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主文
１第１審判決中，控訴人敗訴部分を取り消す。
２上記の部分につき，被控訴人らの控訴人に対する請求をいずれも
棄却する。
３訴訟費用は，第１審，差戻前の控訴審，上告審及び差戻後の控訴
審を通じて被控訴人らの負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
主文と同旨
第２事案の概要
１事案の要旨と訴訟の経過
本件は，兵庫県西宮市所在の各土地の固定資産税の納税義務者である被控訴
人Ｐ１同Ｐ２同Ｐ３同Ｐ４同Ｐ５及び承継前被控訴人亡Ｐ６以下被，，，，（「
控訴人ら」という）が，それぞれ，その所有する各土地（第１審判決別紙物。
件目録記載の各土地）につき，西宮市長により決定され土地課税台帳に登録さ
れた平成１２年度の固定資産課税台帳登録価格を不服として控訴人に対して審
査の申出をしたところ，控訴人からこれを棄却する旨の各決定を受けたため，
その取消しを求めた事案である。
第１審は，上記目録記載の各土地のうち，市街化区域農地，雑種地及び原野
（別表Ｂ欄ないしＤ欄記載の各土地，別表に被上告人とあるのを被控訴人と読
み替える）についての被控訴人らの請求は理由があるとして，上記各決定の。
うち当該部分に係る決定（以下「本件各決定」という）を取り消し，その余。
の請求は理由がないとして棄却する旨の判決をした。控訴人は，これを不服と
して，第１審判決中控訴人敗訴部分の取消しと被控訴人らの請求の全部棄却を
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求めて控訴した。
差戻前の控訴審は，第１審判決は相当であるとして，控訴を棄却した。控訴
人は，これを不服として，最高裁に上告受理の申立てをした。最高裁第二小法
廷は，上告審として受理し，上記控訴審判決のうち上告人敗訴部分を破棄し，
同部分につき本件を当審に差し戻す判決（以下「本件上告審判決」という）。
をした。
差戻後の当審での審判の対象は，控訴人の控訴の当否であり，被控訴人らの
控訴人に対する請求中第１審判決認容部分が判断の対象となる。
２前提事実（証拠等を摘示した箇所を除いて，当事者間に争いがないか弁論の
全趣旨により認められるもの。ただし，当審の審理対象部分に関するものに限
る）。
(1)兵庫県知事は，西宮市の全域を含む阪神間都市計画区域につき，昭和４
（「」。）５年１０月３１日付けの都市計画決定以下本件都市計画決定という
により市街化区域及び市街化調整区域を定め，これによって同市α１町α２
地区のうち約３８．７３haが市街化区域とされた（以下，この区域を「本件
区域」という。。）
被控訴人Ｐ１，同Ｐ２，同Ｐ３，同Ｐ４，同Ｐ５並びに承継前被控訴人亡
，，，Ｐ６の相続人である被控訴人Ｐ７同Ｐ８及び同Ｐ９は別表記載のとおり
同表Ａ欄記載の各土地（以下「本件各土地」という）を含む第１審判決別。
紙物件目録記載の各土地（以下「本件所有各土地」という）をそれぞれ所。
有（共有持分を有するものを含む）している。本件所有各土地は，本件区。
域内に在り，そのうちの本件各土地の中には，同表Ｂ欄ないしＤ欄記載のと
おり，市街化区域農地，原野及び雑種地が含まれている（以下，同表記載の
各市街化区域農地，各原野及び各雑種地を順次「本件各市街化区域農地，，」
「本件各原野」及び「本件各雑種地」という。。）
(2)西宮市長は，平成１２年２月，平成１２年度における本件各土地を含む
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本件所有各土地の価格を第１審判決別紙評価決定目録１ないし６（枝番を含
む）の価格欄記載のとおり決定し（以下「本件評価決定」という，西宮。。）
（「」。）市備え付けの土地・家屋課税台帳に上記価格以下本件登録価格という
を登録した。
被控訴人らは，控訴人に対し，平成１２年５月１０日，本件区域は，都市
計画法７条２項に規定されている市街化区域の実体的要件を欠くから，本件
都市計画決定は違法であり，これを前提とした本件評価決定も当然に違法で
あると主張し，本件登録価格を不服として審査の申出を行った（以下「本件
審査申出」という。。）
控訴人は，平成１３年６月１２日，本件都市計画決定の適法性について判
断を行う立場になく，本件評価決定は，地方自治法，固定資産評価基準及び
西宮市土地評価要領に基づき適正に行われたものであるとして，本件審査申
出をいずれも棄却する旨の決定をした（以下「本件審査決定」という。。）
被控訴人らは，平成１３年８月１３日，本件訴訟を神戸地方裁判所に提起
した。
(3)ア地方税法３４９条１項は，土地に対して課する基準年度の固定資産税
の課税標準を，当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で土地課
税台帳又は土地補充課税台帳に登録されたものとすると規定している。同
法３８８条１項は，総務大臣は，固定資産の評価の基準並びに評価の実施
の方法及び手続（固定資産評価基準）を定め，これを告示しなければなら
ないと規定し，同法４０３条１項は，市町村長は，固定資産評価基準によ
って，固定資産の価格を決定しなければならないと規定している。また，
同法附則１９条の２第１項は，昭和４７年度以降の各年度に係る賦課期日
に所在する市街化区域農地に対して課する固定資産税の課税標準となるべ
き価格については，当該市街化区域農地とその状況が類似する宅地の固定
資産税の課税標準とされる価格に比準する価格によって定められるべき旨
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を規定している。
イ上記アの地方税法３８８条１項の規定に基づき定められた固定資産評価
基準（昭和３８年自治省告示第１５８号。平成１２年自治省告示第２１７
号による改正前のもの。以下「評価基準」という）は，市街化区域農地。
等の評価について次のとおり定めている。
(ア)市街化区域農地
市街化区域農地の評価については，沿接する道路の状況，公共施設等
