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主文
１原告と被告Ａとの間において，原告が借地権を有している別紙物件目録１な
いし３記載の土地の地代が，平成２年１月分から平成１１年１１月分までは１か月
当たり６５万２２００円，平成１１年１２月分から平成１４年５月分までは１か月
当たり８５万０６００円，平成１４年６月分以降は１か月当たり７３万５１３６円
であることを確認する。
２原告と被告八幡不動産商事有限会社との間において，原告が借地権を有して
いる別紙物件目録４ないし６の土地の地代が，平成２年１月分から平成１４年５月
分までは１か月当たり２１万９６００円，平成１４年６月分以降は１か月当たり２
４万７５７４円であることを確認する。
３原告と被告Ｂとの間において，原告が借地権を有している別紙物件目録７の
土地の地代が，平成２年１月分から平成１４年５月分までは１か月当たり２０万６
９００円，平成１４年６月分以降は１か月当たり２３万３２４６円であることを確
認する。
４原告は，被告Ａに対し，２万５５１９円及びこれに対する平成１２年４月１
８日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
５原告は，被告Ｂに対し，１２万４１１７円及びこれに対する平成１２年４月
１８日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
６原告のその余の本訴請求及び被告らのその余の反訴請求をいずれも棄却す
る。
７訴訟費用は，本訴反訴を通じてこれを１０分し，その１を原告の負担とし，
その余を被告らの負担とする。
８この判決は，４，５，７項に限り仮に執行することができる。
事実及び理由
第１請求
１本訴
(1)原告と被告Ａとの間において，原告が借地権を有している別紙物件目録１
ないし３記載の土地（以下「被告Ａ所有地」という）の地代が平成２年１月分以降
合計月額６５万２２００円であることを確認する。
(2)原告と被告八幡不動産商事有限会社（以下「被告八幡不動産」という）と
の間において，原告が借地権を有している別紙物件目録４ないし６記載の土地（以
下「被告八幡不動産所有地」という）の地代が平成２年１月分以降合計月額２１万
９６００円であることを確認する。
(3)原告と被告Ｂとの間において，原告が借地権を有している別紙物件目録７
記載の土地（以下「被告Ｂ所有地」という）の地代が平成２年１月分以降合計月額
２０万６９００円であることを確認する。
２反訴
(1)原告は，被告Ａに対し，２１２万６６００円及びこれに対する反訴状送達
日の翌日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
(2)原告は，被告Ｂに対し，１０３４万３１５４円及びこれに対する反訴状送
達日の翌日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
(3)主位的請求
ア原告は，被告らに対し，別紙物件目録８記載の建物（以下「本件ビル」
という）を収去して，別紙物件目録１ないし７記載の土地（以下「被告ら所有地」
という）を明け渡せ。
イ原告は，被告Ａに対し７９５万５４０６円，同八幡不動産に対し１９２
万６５４１円，同Bに対し２５２万３４４１円をそれぞれ支払え。
(4)予備的請求１
ア被告Ａと原告との間の被告Ａ所有地に関する賃貸借契約に基づく平成２
年３月２６日以降の賃料が１か月あたり１２０万円であることを確認する。
イ被告八幡不動産と原告との間の被告八幡不動産所有地に関する賃貸借契
約に基づく平成２年３月２６日以降の賃料が１か月あたり４０万４１２８円である
ことを確認する。
ウ被告Ｂと原告との間の被告Ｂ所有地に関する賃貸借契約に基づく平成２
年３月２６日以降の賃料が１か月あたり３８万０７３９円であることを確認する。
(5)予備的請求２
被告Ａと原告との間の被告Ａ所有地に関する賃貸借契約に基づく平成１１
年１２月１日以降の賃料が１か月あたり９０万円であることを確認する。
(6)予備的請求３
