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主文
原判決中，上告人の本訴請求に関する部分を破棄する。
前項の部分につき，本件を大阪高等裁判所に差し戻す。
理由
上告代理人四宮章夫，同松丸知津の上告受理申立て理由について
１本件本訴請求は，被上告人の所有に係る建物を賃借した上告人が，賃貸人で
ある被上告人に対し，賃料減額請求により減額された賃料の額の確認を求めるもの
である。本件反訴請求について，その一部を却下し，その余を棄却した原判決に対
する不服申立てはない。
２原審の確定した事実関係の概要は次のとおりである。
(1)上告人，被上告人，Ａ，Ｂ及びＣは，平成３年１２月２４日，被上告人の
所有地に，上告人が指定した仕様に基づく施設及び駐車場を建設し，レジャー，ス
ポーツ及びリゾートを中心とした１５年間の継続事業を展開することを内容とする
協定を結んだ。
(2)上告人と被上告人は，平成４年１２月１日，前記(1)の協定を実施するた
め，被上告人が上告人に対し第１審判決別紙物件目録記載１∼３の各建物（ただ
し，被上告人がその所有地に工事代金４億５８８０万円で建築したもの。以下，こ
れらを「本件建物」と総称し，各建物を同目録の番号により「建物１」などとい
う。）を賃貸する旨の賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結し，
被上告人は，そのころ，上告人に対し本件建物を引き渡した。本件賃貸借契約の内
容は次のとおりであり，一定期間経過後は純賃料額を一定の金額に自動的に増額す
る旨の賃料自動増額特約（イ(ア)記載のもの。以下「本件自動増額特約」とい
う。）が含まれている。
ア期間平成４年１２月１日から１５年間
イ賃料次の(ア)の約定純賃料及び(イ)の償却賃料の合計額を月額賃料とす
る。
(ア)約定純賃料（月額）
ａ平成４年１２月１日∼平成７年１１月３０日３６０万円
ｂ平成７年１２月１日∼平成９年１１月３０日３６９万円
ｃ平成９年１２月１日∼平成１４年１１月３０日４４１万４５００円
ｄ平成１４年１２月１日∼平成１９年１１月３０日４５１万９５００円
(イ)償却賃料
ａ建物２及び３に係る各該当年度の不動産取得税，固定資産税及び都市計画税
の合計額の１２分の１の相当額
ｂ上告人が被上告人に対し無利息で預託する後記ウの建設協力金相当額
ウ上告人は，被上告人に対し，本件建物の建設協力金として，建物１につき７
５００万円，建物２及び３につき３億２７６０万円を預託する。
被上告人は，上告人に対し，建物１の建設協力金７５００万円につき，３年間据
え置いた後，２０％相当額を控除した金額を平成７年１２月から１４４回に分割し
て返還し，建物２及び３の建設協力金３億２７６０万円については，６か月間据え
置いた後，平成５年６月から１７４回に分割して返還する。
エ賃料の改定
消費者物価指数の変動及び経済情勢の変動が予期せざる程度に及び，本件建物の
約定純賃料が著しく不相当となった場合は，上告人及び被上告人で協議の上，これ
を改定することができる。
(3)本件賃貸借契約後，本件建物の所在する大阪府下の不動産市況は下降をた
どり，不動産の価格も下落し続けている。
(4)ア上告人は，平成９年６月２７日ころ，被上告人に対し，同年７月１日を
もって本件建物の約定純賃料を減額する旨の意思表示をした（以下「第１減額請
求」という。）。
イ上告人は，平成１３年１１月２６日，被上告人に対し，同年１２月１日をも
って本件建物の約定純賃料を減額する旨の意思表示をした（以下「第２減額請求」
といい，第１減額請求を併せて「本件各減額請求」という。）。
３原審は，次のとおり判示して，上告人の請求を棄却すべきものとした。
事情の変更があるときに，当事者の一方の請求により約定賃料額の増減を認める
こととする借地借家法３２条の法意からすれば，ここにいう事情の変更とは，増減
を求められた額の賃料の授受が開始された時から請求の時までに発生したものに限
定すべきことは，事の性質上，当然である。
また，本件においては，経済事情の変動等のほか，本件自動増額特約が，１５年
間にわたる将来の経済変動をある程度予測した上で定められたものであり，上告人
と被上告人との共同事業の中核として当事者に対する拘束性の強いものと評価され
るという特別の事情を，本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額の算定において