の接近の状況その他宅地としての利用上の便等からみて，当該市街化区
域農地とその状況が類似する宅地の価額を基準として求めた価額から当
該市街化区域農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる
造成費に相当する額を控除した価額によってその価額を求める方法によ
る（評価基準第１章第２節の２。）
(イ)宅地
a宅地の評価は，各筆の宅地について評点数を付設し，当該評点数を
評点１点当たりの価額に乗じて各筆の宅地の価額を求める方法によ
る。各筆の宅地の評点数は，市町村の宅地の状況に応じ，主として市
街地的形態を形成する地域における宅地については，市街地宅地評価
法によって，主として市街地的形態を形成するに至らない地域におけ
，，。る宅地についてはその他の宅地評価法によってそれぞれ付設する
ただし，市町村の宅地の状況に応じ必要があるときは，主として市街
地的形態を形成するに至らない地域における宅地についても，市街地
宅地評価法によって各筆の宅地の評点数を付設することができる（評
価基準第１章第３節。）
ｂ市街地宅地評価法
宅地を商業地区，住宅地区，工業地区，観光地区等に区分し，各地
区について，その状況が相当に相違する地区ごとに，その主要な街路
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に沿接する宅地のうちから奥行，間口，形状等の状況が当該地域にお
いて標準的なものと認められる標準宅地を選定する。
標準宅地について，売買実例価額から正常な条件の下での価額を求
め，この価額から適正な時価を求め，その単位地積当たりの適正な時
価に基づいて当該標準宅地の沿接する主要な街路についての路線価を
付設し，主要な街路以外のその他の街路については，近傍の主要な街
路の路線価を基礎とし，主要な街路に沿接する標準宅地とその他の街
路に沿接する宅地との間における宅地利用上の便等の相違を総合的に
考慮して，その単位地積当たりの路線価を付設する。
各筆の宅地の評点数は，その沿接する路線価を基礎とし，各宅地の
状況に従って所定の補正を加える方式（画地計算法）を適用して決定
し，各筆の宅地の価額は，この評点数に評点１点当たりの価額を乗じ
て算出する。
ｃその他の宅地評価法
状況類似地区ごとに標準宅地を選定し，選定された標準宅地につい
，，て売買実例価額から評定する適正な時価に基づいて評点数を付設し
標準宅地の評点数に比準して，状況類似地区内の各筆の宅地の評点数
を付設する。
(ウ)原野，雑種地
原野，雑種地の評価については，その売買実例から評定する適正な時
価によってその価額を求める方法によるが，市町村内に原野又は雑種地
の売買実例価額がない場合には，原野又は雑種地の位置，その利用状況
，（，等を考慮し付近の土地の価額に比準してその価額を求める方法以下
後者の方法を「近傍地比準方式」という）による（評価基準第１章第。
９節，第１０節一。）
ウ西宮市は，評価基準に基づいて土地を評価するための評価事務の要領と
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して西宮市土地評価要領（以下「評価要領」という）を定め，評価基準。
及び評価要領に基づいて土地の評価を行うこととしている。評価要領は，
市街化区域農地の評価について前記イ(ア)と同様の評価方法を定めるとと
もに具体的な造成費相当額を定め，宅地の評価については，各筆の宅地の
評点数は市街地宅地評価法によって付設する旨定めている。また，本件各
土地が所在する地区の市街化区域内の原野及び雑種地の評価については，
付近の宅地の単価に造成費相当比準率及び地積をそれぞれ乗じてその価格
を求める旨を定めている。
(4)西宮市長は，本件各土地の平成１２年１月１日における価格を，それぞ
れ，以下の算定方法により第１審判決別紙評価決定目録中の本件各所有土地
に係る各価格欄記載のとおり決定し，土地課税台帳に登録した。
ア本件各市街化区域農地の価格の算定方法
西宮市長は，評価基準及び評価要領に基づき，市街地宅地評価法により
本件区域内の宅地（西宮市α１町α３×又は同町α４××所在の宅地）を
標準宅地として選定し，各街路に路線価を付設しこれを基礎として画地計
算法を適用した上，評価要領所定の造成費相当額の評点数を控除して当該
市街化区域農地の評点数を付設しこの評点数に評点１点当たりの価額１，（
円）を乗じて，本件各市街化区域農地の価格をそれぞれ算出した（甲８の
2，１０∼１２の各2。）
イ本件各原野及び本件各雑種地の価格の算定方法
西宮市長は，評価要領に基づき，市街地宅地評価法により本件区域内の
宅地（上記アの宅地に同じ。ただし，本件各原野については，西宮市α１
町α３×所在の宅地のみ）を標準宅地として選定し各街路に路線価を付。
設しこれを基礎として画地計算法を適用した上，評価要領所定の造成費相
当比準率を乗じて当該原野又は雑種地の評点数（１㎡当たりのもの）を求
め，これに地積を乗じて当該原野又は雑種地の評点数を付設し，この評点
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数に評点１点当たりの価額（１円）を乗じて，本件各原野及び本件各雑種
地の価格をそれぞれ算出した。
３争点と当事者の主張
被控訴人らの差戻後の当審における主張を次のとおり付加補充するほかは，
第１審判決１１頁６行目から同１９頁２行目までのとおりであるから，同部分
を引用する。
(1)市街化区域の要件は，都市計画法７条２項（平成１２年法律第７３号に
よる改正前のもの，同法施行令８条１，２号（平成１２年６月７日政令）
第312号による改正前のもの，同法施行規則８条１，２号（平成１２年１）
１月２０日建設省令第41号による改正前のもの）に具体的に規定されてい
るところ，差戻前の控訴審判決が本件区域の実態について詳細に認定した
とおり，本件区域は上記法令の要件を満たしておらず，本件都市計画決定
により本件区域を市街化区域としたことは，市街化区域の実質的ないし実
体的要件を全く欠く違法な決定であることは明白である。そうであるとす
