被控訴人に共有持分はない。
      ⅰ dは,昭和28年10月27日,東側土地上に建物を建築して
保存登記をし,当時の共有者であるeに対して同土地を単独所有する意思を表示
し,無過失で占有を開始した上,以来10年間占有してきたものであるから(昭
和36年12月10日からはd,g,控訴人bが共同で占有),昭和38年10
月27日の経過により時効が完成した。
        控訴人ら側は,遅くとも昭和28年10月27日以降,公道に
面しているため西側土地に比べて利便性において圧倒的に勝る東側土地を独占的
に占有してきたのであるから,この占有により,h及びiに対し,東側土地を単
独所有する意思が表示されていた。
      ⅱ とりわけ,m法務局が移転した昭和47年4月以降は,北側国
有地が売却されて西側土地が袋地となる可能性が常にあったにもかかわらず,
h・i側が控訴人ら側に対して,東側土地の使用収益に関して異議を述べたの
は,控訴人ら側が東側土地にビルを新築しようとした時だけであり,したがっ
て,遅くとも昭和47年4月以降は,控訴人ら側の東側土地を単独所有する意思
が表示されていたとみるべきであり,昭和57年4月に時効取得が完成する。
      ⅲ(反訴請求の原因)
        控訴人らは,昭和63年7月28日,当時の共有者であるj株
式会社に対して,控訴人らが東側土地を単独所有する旨の意思を表示し,無過失
で占有を開始した上,以来10年間占有してきたものであるから,平成10年7
月28日の経過により時効が完成した。
        同社に対して単独所有の意思を表示していたことは前記と同様
であり,特に,被控訴人との間では,本件土地を現状のまま東西に分筆する合意
が成立しかけていたことは,単独所有の意思が表示されていたからに他ならな
い。
     c 控訴人らは,上記の時効について本件口頭弁論期日においてこれ
を援用する旨の意思表示をした。
  (2) 分割方法
   ア 被控訴人
    (ア) 現物分割について
     a 本件土地を現物分割することは,土地そのものが狭小であるこ
と,東側土地と西側土地とに分割すれば公道に接しない土地が発生することなど
からすれば困難であり,競売の方法によるべきである。
     b また,本件土地の共有持分には,それぞれ抵当権が設定されてい
る。抵当権は原則として抵当権設定者である共有者の現物分割後の取得部分に集
中しないので,仮に現物分割(代償分割を含む。)をするとすれば利害関係人の
同意が必要であるところ,被控訴人設定にかかる抵当権者については,競売の方
法による分割以外については同意の可能性がなく,競売の方法によるほかない。
     c 競売による代価分割の方法によっても,控訴人らが競落すること
も可能であり,控訴人らが全ての権利を奪われることになるものでもない。
    (イ) 価格賠償について
     a 控訴人aが適正価格を賠償できるかは疑問であり,そのリスクを
被控訴人が負担することになるため,共有者間の実質的公平を害することは明ら
かである。
     b また,控訴人らは,被控訴人との従前の交渉過程及び本件訴訟手
続内において,本件土地の控訴人ら持分につきn市による差押えがされた事情及
び同差押えに対する対処を長期間放置した事情について十分な説明をしていな
い。上記差押えはその後解除されたとはいえ,これらの事情は控訴人aの資力の
有無を認定するに際しては重要な意味をもつものであるのに,これらの事情につ
いての説明はなく,控訴人aの資力には疑問が残されている。
     c 控訴人らは,判決確定後一定の期間内の代償金支払を条件とする
引換給付及び同期間内に代償金が支払われない場合の競売による代価分割を命ず
る方法により上記のリスクを回避できるとするが,この方法によっても,後日代
償金の不払により競売となった場合には判決確定後一定期間内の地価下落部分の
損害を負担することになり,共有者間の実質的公平を害することとなるから,上
記の方法も,現物取得者による代償金の支払がほぼ確実といえる場合でなければ
許されるべきではない。
     d 本件では,一個人にすぎない控訴人aの資力の変動は大いに予想
されるところであり,また,控訴人ら間の事情・人間関係の変化により控訴人a