しんしゃくすべきである。
平成９年６月２７日ころにされた第１減額請求については，請求時の賃料額であ
る月額３６９万円の約定純賃料の授受が開始された平成７年１２月１日から第１減
額請求の日ころまでに発生した経済事情の変動等を考慮すべきであるが，この期間
における経済事情の変動等のほか，前記特別の事情にもかんがみると，第１減額請
求の時の約定純賃料額３６９万円が不相当になったということはできない。
また，平成１３年１１月２６日にされた第２減額請求については，請求時の賃料
額である月額４４１万４５００円の約定純賃料の授受が開始された平成９年１２月
１日から第２減額請求の日までに発生した経済事情の変動等を考慮すべきところ，
この期間における経済事情の変動等のほか，前記特別の事情にもかんがみると，第
２減額請求の時の約定純賃料額４４１万４５００円が不相当になったということは
できない。
４論旨は，原審は借地借家法３２条１項の規定の解釈を誤ったというものであ
るので，この点について判断する。
借地借家法３２条１項の規定は，強行法規であり，賃料自動改定特約によってそ
の適用を排除することはできないものである（最高裁昭和２８年（オ）第８６１号
同３１年５月１５日第三小法廷判決・民集１０巻５号４９６頁，最高裁昭和５４年
（オ）第５９３号同５６年４月２０日第二小法廷判決・民集３５巻３号６５６頁，
最高裁平成１４年（受）第６８９号同１５年６月１２日第一小法廷判決・民集５７
巻６号５９５頁参照）。そして，同項の規定に基づく賃料減額請求の当否及び相当
賃料額を判断するに当たっては，賃貸借契約の当事者が現実に合意した賃料のうち
直近のもの（以下，この賃料を「直近合意賃料」という。）を基にして，同賃料が
合意された日以降の同項所定の経済事情の変動等のほか，諸般の事情を総合的に考
慮すべきであり，賃料自動改定特約が存在したとしても，上記判断に当たっては，
同特約に拘束されることはなく，上記諸般の事情の一つとして，同特約の存在や，
同特約が定められるに至った経緯等が考慮の対象となるにすぎないというべきであ
る。
したがって，本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額は，本件各減額請求の直
近合意賃料である本件賃貸借契約締結時の純賃料を基にして，同純賃料が合意され
た日から本件各減額請求の日までの間の経済事情の変動等を考慮して判断されなけ
ればならず，その際，本件自動増額特約の存在及びこれが定められるに至った経緯
等も重要な考慮事情になるとしても，本件自動増額特約によって増額された純賃料
を基にして，増額前の経済事情の変動等を考慮の対象から除外し，増額された日か
ら減額請求の日までの間に限定して，その間の経済事情の変動等を考慮して判断す
ることは許されないものといわなければならない。本件自動増額特約によって増額
された純賃料は，本件賃貸契約締結時における将来の経済事情等の予測に基づくも
のであり，自動増額時の経済事情等の下での相当な純賃料として当事者が現実に合
意したものではないから，本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額を判断する際
の基準となる直近合意賃料と認めることはできない。
しかるに，原審は，第１減額請求については，本件自動増額特約によって平成７
年１２月１日に増額された純賃料を基にして，同日以降の経済事情の変動等を考慮
してその当否を判断し，第２減額請求については，本件自動増額特約によって平成
９年１２月１日に増額された純賃料を基にして，同日以降の経済事情の変動等を考
慮してその当否を判断したものであるから，原審の判断には，法令の解釈を誤った
違法があり，この違法が判決に影響を及ぼすことは明らかである。
５以上によれば，上記と同旨をいう論旨は理由があり，原判決中，上告人の本
訴請求に関する部分は破棄を免れない。そこで，本件各減額請求の当否等について
更に審理を尽くさせるため，上記の部分につき本件を原審に差し戻すこととする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官中川了滋裁判官津野修裁判官今井功裁判官
古田佑紀)

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