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主文
本件上告を棄却する。
上告費用は上告人らの負担とする。
理由
上告代理人鈴木孟秋ほかの上告受理申立ての理由中，景観権ないし景観利益の侵
害による不法行為をいう点について
１原審が適法に確定した事実関係の概要等は，次のとおりである。
(1)当事者
ア上告人Ｘ１（以下「上告人Ｘ１」という。）は，東京都国立市中３丁目１番１
０の土地を所有し，同所においてＡ小学校，Ｂ中学校及びＣ高等学校を設置，運営
している学校法人である。
原判決の別紙１審原告目録（以下「原告目録」という。）記載第２の上告人ら１０
名は，上告人Ｘ１が設置している上記学校に児童又は生徒として通い又は通ってい
た者であり，原告目録記載第５の上告人ら７名は，上告人Ｘ１が設置する上記学校
の教職員又はこれを定年退職した者である。
原告目録記載第３の上告人ら１０名は，第１審判決別紙物件目録（以下「物件目
録」という。）記載２の鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造りルーフィング
葺地下１階付き１４階建ての建物（最高地点の高さ４３．６５ｍ。以下「本件建物」
という。）の敷地境界線から本件建物の高さの２倍の水平距離の範囲内に居住し，本
件建物の建築に反対する者の有志で組織されたＤ会の構成員である。
原告目録記載第４の上告人ら２２名は，国立市の環境を守ろうとする者の有志で
組織されたＥ会の構成員である。
イ被上告人Ｙ１（以下「被上告人Ｙ１」という。）は，住宅地・工業用地の開発，
造成及び販売等を業とする株式会社であり，本件建物の建築主である。
原判決の別紙１審被告等目録記載第２の被上告人ら２２０名（以下「本件区分所
有者ら」という。）は，本件訴訟が提起された後に被上告人Ｙ１から本件建物の区分
所有権を買い受け，被上告人Ｙ１の承継人として，第１審又は原審において訴訟引
受けの決定を受けた者である。
被上告人Ｙ２（以下「被上告人Ｙ２」という。）は，土木，建築，電気，管工事の
請負及び設計監理等を業とする株式会社であり，本件建物の設計及び施工をした者
である。
(2)大学通り周辺の現在の状況
アＪＲ中央線国立駅南口のロータリーから南に向けて幅員の広い公道（都道１
４６号線）が直線状に延びていて，そのうち江戸街道までの延長約１．２㎞の道路
は，「大学通り」と称され，そのほぼ中央付近の両側に一橋大学の敷地が接している。
大学通りは，歩道を含めると幅員が約４４ｍあり，道路の中心から左右両端に向か
ってそれぞれ約７．３ｍの車道，約１．７ｍの自転車レーン，約９ｍの緑地及び約
３．６ｍの歩道が配置され，緑地部分には１７１本の桜，１１７本のいちょう等が
植樹され，これらの木々が連なる並木道になっている。
イ大学通り沿いの地域のうち，一橋大学より南に位置する地域は，上告人Ｘ１
の設置する学校及び東京都立国立高校（以下「国立高校」という。）の各敷地並びに
本件建物の敷地（物件目録記載１の土地。以下「本件土地」という。）を除いて，大
部分が都市計画上の用途地域区分において第１種低層住居専用地域（都市計画法９
条１項）に指定され，建築物につき高さ１０ｍまでとする制限があり，低層住宅群
を構成している。そのため，一橋大学より南の大学通り沿いの地域では，本件建物
を除き，街路樹と周囲の建物とが高さにおいて連続性を有し，調和がとれた景観を
呈している。
ウ本件土地は，国立駅から約１１６０ｍの距離にあって，大学通りの南端に位
置し，江戸街道を隔てた南側約６６０ｍの地点にはＪＲ南武線谷保駅があり，谷保
駅から続く商店街が近くに位置している。本件土地の大学通りを挟んだ東側には５
階建ての国立高校の校舎がある。
(3)大学通り周辺の歴史的経緯
ア大学通り周辺の地区は，大正１４年にＦが当初から東京商科大学（現一橋大
学）の誘致を前提に武蔵野台地の山林を開発して学園都市の建設を計画したところ
であり，大正１５年には，現在のＪＲ中央本線の国分寺駅と立川駅の中間に国立駅
が開設されるとともに，東京商科大学が移転し，教育施設を中心とした閑静な住宅
地を目指して地域の整備が行われた。