ア被告Ａと原告との間の被告Ａ所有地に関する賃貸借契約に基づく平成１
４年６月１日以降の賃料が１か月あたり８１万５１０５円であることを確認する。
イ被告八幡不動産と原告との間の被告八幡不動産所有地に関する賃貸借契
約に基づく平成１４年６月１日以降の賃料が１か月あたり２７万４５２８円である
ことを確認する。
ウ被告Ｂと原告との間の被告Ｂ所有地に関する賃貸借契約に基づく平成１
４年６月１日以降の賃料が１か月あたり２５万８５７３円であることを確認する。
第２事案の概要
本訴は，原告が，被告らとの間の借地契約上の地代額の確認を求める事案で
ある。
反訴は次のとおりの事案である。
①被告Ａ及び被告Ｂが，原告との間の合意に基づく精算金の支払い及びこれ
に対する反訴状送達日の翌日から支払済みまで商事法定利率年６分の割合による遅
延損害金の支払いをそれぞれ求める事案。
②被告Ｂが，原告との間の合意に基づく家賃補償額の支払い及びこれに対す
る反訴状送達日の翌日から支払済みまで商事法定利率年６分の割合による遅延損害
金の支払いを求める事案。
③被告らが，主位的に，原告との間の借地契約の解除に基づき，建物収去土
地明渡及び解除の効力発生日から明渡済みまでの賃料相当損害金の支払いを求め，
予備的に，賃料増額請求に基づく同借地契約の地代額の確認を求める事案。
１争いのない事実
(1)当事者
原告は，平成１１年１月１９日に神戸地方裁判所から特別清算開始命令を
受けた特別清算会社である（なお，原告の旧商号は「株式会社カサベラ光和」であ
った）。
被告Ａは被告Ａ所有地を，被告八幡不動産は被告八幡不動産所有地を，被
告Ｂは被告Ｂ所有地をそれぞれ所有している。
原告は，現在，被告ら所有地の上に，本件ビルを所有している。
(2)原告の借地権取得
原告は，昭和５５年ころ，被告ら所有土地上に本件ビルを建築所有するこ
とを計画し，被告らと交渉した結果，原告は，被告Ａ及び同八幡不動産との間で昭
和６１年１２月２６日に，被告Ｂとの間で昭和６２年１月２３日に，それぞれ不動
産売買契約書を取り交わし，借地権設定に関する合意を締結した（以下，これらの
合意を「本件合意」と総称する）。
(3)本件合意のうち，争いのない内容
ア原告は，被告ら所有地上に存する被告ら所有建物の所有権の譲渡を受け
ると共に，被告ら所有地上に堅固な建物の所有を目的とする借地権の設定を受け，
これと交換に，原告所有の不動産（本件ビルの南に隣接するaビルの区分所有権）を
被告らに譲渡する。
イ原告は被告らに対して以下の地代を支払う（なお，同地代額に関する合
意が当面の暫定的なものであったかどうかについては争いがある）。
被告Ａに対して月額６５万２２００円
被告八幡不動産に対して月額２１万９６００円
被告Ｂに対して月額２０万６９００円
ウ被告らは，本件ビルが完成し，建物保存登記を終えるまでの間，原告
が，登記権利者として，上記借地権に基づき，被告ら所有地について地上権設定登
記を保持することを承諾する。しかしながら，原告は，同ビルの建物保存登記完了
と同時に，同地上権設定登記の抹消登記手続を行う。
エ被告らと原告は，上記地上権設定登記の抹消登記手続を行うまでに，被
告ら所有地について賃貸借契約を締結する。
オ上記アの等価交換については，その後の換地処分における実測面積が確
定した時点で借地面積の増減がある場合には，確定した面積にしたがって金銭精算
する。
(4)原告が被告Ａ及び被告Ｂに対して支払うべき精算金，原告が被告Ｂに対し
て支払うべき家賃補償額
原告が被告Ａに対し，本件合意の上記(3)オに基づき，仮換地から本換地へ
の移行に伴う面積の増加に伴って支払うべき精算金は２１２万６６００円である。
また，同様の理由で，原告が被告Ｂに対して支払うべき精算金は１４万７
２６７円である。
さらに，原告は，被告Ｂに対して，昭和６３年１１月ころ，本件合意に基
づき被告Ｂに交換譲渡する物件について，aビル１階部分（約６５平方メートル）か
ら，別のビル（bビル）１階部分への変更申入れをし，被告Ｂはこれを承諾したが，
その際，原告は，被告Ｂに対し，被告Ｂが別途自ら取得することになったaビルの４