れば，本件区域が市街化区域であることを前提として，地方税法附則１９
条の２，評価基準第１章第２節の２を適用して宅地並み評価をすることは
許されず，農地については，その原則的評価方法を定めた評価基準第１章
第２節一，二によって評価しなければならず，原野については，評価要領
第２章第７節によって農地介在農家として，雑種地については，評価要領
第２章第８節により農地介在雑種地として評価しなければならない。そう
すると，西宮市長が本件各土地を市街化区域の土地として評価した本件登
録価格が適正な時価を大きく上回ることは明らかである。
(2)しかるに，本件上告審判決は，市街化区域内の農地，原野及び雑種地は
宅地化の需要が生じやすい区域に在り，本件区域内の市街化の程度は本件
区域内の宅地の価格にも反映されることに照らせば，本件区域全体の市街
化の程度，見込みのみをもって直ちに，本件区域内市街化区域農地，原野
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及び雑種地が一般的に宅地に準じた価格で取引される状況にないというこ
とはできず，評価基準及び評価要領所定の評価方法によって，その価格を
適切に判定することのできない特別の事情があるということはできないと
判示している。
本件上告審判決は「本件区域内の市街化の程度は本件区域内の宅地の，
価格にも反映する」こと及び「市街化区域農地は宅地化の需要が生じやす
い区域にある」との一般的経験則を掲げるが，これが本件区域内の土地に
ついて成り立っているか否かについては全く審理されていないから，差戻
後の裁判所を拘束するものではなく，上記の点については審理の対象とさ
れるべきである。
(3)本件上告審判決は，西宮市長が，実体を満たしているかどうかはともか
く，形式上は市街化区域と都市計画決定されている本件区域内の宅地を標
準地として選定し，評価基準等の定めている評価方法によって価格を算定
していることを主要な根拠として，その標準地の価格によって算定された
価格を本件区域全体に及ぼした結果，上記のような論旨に至ったものと推
察される。
しかし，上記標準地は，いずれも主要地方道α５線及びそれと交差する
α６線，あるいはそれの近くに接する旧道沿いの宅地で，本件区域の２割
，。足らずの部分に在りα２集落の人家はおおむねこの部分に集中している
この部分は，本件区域のうちでは，ごくわずかな例外的部分である。それ
に対し，その余の本件区域の大部分は，α７山の砂防地区に在り，山麓部
分は宅地造成規制地区に指定されており，本件区域の山頂部分に設けられ
た２箇所の砂防堰堤に防護された急峻な傾斜地の棚田，雑種地，原野及び
雑木林であって，土砂崩れ（土石流，山崩れの危険の高い区域である。）
このように，本件区域全体としては，市街地を形成していないことはもと
より「おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域，
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となることが見込まれている土地」とはおよそ無縁の土地である。本件区
域内の農地の転用事例も，昭和４５年に本件区域が市街化区域と都市計画
決定されてから今日までの３５年余の間にわずかに１３例で，それも，上
記平坦部分の主要地方道沿いに集中しており，それ以外の部分の転用，開
発行為はない。したがって，上記標準地として選定された宅地は，本件区
域内のほとんどの農地とはその状況に類似性がない。したがって，それを
基礎とした価格は，適正な時価とはいえない。本件原野及び雑種地につい
ても同様である。
(4)本件区域は，山腹に位置する「ひとで」のような不整形な地形で，しか
も起伏の激しい山腹の高低差１００ｍに及ぶ傾斜地であり，土砂崩れの危
険性も高い区域である。この区域に縦横に道路を開設するなどして市街地
，の形態を整えた上で上下水道等最小限の都市施設を整備することは物理的
技術的に不可能であるか，可能であるとしても莫大な工事費を要すること
になり，結局市街化を図ることは不可能というべきであるから，本件区域
の土地が宅地としての潜在的価値を有することはない。市街化区域として
の評価基準によっては適切な価格算定のできない特別な事情がある。
(5)本件区域の地域別の検討等
ア本件区域は，本件区域をほぼ東西に通じ，東はα８山頂に向かい，西は
α９方面に向かう旧道（以下「本件旧道」という。甲５６）を境にして，
南側の山頂寄りの部分（以下「山頂側地域」という）と，北側の山裾側。
の比較的平坦な部分（以下「山裾側地域」という）とでは，全くその状。
況を異にしている。
山裾側地域は，本件旧道から更にいくつもの旧道が分岐し，それらの旧
道に沿接して人家が集中しており，本件都市計画決定後今日まで約３５年
間に１３例というわずかに存する農地の宅地転用，売買の事例もこの地域
に集中している。
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他方，山頂側地域は，おおむね南の山頂側に向かって棚田が広がり，そ
の南側は樹木に覆われた山林となっており，その急峻な山林となった土地
の一部までが市街化区域に指定されている。そして，山頂側地域のうち，
α１０川の両岸部分の多くが生産緑地地区であり，α１０川東側の階段状
農地部分については市街化区域に決定された昭和４５年以来一件も宅地転
用事例がない。ことからして，市街化区域の実態を欠いていることは明ら
かである。このことは，山頂側地域が市街化の見込みないし可能性が全く
ないことを示すものである。山頂側地域に関しては，本件上告審判決のい
う「本件区域内の市街化の程度は，本件区域内の宅地の価格にも反映され
る」という経験則が妥当しない地域であるということができるから，本件
区域を市街化区域として評価基準を適用して適正な時価を算定することの
できない特別の事情がある。
イ山頂側地域のうち，山頂寄り部分の土地に所在する個々の土地について
は，急峻な山岳地帯や崖地にあるなど，到底宅地化を見込めない土地があ
り，これらは，市街化区域としてした評価基準所定の評価方法によること