イ昭和２５年６月，国立駅周辺の風紀が乱れ始めたことから，大学通り周辺の
地区について，当時の都市計画法に基づく用途地域内の特別用途地区として，東京
都文教地区建築条例に基づく文教地区の指定を推進する運動が起こり，町を２分す
る論争がされた末，昭和２７年１月，本件土地を除くその北側及び東側の土地が文
教地区の指定を受けることになった。
ウ大正８年に制定された市街地建築物法は，建築物の絶対高さを，住居地域内
で６５尺（約１９．７ｍ）以下，住居地域外では１００尺（約３０．３ｍ）以下に
制限していたが（同法施行令５条），この制限は，昭和２５年に制定された建築基準
法の施行後においても，それぞれ２０ｍ以下及び３１ｍ以下の絶対高さ制限として
受け継がれた（なお，本件土地は，昭和２２年以前から住居地域であった。）。昭和
４５年の建築基準法改正に伴う用途地域の全面改正の際，当時の国立市長は，それ
までは住居地域として建物の高さが２０ｍまでに制限されていた一橋大学以南の７
５０ｍの範囲で，大学通りの両側奥行き２０ｍ内の住宅地について，絶対高さ制限
のない第２種住居専用地域とする試案を東京都に提出した。しかし，昭和４７年か
ら翌年にかけて，この地域を建物の高さが１０ｍまでに制限される第１種住居専用
地域に指定することを求める市民運動が展開され，これを受けて，昭和４８年１０
月，一橋大学から国立高校に至る大学通りの両側の奥行き２０ｍの範囲の土地は第
１種住居専用地域に指定されたが，本件土地は，絶対高さ制限のない第２種住居専
用地域に指定された。
エ大学通りの景観については，昭和５７年，東京都選定の「新東京百景」に選
ばれ，平成６年，Ｇ新聞の「新・東京街路樹１０景」，「新・日本街路樹１００景」
に選ばれるなど，優れた街路の景観として紹介されることがあった。
オ平成６年１１月，８１５４名の署名をもって国立市長に対し国立市都市景観
形成条例制定のための直接請求がされ，平成７年９月，国立市都市景観形成審議会
が設置された。そして，平成８年３月３０日に同景観形成審議会がまとめた「中間
報告書」において，国立市の保全すべき優れた景観資源として国立駅から南へ延び
る大学通りが掲げられるなどした後，平成１０年３月，国立市都市景観形成条例（平
成１０年国立市条例第１号。以下「景観条例」という。）が制定され（同年４月１日
施行），併せて国立市都市景観形成条例施行規則（以下「施行規則」という。）も制
定された。景観条例は，国立市の都市景観の形成に関する基本事項を定めることに
より，文教都市にふさわしく美しい都市景観を守り，育て，作ることを目的とする
行政活動の指針等を定めるものである。国立市長は，景観条例２５条の規定に基づ
き，大規模行為景観形成基準（平成１０年３月国立市長告示第１号）を定めている
ところ，施行規則１１条及び上記基準には，高さ１０ｍを超える建物の新築工事を
しようとする建築主は，高さについて，町並みとしての連続性，共通性を持たせ，
周囲の建築物等との調和を図ることを配慮すべきことが定められている。
(4)被上告人Ｙ１が本件土地を取得するまでの経緯
アＨ（以下「Ｈ」という。）は，昭和４０年７月，本件土地を取得し，本件土地
に計算センターとして利用する目的で建物（最も高い部分で約１６ｍ）を建築した。
当時，本件土地は，住居地域にあって，建築基準法により２０ｍの高さ制限を受け
ていたが，昭和４５年の建築基準法改正の後である昭和４８年，前記(3)ウのとおり
高さ制限のない第２種住居専用地域に指定された。しかし，昭和５１年の建築基準
法の改正により用途規制が強化され，計算センターは，床面積と用途の関係で既存
不適格建築物となった。Ｈは，平成５年ころ，計算センターを東京都多摩市に移転
して，本件土地を売りに出した。
イ本件土地は，その後平成８年５月に，ごく一部を除き第２種中高層住居専用
地域に指定され，建ぺい率６０％，容積率２００％と定められた。第２種中高層住
居専用地域は，主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定め
る地域であり（都市計画法９条４項），絶対高さ制限はないが，建ぺい率及び容積率
