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主文
１平成２８年４月２４日に開催された被告管理組合の第１０回通常総会におい
てされた別紙１決議目録記載の決議は，無効であることを確認する。
２被告管理組合の反訴請求をいずれも棄却する。
３訴訟費用は，本訴反訴を通じ，被告管理組合の負担とする。5
事実及び理由
第１請求
１本訴請求及び承継参加に係る請求
主文第１項同旨
２反訴請求10
原告らは，被告管理組合に対し，連帯して１０３１万１０９０円及びこれに
対する平成２９年４月１５日から支払済みまで年１４．６％の割合による金員
を支払え。
第２事案の概要
本件本訴請求及び承継参加に係る訴えは，「Ａ団地」（以下「本件団地」とい15
う。）の管理組合である被告管理組合が平成２８年４月２４日に開催した第１
０回通常総会において，管理規約のうち，管理費等の負担割合に関する定めを
変更すること（以下「本件規約変更」という。）を内容とする別紙１決議目録記
載の決議（以下「本件規約変更決議」という。）をしたところ，本件規約変更決
議は，団地建物所有者である従前原告らの権利に「特別の影響を及ぼすべきと20
き」に該当し，建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）
６６条，３１条１項後段，本件規約変更決議時の管理規約（別紙２記載３に掲
げた規定を含む。以下「旧規約」という。）５１条５項によれば，従前原告らの
承諾が必要となるにもかかわらず，被告管理組合は，その承諾を得ることなく，
本件規約変更決議をしたとして，従前原告らが，本件規約変更決議は無効であ25
ることの確認を求める事案である。
本件反訴請求に係る訴え（以下，本件本訴請求及び承継参加に係る訴えと併
せて「本件各訴訟」という。）は，本件規約変更決議によって従前原告らが支払
うべき管理費等の金額が増額となり，その支払うべき管理費等の金額は月額１
０７万１０４０円となったにもかかわらず，従前原告ら又は原告らは本件規約
変更決議以前の管理費等の金額である月額８１万９５５０円を支払うにとどま5
っているとして，本件規約変更決議後の管理規約（別紙２記載４に掲げた規定
を含む。以下「新規約」という。）の定めに基づき，同年８月から令和元年１２
月までの４１か月分の管理費等について，従前原告ら又は原告らが支払うべき
管理費等の金額と支払済みの管理費等の金額の差額（月額２５万１４９０円×
４１か月分）である１０３１万１０９０円及びこれに対する反訴状送達の日の10
翌日である平成２９年４月１５日から支払済みまで，新規約所定の年１４．６％
の割合による遅延損害金の支払を求める事案である。
脱退原告は，本件各訴訟係属後，原告ＨＲＳに対し，本件団地に係る共有持
分を譲渡したことから，原告ＨＲＳは，本件反訴について訴訟を引き受け，本
件本訴について訴訟参加し，その後，被告は，本件反訴につき，請求を拡張し15
た。
１区分所有法並びに旧規約及び新規約等の定め
別紙２のとおりである（以下，別紙２記載２に掲げた規定を含む本件団地が
造成された際に最初に設定された管理規約を「当初規約」という。）。
２前提事実（争いがないか括弧内掲記の証拠により容易に認められる事実）20
⑴本件団地の構成及び共有持分割合
ア本件団地は，別紙３物件目録記載２～５の各建物（Ｂ，Ｃ，Ｄ，Ｅ，Ｆ）
及びその敷地である同目録記載１の土地（以下「本件敷地」という。）によ
って構成されている。
本件団地を構成する建物は，居住用，店舗用，駐車場用の各建物を含む25
ところ，同目録記載２の一棟の建物は，２１４戸の住戸部分から成り，延
べ床面積が２万１５３０．５１㎡，地上４０階及び地下１階建ての居住用
建物（以下「本件住宅棟」という。）である。同目録記載３の建物は，延べ
床面積が２３９０．３０㎡，地上２階建ての店舗用建物（以下「本件商業
業務棟」という。）である。同目録記載４の建物は，駐車場用建物（以下「本
件駐車場棟」という。）である。5
本件住宅棟は，区分所有権の目的となる専有部分を含んでおり，本件商
業業務棟は，本件規約変更決議当時は従前原告らが共有し，現在は原告ら
が共有している。本件駐車場棟は，本件団地における規約共用部分（区分
所有法４条２項，当初規約２条９号〔旧規約及び新規約も同じ。〕所定のも
の）である。10
本件団地を構成する建物の１階部分及び２階部分の大よその見取り図は，
それぞれ，別紙図面１及び同２のとおりであり，本件団地の共用部分（当
初規約２条６号〔旧規約及び新規約も同じ。〕所定のもの）は，別表第１の
とおりである（当初規約４条１項〔旧規約及び新規約も同じ。〕所定のもの）。
（甲３〔３１，３２頁〕，４～８，２６，乙２〔４，５頁〕，９〔３５，３15
６頁〕，１２〔３５，３６頁〕，丙１，２）
イ本件敷地の共有持分割合は，本件住宅棟の区分所有者が合計１００万分
の６８万４７２０，本件商業業務棟の共有者が合計１００万分の３１万５
２８０であり，その比率は，本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の
共有者でおおむね６８．５：３１．５である。20
団地共用部分（区分所有法６７条１項，当初規約２条６号〔旧規約及び
新規約も同じ。〕所定のもののうち本件住宅棟に係る部分を除く部分（以下
「本件住宅棟以外団地共用部分」という。）の共有持分割合は，本件住宅棟
の区分所有者が合計２３９万２０８１分の２１５万３０５１，本件商業業
務棟の共有者が合計２３９万２０８１分の２３万９０３０であり，その比25
率は，本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者で９：１である。
本件駐車場棟の共有持分割合は，本件住宅棟の区分所有者が合計１０分
の４，本件商業業務棟の共有者が合計１０分の６であり，その比率は，本
件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者で４：６である。
これらの共有持分割合は，本件規約変更の前後を通じて変更はない。
（乙９〔４４頁〕，１２〔４４頁〕）5
⑵当事者等
ア原告日本食品製造は，農畜産物，水産物の加工及び冷凍食品の製造，販
売，輸出入等を目的とする合資会社であり，本件敷地につき１００万分の
９万１９３６の，本件商業業務棟につき２８万９８０８分の８万４５１１
の各共有持分割合を有する。10
イ原告ＨＲＳは，不動産，不動産受益権の保有及び運営，賃貸借及び転貸，
売買，仲介，あっせん，管理等を目的とする株式会社であり，平成２９年
１２月１８日，本件敷地につき１００万分の２２万３３４４の，本件商業
業務棟につき２８万９８０８分の２０万５２９７の各共有持分割合を脱退
原告から譲り受け，平成３０年３月２日，本件反訴について訴訟を引き受15
け，同月１４日，本件本訴について訴訟参加した。
ウ脱退原告は，不動産の売買，賃貸借，仲介，あっせん及び管理等を目的
とする株式会社であり，本件各訴訟が提起された当時，本件敷地及び本件
商業業務棟につき，上記イの各共有持分割合を有し，本訴原告兼反訴被告
であったが，平成２９年１２月１８日，原告ＨＲＳに対し，これらの共有20
持分をいずれも譲渡し，平成３０年３月３０日，本件各訴訟から脱退した。
エ被告管理組合は，本件団地の団地建物所有者（区分所有法６５条，当初
規約２条３号〔旧規約及び新規約も同じ。〕所定のもの）全員によって構成
される（当初規約６条１項〔旧規約及び新規約も同じ。〕所定のもの），権
利能力なき社団である。25
（⑵につき，甲１～４，６，乙９，１２，丙１～３）
⑶本件規約変更決議前後の時点における費用負担の割合等
ア本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者は，本件規約変更以
前の時点において，本件住宅棟以外団地共用部分の共有持分割合とほぼ等
しい９：１の割合で団地管理費及び団地修繕積立金（以下，併せて「団地
管理費等」という。）を負担し，本件駐車場棟の共有持分割合である４：６5
の割合で駐車場棟管理費及び駐車場棟修繕積立金（以下，これらと団地管
理費等と併せて「本件管理費等」という。）を負担していた（なお，本件管
理費等の負担に係る当初規約の条項〔２６条及び２７条〕と旧規約の条項
〔２６条〕において，文言の差はあるが，その趣旨は同一であって，本件
規約変更までその負担割合に変更はなかった。）。10
イ被告管理組合は，平成２８年４月２４日，第１０回通常総会を開催し，
本件管理費等，住宅棟管理費及び住宅棟修繕積立金の負担に関する議題
ついての審議を行い，別紙１決議目録記載の本件規約変更決議を行った。
被告管理組合は，本件規約変更について，従前原告らの承諾を得ず，従
前原告らは本件規約変更に反対した。15
本件規約変更決議の内容は，次のとおりである。
ａ団地管理費等について
本件敷地の共有持分割合（本件住宅棟：本件商業業務棟≒６８．５：
３１．５）と本件住宅棟以外団地共用部分の共有持分割合（本件住宅
棟：本件商業業務棟≒９：１）を前提とする。そして，団地管理費等20
が，本件住宅棟以外団地共用部分と本件敷地に支出される割合は７５：
２５とする。そうすると，次の計算式のとおり，団地管理費等に係る
負担割合は，本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者で８
４．６：１５．４となる。
【計算式】25
⒜本件住宅棟の区分所有者の負担割合
６８．５／１００×２５／１００＝１７１２．５／１００００（本
件敷地に係る団地管理費等を負担する割合）
９／１０×７５／１００＝６７５／１０００（本件住宅棟以外団
地共用部分に係る団地管理費等を負担する割合）
１７１２．５／１００００＋６７５／１０００＝８４６２．５／5
１００００≒８４．６％（団地管理費等に係る負担割合）
⒝本件商業業務棟の共有者の負担割合
３１．５／１００×２５／１００＝７８７．５／１００００（本
件敷地に係る団地管理費等を負担する割合）
１／１０×７５／１００＝７５／１０００（本件住宅棟以外団地10
共用部分に係る団地管理費等を負担する割合）
７８７．５／１００００＋７５／１０００＝１５３７．５／１０
０００≒１５．４％（団地管理費等に係る負担割合）
ｂ駐車場棟管理費について
本件駐車場の共有持分割合は，本件住宅棟の区分所有者と本件商業15
業務棟の共有者で４：６であり，駐車場棟管理費は，同割合に従って
本件住宅棟の区分所有者及び本件商業業務棟の共有者が負担している
が，本件駐車場に係る固定資産税及び都市計画税（以下「固定資産税
等」という。）は，本件住宅棟と本件商業業務棟の延べ床面積の割合（本
件住宅棟：本件商業業務棟≒９：１）に従って課税されていたことか20
ら，本件駐車場棟に係る固定資産税等の額を本件駐車場の共有持分割
合に従って負担することになるよう，駐車場棟管理費の負担割合を調
整する。
ｃ団地総会における議決権の割合について
上記ａに合わせ，本件住宅棟の区分所有者の議決権の割合を９０．25
３％から８４．６％に，本件商業業務棟の共有者の議決権の割合を９．
７％から１５．４％に変更する。