０１号，４０２号，５０２号，２０１号について，１０年間の家賃を補償する旨約
した。ところが，原告は，同２０１号室，５０２号室の，平成１０年１２月分から
同１１年１２月分までの家賃１０１９万５８８７円（７８万４２９９円×１３か月
分）を支払っていない。
(5)その後の経緯
本件ビルは，平成元年１２月２２日ころ完成し，平成２年３月２６日に建
物保存登記がなされた。
ところが，現在に至るまで，原告と被告らとの間で，被告ら所有地に関す
る賃貸借契約は締結されないまま現在に至っている。
また，原告は，被告ら土地について取得した地上権について未だに登記を
抹消していない。そして，原告は，同地上権に対して，平成２年３月２６日，株式
会社富士銀行に対して極度額５０億円の根抵当権を設定し，また，同年６月１４
日，芙蓉総合開発株式会社に対して極度額１０億円の根抵当権を設定した。
原告は，被告Ａ所有地の地下に本件ビルの地下１階と，本件ビルの北に隣
接するcビルの地下１階とをつなぐ地下通路（以下「本件地下通路」という）を設置
した。また，原告は，被告Ａ所有地上に排煙設備を設置した。
(6)被告らは，原告に対し，平成１１年１２月２４日に原告に到達した書面に
おいて，原告との賃貸借契約を解除する意思表示をした。
２争点
①原被告ら間の賃貸借契約の解除事由の存否，②被告らの建物収去土地明渡
請求の信義則違反性，権利濫用性，③被告らの賃料増額請求の有無と適正賃料，④
被告Ａ及び被告Ｂの原告に対する精算金請求，被告Ｂの原告に対する未払家賃補償
額請求が特別清算債権に該当するか
(1)賃貸借契約の解除の可否
ア被告らの主張
本件合意は当面の暫定的な契約であって，原被告らの間においては，本
件ビルの建物保存登記完了後に改めて賃貸借契約を締結することとされていた。と
ころが，原告は，被告らからの再三にわたる賃貸借契約締結のための協議の申入れ
に応じなかった。
また，原告は，本件ビルが完成したにもかかわらず，本件合意に違反し
て，地上権設定登記の抹消登記手続を行わないどころか，同地上権について，前記
争いのない事実のとおり，根抵当権まで設定した。
さらに，本件合意によれば，原告の賃借用途は本件ビルの所有目的に限
定されているにもかかわらず，原告は，前記争いのない事実のとおり，本件ビルの
地下１階と，その北に隣接するc３ビルの地下１階との間に通路を設置した。同地下
通路は，cビル側から本件ビルを通じて公道に至ることはできても，本件ビル側から
はcビルにしか至ることのできないものであって，本件ビルの公用を高めるものでは
ない。このような施設の設置は，本件合意の定める用法の範囲を逸脱した契約違反
である。加えて，前記争いのない事実のとおり，原告は，被告Ａ所有地上に地上排
煙設備を設置している。これは，cビルの建築に伴って設置されたことからして，本
件ビルの付属設備ではないことが明らかであって，かかる設備の設置も本件合意に
違反する契約違反である。
のみならず，前記争いのない事実のとおり，原告は，被告Ｂに対する家
賃補償や，同被告及び被告Ａに対する精算金支払を履行していないのであって，こ
れらも契約違反に該当する。
以上の解除原因の存在に照らせば，被告らの原告に対する平成１１年１
２月２４日到達の解除の意思表示は有効である。
よって，被告らは，原告に対し，賃貸借契約の終了に基づき，本件ビル
の収去と被告ら所有地の明渡しを求める。
また，原告は，平成１１年１２月２５日から平成１４年１２月５日まで
（３５か月１１日間）被告ら所有地を不法に占有使用していたことになるのである
から，この間に発生する賃料相当損害金は，被告Ａについて３８６０万８８０６
円，被告八幡不動産について１３００万３４７６円，被告Ｂについて１２２４万７
７４１円となる。そこで，被告らは原告に対し，上記金額から供託額（４７か月
分）を控除した金額，すなわち，被告Ａは７９５万５４０６円，被告八幡不動産は
１９２万６５４１円，被告Ｂは２５２万３４４１円の支払いをそれぞれ求める。
イ原告の認否反論
本件合意が当面の間の暫定的なものであったという主張は否認する。被
告らから原告に対して賃貸借契約締結の再三の申入れがあったということもない。
