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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主　　　　　　　文
１　被告が平成１４年１１月６日付けで原告に対してした別紙物件目録記載
の建物に係る不動産取得税の賦課決定のうち，課税標準額１億２４８７万
円，税額４９９万４８００円を超える部分を取り消す。
２　訴訟費用は被告の負担とする。
事実及び理由
第１　請求
主文同旨
第２　事案の概要
本件は，別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。）を新築に
より取得した原告が，被告のした原告に対する本件建物の取得に係る不動産
取得税の賦課決定は，本件建物の床材に使用されている花崗岩について，そ
の資材評価を誤ったもので，違法であるとして，被告に対し，上記賦課決定
の一部の取消しを求めた事案である（なお，以下においては，「平方メート
ル」を「㎡」，「ミリメートル」を「ｍｍ」と表記することがある。）。
１　前提となる事実（争いのない事実には証拠を掲記しない。）
(1)当事者
ア　原告は，百貨店及びチェーンストアの経営等を目的とし，全国に店舗
を展開する株式会社である（弁論の全趣旨）。
イ　被告は，地方税法（以下「法」という。）３条の２により北海道知事
から不動産取得税の賦課決定の権限の委任を受けた行政庁である。
(2)不動産取得税の賦課決定
ア　原告は，平成１４年６月２４日，本件建物を新築により取得した。本
件建物の工事代金は，１億１３８１万７６８５円であった（乙１）。
イ　被告は，平成１４年８月２８日，原告から本件建物の取得に係る不動
産取得申告書を受理した（乙１）。
ウ　被告は，平成１４年９月１９日，本件建物の不動産取得税家屋評価に
ついての調査を実施し，別紙再建築費評点数一覧表記載のとおり，法３
８８条１項の固定資産評価基準（昭和３８年自治省告示第１５８号）に
基づき，本件建物の延べ床面積１平方メートル当たりの再建築費評点数
を１１万９７６６点と決定した。
被告は，同評点数に本件建物の延べ床面積（１１６８．１５㎡）を乗
じて本件建物全体の再建築費評点数（１億３９９０万４６５２点）を求
め，これに「不動産取得税における不動産の評価の取扱いについて」
（昭和３９年自治府第３１号自治事務次官依命通達）２の(2)により評
点１点当たり１円１０銭を乗じ，本件建物の評価額（１億５３８９万５
１１７円）を算出した（以上につき，乙２，３の１ないし４，乙４）。
エ　被告は，平成１４年１０月２９日，法７３条の２１第２項の規定に基
づき，本件建物の不動産取得税の課税標準額を１億５３８９万５０００
円（ただし，法２０条の４の２第１項の規定により本件建物の評価額か
ら１０００円未満の端数を切り捨てた額），税額を６１５万５８００円
と決定した（乙３の１）。
オ　被告は，平成１４年１１月６日，原告に対し，本件建物の取得につい
て，課税標準額及び税額をそれぞれ前記額とする不動産取得税の賦課決
定（以下「本件課税処分」という。）をした。
カ　本件課税処分に当たり，被告は，本件建物の床仕上げに使用されてい
る花崗岩（以下「本件花崗岩」という。）につき，花崗岩（国産）磨き
並（３万３０４０点／㎡）ないし花崗岩（国産）小叩並加工（３万１９
４０点／㎡）と評価して，本件建物の床仕上げの評点数（３万５１２２
点／㎡）を算出した（乙２，３の２及び３）。これは，平成１２基準年
度の固定資産評価基準（以下「本件評価基準」という。）における価額
調査（調査時点平成１０年１月）に基づくもので，本件花崗岩につい
て，資材費の評点数を２万２０００点／㎡（花崗岩（国産）磨き並）な
いし２万０９００点／㎡（花崗岩（国産）小叩並加工），労務費の評点
数を各１万０４２７点／㎡，下地その他の評点数を各６１６点／㎡とし