ウ従前原告らの本件管理費等の負担額
旧規約が定める従前原告らの本件管理費等の負担額は，合計月額８１万
９５５０円であったところ，新規約の定めによれば，従前原告らの本件管
理費等の負担額は，合計月額１０７万１０４０円となり，月額では合計２5
５万１４９０円（うち，団地管理費等分は月額１１万２３３０円）の，年
額では合計３０１万７８８０円（うち，団地管理費等分は１３４万７９６
０円，駐車場棟管理費分は年額１６６万９９２０円）の増額となる。
費目本件規約変更前本件規約変更後差額
団地管理費１７万４５００円２６万７７００円９万３２００円
団地修繕積立金３万５８５０円５万４９８０円１万９１３０円
駐車場棟管理費３５万１２００円４９万０３６０円１３万９１６０円
駐車場棟修繕積立金２５万８０００円２５万８０００円０円
合計８１万９５５０円１０７万１０４０円２５万１４９０円
（⑶につき，甲９〔２，５４，５６，６１頁〕，１０〔１，３，１９，２０，
２５頁〕，１１，１２，２３，乙９〔２６条２項，５０条１項，別表第５〕，10
１２〔２６条２項〕）
３争点及びこれに関する当事者の主張
⑴争点の概要
本件の第１の争点は，本件各訴訟を通じ，本件規約変更決議の有効性（争
点①）である。具体的には，本件規約変更が従前原告らの権利に「特別の影15
響を及ぼすべきとき」（区分所有法６６条，３１条１項後段，旧規約５１条
５項）に該当するか，及び，本件規約変更が公序良俗（民法９０条）に反す
るかであるが，これらを基礎付ける事実は共通である。
第２の争点は，争点①において，本件規約変更決議が有効であることを前
提に，本件反訴請求について，いつの時点で本件管理費等の増額の効果が生20
じるか（争点②）である。
⑵争点①（本件規約変更決議の有効性〔本件各訴訟に共通の争点〕）につい
て
（原告らの主張）
ア旧規約の内容が公平であることについて5
本件団地は，札幌市が監督する再開発事業によって造成された物件であ
り，当初規約についても，札幌市による再開発事業の監督事項の一つであ
り，仮に当初規約の内容が，本件管理費等につき不公平な内容を定めたも
のであったのであれば，これが管理規約として認められることはない。ま
た，本件住宅棟の区分所有権を取得しようとする者は，当初規約又は旧規10
約の内容を確認し，承諾した上で本件住宅棟の区分所有権を取得する。こ
れらによれば，当初規約は，札幌市の監督を受けて設定され，本件住宅棟
の区分所有者の全員が当初規約又は旧規約の内容を承諾していたものであ
るから，当初規約及び旧規約の内容は公平なものであったといえる。
イ団地管理費等の負担割合に関する新規約の不公平性及び不合理性につい15
て
団地管理費等は，本件住宅棟以外団地共用部分の共有持分割合に応じ，
本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者とが９：１の割合で
負担していたところ，本件商業業務棟が本件敷地について多くの共有持
分割合を有するに至った理由に照らせば，その負担割合は，本件敷地に20
関する団地管理費等の負担割合も含めて，区分所有法１９条，１４条１
項，２１条の規定に従ったものであり，不公平はない。すなわち，本件
住宅棟は，地上４０階建てのいわゆるタワーマンションであり，その区
分所有者は，本件住宅棟の３階以上の階に居住しているところ，仮に本
件商業業務棟を高層の建物とすると，本件住宅棟の低層階が本件商業業25
務棟の視界に入ることになり，当該低層階の居住者のプライバシーの保
護に欠ける状態となることから，本件商業業務棟を低層の建物とするこ
ととなり，延べ床面積を確保するために本件敷地の共有持分割合が高く
なったにすぎない。
そうすると，団地管理費等の負担割合を定めるに当たり，本件敷地に
係る共有持分割合を考慮すべきではない。むしろ，本件住宅棟の区分所5
有者は，地上４０階の本件住宅棟に居住することによって，本件住宅棟
以外団地共用部分の９割を使用でき，本件商業業務棟の共有者は，その
１割しか使用できないことに鑑みれば，団地管理費等の負担割合は，本
件住宅棟以外団地共用部分の共有持分割合によって定めるべきであって，
旧規約２６条２項の内容は不公平なものではなく，本件敷地の共有持分10
割合を考慮して団地管理費等の負担割合を定めることを内容とする新規
約は，かえって不公平かつ不合理なものである。
仮に，団地管理費等の負担割合を定めるに当たって本件敷地の共有持
分割合を考慮するとしても，団地管理費等は，本件敷地，本件住宅棟以
外団地共用部分及び附属施設の通常の管理に要する費用に充当されるも15
のであるから，本件敷地のほか，附属施設にも個別の負担割合が存在す
べきところ，新規約においては，附属施設に関する個別の負担割合は示
されておらず，その内容は不公平かつ不合理なものである。
また，新規約は，団地管理費等を定めるに当たり，団地管理費等の支
出割合が本件住宅棟以外団地共用部分と本件敷地でおおむね７５：２５20
であることを前提にする。
しかしながら，まず，団地管理費等のうち本件敷地に関する費用の負
担は，本件敷地の共有持分割合で決することは，本件敷地の利用実態を
踏まえないものである。すなわち，本件敷地のうち，本件住宅棟，本件
商業業務棟等の建物が建っていない部分は，中庭，歩道及び植栽である25
ところ，これらは，専ら本件住宅棟の区分所有者が使用しており，本件
商業業務棟の共有者がこれらの部分から利益を得ている事実はなく，こ
れらの使用による利益が本件敷地の共有持分割合に比例しているわけで
はない。
また，本件敷地に関する費用とされているロードヒーティング費用に
ついても，ロードヒーティングが敷設されているのは大半が公道の部分5
である以上，その費用を本件敷地の共有持分割合で負担するべき筋合い
のものではないし，本件住宅棟の区分所有者が負担すべきである本件住
宅棟の棟の共用部分である区域に係るロードヒーティングに要する費用
も団地管理費から支出されているところ，このような費用が含まれてい
る団地管理費等につき，その支出割合を上記比率で算定することは誤り10
であり，新規約の内容は，この点でも不合理である。
さらに，本件団地は，複数の住居専用のマンションを有するわけでは
ないから，団地型のマンション標準管理規約（以下「団地型規約」とい
う。）が想定する範囲外にあり，これに基づき，団地管理費等を本件住
宅棟以外団地共用部分及び本件敷地の各共有持分割合に基づいて定める15
べきではない。現に，被告管理組合は，過去に，単棟型のマンション標
準管理規約（以下「単棟型規約」という。）を前提にした管理規約の設
定をしており，被告管理組合自身，本件団地が団地型規約の適用場面で
ないことを自認していた。仮に，団地型規約を適用するのであれば，そ
こで採用されている議決方法，会計処理，修繕積立方法等も定めるべき20
であるが，これらに関する定めはなく，被告管理組合は，本件管理費等
についてのみ団地型規約を適用しており，新規約は，不公平かつ不合理
なものである。
ウ駐車場棟管理費の負担割合に関する新規約の不公平性及び不合理性につ
いて25
駐車場棟管理費の負担割合について，本件駐車場棟の共有持分割合で
定める場合，本件駐車場棟から得られる収益の配分割合及び議決権の割
合も，当該共有持分割合に従って定めることが，受益と負担の公平にか
なうにもかかわらず，本件規約変更においては，収益の配分割合及び議
決権の割合については変更の対象とはならず，新規約は，不公平なもの
であり，区分所有法１９条に違反する。この点，旧規約及び新規約の附5
則１２条６項２号は，商業業務棟が専用使用する駐車区画から生じる収
益は商業業務棟の共有者に帰属する旨定めているが，本件規約変更によ
って収益の配分割合と駐車場棟管理費の負担割合に齟齬が生じた場合に
は，これらの公平性を図るためにも再検討を要するものであって，この
ような場合にまで同号の内容が維持されるべき理由はない。10
具体的には，本件規約変更により，駐車場棟管理費の負担割合を本件
住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者で４：６とした上，固定
資産税等を調整すると，本件商業業務棟の共有者の負担は，年間１６７
万０２４６円の増額となる。その一方，本件駐車場棟から得られる収益
の配分割合は，本件規約変更前後の時点を通じ，本件商業業務棟の共有15
者が保有する駐車区画の稼働率は変動する一方，本件住宅棟の区分所有
者が利用している駐車区画の稼働率はほぼ１００％に近い状態であるこ
ともあり，本件住宅棟と本件商業業務棟で４．７：５．３であり，不均
衡な状態が継続しているところ，この割合による収益を配分した場合と
４：６で収益を配分した場合とを比較すると，本件商業業務棟の共有者20
は，年間３００万円の収益を得られない状態となっている。これらを合
わせると，本件商業業務棟の共有者は，実質的には，年間４６７万円を
超える負担の増額を受けているといえる。
そのような状態に加えて，本件駐車場棟に関する議決権も含めた団地
総会の議決権の割合を本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有25
者で８４．６：１５．４とすることは，本件住宅棟の区分所有者を一方
的に有利に扱うものであり，更なる不均衡を生じさせる。
被告管理組合は，本件駐車場棟から得られる収益の配分割合及び議決
権の割合は，本件規約変更とは無関係であり，「特別の影響」の有無の
判断において考慮されるべきではない旨主張する。
しかしながら，「特別の影響」の判断においては，①規約変更等の必5
要性及び合理性，②規約変更等によって一部の団地建物所有者が受ける
不利益との比較衡量，③当該団地建物所有関係の実態といった各要素を
踏まえる必要がある。そして，駐車場棟管理費の負担割合の変更に当た
っては，本件駐車場棟から得られる収益の配分割合及び議決権の割合を
も検討しなくては，①本件規約変更の必要性及び合理性を検討すること10
は不可能であるし，②本件商業業務棟の共有者の不利益が受忍限度の範
囲内にあるかを検討することも不可能となる上，③本件商業業務棟の共
有者の実態との照合もできない。
これらによれば，駐車場棟管理費に関する新規約の内容は，不公平か
つ不合理なものである。15
なお，札幌市西部市税事務所固定資産税課は，その登記に従って固定
資産税等を課税しているのであって，その課税割合に問題があるという
のであれば，被告管理組合と札幌市との間において課税方法の是正を協
議すべきであり，本件規約変更によって負担割合を変更すべき性質のも
のではない。20
エ小括
このように，旧規約における本件管理費等の負担割合に関する定めは，
公平かつ合理的なものであったのに対し，新規約は，不公平かつ不合理な
内容であるから，本件規約変更には必要性も合理性もない。
また，本件規約変更は，従前原告ら及び原告ＨＲＳに対し，本件管理費25
等について，合計で月額２５万１４９０円，年額３０１万７８８０円の増
額効果を生じさせるものであるところ，これは，従前原告らに受忍限度を
超える不利益を課すものである。
さらに，被告管理組合は，本件規約変更決議に先立ち，本件住宅棟の区
