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平成２６年９月３０日判決言渡
平成２５年（行ウ）第６７２号所得税更正請求に対する通知処分取消請求事件
主文
１原告の請求を棄却する。
２訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第１請求
東村山税務署長が原告の平成２２年分所得税の更正の請求に対して平成２４
年７月３１日付けでした更正をすべき理由がない旨の通知処分（平成２４年１
０月３０日付けでした減額更正処分後のもの）を取り消す。
なお，訴状記載の請求の趣旨は上記括弧内の記載がないが，訴状記載の訴訟
物の価額が上記減額分を前提としたものとなっていることから，請求の内容を
上記のとおり理解する。
第２事案の概要
本件は，不動産貸付業を営む原告が，賃貸の用に供している建物の建設資金
に係る住宅金融公庫（現在の名称は，独立行政法人住宅金融支援機構。以下「金
融公庫」という。）からの融資金について，東京都が実施する東京都優良民間
賃貸住宅制度（現在の名称は，東京都優良民間賃貸住宅等利子補給助成制度。
以下「本件利子補給制度」という。）に基づく利子補給金の交付を受けていた
ところ，平成２２年４月３０日，東京都が実施する都民住宅経営安定化促進助
成制度（以下「本件助成制度」という。）に基づき，交付予定の利子補給金の
一括交付を受け，この一括交付金（以下「本件一括交付金」という。）を雑所
得に係る総収入金額に算入して平成２２年分の所得税の確定申告をした後，本
件一括交付金は一時所得の総収入金額に算入されるべきであるとして更正の
請求（以下「本件更正請求」という。）を行ったところ，処分行政庁が，更正
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をすべき理由がない旨の通知処分を行い，更にその後，本件一括交付金は不動
産所得に該当するとして減額更正処分（以下「本件減額更正処分」といい，本
件減額更正処分後の上記通知処分を「本件通知処分」という。）を行ったこと
から，原告が，本件一括交付金は不動産所得に該当せず，一時所得に該当する
として，処分行政庁が所属する被告に対し，本件通知処分の取消しを求める事
案である。
１関係法令の定め
(1)不動産所得とは，不動産，不動産の上に存する権利，船舶又は航空機の
貸付けによる所得（事業所得又は譲渡所得に該当するものを除く。）をいう
（所得税法２６条１項）。
(2)不動産所得の金額は，その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要
経費を控除した金額とする（所得税法２６条２項）。
(3)総収入金額に算入すべき金額は，その年において収入すべき金額（金銭
以外の物又は権利その他経済的な利益をもって収入する場合には，その金銭
以外の物又は権利その他経済的な利益の価額）とする（所得税法３６条１項）。
(4)不動産所得の金額等の計算上必要経費に算入すべき金額は，不動産所得
の総収入金額を得るため直接に要した費用の額及びその年におけるこれら
の所得を生ずべき業務について生じた費用（償却費以外の費用でその年にお
いて債務の確定しないものを除く。）の額とする（所得税法３７条１項）。
(5)不動産所得，事業所得，山林所得又は雑所得を生ずべき業務を行なう居
住者が受ける次に掲げるもので，その業務の遂行により生ずべきこれらの所
得に係る収入金額に代わる性質を有するものは，これらの所得に係る収入金
額とする（所得税法施行令９４条１項）。
ア当該業務に係るたな卸資産，山林，工業所有権その他の技術に関する権
利，特別の技術による生産方式若しくはこれらに準ずるもの又は著作権
（出版権及び著作隣接権その他これに準ずるものを含む。）につき損失を
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受けたことにより取得する保険金，損害賠償金，見舞金その他これらに類
するもの（１号）
イ当該業務の全部又は一部の休止，転換又は廃止その他の事由により当該
業務の収益の補償として取得する補償金その他これに類するもの（２号）
(6)事業所得とは，農業，漁業，製造業，卸売業，小売業，サービス業その
他の事業で政令で定めるものから生ずる所得（山林所得又は譲渡所得に該当
するものを除く。）をいう（所得税法２７条１項）。
(7)一時所得とは，利子所得，配当所得，不動産所得，事業所得，給与所得，
退職所得，山林所得及び譲渡所得以外の所得のうち，営利を目的とする継続
的行為から生じた所得以外の一時の所得で労務その他の役務又は資産の譲
渡の対価としての性質を有しないものをいう（所得税法３４条１項）。
(8)雑所得とは，利子所得，配当所得，不動産所得，事業所得，給与所得，
退職所得，山林所得，譲渡所得及び一時所得のいずれにも該当しない所得を
いう（所得税法３５条１項）。
２前提事実（争いのない事実，顕著な事実及び掲記の証拠により容易に認めら
れる事実）
(1)制度の概要
本件一括交付金の交付に関わる制度としては，①「特定優良賃貸住宅の供
給の促進に関する法律」（平成５年法律第５２号。以下「特定優良住宅促進
法」という。）等に基づいて東京都が実施している東京都都民住宅制度（以
下「本件都民住宅制度」という。），②本件利子補給制度及び③本件助成制
度（以下，上記①～③の各制度を併せて「本件各制度」という。）がある。
主として本件に関係する部分を中心に本件各制度を見ると，その概要は次の
とおりである。
ア本件都民住宅制度の概要
(ア)本件都民住宅制度は，中堅勤労者を対象とする都民住宅の供給を目
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的として東京都が定める制度である。都民住宅とは，中堅勤労者を対象