自体に違法がなくても，その評価は適正な時価を超えるものとなることは
明らかであって，このような場合には，当該土地の価格を適切に算定でき
ない特別の事情があるということができる（詳細は被控訴人ら第２５，第
２７準備書面参照。）
第３当裁判所の判断
１本件区域の現状について
証拠（甲１５，１６，１７の1∼5，１８，２３，２４，２５の1･2，２８∼
３０，３２，４６，４７，４８の1･2，５２，５９）及び弁論の全趣旨によれ
ば，以下の事実が認定できる。
(1)本件区域は，西宮市の北部，α８山系の北側の斜面山腹にあり，他の市
街地から離れた飛び地の市街化区域である。本件区域の形状は山の尾根の部
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分をできるだけ避けるようにした不整形であるが，それでも土地の起伏は高
低差約１００ｍに及ぶ凹凸の激しい地域である。本件区域の面積は約３８．
７３haである。
(2)本件区域には，南北に主要地方道α５線が，東西に主要地方道α６線が
走り，本件区域の中央部分（α１１交差点）で両道路が交差し，α５線は，
α１２有料道路に接続している。
本件区域において，建物の多くは二つの主要地方道及びこれに近い旧道の
比較的平坦な部分に集まっており，建物の連たんしている地域は本件区域の
約２割である。
本件区域のその他の部分は，おおむね農地，雑種地，原野及び山林（雑木
林）で，農家住宅等が点在するにとどまり，本件区域全体として市街地を形
成していない。なお，農地の相当部分が生産緑地である。
(3)西宮市全体及びα１町全体の人口は，昭和３５年以降おおむね増加傾向
にあるといえるが，本件区域を含むα２地区の人口は昭和６０年をピークと
して，その後漸減傾向にある。すなわち，α２地区（面積約９１６ha）の人
口及び世帯数は，昭和４０年以降増加傾向にあり（昭和４０年の人口は６６
９人，昭和４５年の人口は６７９人である，特に昭和４５年から昭和５。）
，，，５年にかけて増加したがその後核家族化に伴い世帯数こそ増えたものの
人口は昭和６０年に８５６人に達した後は減少傾向に転じ，平成１６年の人
口は７３９人にとどまっている。
既に昭和４６年ごろには旧来からあった幼稚園が園児が少なくなったとい
う理由でα１３に統廃合され，また本件区域内にあるＰ１０小学校は，児童
数減少のため平成２２年３月限り閉校と決定されている。
また，平成１２年の西宮市全体の人口密度は４４．４７人（１ha当たり）
であるのに対し，平成１４年１２月時点の本件区域内の人家の数は８８戸，
人口は２９０人，人口密度は７.４９人（１ha当たり）にとどまる。
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(4)昭和４８年から数回にわたって撮影された航空写真によれば，平成２年
３月に撮影されたものでは，α５線の工事が行われている様子が認められ，
平成８年３月に撮影されたものでは，完成したα５線の北部の沿線に若干建
物の増加が見られるが，α５線沿線の一部を除いては，本件都市計画決定が
なされた昭和４５年以来，本件区域の状況が大きく変わった様子は見られな
い。
，(5)昭和４６年３月６日に行われた西宮市議会３月定例会議事日程によれば
この日から見て過去５年間にα２ではたった３戸しか家が増えていないこと
が指摘された上，α２の市街化区域について質問がされ，助役が，最初市当
局は，この地域を市街化区域にすることは若干無理がある，１０年間で市街
化するということについて無理があるのではないかという点もいろいろ考え
て，都市計画審議委員会にも説明したが，地元から市街化区域にして欲しい
という陳情がなされ，同委員会でも地元の意向を忖度して市街化区域として
認めようということになったと答弁した（甲２３。）
(6)本件区域内の市街化区域農地，原野又は雑種地が宅地への転用を前提と
して又は宅地に準ずる価格で取引された事例として控訴人が指摘するもの
は，本件都市計画決定から約３５年間で１３例にとどまり，その大半が主要
地方道α５線沿いに所在する土地に係るものである。
２本件区域の市街化区域としての実態について
(1)本件区域は，昭和４５年１０月３１日付けの本件都市計画決定により市
街化区域とされたものであるところ，前記第２の２の前提事実によれば，市
街化区域農地，原野及び雑種地のいずれかである本件各土地は，市街化区域
に所在することにより，固定資産評価基準による価格の評価方法に影響が生
じるものと認められる。しかるところ，被控訴人らは，本件区域は本来市街
化調整区域になるべき区域であり，市街化区域としての実態がないのに，市
街化区域とされていることによって，本件各土地が不当に高く評価されてい
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る旨主張する（争点１。）
(2)そこで，本件区域が市街化区域指定の実態を有しているかを検討する。
都市計画法７条２項は「市街化区域は，すでに市街地を形成している区，
域及びおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とす
る」と定めている。同法施行令８条１号（平成１２年６月７日政令第312。
号による改正前のもの）は，区域区分に関し必要な技術的基準を定めている
が，その１号は「すでに市街地を形成している区域として市街化区域に定，
める土地の区域は，相当の人口及び人口密度を有する市街地その他の既成市
街地として国土交通省令で定めるもの並びにこれに接続して現に市街化しつ
。」，「」つある土地の区域とすることと規定し上記の国土交通省令で定める
土地の区域に関し，同法施行規則８条（平成１２年１１月２０日建設省令第
41号による改正前のもの）が規定している。
まず，前記１認定の事実によれば，本件区域が本件評価決定の基準日であ
る平成１２年１月１日当時既に市街地を形成している区域といえないことは
明らかである。すなわち，平成１２年１月１日時点における人口密度が，同
法施行規則８条１号が既成市街地の条件として定める「人口密度が１ha当た