の単独名義とすることにつき控訴人ら間に紛争が生じる可能性もあり,判決確定
後の代償金支払の可能性は甚だ不確実である。
   イ 控訴人ら
    (ア) 現物分割
      以下のとおり,本件土地は,東側土地と西側土地とに現物の分割を
し,東側土地を控訴人らに,西側土地を被控訴人に取得させることが可能であ
り,かつ合理的である。
     a 控訴人ら側では,昭和25年以来,東側土地で司法書士業を営
み,また,生活をしてきた。現在においても,控訴人b,同aは東側土地上の建
物に居住している。
     b 被控訴人が本件土地の共有持分を取得したのは平成10年であ
り,しかも,被控訴人は,本件土地の南側に隣接する南側隣地と一括して本件土
地の持分を購入しており,西側土地から公道に至るためには南側隣地を利用すれ
ばよいから,本件土地を東西に分割しても,東側土地を利用しなければ公道に至
れないということはない。
     c 現に被控訴人は,南側隣地と西側土地とにまたがって本社ビルを
建設する意向であったのであり,控訴人らとの間でも,本件土地を西側土地と東
側土地とに分筆する合意が成立する寸前にまで至っていた。
     d 同様に,西側土地のみでは建築基準法上の接道義務が果たせない
としても,南側隣地を含めればその問題はない。
     e また,東側土地には現に控訴人bらが居住しており,西側土地に
ついても,被控訴人は南側隣地と一体利用するものであるから,本件土地を東側
土地と西側土地とに分割しても,狭小な土地になるということはできない。
     f 更に,被控訴人は,本件土地持分を南側隣地と一括して購入し,
両者を合わせてその用に供しようとしているのであるから,当事者の公平の見地
からは,西側土地の経済的価値をそれ単独で評価すべきではなく,西側土地と南
側隣地とを一括して評価した場合の合計価格から南側隣地単独の価格を控除した
差額をもって西側土地の価格とみるべきである。
       その上で,東側土地と西側土地との間に何らかの経済的格差が生
じたとしても,金銭の授受により調整することが可能である。
    (イ) 全面的価格賠償
      仮に現物分割が適当でない場合には,以下の事情からすれば,全面
的価格賠償の方法により本件土地を控訴人らの取得とすべきであり,この場合,
控訴人らは,控訴人aが単独取得することに合意している。
     a 控訴人らと被控訴人とが本件土地について共有関係に入ったの
は,前記のとおり,被控訴人が南側隣地と一括して本件土地の持分を購入したこ
とによるものであり,被控訴人は,当初,西側土地と南側隣地とを敷地として自
社ビルを建築する目的であったが,その後,ビル建設の計画は中止され,駐車場
として利用している。被控訴人は,本件訴訟においても,今後自社ビルを建築す
る意思はないとして競売による分割を主張しているのであるから,控訴人らが適
正な代償を支払って全面的価格賠償の方法により本件土地を取得したとしても,
被控訴人にとって何ら支障はないはずである。
       なお,被控訴人が現在においても自社ビルを建築する予定がある
のであれば,本件土地を西側土地と東側土地とに分割するのが相当である。
     b 控訴人ら側は,昭和28年ころから建物を建築所有して東側土地
を占有し,現在においても控訴人b,同aが同所に居住している。仮に換価分割
することになれば,控訴人らは退去を余儀なくされるが,現在居住する建物以外
に住居として移転すべき適当な場所は見い出せない。
     c 特に,控訴人aは,夫婦で刻字の製作・指導等,芸術活動を職業
として生計を立て,n市o区を中心に活動をしている。しかし,現住居は狭小で
あるため,資材置場やアトリエは別途賃借している状態である。控訴人らが本件
土地全部を取得することにより,現住居地に仕事場も移し,親子が余裕をもって
同居することも可能になる。控訴人らがかつて居住建物を建て直す計画を立てた
のもこのような希望があったからである。
     d 本件土地の適正評価額は4627万円であるから,控訴人らが被
控訴人に対してその共有持分2分の1に当たる2313万5000円を支払うこ
とによって本件土地を控訴人らの共有とするのが相当である。
       なお,被控訴人主張の本件土地の評価額(甲24)5270万円