た評価（なお，これらの合計評点数から１０点未満を切り捨てた数値を
標準評点としている。）を前提としている（乙６，１８）。
(3)審査請求
ア　原告は，平成１４年１１月２７日，北海道知事に対し，本件課税処分
を不服として，その取消しを求める旨の審査請求をした。
イ　北海道知事は，平成１５年２月１０日，前記審査請求を棄却する旨の
裁決をした。
２　争点
本件課税処分の適法性（本件課税処分は，本件花崗岩について固定資産評
価基準による評点数の付設を誤ったものであるか否か）
（原告の主張）
(1)本件課税処分には，以下のとおり，課税標準額を算出する過程におい
て，本件花崗岩の評点数の付設を誤り，適正な時価よりも割高に評価した
違法がある。
ア　本件花崗岩は，中国産御影石（福建省産，Ｇ６３５タイプ，６００ｍ
ｍ×６００ｍｍ×２０ｍｍ）を原告が自社輸入したものである。中国産
御影石は，資材加工の精度が劣ること，産出量が豊富であること，現地
の人件費が安価であること等の事情から，国内産御影石と比べて大きな
価格差があり，国内市場において１平方メートル当たり２０００円から
５０００円程度の安値で購入することが可能である。本件花崗岩の資材
費についての被告の評価が割高であることは，建築施工単価（財団法人
経済調査会発行の雑誌）の記載，不動産鑑定士の評価，他府県における
原告店舗（本件建物と同一規格である。）の不動産取得税に係る家屋評
価，同種事案における他の裁判例等からも明らかである。
イ　また，原告が原告店舗をビデオ撮影し，これによる作業員の人数，作
業方法，作業時間等に基づき本件建物の床仕上げに要する労務費単価を
算出したところ，１平方メートル当たり３０００円程度にすぎない。
ウ　さらに，本件課税処分の基準となった本件評価基準は，原告が本件建
物を取得した日（平成１４年６月２４日）から４年以上も前の数値であ
り，長引く不況の影響等により建築費も下落していることを考えれば，
これが適正な時価を上回ることは明らかである。
エ　したがって，本件花崗岩についての被告の評価は，誤りである。
(2)そして，固定資産評価基準の中に適切な評点数が存在しない場合には，
他の類似の評点数を流用したり，新たな評点数を付設するなどして不動産
の再建築費を評価すべきところ，中国産御影石の取引価格の実態が上記の
とおりであることからすれば，本件花崗岩は，高くとも人造テラゾーブロ
ックタイルの評点数（１万１６９０点／㎡）を超えるものではないといえ
るから，これにより本件建物の床仕上げの評点数を算出するのが相当であ
る。
そうすると，本件建物の床仕上げの評点数は，以下の計算式のとおり，
１万２５３４点／㎡となる。
（計算式）１万１６９０点／㎡×１２４２㎡（使用量）＋１２万２８８
０点（床仕上げに係るその余の評点数。当事者間に争いがな
い。）
＝１４６４万１８６０点（床仕上げの合計評点数）
１４６４万１８６０点÷１１６８．１５㎡（本件建物の延べ
床面積）
＝１万２５３４点／㎡（小数点以下切捨て）
(3)これを基に本件建物の不動産取得税の課税標準額及び税額を算出する
と，以下の計算式のとおり，課税標準額が１億２４８７万円，税額が４９
９万４８００円となる。
（計算式）１万２５３４点／㎡＋８万４６４４点／㎡（床仕上げ以外の
本件建物の評点数。当事者間に争いがない。）
＝９万７１７８点／㎡（本件建物の評点数）
９万７１７８点／㎡×１１６８．１５㎡（本件建物の延べ床
面積）×１．１円（評点１点当たりの価格）
＝１億２４８７万０３２８円（本件建物の評価額）
＝１億２４８７万円（ただし，法２０条の４の
２第１項の規定により１０００円未満の端数
を切り捨てた額）
１億２４８７万円×０．０４（税率）
＝４９９万４８００円
(4)よって，原告は，本件課税処分のうち，課税標準額１億２４８７万円，
税額４９９万４８００円を超える部分の取消しを求める。
（被告の主張）
