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令和２年６月１８日判決言渡
平成２８年（行ウ）第２３８号固定資産評価審査決定取消等請求事件
主文
１原告の請求をいずれも棄却する。
２訴訟費用は原告の負担とする。5
事実及び理由
第１請求
１(1)高槻市固定資産評価審査委員会が平成２８年７月７日付けで原告に対し
てした別紙物件目録１－１記載の各土地に係る土地課税台帳に登録された平
成２７年度の価格についての審査の申出に対する決定を取り消す。10
(2)高槻市固定資産評価審査委員会が平成２８年７月７日付けで原告に対し
てした別紙物件目録２記載の各土地に係る土地課税台帳に登録された平成２
７年度の価格についての審査の申出に対する決定を取り消す。
２地方税法４３３条１２項後段の規定により高槻市固定資産評価審査委員会が
したものとみなされる，別紙物件目録１－２及び同２記載の各土地に係る土地15
課税台帳に登録された平成２８年度の価格についての原告の平成２８年７月１
２日付け審査の申出を却下する旨の決定を取り消す。
３高槻市固定資産評価審査委員会が平成３０年４月１８日付けで原告に対して
した別紙物件目録１－２及び同２記載の各土地の土地課税台帳に登録された平
成２９年度の価格についての審査の申出に対する決定を取り消す。20
４被告は，原告に対し，２００万円を支払え。
第２事案の概要
１本件訴えの概要
原告は，平成２７年度における別紙物件目録１－１記載の各土地（以下「本
件各土地１－１」という。）及び別紙物件目録２記載の各土地（以下「本件各25
土地２」という。）の固定資産税の納税義務者であり，平成２８年度及び平成
２９年度における別紙物件目録１－２記載の各土地（以下「本件各土地１－２」
といい，本件各土地１－１及び本件各土地２と併せて「本件各土地」という。）
及び本件各土地２の固定資産税の納税義務者であった（以下，本件各土地を構
成する土地部分については，各物件目録記載の記号番号を用い「Ｔ１部分」な
どという。）。5
原告は，土地課税台帳に登録された本件各土地の平成２７年度，平成２８年
度及び平成２９年度の各登録価格（以下，それぞれ「平成２７年度登録価格」
などといい，これらを併せて「本件各登録価格」という。）を不服として，高
槻市固定資産評価審査委員会（以下「本件委員会」という。）に対し，それぞ
れ審査の申出をしたところ，本件委員会から，平成２７年度に係る審査の申出10
については平成２８年７月７日付けでこれを棄却する旨の各決定（以下，併せ
て「平成２７年度決定」という。）を受け，平成２９年度に係る審査の申出に
ついては平成３０年４月１８日付けで本件各土地１―２に係る審査の申出を棄
却し，同２記載の各土地に係る審査の申出を却下する旨の決定（以下「平成２
９年度決定」という。）を受けたが，平成２８年度に係る審査の申出について15
は，同申出の日から３０日以内に本件委員会による決定がなかった。
本件は，原告が，被告を相手に，平成２７年度決定及び平成２９年度決定の
各取消しを求めるとともに，地方税法４３３条１２項後段の規定により本件委
員会がしたものとみなされる，原告の平成２８年度に係る審査の申出を却下す
る旨の決定（以下「平成２８年度みなし決定」といい，平成２７年度決定及び20
平成２９年度決定と併せて「本件各決定」という。）の取消しを求め，併せて，
被告に対し，本件各登録価格の決定には国家賠償法上の違法があるとして，同
法１条１項に基づき，損害賠償として，本件訴訟に係る弁護士費用相当額２０
０万円の支払を求める事案である。
２関係法令等の定め25
別紙「関係法令等の定め」に記載のとおり（同別紙中で定義した略称等は，
以下，同様に用いる。）。
３前提事実（当事者間に争いがないか，掲記の証拠等により容易に認定するこ
とができる事実。以下，書証番号は特記しない限り各枝番を含む。）
(1)α町の土地
ア原告は，平成２７年１月１日当時，高槻市α町（以下，単に「α町」と5
いう。）所在の以下の３筆の宅地（以下「α町の土地」と総称することが
ある。）の各持分１０分の９を有していた（甲１～３）。
(ｱ)α町（住所省略）の土地（Ｔ１部分及びＴ２部分から成る土地。以下
「α町１土地」という。）
(ｲ)α町（住所省略）の土地（Ｔ３部分，Ｔ４部分及びＴ５部分から成る10
土地。以下「α町２土地」という。）
(ｳ)α町（住所省略）の土地（Ｔ６部分から成る土地。以下「α町６土地」
ともいう。）
イα町６土地（Ｔ６部分）の西側には，α町（住所省略）の土地（以下「α
町３土地」という。）が，東側には（住所省略）の土地（以下「α町４土15
地」という。）が接しており，いずれの所有者も，平成２７年１月１日以
前から高槻市土地開発公社（以下「公社」という。）であった。
ウ平成２７年１月１日当時の本件各土地１－１，α町３土地及びα町４土
地の位置関係等は，概ね，別紙土地概要図１－１のとおりである。すなわ
ち，α町１土地の東側部分及びα町２土地の北東側部分には住宅（以下「α20
町東側住宅」といい，その敷地（ただし，後記本件通路は含まない。）を
「α町東側住宅の敷地」という。）があり，α町２土地の東端及びα町４
土地の東端には南側の市道（Ｂ。以下「α町の市道」という。）からα町
東側住宅に通じる幅２ｍ程度の通路（以下「本件通路」といい，そのうち
α町２土地に係る部分を「本件通路①部分」といい，α町４土地に係る部25
分を「本件通路②部分」という。別紙本件通路概要図１及び同２参照。）
が設けられていた。また，Ｔ５部分及びＴ６部分上には住宅（以下「α町
中央住宅」という。）があった。α町１土地及びα町２土地のその余の部
分は，駐車場（以下「α町駐車場」という。）として利用されていた（以
下，α町１土地及びα町２土地のうち駐車場として使用されていた部分（平
成２７年度におけるＴ２部分及びＴ４部分並びに平成２８年度及び平成２5
９年度におけるＴ２部分及びＴ７部分）を「α町駐車場の敷地」という。）。
エ被告は，平成２７年４月２８日，収用により原告及びＣ（以下「原告等」
という。）からα町６土地（Ｔ６部分）の所有権を取得した（甲３）。
また，被告は，同年９月３０日，α町３土地及びα町４土地の所有権を
公社から取得した。10
オα町中央住宅は，平成２７年中に取り壊され，同住宅の敷地のうち，α
町２土地の部分（Ｔ５部分）はα町駐車場の一部として使用されるように
なり，α町６土地の部分（Ｔ６部分）は更地となった（乙３，８）。
カ原告は，平成２８年１月１日当時及び平成２９年１月１日当時，α町１
土地（Ｔ１部分及びＴ２部分から成る。）及びα町２土地（Ｔ３部分及び15
Ｔ７部分から成る。）の各持分１０分の９を有していた（甲１，２）。
本件各土地１－２，α町３土地及びα町４土地の位置関係等は，平成２
８年１月１日当時は，概ね，別紙土地概要図１－２のとおり，平成２９年
１月１日当時は，概ね，別紙土地概要図１－３のとおりである。
キα町３土地，α町４土地及びα町６土地は，平成２８年１月１日以降に20
都市計画道路として整備され，同年９月６日からα町の市道の一部として
その供用が開始された（甲７８，乙７１，弁論の全趣旨）。
(2)β町の土地
ア原告は，平成２７年１月１日当時，高槻市β町（以下，単に「β町」と
いう。）所在の以下の２筆の宅地（以下「β町の土地」と総称することが25
ある。）の各持分１０分の９を有していた（甲４，５）
(ｱ)β町〇丁目〇番１の土地（Ａ１部分及びＡ２部分から成る土地。以下
「β町１土地」という。）
(ｲ)β町〇丁目〇番２の土地（Ａ３部分から成る土地。以下「β町２土地」
ともいう。）
イ平成２７年１月１日当時，平成２８年１月１日当時及び平成２９年１月5
１日当時の本件各土地２の位置関係等は，いずれも，概ね，別紙土地概要
図２のとおりであり，Ａ１部分上に住宅（以下「β町住宅」という。）が
あり，Ａ２部分及びＡ３部分は駐車場（以下「β町駐車場」という。）と
して利用されていた。
(3)平成２７年度登録価格に関する審査の申出等の経緯10
ア高槻市長は，本件各土地１－１及び本件各土地２の平成２７年度登録価
格を別紙登録価格表（平成２７年度）のとおり決定した上，これを土地課
税台帳に登録し，原告に対し，平成２７年５月１日付けで，上記各登録価
格を記載した納税通知書を送付した（甲６）。
イ原告は，平成２７年６月２８日，本件委員会に対し，本件各土地１－１15
及び本件各土地２の平成２７年度登録価格について不服があるとして審査
の申出をしたところ，本件委員会は，平成２８年７月７日付けで，同各申
出を棄却する旨の各決定（平成２７年度決定）をした（甲８，９）。
(4)平成２８年度登録価格に関する審査の申出等の経緯
ア高槻市長は，本件各土地１－２及び本件各土地２のうち，Ｔ２部分及び20
Ｔ７部分については平成２８年度登録価格を別紙登録価格表（平成２８年
度）のとおり決定した上でこれを土地課税台帳に登録し，その余の土地に
ついては，登録価格の据置きを行い，原告に対し，平成２８年５月１日付
けで，上記各登録価格を記載した納税通知書を送付した（甲７）。
なお，Ｔ２部分の平成２８年度登録価格は同土地の平成２７年度登録価25
格と同額であるが，これは登録価格の据置きを行った結果ではなく，改め
て登録価格の決定をした結果として同額になったものである（弁論の全趣
旨）。
イ原告は，平成２８年７月１２日，本件委員会に対し，本件各土地１－２
及び本件各土地２の平成２８年度登録価格について不服があるとして審査
の申出をしたが，本件委員会は，同日から３０日以内に決定をしなかった。5
(5)本件訴えの提起
原告は，平成２８年１０月２８日，平成２７年度決定及び平成２８年度み
なし決定の各取消しを求める（前記請求１及び２）とともに，平成２７年度
登録価格及び平成２８年度登録価格の決定が違法であることを理由として２
００万円の損害賠償金の支払を求めて（前記請求４），本件訴えを提起した10
（顕著な事実）。
(6)平成２９年度登録価格に関する審査の申出等の経緯
ア高槻市長は，本件各土地１－２については，平成２９年度登録価格を別
紙登録価格表（平成２９年度）のとおり決定した上でこれを土地課税台帳
に登録し，本件各土地２については，登録価格の据置きを行い，原告に対15
し，平成２９年５月１日付けで，上記各登録価格を記載した納税通知書を
送付した（弁論の全趣旨）。
イ原告は，平成２９年７月１８日，本件委員会に対し，本件各土地１－２
及び本件各土地２の平成２９年度登録価格について不服があるとして審査
の申出をしたところ，本件委員会は，平成３０年４月１８日付けで，本件20
各土地１－２に係る審査の申出を棄却し，本件各土地２に係る審査の申出
を却下する旨の決定（平成２９年度決定）をした（甲５９）。
(7)訴えの変更
原告は，平成３０年８月３１日，平成２９年度決定の取消しを求める請求
（前記請求３）を追加する旨の訴えの変更をし，その後，国家賠償請求の請25
求原因として平成２９年度登録価格の決定の違法を追加した（顕著な事実）。
４主な争点
本件においては，高槻市長がした，本件各登録価格の決定の適法性が問題と
なるところ，被告の主張する本件各登録価格の算定の根拠は，概ね，別紙「登
録価格の算定根拠」に記載のとおりである（同別紙中で定義した略称等は，以
下，同様に用いる。）。5
これに対して原告が主張する違法事由等に照らせば，本件各決定の取消請求
に係る具体的な争点は，次の(1)及び(2)のとおりとなる。
また，国家賠償請求に係る争点は，(3)のとおりである。
(1)α町の土地の登録価格に係る争点
ア画地認定の適否10
(ｱ)本件通路（ただし，平成２９年度については本件通路①部分のみをい
う。以下同じ。）をα町東側住宅の敷地と合わせて一画地とすることの
適否（争点１）
(ｲ)平成２７年度及び平成２８年度においてα町駐車場出入口をα町駐
車場の敷地と合わせて一画地とすることの適否（争点２）15
イＴ１部分及びＴ２部分の地積認定の適否（争点３）
ウα町東側住宅画地及びα町駐車場画地に係る奥行価格補正割合法及び不
整形地，無道路地，間口が狭小な宅地等評点算出法の適否（争点４）
エ平成２９年度に評価替えを行うことの適否（争点５）
(2)β町の土地の登録価格に係る争点20
アβ町１土地をＡ１部分とＡ２部分とに分け，Ａ１部分を一画地，Ａ２部
分及びＡ３部分を一画地とすることの適否（争点６）
イ本件各土地２の地積認定の適否（争点７）
ウＡ２部分及びＡ３部分に係る二方路線影響加算法の適否（争点８）
エＡ２部分及びＡ３部分に係る奥行価格補正割合法及び不整形地，無道路25
地，間口が狭小な宅地等評点算出法の適否（争点９）
オＡ２部分及びＡ３部分につき広大地であることを理由とする減価の要否
等（争点１０）
(3)国家賠償請求に係る争点
ア本件各登録価格を決定したことの国家賠償法上の違法性及び高槻市長そ
の他の高槻市職員の過失（争点１１）5
イ損害の有無及び額（争点１２）
５争点に関する当事者の主張
(1)争点１（本件通路をα町東側住宅の敷地と合わせて一画地とすることの
適否）について
（原告の主張）10
アα町東側住宅の住人は，本件通路①部分を賃借しているわけではなく，
Ｄ（原告の父でα町の土地の前所有者）との間の和解（甲１７）に基づき
単に通行が認められているにすぎない（本件通路をα町東側住宅と共に売
却することはできないし，上記和解の当事者以外の第三者がα町東側住宅
を取得したとしても，当然に本件通路を通行する権利が認められるもので15
もない）こと，本件通路はα町駐車場出入口よりもＪＲ高槻駅に近いこと
などからα町東側住宅の住人だけでなく，α町駐車場の利用者も通行・使
用する通路であるのに対し，α町東側住宅の敷地はその住人のみが使用し
ているのであり，両者の利用状況は異なること，本件通路①部分は有限会
社Ｅ（以下「Ｅ」という。）に賃貸され同社により駐車場と一体としてア20
スファルト舗装されて管理・利用されていること，α町東側住宅の敷地は
門扉，ブロック塀，フェンスで囲まれ，同敷地と本件通路の間は高さ約１．
６ｍの門扉等により区切られているのに対し，本件通路①部分とα町駐車
場との間には高さ約２０ｃｍのコンクリート製ブロックが駐車車両が本件
通路に掛かることを防ぐ目的で設置されているにすぎないこと等に照らせ25
ば，α町東側住宅の敷地と本件通路とが，被告の固定資産事務取扱要領（土
地）（取扱要領）にいう「同一利用」であるとか，「同一使用者が一体的
に利用している」とかということはできず，むしろ，α町駐車場の敷地と
合わせて一体として画地認定すべきである。したがって，本件通路をα町
東側住宅の敷地と合わせて一画地と認定することは取扱要領に違反するも
のであって，そのような画地認定をすることはできない。5
イまた，本件通路②部分については，争点２においてα町駐車場出入口に
ついて主張するところと同様の理由によっても，α町東側住宅の敷地と合
わせて画地認定することはできない。
（被告の主張）
ア画地認定については，宅地の形状や利用状況等の外形的，客観的状況に10
より判断すべきところ，α町駐車場部分と本件通路①部分との間には，車
止めのブロックとは別に，駐車場と通路とを区切るために高さ２０ないし
３０ｃｍのブロックが設置されていること，α町東側住宅には本件通路を
使ってしか出入りができないこと，α町東側住宅については建築基準法上
本件通路なくしては建築することが困難であると考えられること，同住宅15
の生活排水管等が本件通路に埋設されていること，α町駐車場の利用者が
本件通路を通って出入りをしているとは必ずしも考えられないこと等に照
らせば，本件通路はα町東側住宅の敷地と一体として用いられていたとい
うべきである。したがって，本件通路は，α町東側住宅の敷地と合わせて
一画地とするのが相当である。20
なお，以上によれば，本件通路については，取扱要領が２筆以上の土地
を合わせる場合として規定する「数筆の土地にわたり，１個の建物が存す
る場合，又は同一利用の場合」に該当し，そうでないとしても，「数筆の
土地で，建物の有無又はそのあり方に関係なく，塀その他の囲いにより，
同一使用者が一体的に利用している場合」に該当するか，又はこれに準じ25
たものであるということができるが，そもそも，取扱要領の上記各定めは
一画地とする場合を例示したものにすぎないから，上記該当性を論ずる実
益はないというべきである。