に，その住居費負担を適切な水準にするため，地価を顕在化させない等
の工夫を加えた供給方式及び家賃制度を活用して，東京都が自ら供給し，
又はその関与若しくは財政上の援助により供給される住宅をいう。（乙
３の１）
(イ)都民住宅の供給方式の一つとして，民間の土地所有者等が住宅を建
設し，東京都住宅供給公社（以下「住宅公社」という。）がこれを借り
上げて入居者に賃借する方式がある。都民住宅を供給しようとする者は，
都民住宅の供給に関する計画（以下「供給計画」という。）を作成して
東京都知事（以下「都知事」という。）の認定を受けるところ，上記借
上げの方式による場合，供給計画の認定を受けた者（以下「認定事業者」
という。）と都民住宅の管理を行う管理者（住宅公社）との間で，上記
認定を受けた供給計画の趣旨に沿って賃貸借契約を締結する。家賃は都
知事の承認を得て認定され，東京都は，管理者（住宅公社）が都民住宅
の家賃を減額する場合，当該認定事業者に対し，２０年間を限度として，
減額に要する費用を補充するなどとされている。（乙３の１）
イ本件利子補給制度の概要
(ア)本件利子補給制度は，土地の所有者等がその土地を活用して優良な
賃貸住宅を建設する場合に，東京都がその建設資金について利子補給等
を行うことにより，優良民間賃貸住宅（土地の所有者等が東京都の利子
補給等を受けて建設した賃貸住宅）の供給を誘導するとともに，当該住
宅を住宅公社等が都民住宅として借上げ等をすることにより，公共賃貸
住宅の供給を促進し，もって都民の居住水準の向上を図ることを目的と
して東京都が定める制度である（乙４の１）。
(イ)東京都は，所定の建設基準，認定基準及び申込資格等に適合する賃
貸住宅を，優良民間賃貸住宅と認定・登録し，そのうち，金融公庫の農
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地転用賃貸住宅融資を受けて建設された都民住宅で，民間の土地の所有
者等が建設し，住宅公社が借り上げて管理する住宅（以下「公庫利用借
上型都民住宅」という。）などにつき，金融公庫の融資金を対象として，
その建設者に対して利子補給することとされている（乙４の１，２）。
(ウ)公庫利用借上型都民住宅の場合，利子補給金の月額は，金融公庫で
定める利率の３５年元利均等月賦償還相当額から利子補給対象額及び
利用者負担率を基に算出した３０年元利均等月賦償還相当額を控除し
た金額である。利子補給期間は３０年であり，半年ごとに６か月分の合
計額がまとめて交付される。ただし，利子補給対象の公庫融資金を一括
繰上償還した場合，利子補給期間は，繰上償還の実行をした日までとな
り，その後の利子補給は打ち切られる。（乙４の２，３）
(エ)利子補給を受けるための手続等については，東京都が定める要綱や
要領で定められている。また，公庫利用借上型都民住宅の家賃は，都民
住宅建設者が，上記要領で定める家賃の限度の額の範囲内で，かつ，近
隣の民間の賃貸住宅の家賃水準等を考慮し，適正な額になるよう東京都
と協議して定めなければならないなどとされ，都知事は，都民住宅建設
者が上記要領の規定に違反したときなどには，利子補給交付決定を取り
消すことができるとされる。（乙４の１～４）
ウ本件助成制度の概要
(ア)本件助成制度は，都民住宅建設当時の高い建設費借入金の返済のた
めに住宅経営に苦慮している都民住宅の認定事業者に対し，交付予定の
利子補給金を一括交付して，当該借入金より低利の民間金融機関融資へ
の借換え又は金融公庫融資等の一部繰上償還を促し，都民住宅建設時の
借入金に係る返済の負担（金利負担）を軽減させ，認定事業者の都民住
宅の経営の安定化を図ることにより，適切な維持管理の下優良な住宅ス
トックとして長く使用できるよう維持保全を図ることを目的とする制
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度である（乙５の１，３）。
(イ)一括交付の対象者は，本件利子補給制度に係る要綱により建設され
た都民住宅の所有者（認定事業者）で，平成９年度以前に同要綱による
利子補給の交付決定を受けており，金融公庫の融資等を受け，申込日現
在，利子補給期間が満了していないという要件を満たす者であり，かつ，
一括交付を受けるためには，民間金融機関の借換融資を受けて金融公庫
の融資を全額繰上償還すること，又は当該融資を一部繰上償還すること
が要件とされている。都知事は，交付対象者に対して，上記要綱により
交付決定を行った利子補給交付予定額のうち未交付の利子補給金相当
額を一括交付することができる。（乙５の１～３）
(ウ)交付対象者は，上記交付額を金融公庫の融資の繰上償還に要した費
用やこれに係る手数料等の諸費用等に充てることができる。また，一括
交付を受けた都民住宅については，一括交付を受ける前の利子補給期間
満了日まで利子補給期間中であるものとみなし，一括交付を受けた者は，
上記要綱に規定する賃貸条件等を遵守する義務を負うこととされてい
る。（乙５の１，２）
(エ)都知事は，交付対象者が一括交付金を都知事が承認した目的以外に
使用したことが判明したとき又は一括交付を受けた者が(ウ)の規定に
違反したときは，一括交付の決定を取り消すことができる（乙５の１，
２）。
(2)本件の経緯
ア原告は，農業を営む傍ら，不動産賃貸業を営む青色申告者である。原告
及び原告の母Ａ（原告と併せて「原告ら」という。）は，原告の所有する
土地に，共有予定の建物１棟（以下「本件建設予定建物」といい，本件建
設予定建物のうち，店舗・事務所として使用される部分を除いた住宅部分
を「本件賃貸予定住宅」という。）を新規に建設するため，平成５年１２