の制限により間接的に建物の高さが制限されることになる。なお，本件土地は，文
教地区の地区外である。
ウ被上告人Ｙ１は，平成１１年７月２２日，本件土地をＨから９０億２０００
万円で買い受けた。
(5)被上告人Ｙ１による本件建物の建築計画
ア被上告人Ｙ１は，平成１１年８月１８日，国立市都市計画課へ国立市指導要
領に基づく事業計画事前協議書を提出し，受理された。その後同月２７日，被上告
人Ｙ１は，国立市長に対し，景観条例２６条１項に基づく大規模行為届出書を提出
した。この中で，本件土地に建築予定の建物は，高さ５５ｍ，地上１８階建て（地
下１階付き）とされていた。
イ国立市長は，同年１０月８日，被上告人Ｙ１に対し，景観条例２８条１項に
基づき，書面により，周辺の建築物や２０ｍの高さで並ぶいちょうの並木と調和す
るよう計画建物の高さを低くすること，ゆとりのある歩行空間を確保し，既存の植
栽帯を保全するため，敷地東側（大学通り側）について更に壁面を後退させること
を指導した。これに対し，被上告人Ｙ１は，同月１９日，国立市に対し，国立市が
指導する計画建築物の高さを具体的に明示してほしい旨要請したところ，国立市都
市計画課長は，「高さについては何階建てならよいというのは条例にもないし，景観
の基本計画にもない。建物の規模に関し何ｍにするかについて指導することは今の
ルールにはない。」旨の発言をした。被上告人Ｙ１は，同月２０日，指導内容が不明
確であるとして指導書を返還した上，建築物の高さと壁面を後退させる具体的距離
を明示するよう国立市長に対し文書で要請した。これに対し，国立市長は，同月２
２日，「景観条例は建物の規模を大学通りの景観と調和するものとすることを定めて
いるので，被上告人Ｙ１において検討すべきである。また，既存の植栽帯の保全を
検討することを求める。」旨の回答をした。
ウ被上告人Ｙ１は，同年１１月１１日，国立市に対し，建物を１４階建てに低
くし，セットバックも大きくしたと報告し，同月２２日，大規模行為変更届出書を
提出し，構造を地上１４階建て（地下１階付き）とし，高さを最高で４３．６５ｍ
とする旨届け出た。
エ被上告人Ｙ１は，同年１２月３日，東京都多摩西部建築指導事務所に対し地
上１４階建て（地下１階付き）の建物（本件建物）の建築確認申請をし，平成１２
年１月５日，東京都建築主事から建築確認を得て，同日，建築工事に着手して同事
務所に着工届を提出した。
(6)国立市の対応
ア一方，国立市は，平成１１年１０月当時，本件土地を含む東京都国立市中３
丁目地内の土地（以下「本件地区」という。）については，都市計画法（平成１２年
法律第７３号による改正前のもの。以下同じ。）１２条の４に基づく地区計画と同地
区計画内の建築物の規制に関する地区整備計画（同法１２条の５第３項）を定めて
おらず，さらに，建築基準法６８条の２（平成１４年法律第８５号による改正前の
もの。以下同じ。）に基づき，地区計画等の内容として定められる建築物の高さ等を
制限する条例も定めていなかったところ，平成１１年１１月２４日になり，本件地
区について，建築物の高さを２０ｍ以下に制限する地区計画案の公告・縦覧を行い，
同年１２月４日に説明会を開催し，被上告人Ｙ１が本件建物の建築工事に着手した
後である平成１２年１月２４日，本件地区について都市計画法上の都市計画として
定められた国立都市計画中３丁目地区地区計画（以下「本件地区計画」という。）を
告示した。
イ本件地区計画は，その地区整備計画において，本件地区を低層住宅地区１，
低層住宅地区２，中層住宅地区及び学園地区に区分し，それぞれの地区における建
築物の高さを，低層住宅地区２について１０ｍ以下，中層住宅地区及び学園地区の
うち第１種低層住居専用地域を除く地区について２０ｍ以下としているので，本件
土地は，中層住宅地区として建築物の高さを２０ｍ以下とする地区となる。
ウまた，国立市は，建築基準法６８条の２の規定に基づく国立市の条例として，
国立市地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例（平成１１年国立市条
例第３０号）を制定し，同条例は，平成１１年１２月２４日に公布され，平成１２