イ争点２においてα町駐車場出入口について主張するとおり，本件通路②
部分をα町東側住宅の敷地と合わせて画地認定することはできないとの原
告の主張も理由がない。5
(2)争点２（α町駐車場出入口をα町駐車場の敷地と合わせて一画地とする
ことの適否）について
（原告の主張の要旨）
アα町駐車場出入口は，都市計画道路（α町の市道）を拡幅するために公
社が原告から収用して所有する土地（α町３土地及びα町４土地）の一部10
である。同土地は，平成２７年７月から平成２８年６月にかけて，道路拡
幅のための工事（水道新設工事，ガス新設工事，下水新設工事，ＮＴＴ桝
移設工事，電線共同溝工事，歩道・車道舗装工事，ＮＴＴ既設管移設工事）
が継続的に行われ，一時的に仮設道路が設置されるなど公的に利用されて
いたのであり，原告がα町駐車場の一部として私的に利用していたとはい15
えないし，２か所あるα町駐車場出入口のうちのどちらか一方が工事のた
めに利用することができないという事態が頻繁に発生するなどその利用に
支障がなかったともいえない。したがって，α町駐車場出入口はα町駐車
場の敷地として一体的に利用されていたとはいえない。
平成２７年度において，α町駐車場出入口を含め，α町３土地及びα町20
４土地は，それぞれ全体として「土地開発公社が直接その本来の事業の用
に供する固定資産で政令で定めるもの」（地方税法３４８条２項２号）に
該当するとして非課税とされているところ，このことからも，同土地が公
社の事業のために公的に利用されていることは明らかであり，非課税であ
る土地を，それとは異なる用途で私的に利用されているα町駐車場の敷地25
と一体として画地認定することはできない。
イ工事用地については，計画に基づく将来的な敷地の利用状況等を前提に
画地認定をすべきである（東京地方裁判所平成２２年１１月１２日判決（乙
４０）参照）から，α町３土地及びα町４土地も，近い将来，道路として
利用される予定であることを前提に画地認定すべきであり，その一部であ
るα町駐車場出入口がα町駐車場の敷地と一体を成すものとはいえない。5
ウ土地の評価は，固定資産税の課税標準である価格を決定するプロセスで
あり，画地認定は評価の一プロセスであるから，地方税法３４９条の適用
がない非課税地について画地認定すること自体が想定されない。現に，α
町３土地及びα町４土地の土地課税台帳兼評価調書（甲２９，３０）にお
いて，何ら評価せずに全体が非課税とされている。そうである以上，α町10
１土地及びα町２土地の評価に当たって，α町３土地及びα町４土地の一
部であるα町駐車場出入口をα町駐車場の敷地と合わせて一画地とするこ
とは考えられない。
エ所有者を異にする複数の土地を一体として取引の対象とするのが社会通
念に照らして合理的であるとまで認めることができない場合には別個に評15
価するのが相当である（高松高等裁判所平成２３年１２月２０日判決（甲
４７）参照）。Ｔ２部分及びＴ４部分又はＴ７部分とα町駐車場出入口と
で所有者が異なること，α町駐車場出入口を含むα町３土地及びα町４土
地は道路拡幅事業のためにα町２土地から分筆して買収された道路予定地
であること等に照らせば，両者を一体として取引の対象とすることが合理20
的でないことは明らかであるから，α町駐車場出入口をα町駐車場の敷地
と合わせて一画地とすることはできない。
（被告の主張）
ア平成２７年１月１日及び平成２８年１月１日当時，α町駐車場出入口は，
α町駐車場への進入路等としてα町駐車場の敷地と一体として利用されて25
いた。α町の市道の道路拡幅のための工事は平成２７年１月１日時点にお
いては行われていなかったし，その後に行われた同工事も，α町駐車場へ
の進入路が確保された状態で進められていたのであり，その利用に支障は
なかった（一時的に駐車場への進入路の利用が制限されたことはあったが，
その期間は短いもので１日，長いもので３日程度の比較的短期間の制限で
あった。）。したがって，α町駐車場出入口はα町駐車場の敷地と合わせ5
て一画地とするのが相当である。
なお，α町駐車場出入口部分につき道路予定地として一定の利用制限を
受けることについては，公法上の影響補正を行うことにより，登録価格の
算定に適正に反映されている。
イ所有者の同異又は当該土地が課税地であるか非課税地であるかは，土地10
の客観的交換価値に当然に影響するものではないから，画地認定において
は，これらの事情にかかわらず，外形的状況から見て，一体を成している
と認められる部分をもって一画地と認定するのが相当である。原告が引用
する高松高等裁判所の裁判例は本件とは事案を異にするものであるし，非
課税地を含めた画地認定が許されないというのは原告独自の見解であり15
（上記東京地方裁判所平成２２年１１月１２日判決（乙４０）参照），評
価基準にもそのような定めはない。
ウ原告は，α町３土地及びα町４土地は，近い将来，道路として利用され
る予定であることを前提に画地認定すべきである旨主張するが，画地認定
に当たっては，飽くまで賦課期日時点の現況における客観的な利用状況等20
を基に判断するのが原則であるし，高槻市長は，市道の拡幅後にα町の土
地がどのように利用されるかを把握することはできなかったのであるか
ら，将来的な利用状況を前提とすべきとの原告の主張は失当である。
(3)争点３（Ｔ１部分及びＴ２部分の地積認定の適否）について
（原告の主張）25
Ｔ１部分（α町１土地のうちα町東側住宅の敷地部分）の面積は，被告も
主張するとおり，実測により２４６．８８㎡である。α町１土地の面積は登
記簿により５１９㎡であるから，同土地のうちα町駐車場の敷地部分である
Ｔ２部分の面積は５１９㎡から２４６．８８㎡を控除した２７２．１２㎡で
ある。
被告は，高槻市固定資産管理システム（本件システム）を用いてα町１土5
地の実測地積を６１２㎡と認定しているが，地方税法４０８条の趣旨からす
れば，固定資産の評価に当たって実地調査を行わなければならないことが原
則であるのに，高槻市長は，実地調査を行うことなく，本件システムを用い
て地積を認定しており，違法である。
また，①α町１土地の北側及び西側の境界が確定していないこと，②本件10
システムは職員がマウスを操作するという手作業で航空写真上に測点を決
め，その測点の座標値も後に検証することができないなど本件システムには
不備があること，③本件システムは，α町東側住宅の敷地について，実測地
積は２５２．６８㎡であるにもかかわらず，２３０．２１㎡と９％も過小に
計測し（甲３１別紙４），また，同敷地の一部がα町２土地に含まれること15
を判別できない（甲３１・３枚目）など，その精度が地積測量図よりも低い
ことからすれば，同システムによって算出された地積を採用することはでき
ないというべきである。
（被告の主張）
実地調査による計測は，評価対象地の位置や形状，境界確定の有無等によ20
り，技術的・費用的な観点から困難を伴うことが当然に想定されることから
すると，現況地積による場合に，必ず実地調査による地積によらなければな
らないとは解されない。α町の土地については，現地での実測が困難である
ことから，関係する各種図面を参照した上で，本件システムを用いて地積を
算出することが合理的であると判断したものである。なお，被告においては，25
α町の土地につき地方税法が求める範囲の実地調査は行っている。
本件システムは，航空写真や地番参考図，家屋図，各種補正レイヤ，路線
価図といった様々な地理空間情報を重ね合わせて表示し，地理情報の管理や
分合筆異動，画地計算等の評価を支援するためのシステムである。本件シス
テム上の航空写真については，測量法に規定する基準に適合していることを
国土地理院が承認しており，また航空写真に重ね合わせる地番参考図は，法5
務局が所管する分筆や地積更正等の図面及び公図並びに現況等を基に作成し
ていることから，上記システムを用いた計測は一定の精度を有している。本
件システムによる地積の算出の過程にマウスを使ってポイントをクリックす
るという手作業が含まれるが，そのことのみによって同システムによって算
出された地積が採用できないことにはならない。また，α町１土地の北側及10
び西側の境界が確定していないからといって，上記地積が採用できないとい
うこともない。
原告は，Ｔ１部分については実測地積を主張し，Ｔ２部分については登記
地積から現況の地積を控除した地積であると主張するが，α町１土地全体の
登記地積が現況の地積よりも小さい以上，原告の上記主張によれば，Ｔ２部15
分が不当に小さい地積となるのであり，このような登記地積と現況の地積が
混合された主張は不当である。
(4)争点４（α町東側住宅画地及びα町駐車場画地に係る奥行価格補正割合
法及び不整形地，無道路地，間口が狭小な宅地等評点算出法の適否）につい
て20
（原告の主張）
ア奥行距離及び蔭地割合
(ｱ)評価基準によれば，不整形地における奥行距離は，これに近似する整
形地（以下「近似整形地」という。）を求め，その近似整形地を基に奥
行距離を計測し，蔭地割合は，想定整形地を求め，その想定整形地の地25
積から評価対象画地の地積を控除し，想定整形地の地積で除して算出す
ることとされている。この点に関し，被告は，本件システム上に近似整
形地や想定整形地を表示させた上で奥行距離の計測や蔭地割合の算出を
行っている旨主張するが，本件システムを用いて的確に奥行距離の計測
や蔭地割合の算出をすることができることは立証されておらず，むしろ，
以下の事情からすれば，その正確性は極めて疑わしい。5
ａ本件システムには蔭地割合や奥行距離の計測に当たりシステム上に
近似整形地や想定整形地を表示する機能がないこと
ｂ本件システムの「距離計測機能」には正面路線から垂直な直線を引
く機能がないこと
ｃ本件システムの航空写真は，その縮尺が５００分の１であり，地積10
測量図や官民有地確定図（縮尺・２５０分の１）よりも精度が劣って
いる上，職員による手作業において誤差が生じること
(ｲ)したがって，高槻市においては，本件システム上に近似整形地や想定
整形地を表示せずに奥行距離や蔭地割合が計測されているというほかな
いところ，このような方法は，評価基準に反して違法である。また，こ15
のような方法による上記各画地の評価には，奥行価格補正率及び不整形
地補正率を誤った違法があるというべきである。
イ無道路地補正の要否
争点１において主張したとおり，本件通路はα町東側住宅の敷地に係る
画地に含まれないから，同敷地に係る画地（Ｔ１部分及びＴ３部分のうち20
本件通路①部分を除いた部分から成る画地）は，無道路地（公図等の図面
上直接道路に接しない画地）である。したがって，無道路地の評点算出法
を適用し，取扱要領別表１０の「通行可」の場合として，奥行価格補正率
と無道路地の補正率（０．７０）を乗じて補正すべきである。
被告は，α町東側住宅の住人は本件通路を介してα町の市道まで通行す25
ることができるなどとして無道路地補正の対象ではない旨主張するが，こ
のような事情は，通路開設補正率の適用の有無に関わる事情ではあるが，
無道路地であるかどうかの判断には関係しないというべきである（最高裁
判所平成１９年１月１９日第二小法廷判決・裁判集民事２２３号３５頁参
照）。
（被告の主張）5
ア奥行距離及び蔭地割合
被告は，被告提出の各証拠（乙２９～３１，３３～３５，５９～６４，
７４，７５，７７）のとおり，本件システム上に近似整形地や想定整形地
を表示させた上で，α町東側住宅画地及びα町駐車場画地の奥行距離の計
測や蔭地割合の算出を行っており，その数値は的確である。10
イ無道路地補正の要否
評価基準が定める無道路地補正の趣旨に照らせば，公簿上の無道路地が
全て無道路地補正の適用対象となるものではなく，直接路線に接しない場
合で，出入りが判然としない画地又は出入口が全くない画地だけが対象と
なる。実際の利用上，何らかの通路が開設されている場合に無道路地補正15
の適用とすることは，かえって不相当な減価をもたらすことになるから，
上記適用対象とならない。そうであるところ，争点１で主張したとおりの
利用状況等に照らせば，α町東側住宅の住人は本件通路を介してα町の市
道まで通行することができるといえる。したがって，仮に，本件通路をα
町東側住宅の敷地と合わせて画地認定をすることができないとしても，同20
住宅の敷地に係る画地につき無道路地補正をする必要はない。
(5)争点５（平成２９年度に評価替えを行うことの適否）について
（原告の主張）
ア争点１及び争点２について，被告の画地認定が認められたとしても，昭
和３４年７月２３日自丁固第５５号固定資産税務管理官回答（甲６５参照）25
にいう「単なる分筆の場合」に該当するから，平成２９年度の評価額は，
基準年度（平成２７年度）の価格を据え置くべきである。
イ仮に，地方税法３４９条３項ただし書に基づき「当該土地に類似する土
地の基準年度の価格に比準する価格」により算出する場合でも，高槻市長
は，平成２９年度の固定資産税・都市計画税の課税標準額の算定に当たり，
同法附則１７条７号の「類似土地」としてα町の土地そのものを選定して5
おり，同号に規定する「類似土地」は上記「当該土地に類似する土地」と
同義であるとされているから，平成２９年度の評価額についても，「当該
土地に類似する土地」としてα町の土地そのものを選定して，その基準年
度の価格により算定すべきである。そうすると，平成２９年度の評価額は，
基準年度である平成２７年度の評価額を地積に応じてあん分すべきであ10
り，評価単価は据え置くべきである。
ウしたがって，いずれにせよ，平成２９年度に評価替えを行ったことは違
法である。
（被告の主張）
ア平成２８年度において，α町東側住宅画地及びα町駐車場画地の一部で15
あった部分が，その後に，歩道及び車道の整備が完了し，道路としての利
用が始まったものであって，現況の地目が宅地から公衆用道路へと地目変
換したことは明らかである。したがって，地方税法３４９条２項１号に掲
げる事情が認められる。
そして，α町駐車場画地については間口距離が大きく変化し，また，同20
画地及びα町東側住宅画地のいずれも，その画地形状が変化していること
などからすると，α町１土地及びα町２土地について，平成２８年度価格
を据え置くことは，固定資産税の課税上著しく均衡を失するものであり，
不適当であると認められる。
イ原告は，高槻市長が平成２９年度の固定資産税等の課税標準額の算定に25
当たり，地方税法附則１７条７号の「類似土地」としてα町の土地そのも
のを選定していることを根拠として，評価替えをすることができない旨主
張するが，課税標準額の算定と評価替えの可否とは何ら関係がないから，
原告の上記主張は失当である。
ウしたがって，高槻市長が，本件各土地１－２について，平成２９年度に
評価替えをしたことは，地方税法３４９条３項に適合するものであり，適5
法である。
(6)争点６（Ａ１部分を一画地，Ａ２部分及びＡ３部分を一画地とすることの
適否）について
（原告の主張）
β町１土地（Ａ１部分及びＡ２部分）は，原告がＥに一体として賃貸し，10
同社が同地上に建物を建築して他者へ賃貸し，建物以外の部分を駐車場とし
て利用している。また，Ａ２部分の一部（駐車番号３１及び３２）からは南
側市道を通ってしか進入することができず，その他の部分とは異なる。
評価基準によれば，一画地は，原則として，１筆の宅地によるものとされ
ているところ，上記のような現況に加え，Ａ１部分がβ町１土地全体の地積15
の約８％と僅少であるにもかかわらず，これを一画地としたのでは，いたず
らに画地を細分化することになることなどからすれば，あえて，１筆である
β町１土地をＡ１部分とＡ２部分とに分け，Ａ２部分をＡ３部分と合わせる
理由はない。β町２土地は，東側市道よりも南側市道に面している部分が多
いにもかかわらず，その評価単価は，南側市道の路線価（９万５３００点）20
よりも１５％も高い１１万００４９円となっており，被告主張の画地認定は，
客観的な交換価値への接近方法として不合理である。むしろ，β町１土地は
家屋の敷地及び駐車場としての利用，Ａ３部分は駐車場としてのみの利用が
されているとして，それぞれ１筆を一画地と認定するのが，客観的な交換価
値への接近方法として合理的である。25
また，β町の土地は，平成２６年度までは，一筆一画地とされていたとこ