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月１日，金融公庫に対し，連帯保証人を本件賃貸予定住宅の賃貸予定先で
ある住宅公社とした上，融資種類を農地転用賃貸住宅融資として，その建
設資金の借入れを申し込んだ（乙６）。
イ母Ａは，平成５年１２月２日，都知事に対し，本件賃貸予定住宅につき，
本件利子補給制度に基づいて，優良民間賃貸住宅の認定及び金融公庫の融
資金を対象とした利子補給を申し込み（乙７），利子補給の予定者となっ
た旨の通知を受けた（乙８）。
ウまた，都知事は，上記イの申込に先立ってされていた，本件賃貸予定住
宅に係る原告らからの都民住宅（特定優良賃貸住宅）の供給計画の認定申
請に対し，平成５年１２月８日付けでこれを認定し（乙９），これにより，
原告らは，特定優良住宅促進法５条１項及び本件都民住宅制度における認
定事業者となった。
エ都知事は，上記イの申込みについて，平成６年３月３１日付けで，母Ａ
に対し，本件賃貸予定住宅につき，利子補給対象額を７億０３９０万円（金
融公庫一般貸付６億０８４０万円，金融公庫特別貸付９５５０万円），利
用者負担利率を金融公庫一般貸付１．０パーセント，金融公庫特別貸付３．
０パーセント，利子補給期間を３０年として，利子補給を決定した旨通知
した（乙１０）。
オ本件建設予定建物は，平成７年１０月１６日に新築され，原告らは，平
成７年１２月１日，住宅公社との間において，賃貸人を原告ら，賃借人を
住宅公社とする賃貸借契約を締結し，同日から，本件賃貸予定住宅を借上
型都民住宅として，住宅公社に対し,一括して貸し付けた（以下，当該貸
付け後の本件賃貸予定住宅を「本件賃貸住宅」といい，当該賃貸借契約を
「本件賃貸住宅一括借上契約」という。）。原告らは，住宅公社が借上型
都民住宅として転貸することを承諾の上，本件賃貸住宅を住宅公社に賃貸
し，住宅公社は入居者の有無にかかわらず，原告らに対して借上料を保証
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することとされ，住宅公社が原告らに対し支払う本件賃貸住宅の借上料は，
住宅公社と入居者との間の本件賃貸住宅の賃貸借に係る家賃の総額（月額
５２９万２０００円）とされた。（乙１２の１，２）
カ原告ら及び住宅公社は，平成７年１２月１８日，金融公庫との間におい
て，本件賃貸住宅の建設資金の借入金総額８億０２５０万円（以下「本件
融資金」という。）につき，金銭消費貸借契約等を締結した（乙１３）。
キその後，所定の手続を経て，本件賃貸住宅は，優良民間賃貸住宅として
認定及び登録された（乙１４，１５）。なお，当該手続における審査の結
果，前記エの利子補給対象額は，総額に変更はないものの，公庫一般貸付
が６億４２００万円，公庫特別貸付が６１９０万円にそれぞれ変更された
（乙１４）。
ク都知事は，母Ａからの申請に対して，平成８年７月８日付け「利子補給
額確定通知書」により，以下のとおり，利子補給金の交付額を確定した旨
通知した（乙１８）。
(ア)利子補給対象期間
平成８年１月１２日から平成３８年１月１１日まで
(イ)利子補給金（交付総額）
２億４４６３万０４４０円（以下「本件利子補給金」という。）
内訳金融公庫一般貸付２億３８６７万９２８０円
金融公庫特別貸付５９５万１１６０円
(ウ)交付回数６０回（１回につき６か月分を交付）
(エ)各回の交付額（以下「本件各利子補給金」という。）
４０７万７１７４円
なお，この金額は，金融公庫一般貸付に係る利子補給金月額６６万２
９９８円及び金融公庫特別貸付に係る利子補給金月額１万６５３１円
の合計月額６７万９５２９円の６か月分である。
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(オ)本件各利子補給金の交付日
第１回交付日は平成８年１２月２２日，以後６か月ごとに交付
ケ原告は，母Ａが平成２０年▲月▲日に死去したことに伴い，母Ａの本件
賃貸住宅の持分を単独で相続し，また，本件利子補給制度における母Ａの
認定事業者としての地位を継承した上で，同年１０月１日，住宅公社との
間で，本件賃貸住宅一括借上契約における賃貸人を，「原告ら（原告及び
母Ａ）」から「原告」とする旨の変更契約を締結した（乙１１，１２の１
及び３）。
コ原告は，平成２２年２月２４日，都知事に対し，本件助成制度に基づい
て，一括交付予定額を１億３１２７万３６０４円として，本件利子補給金
のうち未交付分の利子補給金相当額の一括交付の申込みを行い（乙２０），
都知事は，同申込みについて，同年３月８日付けで，原告に対し，交付対
象者を原告，一括交付の額（交付金額）を１億３１２７万３６０４円と決
定した旨通知した（甲４，乙２１）。
サ原告は，平成２２年３月２５日，株式会社Ｂ銀行Ｃ支店からの借換融資
により，本件融資金の残債務を全額繰上償還し，同月２６日，都知事に対
し，繰上償還が完了した旨を報告するとともに，一括交付の額の確定を申
請した（乙２２）。都知事は，同申請について，同月３１日付けで，原告
に対し，原告を交付対象者として，交付金額１億３１２７万３６０４円と
して，一括交付の額を確定した旨通知し（乙２３），原告は，同年４月３
０日，東京都から同金額の交付を受けた（甲４，乙２４の１，２）。
シ原告は，本件一括交付金の交付を受ける前の少なくとも平成１３年から
平成２１年の各年に交付を受けた本件各利子補給金について，本件賃貸住
宅の自己の持分割合に応じて，当該各年分の不動産所得の金額の計算上，
各年分の総収入金額に算入して確定申告をしていた（乙１９の１ないし
９）。
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ス原告は，平成２３年２月２２日，東村山税務署長に対し，別表本件通知
処分等の経緯記載のとおり，平成２２年分所得税につき，本件一括交付金