本件課税処分は，以下のとおり，法及び固定資産評価基準に基づいてされ
ており，本件花崗岩の評点数の付設も適正であるから，適法である。
(1)本件課税処分の根拠について
被告は，本件建物が新築の鉄骨造の家屋であり，取得時において固定資
産課税台帳に価格が登録されていないことから，法７３条の２１第２項及
び固定資産評価基準により，本件建物を非木造家屋と評価し，前記前提と
なる事実のとおり，本件建物の評価額，不動産取得税の課税標準額，税額
をそれぞれ決定し，これに基づき本件課税処分をした。
固定資産評価基準は，再建築価格方式を採用し，評価対象家屋を部分別
に区分して，各部分ごとに使用資材，施工態様等に基づいて評価するもの
であり，家屋の評価方法として，それ自体極めて合理的なものである。
(2)本件花崗岩の評点数の付設について
ア　本件花崗岩は，中国産のものであり輸入石であるから，本来であれば
輸入石の標準評点数により評価されるところ，被告は，積算資料（工事
費，労賃等が掲載された財団法人経済調査会発行の雑誌）において中国
産の花崗岩（Ｇ３６１，３０６，６０３）が藤岡等の国産の花崗岩と並
んで並級品に位置付けられていることを参酌し，国産石並級品に係る標
準評点数を付設した。
このように，被告は，本件花崗岩の実態に即して評点数を付設してい
るのであって，これが適正な評価であることは明らかである。
イ　原告は，他府県における原告店舗の評価を引合いにしながら，自社輸
入により安価な経費で花崗岩を入手することができたなどとして，本件
花崗岩の再建築費評点数を人造テラゾーブロックタイル相当として評価
すべきであると主張するが，以下のとおり，同主張は理由がない。
(ｱ)テラゾーブロックとは，人造石の一種で，白色セメントに大理石粒
を混ぜてブロック状に形成した後，研出し仕上げをしたもので，自然
石である花崗岩とは全く別の資材であり，固定資産評価基準において
も，花崗岩と人造石ブロックとはそれぞれ別の単位当たりの標準評点
数が定められている。したがって，本件花崗岩を人造テラゾーブロッ
クタイル相当として評価すべき理由は全くない。
(ｲ)インターネット上の情報等には，激安商品として安価な中国産御影
石が紹介されている事例も散見されるが，これらの商品は，ほとんど
が規格材といわれるもので，あらかじめ一定の寸法に切断され，大量
生産のため安価である反面，一般的に石厚が１０ｍｍないし１３ｍｍ
と薄く，重歩行には不向きで，定尺のため石の割付にも制限があると
されている。これに対し，本件花崗岩は，２０ｍｍ厚のオーダーメイ
ドのもので，重厚感が違うから，規格材と比較して本件花崗岩の資材
費が割高であるとするのは相当でない。
また，原告が一般的な花崗岩の単価を示す書証として提出する各種
見積書は，そもそも見積価格は成約価格ではないこと，いかなる条件
の下で作成されたものか不明であること，港から現場までの運送費が
計上されていないこと，本件評価基準（平成１２基準年度，平成１０
年１月調査）の時点よりも約５年後の価格であること，本件花崗岩と
規格が違うこと等から，これらの見積書の価格をもって本件花崗岩の
資材費が割高であるということはできない。
仮に，原告が独自の手段により通常よりも廉価で本件花崗岩を取得
したとしても，前記のとおり，家屋の評価については，自社輸入のよ
うな個別的な事情による偏差は排除すべきものとされているから，そ
の取得価格がそのまま評価の基礎となるものではない。
(ｳ)他府県における原告店舗の評価や不動産鑑定士の評価書は，被告が
した本件建物の評価に影響を及ぼすものではない。
(ｴ)原告は，本件建物の床仕上げの労務費について，石工のみの労務費
を積算したものと考えられるが，実際に床工事を行うためには，この
ほかに人力による資材等の積込み，運搬，片づけ等の作業も必要とな
るのであって，原告の人工の積算には，普通作業員の作業に相当する
