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平成２８年（行ヒ）第４０６号固定資産評価審査決定取消請求事件
平成３０年７月１７日第三小法廷判決
主文
原判決を破棄する。
本件を大阪高等裁判所に差し戻す。
理由
上告代理人豊田幸宏，同田篭明の上告受理申立て理由について
１本件は，京都市所在の４筆の土地に係る固定資産税の納税義務者であったＡ
が，上記の各土地につき，京都市長により決定され土地課税台帳に登録された平成
２１年度の価格を不服として京都市固定資産評価審査委員会（以下「本件委員会」
という。）に対し審査の申出をしたところ，これを棄却する旨の決定（以下「本件
各決定」という。）を受けたため，上告人（Ａは，第１審係属中に死亡し，Ａの子
である上告人が本件訴訟を承継した。）が，被上告人を相手に，本件各決定の取消
しを求める事案である。
２原審の確定した事実関係等の概要は，次のとおりである。
(1)ア地方税法３４９条１項は，土地に対して課する基準年度の固定資産税の
課税標準を，当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳又は
土地補充課税台帳に登録されたもの（以下，これらの台帳に登録された価格を「登
録価格」という。）とする旨規定し，同法４０３条１項は，市町村長は，同法３８
８条１項の固定資産評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならない旨
規定する。平成２１年度は上記の基準年度であり，これに係る賦課期日は平成２１
年１月１日である。
イ固定資産評価基準（昭和３８年自治省告示第１５８号。以下「評価基準」と
いう。）は，第１章第３節において，主として市街地的形態を形成する地域におけ
る宅地については，市街地宅地評価法によって各筆の宅地について評点数を付設
し，これを評点１点当たりの価額に乗じて，各筆の宅地の価額を求めるものとして
いる。市街地宅地評価法は，①状況が相当に相違する地域ごとに，その主要な街路
に沿接する宅地のうちから標準宅地を選定し，②標準宅地について，売買実例価額
から評定する適正な時価を求め，これに基づいて上記主要な街路の路線価を付設
し，これに比準して主要な街路以外の街路（以下「その他の街路」という。）の路
線価を付設し，③路線価を基礎とし，画地計算法（評価基準別表第３）を適用して
各筆の宅地の評点数を付設するというものである。
このうち，その他の街路の路線価は，近傍の主要な街路の路線価を基礎とし，主
要な街路に沿接する標準宅地とその他の街路に沿接する宅地との間における街路の
状況，公共施設等の接近の状況，家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等の相違
を総合的に考慮して付設するものとされている。また，画地計算法として，無道路
地等に関する評点算出法が定められている。
ウ被上告人が策定した「平成２１年度京都市固定資産評価要領（土地編）」
（以下「京都市評価要領」という。）は，土地の評価は評価基準に基づいて定めた
京都市固定資産評価要綱に基づいて行うものとするが，適正な評価の均衡を確保す
るため，具体的な評価に当たっては，この要領により取り扱うものとするとした
上，市街地宅地評価法におけるその他の街路の路線価については，地域の地価形成
要因を数量化した「京都市土地価格比準表」，「京都市細街路等に係る建築制限等
に基づく価格補正率表」（以下「細街路等補正率表」という。），「京都市通路等
に係る土地利用規制に基づく価格補正率表」（以下「通路等補正率表」という。）
等を活用し，主要な街路の路線価に当該主要な街路とその他の街路との間における
各種の価格形成要因等の相違の程度に応じて求められる格差率を乗じて，各街路の
路線価を付設するものとしている。なお，建築基準法４３条１項本文は，建築物の
敷地は道路に２ｍ以上接しなければならないとし，同法４２条が道路の定義を定め
ている（以下，同条に規定する道路を「４２条道路」という。）ところ，京都市評
価要領において，「細街路等」とは，幅員が４ｍ未満の行き止まり街路又は建築物