１億３１６３万６３７３円を公的年金等以外の雑所得に算入して確定申
告をしたが（甲１），平成２４年３月１４日，東村山税務署長に対し，別
表本件通知処分等の経緯記載のとおり，本件一括交付金に係る所得は一時
所得に該当するとして本件更正請求を行った（乙１）。しかし，東村山税
務署長は，平成２４年７月３１日，原告に対し，更正をすべき理由がない
旨の本件通知処分を行い（甲３），原告は，同年９月２７日，これを不服
として国税不服審判所長に対し審査請求をしたが（甲４），国税不服審判
所長は，平成２５年５月９日，同審査請求を棄却する旨の決定をした（甲
４）。なお，東村山税務署長は，平成２４年１０月３０日，別表本件通知
処分等の経緯記載のとおり，本件一括交付金は不動産所得に該当し，地震
保険料控除の金額の計算に誤りがある等として本件減額更正処分を行っ
た（甲４）。
原告は，平成２５年１０月２１日，本件通知処分の取消しを求めて本件
訴えを提起した（顕著な事実）。
３税額等に関する当事者の主張
被告が本件訴訟において主張する本件通知処分の根拠及び計算は別紙課税
の根拠及び計算記載のとおりであるところ，原告は，後記４の争点に関する部
分を除き，その計算の基礎となる金額及び計算方法を明らかに争わない。
４争点
本件一括交付金の所得区分は，不動産所得か一時所得か。
５争点に関する当事者の主張の要旨
(1)被告の主張の要旨
ア(ア)不動産所得とは，不動産等の貸付けによる所得（所得税法２６条１
項）をいうところ，「貸付けによる」とは，「貸付けに基づいて」又は
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「貸付けを原因として」を意味するものと解されるから，貸付けによる
所得とは，その典型である賃貸料に限らず，不動産所得を生ずべき業務
の遂行に付随して発生した本来企図した収入以外の収入（以下「付随収
入」という。）や付随収入とされるべき収入金額に代わる性質を有する
ものも含まれると解すべきである。
(イ)所得税法３６条１項は，その年分の各種所得の金額の計算上収入金
額とすべき金額又は総収入金額に算入すべき金額は，その年において収
入すべき金額とする旨規定している。ここにいう「収入金額」と「総収
入金額」に関して，所得税法は，各種所得の金額のうち，不動産所得の
金額，事業所得の金額，山林所得の金額，譲渡所得の金額，一時所得の
金額及び雑所得の金額について「総収入金額」という語を使用している
ところ（同法２６条２項，２７条２項，３２条３項，３３条３項，３４
条２項，３５条２項２号），これは，これらの所得については，副収入
や付随収入等も加わってその収益の内容は複雑な場合が多いところか
ら「総収入金額」という語を使用することによって，その所得に係る収
入金額の総額を計算し，これに総体として対応する必要経費をそれから
控除して，それらの所得の金額を計算するという所得税法の所得計算の
態度を示したものと解されている。したがって，所得税法２６条２項が
「総収入金額」という語を使用していることは，同条１項の不動産等の
貸付けによる所得には，その典型である賃貸料に限らず，付随収入が当
然に含まれるというべきである。
(ウ)所得税法２６条１項は，不動産の貸付けによる所得であっても，事
業所得に該当するものを除く旨規定し，他方，同法２７条（事業所得）
の規定を受けた同法施行令６３条（事業の範囲）は，事業所得の基因と
なる「事業」の範囲から「不動産の貸付業」を除く旨規定している。そ
して，「不動産の貸付業」の業務の性質・内容が，不動産の貸付けによ
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る利益の獲得を目的とした経済活動の総体であることからすれば，当該
業務の遂行に伴って付随収入が生じる場合もあり得るのであり，また，
「不動産の貸付業」から生じた所得は本来的には事業所得の範囲に含ま
れるものであるから，付随収入も，所得税法上，利子所得，配当所得，
事業所得，給与所得，退職所得，山林所得及び譲渡所得のいずれかに分
類されないものについては，不動産所得に該当すると解すべきである。
(エ)本件都民住宅制度，本件利子補給制度及び本件助成制度の枠組みや，
東京都，原告及び住宅公社の三者間の関係等に照らせば，東京都は，本
件賃貸住宅の直接の借主（賃貸先）ではないが，原告が本件賃貸住宅を
都民住宅として供給（賃貸）する事業，すなわち，本件賃貸住宅の貸付
け業務に関して密接に関わる者である。よって，原告は，正に当事者の
一人である東京都から本件一括交付金の交付を受けたといえる。それゆ
え，本件における事実関係等に照らせば，本件一括交付金は，本件賃貸
住宅の賃貸料ではないものの，本件賃貸住宅の建設資金に充てた本件融
資金の返済負担（金利負担）を軽減させるために企図した収入であって，
本件賃貸住宅の貸付け業務の遂行に伴って発生した付随収入であること
は明らかである。
イ(ア)所得税法施行令９４条１項は，事業所得に関して，事業を営む者が
そのたな卸資産について受ける保険金，損害賠償金，見舞金や事業の休
止，転換，廃止等により受ける休業補償，収益補償等は，一時に受ける
ものではあるが，事業の遂行により得べかりし利益に代わるものである
ので事業所得の収入金額とし，不動産所得に関しても，不動産所得を生
ずべき業務の休廃止等によってその収益の補償として受ける補償金等は，
本来の不動産の賃貸による所得に代わるものとして不動産所得に含まれ
る旨規定したものと解されている。したがって，不動産所得には，不動
産所得を生ずべき業務に関し，当該業務の全部又は一部の休止，転換又
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は廃止その他の事由により当該業務の収益の補償として取得する補償金
