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平成２３年（受）第２２２９号賃料減額請求本訴，地代等支払請求反訴事件
平成２５年１月２２日第三小法廷判決
主文
１原判決を次のとおり変更する。
(1)第１審判決を次のとおり変更する。
ア被上告人の本訴請求をいずれも棄却する。
イ被上告人は，上告人に対し，１７４６万３０３
９円及びうち９４万８６５５円に対する平成２
１年１月１日から，うち７３７万７６９０円に
対する同年４月２日から，うち８７万９２８３
円に対する平成２２年１月１日から，うち７３
７万７６９０円に対する同年４月２日から，う
ち８７万９７２１円に対する平成２３年１月１
日から各支払済みまで年６分の割合による金員
を支払え。
(2)被上告人は，上告人に対し，１３４万１６９０
円及びこれに対する平成２３年４月２日から支
払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
２原判決１頁２５行目に「１７４６万３０４９円」と
あるのを「１７４６万３０３９円」と更正する。
３訴訟の総費用は被上告人の負担とする。
理由
上告代理人樫八重真の上告受理申立て理由第２について
１本件の本訴請求は，上告人から賃借し又は地上権の設定を受けた第１審判決
別紙物件目録記載の２５筆の土地（以下「本件土地」という。）を利用してゴルフ
場を経営している被上告人が，上告人に対し，①当初に合意された地代及び土地の
借賃（以下「地代等」という。）がその後の事情により不相当に高額となっている
として，減額された地代等の額の確認，②支払済みの地代等のうち正当とされる額
を超える部分の返還とこれに対する借地借家法１１条３項ただし書所定の年１割の
割合による利息の支払をそれぞれ求めるものであり，反訴請求は，上告人が被上告
人に対し，①当初に合意された地代等を前提に，平成２１年から平成２３年までの
地代等の未払分とこれに対する年６分の割合による遅延損害金の支払，②本件土地
の固定資産税の一部を被上告人が負担する旨の合意に基づき，その未払分とこれに
対する年６分の割合による遅延損害金の支払をそれぞれ求めるものである。なお，
反訴請求①のうち平成２３年の未払分とこれに対する遅延損害金の支払を求める部
分（主文第１項(2)に相当するもの）は，原審で追加されたものである。
本件においては，上記の地上権及び土地賃借権につき，借地借家法１１条の類推
適用が認められるか否かが主な争点となっている。
２原審の適法に確定した事実関係等の概要は，次のとおりである。
(1)本件土地につき所有権又は共有持分権を有する上告人は，昭和６３年７月
２８日，Ａとの間で，本件土地のうちの１３筆について地上権設定契約を，その余
の１２筆について賃貸借契約をそれぞれ締結した（以下，上記両契約を併せて「本
件契約」という。）。上告人とＡは，その際に，本件契約の存続期間中は本件土地
の固定資産税のうち４万０２３８円を超える部分をＡが負担する旨の合意（以下
「本件税負担合意」という。）をした。
本件契約では，地代等を合計年額７３７万７６９０円とすること，地代等の弁済
期を毎年４月１日とすること，ゴルフ場経営を目的とすることが定められた。
本件税負担合意では，Ａが負担する金銭の弁済期は毎年１２月末日とされた。
(2)その後，本件契約の地上権者及び賃借人の地位は転々と譲渡され，被上告
人は，上告人の承諾を得て，平成１８年９月１日，上記地位を取得した。被上告人
は，それ以来，本件土地を利用してゴルフ場を経営している。
(3)被上告人は，平成１９年３月１２日頃，上告人に対し，本件契約の地代等
について減額の意思表示をした。
(4)被上告人は，平成２１年４月１日支払分及び平成２２年４月１日支払分の
地代等並びに平成２３年４月１日支払分の地代等のうち１３４万１６９０円を支払
っていない。
また，本件税負担合意に基づき被上告人が負担すべき額は，平成２０年１２月末
日支払分が９４万８６５５円，平成２１年１２月末日支払分が８７万９２８３円，
平成２２年１２月末日支払分が８７万９７２１円であるが，被上告人はこれらも支
払っていない。
(5)被上告人は，本件訴訟において，正当とされる地代等の額は合計年額４２
７万９０６０円であると主張している。
３原審は，反訴請求②を全部認容すべきものとしたほか，次のとおり判断し
て，本訴請求①及び②並びに反訴請求①をいずれも一部認容すべきものとした。
借地借家法１１条の立法趣旨の基礎にある事情変更の原則や契約当事者間におけ
る公平の理念に照らせば，建物の所有を目的としない本件契約においても同条１項
及び３項ただし書の類推適用を認めるのが相当である。
４しかしながら，原審の借地借家法１１条の類推適用に関する上記判断は是認
することができない。その理由は，次のとおりである。
借地借家法は，建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権に関し特別の定
めをするものであり（同法１条），借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は
土地の賃借権」と定義しており（同法２条１号），同法の借地に関する規定は，建
物の保護に配慮して，建物の所有を目的とする土地の利用関係を長期にわたって安
定的に維持するために設けられたものと解される。同法１１条の規定も，単に長期
にわたる土地の利用関係における事情の変更に対応することを可能にするというも
のではなく，上記の趣旨により土地の利用に制約を受ける借地権設定者に地代等を
変更する権利を与え，また，これに対応した権利を借地権者に与えるとともに，裁
判確定までの当事者間の権利関係の安定を図ろうとするもので，これを建物の所有
を目的としない地上権設定契約又は賃貸借契約について安易に類推適用すべきもの
ではない。本件契約においては，ゴルフ場経営を目的とすることが定められている
にすぎないし，また，本件土地が建物の所有と関連するような態様で使用されてい
ることもうかがわれないから，本件契約につき借地借家法１１条の類推適用をする
余地はないというべきである。
５以上と異なる原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令違反
がある。論旨は理由があり，原判決中，本訴請求①及び②並びに反訴請求①の上告
人敗訴部分は，いずれも破棄を免れない。そして，本件において事情変更の原則に
より地代等の減額がされるべき事情はうかがえず，本訴請求①及び②を全部棄却
し，反訴請求①を全部認容すべきであるから，これに従って原判決を変更すること
とする。
なお，原判決における控訴の趣旨の記載中，「１７４６万３０４９円」とあるの
は，「１７４６万３０３９円」とすべきものであることが明らかであり，明白な誤
りがあるから，職権により主文第２項のとおり更正する。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官田原睦夫裁判官岡部喜代子裁判官大谷剛彦裁判官
寺田逸郎裁判官大橋正春)

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