分所有者に有利な一方的情報のみを提供してこれらの者を本件規約変更決
議に賛成するよう誘導し，他方で不利益を受ける従前原告らに対しては何5
らの説明をしないまま，本件規約変更決議を可決しており，本件規約変更
に当たっての手続は不公正なものである。
これらによれば，本件規約変更は，従前原告らの権利に「特別の影響を
及ぼすべきとき」に該当するにもかかわらず，被告管理組合は，従前原告
らの承諾を得ていない上，本件規約変更は公序良俗にも反する。10
（被告管理組合の主張）
ア旧規約の内容が公平でないことについて
本件住宅棟の区分所有者は，本件住宅棟の区分所有権を取得するに当た
り，当初規約又は旧規約の内容について説明を受け，確認をしたものの，
本件管理費等の負担割合が決定された根拠等についての説明を受けてはお15
らず，その負担割合が不公平であるとの認識を有することはできなかった。
また，当初規約が札幌市の実施する再開発事業において設定されたもので
あるとしても，その内容が本件管理費等の負担を公平に定めたものである
とまでいうことはできない。
その後，平成２０年１月頃，本件団地内のロードヒーティング代金の上20
昇に伴う予算措置について検討した際，本件商業業務棟の共有者は，本件
敷地の共有持分割合を踏まえた団地管理費等の負担をすべきではないかと
の意見が出され，本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者との
間で，本件管理費等の負担割合の公平性が問題とされるに至ったのであり，
本件住宅棟の区分所有者が当初規約又は旧規約の内容を確認していたとし25
ても，その内容が公平なものであったことが基礎付けられるものではない。
イ団地管理費等の負担割合に関する新規約の公平性及び合理性について
団地管理費等は，旧規約２６条２項においては，各団地建物所有者の
団地共有部分の共有持分に応じて算出するとされていたところ，団地共
用部分の共有持分割合は，本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の
共有者とで９：１であり，本件敷地の共有持分割合は，本件住宅棟の区5
分所有者と本件商業業務棟の共有者とでおおむね６８．５：３１．５で
あり，これらの共有持分割合には差があること，本件住宅棟の区分所有
者及び本件商業業務棟の共有者の双方が本件敷地の共有持分割合に応じ
て本件敷地全体から利益を得ていること，団地管理費等は本件敷地，本
件住宅棟以外団地共用部分等の通常の管理に要する経費に充当されるこ10
とを踏まえれば，団地管理費等は，土地，共用部分等の管理に要する経
費であることから，その負担割合は，本件住宅棟以外団地共用部分と本
件敷地の共有持分割合の双方を勘案したものであるべきである。
そして，本件団地の団地管理費の支出額のうち，本件住宅棟以外団地
共用部分のために必要となった金額と本件敷地のために必要となった金15
額の比率は，７５：２５である。この点，本件住宅棟の棟の共用部分に
ついてのロードヒーティング費用は，本件団地全体の会計から支出され
ており，本件商業業務棟の共有者もその一部を負担しているが，上記比
率の算定において，本来本件商業業務棟の共有者が負担すべきでない費
用を除外する必要の有無についていえば，ロードヒーティング設備は本20
件住宅棟以外団地共用部分であって，本件団地全体に対して機能してい
るものであるから，これを除外する必要はない。
これらを踏まえれば，団地管理費等のあるべき負担割合は，本件住宅
棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者とでおおむね８４．６：１５．
４となる（本件住宅棟の区分所有者の負担割合は，｛９／１０×７５／25
１００｝〔本件住宅棟以外団地共用部分における団地管理費等の割合〕
＋｛６８．５／１００×２５／１００｝〔本件敷地における団地管理費
等の割合〕＝８４６２．５／１００００×１００％≒８４．６％であり，
本件商業業務棟の共有者の負担割合は，１００％－８４．６％＝１５．
４％となる。）。
この割合を，平成２７年２月１日～平成２８年１月３１日までにおけ5
る被告管理組合の第１０期の団地管理費支出額（２０９９万０４００円）
及び団地修繕積立金支出額（４３０万５３６０円）にあてはめると，本
件住宅棟の区分所有者は，それぞれ１７７５万７８７８円及び３６４万
２３３４円を負担すれば足りたところ，実際には１８８９万１３６０円
及び３８７万４８２４円を負担しており，同期においては，団地管理費10
１１３万３４８２円，団地修繕積立金２３万２４９０円を余分に負担し
ていたことになり，同期以前においても，ほぼ同額の余分な負担を強い
られていた。
このように，旧規約においては，本件住宅棟以外団地共用部分の共有
持分割合のみによって団地管理費等の負担割合が定められており，団地15
管理費等の負担割合について不公平な状態が生じていたことから，本件
規約変更の必要性があり，上記の負担割合算定には合理性がある。
これに対し，原告らは，本件規約変更のうち，団地管理費等の負担
割合に関する部分が区分所有法１９条，１４条１項に違反する旨主張
するが，共用部分の定義について定めた区分所有法２条４項によれば，20
これらの規定は建物に関する規定であり，本件敷地に関する団地管理
費等の負担割合についてまで，これらの規定によって定めるべきとは
されておらず，団地管理費等の負担割合を定めるに当たり，本件敷地
の共有持分割合を考慮することがこれらの規定に違反することはない。
この点，区分所有法２１条によって準用される１９条は，各共有者が，25
建物の敷地の持分に応じて建物の敷地の負担及び建物の敷地から生ず
る利益を収受することを定めたものと解釈できるから，本件敷地に関
する団地管理費等の負担割合については，本件敷地の共有持分割合に
よって定めるべきである。
ｂまた，原告らは，本件商業業務棟が低層の建物となり，本件商業業
務棟の共有者が本件敷地の共有持分割合を多く有するに至った経緯を5
踏まえ，旧規約に基づく団地管理費等の負担割合が公平かつ合理的で
あった旨主張するが，本件商業業務棟がより高層の建物になったから
といって，直ちに本件敷地の共有持分割合が少なくなるということは
できない。
ｃさらに，原告らは，本件敷地のうち，本件住宅棟及び本件商業業務10
棟等の建物が建っていない部分の利用実態及び当該部分からの利益の
享受状況を踏まえた主張をするが，本件団地においては，その団地建
物所有者全員が本件敷地を共有しているのであり，利用実態及び利益
の享受状況等を考慮すべきではない。
ｄ加えて，本件団地を構成する建物は，主要部が渡り廊下等で接続さ15
れた一体建物であるものの，その構成は，別個の家屋番号が付された
本件住宅棟，本件商業業務棟，本件駐車場棟等から成る団地状のもの
であり，団地型規約が適用される類型と単棟型規約が適用される類型
の中間類型であり，単棟型規約がそのまま妥当するともいえないし，
単棟型規約を適用する場合であっても，個別事情を考慮して，単棟型20
規約を合理的に修正することは許容されている。本件においても，本
件敷地の共有持分割合を踏まえて団地管理費等の負担割合を定めるこ
とは，不合理なものではないところ，本件住宅棟の区分所有者と本件
商業業務棟の共有者の共有持分割合は，本件住宅棟以外団地共用部分
と本件敷地とで大きな差があり，団地管理費等の使途の構成も，本件25
住宅棟以外団地共用部分と本件敷地で３：１となっており，本件敷地
に関する団地管理費等の割合も小さくないことからすると，団地管理
費等を定めるに当たり，本件敷地の共有持分割合を考慮する必要性が
高かったといえ，新規約の内容に不合理な点はない。
ウ駐車場棟管理費の負担割合に関する新規約の公平性及び合理性について
本件駐車場棟は，区分所有法２条４項に基づく棟の共用部分に含まれ，5
その共有持分割合は，旧規約（新規約でも同様である。以下，この項に
おいて同じ。）の定め上，本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の
共有者とで４：６であるが，不動産登記記録上は，専有面積割合に応じ，
本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者とで９：１とされて
おり，異なる共有持分割合が並立する状態になっている。そして，本件10
駐車場棟に課税される固定資産税等の負担は，地方税法の課税制度上，
旧規約で定められた割合は反映されておらず，区分所有者及び共有者に
対する固定資産税の課税は，専有面積割合（上記９：１の割合）に従っ
て税額が計算され，課税されている。
駐車場棟管理費が公平かつ合理的な負担といえるためには，固定資産15
税等の負担も含めて旧規約に定められた共有持分割合に基づいてされる
べきであったが，固定資産税等の負担について全く調整されてこなかっ
たことの結果として，本件住宅棟の区分所有者は，被告管理組合の第１
０期においては，旧規約に基づく共有持分割合に基づく負担よりも，１
６７万０２４６円を余分に負担しており，同期以前においても，ほぼ同20
額の余分な負担を強いられていた。
このように，旧規約においては，固定資産税等の負担についての調整
がされておらず，駐車場棟管理費の負担割合について不公平な状態が生
じていたことから，本件規約変更の必要性があったところ，上記のよう
な調整結果を伴う本件規約変更には合理性がある。25
これに対し，原告らは，収益の配分割合及び議決権の割合が駐車場棟
管理費の負担割合と一致していないことから，新規約が不公平かつ不合
理である旨主張するが，これらは駐車場棟管理費の負担割合を定めるに
当たって考慮事項となるものではないし，建物の共用部分に関して適用
される区分所有法１９条は，本件駐車場棟の収益の配分割合に関して適
用されるものではないから，新規約がこの規定に違反することもない。5
そもそも，本件駐車場棟の収益については，本件商業業務棟の共有者
の特定専用使用区画である１７８台分から生じる収益は，本件商業業務
棟の共有者に帰属することとされており，本件商業業務棟の共有者は，
自らの意思で本件駐車場棟からの収益の帰属を決定したのであるから，
その後の旧規約を含む管理規約の変更によって，駐車場棟管理費の負担10
割合と収益の配分割合に齟齬が生じたとしても，そのことは，本件商業
業務棟の共有者が想定する範囲内の出来事であったというべきであり，
両者に齟齬が生じていることをもって，新規約が不公平かつ不合理であ
るということはできない。
また，本件駐車場棟に関する議決権については，本件規約変更直前の15
時点で効力を有していた旧規約上，本件駐車場棟の議決権の行使対象と
なる議事を審議する駐車場棟部会は既に廃止されていたから，本件規約
変更に当たっては，本件駐車場棟の議決権を独立した権利として考慮す
る必要はなく，新規約がこの点を考慮した内容となっていなくても，そ
のことをもって新規約が不公平かつ不合理であるとはいえない。20
さらに，本件団地が造成される前に締結された本件駐車場棟に関する