ろ，その利用状況は，平成２６年度と平成２７年度とで変化はないから，画
地認定を変更する理由もないというべきである。
（被告の主張）
争点１における主張のとおり，画地認定は客観的状況を基に判断すべきと
ころ，賃貸区分は直接画地認定に影響しない。5
β町１土地は，Ａ１部分（住宅敷地）とＡ２部分（駐車場敷地）とで全く
異なる用途で利用され，Ａ２部分とβ町２土地（Ａ３部分）は，全体が駐車
場として利用されており，上記各土地の東側市道を通って車両が出入りをす
るなど，筆界に関係なく駐車場として一体を成しているというべきである（以
下，この画地を「β町駐車場画地」という。）。Ａ２部分の一部（駐車番号10
３１及び３２）は南側市道が出入口となるが，利用実態はその他の駐車場部
分と同様に駐車場であること，車両以外であれば，Ａ２部分のその余の部分
に通り抜けることが可能であること，続きの駐車番号が付されていることな
どからすると，一体を成しているといえる。したがって，客観的な交換価値
への接近方法としては，被告主張の画地認定が適当である。15
β町の土地については，平成２４年度から平成２６年度までの間に利用状
況の変化があったが，地方税法３４９条２項各号に掲げる事情までは認めら
れなかったため，平成２６年度においても，それ以前と同様に，一筆一画地
とされていたにすぎない。平成２７年度は基準年度であるから，平成２７年
１月１日の現況に基づき画地認定を変更することに何ら問題はない。20
(7)争点７（本件各土地２の地積認定の適否）について
（原告の主張）
被告は，本件システムを用いてＡ１部分（β町住宅の敷地）の地積を５７．
８５㎡と認定しているが，争点３における主張のとおり，実地調査を行わず
にされた地積認定は違法である。本件システムの精度が低いこと等も，争点25
３で主張したとおりである。
また，被告は，隣接する東側市道及び南側市道との境界が確定していない
ことを前提として，本件システムを用いて上記地積を算出しているが，実際
には上記各境界は確定しており（甲１４），この点においても，上記地積は
信用できない。
（被告の主張）5
争点３における主張のとおり，本件システムを用いた計測は一定の精度を
有しているから，同システムによって算出された地積を採用することに何ら
問題はない。
東側市道及び南側市道との境界が確定していないことを前提としていたか
らといって，高槻市長による地積認定に誤りがあるということにはならない。10
(8)争点８（β町駐車場画地に係る二方路線影響加算法の適否）について
（原告の主張）
β町駐車場画地は，分割利用をすることが合理的であり，画地内の道路を
敷設しない場合には，南側部分は南側市道を活用することになるが，東側市
道を正面路線価とすると，南側市道に面する他の画地と評価の均衡が取れな15
いこととなるので，このような場合には，必ずしも路線価の高い方を正面路
線とする必要はない。相続税等の場面では，財産評価基本通達（昭和３９年
４月２５日付け直資５６，直審（資）１７国税庁長官通達）の定める広大地
補正（平成２９年の同通達改正後は地積規模の大きな宅地に係る規模格差補
正率による補正。以下同じ。）により大幅に減額されるのであるから，二方20
路線価（裏路線価）の一定割合を加算する二方路線影響加算法では評価の均
衡が取れない。
そこで，β町駐車場画地については，甲第７３号証のとおり，間口距離に
応じて，東側市道を正面路線とする部分と南側市道を正面路線とする部分と
に区分して，それぞれに算定した評価額の和をもって，上記画地の評価額と25
するのが相当である。
（被告の主張）
評価基準によれば，正面路線とは，二方以上の路線地において，原則とし
て路線価が大きい方の路線をいうとされているところ，相続税における財産
評価において広大地補正がされ，同評価額との間に差が生じるという事情を
もって，正面路線を変更すべき事情に当たるとはいえない。また，β町駐車5
場画地について，東側市道に面している部分が相当程度少ないなどといった
事情もないのであるから，原則どおり，東側市道を正面路線とすべきであっ
て，原告が主張するように二つの部分に区分するのが適当な例外的な場合に
該当するとはいえないし，原告が主張する区分の方法が合理的であるとも到
底いえない。10
(9)争点９（β町駐車場画地に係る奥行価格補正割合法及び不整形地，無道路
地，間口が狭小な宅地等評点算出法の適否）について
（原告の主張）
アβ町駐車場画地については，評価基準別表第３の７(1)②イの方法（不整
形地の地積をその間口距離で除して得た計算上の奥行距離（ただし，想定15
整形地の奥行距離を限度とする。）を用いる方法）によるべきである。同
画地の上記計算上の奥行距離は３７．９ｍであるから，同画地の奥行距離
は，想定整形地の奥行距離である３６．０ｍ（甲４１参照）とすべきであ
る。
被告が主張する「間口と奥行の関係が概ね均衡のとれた状態の不整形地」20
の意味は不明瞭であり，β町駐車場画地について上記計算上の奥行距離の
採用が排除される理由はない。評価基準別表第３の７(1)②ウの方法（近似
整形地の奥行距離による方法）よりも同イの方法の方が原告に有利である
以上，こちらを採用すべきである。現に，被告は，平成２９年度のα町駐
車場画地について，上記イの方法により奥行距離を算出しているが，同画25
地（被告算出の蔭地割合は４７％。）とβ町駐車場画地（被告算出の蔭地
割合は３７％）とを比較すると，後者の方が間口と奥行の均衡がとれてい
るというべきであり，この点からしても，β町駐車場画地に上記イの方法
を採用することに何ら問題はないというべきである。
イ争点４において主張したところと同様に，上記画地の登録価格の決定に
は，本件システム上に近似整形地や想定整形地を表示せずに奥行距離や蔭5
地割合を計測している点において評価基準に反する違法があるほか，奥行
価格補正率及び不整形地補正率を誤った違法がある。
（被告の主張）
アβ町駐車場画地については，評価基準別表第３の７(1)②ウの方法（近似
整形地の奥行距離による方法）を適用して奥行距離を求めるのが適当であ10
り，同画地の奥行距離は３２．０ｍとなる。
間口と奥行の関係が概ね均衡のとれた状態の不整形地については，原告
が主張する同イの計算上の奥行距離を用いるべきであるが，β町駐車場敷
地は，間口に対して奥行が北から南に向けて徐々に長くなる形状をしてお
り，上記関係が概ね均衡のとれた状態にあるとはいい難く，上記計算上の15
奥行距離を用いるべき場合に該当しない。
イ被告は，被告提出の各証拠（乙３７，３８，６５，６６）のとおり，本
件システム上に近似整形地や想定整形地を表示させた上で，β町駐車場画
地の奥行距離の計測や蔭地割合の算出を行っており，その数値は的確であ
る。20
(10)争点１０（β町駐車場画地につき広大地であることを理由とする減価の
要否等）について
（原告の主張）
ア適正な時価を算出する方法としての一般的な合理性について
β町駐車場画地は，その主要な街路に係る標準宅地（β町〇丁目〇番４25
土地）の地積（１２１．３３㎡）の約６．６倍の地積を有する，開発許可
を要する土地であり，その最有効利用の方法は戸建住宅用地として分割利
用すること（分割・造成して区画内道路を敷設し，複数の戸建住宅の敷地
として開発・分譲すること）である。このような広大地については，一般
的に相当の減価（需要面からの減価，潰れ地・開発造成費等による減価）
が生じることから，国土交通省が公表している「不動産鑑定評価基準」に5
おいては開発法による評価の方法が定められ，財産評価基本通達において
も広大地補正が行われることとなっている。これらの事情に照らせば，分
割利用をすることが合理的な広大地の価格の決定に当たって，所要の補正
をすることなく，評価基準を用いることは，上記画地の適正な時価を算出
する方法として一般的な合理性を有しないというべきである。10
「規模が大きいことによる減価は，現行の評価において，既に奥行価格
補正率に織り込まれて運用されている」との一般財団法人資産評価システ
ム研究センターの調査研究の結論（甲５４，乙５２，８２）は極めて疑わ
しく，信用することができない。
イ適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情について15
β町駐車場画地については，正面路線である東側市道の路線価は１２万
１０００点であり，これに奥行価格補正率０．９６を乗ずると１１万６１
６０点となるが，二方路線（裏路線）である南側市道の路線価は９万５３
００点となっており，裏地を含むことによる減価が奥行価格補正率を大き
く上回っている。このように，上記画地の裏地を含むことによる減価は奥20
行価格補正率では十分に考慮することができない。また，調査報告書（甲
６１）のとおり，上記画地を最有効利用しようとすると，道路，隅切り，
中心線後退，ごみ収集施設を設ける必要があり，約２６％の減価要因が存
在する。これに対し，β町駐車場画地の登録価格においては，奥行価格補
正率と不整形地補正率とを併せても９％程度しか減価されていない。そう25
すると，β町駐車場画地については，「評価基準の定める評価方法によっ
ては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情」（最高裁判
所平成２５年７月１２日第二小法廷判決・民集６７巻６号１２５５頁参
照）があり，適正な時価を上回る違法があるというべきである。
（被告の主張）
ア適正な時価を算出する方法としての一般的な合理性について5
評価基準において，土地の地積が広大であることによって生じる減価要
因は，奥行価格補正率によって反映されることが予定されており，広大地
の価格の決定に当たって，所要の補正をすることなく評価基準を用いるこ
とには一般的な合理性がある。広大地であっても評価基準の定める評価方
法によって適正な時価を適切に算定することができることは一般財団法10
人資産評価システム研究センターの調査研究結果（乙８２等）からも明ら
かである。現に，所要の補正の中で奥行価格補正とは別に広大地補正に係
る基準を設けている市町村は限られており，大阪北摂地方においては，豊
中市が１万㎡以上の非住宅用地について所要の補正を設けるほかには，広
大地を理由とする所要の補正は行われていない。15
イ適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情について
β町駐車場画地がＪＲ高槻駅から徒歩圏内にあることなどからすれば，
共同住宅敷地としての利用も十分に見込めるのであって，必ずしも，その
最有効利用の方法が戸建住宅用地として分割利用することであるとはい
えない。また，仮に最有効利用の方法が原告主張のとおりであるとしても，20
上記画地は，東側及び南側でいずれも建築基準法４２条２項所定の指定を
受けた市道に接しており，原告が主張する引込道路の設置は必要がない
か，必要があるとしても相当に少なくて済むし，有効宅地部分がそれほど
減少するとは限らない。
原告提出の調査報告書（甲６１）をもって，上記画地につき評価基準の25
定める評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない
特別の事情が立証されたとはいえない。
(11)本件各登録価格を決定したことの国家賠償法上の違法性及び高槻市長そ
の他の高槻市職員の過失（争点１１）について
（原告の主張）
高槻市長による本件各登録価格の決定には，以下の点につき，国家賠償法5
上の違法があり，高槻市長その他の高槻市職員には過失が認められる。
ア取扱要領に基づかずに，本件通路をα町東側住宅の敷地と合わせて一画
地としたこと
イα町３土地及びα町４土地はそれぞれ一体として非課税としておきなが
ら，両土地の一部であるα町駐車場出入口をα町駐車場の敷地と合わせて10
一画地としたこと
ウ必要な機能を備えない本件システムを用いて奥行距離や蔭地割合を算出
したこと
エα町東側住宅の敷地に関し，評価基準及び取扱要領に違反して，無道路
地補正を行わなかったこと15
オα町の土地につき，地方税法３４９条２項各号に掲げる事情が認められ
ないにもかかわらず，平成２９年度に評価替えを行ったこと
カβ町駐車場画地につき，適正な時価を適切に算定することのできない特
別の事情があるにもかかわらず，所要の補正を行わなかったこと
（被告の主張）20
争う。仮に，本件各登録価格が適正な時価を上回るなどとして本件各決定
の取消請求が認容されるとしても，そのことから直ちに本件各登録価格を決
定したことが国家賠償法上違法であるとの評価を受けるものではない。本件
各登録価格を決定したことについて，職務上通常尽くすべき注意義務を果た
すことなく漫然と判断を行ったとの評価を受けるものでないことは，争点１25
から１０までで主張したところから明らかである。
(12)損害の有無及び額（争点１２）について
（原告の主張）
原告は，上記違法行為により弁護士に依頼して本件訴えを提起せざるを得
なくなったが，その損害額は２００万円が相当である。
（被告の主張）5
争う。
第３当裁判所の判断
１登録価格の決定が違法となる場合について
(1)ア地方税法は，土地に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準を，
当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳等に登録10
されたもの（以下，土地課税台帳等に登録された価格を「登録価格」とい
う。）とし（３４９条１項），上記の価格とは「適正な時価」をいうと定
めている（３４１条５号）ところ，上記の適正な時価とは，正常な条件の
下に成立する当該土地の取引価格，すなわち，客観的な交換価値をいうと
解される。したがって，土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格15
が同期日における当該土地の客観的な交換価値を上回れば，その登録価格
の決定は違法となる（最高裁判所平成１５年６月２６日第一小法廷判決・
民集５７巻６号７２３頁，同裁判所平成２５年７月１２日第二小法廷判決
・民集６７巻６号１２５５頁参照）。
イまた，地方税法は，固定資産税の課税標準に係る固定資産の評価の基準20
並びに評価の実施の方法及び手続を総務大臣（平成１３年１月５日以前は
自治大臣。以下同じ。）の告示に係る評価基準に委ね（３８８条１項），
市町村長は，評価基準によって，固定資産の価格を決定しなければならな
いと定めている（４０３条１項）。これは，全国一律の統一的な評価基準
による評価によって，各市町村全体の評価の均衡を図り，評価に関与する25
者の個人差に基づく評価の不均衡を解消するために，固定資産の価格は評
価基準によって決定されることを要するものとする趣旨であると解され
（上記最高裁判所平成１５年６月２６日第一小法廷判決参照），これを受
けて全国一律に適用される評価基準が定められ，その後数次の改正が行わ
れている。これらの地方税法の規定及びその趣旨等に鑑みれば，固定資産
税の課税においてこのような全国一律の統一的な評価基準に従って公平な5
評価を受ける利益は，適正な時価との多寡の問題とは別にそれ自体が地方
税法上保護されるべきものということができる。したがって，土地の基準
年度に係る賦課期日における登録価格が評価基準によって決定される価格
を上回る場合には，同期日における当該土地の客観的な交換価値としての
適正な時価を上回るか否かにかかわらず，その登録価格の決定は違法とな10
るものというべきである。
ウそして，地方税法は固定資産税の課税標準に係る適正な時価を算定する
ための技術的かつ細目的な基準の定めを総務大臣の告示に係る評価基準に
委任したものであること等からすると，評価対象の土地に適用される評価
基準の定める評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性15
を有するものであり，かつ，当該土地の基準年度に係る賦課期日における
登録価格がその評価方法に従って決定された価格を上回るものでない場合
には，その登録価格は，その評価方法によっては適正な時価を適切に算定
することのできない特別の事情の存しない限り，同期日における当該土地