り４０人以上であること」には程遠く，かかる要件を満たさないことは明ら
かであるから，同法施行令８条１号の要件を満たさないことも明らかであっ
て「すでに市街地を形成している区域」には該当しない。また，本件区域，
に接続する既成市街地は存在しないから，本件区域は，同法施行規則８条２
号の要件を満たさず，また，同法施行令８条１号後段の「これに接続して現
に市街化しつつある土地の区域」にも該当しない。
次に，前記１認定の事実によれば，昭和４６年当時の助役が，市議会にお
いて，本件区域を市街化区域とするか検討する際に，市当局としては，当初
１０年間で市街化するということについて無理があるのではないかと考えて
いたと述べていること，本件区域は，本件都市計画決定において「おおむ，
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ね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」として市街化区
域と定められたはずであるが（既成市街地に当たると認定されたとは考えら
れない，結果的には平成１２年までの間に，優先的かつ計画的に市街化。）
が図られたとはいい難いこと，α５線沿線で建築物が多少増加してきたほか
は目立った市街化の様子はないこと，α２地区では昭和６０年以降人口が漸
減傾向にあること，農地の相当部分が生産緑地であることが認められ，これ
らからすると「おおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき，
区域」に該当するのかについては疑問を禁じ得ないといわねばならない。し
かし，他方，証拠（甲１５，２０，３３，４２，４９）及び弁論の全趣旨に
よれば，平成３年３月２５日にα１２有料道路が開通し，本件区域は，西宮
市街地から自動車で２０分程度で行き来できるようになったこと，α１２有
料道路の降り口から本件区域に至る道路（α１４道路）途中の南側は宅地造
成され住宅街となっている部分があること，昭和４５年以降に西洋料理Ｐ１
１や料亭Ｐ１２が開店していること，本件区域よりも更に北方にあるα１５
インターからα１６方面の道路沿いには幾つもの団地（α１７，α１８，α
１９，α２０，α２１など）が形成されていることが認められるところ，こ
れらに，昭和４６年３月１日に行われた第131回（定例）兵庫県議会会議録
（第５日（甲２２）において，西宮市α１町α２地区の市街化区域の線引）
きについて，当該区域が市街化区域の要件を満たしていると考えているのか
という質問がなされたのに対して，土木部長が，α２地区を市街化区域に設
定したのは，県道α２２線及び県道α２３線の各幹線道路の接点に当たる交
通の要衝であり，地形的自然的な条件を勘案の上，農業サイドと調整をとっ
て，飛び地的な最小限度の範囲を市街化区域として，今後西宮市北部の開発
の拠点としたかったこと，地元からの強い要請があったことなどを答弁して
いることが認められることをも併せ考慮すると，本件区域についても西宮市
のベッドタウンとして将来的には開発が進む可能性もなくはないものと推認
−15−
される。これに，α１１交差点は，α２４，α１６，α１５インター，西宮
市街を結ぶ交通の要衝ともいえる中間地点に位置し，その発展が遅れている
ものの魅力的な位置関係にあるということができることなどをも加味する
と，将来の見通しの問題であって不確定要素を多分に含むものであるとはい
え，本件評価決定当時「おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化，
を図るべき区域」に該当しなかったとまではいい難い。
以上を総合すれば，本件区域は，平成１２年１月１日当時において，市街
化区域としての実質を全く欠いていたものとまではいえないと解するのが相
当である。
(3)被控訴人らは，本件区域を市街化区域とする本件都市計画決定は違法で
あり，その違法性は本件評価決定に承継され，本件評価決定の違法事由とし
て上記の本件都市計画決定の違法を主張することができる旨主張する（争点
２，３。しかしながら，被控訴人らが主張するように，本件評価決定の違）
法事由として本件区域を市街化区域とした本件都市計画決定の違法を主張す
ることができるとしても，前記(2)で認定，判断したところに照らせば，本
件都市計画決定において本件区域を市街化区域としたことが，市街化区域の
実体的要件を欠いた違法なものとまで断じることはできず，他にこのことを
認めるに足りる証拠はない。
３そこで，以下，本件区域を市街化区域としてした評価基準の適用について誤
りがあるか否かを検討することとする。
(1)市街化区域における評価基準の適用について
ア本件各市街化区域農地について
市街化区域は，都市計画区域のうち，既に市街地を形成している区域又
はおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とし
て都市計画に市街化調整区域との区分が定められた区域とされている都，（
市計画法（平成１２年法律第７３号による改正前のもの）７条１項，都市
−16−
計画法７条２項。市街化区域については，都市計画において用途地域を）
定め，都市施設のうち少なくとも道路，公園及び下水道を定めるものとさ
（（），），れている都市計画法上記改正前のもの１３条１項２号６号ほか
市街地開発事業を施行することができることとされる（同項７号，８号）
など，都市計画法上優先的かつ計画的に市街化を図るための諸施策が講じ
られることとされている。特に，宅地造成等の開発行為については，市街
化調整区域における開発行為が市街化の抑制の見地から規制を受けるのに
対し（同法２９条，３３条及び３４条，市街化区域においては，政令所）
定の規模未満の規模の開発行為は同法２９条１項の開発許可を受けること
なく行うことができ（同項１号，開発許可を受けることを要するものに）
ついても市街地として最低限度必要な水準を確保するために設けられた基
準に適合すれば許可すべきものとされ（同法３３条，市街化調整区域に）
おける開発行為に比べ，その規制の程度は緩やかなものとされている。