協定（乙１０）においては，本件駐車場棟に関する管理等に係る費用の
負担は共有持分割合（本件住宅棟：本件商業業務棟＝４：６）によるこ
ととされたが，同協定においては，固定資産税等の負担割合を９：１と
することは前提とされておらず，新規約の下で固定資産税等の負担を考25
慮して駐車場棟管理費の負担割合が定められたからといって，本件駐車
場棟の収益の配分割合及び議決権の割合についてまで調整する必要があ
るとはいえない。
エ小括
このように，旧規約の下における本件管理費等の負担は，共有持分割合
に基づく負担となっておらず，本件住宅棟の区分所有者が多額の余分な負5
担を強いられてきたという不公平な状態であったところ，本件規約変更は，
その不公平を是正するために，本件団地の共有実態に合わせた本件管理費
等の負担とすることを目的として実施されたものであり，本件規約変更に
は必要性と合理性がある。
また，従前原告ら及び原告ＨＲＳの新規約の下における本件管理費等の10
負担額は，旧規約の下における負担額よりも年額３００万円以上の増額と
なる。しかしながら，本件規約変更は，本来従前原告ら及び原告ＨＲＳが
負担すべき本件管理費等の負担を長年にわたって免れていたことを理由と
してされたものであり，実質的には，負担額が増加するのではなく，本来
あるべき負担額に戻ったと評価すべきであるし，その負担額の増加の程度15
も，本来従前原告ら及び原告ＨＲＳが支払うべき金額の範囲内に収まって
いる。このことに加え，本件商業業務棟の共有者が負担するに至った団地
管理費等の増額幅は月額１１万２３３０円であるところ，増額の程度は１
坪当たり月額２０６円程度（本件商業業務棟の専有面積２４００㎡×０．
７５（推定賃貸面積比）＝１８００㎡≒約５４５坪。１１万２３３０円÷20
５４５坪≒２０６円）にすぎず，本件商業業務棟をテナントに賃貸するこ
とへの影響はなく，また，駐車場棟管理費の増額幅は月額１３万９１６０
円であるところ，本件商業業務棟は本件駐車場棟から年間約２２６８万円
の収益を得ているから，負担は十分可能である。これらによれば，本件規
約変更による本件管理費の負担額の変更は，社会通念上相当なものである25
から，本件規約変更の結果として生じた負担額の増加は，従前原告ら及び
原告ＨＲＳの受忍限度の範囲内というべきである。
さらに，被告管理組合は，本件規約変更決議に先立ち，従前原告らと協
議を重ねてきており，本件規約変更に当たっての手続に不公正な点はない。
これらによれば，本件規約変更は，従前原告らに受忍限度を超える不利
益を課すものではなく，その権利に「特別の影響を及ぼすべきとき」に該5
当しないから，被告管理組合は，従前原告らの承諾を得る必要はないし，
本件規約変更は公序良俗に反するものでもない。
⑶争点②（いつの時点で本件管理費等の増額の効果が生じるか〔本件反訴請
求に関する争点〕）について
（被告管理組合の主張）10
原告らは，本件反訴請求において，本件規約変更決議後の平成２８年８月
分から変更後の本件管理費等の支払義務を負う。
（原告らの主張）
管理規約における管理費等の変更決議の効力が争われている事案において
は，変更後の規約に基づく管理費等が社会通念上相当なものであるか否かは，15
裁判所の最終的な判断を待つことなくして明らかになるものではないから，
そのような事案においては，管理組合は，裁判所の判決が確定した時点以降
の分から変更後の規約に基づく管理費等の支払を請求できるにすぎない。
したがって，本件反訴請求についても，原告らは，裁判所が本件規約変更
決議を有効と判断し，かつ，その判決が確定した場合において，同確定時点20
以降の分から新規約に基づく本件管理費等の支払義務を負うにすぎず，平成
２８年８月分から同義務を負うわけではない。
第３当裁判所の判断
１認定事実
前提事実，掲記の証拠及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。25
⑴本件団地の造成経過等
ア本件団地の造成経過
本件団地は，Ｇ事業によって造成されたところ，本件住宅棟及び本件駐
車場棟は，平成１８年２月２８日に引き渡され，本件商業業務棟は，同年
３月３０日に引き渡された。
そして，被告管理組合の第１期の第１回臨時総会が同年５月１９日に開5
催され，当初規約が設定された。
（甲３，２７，２８，乙８）
イ本件住宅棟の区分所有権を取得しようとする者の承認事項
本件住宅棟の区分所有権を取得しようとする者は，当該区分所有建物の
鍵の引渡しを受けた日の翌日より当初規約２６条及び２７条に定める管理10
費等を負担することを承認事項として承認することが必要である（甲２９
〔５条〕）。
⑵団地管理費等の負担割合に関する本件規約変更に至るまでの経緯及び負担
割合の算定に当たっての団地共用部分に要する費用と本件敷地に要する費用
の配分根拠15
ア本件規約変更に至るまでの経緯
被告管理組合の理事会は，平成２７年１１月１２日，団地管理費等は，
本件敷地及び本件住宅棟以外団地共用部分の管理に要する費用であるとこ
ろ，本件商業業務棟の共有者が，本件住宅棟以外団地共用部分の共有持分
割合に比べ，本件住宅棟の区分所有者よりも多くの本件敷地に対する共有20
持分割合を有するにもかかわらず，本件商業業務棟の共有者が負担する団
地管理費等の割合が低すぎるのではないかという指摘があったことから，
本件規約変更を検討していた（甲９〔５２頁〕，２３〔５２頁〕）。
イ団地管理費等の負担割合の算定に当たっての団地共用部分に要する費用
と本件敷地に要する費用の配分根拠25
被告管理組合の第１０期（平成２７年２月１日～平成２８年１月３１日）
における団地管理費等の収入見込総額は２５２９万５７６０円であった。
また，被告管理組合の第９期（平成２６年２月１日～平成２７年１月３
１日）における団地管理費等の支出総額１９０２万３６０５円のうち本件
敷地の管理に要した費用は，次の各費目の合計４７７万９９２５
円であり，支出総額に占める割合は約２５．１％であった。本件敷地の管5
理に要した費用の多くは，次の各費目のとおり，ロードヒーティングに関
するものが多いところ，本件団地におけるロードヒーティングは，本件敷
地及び本件団地周囲の公道部分に敷設されていた。
これを踏まえ，被告管理組合は，団地管理費等が団地共用部分と本件敷
地に支出される割合を７５：２５とした。10
植栽維持管理費４１万２８００円
ボイラー維持管理費１０万８０００円（ロードヒーティングボイラ
ーメンテナンス）
その他設備管理費３７万１５２０円（ロードヒーティング遠隔監
視費，消火ホース試験費）15
その他光熱用水費３０５万３０００円（ロードヒーティング灯油
代に関する第２期～第９期の平均値）
電気料８３万４６０５円（外灯及び空中歩廊の照明ワ
ット数で案分）
（甲９〔５６頁〕，１０〔２０頁〕，２３〔５６頁〕，３７）20
⑶本件駐車場棟に関する収益及び費用の負担
ア本件駐車場棟に関する協定
本件団地を造成する根拠となったＧ事業を実施するに当たって設立され
たＨ組合と参加組合員であった株式会社新日鉄都市開発及び株式会社大京
は，平成１６年２月２４日，本件駐車場棟に関し，「駐車場棟に関する協定25
について」と題する協定（以下「本件協定」という。）を締結した。本件協
定のうち，本件に関係する内容は，以下のとおりである。
１項
本件駐車場棟は，本件商業業務棟及び本件住宅棟の規約共用部分とし，
持分は本件商業業務棟６０／１００，本件住宅棟４０／１００の割合と
する。5
２項
本件駐車場棟２９８区画のうち，１７８区画を本件商業業務棟，１２
０区画を本件住宅棟の特定専用使用区画とする。
３項
特定専用使用区画から生じる収益について，本件商業業務棟特定専用10
使用区画から生じる収益は本件商業業務棟の所有者，本件住宅棟特定専
用使用区画から生じる収益は住宅棟部会（住宅棟共用部分を共用すべき
区分所有者のみによって構成される部会〔当初規約６条３項〕）に帰属す
る。
４項15
本件駐車場棟に関する管理・修繕等に係る費用は，第１項の持分割合
により負担する。
（乙８，１０）
イ駐車場棟管理費に含まれる固定資産税等の課税方法
本件駐車場棟に対する固定資産税等は，本件住宅棟の区分所有者及び本20
件商業業務棟の共有者が有する専有部分の床面積の割合によって課税され
ており，その負担割合は，本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共
有者で９：１であるところ，被告管理組合は，本件規約変更に当たり，そ
の調整は，固定資産税等の実際の負担額と本件駐車場棟の共有持分割合（本
件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者で４：６）に応じて負担25
額の差額を算定し，その差額が駐車場棟管理費全体に占める割合を算出し
た上で，その割合を本件駐車場棟の共有持分割合に加減するという方法で，
固定資産税等の負担の調整を加味した負担割合を定めることとした。
そして，本件駐車場棟に対する平成２７年度の想定課税額を踏まえると，
上記差額は約１６７万円となり，その金額は，同年度の駐車場棟管理費の
２３．７％に相当することから，この割合を本件住宅棟の区分所有者の本5
件駐車場棟に対する共有持分割合（４０％）から控除し，同率を本件商業
業務棟の共有者の共有持分割合（６０％）に加算し，これを駐車場棟管理
費の負担割合とすることとした。その結果，第１０期における駐車場棟管
理費の負担割合は本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者で１
６．３：８３．７となった。10
（甲９〔５１～５６頁〕，１３，１８，２３〔５１～５６頁〕，乙３）
ウ本件規約変更決議後の本件駐車場棟からの収益の配分割合等
本件規約変更の前後を通じ，本件駐車場棟からの収益の配分方法は変更
されておらず，被告管理組合の第１１期（平成２８年２月１日～平成２９
年１月３１日）でみると，その収益の配分割合は，本件住宅棟の区分所有15
者と本件商業業務棟の共有者とで４．７：５．３（月額１６８万円〔甲９
（７６頁），２３（７６頁）〕：月額１８８万８３６８円〔甲３３〕≒４．
７：５．３）となる。
被告管理組合の第１０期（平成２７年２月１日～平成２８年１月３１日）
において，駐車場棟管理費の収入総額は７０５万５０４０円であり，本件20
住宅棟の区分所有者が本件駐車場棟から得た収益は２０５２万３０００円
（月額１７１万０２５０円）であった。
また，本件規約変更に当たっては，本件駐車場棟の議事に関し，本件住
宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者との間における議決権の割合
が別途定められることはなかった。25
（甲９〔５６，７６頁〕，２３〔５６，７６頁〕，３３）
⑷団地型規約の定め等
ア団地型規約２５条１項～３項の定め
１項
団地建物所有者は，土地及び共用部分等（注）の管理に要する経費に
充てるため，次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入5
しなければならない。
ａ１号管理費
ｂ２号団地修繕積立金