部分が捨象されている。また，原告は，原告店舗の床仕上げの作業内
容をビデオで撮影しているが，本件建物とは別個の店舗に係るもので
あり，このとおりに本件建物の床仕上げが施工されたとはいうことが
できない上，同撮影内容は，ごく一部の作業を撮影したものにすぎ
ず，作業員の人数，作業内容，作業日数等の点において，果たして原
告が主張するとおりの作業が現実に行われたかは疑問である。これら
のことからすれば，原告が主張する石工事の労務費単価が，実際の作
業量及び労務費を反映しているものであるということはできない。
第３　争点に対する判断
１　本件建物は，平成１４年６月２４日に新築された建物であり（前提となる
事実），本件課税処分時（同年１１月６日）には，固定資産課税台帳に固定
資産の価格が登録されていなかったところ，このような不動産に係る不動産
取得税の課税標準となるべき価格については，法３８８条１項の固定資産評
価基準によって決定されることとなる（法７３条の２１第２項）。
ところで，法は，不動産取得税の課税標準となるべき不動産の価格とは，
不動産を取得した時における適正な時価（法７３条５号，７３条の１３第１
項）をいう旨規定し，固定資産税の課税標準である土地又は家屋の価格の意
義について定める法３４１条５号，３４９条１項と同様の規定を置いてい
る。そうすると，法７３条の２１第２項により決定されるべき上記の不動産
の価格とは，固定資産税の課税標準である土地又は家屋の価格と同様に，正
常な条件の下に成立する当該不動産の取得時におけるその取引価格，すなわ
ち，客観的な交換価値をいうと解される。そして，法は，固定資産の評価の
基準並びに評価の実施の方法及び手続を総務大臣の告示である固定資産評価
基準に委ね（法３８８条１項），市町村長は，同基準によって固定資産の価
格を決定しなければならないと定めており（法４０３条１項），固定資産評
価基準が適正な時価を算定するための１つの合理的方法であるとするもので
あるから，同基準に従って決定された不動産の価格が上記の客観的な交換価
値を上回るものであれば，当該価格の決定は違法となると解される（最高裁
判所平成１６年１０月２９日第２小法廷判決・裁判所時報１３７５号１頁，
同平成１５年６月２６日第１小法廷判決・民集５７巻６号７２３頁）。
２　前記前提となる事実のとおり，被告は，原告から提出された本件建物の不
動産取得申告書により原告が本件建物を新築により取得したことを認識し，
不動産取得税家屋評価のための調査を実施した。そして，被告は，別紙再建
築費評点数一覧表記載のとおり，本件評価基準（乙２）に基づき本件建物の
部分別評点数を付設し，再建築費評点数を決定した上で本件建物の評価額を
算出し，これにより課税標準額及び税額を決定した。その際，被告は，本件
花崗岩の標準評点数の付設について，積算資料（財団法人経済調査会発行の
雑誌）を基に，中国産の花崗岩（Ｇ３６１，３０６，６０３）が国産の花崗
岩の並級品と同等に位置付けられていること（乙１２）を参酌して，国産石
並級品に係る標準評点数を適用した。
本件評価基準に基づく本件建物の評価の方法は，再建築価格方式によるも
のであるが，再建築価格は，家屋の価格の構成要素として基本的なものであ
り，個別的な事情による偏差が少なく，その評価の方式化も比較的容易であ
るから（乙５），同方式は，家屋の評価方法として合理的な方法であるとい
うことができる。そして，固定資産評価基準に示されている評点項目及び標
準評点数は，建物の工事原価を構成する資材費及び労務費を基礎として積算
されており，資材費については積算資料及び建設物価（財団法人建設物価調
査会発行の雑誌）に掲載されている価格を，労務費については積算資料に掲
載されている建設労働者職種別賃金を基に積算されているところ（乙１６，
１７），積算資料及び建設物価は，全国の主要地区における各種資材価格及
び建設工事費等の実態を定期的に調査研究し，取引の実例が最も多かった価