市街化区域農地は，都市計画上，上記のように位置付けられている市街
化区域に在って，農地法４条１項又は５条１項の許可を受けることを要せ
ず，あらかじめ農業委員会に届け出ることによって，農地以外のものに転
用し又はそのために同法３条１項本文所定の権利を設定し若しくは移転す
ることができるものとされている農地であるから（同法４条１項５号，５
条１項３号，宅地化の需要が生じやすい区域に在り，かつ，宅地への転）
用が容易な農地であり，取引される場合には宅地に転用される可能性が高
く，その意味で，宅地としての潜在的価値を有する農地ということができ
る。そして，このことは，正常な条件の下に成立する市街化区域農地の取
引において前提とされることが通常であるから，その客観的な交換価値を
算定する上で必ず考慮されなければならない要素というべきである。
地方税法附則１９条の２第１項は，上記のことなどから，市街化区域農
地の適正な時価は，一般に，これに状況が類似する宅地の適正な時価に準
−17−
じた水準にあるとの理解に基づいて，課税の公平及び市街化区域における
宅地の供給の促進の見地から，市街化区域農地に対して課する固定資産税
の課税標準となるべき価格については，当該市街化区域農地とその状況が
類似する宅地の固定資産税の課税標準とされる価格に比準する価格によっ
て定められるべき旨を規定していると解される。評価基準所定の市街化区
域農地の評価方法は，上記規定に従うものであり，市街化区域農地の適正
な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものということがで
きる。また，前記前提事実によれば，評価要領は，評価基準の定めを具体
化するものとして一般的な合理性があるということができる。
上記の事情は，本件区域内の市街化区域農地にも妥当し，また，本件区
域内の市街化の程度は，本件区域内の宅地の価格にも反映されると考えら
れる。
，，そうすると西宮市長が決定した本件各市街化区域農地の前記各価格は
評価基準及び評価要領に従って決定されたものと認められる場合には，そ
れらの定める評価方法によっては本件各市街化区域農地の価格を適切に算
定することのできない特別の事情の存しない限り，その適正な時価である
と推認するのが相当である。
イ本件各原野及び本件各雑種地について
評価基準所定の近傍地比準方式は，市町村内に原野又は雑種地の売買実
例価額がない場合における原野又は雑種地の適正な時価を算定する方式と
して，一般的な合理性があるということができる。市街化区域に在る原野
，，及び雑種地は上記アのように宅地化の需要が生じやすい区域に在る上に
宅地への転用については市街化区域農地のように農地法による規制を受け
ることもなく，宅地への転用が容易であり，宅地に転用される可能性が高
い土地であるということができる。そして，本件区域内の原野及び雑種地
についても上記事情が妥当し，本件区域内の市街化の程度は本件区域内の
−18−
宅地の価格に反映されると考えられる。
そうすると，西宮市長が決定した本件各原野及び本件各雑種地の前記各
価格は，評価基準及び評価要領に従って決定されたものと認められる場合
には，それらの定める評価方法によっては本件各原野及び本件各雑種地の
価格を適切に算定することのできない特別の事情の存しない限り，その適
正な時価であると推認するのが相当である。
（以上の説示につき本件上告審判決理由参照）
(2)上記(1)で説示したところによれば，本件評価決定の違法性を判断するに
当たっては，①西宮市長が決定した本件各土地の価格が評価基準及び評価
要領の定めに従って算出されたかどうかという点，及び②評価基準及び評
価要領所定の評価方法によっては当該土地の価格を適正に算定することので
きない特別の事情があるか否かという点を検討することとなる（本件上告審
判決理由参照。）
まず，①については，前記前提事実（第２の２(3)(4)）のとおり，固定資
産評価基準，評価要領に従って算出されたものであることが認められ，この
点に違法はない。
，，，，次に②について被控訴人らは本件区域が市街化区域の実態を有さず
本件区域に市街化区域内の農地等の評価方法を定めた評価基準等の規定を適
用して価格を算定すると適正な時価を上回ることになるからその限度で本件
評価決定は違法となる旨を一貫して主張し，それが本件上告審判決のいう特
別の事情に当たると差戻後の当審において主張するものである（以下，被控
訴人らの主張に合わせて「市街化区域農地」と表示して検討するが「原，，
野，雑種地」においても同様である。。）
しかしながら，上記(1)で説示したところと前記第２の１で認定したとこ
ろによれば，市街化区域農地は宅地としての潜在的価値を有する農地という
ことができ，このことは，正常な条件の下に成立する市街化区域農地の取引
−19−
において前提とされることが通常であるから，その客観的な交換価値を算定
する上で必ず考慮されなければならないし，また，本件区域内の市街化の程
度は本件区域内の宅地の価格にも反映されることに照らせば，本件区域の実
態だけでもってして上記特別の事情があるとすることはできないといわねば
ならない。
そこで，被控訴人らは，本件上告審判決が前提とする「本件区域内の市街
化の程度は本件区域内の宅地の価格にも反映する」こと及び「市街化区域農
地は宅地化の需要が生じやすい区域にある」との一般的経験則が本件区域内
の土地については成り立っていない，そしてそのことが上記の特別の事情に
該当する旨を主張し，本件区域を二分し，またより個別具体的に本件各土地
，，を見て上記一般経験則が当てはまらない特別の事情が存すると論じるので
以下検討する。
(3)本件地域を東西に通じる旧道を境にして南北に二分し，そのそれぞれの
地域について市街化区域とした評価基準の適用について
被控訴人らは，差戻後の当審において，本件地域を東西に通じる本件旧道
（甲５６）を境にしてその南側に当たる山頂側地域と北側に当たる山裾側地
域に二分し，とりわけ山頂側地域については，市街化区域の実態を有しない
から，市街化区域として宅地並評価をした評価基準適用が違法である旨主張
するので，これについて検討する。