の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るものではないと推認する20
のが相当である（最高裁判所平成１５年７月１８日第二小法廷判決・裁判
集民事２１０号２８３頁，同裁判所平成２１年６月５日第二小法廷判決・
裁判集民事２３１号５７頁参照）。
エ以上に鑑みると，土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格の決
定が違法となるのは，当該登録価格が，①当該土地に適用される評価基準25
の定める評価方法に従って決定される価格を上回るとき（上記イの場合）
であるか，あるいは，②これを上回るものではないが，その評価方法が適
正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものではなく，又
はその評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない特
別の事情が存する場合（上記ウの推認が及ばず，又はその推認が覆される
場合）であって，同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適5
正な時価を上回るとき（上記アの場合）であるということができる（上記
最高裁判所平成２５年７月１２日第二小法廷判決参照）。
オ以上に述べたところは，本件における取扱要領のように，市町村長が評
価基準によって固定資産の価格を決定する場合の要領等が定められている
場合でも異なるところはない。したがって，当該要領等に違反して登録価10
格が決定されたとしても，そのことのみによって直ちに当該登録価格の決
定が違法となることはなく，その違反があることにより上記エの①又は②
の場合に該当するといえるとき（例えば，当該要領等が評価基準を具体化
する趣旨で定められたものであって，当該要領等に違反することをもって
評価基準違反と同視することができるような場合）に限り，違法となるも15
のと解される。
(2)また，以上の理は，第二年度又は第三年度における評価替えを行うべき場
合（地方税法３４９条２項ただし書又は３項ただし書の場合に該当する場合）
の登録価格にも同様に妥当するということができる。
２α町の土地に係る画地認定の適否（争点１及び争点２）について20
(1)画地認定についての判断枠組み
ア別紙「関係法令等の定め」のとおり，評価基準の定める市街地宅地評価
法においては，路線価を基礎として，一画地の宅地ごとに画地計算法を適
用して評点数を付設して算定するものとされているところ，評価基準別表
第３の２は，画地計算法を適用する前提となる画地の認定について，一画25
地は，原則として，土地課税台帳等に登録された１筆の宅地によるものと
し，ただし，１筆の宅地又は隣接する２筆以上の宅地について，その形状，
利用状況等からみて，これを一体を成していると認められる部分に区分し，
又はこれらを合わせる必要がある場合においては，その一体を成している
部分の宅地ごとに一画地とする旨規定している。
これは，市町村長において評価すべき固定資産が極めて多数に及び，そ5
の全てについて現実の利用状況に従った画地の認定をすることは事務的，
技術的に困難であることから，土地の価格が１筆ごとに土地課税台帳に登
録されることや同一所有者に属する筆の分合はその利用状況に関係なく
所有者の自由意思でできること等に鑑み，原則として，土地課税台帳等に
登録された１筆の宅地をもって一画地とすることとするが，その形状や現10
実の利用状況等によっては，上記の一筆一画地の原則により画地認定し，
画地計算法を適用したのでは，適正な時価，すなわち客観的な交換価値へ
の接近方法として合理性を欠き，各筆の宅地の評価額に不均衡を招来する
場合も考えられることから，このような場合にあっては，上記一筆一画地
の原則の例外として，その形状，利用状況等からみて，これを一体を成し15
ていると認められる部分をもって一画地とすることとしたものと解され
る。
以上のような評価基準の趣旨に照らすと，評価基準別表第３の２ただし
書の「一筆の宅地又は隣接する二筆以上の宅地について，その形状，利用
状況等からみて，これを一体をなしていると認められる部分に区分し，又20
はこれらを合わせる必要がある場合」に該当するのは，その形状，利用状
況等に照らして，一筆一画地の原則を適用して画地計算法を適用したので
は，各筆の客観的な交換価値を合理的に算定することができず，その評価
額に不均衡を生ずる場合をいうと解するのが相当である。そして，上記の
とおり，客観的な交換価値とは，正常な条件の下において成立する取引価25
格を意味することからすれば，上記のような場合に該当するか否かや，そ
の場合の一画地の範囲については，１筆の宅地の一部又は隣接する２筆以
上の宅地がその具体的な形状，利用状況等に照らして通常一体として取引
対象とされるものかという観点から，社会通念に照らして判断すべきであ
る。
イ取扱要領が第１編第７章第２節２(7)②において，画地認定について定め5
るところも，以上と同様の趣旨であり，そこに示された例は，一筆一画地
の原則によらずに画地認定をする場合の具体例を示したものにすぎないも
のと解される。したがって，画地認定に関し，評価基準に違反するかどう
かと別に，独立して取扱要領に違反するかどうかが問題となることはない
というべきであり，その旨をいう原告の主張は，それ自体として失当とい10
うほかない。
(2)認定事実
前記前提事実に加え，証拠（甲１３，１７～２０，２３，２６，６８，７
６，７９，８０，乙３，４，８，９，２４，２７，６７～６９，８３）及び
弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる（時点を特記せずに認定し15
ている事実は，平成２７年１月１日時点において認められ，その後も現在ま
で変化のない事実である。）。
ア本件通路の形状及び利用状況等
(ｱ)本件通路は幅約２ｍの通路であり，別紙本件通路概要図１のとおり，
平成２７年１月１日及び平成２８年１月１日の当時は本件通路①部分及20
び本件通路②部分から成っていたが，本件通路②部分については，後記
ウのとおり，平成２８年中にα町の市道の拡幅工事が行われ（同年９月
６日供用開始），別紙本件通路概要図２のとおり，平成２９年１月１日
当時は，本件通路①部分のみが通路となっていた。
(ｲ)本件通路①部分はα町２土地の一部であり，その所有者は原告等であ25
るのに対し，本件通路②部分はα町４土地の一部であり，平成２７年１
月１日当時の所有者は公社，同年９月３０日以降の所有者は被告（高槻
市）である。
(ｳ)本件通路は，α町駐車場の敷地と併せてアスファルト舗装がされてい
る（ただし，上記(ｱ)のとおり，本件通路②部分はα町の市道の拡幅工事
によりα町の市道に含まれることとなった。）。5
(ｴ)本件通路①部分の東側にはコンクリート製ブロック及び金網フェン
スが設置されており，その東側には建物が建っている。本件通路①部分
の西側には高さ２０ないし３０ｃｍのコンクリート製ブロックが若干の
間隔を空けて並べて設置されており，その西側（α町東側住宅の南側）
に２台分の駐車スペースが設けられている。同スペースには，上記コン10
クリート製ブロックとは別に，タイヤ止めのブロックが設けられている。
(ｵ)本件通路②部分の東側及び西側には，平成２７年１月１日当時は金網
フェンスが設置されていたが，平成２８年１月１日当時は鉄パイプ等に
よるバリケードが設置されていた。
(ｶ)α町東側住宅の敷地の出入口は本件通路以外になく，同住宅の住人は15
専ら本件通路を利用して出入りをしている。
α町東側住宅の敷地と本件通路との間にはブロック塀及び門扉が設置
されている。
(ｷ)α町駐車場に自動車を駐車する利用者の中には，本件通路を利用して
出入りをする者もある。20
イα町駐車場出入口の形状及び利用状況等
(ｱ)α町駐車場出入口は，いずれも，α町駐車場とα町の市道とをつなぐ，
幅約５ｍの出入口であった。
(ｲ)α町駐車場出入口は，α町３土地又はα町４土地の各一部であり，平
成２７年１月１日当時の所有者は公社，同年９月３０日以降の所有者は25
被告（高槻市）であった。
(ｳ)α町駐車場出入口は，α町駐車場の敷地と合わせてアスファルト舗装
がされていたが，その後，平成２８年中にα町の市道の拡幅工事が行わ
れ（同年９月６日供用開始），同市道に含まれることとなった。
(ｴ)α町駐車場出入口の間には，α町６土地があり，平成２７年１月１日
当時はα町中央住宅が建っていたが，同住宅は同年中に取り壊され，同5
土地は更地となった。平成２８年１月１日当時，同土地の周囲は，鉄パ
イプ等によるバリケードで囲われていた。
なお，α町中央住宅の敷地のうちα町２土地に係る部分（Ｔ５部分）
は，同住宅の取り壊し後，α町駐車場の一部として使用されるようにな
っている。10
(ｵ)α町３土地及びα町４土地のα町駐車場入口以外の部分は，平成２７
年１月１日及び平成２８年１月１日当時のいずれも，金網フェンスや鉄
パイプ等によるバリケードで囲われたり，α町の市道の拡幅工事が行わ
れたりしており，自動車や歩行者は進入できない状態であった。
(ｶ)平成２７年１月１日及び平成２８年１月１日当時，α町駐車場への自15
動車の出入口はα町駐車場出入口しかなかったが，利用者（歩行者）は，
これら出入口を利用するほか，本件通路を利用して出入りをする者もあ
った。
ウα町の市道の拡幅工事の経緯等
(ｱ)公社は，α町の市道の拡幅工事のため，平成２５年２月に原告等から20
α町３土地及びα町４土地を取得した後，α町駐車場出入口以外の部分
を，金網フェンスや鉄パイプ等によるバリケードで囲って管理していた
（上記イ(ｴ)参照）。
なお，平成２７年度において，上記各土地は，地方税法３４８条２項
２号の「土地開発公社が直接その本来の事業の用に供する固定資産で政25
令で定めるもの」に該当するとして非課税とされた。
(ｲ)被告は，平成２７年４月２８日，収用により原告等からα町６土地の
所有権を取得し，さらに，同年９月３０日，α町３土地及びα町４土地
の所有権を公社から取得した。
(ｳ)α町の市道（α町の土地の前面部分）の拡幅工事は，平成２７年７月
頃から平成２８年６月頃の間に行われた。その間，工事施工のためにα5
町駐車場出入口の一方が利用できなくなったことが複数回あったが，そ
の期間はそれぞれ１日ないし３日間程度であり，出入口の双方を全く利
用できない状態となったことはなかった。平成２８年５月１３日から２
７日までの間には，α町駐車場の敷地とα町の市道との段差を解消する
ための工事（すり付け舗装工事）が行われ，その間，同駐車場の一部に10
自動車を駐車することができない状態となったが，その分の自動車（９
台）は，道路予定地内の仮設駐車場に駐車することとされた。
(ｴ)上記工事の施工により，本件通路が通行できない状態になったことは
なかった。
(ｵ)上記工事の終了後，平成２８年９月６日から，α町３土地，α町４土15
地及びα町６土地は，α町の市道の一部としてその供用が開始された。
(3)本件通路についての判断
ア本件通路については，その両側がコンクリート製ブロックや金網フェン
スにより区分されていること，α町東側住宅の敷地の出入口は本件通路以
外になく，同住宅の住人は専ら本件通路を利用して出入りをしていること20
など，上記認定のα町東側住宅の敷地及び本件通路の各形状及び利用状況
等に照らせば，本件通路は，社会通念上，α町東側住宅の敷地と一体とし
て利用されているとみるのが自然かつ合理的というべきである。
イ(ｱ)これに対し，原告は，α町東側住宅の敷地と本件通路との間には門扉
等が設置されているのに対し，本件通路①部分とα町駐車場との間には25
高さ約２０ｃｍのコンクリート製ブロックが設置されているにすぎない
ことや，平成１６年当時，α町東側住宅の南側（α町４土地を含む。）
に可動式の門扉で区切られた５台分の駐車スペースがあり，本件通路と
一体として利用されていたこと（甲２６参照），本件通路はα町東側住
宅の住人だけでなく，α町駐車場の利用者も通行する通路であることな
どを指摘して，本件通路が上記敷地と一体として利用されているとはい5
えず，本件通路①部分はα町駐車場の敷地と合わせて画地認定すべきで
ある旨主張する。
しかしながら，一般に，住宅の敷地として一体として利用されている
土地のうち道路に通ずるための通路部分と玄関先との間には門扉等が設
けられることも少なくないことからすれば，α町東側住宅の敷地と本件10
通路との間に門扉等が設置されていることをもって，上記アの評価を左
右する事情ということはできない。
また，基準年度の土地に対して課する基準年度の固定資産税の課税標
準は，当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格によるものとさ
れている（地方税法３４９条１項）ことからすると，画地認定の判断も，15
原則として，上記賦課期日における事実関係に基づき行われるべきとこ
ろ，平成２７年１月１日当時には，上記住宅の南側にはα町２土地上に
２台分の駐車スペースがあるにすぎず，原告が指摘する可動式の門扉も
既に撤去され，上記２台分の駐車スペースは他の駐車場部分と一体とし
て利用されていたということができる。加えて，上記認定の本件通路①20
部分の西側に設置されたコンクリート製ブロックの設置状況や本件通路
の利用状況等からすれば，少なくとも平成２７年１月１日当時以後は，
その設置の経緯や目的のいかんにかかわらず，同ブロックは，本件通路
①部分とα町駐車場の敷地とを区分する役割を果たしているとみるのが
社会通念に照らして相当というべきであり，同ブロックの高さが２０な25
いし３０ｃｍの高さにすぎず，容易にまたぐことができることを踏まえ
ても，本件通路①部分とα町駐車場の敷地とが一体的に利用されている
とみるのは困難である。
確かに，上記認定のとおり，α町駐車場の利用者の中に本件通路を利
用して出入りをする者があることは認められるものの，α町駐車場の敷
地の規模及び形状，個々の駐車スペースの配置状況，α町駐車場出入口5
の位置等に照らせば，本件通路を利用することがα町駐車場出入口を利
用するよりも便利な場合というのは，α町東側住宅の南側に設けられて
いる２台分の駐車スペースの利用者が東方向に出入りをするときくらい
であると考えられ，同駐車場に出入りをするために，あえてα町駐車場
出入口を利用せずに本件通路を利用する者がそれほど多いとは考え難10
い。そして，少なくとも自動車の出入りは，α町駐車場出入口によるほ
かない。他方で，上記認定のとおり，α町東側住宅の敷地の出入口は本
件通路以外になく，同住宅の住人は専ら本件通路を利用して出入りをし
ていることなどに照らせば，本件通路を主に利用しているのは同住宅の
住人であるということができるのであり，α町駐車場の利用者の中に本15
件通路を利用して出入りをする者があるからといって，上記アの評価が
左右されることはないというべきである。
以上によれば，原告の上記主張は，採用することができない。
(ｲ)原告は，本件通路①部分はα町駐車場の敷地と合わせてＥに賃貸さ
れ，同社が管理・利用していること，α町東側住宅の住人は和解に基づ20
いて本件通路①部分の通行を認められているにすぎないことなどを指摘
して，本件通路が上記敷地と一体として利用されているとはいえない旨
主張する。
しかしながら，上記(1)で説示したとおり，評価基準は，土地の形状や
現実の利用状況等に照らして画地認定をすることとしているのであり，25
また，α町東側住宅の住人による通路としての利用が違法なものである
ということもできないことからすれば，原告の主張する土地の利用に関
する法律関係によって上記判断が左右されることはないというべきであ
る。
したがって，原告の上記主張は，採用することができない。
ウ(ｱ)原告は，α町４土地が地方税法３４８条２項２号に該当するとして非5
課税とされていることを根拠に，同土地の一部である本件通路②部分は，
公社が直接その本来の事業の用に供する固定資産であって，α町東側住
宅の住人が私的に利用するものではない旨主張するが，公社がその事業
の用に供することと私人が通路等として利用することは必ずしも両立し
ないものではないから，同土地が地方税法３４８条２項２号に該当する10