また，今日まで，被告ら所有地上の地上権設定登記の抹消登記手続がな
されていないのは，被告らが，本件ビルの完成後，地代に関する合意を覆すような
態度をとるようになり，賃貸借契約の締結について被告らの協力が得られなかった
ことが原因である。原告の側に何ら義務違反はない。また，同地上権に根抵当権を
設定したことも何ら契約違反には当たらない。
さらに，被告らは，地下通路の設置や排煙設備の設置が契約違反である
と主張するが，地下通路については，むしろ本件ビルの利用価値を高めるものであ
って，建物所有目的に反するものではないし，排煙設備については，消防法上の要
請から設置したものであって，本件ビルの利用に付随して設置された必要不可欠な
ものであるから，契約違反になるようなものではない。
原告の被告Ｂに対する家賃補償義務，同被告及び被告Ａに対する精算金
支払義務違反については認めるが，これらは，賃貸借契約上の債務とは別異の債務
の不履行を理由とするものであるから，賃貸借契約の解除原因とはなり得ないもの
である。
(2)明渡請求の信義則違反，権利濫用
ア原告の主張
仮に，被告らの主張する解除原因が認められるとしても，本件ビルが現
在でも約１０億円の経済的価値を有すること，これを収去することに起因する社会
経済上の不利益，今日に至るまでの経緯，原告が特別清算会社であることなどの事
情に照らすと，本件土地の明渡請求は信義則に反し，権利濫用に当たるものであっ
て，許されない。
イ被告らの認否
争う。
(3)被告らの賃料増額請求と適正賃料
ア被告らの主張
本件合意における地代に関する合意は，本件ビルの建物保存登記に至る
までの間の暫定的合意に過ぎず，その後，改めて賃貸借契約を締結し，相当な地代
額を決め直す約束であった。したがって，本件合意における地代に関する合意は建
物保存登記後には効力がないものである。ところが，その後，原告の懈怠により，
賃貸借契約の締結に至ることができなかったのであるから，本件ビルの建物保存登
記がなされた平成２年３月２６日の翌日以降については，地代額は，相当な金額に
変更されたとみるのが当事者の合理的意思解釈というべきである。そして，同相当
賃料額は，被告Ａについては８０万３２２７円，被告八幡不動産については２７万
０４９６円，被告Ｂについては２５万４７７６円を下回らない。
仮に，相当な賃料の変更がないとしても，被告らは，平成元年ころから
平成２年３月２６日までに，原告に対して，賃料増額請求をたびたび行った。した
がって，遅くとも平成２年３月２６日以降の賃料は適正な賃料額に増額されたもの
である。そして，同日における適正賃料は，上記金額を下回らない。
また，被告Ａは，平成１１年１１月３０日に原告に到達した書面によ
り，原告に対し，被告Ａ所有地の賃料について，２１４万６３９０円への賃料増額
請求を行った。したがって，平成１１年１２月１日以降の被告Aに対する相当賃料額
は月額９０万円を下回らない。
さらに，万一，契約解除の主張が認められなかった場合に備えて，被告
らは，平成１４年５月１６日，本件訴訟手続において，原告に対し，平成１４年６
月１日からの賃料について，下記のとおりの賃料増額請求をした。
被告Ａ　月額８１万５１０５円
被告八幡不動産月額２７万４５２８円
被告Ｂ　月額２５万８５７３円
イ原告の認否反論
被告らが，平成１４年５月１６日，本件訴訟手続において賃料増額請求
をした事実のみ認め，その余の事実は否認する。
本件ビルの建物保存登記後に相当賃料額を決め直す旨の合意などなかっ
たし，被告らが平成１，２年ころに賃料増額請求をしたことも，被告Ａが平成１１
年に賃料増額請求をしたこともない。
なお，平成１４年に，本件訴訟手続において賃料増額請求がなされたこ
とは争わないが，前記争いのない事実のとおり，原告は，被告らから借地権の設定
を受けた際，その引換に，被告らに対し，原告所有のaビルの区分所有権を等価交換
により譲渡したのである。これにより，被告らは，被告ら所有地の７０パーセント
の部分を原告に譲渡したのと実質的には同一の経済的結果が生じているのであるか
ら，その部分については，地代の算定の際に考慮外にする旨の合意が成立したとみ