は不当なものである。すなわち,近隣土地の公示価格は,平成12年1月から同
14年1月までの2年間に15%も低下しているのに,甲24によれば,本件土
地の評価額が平成12年9月(甲3)から同14年5月(甲24)までの1年8
か月の間にわずか3%しか低下していないことになり,これは昨今の地価情勢を
考えてもあり得ないことでる。
       控訴人aには上記金員を支払う能力がある。
       また,上記の代償金支払の履行確保は,控訴人aが判決確定後一
定の期間内に,被控訴人又は被控訴人持分の抵当権者である信用組合pに対して
裁判所の定める一定の額の金員を支払うことを条件として,本件土地の被控訴人
持分を控訴人aに移転することとし,被控訴人に対して上記支払と引換えに持分
移転登記手続を命ずるとともに,控訴人aが所定の支払をしない場合には本件土
地を競売に付してこれを分割する旨を命ずる方法により可能である。
     e したがって,控訴人らは,被控訴人に対し,控訴人aが被控訴人
に2313万5000円を支払うのと引換えに,被控訴人の共有持分2分の1に
ついて共有物分割を原因とする持分移転登記を求める。
     f 被控訴人は,本件土地について全面的価格賠償の方法による分割
をするためには,抵当権者である信用組合pの同意が必要であるとするが,その
必要はない。全面的価格賠償をすることになっても同信用組合が本件土地の共有
持分に抵当権を有することに変わりはなく(控訴人らが新たに被控訴人のための
物上保証人になるにすぎない。),何ら損害を被ることはないからである。
第3 裁判所の判断
 1 本件土地の所有関係について
  (1) 前記争いのない事実に加え,証拠(甲1,2の1ないし3,4及び6
の各1ないし5,13,15ないし17,20,乙1,3の3,5の1・2,6
の2,16,22,控訴人b本人(原審))及び弁論の全趣旨によれば以下の事
実が認められる。
   ア 本件土地は,南北約5.5メートル,東西約18.2メートルのほぼ
長方形の土地(地積99.17㎡)であり,東側が公道に,北側(3番5)及び
西側(3番20,3番29)が国有地に接しており,西側国有地には昭和47年
以前はm法務局があり,北側国有地はその通路として利用されていた。
   イ dとeは,昭和25年7月30日,fから本件土地を買い受けた(以
下「本件売買」という。)。
   ウ eは,昭和26年ころ,本件土地西側部分に建物を建て(以下「西側
建物」という。),同所に居住して喫茶店を営んでいたが,北側国有地を通路と
して使用していた。dも,昭和28年ころ,本件土地東側部分のほぼ全部を敷地
として建物を建て(以下「東側建物」という。),同所に居住して司法書士事務
所を開設していた。
   エ 東側建物については,昭和36年12月にgと控訴人bに贈与された
後,昭和41年3月,gの死亡により同人の持分を控訴人らが相続した。
   オ 他方,eは,体調を崩して西側建物及び本件土地を手放すこととし,
dにもその買取りを申し入れたが,dはこれを断り,結局,昭和27年3月,e
は,西側建物及び本件土地の共有持分をhに売り渡し,同人が喫茶店の経営を引
き継いだ。
   カ 昭和46年ころ,本件土地西側にあったm法務局の移転に伴い,その
跡地が売却されるとの新聞報道がされ,昭和46年10月29日,hと控訴人ら
は,連名で,北側国有地(3番5)について,同土地は,同人らがm法務局とと
もに20年以上通路として使用してきたものであること,北側国有地が売却され
ると同所を通路として使用できなくなる可能性があるため,同地は空地として残
してほしい旨,q財務局長宛に申入れをしたことがある(甲16)。
   キ 昭和52年11月ころ,控訴人bは,hに対し,本件土地のうち控訴
人ら占有に係る部分に鉄筋5階建ての建物を建築する旨通告した。これに対し
て,hは,同月28日,控訴人らに対し,本件土地は控訴人らとhとの共有であ
ること,本件土地の北側は国有地であるため,控訴人らの占有部分一杯に建物を
建てるとhの通行ができなくなることなどを理由に,建物建築は認められない旨
の内容証明郵便による通知をし(甲4の1ないし5),控訴人bは上記の計画を
中止した。
   ク 更に,昭和53年5月7日,hは,控訴人らに対し,ビル建築が取止