ｃ３号（省略）
（注）共用部分等とは，共用部分及び附属施設をいう（団地型規約２条10
８号）。
２項
管理費の額については，棟の管理に相当する額はそれぞれの棟の各区
分所有者の棟の共用部分の共有持分に応じ，それ以外の管理に相当する
額は各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出するものとする。15
３項
団地修繕積立金の額については，各団地建物所有者の土地の共有持分
に応じて算出するものとする。
（アにつき，乙１）
イ団地型規約のコメント20
全般に関するコメント
この団地型規約が対象としているのは，一般分譲の住居専用のマンシ
ョンが数棟所在する団地型マンションで，団地内の土地及び集会所等の
附属施設がその数棟の区分所有者（団地建物所有者）全員の共有となっ
ているものである。25
団地の形態の典型的なものとして，「団地内の土地全体が全団地建物
所有者の共有となっている形態」と「土地の共有関係は各棟ごとに分か
れ，集会所等の附属施設が全団地建物所有者の共有となっている形態」
とがあるが，団地型規約の対象としては，団地型として最も一般的な前
者の形態にある。特に，①団地内にある数棟の建物の全部が区分所有建
物であること，②①の建物の敷地（建物の所在する土地と規約により敷5
地と定められた土地の両方を含む。）がその団地内にある建物の団地建
物所有者の共有に属していること（建物の敷地利用権が所有権以外の権
利である場合は，その権利が準共有に属していること），③団地管理組
合において，団地内にある区分所有建物全部の管理又は使用に関する規
約が定められていることの３つの要件を満たしている団地とした。10
団地型マンションでも，店舗専用の区分所有建物が団地内に併存する
場合等は別途考慮するものとする。
２５条に関するコメント
管理費等の負担割合を定めるに当たっては，使用頻度等は勘案しない。
管理費については，棟の管理に相当する額とそれ以外の管理に相当す15
る額とに，実費等を考慮してあらかじめ按分した上で，それぞれの共有
持分に応じて算出するものである。
（イにつき，乙１の２〔１～３，１７頁〕，６）
ウ単棟型規約のコメント（全般関係）
この標準管理規約が対象としているのは，一般分譲の住居専用の単棟型20
マンションで，各住戸の床面積等が，均質のものもバリエーションのある
ものも含めている。
この標準管理規約で示している事項については，マンションの規模，居
住形態等それぞれのマンションの個別の事情を考慮して，必要に応じて，
合理的に修正し活用することが望ましい。25
（乙７）
２争点①（本件規約変更決議の有効性〔本件各訴訟に共通の争点〕）に対する
判断
⑴判断の順序等
ア争点①に対する判断に当たっては，本件規約変更が従前原告らの権利に
「特別の影響を及ぼすべきとき」（区分所有法６６条，３１条１項後段，旧5
規約５１条５項）に該当するか，及び，本件規約変更が公序良俗に反する
かについて判断する必要がある。このうち，後者の点は，一般条項に関す
る判断であるから，まず，前者の点について判断する。
イ区分所有法３１条１項後段は，区分所有者間の利害を調整するため，「規
約の設定，変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす10
べきときは，その承諾を得なければならない」と定めており，ここでいう
「特別の影響を及ぼすべきとき」とは，規約の設定，変更等の必要性及び
合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し，
当該区分所有関係の実態に照らして，その不利益が区分所有者の受忍すべ
き限度を超えると認められる場合をいうものと解される（最高裁平成１０15
年１０月３０日第二小法廷判決・民集５２巻７号１６０４頁）ところ，同
法６６条によって同法３１条１項後段を準用する場合及び同項後段の下に
定められた旧規約５１条５項の趣旨も同様であると解される。
本件規約変更は，団地管理費等と駐車場棟管理費の各負担割合に関する
ものであるから，それぞれについて，上記「特別の影響を及ぼすべきとき」20
に該当するかを判断する。
⑵団地管理費等の負担割合に関する新規約の内容について
ア団地管理費等の負担割合に関する本件規約変更の理由等
団地管理費等は，本件敷地，本件住宅棟以外団地共用部分及び附属施設
の通常の管理に要する経費に充当される（旧規約２９条，新規約２９条）25
ところ，本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者は，本件住宅
棟以外団地共用部分と本件敷地とで異なる共有持分割合をもってこれらを
共有していたことから，各共有持分割合を踏まえて団地管理費等の負担を
すべきと考えられることを理由として（認定事実⑵ア，イ），団地管理費等
の負担割合の変更を含む本件規約変更決議がされた。
新規約によれば，本件商業業務棟の共有者が支払うべき団地管理費等の5
金額は，月額１１万２３３０円，年額１３４万７９６０円増額となる（前
提事実⑶ウ）。
イ本件規約変更の必要性及び合理性について
本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者の間における本件
住宅棟以外団地共用部分の共有持分割合は９：１であるが，本件敷地の10
共有持分割合はおおむね６８．５：３１．５であり（前提事実⑴イ），両
者の共有持分割合は大きく相違しているところ，旧規約２６条２項は，
団地管理費等の負担割合は前者の割合（９：１）によると定めていた（同
⑶ア）。
この点，団地型規約は，団地管理費を各棟の区分所有者の共用部分の15
共有持分又は団地建物所有者の土地の共有持分に応じ，団地修繕積立金
を各団地建物所有者の土地の共有持分割合に応じて算出することとして
いる（認定事実⑷ア）が，これは，一般分譲の住居専用のマンションが
数棟所在する場合で，数棟の建物の全部が区分所有建物であること前提
とするものである（同ところ，そもそも，本件団地は，本件住20
宅棟１棟のほか，本件商業業務棟を含む住居専用マンション以外の建物
から成っており，複数棟の住居専用マンションによって構成されている
わけではない上，本件商業業務棟は区分所有建物ではない（前提事実⑴
ア）から，直ちに，団地型規約が本件団地に適用されるものではない。
もっとも，上記のような本件団地の形態に照らし，本件団地が単棟型規25
約（認定事実⑷ウ）の適用対象であるとも直ちにはいえない。
そこで旧規約（及びこれと同趣旨の当初規約）が上記の内容の負担割
合を定めた理由について検討する。この点について，被告管理組合の第
９期（平成２６年２月１日～平成２７年１月３１日）における団地管理
費等の支出総額１９０２万３６０５円を参照するに，同支出は，植栽維
持管理費，ロードヒーティングに係るボイラー維持管理費，その他設備5
管理費（ロードヒーティング遠隔監視費，消火ホース試験費），その他光
熱用水費（ロードヒーティング灯油代）及び電気料（外灯及び空中歩廊
の照明）に充てられている（認定事実⑵イ）ところ，植込み，ロードヒ
ーティング設備，照明設備及び空中歩廊（Ｃ）がいずれも本件住宅棟以
外団地共用部分とされていること（前提事実⑴ア，旧規約４条１項）か10
らすれば，同支出は，専ら本件住宅棟以外団地共用部分のためのもので
あるということができる。そして，上記の団地共用部分の定めは，当初
規約の時点から変更はなく（前提事実⑴ア，当初規約４条１項），そうす
ると，当初から，団地管理費等は，専ら本件住宅棟以外団地共用部分の
ために用いられることが予定されていたといえる。15
旧規約（なお，当初規約から変更はない。）のいう共用部分には，区分
所有法６７条１項の団地共用部分が含まれ（旧規約２条６号），団地共用
部分は団地建物所有者全員の共有に属し，各共有者がその用法に従って
使用することができるものである（区分所有法６７条３項，１１条１項，
１３条）。このことからすると，土地，共用部分及び附属施設の経費に充20
てることとされる団地管理費等（旧規約２６条１項）は，本件敷地や本
件住宅棟以外団地共用部分という本件団地において区分所有権又は共有
権を有する者が共通してその利益を享受する部分の経費に充てられるも
のであるから，本件敷地の共有持分割合及び本件住宅棟以外団地共用部
分の共有持分割合の双方を考慮すべきとも考えられる。しかしながら，25
上記のような団地共用部分の定めを踏まえて本件団地における実際の支
出費目を想定すると，団地管理費等は，専ら本件住宅棟以外団地共用部
分に関する経費に用いられることになると予想されたことから，その負
担は本件住宅棟以外団地共用部分の共有持分割合に応じて定めるのが相
当であるとの考えに基づき，旧規約２６条２項は，団地管理費等の額に
つき，本件住宅棟以外団地共用部分の共有持分に応じて算出することを5
定めたと認めることができる。
ことからすれば，旧規約２６条２項が，本件団地の区分所有者及び共有
者が共通して利益を享受する本件敷地及び本件住宅棟以外団地共用部分
の経費に充てられる団地管理費等の負担割合を，本件住宅棟以外団地共10
用部分の共有持分割合に従って定めたことには相応の合理性があったと
いうことができる。
なお，本件規約変更決議で採用された団地管理費等の支出割合に関す
る考え方（本件住宅棟以外団地共用部分：本件敷地＝７５：２５とする
もの）が妥当であったとしても，団地管理費等の４分の３にも上る部分15
が本件住宅棟以外団地共用部分のために支出されることからすれば，本
件住宅棟以外団地共有部分の共有持分割合に従って団地管理費等の負担
割合を定めることが合理性を欠くとはいえない。もちろん，上記考え方
が妥当であったとしたときには，本件規約変更のとおり，本件住宅棟以
外団地共有部分の共有持分割合に，本件敷地の共有持分割合を加味して20
団地管理費等の定める方法が合理性を欠くとはいえないが，旧規約が定
める負担割合を定める方法と比して，合理性の点で明白な優劣があると
はいい難い。
そうすると，旧規約が定める団地管理費等の負担割合を定める方法が，
新規約が定めるそれと比して合理性を欠いたものとはいえず，他に本件25
規約変更の必要性を基礎付ける事情も見当たらないから，本件規約変更
の必要性，合理性が高かったとは認められない。
ウ従前原告らが受ける不利益について
本件規約変更により団地管理費等の負担が増加するのは本件商業業務
棟の共有者である従前原告らだけであるところ，従前原告らの負担は，
月額合計１１万２３３０円の増額であり（前提事実⑶ウ），比率にして約5
５３％（１１万２３３０円÷〔１７万４５００円＋３万５８５０円〕×
１００）の増額となっている上，年額にすると１３４万７９６０円の増
額であり（同⑶ウ），その金額及び増額率が多額かつ高率であるほか，被
告管理組合の第１０期における団地管理費等の収入見込総額の２５２９
万５７６０円（認定事実⑵イ）と比しても，その約５％に相当する額の10
増額であり，被告管理組合の団地管理費等の収入との関係でも決して少
ない増額ではない。他方，本件規約変更によって，従前原告らの本件住