るべきである。したがって，鑑定人が適正地代と鑑定した額の３０パーセントをも
って現時点における地代と認定すべきである。
(4)原告の被告らに対する精算金及び家賃補償額の支払債務は特別清算債権に
該当するか
ア原告の主張
原告が，被告Ａに対して精算金２１２万６６００円，被告Ｂに対して精
算金１４万７２６７円，被告Ｂに対して家賃補償額１０１９万５８８７円の支払債
務を負うことについては争いがない。
しかしながら，原告は特別清算会社であって，平成１１年１２月２４日
に協定が可決され，平成１２年１月１７日に認可決定が可決され，同年２月９日の
経過をもってこれが確定したのであるから，上記各支払債務についてはいずれも特
別清算債務となり，配当基準債権額の１．２パーセントの支払しかできない。
よって，原告が被告Ａに支払うべき精算金額は２万５５１９円，被告Ｂ
に支払うべき精算金額は１７６７円，被告Ｂに支払うべき家賃補償額は１２万２３
５０円ということになる。
イ被告らの認否
原告の主張を争う。
被告Ａ及び被告Ｂの精算金支払請求権及び被告Ｂの家賃補償額支払請求
権については，特別弁済を受けうる債権と解すべきである。
第３争点に対する判断
１賃貸借契約の解除の可否
被告らは，本件賃貸借契約の解除事由として，①原被告間においては，本件
ビルの建物保存登記後改めて賃料の改定を含む賃貸借契約を締結することになって
いたのに，原告が，被告らからの再三にわたる賃貸借契約のための協議の申出に応
じなかったこと，②原告が，本件合意に反して，本件ビルの建物保存登記後も，地
上権設定登記の抹消登記手続を行わない上に，同地上権に対して，根抵当権まで設
定したこと，③原告が，被告Ａ所有地の地下に，本件ビルの地下１階と北隣のcビル
の地下１階とを結ぶ地下通路を被告Ａに無断で開設したこと，④原告が，被告Ａ所
有地上に，地上排煙設備を被告Ａに無断で設置したこと，⑤原告が，被告Ａ及び被
告Ｂに対する精算金の支払い及び被告Ｂに対する家賃補償額の支払いをいずれも履
行しないことを主張する（⑤のみ争いがない）。
(1)そこでまず，本件合意の内容及び締結前後の事情について認定する。
ア証拠（甲１ないし１０，２１ないし２５，２９，乙２ないし６，１０，
１２ないし２７，３６，３９，証人Ｃ，被告Ａ本人〔ただし，乙１０，３６，３
９，被告Ａ本人については，以下の認定に反する部分を除く〕）及び前記争いのな
い事実を総合すれば，以下の事実が認められる。
不動産ディベロッパーである原告は，被告ら所有地を含むその周辺の土
地にビルを建設する再開発事業計画を進めることになり，被告らとの間で交渉を進
めた結果，被告ら所有地を原告が借り受けて，本件ビルを建設することになった。
そこで，原告と被告らは，交渉の上，以下のとおり合意し，昭和６１年
１２月２６日には原告と被告Ａ及び被告八幡不動産との間で，昭和６２年１月２３
日には原告と被告Ｂとの間でそれぞれ不動産売買契約が締結された。
①被告らは，原告に対し，被告ら所有地上の既存建物を譲渡すると共
に，被告ら所有地上に，堅固な建物所有を目的とする借地権を設定する。
②原告は，被告らに対し，本件ビルの南に隣接する原告所有建物（aビ
ル）の一部区分所有権及びその借地権を譲渡する。
③上記①の譲渡及び権利設定の代金と，上記②の譲渡代金は同額であ
るので，これを相殺して決済する。
④被告は，原告が，被告ら所有地上の既存建物を取り壊して本件ビル
を建築完成するまでの間は，借地料の支払いを免除する。
⑤借地料は，本件合意成立時から本件ビル完成時までの間の物価や地
代の値上がりを見越して，南隣のaビルの借地料の１５パーセント増しの金額とす
る。具体的には以下のとおりの金額である。
被告Ａ　月額６５万２２００円
被告八幡不動産月額２１万９６００円
被告Ｂ　月額２０万６９００円
⑥被告ら所有地について換地処分が予定されているため，上記③の相
殺による決済分については，換地処分によって増減した面積に応じて精算金で調整
する。
⑦本件ビルの建築資金等の調達のために，とりあえず，被告ら所有地
上に地上権の登記を設定し，同地上権上に原告が担保権を設定するが，本件ビルの