めになったものの,通行権その他の問題が残っているのに,控訴人ら側は,本件
土地の共有持分の買取りないし第三者に対する売却の提案も拒否している,課税
については控訴人ら側と平等に支払をしているのであるから,北側国有地の通行
が困難になった場合,h・i側で建物の増改築したり,共有持分を第三者に売却
したりする際などにはこの問題を明確に主張せざるを得なくなる旨の内容証明郵
便による通告をした(甲6の1ないし5)。
   ケ hは,昭和56年1月31日に死亡し,iが西側建物及び本件土地の
共有持分を相続した。
     その後,iは,昭和63年7月,j株式会社に対し,同社は,平成2
年5月,株式会社kに対し,それぞれ本件土地の共有持分と西側建物とを売り渡
し,j株式会社や株式会社kは,控訴人らに対し,本件土地の共有持分を譲渡す
るよう要請したが合意に至らなかった。
   コ 他方,南側隣地(3番7)も,地形,地積ともほぼ本件土地と同じ区
画の土地であるところ,訴外rが昭和24年に売買により取得し,以来その相続
人がほぼ敷地一杯を占める地上建物と合わせて所有していたが,平成3年3月,
l株式会社が取得して建物を取り壊し,更地とした。
     更に,l株式会社は,平成3年5月,株式会社kから本件土地の共有
持分と西側建物を買い受け,同建物を取り壊し,本件土地西側部分と南側隣地と
を合わせた部分にビルを建てるとして,控訴人らに対し,本件土地を東側と西側
に分割してほしい旨要請したが,合意に至らず,l株式会社は,平成10年5
月,被控訴人に対し,本件土地の共有持分2分の1及び南側隣地を代金1億12
42万5000円で売り渡した(甲13)。
   サ 被控訴人は,南側隣地と西側土地にまたがって,建築面積132.7
5㎡の建物を建設する計画を立て,平成12年1月その建築確認を得て同年2月
には建築に着手した(甲15)が,そのころ,控訴人らは,本件土地の共有持分
権に基づき,被控訴人と建築請負人を債務者として建築禁止の仮処分命令の申立
てをした。しかし,被控訴人がその計画を取り止めて建築請負契約も解約したた
め,同年4月,上記仮処分命令申立ては却下された(甲2)。
   シ 東側土地には控訴人ら所有の東側建物が現存し,控訴人b及び控訴人
aの家族が居住し,西側土地及び南側隣地はコンクリート舗装されて駐車場とし
て利用されている。西側の国有地の利用方法は具体化しておらず,北側国有地が
通路として使用できる見込みはない。
  (2) 被控訴人は,eはdとともにfから本件土地を買い受けて共有し(持
分2分の1),被控訴人はeの共有持分を承継取得した旨主張するところ,控訴
人らは,登記簿上共有としたのは東部復興事業による分筆の制約があったための
形式上のものにすぎず,実際には,東側土地についてはdが単独で買い受けた
旨,仮に当初は共有であったとしても,昭和25年ころ,dとeは東側土地につ
いてはdの単独所有とする旨の合意をした旨主張する。
   dとeが本件土地を取得した後,東側と西側にそれぞれが建物を建築して
所有していたことは前記認定のとおりであり,また,乙9によれば,n市は,昭
和21年に,復興都市計画事業の一環として「n復興都市計画土地区画整理決
定」をし,土地区画整理を実施する区域とその面積・設計方針を定め,東部地区
においては,n平和記念都市建設事業東部復興土地区画整理事業換地準則によ
り,一筆の換地地積が99.17㎡未満のものは同一人の土地と合筆して換地す
ることとするなど,過小宅地の整理がされたこと,本件土地も南側隣地もこの最
小面積の土地であることが認められ,これらの事実は控訴人らの主張に沿うもの
であり,また,控訴人bは,「父dがeとともにfから買い受けたものであり,
契約書(図面)には赤線が引いてあり東側がdと書いてあった」「eとdはそれ
ぞれの部分の所有者だという意識があり,eからも共有であるとの話がされたこ
とはなかった」旨供述し(原審),同趣旨の陳述をする(乙13,14,1
6)。
   しかし,控訴人bが供述する契約書は見当たらないとして提出されていな
いのみならず,同人自身,他方では「本件土地を,e氏と共有(持分平等)でf
氏から買い取りました。」との陳述記載をしている(乙13)。また,東側と西
側とを別個に占有,使用していた事実は,共有物の利用方法に止まり,それが直