格（最頻値）が掲載されたものであって（乙１９，２０），一応の信頼性を
有する資料ということができる。
これらのことからすれば，被告が決定した本件建物の不動産取得税の課税
標準となるべき価格は，一応の合理性を有する価格であるということができ
るから，固定資産評価基準によっては本件建物の再建築費を適切に算定する
ことができないといった特別の事情がない限り，同価格は適正な時価を反映
していると解される。
３　ところで，原告は，被告が本件花崗岩を評価するに当たり，国産花崗岩並
級として評点数を付設したことは，適正な時価を上回る評価であって，違法
であり，これについては，人造テラゾーブロックタイルの標準評点数を用い
るべきと主張する。そこで，被告がした本件花崗岩の標準評点数の付設が固
定資産評価基準の適用を誤ったもので，これによっては本件建物の再建築費
を適切に算定することができないといった上記特別の事情があるか否かを以
下検討する。
(1)後掲各証拠及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
ア　本件花崗岩は，Ｇ６３５タイプの中国産御影石であり，その規格は６
００ｍｍ角，２０ｍｍ厚である（甲３７）。
イ　原告は，全国に複数の店舗を有しているところ，これらは，種類，構
造，床面積，資材，仕様等において本件建物と同様の規格であり，床仕
上げにはＧ６３５の中国産御影石を使用している（甲８の１ないし３，
甲９の１ないし３，甲１１の１ないし２０，乙３の１ないし４，乙１３
の１ないし５，乙２２，３５の１及び２，乙３７）。
ウ　他府県における原告店舗の評価（平成１２年ないし平成１４年）をみ
ると，床仕上げに使用する中国産御影石が人造テラゾーブロックタイル
相当として評価されている例は，別紙評価例一覧表記載のとおり，１０
数件存在する（甲１１の１ないし２０）。
また，中国産御影石について，国産の花崗岩よりもかなり低廉な価格
で入手できるとする不動産鑑定士による不動産鑑定評価書も存在する
（甲８の１ないし３，乙２２，３５の１及び２）。
エ　原告ほか複数の業者が，複数の取引先に対し，床仕上げに使用する中
国産御影石（Ｇ６３５，６００ｍｍ角，２０ｍｍ厚）の見積もりを依頼
したところ，各社の見積価格は，別紙見積価格一覧表記載のとおり，資
材費が１９００円／㎡から４９５０円／㎡，労務費が１５００円／㎡か
ら４５００円／㎡（なお，本件建物については２８００円／㎡。甲３
７）の各範囲内の額であった（甲６の２ないし６，甲２２，２４，２６
の２，甲３１の１ないし５，甲３３の１ないし９）。
オ　前記前提となる事実のとおり，本件評価基準は，平成１２基準年度の
ものであり，平成１０年１月実施の価額調査に基づいて作成された。
床仕上げに使用する花崗岩国産並級の本件評価基準による標準評点数
は，磨き仕上げが３万３０４０点／㎡（資材費２万２０００点／㎡，労
務費１万０４２７点／㎡，下地その他６１６点／㎡），小叩仕上げが３
万１９４０点／㎡（資材費２万０９００点／㎡，労務費１万０４２７点
／㎡，下地６１６点／㎡）である。なお，上記資材費評点数の基礎とな
った平成１０年２月号の積算資料には，床仕上げに使用する花崗岩本磨
２０ｍｍ厚並級品の東京における価格が２万３０００円／㎡と掲載され
ている（乙１２）。
また，床仕上げに使用する人造テラゾーブロックタイルの本件評価基
準による標準評点数は，１万１６９０点／㎡（資材費４０５０点／㎡，
労務費７１７９点／㎡，下地その他４６２点／㎡）である（乙２，６，
１８）。
カ　平成１５年度固定資産評価基準（平成１３年１月調査）によると，床
仕上げに使用する花崗岩の評点項目につき輸入石と国産石の区別がなく
なり，花崗岩並級の標準評点数は，磨き仕上げが２万９３５０点／㎡
（資材費１万９０００点／㎡，労務費９８４７点／㎡，下地その他５０