建物保存登記を行うまでに，原被告ら間において，上記⑤の賃料等を内容とする賃
貸借契約を締結し，建物保存登記と同時に同地上権設定登記を抹消し，同地上権上
の担保権を賃借権上に移し換える。
そこで，原告は，上記合意に基づいて，本件ビルの建築事業を進め，平
成元年１２月２２日ころ本件ビルを完成させ，平成２年３月２６日に建物保存登記
をした。ところが，本件ビルが完成したころから，被告らが賃料額の値上げを求め
てきたため，上記⑦の合意に即して，上記⑤の賃料を内容とする賃貸借契約を締結
することができなくなってしまった。そのため，原告は上記⑤の賃料を平成２年１
月分から供託している。また，その結果，上記⑦の地上権に設定された根抵当権を
賃借権上に移し換えることもできないまま現在に至っている（なお，以上の認定事
実に照らすと，原被告ら間において，被告ら所有地に対する賃貸借契約の締結は正
式には未だにされていないことになるが，少なくとも，上記認定の本件合意には，
上記⑤の賃料を支払う旨の賃貸借契約ないし地上権設定契約が含まれていると認め
ることができるから，原告は，同賃借権ないし地上権を根拠として被告ら所有地を
使用し，本件ビルを所有しているものと認められる）。
イ以上の認定に対して，被告Ａは，本件ビル完成後，賃料は上記⑤の金額
から値上げする予定であった旨，地上権に担保権を設定することまで了承したこと
はない旨述べる。
しかしながら，上記認定のとおり，原被告ら間において賃料の支払い開
始は本件ビル完成後とされていたこと（このこと自体は被告Ａも本人尋問において
認めている），同賃料額は，本件合意成立時から，実際に賃料支払義務が発生する
建物完成時まで数年間ブランクがあることを考慮して１５パーセント上乗せして決
められていることに照らすと，上記⑤の賃料は，本件ビル完成時以降の賃料である
ことが明らかであるから，建物完成後直ちにこれを値上げするということは考えら
れないことである。また，たしかに，原被告ら間の契約書には，地上権に対する担
保権の設定に関する記載はないものの，原告が不動産ディベロッパーであることに
照らすと，本件ビル建築前の段階における地上権の設定は原告が金融機関から融資
を得るための担保設定を目的とするものであることが明らかである。そして，契約
書上，賃貸借契約の締結後に地上権設定登記を抹消する旨定められていることから
すると，原被告ら間においては，地上権に設定した担保を賃貸借契約上に移し換え
ることについても当然合意されていたとみるのが当事者の合理的意思解釈というべ
きである。以上の次第で，被告Ａの上記供述は信用することができな
い。
(2)そこで，以上の認定事実を前提に，被告らの主張する解除原因について検
討する。
ア賃貸借契約の未締結について
上記認定事実に照らせば，原被告ら間において，本件ビル完成後に賃貸
借契約を締結する旨合意がされていたのに，未だにこれがなされていないことは事
実であるが，その原因は，むしろ，被告らの側が，本件ビル完成後いきなり賃料の
値上げを求めるという，本件合意に反する要求をしてきたためであると認められる
から，賃貸借契約が未締結であることが原告の責任であると認めることはできな
い。
イ地上権設定登記の存続と，これに対する根抵当権の設定について
上記認定のとおり，被告ら所有地上に設定された地上権に原告が根抵当
権を設定したことが原被告ら間の合意に反するものであると認めることはできず，
むしろ，被告らはこれを許容していたと推認することができる。更に，同地上権が
未だに抹消されていないのは，上記認定のとおり，被告らが当初の合意に反する賃
料値上げ要求をしてきたため，原被告ら間において賃貸借契約が締結できず，地上
権に設定された担保権を賃借権上に移し換えることができないためであると認めら
れるから，地上権設定登記の存続とこれに対する根抵当権の設定をもって，原被告
ら間の信頼関係を破壊するに足るだけの契約解除事由と認めることはできない。
ウ地下通路の設置について
原被告ら間の借地契約は，地階部分を含む大型ビルの建築を前提とする