その他これに類するもので，当該業務の遂行により生ずべき不動産所得
に係る収入金額に代わる性質を有するものも含まれる。そして，この「当
該業務の収益の補償として取得する補償金その他これに類するもの」で，
「収入金額に代わる性質を有するもの」には，不動産所得に係る収入金
額を補償する補償金その他これに類するものに限らず，不動産所得に係
る必要経費に算入される金額を補填するための補償金その他これに類す
るものも含まれると解される。
(イ)本件一括交付金は，本件助成制度の都民住宅建設時の借入金に係る
返済の負担（金利負担）を軽減させ，都民住宅の経営の安定化を図ると
いう目的に照らせば，正に原告の「都民住宅の経営の安定化」，すなわ
ち，本件賃貸住宅の貸付業務の安定化を図るための交付金であるから，
その性質は，所得税法施行令９４条１項２号の「当該業務の収益の補償
として取得する補償金その他これに類するもの」に当たり，同項柱書き
の「収入金額に代わる性質を有するもの」そのものであるといえる。
また，原告は，金利負担の軽減という目的に沿って本件一括交付金の
交付を受けるために行った借換融資により，本件賃貸住宅の建設資金に
係る借入金の金利負担，すなわち，原告の不動産所得の金額の計算上必
要経費に算入すべき支払利息を減少させたのであるから，本件一括交付
金は，原告の本件賃貸住宅の貸付業務に係る必要経費を補填するもので
ある。
さらに，原告は，その用途目的に沿って，本件一括交付金を当該繰上
償還のための借換融資の一部繰上償還に充てることにより，当該借換融
資の残債務は減少し，その結果，原告のそれ以後に支払うべき当該借換
融資に係る支払利息も減少することになるから，この点においても，本
件一括交付金は，原告の本件賃貸住宅の貸付業務に係る必要経費を補填
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するものである。
(2)原告の主張の要旨
ア不動産所得とは，不動産等の貸付けによる所得（所得税法２６条１項）
をいうところ，「貸付けによる所得」とは，借主から貸主に移転される経
済的利益のうち，目的物を使用収益する対価としての性質を有するものを
指すというべきである。したがって，不動産所得は，貸主が借主に対して
一定の期間，不動産等を使用又は収益させる対価としての性質を有する経
済的利益，若しくはこれに代わる性質を有するものに限定される。
イ利子補給金は，建物を賃貸する前段階の賃貸予定建物の建設に係る融資
金の支払利息に充当することを目的として，賃貸借契約の当事者でない第
三者の東京都から交付されるものである。不動産所得は，上記アのとおり，
貸主が借主に対して一定の期間，不動産等を使用又は収益させる対価とし
ての性質を有する経済的利益，若しくはこれに代わる性質を有するものに
限定されるところ，利子補給金は，第三者である東京都から支給されるも
のであって，借主から貸主に移転するものではない。しかも，利子補給金
は，あくまでも不動産の貸付けを行う以前に借り入れた融資金の支払利息
を補給するものであり，建物を使用収益させる前段階の費用を補っている
にすぎず，建物を使用収益させる対価としての性質やこれに代わる性質を
有していない。したがって，利子補給金は，不動産所得には該当しない。
ウ仮に利子補給金が不動産所得に該当するとしても，一括交付金は，その
性質が変化するため，別途検討が必要である。一括交付金は，第三者であ
る東京都から交付されるものであって，借主から貸主に交付されるもので
はないし，不動産の貸付けを行う以前に借り入れた融資金の繰上償還のた
めに交付されるものであり，いわば借金の返済そのものに使用されるにす
ぎず，建物を使用収益させたことの対価やこれに代わる性質を有するもの
ではない。したがって，一括交付金も不動産所得には該当しない。
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エ本件一括交付金は，利子所得及び譲渡所得以外の所得のうち，営利を目
的とする継続的行為から生じた所得以外の一時の所得で，労務その他の役
務又は資産の譲渡の対価としての性質を有しないから，一時所得となる。
オ租税法律主義及び所得税法がその所得を１０種類に分けて厳格に課税
している趣旨に照らすと，どのようなものが不動産所得に含まれ又は含ま
れないかの解釈においては，関係法令等の文言を厳格に解釈して判断する
必要がある。
実際に，行政側の解釈である所得税基本通達（昭和４５年７月１日付直
審（所）第３０（例規））でも，不動産所得に該当するか否かについて厳
格に判断している。例えば，所得税法２６条１項に規定する船舶には，船
舶法２０条（小型船舶及びろかい船に対する適用除外）に規定する船舶及
び船は含まれないとし，総トン数２０トン未満の船舶及び端船その他ろか
いのみで運転し，又は主としてろかいで運転する船の貸付けによる所得は，
事業所得又は雑所得に該当するとしており（同通達２６－１），法律の文
言を厳格に解釈している。また，用船契約による所得として，船主が船舶
のみを用船主に貸与するいわゆる裸用船契約に係る所得は，所得税法２６
条１項に規定する船舶の貸付けに該当するが，他方，船舶を船員と共に用
船者に利用させるいわゆる定期用船契約又は航海用船契約に係る所得は，
事業所得又は雑所得に該当するとし，航空機の貸付けに係る所得について
も，これに準ずるとしており（同通達２６－３），これらの場合には，船
舶の貸付けに付随した用船契約であっても「不動産所得」に当たらないこ
とを明確にしている。さらに，アパート，下宿等の所得の区分として，ア
パート，貸間等のように食事を供さない場合の所得は不動産所得としてい
るが，下宿等のように食事を供する場合の所得は，事業所得又は雑所得と