６点／㎡），小叩仕上げが３万０２５０点／㎡（資材費１万９９００点
／㎡，労務費９８４７点／㎡，下地その他５０６点／㎡）と記載されて
いる（乙２８の１及び２）。なお，上記資材費評点数の基礎となった平
成１３年２月号の積算資料には，床仕上げに使用する花崗岩本磨２０ｍ
ｍ厚並級品の東京における価格が２万０４００円／㎡と掲載されている
（乙４１）。
キ　平成１８年度固定資産評価基準（平成１６年１月調査）の資材費評点
数の基礎となる平成１６年２月号の積算資料には，床仕上げに使用する
花崗岩本磨２０ｍｍ厚並級品の東京における価格が１万１６００円／㎡
と掲載されている（乙４２）。
(2)上記認定事実のとおり，本件花崗岩と同種，同規格である中国産御影石
（Ｇ６３５，６００ｍｍ角，２０ｍｍ厚）を業者から取り寄せ，これを施
工した場合の見積価格は，資材費が１９００円／㎡から４９５０円／㎡，
労務費が１５００円／㎡から４５００円／㎡の各範囲内の額になるとこ
ろ，これらの見積価格は，資材費については１７件，労務費については１
２件の見積資料に基づいて算定された価格であり，また，見積依頼者の中
には原告ほか複数の者が存在し，その依頼先の業者も区々である。このよ
うなサンプル数の多さ，見積依頼者及び見積業者の多様性等からすれば，
上記見積価格は，個別的な事情が捨象された取引一般に通用する価格であ
るとの推定を及ぼすことができる。
一方，原告が本件建物を取得した時期が平成１４年６月２４日であるの
に対し，被告が本件花崗岩の標準評点数を付設するに際して適用した本件
評価基準は平成１２基準年度のものである上，その調査はこれよりさらに
前の平成１０年１月に実施されている。もとより，法が，固定資産課税台
帳に固定資産の価格が登録されていない不動産については，法３８８条１
項の固定資産評価基準によって当該不動産に係る不動産取得税の課税標準
となるべき価格を決定するものとしている（法７３条の２１第２項）以
上，不動産取得税の賦課期日よりも前の時点における価額調査に基づいて
作成された固定資産評価基準が，不動産取得税の課税標準額を決定するに
当たっての基準となることは避けられない。しかし，法は，同時に，不動
産取得税の課税標準は不動産を取得した時における不動産の価格とする旨
規定し（法７３条の１３第１項），取得時における不動産の適正な時価を
もって課税標準額とすべきことを要求していることからすれば，過去の時
点における価額調査に基づいて作成された固定資産評価基準によって決定
された不動産取得税の課税標準額が，当該不動産の取得時における価格を
上回ることまで許容するものではないと解される。
本件評価基準は，前記のとおり，原告が本件建物を取得した時点よりも
４年以上前に調査された価格に基づいて作成されたものであり，そのこと
自体，本件建物の取得時における価格を算定するための基準としての適合
性に疑義を挟む余地のあるものである。
このような前提を踏まえ，床仕上げに使用する花崗岩国産並級の標準評
点数についての固定資産評価基準における変遷をみると，本件評価基準で
ある平成１２基準年度（平成１０年１月調査）では，標準評点数が約３万
３０００点／㎡（うち資材費相当分が約２万２０００点／㎡）であった
が，平成１５基準年度（平成１３年１月調査）になると，輸入石が国産石
と同等に評価されるようになり，標準評点数も約３万点／㎡（うち資材費
相当分が約１万９０００点／㎡）に下がった。また，同様に資材費評点数
の基礎となる積算資料の掲載価格の変遷をみると，平成１０年２月号が２
万３０００円／㎡，平成１３年２月号が２万０４００円／㎡，平成１６年
２月号が１万１６００円／㎡と価格が下がってきている。このように，花
崗岩国産並級の価格は，本件評価基準の価額調査の時点である平成１０年
１月以降下落傾向にあり，特に，平成１３年から平成１６年にかけての下
落は顕著であるから，その間の平成１４年６月２４日に取得された本件建