ア山裾側地域について
被控訴人らの主張によっても，前記１認定程度の地域状況しか窺うこと
ができないところ，前記２(2)のとおり，平成３年３月２５日にα１２有
料道路が開通し，本件区域は，西宮市街地から自動車で２０分程度で行き
来できるようになったこと，本件区域よりも北にあるα１５インターから
α１６方面の道路沿いには幾つもの団地（α１７，α１８，α１９，α２
０，α２１など）が形成されていることが認められ，西宮市のベッドタウ
−20−
ンとして将来的には開発が進む可能性がなくはないものと推認される上，
α１１交差点は，α２４，α１６，α１５インター，西宮市街を結ぶ交通
の要衝ともいえる中間地点に位置し，その発展が遅れているとはいえ，魅
力的な位置関係にあるということができることからすると「本件区域の，
市街化区域農地は宅地化の需要が生じやすい区域にある」との一般的経験
則が妥当しない区域とまではいい難い。また，上記のとおり１３件の宅地
転用の取引事例があったということは，そのような程度ではあってもその
市街化の程度が本件区域内の宅地の価格に反映するということができるの
であって「本件区域内の市街化の程度は本件区域内の宅地の価格にも反，
」。映するとの一般的経験則が本件区域に妥当しないということはできない
他に「本件区域内の市街化の程度は本件区域内の宅地の価格にも反映す，
る」こと及び「市街化区域農地は宅地化の需要が生じやすい区域にある」
との一般的経験則が上記山裾側地域内の土地について成り立っていないと
の事実関係を認めるに足りる証拠はない。
イ山頂側地域について
証拠（甲１９の2，５０∼５２，５７∼５９）及び弁論の全趣旨によれ
ば，山頂側地域は，本件区域の中央（α１１交差点）よりやや西寄りを南
北に流れるα１０川の西側にほぼ沿って設置された道路を中心にして民家
が存在すること，おおむね南方向の山頂側に向かって標高が上がり，その
山腹に棚田が広がり，更にその南側は樹木に覆われた山林となっているこ
，，とその山林となった土地の一部までが市街化区域に指定されていること
「西宮市の都市計画に関する基本的な方針」第３章地区別構想（α２５地
区）の地区概況図（甲１９の2の5頁）にもおおむね山裾側地域に当たる部
分は既成住宅地とされているのに対し，山頂側地域は田畑が多く残る地区
と記載されていること，山頂側地域のうち，α１０川の両岸部分に存する
農地の多くが生産緑地地区に指定されていること，山頂側地域のうち，α
−21−
１０川の東岸部分の階段状農地については昭和４５年の市街化区域決定以
降１件も宅地転用の事例がないことが認められる。そして，後記のとおり
生産緑地地区の市街化は規制されていることや，昭和４０年代以降の高度
経済成長や不動産取引ブームの時期を通じて上記の状況であったことにも
鑑みると，山頂側地域は山裾側地域よりも里山の風情を強く残したまま存
，。置されてきた地域であり発展とは縁遠い状況にあるということができる
しかしながら，山頂側地域が全般的にみれば市街化区域の実態を有して
いないとしても，その地域の市街化の程度は同地域内の宅地の価格に反映
されることに照らせば，本件区域中の山頂側地域だけを取り上げても，上
記のような事実関係のもとで，その市街化の程度，見込みのみをもって直
ちに，本件区域内の市街化区域農地が一般的に宅地に準じた価格で取引さ
れる状況にないということはできない。
この点，被控訴人らは，上記の「本件区域内の市街化の程度は本件区域
内の宅地の価格にも反映される」との一般的経験則は山頂側地域には妥当
しないとして，山頂側地域東側は昭和４５年に本件区域が市街化区域に指
定されて以降今日までの間に宅地転用，開発行為の事例は一件もなく，市
街化の実現，進行の事蹟が全くないから，市街化の程度が反映される宅地
の価格を示す事例が存在しないなどと主張する。しかしながら，前記のと
おり，平成３年３月２５日にα１２有料道路が開通し，本件区域は，西宮
市街地から自動車で２０分程度で来ることができるようになったこと，ま
た既に昭和４７年に料亭Ｐ１２が山頂側地域西側に開店していること甲，（
４２）が認められ，これらによれば，山頂側地域についても開発行為は及
んでいないということはできないのであって，それは本件区域内の宅地の
価格に反映されるべき事象ということができるし，上記の地理的関係にあ
ることは，宅地化の需要が生じやすい区域であるということもできるとい
うべきである。
−22−
他に「本件区域内の市街化の程度は本件区域内の宅地の価格にも反映，
」「」すること及び市街化区域農地は宅地化の需要が生じやすい区域にある
との一般的経験則が上記山頂側地域内の土地について成り立っていないと
の事実関係を認めるに足りる証拠はない。
(4)山頂側地域のうち，山頂寄り部分の個別の土地について，市街化区域と
してした評価基準適用の誤りについて
アさらに，被控訴人らは，山頂側地域のうち，山頂寄り部分の個別の各土
地について，市街化（宅地化）は見込めないから，市街化区域とした評価
基準を適用することについては誤りがある旨縷々主張する。
しかしながら，上記(3)で検討したとおり，本件区域の山頂側地域につ
いても上記各経験則は妥当するのであり，それを個別の土地について見た
場合においても基本的に異なるところはないというべきである。
，。もっとも個別の土地について検討する場合は次の点が問題になり得る
すなわち，土地の適正な時価の算定は，個々の土地について個別的，具体
的に鑑定評価することが最も正確な方法ということになると考えられるか
らである。しかしながら，地方税法４０３条１項は，評価方法を総務大臣
の定める固定資産評価基準によることとし，もって，大量の固定資産の評
価について，各市町村の評価の均衡を確保するとともに，評価に関与する
者の個人差に基づく評価の不均衡を解消しようとしている。そして，固定
資産評価基準は，各筆の土地を個別評価する方法に限らず，むしろ，標準
地の適正な時価に基づいて所定の方式に従って評価する方法を幅広く採用
しているから，個別的な評価と同様の正確性を有しない場合が生ずること
もあり得るのであり，個別の土地価格の厳正な評価とは異なることからす