しており（同通達２６－４），この場合には，不動産の貸付けに付随した
ものであっても，「不動産所得」ではないことを明確にしている。
－16－
裁判例においても，「所得税法が，所得を１０種類に分類し，担税力に
応じた課税を行うために，その所得の性質によって，回帰的に生ずるもの
とそうでないものとに分け，とりわけ回帰的に生ずる所得の中でも不労所
得性の強い資産所得の性質を有する不動産所得については，給与所得に認
められる給与所得控除（２８条），臨時的所得に講ぜられる累進負担の緩
和措置（２２条２項）等の定めを設けず，役務の対価の要素を有する事業
所得に認められる資産損失の必要経費算入についても，不動産事業に該当
しない場合には無条件には認められず（５１条４項），必要経費を控除し
て所得額に応じた累進課税を課することとしていることに照らすと，不動
産所得の概念につき，合理的な根拠なくして拡大解釈を行うことは，租税
法律主義の観点から，認めることができないというべきである。」（名古
屋地判平成１７年３月３日）とされている。
カ所得税法施行令９４条１項２号は，「当該業務の収益の補償として取得
する補償金その他これに類するもの」という文言の前に「当該業務の全部
又は一部の休止，転換又は廃止その他の事由により」と規定している。そ
して，ここでいう「その他の事由」については，その前に列挙された「当
該業務の全部又は一部の休止，転換又は廃止」という文言を受けて記載さ
れている以上，「当該業務の全部又は一部の休止，転換又は廃止」と同様
の事由を要件としていると解すべきである。すなわち，所得税法施行令９
４条１項２号は，あくまで不動産所得を生ずべき業務の休廃止等によって
失われた収益の補償として受け取った補償金等で，当該業務の遂行によっ
て生ずる収入金額に代わるものについては，不動産業務の付随収入として
不動産所得の収入金額に算入するというものであって，その対象は不動産
所得を生ずべき業務の休廃止等，不動産業務を一時的にでも止めることを
前提としていることは明らかである。したがって，金銭が交付されたとし
ても，そもそも当該業務を休廃止等する代わりの補償という性質がなけれ
－17－
ば，交付された金銭は，「当該業務の収益の補償として取得する補償金そ
の他これに類するもの」に該当しない。
これを本件において見ると，原告は不動産業務の全部又は一部の休止，
転換又は廃止しておらず，現在も継続して不動産業を行っているから，本
件一括交付金は，原告が不動産業務を休止等する代わりの補償として支払
われたものでない。それにもかかわらず本件一括交付金を「当該業務の収
益の補償として取得する補償金その他これに類するもの」に該当すると解
釈することは，不動産所得の概念について，合理的な根拠なく拡大解釈を
行うものであり，租税法律主義の観点から認めることはできない。よって，
本件一括交付金は，不動産所得に該当しない。
第３当裁判所の判断
１争点（本件一括交付金の所得区分は，不動産所得か一時所得か。）について
(1)不動産所得とは，不動産，不動産の上に存する権利等の貸付け（地上権
又は永小作権の設定その他他人に不動産等を使用させることを含む。）によ
る所得のうち，事業所得又は譲渡所得に該当するものを除いたものをいうと
ころ（所得税法２６条１項），ここにいう不動産等の貸付けとは，これによ
って貸主に一定の経済的利益をもたらすものをいい，有償契約である賃貸借
契約がその中心となるものと解される。そして，賃貸借契約は，当事者の一
方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し，相手方がこれに対
して賃料を支払うことを約することによって成立する契約（民法６０１条）
であるから，不動産等の貸付けによる所得とは，使用収益期間に対応して定
期的かつ継続的に支払われる賃料がその典型である。もっとも，所得税法２
６条１項は，不動産所得を不動産の貸付けによる所得としているが，当該所
得の発生原因を不動産賃貸借契約に限定しているわけではないし，所得税法
が，所得金額の計算に関して，配当所得（２４条２項）や給与所得（２８条
２項）等では「収入金額」という語を用いる一方で，不動産所得（２６条２
－18－
項）や事業所得（２７条２項）等では「総収入金額」という語を用いている
のは，後者については副収入や付随収入等も加わってその収益の内容が複雑
な場合が多いことを踏まえたものと解されるところである。そうすると，不
動産所得該当性を判断するに当たっては，上記典型の場合に限られず，当該
所得発生に係る諸事情を考慮の上，当該所得が不動産の貸付けにより発生し
たと評価できるかどうかを検討すべきである。
(2)まず，本件一括交付金が不動産所得に係る収入金額に該当するかどうか
を検討するに先立ち，本件各利子補給金が所得税法上いかなる所得に属する
かについて検討することとする。
前提事実において見たとおり，本件賃貸住宅一括借上契約は，本件都民住
宅制度の定める都民住宅供給の仕組みの下において，認定事業者である原告
らが本件賃貸住宅を建設した上で，管理者である住宅公社にこれを賃貸し，
更に住宅公社がこれを入居者に転貸する形で入居者に対して都民住宅を供
給するものである。かかる住宅供給を促進するため，当該都民住宅の建設資
金借入金の利子補給を行うべく，本件利子補給制度が設けられているところ，
建設資金借入金の利子は不動産所得に係る必要経費であるから，上記利子補
給がされることによって当該必要経費の負担が長期間にわたって軽減され
る結果となる。本件賃貸住宅一括借上契約は，以上のような一体としての制
度を利用した上で締結されたものであって，本件利子補給金は，本件賃貸住
宅の借上げに係る収益構造の中に不可分一体のものとして組み込まれてい
るということができるし，逆にいえば，原告らが所定の基準等を満たして本