宅棟以外団地共用部分及び本件敷地に対する利用方法が変わったもので
はなく，本件規約変更によって本件住宅棟以外団地共用部分及び本件敷
地の利用に関する利益を得た形跡は見当たらない。15
また，従前原告らは，本件駐車場棟に係る駐車場棟管理費の負担額の
変更分と併せて相対的に議決権の割合が１５．４％（旧規約によれば９．
７％）まで高まる利益は得ているｃ）とはいえるが，
団地総会における普通決議に必要な議決権の過半数（旧規約５１条２項）
はもちろん，団地総会における団地総会招集権の行使に必要な議決権総20
数の５分の１（旧規約４８条１項）にも至っておらず，従前原告らに実
質的な利益が付与されたとはいい難い。
このような事実関係によれば，本件規約変更決議のうち団地管理費等
の負担割合を定める方法を変更する部分によって従前原告らが受けた不
利益の程度は，看過し難い程度に大きいものといわざるを得ない。25
エ判断
以上のとおり，旧規約における団地管理費等の負担割合を定める方法は，
新規約におけるそれと比して合理性を欠いていたものとはいえず，本件規
約変更の必要性及び合理性が高かったとはいえない一方で，従前原告らは，
団地管理費等に係る本件規約変更によって実質的な利益を得ていないにも
かかわらず，本件規約変更前と比して大きな負担の増加を強いられること5
となり，その均衡を失しているものといわざるを得ない。
ところで，従前原告らは本件商業業務棟の共有者であり，被告管理組合
の組合員の大半は，本件住居棟の区分所有者であるところ，本件商業業務
棟の共有者と本件住居棟の区分所有者では，本件団地の利用方法，利用価
値が，営業活動の場であるか生活の場であるかという点で大きく異なるこ10
とは明らかである。しかしながら，本件住宅棟以外団地共用部分を構成す
る設備や本件敷地の状況に照らせば，本件住宅棟以外団地共用部分及び本
件敷地のうち，屋内通路（Ｉ〔別紙図面２及び別表第１〕）等，本件住居棟
の区分所有者のみがその利益を享受し得るものはあるが，本件商業業務棟
の共有者のみがその利益を享受可能なものは必ずしも多くはなく，少なく15
とも，本件商業業務棟の共有者において本件敷地及び本件住宅棟以外団地
共用部分から受ける利益が，本件住居棟の区分所有者が受けるそれと比し
て大きいとはいえない。この点，団地型規約においては，団地管理費等を
定めるに当たり，使用頻度等は勘案しないこととしているが（認定事実⑷
団地型規約が本件団地に直ちに適用されるわけ20
ではないことに加え，本件規約変更に伴って従前原告らが受ける不利益の
程度を検討するに当たって，このような実態を考慮することは，必ずしも
禁止されるものではないと解される。
このような本件住宅棟以外団地共用部分及び本件敷地の利用実態にも照
らせば，本件規約変更決議のうち団地管理費等の負担割合を定める方法を25
変更する部分は，本件商業業務棟の所有者（共有者）に与える不利益がそ
の受忍限度を超えていると認められる。
したがって，同部分の変更は，従前原告らに対して「特別の影響を及ぼ
すべきとき」に該当する。
⑶駐車場棟管理費の負担割合に関する新規約の内容について
ア駐車場棟管理費の負担割合に関する本件規約変更の理由等5
本件駐車場棟に対して課税される固定資産税等が，本件駐車場棟の共有
持分割合に基づいてではなく，専有部分の面積の割合に基づいて課税され
ていることを理由として（認定事実⑶イ），駐車場棟管理費の負担割合の変
更を含む本件規約変更決議がされた。
新規約によれば，本件商業業務棟の共有者が支払うべき駐車場棟管理費10
の金額は，月額１３万９１６０円，年額１６６万９９２０円増額となる（前
提事実⑶ウ）。
イ本件規約変更の必要性及び合理性
旧規約２６条２項においては，駐車場棟管理費の額については，各団地
建物所有者の共有部分の共有持分に応じて算出するものとされ，本件協定15
により，本件駐車場棟の持分割合は，本件住宅棟の区分所有者と本件商業
業務棟の共有者で４：６とされていた。
そこで，旧規約（及びこれと同趣旨の当初規約）が上記の内容の負担割
合を定めた理由について検討すると，当初規約の設定前に締結された本件
協定は，第１項で上記共有持分割合を定めるとともに，第２項において本20
件駐車場棟合計２９８区画をおおむね共有持分割合に従い，専用使用が可
能な区画として，本件商業業務棟に１７８区画を，本件住宅棟に１２０区
画を割り当て，第３項において専用使用が可能な区画として割り当てられ
た区画から生じた収益は，それぞれ割り当てがされた本件商業業務棟の所
有者（共有者）又は本件住宅棟の区分所有者が取得するものとし，第４項25
において本件駐車場棟に関する管理・修繕等に係る費用は第１項の持分割
合によって負担することを定めている（認定事実⑶ア）。かかる本件協定，
これを前提に定められた当初規約１５条１項，２７条１項２号，２項及び
附則１２条６項２号，旧規約１５条１項，５項，２６条１項２号，２項及
び附則１２条６項２号を通覧すれば，当初規約及び旧規約は，本件駐車場
棟の専用使用が可能な区画数を本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務5
棟の共有者で４：６に割り当て，専用使用が可能な区画から得られる収益
をそれぞれ取得できるようにすることで収益配分もおおむね４：６になる
ようにし，本件駐車場棟に係る経費である駐車場棟管理費の負担割合もこ
れと合わせることでその公平を図ったものと解することができる。この点，
本件協定並びに当初規約及び旧規約の上記各規定からは，固定資産税等が10
共有持分割合とは異なる割合で賦課された場合に関する定めは置かれて
いないことに加え，当初規約３０条１号及び旧規約２９条２号が，公租公
課を，当初規約及び旧規約の定める負担割合に従って納入された駐車場棟
管理費又は管理費の充当先の一つと定めていたことに照らすと，本件商業
業務棟の共有者と本件住宅棟の区分所有者との間の固定資産税等が賦課15
される割合にかかわらず，区分所有法６６条，１９条に従い，収益の配分
割合に応じて駐車場棟管理費を負担することとしたものと解される。
当初規約及び旧規約が，このように本件駐車場棟に係る収益の配分割合
に応じて経費の負担割合を定めていたことに加え，固定資産税等は，本件
駐車場棟の管理に必要な費用の一部分であること（割合にして約２３．20
７％〔認定事実⑶イ〕）に照らせば，上記のとおり駐車場棟管理費の負担割
合を定めた旧規約２６条２項が，直ちに合理性を欠くものと認めることは
できない。
この点，本件規約変更は，固定資産税等も本件駐車場棟の共有持分割合
に応じて負担することを前提に，その差額を調整しようとするものであり，25
駐車場棟管理費の負担を定めるに当たって，その調整を反映させることも
一定の合理性を有する方法であるとはいえるものの，旧規約が定める負担
割合を定める方法と比して，合理性の点で明白な優劣はつけ難く，結局，
いずれの方法であっても合理性が認められるものといわざるを得ない。
以上の検討によれば，旧規約が定める駐車場棟管理費の負担割合を定め
る方法が，新規約が定めるそれと比して合理性を欠いたものとはいえず，5
他に本件規約変更の必要性を基礎付ける事情も見当たらないから，本件規
約変更の必要性，合理性が高かったと認めることはできない。
ウ従前原告らが受ける不利益について
本件規約変更により駐車場棟管理費の負担が増加するのは本件商業
業務棟の共有者である従前原告らだけであり，従前原告らは，本件規約10
変更により，駐車場棟管理費が月額１３万９１６０円増額されることに
なる（前提事実⑶ウ）ところ，これは比率にして約４０％（１３万９１
６０円÷３５万１２００円×１００）の増額となっている上，年間にす
ると１６６万９９２０円の増額であり，被告管理組合の第１０期におけ
る駐車場棟管理費の収入見込総額（７０５万５０４０円〔認定事実⑶ウ〕）15
と比しても，その約２４％（１６６万９９２０円÷７０５万５０４０円
×１００）に相当する額の増額であり，その金額及び増額率は多額かつ
高率である。
また，本件規約変更には，本件駐車場棟に係る収益の配分方法に言及
する部分はないから，その配分割合は，今後もおおむね本件住宅棟の区20
分所有者と本件商業業務棟の共有者で４．７：５．３（同⑶ウ）となる
と想定される。すなわち，もともとは，本件駐車場棟の駐車区画（合計
２９８区画）をおおむね共有持分割合に従い，本件商業業務棟に１７８
区画を，本件住宅棟に１２０区画を割り当て，そこからの得た収益をそ
れぞれが取得する方法によれば，おおむね共有持分割合に沿う収益配分25
となるとの考えに基づき，そのような方法が定められたところであるが
（上記イ），本件住宅棟の専用使用区画においては，そこに居住する区分
所有者が継続使用することによって，安定した収益が確保できる（甲９
〔７６頁〕，２３〔７６頁〕）一方，本件商業業務棟の専用使用区画の大
部分は，商業施設の利用者が使用するため，その稼働率には変動がある
（甲３３）ことによって，共有持分割合（本件住宅棟：本件商業業務棟5
＝４：６）とはかい離した収益配分割合（４．７：５．３）になってい
るものであり，今後もこのような事情が変わるものではない。
これを収益額の点からみるに，被告管理組合の第１０期（平成２７年
２月１日～平成２８年１月３１日）を例にとると，本件住宅棟の区分所
有者が本件駐車場棟から得た収益は，２０５２万３０００円であること10
（認定事実⑶ウ）から，本件商業業務棟の共有者の収益は，約２３１４
万２９５７円（＝２０５２万３０００円÷４．７×５．３）となり，同
期において，本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者が本件
駐車場棟からの得る収益の合計は，約４３６６万５９５７円（＝２０５
２万３０００円＋２３１４万２９５７円）となるところ，これを本件駐15
車場棟の共有持分割合（本件住宅棟：本件商業業務棟＝４：６）に従っ
て配分すれば，本件住宅棟の区分所有者が得るべき収益は，約１７４６
万６３８３円（＝４３６６万５９５７円×０．４），本件商業業務棟の共
有者が得るべき収益は，約２６１９万９５７４円（＝４３６６万５９５
７円×０．６）となる。これによれば，本件商業業務棟の共有者が本件20
駐車場棟から得ている収益は，負担割合に見合っておらず，その額は，
年額にして約３０５万６６１７円少ない（＝約２６１９万９５７４円－
約２３１４万２９５７円）ことになる。
そして，本件規約変更により，駐車場棟管理費の負担割合は，本件住
宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者で４：６から，被告管理組25
合の第１０期においては１６．３：８３：７にまで変更になる（固定資
産税等の金額が大幅に変動しない限り，今後もおおむねこの程度の割合
になると認められる。）ところ，本件商業業務棟の共有者にとっては，駐
車場棟管理費の負担割合の増加はあるが，収益配分の増加はなく，もと
もとあったかい離が更に大きくなるという結果が招来されるのであって，
不均衡なものであるといわざるを得ない。5
さらに，本件規約変更によれば，従前原告らの議決権の割合が増加す