として非課税とされているからといって，α町東側住宅の住人が本件通
路②部分をα町東側住宅の敷地と一体として利用していないということ
にはならない。そして，同住宅の住人が本件通路を主に利用していると
いえることは，既に認定・説示したとおりであるところ，上記認定事実
によれば，α町の市道の拡幅工事によっても，本件通路の利用にはほと15
んど影響がなかったといえるから，原告の上記主張は，採用することが
できない。
(ｲ)また，原告は，地方税法３４９条の適用がない非課税地を含めた画地
認定をすることはできない旨主張する。しかしながら，上記(1)のとおり，
固定資産（土地）の評価における適正な時価とは，正常な条件の下に成20
立する当該土地の取引価格，すなわち，客観的な交換価値をいうところ，
固定資産税の非課税の範囲を定めた地方税法３４８条は，固定資産の所
有者の属性（同条１項）若しくは固定資産それ自体の性質又は用途（同
条２項各号）を根拠として非課税とするものであるから，ある土地が課
税地であるか非課税地であるかは，当該土地の客観的な交換価値に当然25
に影響を与えるものではないと考えられる。そうすると，評価基準の定
める画地計算法の適用に当たり，非課税地を含めた画地認定をすること
ができないというべき合理的な根拠は見いだし難いといわざるを得な
い。したがって，上記(1)で説示したとおり，一筆一画地の原則によらず
に画地認定をする場合には，土地の形状，利用状況等からみて，一体を
成していると認められる部分をもって一画地と認定するのが合理的であ5
り，このことは，当該部分に非課税地を含む場合も異ならないというべ
きである。
以上によれば，原告の上記主張は，採用することができない。
(ｳ)さらに，原告は，工事用地については，計画に基づく将来的な敷地の
利用状況等を前提に画地認定をすべきである旨主張する。しかしながら，10
上記イ(ｱ)で説示したとおり，画地認定の判断は，原則として，上記賦課
期日における事実関係に基づき行われるべきであることからすると，工
事用地であるからといって，一般的に，計画に基づく将来的な敷地の利
用状況等を前提とすべきということはできない。
そして，上記認定事実によれば，α町の市道の拡幅工事は，基準年度15
に係る賦課期日である平成２７年１月１日時点ではいまだ着工されてお
らず，同年７月頃から平成２８年６月頃までの間に施工されたというの
であるから，上記賦課期日時点で上記工事が予定されていたことのみを
もって，同工事完了後に道路として利用されることを前提として画地認
定すべき根拠とすることはできない。また，平成２８年１月１日時点で20
は，上記工事が施工されていたものの，上記のとおり，同工事によって
も本件通路の利用にはほとんど影響がなく，同日時点においても，α町
東側住宅の住人が本件通路を主に利用していたといえること，本件通路
②部分が現に道路（市道）として利用されるようになったのは上記日か
ら８か月以上が経過した後であって，近い将来に利用状況が変化するこ25
とが見込まれていたとまではいい難いことからすると，上記工事が施工
されていたからといって，平成２７年１月１日時点から利用状況等に変
化があったということはできない。
したがって，原告の上記主張は，採用することができない。
エ原告は，本件通路②部分は平成２７年１月１日当時は公社の，平成２８
年１月１日当時は被告の所有であったところ，α町東側住宅の敷地と所有5
者が異なるにもかかわらず，これらを一体として取引の対象とするのが社
会通念に照らして合理的であるとは認められないとして，本件通路②部分
を上記敷地と合わせて一画地とすることはできない旨主張するところ，確
かに，上記(1)のとおり，一筆一画地の原則によらずに画地認定をする場合
には，土地の具体的な形状，利用状況等に照らして通常一体として取引対10
象とされるものかという観点から，社会通念に照らして判断すべきであり，
各土地の所有者が異なる場合には，法的には，当該当事者ごとに当該各土
地を処分することができるから，所有者の同異も，上記判断に当たって考
慮すべき要素の一つであるということはできる。
しかしながら，上記認定事実によれば，本件通路以外にα町東側住宅の15
敷地の出入口はないというのであり，その他，上記認定のα町の土地の形
状や利用状況等に照らしても，α町の市道への出入口が確保されない状態
のままα町東側住宅の敷地のみが独立して取引の対象とされるとは通常
考え難い。すなわち，平成２７年１月１日時点及び平成２８年１月１日時
点において，α町東側住宅の敷地が取引の対象となった場合には，その後20
も，α町東側住宅の敷地と本件通路（本件通路②部分を含む。）とは一体
として利用されることとなるものと考えられるのであって，取引の前後
で，既に認定・説示したところの形状や利用状況等に変化が生じるとは考
え難い。
また，本件のように，都市計画道路の整備のために市町村等が私有地を25
収用ないし買収する場合，その所有権取得の時期は，当該事業に係る手続
の進捗や買収に係る交渉状況等のいかんによって左右されるものと考え
られる。したがって，場合によっては，具体的な工事開始の相当前から，
従前一体として利用されていた土地の一部を分筆して，市町村等が所有権
を取得しつつ，土地の利用状況は従前から何らの変化もないということも
あり得る（本件通路②部分及びα町駐車場出入口はこのような場合に該当5
する。）ところ，そのような場合に，収用ないし買収が完了しているかど
うかによって，土地の客観的交換価値が異なるとは考え難い。また，その
ような事情の違いのみによって画地認定を変えるとすると，周辺の土地と
の間の均衡を欠く結果となりかねない（本件においても，平成２７年１月
１日の時点において，本件通路②部分がα町東側住宅の敷地と一体として10
利用されていたことは既に認定・説示したとおりであるところ，そのこと
自体は，Ｔ６部分がα町中央住宅の敷地としてＴ５部分と一体的に利用さ
れていたことと何ら異なるところはなく，また，Ｔ６部分も本件通路②部
分も，都市計画道路の予定地であるということに変わりはない。それにも
かかわらず，本件通路②部分は平成２７年１月１日時点で既に公社が所有15
していたのに対し，Ｔ６分はなお原告等が所有していたという違いがある
ことのみを根拠に，本件通路部分はα町東側住宅の敷地と合わせて一画地
とすべきではないが，Ｔ６部分はＴ５部分と合わせて一画地とすべきであ
るというのは，いかにも両者の間の均衡を欠く結果となるものといわざる
を得ない。）。20
以上に述べたところからすれば，平成２７年１月１日及び平成２８年１
月１日時点において，本件通路②部分とα町東側住宅の敷地とで所有者が
異なり，同敷地と本件通路②部分とが合わせて取引の対象となることが現
実には考え難いからといって，そのことのみによって，本件通路②部分と
上記敷地とを合わせて画地認定することが妨げられることはないという25
べきである。したがって，原告の上記主張は，採用することができない。
オ以上のとおり，α町東側住宅の敷地及び本件通路の各形状及び利用状況
等を総合すると，これらの土地は，社会通念に照らして通常一体のものと
して取引の対象となるとみることが適切であり，本件通路とα町東側住宅
の敷地とを合わせて一画地とするのが，客観的な交換価値への接近方法と
して合理的であるということができる。5
(4)α町駐車場出入口についての判断
アα町駐車場出入口については，それぞれ，α町３土地又はα町４土地の
その余の部分と金網フェンスや鉄パイプ等によるバリケードで区分されて
いたこと，上記その余の部分は自動車や歩行者が進入できない状態になっ
ていたこと，α町駐車場出入口の間のα町６土地は，平成２７年１月１日10
当時はα町中央住宅の敷地として利用され，平成２８年１月１日当時は更
地とされて鉄パイプ等によるバリケードで囲われていたこと，α町駐車場
の自動車の出入口はα町駐車場出入口しかなかったこと，α町駐車場出入
口はα町駐車場の敷地と併せてアスファルト舗装がされていたことなど，
上記認定のα町駐車場の敷地及びα町駐車場出入口の各形状及び利用状況15
等に照らせば，同駐車場出入口は，社会通念上，同駐車場の敷地と一体と
して利用されていたとみるのが自然かつ合理的というべきである。
イ(ｱ)これに対し，原告は，α町駐車場出入口の利用については，α町の市
道の拡幅工事により支障があったのであり，α町駐車場出入口をα町駐
車場の敷地として一体的に利用されていたとはいえない旨主張する。20
しかしながら，上記認定事実によれば，α町の市道の拡幅工事は，基
準年度に係る賦課期日である平成２７年１月１日時点ではいまだ着工さ
れていなかったのであるから，上記日の時点で，上記工事による支障が
なかったことは明らかである。また，平成２８年１月１日時点について
みても，上記認定事実によれば，拡幅工事の期間（平成２７年７月頃か25
ら平成２８年６月頃まで）において，工事施工のためにα町駐車場出入
口の一方が利用できなくなったことが複数回あったが，その期間はそれ
ぞれ１日ないし３日間程度であり，出入口の双方を全く利用できない状
態となったことはないというのであり，また，平成２８年１月１日以後
の事情であるが，約２週間に渡りα町駐車場の一部に自動車を駐車する
ことができない状態となったものの，その分の自動車は，道路予定地内5
の仮設駐車場に駐車することとされたというのである。そうすると，上
記拡幅工事の施工によりα町駐車場の利用に一定の制約が加えられたこ
とは否定できないが，それは，α町駐車場出入口のみに係る制約ではな
く，また，その程度も必ずしも著しいものとはいい難い。そして，上記
認定事実によれば，上記工事期間中も，α町駐車場出入口は，同駐車場10
に駐車される自動車及びその利用者の出入口として利用されていたので
あるから，上記拡幅工事によりα町駐車場の利用に一定の制約があった
からといって，α町駐車場出入口が同駐車場の敷地と一体として利用さ
れていたという評価を妨げる事情にはならないというべきである。した
がって，原告の上記主張は，採用することができない。15
(ｲ)その他，原告は，α町駐車場出入口についても，本件通路②部分につ
いての主張（上記(3)ウ(ｱ)から(ｳ)まで及び同エの主張）と同様の主張を
するが，本件通路②部分について説示したところに加え，上記(ｱ)で認定
・説示したところに照らせば，上記同様に，これを採用することはでき
ない。20
ウ以上のとおり，α町駐車場の敷地及びα町駐車場出入口の各形状及び利
用状況等を総合すると，これらの土地は，社会通念に照らして通常一体の
ものとして取引の対象となるとみることが適切であり，α町駐車場出入口
とα町駐車場の敷地とを合わせて一画地とするのが，客観的な交換価値へ
の接近方法として合理的であるということができる。25
(5)小括
したがって，高槻市長のしたα町の土地に係る画地認定は合理的であり，
評価基準違反の違法はないというべきである。
３争点３（Ｔ１部分及びＴ２部分の地積認定の適否）について
(1)本件システムにより算出された地積の精度について
ア(ｱ)証拠（甲３１，４４，乙１２，２０，２３，４４，４５，５３）及び5
弁論の全趣旨によれば，本件システムは，地理情報の管理や分合筆異動，
画地計算等の評価を支援するための電算システムであり，航空写真や地
番参考図，家屋図，路線価図といった様々な地理空間情報を重ね合わせ
て表示することができ，面積を測るべき土地の範囲の外周にマウスのポ
インタを合わせて順次クリックしながら多角形を作図すると，電算処理10
により，その多角形の面積を算出することができる機能を備えているこ
と，本件システムに登録されている航空写真については測量法に規定す
る基準に適合していることを国土地理院が承認しており，また，航空写
真に重ね合わせる地番参考図は法務局が所管する分筆や地積更正等の図
面及び公図並びに現況等を基に作成されていること，本件システムに地15
積測量図等によって判明している座標を入力することもでき，これを入
力すると当該地点を示す印が表示され，これらの点を上記のとおりマウ
スを使って順につなぐことで，測量図と同等の精度をもって地積を算出
することができることが認められる。
そうすると，本件システムは画面上で形成・表示した多角形の面積を20
電算処理により正確に算出することができるものの，この方法により特
定の範囲の土地の現況の地積を正確に算出するためには，多角形の頂点
を正確に特定する必要があり，地積測量図等による座標が判明していな
い頂点については，人の視覚により航空写真上で実際の境界上の頂点を
特定することとならざるを得ないほか，マウスを使って手作業で頂点に25
ポインタを合わせる際にも一定のずれが生じることもあり得るから，作
業の正確性には一定の限界があることは否定することができない。もっ
とも，本件システムを利用する際の上記のような作業内容からすれば，
実際の境界線と画面上の外周との間に乖離が生じる可能性や乖離の程度
は，通常は一定の範囲にとどまるものと考えられることからすれば，上
記のような限界があるからといって，本件システムにより算出された現5
況の地積が，一般的に，必要な精度を欠き，信用することができないと
はいえない。
(ｲ)ところで，評価基準は，現況の地積を用いて土地の評価額を求めるこ
とを予定している（評価基準第１章第１節二１及び２の場合のほか，本
件のように，一筆一画地の原則によらずに１筆の宅地を区分して画地認10
定する場合も，計算上，現況の地積を用いざるを得ない。）ところ，現
地測量を行うについては，当該土地の形状や利用状況，隣地との境界画
定の有無等により事務的，技術的に困難を伴うことが当然に想定される
ことからすると，評価基準が，現況の地積を用いるべき場合には常に現
地測量による実測地積を用いることまでを求める趣旨とは解されず，社15
会通念に照らして合理的と認められる他の方法により算出された現況の
地積を用いることも許容する趣旨と解するのが相当である。
(ｳ)以上に述べたところからすれば，本件システムにより算出された地積
について，一般的に，固定資産評価に用いることが許容されないという
ことはなく，上記のような現況との乖離の有無及び程度を個別に検証し20
た上で，固定資産評価に用いることができるだけの正確性ないし合理性
を有するかどうかを判断するのが相当である。
イ以上に対し，原告は，平成２６年度の当初の固定資産評価において，α
町東側住宅の敷地の地積として，本件システムにより算出された２３０．
２１㎡を用いているところ，これは実測図による地積と大きく乖離してい25
るとして，本件システムにより算出された地積は一般的に採用することが
できない旨主張する。確かに，Ｔ１部分（α町１土地のうちα町東側住宅
の敷地部分）の実測図（乙１６，１７）による地積は２４６．８８㎡であ
ると認められるから，上記の地積の算出過程には一定の誤りが生じていた
ものといわざるを得ない。しかしながら，本件全証拠によっても，上記の
ような乖離が本件システムを利用することの構造的原因によって生じた5
ものであるか否かは明らかでないし，また，このような一つの例があるか
らといって，直ちに本件システムにより算出された地積が一般的に採用す
ることができないとまではいえない。
また，原告は，上記固定資産評価の過程において，α町東側住宅の敷地
の一部がα町２土地に含まれることを判別できていなかったことを指摘10
し，本件システムの精度が低い旨主張する。しかしながら，原告が主張す
るのは，被告の職員がα町東側住宅の敷地の一部がα町２土地に含まれる
ことを認識せずに本件システムを利用したことをいうにすぎない。そし
て，被告の主張によれば，その原因は，α町１土地とα町２土地との境界
付近の利用状況の確認が不十分であったことによるというのであるから，15
原告が主張するような事情があるからといって，一般的に，本件システム
の精度が低いということはできない。
さらに，原告は，本件システムには，職員が固定資産評価の際に実際に
特定した測点の座標値を後に検証することができない点に不備がある旨
主張するが，本件システムにおいて一度行った作業を，システムによって，20
電磁的にそのまま再現することができないとしても，航空写真等の資料が
保存されていれば改めて本件システムによって地積を算出すること等に