件賃貸住宅一括借上契約を締結しなければ本件利子補給金の支給もあり得
なかったものである。このような事情を総合考慮すると，本件利子補給金は，
本件賃貸住宅の貸付けによる所得に係る収入ということができるのであり，
不動産所得に係る総収入金額に算入されるべきである。実際にも原告らは，
確定申告において，本件利子補給金を不動産所得に係る総収入金額に算入し
－19－
ていたものである。
(3)以上の検討を踏まえ，本件一括交付金が不動産所得に係る収入金額に該
当するかどうかについて検討する。
前提事実において見たとおり，本件助成制度は，都民住宅建設当時の高い
建設費借入金の返済のために住宅経営に苦慮している都民住宅の認定事業
者に対し，交付予定の利子補給金を一括交付して，当該借入金より低利の民
間金融機関への借換え等を促すものである。本件助成制度が利用されて金融
公庫の融資金が一括繰上償還された場合，本件利子補給制度に基づく利子補
給は打ち切られることになる。
ところで，所得税法施行令９４条１項２号は，不動産所得を生ずべき業務
について，当該業務の全部又は一部の休止，転換又は廃止その他の事由によ
り当該業務の収益の補償として取得する補償金その他これに類するもので，
その業務の遂行により生ずべき不動産所得に係る収入金額に代わる性質を
有するものは，不動産所得に係る収入金額とする旨定める。先に見たとおり，
本件利子補給制度に基づく利子補給は，本件賃貸住宅の借上げに係る収益構
造の中に不可分一体のものとして組み込まれているものであって，不動産所
得を生ずべき業務の一部分をなすものといえるのであり，本件一括交付金は，
本件利子補給制度に基づく利子補給が打ち切られることと引替えとなる形
で交付されるのであるから，所得税法施行令の上記規定にいう収益の補償と
して取得する補償金その他これに類するものに当たるということができる。
そして，先に見たとおり，利子補給金は不動産所得に係る収入と評価される
べきものであるから，これを一括交付するものとして交付される本件一括交
付金は，利子補給金に代わる性格を持つものであって，不動産所得に係る収
入ということができる。
(4)この点，原告は，利子補給金は，第三者である東京都から支給されるも
のであって借主から貸主に移転するものではないし，あくまでも不動産の貸
－20－
付けを行う以前に借り入れた融資金の支払利息を補給するものであり，建物
を使用収益させる前段階の費用を補っているにすぎず，建物を使用収益させ
る対価としての性質やこれに代わる性質を有していない旨主張する。しかし
ながら，所得税法２６条１項が，文理上，不動産所得に係る収入を不動産の
借主から得られたものに限っているとまではいえず，前記(2)のような事情
の下においては，本件利子補給金が不動産の貸付けによる所得に係る収入と
するに十分というべきである。
また，原告は，所得税基本通達が，所得税法２６条１項に規定する船舶に
は，船舶法２０条に規定する船舶及び船を含まないなどとするなど，法律の
文言を厳格に解釈していることから，本件においても不動産所得の範囲を厳
格に解すべきである旨主張する。しかし，船舶は，登記の対象となる点で（船
舶法５条１項）不動産に類似しているのに対して，そのうち小型の船舶につ
いては，登記の対象とならず（同法２０条），不動産と同様の取扱いを受け
ないことから，上記のような取扱いがされていると解されるのであって，本
件とは所得税法の解釈の局面が異なるものというべきである。
さらに，原告は，所得税基本通達において，用船契約による所得として，
船主が船舶のみを用船主に貸与するいわゆる裸用船契約に係る所得は，所得
税法２６条１項に規定する船舶の貸付けに該当するが，船舶を船員と共に用
船者に利用させるいわゆる定期用船契約又は航海用船契約に係る所得は，事
業所得又は雑所得に該当するとしていたり（同通達２６－３），アパート，
貸間等のように食事を供さない場合の所得は不動産所得としているが，下宿
等のように食事を供する場合の所得は，事業所得又は雑所得としていたりす
る（同通達２６－４）ことなどからすれば，一括交付金は，不動産の貸付け
に付随したものであっても，不動産所得に該当しない旨主張する。しかしな
がら，不動産所得は資産所得であり，他方，事業所得はいわば資産，勤労共
同の所得であることから，所得がほとんど又は専ら不動産等を利用に供する
－21－
ことにより生ずるものである場合には不動産所得，不動産等の使用の他に役
務の提供が加わり，これらが一体となった給付の対価という性格をもつ場合
には事業所得又は雑所得と解するのが相当であり，上記用船契約及びアパー
ト，下宿等の所得の区分の振り分けもこの基準に基づくものである。そして，
本件一括交付金は，前記(2)認定のとおり，専ら本件賃貸住宅一括借上契約
の締結という不動産等を利用に供することにより生ずるものであり，役務の
提供の対価という性格は存在しないから，原告が挙げる事例とは事情が異な
るというべきである。
その他の原告の主張も，既に説示したところに照らし，採用できない。
(5)以上によれば，本件一括交付金は，不動産所得に係る収入金額に算入さ
れるべきであり，本件通知処分において，本件一括交付金を不動産所得に係
る収入金額に算入したことに違法性はない。
２本件通知処分の適法性について
以上を前提として，原告の平成２２年分所得税についてみると，被告が本訴
において主張する別紙課税の根拠及び計算記載の根拠はいずれも相当であり，
かつ，その根拠に基づいて算定した原告の同年分の納付すべき税額は，同別紙
の記載のとおりであると認められ，別表記載の本件通知処分における納付すべ
き税額と一致するから，本件通知処分は，適法というべきである。
第４結論
よって，原告の請求は理由がないからこれを棄却することとして，主文のと
おり判決する。
東京地方裁判所民事第５１部