るものの，これが本件商業業務棟の共有者に対する実質的な利益の付与
であるとはいえないことは上記⑵ウで説示したとおりである。
このような事実関係によれば，従前原告らが本件規約変更決議のうち
駐車場棟管理費の負担割合を定める方法を変更する部分によって受けた10
不利益の程度は，看過し難い程度に大きいものといわざるを得ない。
エ判断
以上のとおり，旧規約における駐車場棟管理費の負担割合を定める方法
は，新規約におけるそれと比して合理性を欠いていたものとはいえず，本
件規約変更の必要性及び合理性が高かったとはいえない一方で，従前原告15
らは，駐車場棟管理費に係る本件規約変更によって実質的な利益を得てい
ないにもかかわらず，本件規約変更前と比して大きな負担の増加を強いら
れることとなり，その均衡を失しているものといわざるを得ない。
ところで，駐車場の利用方法は，本件商業業務棟の共有者が第三者に貸
し出す場合（商業施設の利用者に利用させる場合を含む。）であっても，本20
件住宅棟の区分所有者が利用する場合であっても基本的に異なるところは
なく，駐車場の各区画を占有使用することによって得られる経済的利益も
同じといえる。
このような本件駐車場棟の利用実態にも照らせば，本件規約変更決議の
うち駐車場棟管理費の負担割合を定める方法を変更する部分は，本件商業25
業務棟の所有者（共有者）に与える不利益がその受忍限度を超えていると
認められる。
したがって，同部分の変更は，従前原告らに対して「特別の影響を及ぼ
すべきとき」に該当する。
オ被告管理組合のその他の主張について
これに対し，被告管理組合は，本件協定３項並びに当初規約，旧規約及5
び新規約の各附則１２条６項２号に照らせば，本件駐車場棟から得られる
収益について，本件商業業務棟の共有者の特定専用使用区画から生じる収
益は本件商業業務棟の共有者が取得し，本件住宅棟の区分所有者の特定専
用使用区画から生じるものは本件住宅棟の区分所有者が取得することが定
められており，その定めは永続的なものとされていることから，本件規約10
変更の合理性の判断において，本件駐車場棟からの収益の配分について配
慮する必要はない旨主張する。
確かに，本件協定３項及び２項（認定事実
棟からの収益は，特定専用使用区画が属する本件住宅棟の区分所有者又は
本件商業業務棟の共有者のいずれかに帰属する旨定め，当初規約，旧規約15
及び新規約の各附則１２条６項２号も同様の定めをする。
しかしながら，駐車場棟管理費の負担割合が，本件駐車場棟の共有持分
割合に応じて本件住宅棟の区分所有者と本件商業業務棟の共有者で４：６
と定められており，本件駐車場棟からの収益の配分割合も本件住宅棟の区
分所有者と本件商業業務棟の共有者で１２０：１７８（おおむね４：６）20
と定められていることは，上記イのとおり，収益配分と経費の負担を同じ
割合とすることで公平を図ろうとしたものと理解できるのであって，一方
が変更された場合に，他方をそのまま維持することは，かえってかかる公
平性を害する事態を生じさせるというべきである。
そうすると，本件協定３項並びに当初規約，旧規約及び新規約の各附則25
１２条６項２号は，駐車場棟管理費の負担割合が当初規約又は旧規約の定
めのとおりであること（本件住宅棟：本件商業業務棟＝４：６）を前提と
した定めであり，駐車場棟管理費の負担割合が変更された場合に，収益の
配分方法が変更される可能性がないことまで定めたものではないと解され
るのであって，被告管理組合の上記主張は採用できない。
⑷小括5
以上からすれば，本件規約変更が公序良俗に反するかに関する法的判断を
するまでもなく，本件規約変更決議は無効であるから，本件本訴請求は理由
があり，本件規約変更決議に基づいて定められた新規約２６条２項は効力を
有しないから，本件反訴請求は，争点②（いつの時点で本件管理費等の増額
の効果が生じるか〔本件反訴請求に関する争点〕）について判断するまでもな10
く，理由がない。
なお，被告管理組合は，一般的に，管理費及び修繕積立金等の金額は，そ
の時々の状況に応じて臨機応変に変更していく必要性があるにもかかわらず，
一部の区分所有者が反対するからといって管理費及び修繕積立金等の金額を
変更できないとなれば，マンション経営に影響が出るような状況が生じたと15
しても，その変更は不可能となり，不合理である旨主張する。しかしながら，
「特別の影響」の有無は，個別具体的な事案に応じて判断されるものであり，
一部の区分所有者の反対があれば，常に管理費及び修繕積立金等の金額を変
更することができなくなるわけではないから，上記主張は採用できない。
第４結論20
よって，原告らの本件本訴請求及び承継参加に係る請求は理由があるからこ
れを認容し，被告管理組合の本件反訴請求はいずれも理由がないからこれを棄
却することとして，訴訟費用の負担につき民訴法６１条を適用して，主文のと
おり判決する。
札幌地方裁判所民事第２部
裁判長裁判官武部知子
裁判官松長一太
裁判官臼倉尭史は，転補のため，署名押印することができない。
裁判長裁判官武部知子
（別紙１）
決議目録
被告管理組合の管理規約２６条２項を次のとおり変更する。
「管理費等の額については，以下の負担割合の算出方法に基づき，別表に定める。5
⑴団地管理費
土地の管理に関する費用については土地の共有持分に応じ，共用部分（建
物）の管理に要する費用については団地共用部分の共有持分に応じて算出す
る。
⑵駐車場棟管理費10
駐車場棟の共有持分を基に，駐車場棟の固定資産税等の負担を調整した負
担割合で算出する。
⑶住宅棟管理費
住宅共用部分の共有持分に応じて算出する。
⑷団地修繕積立金15
土地の管理に要する費用については土地の共有持分に応じ，共用部分（建
物）の管理に要する費用については団地共用部分の共有持分に応じて算出す
る。
⑸駐車場棟修繕積立金
駐車場棟の共有持分に応じて算出する。20
⑹住宅棟修繕積立金
住宅共用部分の共有持分に応じて算出する。」
以上
（別紙２）
区分所有法並びに旧規約及び新規約等の定め
１区分所有法
⑴１条5
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居，店舗，事務所又
は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは，その
各部分は，この法律の定めるところにより，それぞれ所有権の目的とすること
ができる。
⑵２条３項及び同条４項10
ア３項
この法律において「専有部分」とは，区分所有権の目的たる建物の部分を
いう。
イ４項
この法律において「共用部分」とは，専有部分以外の建物の部分，専有部15
分に属しない建物の附属物及び第４条第２項の規定により共用部分とされた
附属の建物をいう。
⑶３条
区分所有者は，全員で，建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うため
の団体を構成し，この法律の定めるところにより，集会を開き，規約を定め，20
及び管理者を置くことができる。
⑷４条１項及び２項
ア１項
数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又
はその一部の共用に供されるべき建物の部分は，区分所有権の目的とならな25
いものとする。
イ２項
第１条に規定する建物の部分及び附属の建物は，規約により共用部分とす
ることができる。（後略）
⑸１１条１項
共用部分は，区分所有者全員の共有に属する。（後略）5
⑹１３条
各共有者は，共用部分をその用方に従つて使用することができる。
⑺１４条１項及び同条４項
ア１項
各共有者の持分は，その有する専有部分の床面積の割合による。10
イ４項
前３項の規定は，規約で別段の定めをすることを妨げない。
⑻１９条
各共有者は，規約に別段の定めがない限りその持分に応じて，共用部分の負
担に任じ，共用部分から生ずる利益を収取する。15
⑼２１条
建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区
分所有者の共有に属する場合には，第１７条から第１９条までの規定は，その
敷地又は附属施設に準用する。
⑽３１条１項20
規約の設定，変更又は廃止は，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多
数による集会の決議によつてする。この場合において，規約の設定，変更又は
廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは，その承諾を
得なければならない。
⑾３８条25
各区分所有者の議決権は，規約に別段の定めがない限り，第１４条に定める
割合による。
⑿６５条
一団地内に数棟の建物があつて，その団地内の土地又は附属施設（これらに
関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては，
区分所有者）の共有に属する場合には，それらの所有者（以下「団地建物所有5
者」という。）は，全員で，その団地内の土地，附属施設及び専有部分のある建
物の管理を行うための団体を構成し，この法律の定めるところにより，集会を
開き，規約を定め，及び管理者を置くことができる。
⒀６６条
（前略）第１７条から第１９条まで，（中略）第３１条第１項（中略）の規定10
は，前条の場合について準用する。この場合において，これらの規定（中略）
中「区分所有者」とあるのは「第６５条に規定する団地建物所有者」と，（中略）
第７条第１項中「共用部分，建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施
設」とあるのは「第６５条に規定する場合における当該土地若しくは附属施設
（以下「土地等」という。）」と，（中略）第１９条中「共用部分」とあ（中略）15
るのは「土地等（中略）」と，（中略）第３８条（中略）中「第１４条に定める」
とあるのは，「土地等（中略）の持分の」と（中略）読み替えるものとする。
⒁６７条１項及び３項
ア１項
一団地内の附属施設たる建物（第１条に規定する建物の部分を含む。）は，20
（中略）規約により団地共用部分とすることができる。（後略）
イ３項
第１１条第１項本文（中略）並びに第１３条から第１５条までの規定は，
団地共用部分に準用する。この場合において，第１１条第１項本文中「区分
所有者」とあるのは，「第６５条に規定する団地建物所有者」と，第１４条第25
１項（中略）中「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と読み替える
ものとする。
２当初規約（甲３）
⑴２条
この規約において，次に掲げる用語の意義は，それぞれ当該各号に定めると5
ころによる。
ア３号
団地建物所有者……区分所有法第６５条の団地建物所有者をいう。
イ５号
専有部分……区分所有法第２条第３項の専有部分をいう。10
ウ６号
共用部分……区分所有法第２条第４項の共用部分（以下「棟の共用部分」
という。）および区分所有法第６７条第１項の団地共用部分（以下「団地共用
部分」という。）をいう。