ちに所有関係を反映するものとはいうことができない。特に,前記認定のとお
り,東側土地にはその敷地一杯に建物が建てられており,西側土地の建物所有者
は,北側国有地を利用しなければ公道に至れない袋地となる関係にあり,eがそ
のようなものであることを覚悟して本件土地の西側部分のみを取得したと考える
ことは不自然であり,本件土地についての公租公課を平等に負担していたことか
らすればなおさらである。現に,eから本件土地持分及びその地上建物を買い受
けたhは,西側国有地が売却されると通路が確保できないとしてq財務局長宛に
要請書を送付する一方,控訴人らに対しても,本件土地が共有であることを前提
に,通行権の問題が残されている旨通告してきたこと,財務局長に対する申入れ
には控訴人らも同調して名を連ねていたことは前記認定のとおりであり,これに
反する控訴人bの前記供述等は採用できない。控訴人らは,eとdとが特段の関
係がなく,利用状態について紛争を生ずる共有とすることはありえない旨主張す
るが,むしろ,袋地となる可能性があることを覚悟で分割したとすることのほう
が更に不自然である。しかも,証拠(乙9,10)及び弁論の全趣旨によれば,
控訴人らは,上記土地区画整理事業が昭和45年に終了し,分筆制限がなくなっ
たにもかかわらず,その主張に沿う登記手続を求めておらず,また,本件土地が
共有であることを前提とする仮処分の申立てさえしていることは前記認定のとお
りである。
   これらの事情を総合すれば,本件土地は,その登記簿上の記載のとおり,
eとdとが買い受けて共有とし,その利用方法についての合意がされたにすぎな
いものと認められ,これを控訴人ら主張のような単独所有とすることの合意があ
ったということはできない。
  (3) 控訴人らは,更に,東側土地についてはこれを時効取得した旨主張す
るが,本件土地が控訴人らと被控訴人ないしその前主との共有であったことは前
記認定のとおりであり,このような共有物についての占有が自主占有であるとす
るためには,他の共有者に対し,単独所有する旨の意思が表示される必要がある
ものというべきところ,控訴人ら主張のような占有ないし交渉の事実があったこ
とをもっては,かかる意思が表示されたものということはできず,その他,d又
は控訴人らが,その主張に係る占有開始の時期に,他の共有者に対して,かかる
意思を表示したと認める足りる的確な証拠はない。
  (4) 以上によれば,本件土地は,その登記簿の記載のとおり,被控訴人と
控訴人らとの共有に属するものというべきである。 
 2 分割方法について
  (1) 控訴人らは,一次的には本件土地を東側土地と西側土地とに分割すべ
き旨,二次的にはその全部を控訴人aの取得とし,代償金を支払う用意がある旨
主張し,被控訴人は,競売により代価を分割すべき旨主張している。
  (2) 現物分割について
   ア 本件土地の位置,形状,持分割合,共有物の利用状況は前記認定のと
おりであり,特に双方が東側公道への通路を確保しながらこれを現物で2分する
ことは,その形状や面積からして実際的ではなく(戦後の復興に伴う区画整理で
は,狭小な宅地を生じさせないため,本件土地の面積が最小区画とされたことは
前記のとおりであり,それ以下の分筆が制限されていたほどである。),現物で
分割することは困難というほかない。
   イ 控訴人らは,被控訴人所有の南側隣地を考慮して現地分割をすべきで
ある旨主張し,被控訴人においても南側隣地と西側土地を合わせて利用する計画
があったことは前記認定のとおりである。
     しかし,被控訴人は現時点においてはそのような計画を中止し,競売
による分割を希望しているうえ,西側土地と南側隣地が同一人の所有となったの
は,たまたま被控訴人の前主の意思と負担で実現しただけのことであるから,被
控訴人が南側隣地との一体分割に同意している場合であれば格別,そのような事
情もないのに,当該土地の存在を考慮に入れることは当事者間の公平にそぐわず
(被控訴人が本件土地の共有持分とは別個に南側隣地を処分することは可能かつ
自由であり,上記のような所有関係を当然の前提とすることはできない。),控
訴人らの主張は採用できない。
  (3) 全面的価格賠償による分割について
   ア 上記(2)に判示の事情に加え,東側部分には控訴人ら側が建物を所有