裁判長裁判官小林宏司
－22－
裁判官桃崎剛
裁判官中村仁子
－23－
（別紙）
課税の根拠及び計算
１本件通知処分の根拠
被告が本訴において主張する原告の平成２２年分の所得税の納付すべき税額
等は，次のとおりである。
(1)総所得金額１億００３６万３７８８円
上記金額は，次のアないしエの各金額の合計金額である。
ア事業所得の金額△５５万３９１１円
上記金額は，原告が提出した平成２２年分の所得税の確定申告書（以下「本
件申告書」という。）に記載した事業（農業）所得の金額と同額である。
なお，事業所得の金額の「△」は，損失の金額を表す。
イ不動産所得の金額９７７３万４９３０円
上記金額は，次の(ア)の金額から(イ)の金額を控除した後の金額から，
(ウ)の金額を控除した金額である。
(ア)総収入金額２億５３９３万９３１４円
上記金額は，次のａ及びｂの各金額の合計額である。
ａ本件一括交付金に係る総収入金額１億３１２７万３６０４円
上記金額は，本件一括交付金の金額である。
ｂ上記以外の不動産所得に係る総収入金額
１億２２６６万５７１０円
上記金額は，原告が本件申告書に添付した平成２２年分所得税青色申告
決算書（不動産所得用）の「収入金額」欄の「計」欄に記載した金額と同
額である。
(イ)必要経費の合計額１億５６１０万４３８４円
上記金額は，原告が本件決算書の「必要経費」欄の「計」欄に記載した
－24－
金額と同額である。
(ウ)青色申告特別控除額１０万円
上記金額は，租税特別措置法２５条の２第１項１号に規定する金額であ
る。
ウ給与所得の金額２８２万円
上記金額は，原告が本件申告書に記載した給与所得の金額と同額である。
エ雑所得の金額３６万２７６９円
上記金額は，原告が本件申告書に記載した雑所得の金額１億３１６３万６
３７３円から，不動産所得に該当する（上記イ(ア)ａ）本件一括交付金１億
３１２７万３６０４円を控除した後の金額である。
(2)株式等に係る譲渡所得の金額２１万８０７５円
上記金額は，原告が本件申告書に記載した株式等の譲渡所得（上場分）の金
額と同額である。
(3)上場株式等に係る配当所得の金額２０７万３０８１円
上記金額は，原告が本件申告書に記載した上場株式等の配当所得の金額と同
額である。
(4)所得控除の金額の合計額２６９万６４８０円
上記金額は，次のア及びイの各金額の合計額である。
ア医療費控除，社会保険料控除，小規模企業共済等掛金控除，生命保険料
控除，扶養控除及び基礎控除の各金額の合計額
２６８万１４８０円
上記金額は，原告が本件申告書に記載した医療費控除８万９１８０円，社
会保険料控除９４万２３００円，小規模企業共済等掛金控除８４万円，生命
保険料控除５万円，扶養控除３８万円及び基礎控除３８万円の各金額の合計
額と同額である。
イ地震保険料控除の金額１万５０００円
－25－
上記金額は，原告が本件申告書において地震保険料控除の対象とした損害
保険料が，平成１８年法律第１０号（所得税法等の一部を改正する等の法律）
附則１０条（地震保険料控除に関する経過措置）２項１号に規定する旧長期
損害保険料に該当することから，当該損害保険料の額２４万円につき，同項
２号ハの規定により算出した金額である。
(5)課税される所得金額
ア課税総所得金額９７６６万７０００円
上記金額は，前記(1)の総所得金額１億００３６万３７８８円から前記(4)
の所得控除の金額の合計額２６９万６４８０円を控除した後の金額（ただ
し，国税通則法（以下「通則法」という。）１１８条１項の規定により１０
００円未満の端数を切り捨てた後のもの。）である。
イ株式等に係る課税譲渡所得等の金額２１万８０００円
上記金額は，前記(2)の株式等に係る譲渡所得の金額（ただし，通則法１
１８条１項の規定により１０００円未満の端数を切り捨てた後のもの。）で
ある。
ウ上場株式等に係る課税配当所得の金額２０７万３０００円
上記金額は，前記(3)の上場株式等に係る配当所得の金額（ただし，通則
法１１８条１項の規定により１０００円未満の端数を切り捨てた後のも
の。）である。
(6)申告納税額３６１５万８２００円
上記金額は，次のアないしウの各金額の合計額から，エの源泉徴収税額を控
除した後の金額（ただし，通則法１１９条１項の規定により１００円未満の
端数を切り捨てた後のもの。）である。
ア課税総所得金額に対する税額３６２７万０８００円
上記金額は，前記(5)アの課税総所得金額９７６６万７０００円に所得税
法８９条１項に規定する税率を乗じて算出した金額である。
－26－
イ株式等に係る課税譲渡所得等の金額に対する税額１万５２６０円
上記金額は，前記(5)イの株式等に係る課税譲渡所得等の金額２１万８０
００円に，平成２０年法律第２３号附則４３条２項に規定する税率（７パー
セント）を乗じて算出した金額である。
ウ上場株式等に係る課税配当所得の金額に対する税額
１４万５１１０円
上記金額は，前記(5)ウの上場株式等に係る課税配当所得の金額２０７万
３０００円に，平成２０年法律第２３号附則３２条１項に規定する税率（７
パーセント）を乗じて算出した金額である。
エ源泉徴収税額２７万２８７１円
上記金額は，原告が本件申告書に記載した源泉徴収税額と同額である。
(7)納付すべき税額２９３３万５６００円
上記金額は，前記(6)の申告納税額３６１５万８２００円から，原告が本件
申告書に記載した予定納税額６８２万２６００円を控除した後の金額であ
る。
２本件通知処分の適法性
被告が本訴において主張する原告の平成２２年分の所得税の納付すべき税額
は，前記１(7)で述べたとおり２９３３万５６００円であるところ，当該金額は，
本件減額更正処分に係る納付すべき税額と同額であるから，本件通知処分は適
法である。

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