よって，その正確性を検証することは可能であるから，上記事情をもって，
本件システムに不備があるということはできない。
したがって，原告の上記各主張は，いずれも採用することができない。25
なお，原告は，地方税法４０８条は固定資産の評価に当たっては年１回
の実地調査を行わなければならない旨を定めているにもかかわらず，高槻
市長は，実地調査を行うことなく本件システムを用いて地積を認定してお
り，違法である旨主張する。しかしながら，同条に基づく実地調査は適正
な評価を確保するための一つの方途として規定されているものにすぎず，
実地調査に基づかない評価であるからといって，そのことのみによってそ5
の評価が適正であるか否かが左右されることはないというべきである。し
たがって，原告の上記主張は，それ自体として失当というべきである。
(2)Ｔ１部分及びＴ２部分の地積について
ア証拠（乙３，４，８，９，１２～１５，５３）及び弁論の全趣旨によれ
ば，本件システムにより算出されたα町１土地の現況の地積は約６１２㎡10
であること，同土地の東側境界（別紙土地概要図１－１における(a)-(f)の
境界），南側境界（同(e)-(f)の境界）及び西南側の境界（同(d)-(e)の境
界）については，隣地との境界が確定していることから，本件システムを
利用した上記算出過程においては，上記境界確定の際に作成された現地再
現性のある測量図（地積測量図及び境界確定図）により座標が判明してい15
る六つの頂点が採用されたこと，他方，その余の北東側境界（同(a)-(b)の
境界），西北側の境界（同(b)-(c)の境界）及び北西側の境界（同(c)-(d)
の境界）上の頂点については，航空写真上で特定されたこと，隣地との間
で確定していない上記各境界も，現況としてはブロック塀で区切られてお
り利用上の境界は明確であること（なお，本件全証拠によっても，隣地所20
有者との間で境界に関する具体的な紛争が生じていることはうかがわれな
い。），いずれの境界も，１本の直線か，いくつかの直線が組み合わさっ
たものであって，境界が入り組むなど複雑な形状ではないことが認められ
るところ，本件システムの表示と航空写真とを比較して見ても，画面上表
示された多角形と航空写真上でα町１土地の範囲と認められる土地の範囲25
との間に目立った乖離があるとはうかがわれず，原告も具体的に乖離があ
ることを主張していない。以上のような事情を総合すれば，本件システム
により算出された約６１２㎡という数値は，α町１土地の現況の地積とし
て合理的なものであると認められる（特に，本件では，後記イのとおり，
現況の地積を計算上用いるのみであり，土地全体の地積については現況の
地積を下回る登記地積によるのであるから，仮に６１２㎡という数値と現5
況の地積との間に一定の乖離があったとしても，結果として，評価額が時
価を上回ることは考え難いということができ，この点からしても，上記６
１２㎡を採用することは，何ら不合理ではないということができる。）。
イ以上のとおり，本件システムにより算出された約６１２㎡という数値は，
α町１土地の現況の地積として合理的なものであると認められる。この地10
積は，登記地積（５１９㎡）よりも大きいものの，登記地積によることが
著しく不適当であるとまでは認められないから，同土地の評価額を求める
に当たっては，同土地の登記地積（５１９㎡）を用いるべきであり（評価
基準第１章第１節二），このことについては，当事者間にも争いがない。
そして，争点１及び争点２で説示した画地認定によれば，α町１土地は15
Ｔ１部分とＴ２部分とに分けるべきこととなるところ，このような場合に
は，各部分ごとの登記地積がないから，各部分の現況の地積の比により，
登記地積をあん分するのが最も合理的であるということができる。そうす
ると，別紙「登録価格の算定根拠」第１の１(2)イ及びウのとおり，Ｔ１部
分の地積を２０９㎡，Ｔ２部分の地積を３１０㎡として評価額を算定する20
のが合理的である。
これに対し，原告は，Ｔ１部分については，現地測量に基づく実測地積
である２４６．８８㎡によるべきであり，Ｔ２部分については，α町１土
地の登記地積である５１９㎡から上記２４６．８８㎡を控除した２７２．
１２㎡とすべきである旨主張する。しかしながら，証拠（乙１１，５０）25
及び弁論の全趣旨によれば，そもそも，α町１土地は，大正１２年にα町
〇丁目〇番の土地をα町１土地及びα町２土地に分筆されたことにより
生じたものであるところ，その際に，α町２土地については測量がされた
ものの，α町１土地の登記地積は，残地として分筆前の登記地積からα町
２土地の登記地積を減じたものとされたにすぎない。農地であったα町〇
目〇番の土地につき分筆前の登記地積がいわゆる縄伸び等で不正確であ5
った可能性は高いから，α町１土地の登記地積である５１９㎡も正確な数
値とはいえない可能性が高い。これに対し，上記のとおり，本件システム
により算出された約６１２㎡という数値は，その算出過程からしてα町１
土地の現況の地積として合理的なものであるから，α町１土地の登記地積
が現況地積を相当程度下回っていることが明らかであるのに，Ｔ１部分に10
ついては実測地積を採用し，Ｔ２部分については土地全体の登記地積から
上記部分の実測地積を控除した地積とするとすれば，Ｔ２部分の地積が現
況の地積に比べて著しく下回ることとなり，そもそもα町１土地について
登記地積を用いることと整合性を欠くものといわざるを得ない。したがっ
て，原告の上記主張は，採用することができない。15
ウ以上のとおり，Ｔ１部分の地積を２０９㎡，Ｔ２部分の地積を３１０㎡
として評価額を算定するのが合理的である。
(3)小括
したがって，高槻市長のしたＴ１部分及びＴ２部分の地積認定は合理的で
あり，評価基準違反等の違法はないというべきである。20
４争点４（α町東側住宅画地及びα町駐車場画地に係る奥行価格補正割合法及
び不整形地，無道路地，間口が狭小な宅地等評点算出法の適否）について
(1)証拠（乙２９～３１，３３～３５，５９～６４，７４，７５，７７）及び
弁論の全趣旨によれば，別紙「登録価格の算定根拠」第１の１(3)イ及びウ，
同第２の１(3)イ及びウ並びに同第３の１(3)イ及びウに各記載の，前提とな25
る事実の認定（奥行距離の測定等）やその評価基準への当てはめに特段の誤
認・過誤があるとは認められない。
(2)これに対し，原告は，本件システムには近似整形地や想定整形地を表示す
る機能や正面路線から垂直な直線を引く機能がない旨主張するが，被告は，
少なくとも前者については，システム上に表示することができる旨主張して
おり，これが虚偽の主張であるとは考え難い。この点を措くとしても，上記5
(1)で摘示した被告提出の各証拠によれば，上記算出過程においては，適切に
蔭地割合や奥行距離が計測されているものと認められるのであって，仮に本
件システムに上記各機能が備わっていなかったとしても，そのことのみによ
って，上記算出過程に誤認ないし過誤があるということはできない。
また，原告は，本件システムの航空写真は，地積測量図や官民有地確定図10
よりも精度が劣っている旨主張するが，このような事情のみによって，本件
システム上で奥行距離等を測定することが不合理であるということはできな
い。そして，本件において，α町２土地については現地再現性のある地積測
量図（甲４２，乙１４）があるものの，α町１土地については現地再現性の
ある測量図はなく，また，官民有地確定図（甲２１・乙４１）は飽くまで官15
有地と民有地の境界を示したもので，他の情報の正確性が担保されたものと
はいえず，現に，α町２土地についての地積測量図（甲４２，乙１４）と誤
差が生じているというのであるから，これらの図面を用いて奥行距離の計測
等をするよりも，本件システムの航空写真を用いて奥行距離等を計測する方
が合理的であるとする被告の主張には相当の理由がある。20
したがって，原告の上記各主張は，いずれも採用することができない。
(3)以上によれば，α町東側住宅画地及びα町駐車場画地について，高槻市長
がした，奥行価格補正割合法及び不整形地，無道路地，間口が狭小な宅地等
評点算出法の適用に，評価基準違反等の違法はないというべきである。
５争点５（平成２９年度に評価替えを行うことの適否）について25
(1)ア争点１及び争点２で認定・説示したところによれば，α町３土地及びα
町４土地は，平成２８年１月１日の時点では，その一部（本件通路②部分
及びα町駐車場出入口）がα町東側住宅画地又はα町駐車場画地の一部と
して利用されていたところ，同年中にα町の市道の拡幅工事が行われ，同
年９月６日から同市道の一部としてその供用が開始され，α町駐車場出入
口及び本件通路②部分は，その利用状況等から，上記各画地に含まれない5
こととなったものである。このような上記各画地の現況及び利用目的等か
らすれば，α町３土地及びα町４土地の地目は，平成２８年１月１日には
宅地であったものが，平成２９年１月１日の時点では公衆用道路に変換し
ていたものと認められる。そして，上記のとおり，画地認定の変更に伴い，
画地の形状が従前から大きく異なることとなり，その結果，α町駐車場画10
地及びα町東側住宅画地の評価額がいずれも相応に増加していることも踏
まえると，上記各画地については，地方税法３４９条３項ただし書の「第
三年度の固定資産税の賦課期日において地目の変換その他これに類する特
別の事情があるため，基準年度の固定資産税の課税標準の基礎となった価
格によることが不適当であると市長村長が認める場合」に該当する事情が15
あるというべきである。
なお，上記画地認定から離れて，本件各土地１－２だけをみれば，平成
２８年１月１日時点の状況と平成２９年１月１日時点の状況に変化はな
いということができるが，評価基準において，画地計算法は一画地の宅地
ごとに適用することとされている以上，当該画地の現況及び利用状況等に20
変化が生じた場合には，その一部について変化がないとしても，評価替え
をすべき上記の場合に該当し得るものと解するのが相当である。
したがって，高槻市長が，本件各土地１－２について，平成２９年度に
評価替えをしたことは，地方税法３４９条３項に適合するものであり，適
法というべきである。25
イこれに対し，原告は，昭和３４年７月２３日自丁固第５５号固定資産税
務管理官回答にいう「単なる分筆の場合」に該当する旨主張するが，上記
アで認定したとおり，平成２８年１月１日から平成２９年１月１日までの
間に，上記各画地の現況等が変化していることは明らかであって，それに
もかかわらず，単なる分筆の場合に当たるなどということはできない。し
たがって，原告の上記主張は採用することができない。5
(2)アそうすると，本件各土地１－２については，平成２９年度におけるα町
東側住宅画地及びα町駐車場画地につき，画地計算法を適用して，当該土
地に類似する土地の基準年度の価格に比準する価格を算出することとなる
ところ，別紙「登録価格の算定根拠」第３の１記載の算出過程に，特段の
誤認・過誤があるとは認められない。10
イこれに対し，原告は，平成２９年度の登録価格は，「当該土地に類似す
る土地」としてα町の土地そのものを選定して，その基準年度の価格によ
り算定すべきであるから，基準年度である平成２７年度の評価額を地積に
応じてあん分すべきであり，評価単価は据え置くべきであるなどと主張す
る。しかしながら，上記のとおり，α町東側住宅画地及びα町駐車場画地15
の形状は，平成２７年１月１日時点と平成２９年１月１日時点とで相当に
異なるのであるから，同日の現況における上記各画地が仮に平成２７年１
月１日に所在したものとした場合におけるその比準価格の単価と，上記各
画地の平成２７年度の登録価格の単価とが同一であるなどとは到底考えら
れないから，原告の上記主張が結論として合理性を欠くことは明らかであ20
る。そもそも，原告の主張によるとしても，「当該土地に類似する土地」
としてα町の土地そのものを選定するからといって，なぜ基準年度である
平成２７年度の評価額を地積に応じてあん分すべきこととなるのかについ
て理論的な根拠が明らかでないといわざるを得ない。したがって，原告の
上記主張は，採用することができない。25
６争点６（Ａ１部分を一画地，Ａ２部分及びＡ３部分を一画地とすることの適
否）について
(1)認定事実
前記前提事実に加え，証拠（甲６１，乙５～７，１０，２５，２６，７２，
７３，７９）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる（いずれ
も，平成２７年１月１日において認められ，その後も現在まで変化のない事5
実である。）。
アβ町の土地は，いずれも原告等が所有する土地である。
イβ町の土地の位置関係等は，概ね，別紙土地概要図２のとおりであり，
Ａ１部分上にβ町住宅があり，Ａ２部分とＡ３部分は，ほぼ全面にアスフ
ァルトが敷かれ，駐車場（β町駐車場）として利用されている。10
ウＡ１部分とＡ２部分との間には，コンクリート製ブロック及び金網フェ
ンスが設置されており，直接行き来することはできない。
エＡ２部分とＡ３部分との間（β町１土地とβ町２土地との筆界）には，
両者を区分するためのブロック等は設置されておらず，筆界にかかわらず
駐車スペースが設けられている。また，駐車スペースには，β町駐車場全15
体として続きの駐車番号が付されている（全部で約３０台分）。
オβ町駐車場は東側及び南側で市道に接している。
同駐車場のうちＡ２部分の南西角にある２台分の駐車スペースは，他の
部分と金網フェンスで区切られており，南側市道から出入するようになっ
ている。ただし，金網フェンスには一定幅の隙間があり，歩行者は他の部20
分と行き来することができる。
その他の駐車スペースについては，東側市道から出入りをするようにな
っており，南側市道との間にはコンクリート製ブロック及び金網フェンス
が設置されており，同市道から出入りをすることはできない。そして，東
側市道への出入口付近に設置された金網フェンスには「Ｆ月極駐車場で25
す。」などと記載された看板が設置されている。
(2)β町の土地についての判断
アＡ１部分とＡ２部分とがコンクリート製ブロック等で区分されており，
両者の間を直接行き来することはできないこと，Ａ１部分は住宅の敷地と
して利用されているのに対し，Ａ２部分とＡ３部分とは全体として約３０
台分の月極駐車場として利用されていることなど，上記認定のβ町の土地5
の形状及び利用状況等に照らせば，Ａ１部分とＡ２部分とは異なる用途に
用いられているのに対し，Ａ２部分とＡ３部分とは駐車場として一体的に
利用されているということができる。そうすると，β町１土地及びβ町２
土地については，一筆一画地の原則を適用して画地計算法を適用したので
は，各筆の客観的な交換価値を合理的に算定することができず，その評価10
額に不均衡を生ずるものというべきであり，Ａ１部分はそれのみで，Ａ２
部分及びＡ３部分はそれらを併せた土地として，それぞれ，社会通念に照
らして通常一体のものとして取引の対象となるとみるのが適切である。し
たがって，Ａ１部分を一画地，Ａ２部分及びＡ３部分を一画地とするのが，
客観的な交換価値への接近方法として合理的であるということができる。15
イ(ｱ)以上に対し，原告は，Ａ１部分を一画地としたのでは，いたずらに画
地を細分化することになる旨主張するが，Ａ１部分は５７．８５㎡と相
応の地積を有していることなどからすれば，Ａ１部分が取引の対象とな
る土地として特別に僅少であるなどということはなく，これを一画地と
したからといって，いたずらに画地を細分化することになるなどという20
ことはできない。したがって，原告の上記主張は，採用することができ
ない。
(ｲ)また，原告は，β町２土地は東側市道よりも南側市道に面している部
分が多いにもかかわらず，上記画地認定の結果，同土地の評価単価が南
側市道の路線価よりも１５％も高くなっており，客観的な交換価値への25
接近方法として不合理である旨主張する。しかしながら，この主張は，
β町２土地（Ａ３部分）を一画地とした場合の接道条件を前提として想
定される評価額が，Ａ２部分とＡ３部分とを合わせて画地認定した場合
の評価額よりも低くなることをいうにすぎない。そして，上記２(1)で説
示した画地認定の判断枠組みの下において，Ａ２部分及びＡ３部分を併