年１月１日に施行された（ただし，本件土地は同条例の対象外である。）。そして，
本件地区計画の告示から１週間後の同月３１日，国立市議会において，同条例によ
る規制対象区域に本件地区の地区整備計画区域を加えるように同条例を改正する条
例（平成１２年国立市条例第１号。以下「本件改正条例」という。）が可決され，同
年２月１日，公布，施行された。本件改正条例によれば，本件土地に建築できる建
築物の高さは，２０ｍ以下に制限されることになる。
(7)本件建物の建築
ア本件改正条例が施行された同年２月１日当時，本件建物は，いわゆる根切り
工事をしている段階にあった。その後，本件建物の建築が進み，被上告人Ｙ１は，
平成１３年１２月２０日，本件建物について東京都から検査済証の交付を受け，平
成１４年２月９日から分譲を開始した。
イ本件建物は，地上１４階建て（地下１階付き），総戸数３５３戸（うち住居は
３４３戸）の分譲と賃貸を目的としたマンションであり，建築面積は６４０１．９
８㎡，高さは北側から南側に向かっておおむね階段状に高くなっており，最高地点
で４３．６５ｍである。なお，本件建物は，外観上４棟に分かれている。
２本件は，上告人らが，大学通り周辺の景観について景観権ないし景観利益を
有しているところ，本件建物の建築により受忍限度を超える被害を受け，景観権な
いし景観利益を違法に侵害されているなどと主張し，上記の侵害による不法行為に
基づき，①被上告人Ｙ１及び本件区分所有者らに対し本件建物のうち高さ２０メ
ートルを超える部分の撤去を，②被上告人らに対し慰謝料及び弁護士費用相当額
の支払をそれぞれ求めている事案である。
３都市の景観は，良好な風景として，人々の歴史的又は文化的環境を形作り，
豊かな生活環境を構成する場合には，客観的価値を有するものというべきである。
被上告人Ｙ１が本件建物の建築に着手した平成１２年１月５日の時点において，国
立市の景観条例と同様に，都市の良好な景観を形成し，保全することを目的とする
条例を制定していた地方公共団体は少なくない状況にあり，東京都も，東京都景観
条例（平成９年東京都条例第８９号。同年１２月２４日施行）を既に制定し，景観
作り（良好な景観を保全し，修復し又は創造すること。２条１号）に関する必要な
事項として，都の責務，都民の責務，事業者の責務，知事が行うべき行為などを定
めていた。また，平成１６年６月１８日に公布された景観法（平成１６年法律第１
１０号。同年１２月１７日施行）は，「良好な景観は，美しく風格のある国土の形成
と潤いのある豊かな生活環境の創造に不可欠なものであることにかんがみ，国民共
通の資産として，現在及び将来の国民がその恵沢を享受できるよう，その整備及び
保全が図られなければならない。」と規定（２条１項）した上，国，地方公共団体，
事業者及び住民の有する責務（３条から６条まで），景観行政団体がとり得る行政上
の施策（８条以下）並びに市町村が定めることができる景観地区に関する都市計画
（６１条），その内容としての建築物の形態意匠の制限（６２条），市町村長の違反
建築物に対する措置（６４条），地区計画等の区域内における建築物等の形態意匠の
条例による制限（７６条）等を規定しているが，これも，良好な景観が有する価値
を保護することを目的とするものである。そうすると，良好な景観に近接する地域
内に居住し，その恵沢を日常的に享受している者は，良好な景観が有する客観的な
価値の侵害に対して密接な利害関係を有するものというべきであり，これらの者が
有する良好な景観の恵沢を享受する利益（以下「景観利益」という。）は，法律上保
護に値するものと解するのが相当である。
もっとも，この景観利益の内容は，景観の性質，態様等によって異なり得るもの
であるし，社会の変化に伴って変化する可能性のあるものでもあるところ，現時点
においては，私法上の権利といい得るような明確な実体を有するものとは認められ
ず，景観利益を超えて「景観権」という権利性を有するものを認めることはできな
い。
４ところで，民法上の不法行為は，私法上の権利が侵害された場合だけではな
く，法律上保護される利益が侵害された場合にも成立し得るものである（民法７０