の建築許可を受けるために同法４３条１項ただし書の規定による許可を得る必要の
ある街路（４２条道路又は通路等を除く。）をいい，「通路等」とは，幅員１．８
ｍ未満の街路，沿接する画地において単独で建築物の建築許可を受けることが困難
な画地に接する街路又は京都市都市計画局建築指導部建築指導課（以下「建築指導
課」という。）に備付けの道路縦覧図において避難通路とされているもの（４２条
道路を除く。）をいうものと定められている。そして，細街路等補正率表及び通路
等補正率表は，当該街路の幅員や通り抜けの可否等に応じ，９０％から３６％まで
の補正率を定めている。
(2)アＡは，平成２１年１月１日当時，第１審判決別紙物件目録２から５まで
記載の各土地（以下「本件各土地」といい，個別の土地をいうときは，同目録の番
号により「本件土地２」，「本件土地３」などという。）の所有者であり，これら
に係る固定資産税の納税義務者であった。本件各土地は，駐車場として利用されて
いる一団の土地である。
イ京都市長は，ある道が４２条道路に該当するか否かについて判定の依頼があ
ったときは，これを調査した上で判定（以下「道路判定」という。）をし，建築指
導課は，道路判定の内容を道路縦覧図に表示している。京都市長は，平成１８年１
１月８日，本件各土地の西側に接する街路（以下「本件街路」という。）につい
て，建築基準法４２条１項３号所定の道路（以下「３号道路」という。）に該当す
る旨の道路判定（以下「本件道路判定」という。）をした。なお，本件街路が３号
道路に該当するためには，本件街路が所在する区域について同法第３章の規定が適
用されるに至った昭和２５年１１月２３日時点で，本件街路が幅員４ｍ以上の道と
して存在したことが必要である。
ウ京都市長は，本件各土地の平成２１年１月１日における価格を次のとおり決
定し，土地課税台帳に登録した（以下，これらの価格を併せて「本件登録価格」と
いう。）。
本件土地２６７０万０１００円
本件土地３１１２５万２５００円
本件土地４４７６０万４５００円
本件土地５８８７万３８００円
京都市長は，本件登録価格を決定するため，市街地宅地評価法により本件各土地
の価額を算出したところ，その他の街路である本件街路の路線価を付設するに当た
り，細街路等補正率表及び通路等補正率表所定の補正率を用いた補正をしなかっ
た。
エＡは，平成２１年５月２５日，本件委員会に対し，本件登録価格を不服とし
て審査の申出をしたが，本件委員会は，同２４年１月６日付けで，同申出を棄却す
る旨の本件各決定をした。
オ上告人は，本件街路が昭和２５年１１月２３日時点で道として存在したとし
ても，その幅員は４ｍ以上ではなかったから，本件各土地の価額については，本件
街路が３号道路に該当しないことを前提に算出されるべきであると主張している。
３原審は，上記事実関係等の下において，本件各土地の価額は市街地宅地評価
法により算出されるべきであるとした上，要旨次のとおり判断して，上告人の請求
を棄却した。
昭和２５年１１月２３日時点で本件街路の幅員がどの程度であったかは明らかで
ないものの，本件道路判定は相応の根拠の下に本件街路が３号道路に該当する旨の
判定をしたものであって，その結果，建築確認等は，これを前提として行われるこ
ととなるから，本件各土地が４２条道路に接しないとして建築確認を受けることが
できないためにその上に建築物を建築することができない事態となる可能性はな
い。したがって，本件街路が３号道路に該当することを前提とする本件登録価格の
決定は適法である。
４しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次
のとおりである。
(1)本件各決定は，本件登録価格の決定に違法はないとして，これに係る上告
人の審査の申出を棄却したものであるところ，土地の基準年度に係る賦課期日にお
ける登録価格が評価基準によって決定される価格を上回る場合には，同期日におけ
る当該土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るか否かにかかわらず，
その登録価格の決定は違法となるものというべきである（最高裁平成２４年（行
ヒ）第７９号同２５年７月１２日第二小法廷判決・民集６７巻６号１２５５頁）。