せた土地を一画地とするのが相当であることは，上記アで認定・説示し5
たとおりであるから，原告の上記主張は，その前提を誤るものであって，
採用することができない。
(ｳ)さらに，原告は，平成２６年度までは，一筆一画地とされていたとこ
ろ，β町の土地の利用状況は，平成２６年度と平成２７年度とで変化は
ないとして，平成２７年度も一筆一画地とすべき旨主張する。しかしな10
がら，平成２７年１月１日時点におけるβ町の土地の形状及び利用状況
等に照らし，Ａ１部分を一画地，Ａ２部分及びＡ３部分を一画地とする
のが相当であることは，上記アで認定・説示したとおりであって，過去
に，それとは異なる画地認定がされていたからといって，直ちに上記画
地認定が不合理であるということにはならない。したがって，原告の上15
記主張は，採用することができない。
(ｴ)また，原告は，Ａ２部分の南西の２台分の駐車スペースからは南側市
道を通ってしか進入することができないとして，上記画地認定が不合理
である旨主張する。しかしながら，上記認定のＡ２部分及びＡ３部分の
形状及び利用状況等に照らせば，上記２台分の駐車スペースも含めて，20
一体として駐車場として利用されているとみるのが相当であって，その
うち２台分が区切られているからといって，その部分のみが社会通念に
照らして通常一体のものとして取引の対象となるとは考え難い。したが
って，原告の上記主張は，採用することができない。
ウ以上のとおり，Ａ１部分を一画地，Ａ２部分及びＡ３部分を一画地とす25
るのが合理的であるということができ，高槻市長がした画地認定に，評価
基準違反等の違法はないというべきである。
７争点７（本件各土地２の地積認定の適否）について
(1)争点３で説示したとおり，本件システムにより算出された地積について
は，一般的に固定資産評価に用いることが許容されないということはなく，
現況との乖離の有無及び程度を個別に検証した上で，当該地積を用いること5
ができるかどうかを判断するのが相当である。
(2)ア証拠（甲４，５，１４，３１，乙２０～２３）及び弁論の全趣旨によれ
ば，β町１土地の登記地積は６５７．８５㎡であり，β町２土地の登記地
積は２０４．３３㎡であるから，β町の土地全体の登記地積は８６２．１
８㎡であること，これに対し，本件システムにより算出されたβ町の土地10
の現況の地積は８６１．９３㎡であること，同土地の実測地積を示す図面
として，道路明示指令図及び昭和４９年作成の官民有地確定図があるとこ
ろ，その地積は，前者においては８５４．８１㎡とされ，後者においては
８６４．６７㎡とされていること，本件システムにより算出されたＡ１部
分の現況の地積は５７．８５㎡であることが認められる。15
以上のとおりβ町の土地の登記地積及び各現況の地積の相互の差はいず
れも僅少であること，本件システムの表示と航空写真とを比較して見て
も，画面上表示された多角形と航空写真上でβ町の土地ないしＡ１部分の
範囲と認められる土地の範囲との間に乖離があるとはうかがわれないこ
と，Ａ１部分が整形地であって特に複雑な形状をしているものでもなく，20
隣地との利用上の境界も明確であることなどからすると，本件システムに
より算出された５７．８５㎡という数値は，Ａ１部分の現況の地積として
合理的なものであると認められる。
イそして，β町の土地の登記地積及び各現況の地積の相互の差がいずれも
僅少であることなどからすると，β町の土地の評価額を求めるに当たって25
は，同土地の登記地積を用いるべきであり，このことについては，当事者
間にも争いがない。
争点６で説示した画地認定によれば，β町１土地はＡ１部分とＡ２部分
とに分けるべきこととなるところ，このような場合には，既にα町の土地
について説示したところと同様に，各部分の現況の地積の比により登記地
積をあん分するのが最も合理的であるということができるが，β町の土地5
については，登記地積と本件システムにより算出された現況の土地の地積
の誤差が０．２５㎡と極めて小さいことからすると，Ａ１部分の地積につ
いては，本件システムにより算出された現況の地積である５７．８５㎡と
し，Ａ２部分の地積をβ町１土地の登記地積である６５７．８５㎡から上
記５７．８５㎡を控除した６００㎡とし，Ａ３部分についてはβ町２土地10
の登記地積である２０４．３３㎡として評価額を算定するのが合理的であ
る。
ウ以上に対し，原告は，本件システムによる算出結果は，β町の土地と隣
接する市道との境界が確定しているにもかかわらず，これが確定していな
いことを前提としている点で，前提に誤りがある旨主張する。しかしなが15
ら，既に認定・説示したとおり，本件システムの表示と航空写真とを比較
して見ても，画面上表示された多角形とＡ１部分の範囲と認められる土地
の範囲との間に乖離があるとはうかがわれないことなどに照らせば，本件
システムにより算出された５７．８５㎡という数値はＡ１部分の現況の地
積として合理的なものと認められるから，原告の上記主張は採用すること20
ができない。
(3)以上によれば，高槻市長のした本件各土地２の地積認定は合理的であり，
評価基準違反等の違法はないというべきである。
８争点８（β町駐車場画地に係る二方路線影響加算法の適否）について
(1)前記前提事実のとおり，β町駐車場画地の形状等は別紙土地概要図２の25
とおりであり，東側及び南側で市道に接しているから，同画地は，評価基準
別表第３の５の二方路線地に該当し，二方路線影響加算法が適用される。
評価基準は，二方路線地に二方路線影響加算法を適用する場合においては，
路線価の高い方の路線を正面路線とし，路線価の低い方の路線を裏路線とす
るものとしているところ，別紙「登録価格の算定根拠」のとおり，上記画地
が接する東側市道の路線価は１２万１０００点であり，南側市道の路線価は5
９万５３００点であるというのであるから，東側市道が正面路線であり，南
側市道が裏路線であるということとなる。
(2)これに対し，原告は，β町駐車場画地については，上記(1)のように，評
価基準が定めるとおりに二方路線影響加算法を適用するのは適当ではなく，
間口距離に応じて東側市道を正面路線とする部分と南側市道を正面路線とす10
る部分とに区分すべき旨主張する。
評価基準が二方路線地に二方路線影響加算法を適用するものとしているの
は，二方路線地については，一方においてのみ路線に接している画地に比べ，
もう一方の路線も利用することができることにより，通常，宅地の利用価値
が増大することに基づくものであり，路線価の高い方の路線を正面路線とし，15
路線価の低い方の路線を裏路線とするものとしているのは，通常は，路線価
の高い方の路線の路線価によって土地の価格が形成されることによるものと
解される。そうすると，二方路線地であっても，例えば，路線価の高い方の
路線の間口が路線価の低い方の路線の間口に比べて著しく狭いとか，路線価
の高い方の路線への出入りが路線価の低い方の路線への出入りに比べ物理的20
に不便であるとかといった特段の事情があり，その形状，利用状況，接道条
件等に照らして，路線価の高い方の路線を正面路線として二方路線影響加算
法を適用したのでは，客観的な交換価値を合理的に算定することができず，
その評価額に大きな不均衡を生ずる場合には，その適用について，所要の補
正をすべきものと解される。そして，その場合の補正の方法としては，路線25
価の低い方の路線を正面路線としたり，当該画地を区分し，それぞれの路線
価を基礎として計算した評点の和をもって当該画地の評点としたりすること
が考えられる。
もっとも，これをβ町駐車場画地についてみると，既に認定・説示したと
おり，同画地は，月極駐車場として一体として利用され，その大部分が東側
市道から出入するようになっているほか，東側市道の間口と南側市道の間口5
とに大きな差はなく，その形状も，同画地を東側市道に接する部分と南側市
道に接する部分とに区分するのが相当なものとはいい難い。これらの事情か
らすれば，同画地については，東側市道の利用価値によってその交換価値が
形成され，更に，南側市道と接していることによる利用価値の増大も認めら
れるというべきである。したがって，同画地について，正面路線として二方10
路線影響加算法を適用したのでは，客観的な交換価値を合理的に算定するこ
とができず，その評価額に大きな不均衡を生ずるような特段の事情があると
いうことはできない。
原告は，同画地は分割利用をすることが合理的であり，また，相続税等に
おける財産評価の場面では広大地補正により大幅に減額されるなどと主張す15
るが，既に認定・説示したところからすれば，このような事情のみをもって，
少なくとも，二方路線影響加算法の適用の場面において所要の補正をすべき
特段の事情があるということはできない。
したがって，原告の上記主張は採用することができない。
(3)以上によれば，高槻市長のした，β町駐車場画地に係る二方路線影響加算20
法の適用に，原告主張の違法はないというべきである。
９争点９（β町駐車場画地に係る奥行価格補正割合法及び不整形地，無道路地，
間口が狭小な宅地等評点算出法の適否）について
(1)評価基準別表第３の７(1)②は，不整形地について，奥行価格補正割合法
を適用するに当たっては，その画地の不整形の程度，位置及び地積の大小に25
応じ，同アからウまでのいずれかの方法によって求めることとしているとこ
ろ（別紙「関係法令の定め」第２の５(5)ウ参照），原告は，β町駐車場画地
については，評価基準別表第３の７(1)②イの方法（別紙「関係法令の定め」
第２の５(5)ウ(ｲ)）により奥行を計測すべきである旨主張する。
しかしながら，不整形地の地積をその間口距離で除して得た計算上の奥行
距離を基礎として評点数を求める上記方法は，地積を間口距離で除するとい5
う，その計算方法からすれば，間口と奥行の関係が概ね均衡のとれた状態の
不整形地に適する方法であると解される。そうであるところ，β町駐車場画
地の形状をみると，同画地は，一部（南東部分）が欠けた扇形のような形を
しており，東側市道の間口に対して，北から南に向けて奥行が徐々に長くな
る形状をしていることからすれば，同画地が上記イの方法によるのが適切な10
不整形地ということはできない。
上記イの方法によった場合の上記画地の奥行距離は，想定整形地の奥行距
離と同一となるのであるが，上記画地のうち東側市道からの距離が想定整形
地の奥行距離と同一となっている部分は，南西端の部分のみである。それに
もかかわらず，上記画地全体について，想定整形地の奥行距離に応じた補正15
を行うことが，評価基準が，奥行価格補正割合法を採用し，奥行距離に応じ
た補正を行うこととしている趣旨に合致しないことは明らかである。
以上によれば，β町駐車場画地については，上記ウの方法によるべきであ
り，原告の上記主張は，採用することができない。
(2)そして，証拠（乙６４，６５）及び弁論の全趣旨によれば，別紙「登録価20
格の算定根拠」第１の２(3)ウ記載の，前提となる事実の認定（奥行距離の測
定，蔭地割合の算出等）やその評価基準への当てはめに特段の誤認・過誤が
あるとは認められない。
10争点１０（β町駐車場画地につき広大地であることを理由とする減価の要否
等）について25
(1)認定事実等
既に認定・説示したところに加え，証拠（甲９，４９，５０，５３～５７，
６１，６４，乙５２，８１，８２）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実
等が認められる。
ア近隣地域の標準的使用の建物の敷地の地積に比して相対的に地積の大き
い宅地（広大地）については，①規模が大きいことにより，取引総額が高5
額化し需要が減退すること（市場性による減価），②異なる価格水準にま
たがっている場合には，価格水準の高い部分（表地）を基準として考えれ
ば，表地の価格水準が及ばない価格水準の低い部分（裏地）が含まれるこ
と（裏地を含むことによる減価），③分割して売却しようとすると引込道
路等のための潰地が生じ，また，分割のための工事費用や宅建業者に卸売10
りをすることによる諸費用が発生すること（利用効率が劣ることによる減
価）などにより，市場減価が生じることがある。もっとも，地積規模が大
きい土地（広大地）の価格形成は，特定の市町村における特定の用途地区
内であっても，立地条件により多様であるとの指摘や，規模のまとまった
土地の方が効用が増し，増額要因となる場合もあるとの指摘がされており，15
減価の有無や程度は，個別的要因によるところが大きいとされている。
イ不動産鑑定評価基準は，「更地の鑑定評価額は，更地並びに配分法が適
用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並び
に土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。再調達原
価が把握できる場合には，積算価格をも関連づけて決定すべきである。」20
とした上で，「当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて
大きい場合等において」，「分割利用することが合理的と認められるとき
は，価格時点において，当該更地を区画割りして，標準的な宅地とするこ
とを想定し，販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべ
き通常の付帯費用を控除して得た価格」（開発法による価格）を比較考量25
して決定するとしている。
ウ相続税等における財産評価に関する財産評価基本通達は，地積規模の大
きな宅地（三大都市圏においては５００㎡以上の地積の宅地，それ以外の
地域においては１０００㎡以上の地積の宅地をいい，市街化調整区域に所
在する宅地などを除く。）で，普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区
として定められた地域に所在するものの価額は，同通達１５（奥行価格補5
正）から同２０（不整形地の評価）の定めにより計算した価額に，その宅
地の地積の規模に応じて算出される規模格差補正率を乗じて計算した価額
によって評価するものとしている（同通達２０－２）。上記規模格差補正
率は，三大都市圏に所在する宅地で５００㎡のものの場合は０．８，同じ
く１０００㎡のものの場合は０．７８となる。10
なお，財産評価基本通達における上記規模格差補正は，平成２９年の同
通達の改正により，従前の広大地補正（同改正前の同通達２４－４）に代
わって導入されたものであるところ，同改正前にあっては，同通達１５（奥
行価格補正）から２０（不整形地の評価）まで等の定めを適用せず，正面
路線価，広大地補正率及び地積の３要素を用いて評価することとしてい15
た。
エ評価基準別表第３（画地計算法）には，地積規模が大きいことに着目し
て独立の補正をすることは規定されておらず，被告（高槻市）においても，
そのような補正は行われていない（取扱要領もその旨の定めを設けていな
い。）。20
全国の市町村の中には，地積規模が大きいことを理由として所要の補正
をすることとしているところがあり，平成２７年度においては，１７１９
市町村のうち２５９市町村で，上記のような補正が行われている。具体的
な補正の方法としては，それほど大きくない画地規模から一律の減価を行
う例（３００㎡以上で０．９０など），比較的大きい画地規模から一律の25
減価を行う例（５０００㎡以上から０．９０など），一定幅で地積を区分
し，画地規模が大きくなるに従い大きく減価する例（１万㎡以上の画地に
つき０．８１から０．９７など），算式により画地規模が大きくなるに従
い大きく減価する例などがある。
平成２７年度において，大阪府内で上記のような補正をすることを定め
ているのは，４３市町村のうち１５市町村であるが，高槻市周辺（大阪北5
摂地方）においては，豊中市が１万㎡以上の非住宅用地について所要の補
正をすることとしているのみである。
オ総務省においては，上記のとおり平成２９年に財産評価基本通達が改正
されたこと等を踏まえ，評価基準に規模が過大な土地に係る補正を導入す
ることの適否について，取引事例を分析することにより市場の実態を把握10
する方法による検討が行われた。もっとも，調査の結果，全国的に普遍性