ものである以上，地下通路の設置も，それが，貸主である被告らに何らかの不利
益，不都合を生じさせない限り，契約内容に含まれていると解するのが合理的意思
解釈というべきである。そして，原被告らが，本件合意と同時に取り交わした確認
書（甲１０，２１，２２）によれば，被告らは，既存の南隣のaビルと本件ビルの間
に地下通路を設置することについては原告に対してこれを求めていたくらいであっ
て，その結果，本件ビルの南側にはaビルとの間を結ぶ地下通路が設置されているこ
と，これに対して被告らが何ら不服を述べていないこと，cビルとの間の地下通路
も，これと同様に，cビルと本件ビルとの間の往来を便利にするものであって，本件
ビルの利便性を高めこそすれ，これが被告らに不利益，不都合を生じさせているこ
とを認めることができないことに照らすと，同地下通路の設置が原被告ら間の賃貸
借契約ないし地上権設定契約に違反していると認めることはできない。　
エ地上の排煙設備の設置について
証拠（甲１７，１８，証人Ｃ）によれば，被告Ａ所有地上の排煙設備
は，本件ビルとcビルのいずれかにおいて火災が発生した場合に両ビル間の地下通路
を通じて煙が侵入することを防ぐために，原告が神戸市消防局との間において打合
せを行った上で設置したものであること，被告Ａ所有地を占有する面積も１．５２
平方メートルに過ぎないことが認められ，このことに，前記のとおり，上記地下通
路の設置が原被告ら間の賃貸借契約に反するものではないことを併せ考えると，か
かる排煙設備の設置が，原被告らの信頼関係を破壊するものであるとは到底認める
ことができない。
(3)結論
以上の次第で，被告らが主張する解除事由のうち理由があるのは，当事者
間に争いのない，原告の精算金及び家賃補償額の不払いの事実のみである。そし
て，たしかに，同不払額の総額は被告Ａに対する関係では２１２万６６００円，被
告Ｂに対する関係では１０３４万３１５４円というかなりの額ではあるものの，こ
れらの金員の未払いは，賃貸借契約そのものの不履行ではないこと，原告は賃貸借
契約の賃料については当初から供託を続けていること，その他に，原告に格別債務
不履行の事実が認められないことを総合すると，上記不払いの事実をもって，原被
告ら間の信頼関係を破壊するほどの事実であるとは認められないから，これに基づ
く解除を認めることはできない。
よって，被告らの原告に対する，賃貸借契約ないし地上権設定契約の解除
に基づく建物収去土地明渡請求は理由がない。
２被告らの賃料増額請求の成否と適正賃料額
(1)被告らの主張する賃料増額請求について
被告らは，原被告ら間の賃料に関する合意は暫定的なものに過ぎないこと
を理由に，本件ビルの建物保存登記完了後，賃料は相当額に増額されたと解すべき
であると主張する。しかしながら，前記認定のとおり，原被告らは，本件ビル完成
後に支払義務が発生することを前提に，その間の物価，地代の値上がりを想定して
賃料を決定したことが認められる。そうすると，建物保存登記後直ちに賃料が増額
されるという被告らの主張は，原被告ら間の本件合意に反するものであって，理由
がない。
次に，被告らは，平成元年ころから平成２年３月２６日までの間に，原告
に対して賃料増額請求をたびたび行ったことを根拠に，賃料増額を主張するが，か
かる事実を認めるに足りる証拠はない。
しかしながら，証拠（乙１１，被告Ａ本人）によれば，被告Ａは，平成１
１年１１月２５日に差し出した内容証明郵便によって賃料増額請求を行った事実が
認められる。
そうすると，被告らの主張のうち認められるのは，被告Ａが平成１１年１
１月２５日付内容証明郵便によって行った賃料増額請求と，争いのない，被告らが
本件訴訟において平成１４年５月１６日に行った賃料増額請求ということになる。
なお，上記各賃料増額請求については調停を経ていないが，被告らが，主
位的に建物収去土地明渡まで求めて本件反訴を提起し，予備的に賃料増額請求をし
ているに過ぎないことに照らすと，かかる予備的請求についてのみ調停前置を要求
することは手続を複雑にするものであるし，本件訴訟手続において，適正賃料額に
ついて鑑定もなされていることに照らし，調停に付さないこととする。