物について，本件評価基準に基づいて本件花崗岩の評点数を付設したこと
は，取得時における価格を上回る評価であるとの推定が強く働くといわざ
るを得ない。
このほか，他府県の原告店舗の中には，床仕上げに使用する中国産御影
石が人造テラゾーブロックタイル相当として評価されたものが１０数件存
在し，また，中国産御影石について，国産の花崗岩に比してかなり低廉に
評価する不動産鑑定士による不動産鑑定評価書も存在する。これらの事情
は，本件建物とは別の原告店舗に係る事情であり，本件建物の評価に直接
的に影響を及ぼすものではないが，少なくとも本件建物と同様の規格に基
づき同時期に取得された他の原告店舗が上記のような評価を受けたことが
あるという意味において，本件建物の評価をするに当たっての１つの参考
事情になるということができる。
以上を総合的に考察すると，前記見積価格は，個別的な事情が捨象され
た一般的な取引価格であると推定される上，これに沿う内容の他府県にお
ける原告店舗の評価や不動産鑑定士による不動産鑑定評価書が存在するの
に対し，本件評価基準による床仕上げに使用する花崗岩国産並級の標準評
点数は，本件建物の取得時との時期的較差やその間の価格変動等から考え
て，取得時における価格を上回る評価基準であるとの判断を免れない。そ
うすると，前記見積価格は，本件花崗岩と同種，同規格の中国産御影石の
市場における取引価格を表しているということができ，本件花崗岩の客観
的な交換価値に相当するというべきである。その反面，被告が本件評価基
準に基づき付設した本件花崗岩の標準評点数は，前記見積価格と比較し
て，資材費（花崗岩国産並級相当として約２万２０００点／㎡）について
は４倍ないし１０倍，労務費（同相当として１万０４２７点／㎡）につい
ては２倍ないし７倍も高いのであって，本件花崗岩の客観的な交換価値と
乖離しているといわざるを得ない。
そして，固定資産評価基準に評点項目が示されていない場合や特殊な施
工がされる場合には，新たに評点項目を設けたり，類似の評点項目を転
用，補正するなどして評点数を求めるものとされ，柔軟な運用がされてい
ること（乙１７），本件評価基準による人造テラゾーブロックタイルの標
準評点数１万１６９０点／㎡（資材費４０５０点／㎡，労務費７１７９点
／㎡，下地その他４６２点／㎡）は，本件花崗岩の客観的な交換価値を反
映した価格である前記見積価格に相応する評点数であること，他府県の原
告店舗において，床仕上げに使用する中国産御影石が人造テラゾーブロッ
クタイル相当として評価された例が１０数件あること等からすれば，本件
花崗岩の評点数については，人造テラゾーブロックタイル相当として１万
１６９０点／㎡を付設するのが相当である。
(3)被告は，原告が書証として提出する前記見積資料について，規格材の場
合には見積価格が安価になる，見積価格は成約価格ではない，港から現場
までの運送費が計上されていない，本件評価基準時よりも後の時点に見積
もられた価格であるなどとして，その見積価格をもって本件花崗岩の適正
な時価とすることはできないと主張する。
しかし，前記見積資料の中には，いわゆる規格材（Ｇ６３５，４００ｍ
ｍ角，１２ｍｍ厚）の価格が２１００円／㎡であるのに対し，本件花崗岩
と同一の資材（Ｇ６３５，６００ｍｍ角，２０ｍｍ厚）の価格が２２００
円／㎡と見積もられているものもあり（甲２４），規格材と注文材との間
に明らかな価格の格差は認められない。また，見積価格は，通常，契約締
結の前提として提示される価格であるから，成約価格もこれに近い額にな
るというべきである。運送費の点については，別紙見積価格一覧表記載の
とおり，１平方メートル当たりの運送費は１００円から５００円程度の額
であるから（なお，同記載中番号１１の運送費をみると，他の見積資料に
比して著しく高額であるが，６００ｍｍ角，２０ｍｍ厚の中国産御影石１
４００㎡を運送するのに２０トントレーラーを２１台要するとしている点