のある分析結果は得られず，結果として評価基準に上記のような補正は規
定しないこととされた。
カβ町駐車場画地の地積は８０４．３３㎡であり，主要な街路に係る標準
画地（β町〇丁目〇番４土地）の地積（１２１．３３㎡）の約６．６倍で15
あるところ，これを戸建住宅用地として分割するには，開発許可を要する。
β町駐車場画地は，ＪＲ高槻駅の西方約９００ｍ（道路距離）付近に位
置し，上記画地の近隣地域は中小規模（１００㎡前後）の一般戸建住宅が
立ち並ぶ住宅地域である。同地域内に分譲マンションはないが，二，三階
建ての賃貸用共同住宅も散見される。20
上記画地に接する東側市道の路線価は１２万１０００点であり，南側市
道の路線価は９万５３００点である。
(2)β町駐車場画地につき広大地であることを理由とする減価の要否等
ア(ｱ)評価基準は，宅地の価額は通路からの奥行が長くなるにしたがって漸
減することを根拠として，奥行価格補正割合法を採用しているところ，25
画地の間口と奥行の比率が概ね一定であるという前提に立てば，奥行距
離が長くなるにしたがい土地の規模は大きくなるのであり，換言すれば，
特に間口が広いといった事情がない限り，地積規模の大きい土地は，通
常，相応の奥行を有するということができる。そうすると，一定の規模
の地積を有するからこそ奥行価格補正割合法が適用されるということが
できるのであり，広大地であることによる減価要因の多くは，正に評価5
基準が奥行価格補正割合法を採用する根拠とするところに含まれるもの
と解される。すなわち，広大地であることによる減価は，通常は，奥行
価格補正率による補正によって，相応に考慮されているということがで
き，評価基準が地積規模の大きいことに着目した独立の補正を設けてい
ないのも，そのような理解に基づくものと考えられる。10
以上に加え，広大地の価格形成が特定の市町村における特定の用途地
区内であっても立地条件により多様であるとの指摘や，規模のまとまっ
た土地の方が効用が増し，増額要因となる場合もあるとの指摘がされて
いること，地積規模が大きいことを理由として所要の補正をすることと
している市町村が一定数見受けられるものの，必ずしも大勢を占めてい15
るものではなく，また，採用されている補正の方法も様々であること，
総務省の調査・検討によっても，広大地であることによる減価について
全国的に普遍性のある分析結果は得られなかったとされていることなど
も併せ考慮すれば，評価基準が奥行価格補正割合法とは別に，地積規模
が大きいことに着目した独立した補正を設けていないことには合理性が20
あるものというべきである（その他，全体として不整形であっても，地
積規模が大きい場合には，これを分割することにより整形の画地とする
ことができるから，広大地が不整形地である場合に不整形補正がされて
いるときは，これによって広大であることによる減価が考慮されている
側面があるということもできる。）。25
(ｲ)これに対し，原告は，財産評価基本通達においては規模格差補正が採
用され，不動産鑑定評価基準において開発法による評価の方法が定めら
れていることに照らせば，評価基準が地積規模の大きいことに着目した
補正を設けていないことには合理性がない旨主張する。
この点については，確かに，相続税法２２条は，相続等により取得し
た財産の価額は当該財産の取得の時における時価による旨を定めている5
ところ，ここにいう時価とは，課税時期である被相続人の死亡時におけ
る当該財産の客観的交換価値，すなわち，不特定多数の当事者間で自由
な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいうものと解
される（最高裁判所平成２９年２月２８日第三小法廷判決・民集７１巻
２号２９６頁，財産評価基本通達１(2)参照）。そうすると，固定資産税10
における「適正な時価」と相続税等における「時価」とは同義であるか
ら，同一の土地について，評価基準に定める評価方法に従って決定され
る価格と，財産評価基本通達の定めによって決定される価格とは，本来
的に同一となるべきものとも解される。
しかしながら，客観的な交換価値といっても評価的な概念であり，客15
観的な交換価値への合理的な接近方法にも複数のものがあり得るものと
考えられる。また，相続税は人の死亡を契機として富の再配分を行おう
とする性格のものであるほか，いわゆる申告納税方式が採用されている
のに対し，固定資産税は資産の保有と市町村の行政サービスとの間に存
在する受益関係に着目し，その保有の継続を前提に毎年経常的に賦課さ20
れる賦課課税方式の税であり，かつ，市町村長において評価すべき固定
資産は極めて多数に及ぶものであるところ，このような各税の性格や課
税方式等を踏まえて，客観的な交換価値への接近方法として異なる評価
方法が定められることも，法が予定し，あるいは，少なくとも許容する
ところということができる（土地基本法１６条参照）。そして，財産評25
価基本通達の定める規模格差補正は，広大地を戸建住宅用地として分割
利用することに伴う減価を反映させるものであるところ，このような分
割利用を前提とする補正は，現実に土地を処分する際に初めて具体化す
る減価要因を重視する評価方法であり，上記のような相続税の性格に合
致するものである。他方で，固定資産税が資産の保有の継続を前提とし
ていることに照らせば，上記のような評価方法を採用することは必ずし5
も固定資産税の性格に沿わないものということができる。そうすると，
財産評価基本通達が規模格差補正を定める一方で，評価基準がこれと同
様の補正を定めていないことにも，一定の根拠があるということができ
る。
加えて，評価基準も，財産評価基本通達も，上記客観的な交換価値へ10
の合理的な接近方法として定められているものではあるが，その性質上，
これらに従って決定される価格が時価を超えることは許されないことか
らすれば，いずれも，特段の事情のない限り時価を下回るような評価方
法が定められているものと考えられること，相続税における路線価は地
価公示価格の８割が目安とされているのに対し，固定資産税における路15
線価は地価公示価格の７割が目安とされており，同一の目安が採用され
ていないこと等に鑑みれば，同一の土地について，評価基準の定める補
正率が，財産評価基本通達の定める補正率より小であるからといって，
直ちに，評価基準による補正が客観的な交換価値への接近方法として不
合理ないし不十分であるということはできないというべきである。20
以上に述べたところからすれば，財産評価基本通達に規模格差補正が
定められているからといって，評価基準が地積規模の大きいことに着目
した補正を設けていないことに合理性がないということはできない。
また，不動産鑑定評価基準は，個別の不動産鑑定に用いられるもので
ある上，同基準が定める開発法による価格は，他の評価方法により得ら25
れた価格と比較考量すべきものとされており，無条件にこれを採用する
ものとされていないことなどに照らせば，不動産鑑定評価基準に開発法
による評価の方法が定められているからといって，評価基準が地積規模
の大きいことに着目した補正を設けていないことに合理性がないという
ことはできない。
したがって，原告の上記主張は，採用することができない。5
(ｳ)以上によれば，評価基準に地積規模の大きいことに着目した補正が設
けられていないからといって，評価基準の定める評価方法が適正な時価
を算定する方法として一般的な合理性を欠くということはできない。
イ(ｱ)もっとも，上記のとおり，一般的に，広大地であることにより減価が
生じること自体は否定することができず，また，その有無及び程度は個10
別的要因によるところが大きいとされていることからすると，その個別
的要因の内容及び程度等によっては，評価基準の定める奥行価格補正率
による補正等のみでは，広大地による減価を十分に考慮することができ
ない場合もあり得るものと考えられる。したがって，広大地であること
による減価をもたらす個別的要因が特に著しいものであると認められ，15
評価基準の定める奥行価格補正率等による補正のみでは，客観的な交換
価値を合理的に算定することができず，その評価額に大きな不均衡を生
ずる場合には，その適用等について，所要の補正をすべきものと解され
る（なお，被告の取扱要領には地積規模の大きいことに着目した補正を
することは定められていないが，そうであるからといって，高槻市長に20
おいて，このような補正をすることができないものでないことは，所要
の補正を定めた評価基準の趣旨等に照らし明らかというべきである。）。
(ｲ)この点について，原告は，上記画地については，正面路線である東側
市道の路線価は１２万１０００点であり，これに奥行価格補正率０．９
６を乗ずると１１万６１６０点となるが，二方路線（裏路線）である南25
側市道の路線価は９万５３００点となっており，裏地を含むことによる
減価が奥行価格補正率を大きく上回っているとして，所要の補正が必要
である旨主張する。しかしながら，争点８で説示したとおり，二方路線
地の価格は，通常，路線価の高い方の路線（正面路線）の路線価によっ
て形成されるところ，当該画地の裏地部分も，正面路線を利用すること
ができることには変わりはなく，ただ，奥行距離が長い場合には正面路5
線の効用を十全に享受できない側面があることから，裏地を含むことが
画地全体として減額要因となるというにすぎない。他方で，裏路線の路
線価は，別途，当該街路の状況を総合的に考慮して付設されているもの
であるから，正面路線価に奥行価格補正率による補正をすれば，裏路線
の路線価になるという関係にあるものではない。したがって，南側市道10
の路線価が東側市道の路線価に比べて特に低いことと，β町駐車場画地
に適用される奥行価格補正率（０．９６）が補正として十分であるか否
かとは何ら関係がないというべきであるから，原告の上記主張は採用す
ることができない。
また，原告は，不動産鑑定士作成の調査報告書（甲６１）を根拠に，15
上記画地の最有効利用の方法は分割利用であり，同報告書記載の開発想
定図によると，分割利用するに当たり約２６％の減価要因が存在すると
して，所要の補正が必要である旨主張する。しかしながら，同画地の近
隣地域は，中小規模（１００㎡程度）の一般戸建住宅が立ち並ぶ地域で
はあるが，ＪＲ高槻駅から徒歩圏内にあり，現に，同地域内には二，三20
階建ての賃貸用共同住宅も散見されるというのであるから，β町駐車場
画地の最有効利用の方法が戸建て住宅用地として分割利用することであ
るといえるかについては，疑問の余地があり得るところである。この点
について，原告は，近隣の標準宅地の鑑定評価書において「共同住宅の
建設想定は現実性に乏しく，また戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるた25
め」とか「投資採算性等の観点から収益物件の建築想定は非現実的であ
り，賃貸想定をすることが困難であるため」とかといった記載がされて
いること（甲６４の１から６まで）や，収益還元法による収益価格が，
取引事例比較法による比準価格より低く算出されていること（甲６４の
７，８）をもって，β町駐車場画地の最有効利用の方法が分割利用であ
る旨主張する。しかしながら，甲第６４号証の１から６までに係る標準5
宅地は，いずれも，地積規模が２００㎡以下と，必ずしも大きくないこ
とから，共同住宅を建築することが現実に想定し難いと考えられるので
あって，鑑定評価書における上記各記載のみから，β町駐車場画地に賃
貸用共同住宅を建設することが想定できないということはできない。ま
た，甲第６４号証の７及び８に係る標準宅地については，「自用の戸建10
住宅と賃貸アパート等が混在する住宅地域である」，「戸建住宅，共同
住宅のほか店舗等も見られる住宅地域」であるなどと記載され，収益還
元法による収益価格も関連付けた上で鑑定評価額が決定されているほ
か，これらの標準宅地の地積も約２０３㎡ないし約２９７㎡であって，
β町駐車場画地に比べると必ずしも大きくないことなどからすると，上15
記各標準宅地に係る鑑定評価書をもって，β町駐車場画地の最有効利用
の方法が分割利用であることの根拠とすることはできないというべきで
ある。
また，上記報告書の開発想定図においては，上記画地の中央部分を横
断するように通路を設けることが想定されているところ，同報告書の記20
載によっても，このように，東側市道と南側市道とを結ぶ理由として，
「二方に接面する市道を有する場合，敷地内通路はこの二つの市道を結
ぶ形で敷設するのが望ましい」という高槻市審査指導課のコメントが引
用されているのみであって，必ずそうしなければならない必要性がある
のかは判然としない。また，上記開発想定図においては，１区画を除い25
ては１００㎡を下回る７区画に区分することが想定されているが，この
ように細分化するのが合理的であるかは必ずしも判然としない。そうす
ると，道路の位置や１区画の地積を工夫すること等によって，上記想定
図によるよりも，道路による潰地を減少させる余地もあるものと考えら
れ，上記開発想定図がβ町駐車場画地の価値を最大化するものとはいえ
ない可能性を否定することができない。5
さらに，分割された画地については，開発通路の敷設等により，環境
条件が周辺の既存住宅地に比べて向上するのが通常であるにもかかわら
ず，上記報告書においては，そのような検討が十分にされていないこと
がうかがわれる。
以上に述べたところからすれば，仮に，β町駐車場画地の最有効利用10
の方法が分割利用であり，その場合に，一定の潰地が生じることがある
としても，それにより，２６％の減価要因があるとする上記報告書の結
論をそのまま採用することはできないといわざるを得ない。
(ｳ)むしろ，上記認定によれば，β町駐車場画地の地積は８０４．３３㎡
であり，主要な街路に係る標準画地の約６．６倍であるというのである15
が，その地積規模の大きさは，絶対的にも，相対的にも著しく大きいと
まではいい難い。また，平成２７年度の登録価格は８８００万円余りで
あり，いわゆる割戻しをしたとしても，１億２６００万円余りであると
いうのであるから，市場性による減価があるとしても，その個別要因の
程度が著しいとまではいい難い。さらに，上記説示のとおり，上記画地20
は二方路線地であることからすると，道路等による潰地が特に大きくな
るということもできない。
以上に述べたところを総合すれば，仮に，β町駐車場画地の最有効利
用の方法が分割利用であり，その場合に一定の潰地が生じることがある
としても，それにより生じる減額の程度は，一定の範囲にとどまるもの25
と考えられる。そうすると，β町駐車場画地について，評価基準の定め
る奥行価格補正率等による補正のみでは，客観的な交換価値を合理的に
算定することができず，その評価額に大きな不均衡を生ずるものという
ことはできず，その趣旨をいう原告の主張は，採用することができない。
ウ以上に認定・説示したところからすれば，β町駐車場画地の地積が大き
いからといって，評価基準の定める評価方法によっては適正な時価を適切5
に算定することのできない特別の事情があるということもできず，その趣
旨をいう原告の主張は，採用することができない。
11小括
以上によれば，高槻市長がした本件各登録価格の決定について，原告が主張
する違法事由はいずれも認められず，本件全証拠によっても，他に，上記決定10
を違法というべき事情は見当たらない。
したがって，原告の本件各決定の取消請求は，理由がない。
そうすると，高槻市長が本件各登録価格を決定したことに国家賠償法上の違
法性があるとも認められず，原告の国家賠償請求は，その余の点について判断
するまでもなく，理由がない。15
12結論
よって，原告の請求はいずれも理由がないから棄却することとし，主文のと
おり判決する。
大阪地方裁判所第７民事部
裁判長裁判官松永栄治
裁判官宮端謙一25
裁判官森田亮
（別紙（物件目録１－１）省略）
（別紙（物件目録１－２）省略）5
（別紙（物件目録２）省略）
（土地概要図等（図６枚）省略）
（別紙（登録価格表平成２７年度）省略）
（別紙（登録価格表平成２８年度）省略）
（別紙（登録価格表平成２９年度）省略）10

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