して長年居住し,今後も居住を継続したい旨の希望をもっていること,他方,被
控訴人は,現時点においては本件土地と南側隣地を利用したビル建設の計画を断
念し,本件土地については競売による分割を希望していることを考慮すると,被
控訴人の共有持分についての適正な代償金の支払が確保される限り,全面的価格
賠償の方法によりこれを控訴人ら側に取得させることに合理性があるものという
べきである。
   イ 本件土地の評価について
    (ア) 本件土地の評価について,被控訴人は甲24(以下「s鑑定書」
という。)に基づき5270万円(1㎡当たり53万1000円)であると主張
し,控訴人らは乙26(以下「t鑑定書」という。)に基づき4627万円(1
㎡当たり46万7000円)であると主張する。
    (イ) 両鑑定書は,いずれも建物取壊しを前提とする建付地としての価
格を求めるものであり,その骨子は以下のとおりである(金額は,特記ない限り
1㎡当たりである。)。
     a s鑑定書(価格時点平成14年5月1日)
       最有効使用は,現在建物の取壊しを前提とする中層の店舗兼事務
所ビル等の敷地利用である。
       標準画地(間口10m,奥行18m)を対象地の位置に想定し,
比準価格を60万円,収益価格を53万7000円,地価公示価額から規準した
価格を59万7000円とし,これらを,比準価格を中心に総合勘案して標準価
格を60万円とする。
       個別格差率を90%として対象地の更地価格を54万円(総額5
360万円)とする。
       建物取壊費用1万2000円(総額86万3000円)を控除
し,本件土地の評価額を53万1000円(総額5270万円)とする。
     b t鑑定書(価格時点平成14年4月17日)
       最有効使用は,現在建物の取壊しを前提とする店舗兼事務所・共
同住宅の敷地利用である。
       標準画地(間口11m,奥行18m)を近隣地域内の幅員30m
舗装市道に等高接面する位置に想定し,比準価格を54万5000円,収益価格
を49万2000円,地価公示価額から規準した価格を59万5000円とし,
これらを,比準価格を中心に総合勘案して標準価格を54万1000円とする。
       個別格差率を88%(面積過小0.98,間口狭小0.95,奥行長大
0.95)として対象地の更地価格を47万6000円(総額4720万円)とす
る。
       建物取壊費用1万3000円(総額93万円)を控除し,本件土
地の評価額を46万7000円(総額4627万円)とする。
    (ウ) 以上のとおり,両鑑定書における結論に差異が生じた重要な要素
は比準価格にあるところ,両鑑定書において選択された取引事例や,これに対す
る事情補正,時点補正等の補正事由や補正率に特段不合理な点はなく,いずれか
一方のみが妥当ということはできない。そして,差異の生じた原因が上記のよう
に参考とした取引事例の差異に由来するものであるとすれば,比準価格の設定と
しては,両鑑定書において選択,補正評価された取引事例を全て考慮することが
より妥当なものというべきである。また,個別格差率,建物取壊費用について
も,その差は僅かであり,いずれか一方のみが妥当であるとする事由は見当たら
ない。これらの事情からすれば,本件土地の評価額は,両鑑定書の評価額の平均
である49万9000円(総額4948万5830円)に基づき,4950万円
とするのが妥当である。
   ウ 控訴人ら側の資力ないし代金支払の履行確保方法について
    (ア) 控訴人らは,本件土地の評価額が4627万円であることを前提
に,その2分の1に対応する金員について控訴人aにその支払能力があるとして
上記金員の支払と引換えに,共有者のうち控訴人aへの被控訴人の持分移転登記
を求める旨の申立てをしている。
    (イ) 上記判示のとおり,本件土地の評価額は総額4950万円である
から,被控訴人の持分2分の1に対応する金額は2475万円であり,控訴人ら
の申し出にかかる金額2313万5000円を上回ることとなるが,その差額は
約160万円程度であり,その全体に占める割合も小さく,また,下記のとおり
の控訴人aの資力を考慮すれば,2475万円の支払いとの引換えを前提とする
分割をすることも控訴人らの申し出の範囲内にあるものとみることができ,他