エ７号15
土地……区分所有法第６５条の土地をいう。
オ８号
共用部分等……共用部分および附属施設をいう。
カ９号
規約共用部分……区分所有法第４条第２項の共用部分をいう。20
⑵４条
ア１項
この規約の対象となる物件の範囲は，別表第１に記載された土地，建物お
よび附属施設（以下「対象物件」という。）とする。
イ２項25
対象物件の名称は，「Ａ団地」（住宅部分名称：Ｂ）と称する。
⑶６条１項～４項
ア１項
団地建物所有者は，（中略）団地建物所有者全員をもってＡ団地管理組合
（以下「管理組合」という。）を構成する。
イ２項5
管理組合に次の各号に掲げる部会（以下「部会」という。）を置く。
１号住宅棟部会
２号駐車場棟部会
ウ３項
住宅棟部会は，（中略）住宅棟共用部分を共用すべき区分所有者のみをもっ10
て構成する。
エ４項
駐車場棟部会は，団地建物所有者全員をもって構成する。
⑷７条１項
対象物件のうち専有部分は，区分所有権の対象となる住戸番号を付した住戸15
および商業業務棟とする。
⑸８条
対象物件のうち共用部分の範囲は，別表第１に掲げるとおりとする。
⑹９条
対象物件のうち，土地，団地共用部分および附属施設は団地建物所有者の共20
有とし，棟の共用部分はその棟の区分所有者または所有者の共有とする。
⑺１０条
各団地建物所有者および各区分所有者の共有持分は，別表第２に掲げるとお
り（注）とする。
（注）別表第２の内容のうち，本件に関連する部分は，前提事実⑴イのとおり25
である。
⑻１５条等
ア１項
団地建物所有者は，駐車場棟の駐車区画２９８台のうち，１２０区画は住
宅棟部会に，１７８区画は商業業務棟所有者に専用使用権を有することを承
認する。5
イ附則１２条６項２号
駐車場２９８台分のうち１７８台分（中略）の駐車区画については，対象
物件の事業協力者（商業業務棟所有者）の特定専用使用区画となり，商業業
務棟を譲渡・賃貸等をした場合もその権利は永続的に引き継がれること。ま
た，商業業務棟駐車区画から生じる使用料等の収入は商業業務棟所有者に帰10
属すること。（後略）
⑼２６条１項及び２項
ア１項
団地建物所有者は，土地，団地共用部分および附属施設の管理に要する経
費に充てるため，次の費用（以下「団地管理費等」という。）を管理組合に納15
入しなければならない。
１号団地管理費
２号団地特別修繕費
イ２項
団地管理費等の額については，各団地建物所有者の団地共用部分の共有持20
分に応じて算出するものとする。
⑽２７条１項及び２項
ア１項
各棟共用部分の管理に要する経費に充てるため，住戸部分の区分所有者に
あっては，第１号から第４号に掲げる費用を，商業業務棟所有者にあっては25
第２号及び第４号に掲げる費用を，それぞれの部会に納入しなければならな
い。
１号住宅棟管理費
２号駐車場棟管理費
３号住宅棟特別修繕費
４号駐車場棟特別修繕費5
イ２項
前号各号に掲げる費用（中略）の額については，住戸部分の各区分所有者
または商業業務棟の所有者の各棟共用部分の共有持分に応じて算出するもの
とする。
⑾３０条10
（前略）駐車場棟管理費は駐車場棟共用部分の，それぞれ次の各号に掲げる
通常の管理に要する経費に充当する。
ア１号公租公課
イ２号～７号（省略）
⑿３９条３項15
駐車場棟部会に次の役員を置く。
ア１号部会長
イ２号～５号（省略）
⒀６９条
ア１項20
棟総会は，区分所有法第３条の集会とし，対象物件内の棟ごとに，その棟
の区分所有者全員で組織する。
イ２項
棟総会は，通常総会および臨時総会とする。
ウ３項25
部会長は，通常総会を，毎年１回新会計年度開始以後３カ月以内に開催し
なければならない。
エ４項
部会長は，必要と認める場合には，委員会の決議を経て，いつでも臨時総
会を招集することができる。
オ５項5
棟総会の議長は，部会長が務める。
⒁７３条１項～３項
ア１項
棟総会の議事は，その棟の区分所有者総数の４分の３以上及び（中略）議
決権総数の４分の３以上で決する。10
イ２項
次の各号に掲げる事項に関する棟総会の議事は，前項にかかわらず，議決
権総数の半数以上を有する区分所有者が出席する会議において，出席区分所
有者の議決権の過半数で決（中略）するところによる。（各号省略）
ウ３項15
（前略）建替え決議は，第１項にかかわらず，その棟の区分所有者総数の
５分の４以上および議決権総数の５分の４以上で行う。
⒂附則１条
この規約は，最初の住戸の引渡しがあった時から効力を発する。
３旧規約（乙１２）
⑴２条，４条，６条１項，７条１項，８条～１０条
いずれも当初規約と同一内容である（乙１２〔１，２頁〕）。
⑵６条２項，同条４項，２７条１項，３０条，３９条３項，６９条，７３条１
項～３項25
駐車場棟部会の存在を前提とする内容はいずれも削除された（乙１２〔２，
６，７，１０，１９～２１頁〕）。
⑶１５条等
ア１項
団地建物所有者は，駐車場棟の駐車区画２９８台のうち，１２０区画は管
理組合に，１７８区画は商業業務棟所有者に専用使用権を有することを承認5
する。
イ５項
駐車場棟の使用に関するその他の事項については，附則第１２条第６項に
よる。
ウ附則１２条10
団地建物所有者は次の事項を容認するものとし，対象物件を第三者に譲渡
または貸与する場合には，その第三者に対しても各事項を継承するものとす
る。
１項～５項（省略）
６項（駐車場について）15
ａ１号（省略）
ｂ２号駐車場２９８台分のうち１７８台分（中略）の駐車区画につい
ては，対象物件の事業協力者（商業業務棟所有者）の特定専用使
用区画となり，商業業務棟を譲渡・賃貸等をした場合もその権利
は永続的に引き継がれること。また，商業業務棟駐車区画から生20
じる使用料等の収入は商業業務棟所有者に帰属すること。（後略）
ｃ３号～５号（省略）
⑷２６条１項及び同条２項
ア２６条１項
団地建物所有者は，土地，共用部分等の管理に要する経費に充てるため，25
次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
１号団地管理費
２号駐車場棟管理費
３号住宅棟管理費
４号団地修繕積立金
５号駐車場棟修繕積立金5
６号住宅棟修繕積立金
７号（省略）
イ２６条２項
団地管理費等の額については，各団地建物所有者の共用部分の共有持分に
応じて算出するものとする。10
⑸２９条
管理費等は，土地，共用部分等の次の各号に掲げる通常の管理に要する経費
に充当する。
ア１号（省略）
イ２号公租公課15
ウ３号～１０号（省略）
⑹３１条１項
管理組合は，各団地建物所有者が納入する団地修繕積立金を積み立てるもの
とし，積み立てた団地修繕積立金は，土地，団地共用部分および附属施設の，
次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すこ20
とができる。（各号省略）
⑺３２条１項
管理組合は，駐車場棟の団地建物所有者および住宅棟の各区分所有者が納入
する駐車場棟修繕積立金および住宅棟修繕積立金を積み立てるものとし，それ
ぞれの棟の棟の共用部分の，次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当25
する場合に限って取り崩すことができる。（各号省略）
⑻４８条１項
組合員が組合員総数の５分の１以上および第５０条第１項に定める議決権の
５分の１以上に当たる組合員の同意を得て，会議の目的を示して団地総会の招
集を請求した場合には，理事長は，２週間以内にその請求があった日から４週
間以内の日（会議の目的が建替え承認決議または一括建替え決議であるときは，5
２カ月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければ
ならない。
⑼５０条１項
各組合員の団地総会における議決権の割合は，別表第５（注）に掲げるとお
りとする。10
（注）別表第５の内容は，本件住宅棟の区分所有者が合計２１４，本件商業業
務棟の共有者が２３であり，議決権の合計は２３７というものである。
⑽５１条
ア２項
団地総会の議事は，出席組合員の議決権の過半数で決する。15
イ３項
次の各号に掲げる事項に関する団地総会の議事は，（中略）組合員総数の４
分の３以上および議決権総数の４分の３以上で決する。
１号規約の制定，変更または廃止（後略）
２号及び３号（省略）20
ウ５項
第３項第１号において，規約の制定，変更または廃止が一部の組合員の権
利に特別の影響を及ぼすべきときはその承諾を得なければならない。（後略）
⑾６３条２項
区分所有者または占有者が（中略）納付すべき金額を納付しない場合には，25
管理組合は，その未払金額について，年１４．６％（１年を３６５日として計
算する。）の遅延損害金（中略）を加算して，その組合員または占有者に対して
請求することができる。
⑿附則１条
この規約は，平成２７年６月１日から効力を発する。
４新規約（乙９）
⑴２条，４条，６条１項，７条１項，８条～１０条
いずれも当初規約と同一内容である（乙９〔１，２頁〕）。
⑵６条２項，同条４項，２７条１項，３０条，３９条３項，６９条，７３条１
項～３項10
駐車場棟部会に関する内容はいずれも削除された（乙９〔２，６，７，１０，
１９，２１頁〕）。
⑶１５条１項，同条５項，２６条１項，２９条，３１条１項，３２条１項，５
１条２項，同条３項，同条５項，６３条２項，附則１２条６項２号
いずれも旧規約と同一内容である（乙９〔３，６～８，１４，１５，１８，15
２６，４４頁〕）。
⑷２６条２項
管理費等の額については，以下の負担割合の算出方法に基づき，別表に定め
る（注）。
ア１号（団地管理費）20
土地の管理に要する費用については土地の共有持分に応じ，共用部分（建
物）の管理に要する費用については団地共用部分の共有持分に応じて算出す
る。
イ２号（駐車場棟管理費）
駐車場棟の共有持分を基に，駐車場棟の固定資産税等の負担を調整した負25
担割合で算出する。
ウ３号（住宅棟管理費）
住宅共用部分の共有持分に応じて算出する。
エ４号（団地修繕積立金）
土地の管理に要する費用については土地の共有持分に応じ，共用部分（建
物）の管理に要する費用については団地共用部分の共有持分に応じて算出す5
る。
オ５号（駐車場棟修繕積立金）
駐車場棟の共有持分に応じて算出する。
カ６号（住宅棟修繕積立金）
住宅共用部分の共有持分に応じて算出する。10
（注）別表の内容のうち，本件商業業務棟の共有者が負担する管理費等の金額
は，１か月当たり，団地管理費が２６万７７００円，駐車場棟管理費が４
９万０３６０円，団地修繕積立金が５万４９８０円，駐車場棟修繕積立金
が２５万８０００円である。
⑸５０条１項15
各組合員の団地総会における議決権の割合は，団地管理費の負担割合に基づ
き，別表第５（注）に掲げるとおりとする。
（注）別表第５の内容は，本件住宅棟の区分所有者が合計２１４，本件商業業
務棟の共有者が３９であり，議決権の合計は２５３である。
⑹附則１条20
この規約は，平成２８年５月１日から効力を発する。
以上
別紙３，別紙図面１，別紙図面２及び別表は，掲載省略

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