ると，基本的には，本件区域内の市街化の程度は本件区域内のそれぞれの
土地の価格にも反映されるといえるのであって，そのそれぞれについてそ
の適用に誤りが存するとはいえないというべきである。したがって，被控
−23−
訴人らの主張が，この点を問題とするものであるとすれば，これも理由が
ない。
イ次に，被控訴人らは，個々の土地については，急峻な山岳地帯や崖地に
あるなどの特殊な事情により到底宅地化を見込めない土地があり，これら
は，市街化区域としてした評価基準所定の評価方法によること自体に違法
がなくても，その評価は適正な時価を超えるものとなることは明らかであ
って，このような場合には，当該土地の価格を適切に算定できない特別の
事情があるということができる旨を主張する。
本件各土地のうち，被控訴人らが具体的に挙示する第１審判決別紙物件
目録４の６∼８（西宮市α１町α２６△番から△△番）の土地について検
討する。
証拠（甲４４，４９，５７〈写真⑳∼<22>，５８〈写真⑦∼⑩）及〉〉
，（）び弁論の全趣旨によれば同目録４の６∼８の土地区分は宅地介在原野
は，α１１交差点の南西方向約４∼５００ｍ辺りにあり，本件区域のほぼ
南端に位置すること，α１０川の西側には家屋があるが東側には家屋はな
く，同川により分断された東側の山中の土地であること，ここに通じる道
の記載がないことが認められる。しかも，証拠（甲５５）によれば，上記
各土地の北側は，α１０川を挟んで両側ともにおおむね生産緑地地区であ
ることが認められ，この生産緑地地区部分が市街化されることは同部分が
生産緑地地区である限りはないということができる。そうすると，同目録
４の６∼８の各土地は，今後の市街化にも相当に疑問を抱かせる土地であ
るといわざるを得ない。
しかしながら，α１１交差点の１００ｍほど西方の地点から南の方向に
α１０川にほぼ平行して走る道路がありその周辺部分は市街化区域と指定
されており，したがって，上記各土地が生産緑地地区によって完全に分断
された土地であるとはいえないこと（甲５５，上記生産緑地地区より南）
−24−
方に位置する土地部分には，既に料亭Ｐ１２やα２７が開店していること
（甲４９）が認められ，これらによると本件地区が市街化区域とされたこ
とによって上記各土地に近接する土地にも店舗進出が見られたということ
ができるのであって，宅地化の可能性がないとは考えられない。また，上
記各土地にはかつて耕作地（段々畑）であったと考えられる地図上の記載
が見られる（生産緑地地区内の段々畑の記載と同様の記載がある）こと。
（甲４９）や昭和４６年５月９日及び昭和５５年５月１１日の各航空写真
（，）にも同土地辺りに段々畑状のものが写っていること甲１７の2４８の1
のほか，甲５１の④の写真によっても，同目録４の６∼８の土地のある辺
りに向けて，農地から里山になだらかに移り変わっていく様子が窺われ，
必ずしも峻険な山岳地帯や崖地であるともいえない。これらによれば，上
記の地勢等の状況をもって特殊な事情により到底宅地化を見込めない土地
であるとはいい難い。他に，上記各土地について，市街化区域としてした
評価基準所定の評価方法による評価が適正な時価を超えることを認めるに
足りる証拠もない。また，同各土地部分に通じる既存の道路がないとして
も，被控訴人らが主張するように地勢的，技術的にその開設が不可能とま
では考えられないし，同事実を認めるに足りる立証もない。
，，，さらに被控訴人らは生産緑地地区内農地を避けて宅地を造成すると
本件区域内のところどころに斑点状に宅地が生まれざるを得ず，面的な市
街地の造成・開発は不可能である等主張するが，これをもって上記認定説
示に影響するとはいえない。
ウその他，個別の土地について市街化区域とはなり得ない土地であるから
市街化区域としてした評価基準所定の評価方法による評価が適正な時価を
超えることになる旨を被控訴人らが縷々主張するところは，いずれも市街
化区域の実態を欠くという点を主張するものであって，個別に特殊な事情
の在する土地であることまで主張するものではないし，同事実を認めるに
−25−
足りる証拠もない。
４上記のとおり，本件区域について市街化区域として評価基準を適用すること
は適法と認められるところ，被控訴人の差戻後の当審における主張中には，評
価基準となる標準地の選定が不適切であることを主張する趣旨に受け取られな
くもない部分がある。しかし，被控訴人らは，第１審口頭弁論期日において，
評価決定の際の標準地の選定が間違っているということについては本件では主
張するつもりはないと陳述しているところであるし（平成１５年９月２日の第
１審第１１回口頭弁論調書，本件各土地に関して標準地として選定された宅）
地（西宮市α１町α３×，同町α４××）が標準地として不適切であることを
認めるに足りる証拠もない。
５また，被控訴人らは「本件区域は，山腹の『ひとで』のような不整形な地，
形で，しかも起伏の激しい山腹の高低差１００ｍに及ぶ傾斜地であり，土砂崩
れの危険性も高い区域である。この区域に縦横に道路を開設するなどして市街
地の形態を整えた上で上下水道等最小限の都市施設を整備することは物理的，
技術的に不可能であるか，可能であるとしても莫大な工事費を要することにな
るから結局市街化を図ることは不可能というべきである」とも主張するが，。
物理的，技術的に不可能ないし莫大な工事費を要することについての具体的な
立証はなく，上記主張をもって，市街化区域として開発することが不可能であ
ることを「特別の事情」と見ることはできない。
その他「特別の事情」として検討するに値する被控訴人らの主張立証はな，
い。
６結論
以上によれば，本件各土地に係る被控訴人らの控訴人に対する請求は，いず
れも失当として棄却を免れない。
よって，第１審判決中控訴人の敗訴部分を取り消し，その部分について被控
訴人らの控訴人に対する請求をいずれも棄却することとして，主文のとおり判
−26−
決する。
大阪高等裁判所第１民事部
裁判長裁判官小松一雄
裁判官塚本伊平
裁判官山本善彦

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