方,その支払が確保される限り,被控訴人の持分を控訴人aのみに取得させるこ
とが許されるものというべきである。
      この点,被控訴人は,控訴人aの支払能力を疑問視し,本件土地に
ついての控訴人らの共有持分についてn市による差押えの登記がされていること
をもってその現われであるとする。
      しかし,乙28の1ないし3によれば,上記差押えはその後解除さ
れているのみならず,乙27によれば,控訴人aは,平成14年10月7日の時
点では,同人名義で約2460万円の銀行預金(普通預金)を有していることが
認められ,この金額は上記判示の2475万円をほぼ満足させるものであり,控
訴人aにはその支払能力があることが一応認められる(ただし,上記の乙27は
上記時点における銀行預金の残高証明書であって,継続的な預金保有状況を示す
ものではない。)。
    (ウ) もっとも,控訴人aの上記の資力が将来においても確実に継続す
ると認めるに足りる的確な証拠はなく,将来においてその資力が低下する危険性
があることは否定できない。これを無視して価格賠償の方法による分割を命ずる
ことは他方に資力不足の危険を負担させることになり,当事者間の実質的公平を
害することとなるが,他方,その危険性のみを理由に価格賠償の方法による分割
を否定するとすれば,現に支払能力を継続し,支払が可能な場合であるのに妥当
な分割が実現できない結果ともなる。これらの事情を考慮すると,支払がされな
いのに分割の効果を発生させるのは妥当ではなく,本判決確定後一定期間内に控
訴人aにおいて上記金員の支払をすることを条件に被控訴人の持分を取得させ,
これがされない場合には競売の方法による分割を命ずるのが相当である。
    (エ) なお,被控訴人は,本件土地の共有持分について,他の物件(少
なくとも南側隣地を含む。)との共同担保として,信用組合pに対して信用組合
取引等を被担保債権として極度額1億2000万円の根抵当権を設定しているが
(乙3の3,6の3),このことは,競売手続によらないと共有物分割ができな
いとする根拠にはならない。控訴人aは,本判決により被控訴人の持分の譲渡を
受けることとなり,上記の根抵当権は同持分の上に残存するからである。もっと
も,控訴人aは同持分の取得者として,同信用組合の根抵当権を滌除する手続を
取ることができるというべきであり(自ら条件を満足させることができる場合で
あるから,民法380条には当たらない。),これにより負担のない同持分を取
得しうると解される。
    (オ) そして,本件に現われた諸事情,ことに滌除の手続や,担保権者
が増価競売を選択した場合に滌除できないことが確定するまでに要する期間を考
慮すると,控訴人aが代償金を支払うべき期間は3か月とするのが相当である。
 3 以上によれば,本件土地は控訴人らと被控訴人との共有であるから,その
分割を求める被控訴人の本訴請求は理由があり,東西に分割されての単独所有
(東側土地は控訴人らのみの共有)であることを前提とする控訴人らの反訴請求
は理由がない。そして,分割の方法としては,控訴人aが被控訴人に対して本判
決確定後3か月以内に金2475万円の支払をすることを条件として控訴人aに
被控訴人の持分を取得させ,同期間内に上記金員の支払がされないときには本件
土地を競売に付してその代価を分割することとするのが相当であり,なお,控訴
人aの申立てに基づき,被控訴人に対し,上記金員の支払を受けるのと引換えに
本件土地の共有持分全部の移転登記手続をすることを命ずることとする。
 4 よって,原判決中,共有物分割に関する部分は上記のとおり変更し,反訴
請求に関する部分は控訴を棄却することとし,訴訟費用の負担につき民訴法67
条2項,61条,64条,65条1項本文を適用して,主文のとおり判決する。
     広島高等裁判所第3部
        裁判長裁判官   下   司   正   明
           裁判官   齋   藤   憲   次
      裁判官檜皮高弘は転補のため署名押印できない。
  
        裁判長裁判官   下   司   正   明
(別紙)
    省略

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