９条）が，本件におけるように建物の建築が第三者に対する関係において景観利益
の違法な侵害となるかどうかは，被侵害利益である景観利益の性質と内容，当該景
観の所在地の地域環境，侵害行為の態様，程度，侵害の経過等を総合的に考察して
判断すべきである。そして，景観利益は，これが侵害された場合に被侵害者の生活
妨害や健康被害を生じさせるという性質のものではないこと，景観利益の保護は，
一方において当該地域における土地・建物の財産権に制限を加えることとなり，そ
の範囲・内容等をめぐって周辺の住民相互間や財産権者との間で意見の対立が生ず
ることも予想されるのであるから，景観利益の保護とこれに伴う財産権等の規制は，
第一次的には，民主的手続により定められた行政法規や当該地域の条例等によって
なされることが予定されているものということができることなどからすれば，ある
行為が景観利益に対する違法な侵害に当たるといえるためには，少なくとも，その
侵害行為が刑罰法規や行政法規の規制に違反するものであったり，公序良俗違反や
権利の濫用に該当するものであるなど，侵害行為の態様や程度の面において社会的
に容認された行為としての相当性を欠くことが求められると解するのが相当である。
これを本件についてみると，原審の確定した前記事実関係によれば，大学通り周
辺においては，教育施設を中心とした閑静な住宅地を目指して地域の整備が行われ
たとの歴史的経緯があり，環境や景観の保護に対する当該地域住民の意識も高く，
文教都市にふさわしく美しい都市景観を守り，育て，作ることを目的とする行政活
動も行われてきたこと，現に大学通りに沿って一橋大学以南の距離約７５０ｍの範
囲では，大学通りの南端に位置する本件建物を除き，街路樹と周囲の建物とが高さ
において連続性を有し，調和がとれた景観を呈していることが認められる。そうす
ると，大学通り周辺の景観は，良好な風景として，人々の歴史的又は文化的環境を
形作り，豊かな生活環境を構成するものであって，少なくともこの景観に近接する
地域内の居住者は，上記景観の恵沢を日常的に享受しており，上記景観について景
観利益を有するものというべきである。
しかしながら，本件建物は，平成１２年１月５日に建築確認を得た上で着工され
たものであるところ，国立市は，その時点では条例によりこれを規制する等上記景
観を保護すべき方策を講じていなかった。
そして，国立市は，同年２月１日に至り，本件改正条例を公布・施行したもので
あるが，その際，本件建物は，いわゆる根切り工事が行われている段階にあり，建
築基準法３条２項に規定する「現に建築の工事中の建築物」に当たるものであるか
ら，本件改正条例の施行により本件土地に建築できる建築物の高さが２０ｍ以下に
制限されることになったとしても，上記高さ制限の規制が本件建物に及ぶことはな
いというべきである。本件建物は，日影等による高さ制限に係る行政法規や東京都
条例等には違反しておらず，違法な建築物であるということもできない。また，本
件建物は，建築面積６４０１．９８㎡を有する地上１４階建てのマンション（高さ
は最高で４３．６５ｍ。総戸数３５３戸）であって，相当の容積と高さを有する建
築物であるが，その点を除けば本件建物の外観に周囲の景観の調和を乱すような点
があるとは認め難い。その他，原審の確定事実によっても，本件建物の建築が，当
時の刑罰法規や行政法規の規制に違反するものであったり，公序良俗違反や権利の
濫用に該当するものであるなどの事情はうかがわれない。以上の諸点に照らすと，
本件建物の建築は，行為の態様その他の面において社会的に容認された行為として
の相当性を欠くものとは認め難く，上告人らの景観利益を違法に侵害する行為に当
たるということはできない。
５以上と同旨の原審の判断は，正当として是認することができる。論旨は，い
ずれも採用することができない。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官甲斐中辰夫裁判官横尾和子裁判官泉徳治裁判官
島田仁郎裁判官才口千晴）

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