(2)４２条道路に接しない土地の上に建築物を建築することについては，建築
基準法４３条１項本文所定の接道義務に違反するものとして，建築主事又は指定確
認検査機関（以下「建築主事等」という。）の建築確認（同法６条，６条の２）を
原則として受けることができず，これを受けるためには，特定行政庁の許可（同法
４３条１項ただし書）を受けること等が必要となる。４２条道路に接していない土
地は，このような利用上の制約があることから，４２条道路に接している土地に比
べて，一般的にその価額は低下するものと考えられる。そして，評価基準は，市街
地宅地評価法において，その他の街路の路線価を付設するに当たり，街路の状況等
を総合的に考慮すべきものとするほか，画地計算法として無道路地等に関する評点
算出法を定めている。
そうすると，評価基準は，土地の価額の算出に当たり，接道義務に関する当該土
地の利用上の制約の有無及び程度を反映するため，これが街路に接しているか否
か，接している場合には当該街路が４２条道路に該当するか否かについても考慮す
べきこととしているものと解される。また，京都市評価要領は，このことを受け
て，市街地宅地評価法におけるその他の街路の路線価の付設に際し，当該街路が４
２条道路に該当しない細街路等又は通路等である場合には，その利用上の制約の程
度に応じた補正をすべきこととしたものであるということができる。
(3)ア建築基準法４２条１項３号は，同法第３章の規定が適用されるに至った
際現に存在する道で，幅員４ｍ以上のものを道路とする旨定めている。これは，客
観的にこれらの要件を満たす道については，そのことのみをもって当然に４２条道
路とする趣旨であると解される。そして，ある道が３号道路に該当するか否かにつ
いて，市町村長等がその判定をする法令上の根拠も見当たらない。
そうすると，３号道路該当性に関する京都市長の道路判定は，事実上の確認行為
にすぎないというべきであり，当該道が３号道路に該当し，又は該当しないことを
確定する効果を持つ行政処分の性質を有するものではないと解される。
イ被上告人においては，道路判定の内容が道路縦覧図に表示され，建築確認に
際しては，その運用上，上記の表示等をも参照して，当該道が３号道路に該当する
か否かの判断がされていることがうかがわれるが，上記のような道路判定の性質に
照らせば，当該道の３号道路該当性につき，建築主事等が道路判定と異なる判断を
することを妨げられるものではない。そして，本件街路が３号道路に該当するか否
かは，昭和２５年１１月２３日時点で本件街路が幅員４ｍ以上の道として存在した
事実が客観的に認められるか否かにより定まる以上，このような事実が認められ
ず，本件街路が３号道路に該当するということができない場合には，本件道路判定
がされていても，建築主事等は，本件各土地が３号道路に接していることを前提と
した建築確認をすることはできない。
ウしたがって，本件街路が３号道路に該当するための要件を満たすか否かは明
らかでないとしながら，本件道路判定がされていること等を理由に，建築確認を受
けることができないために本件各土地上に建築物を建築することができない事態と
なる可能性はないとして，本件街路が３号道路に該当することを前提とする本件登
録価格の決定は適法であるとした原審の判断には，固定資産の評価等に関する法令
の解釈適用を誤った違法がある。
５以上によれば，原審の上記判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法
令の違反がある。論旨はこの趣旨をいうものとして理由があり，原判決は破棄を免
れない。そして，本件街路が３号道路に該当すると認められるか否か，本件登録価
格が評価基準によって決定される本件各土地の価格を上回らないか否か等について
更に審理を尽くさせるため，本件を原審に差し戻すこととする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官林景一裁判官岡部喜代子裁判官山崎敏充裁判官
戸倉三郎裁判官宮崎裕子)

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