において，車両台数を誤記したものと思われる。），これによる価格の増
減は，前記見積価格の大勢には影響がないというべきである。見積時期の
点については，確かに原告が提出する見積資料の中には，本件建物の取得
時後に作成されたものも散見されるが，その一方で，これより前に作成さ
れた見積資料も存在し（甲３１の３ないし５），これらのすべてが取得時
後に作成されたわけではない上，本件においては，取得時後に物価が急落
し，これに伴い工事費が格安になったとの事実は認められないから，取得
時後の見積価格が取得時の価格から著しくかけ離れているとまでいうこと
はできない。
また，被告は，原告が主張する石工事の労務費単価は，必要な作業が欠
落している，ビデオに撮影されていない作業があるなどとして，これが実
際の作業量及び労務費単価を反映しているものではないと主張する。なる
ほど，原告が原告店舗の床仕上げの作業内容を撮影したとするビデオ映像
（甲３６の１ないし７）やその報告書（甲３０）は，本件建物の施工に係
るものではない上，その内容をみても，作業の現場や工程の一部分を映し
たものにすぎず，作業員の人数，作業量，作業日数，作業時間等を余すと
ころなく捉えたたものとは認め難いから，これに基づく原告の労務費単価
の試算を全面的に容れることはできない。しかし，そうであるとしても，
前記見積資料による労務費単価（１５００円／㎡ないし４５００円／㎡）
が市場価格を反映した価格であることは，前記認定のとおりであって，い
ずれにせよ，これを上回る被告の評価が適正な時価と乖離していることは
免れない。
したがって，被告の上記主張は，いずれも採用することができない。
(4)以上より，被告がした本件花崗岩の標準評点数の付設は，固定資産評価
基準の適用を誤ったもので，これによっては本件建物の再建築費を適切に
算定することができない特別の事情が存在するというべきである。
４　以上を前提に，本件建物の床仕上げの再建築費評点数を算出すると，前記
第２の２（原告の主張）(2)記載のとおり，１万２５３４点／㎡となる。
そして，これに基づき本件建物の不動産取得税の課税標準額及び税額を算
出すると，同(3)記載のとおり，課税標準額が１億２４８７万円，税額が４
９９万４８００円となる。
そうすると，本件課税処分のうち，同額を超える部分は違法であって，取
消しを免れない。
５　以上によれば，原告の請求は理由があるからこれを認容することとし，訴
訟費用の負担について行政事件訴訟法７条，民事訴訟法６１条を適用して，
主文のとおり判決する。
札幌地方裁判所民事第５部
裁判長裁判官　　　　笠　　　　井　　　　勝　　　　彦
裁判官　　　　馬　　　　場　　　　純　　　　夫
裁判官　　　　本　　　　多　　　　健　　　　司
別　紙
物　件　目　録
所　　在　　北海道余市郡ａ町ｂ町ｃ番地ｄ，ｅ番地ｆ
家屋番号　　ｃ番ｄ
種　　類　　店舗
構　　造　　鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建
床面積　　１１６８．１５平方メートル
別紙
再建築費評点数一覧表
評価項目１平方メートル当たりの
再建築費評点数（点／㎡）
主体構造部２万８０２５
基礎その１２８２３
その２１３８２
外周壁骨組２５８２
間仕切骨組２８
外部仕上げ１９６
内部仕上げ２７７６
床仕上げ３万５１２２
天井仕上げ２７８９
屋根仕上げ４４１４
建具木製０
鋼製５９６０
ガラス６１６
塗装・吹付（加算材）１４６７
その他（加算材・特殊設備）２９２０
建築設備電気４７６４
衛生１８８９
空調１万５３４０
防災１０１１
運搬０
清掃０
仮設工事３５１２
その他の工事２１５０
合計１１万９７６６
※別紙「評価例一覧表」及び「見積価格一覧表」は省略

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