(2)そこで，上記各賃料増額請求によって，賃料増額が認められるかを検討す
る。
鑑定結果によれば，平成１１年１２月１日時点における被告Ａ所有地の適
正賃料は８５万０６００円，平成１４年６月１日時点における被告Ａ所有地の適正
賃料は７３万５１３６円，被告八幡不動産所有地の適正賃料は２４万７５７４円，
被告Ｂ所有地の適正賃料は２３万３２４６円と認められる。
これに対して，原告は，被告らが，被告ら所有地の当時の価格の７０パー
セントに相当する金額について原告所有のaビルの区分所有権を無償で取得した上
で，原告に被告ら所有地を賃貸していることを理由に，実質的には，被告らは，被
告ら所有地の７０パーセントに相当する部分については所有権を喪失し，その余の
３０パーセントの部分を原告に賃貸したものとみるべきであるから，被告ら所有地
全体の適正賃料の３０パーセントが適正賃料額であると主張し，証人Ｃも同旨の証
言をする。
しかしながら，証人Ｃは，本件合意締結当時の原告の担当者ではなく，当
時の被告らとの交渉に関与したものではないから，同証人の証言のみからかかる事
実を認めることはできず，その他に原告の上記主張を認めるに足りる証拠はない。
原告は甲２３号証がかかる主張を裏付けるものであると主張するが，これをみて
も，被告らが，被告ら所有地の７０パーセントの所有権を実質的に原告に移転する
という趣旨の記載はなく，むしろ，「等価交換の対象は，借地権設定対価と建物評
価額の合計額と，ビル敷地の借地権持分価額とビル価額の合計額とします」という
記載があることからすると，被告らは，原告所有不動産（aビルの区分所有権）を，
借地権の設定の対価ないし権利金として取得したものとみることができる。そし
て，当時は，バブル経済の影響下にあって地価が著しく上昇を続けていたことに鑑
みると，かかる契約は必ずしも不自然ではないというべきである。更に，本件鑑定
も，原告が原告所有不動産の一部を譲渡したことを権利金の支払いと捉え，これを
前提に当初の賃料額は概ね適正であると評価しているのであって，適正賃料の３０
パーセントが相当であるとは評価していない。
そうすると，前記各賃料増額請求によって，被告Ａ所有地の賃料は，平成
１１年１２月分から同１４年５月分までは１か月当たり８５万０６００円，平成１
４年６月分以降は１か月当たり７３万５１３６円に，被告八幡不動産所有地の賃料
は平成１４年６月分以降は１か月当たり２４万７５７４円に，被告Ｂ所有地の賃料
は平成１４年６月分以降は２３万３２４６円に変更されたと認めることができる。
３原告の被告らに対する精算金及び家賃補償額の支払債務は特別清算債権に該
当するか
(1)原告が以下の支払義務を負うことについては争いがない。
ア被告Ａに対し
換地処分の結果，所有地の面積が増加したことに伴う精算金２１２万６
６００円
イ被告Ｂに対し
上記換地処分に伴う精算金１４万７２６７円
被告Ｂが原告から取得したテナントビルについて，原告が１０年間の家
賃を補償する旨約したにもかかわらず，原告が平成１０年１２月分から同１１年１
２月分まで支払いを怠った家賃合計１０１９万５８８７円
(2)特別清算債権の適用の有無
しかしながら，証拠（甲１９の１・２）及び弁論の全趣旨によれば，原告
は特別清算会社であって，平成１１年１２月２４日に債権者集会において協定が可
決され，平成１２年１月１７日に同協定が認可され，同年２月９日の経過をもって
これが確定した結果，別除権のない一般債権については配当基準債権額の１．２パ
ーセントの支払いしかできなくなったことが認められる。
よって，原告が被告Ａに支払うべき精算金額は２１２万６６００円の１．
２パーセントの２万５５１９円，被告Ｂに支払うべき精算金額は１４万７２６７円
の１．２パーセントの１７６７円，被告Ｂに支払うべき家賃補償額は１０１９万５
８８７円の１．２パーセントの１２万２３５０円ということになる。
被告Ａ及び被告Ｂは，これらの債権について，債権全額の特別弁済を受け
ることのできる債権であると主張するけれども，その法律上，事実上の根拠は明ら
かでなく，かかる主張を認めることはできない。
４結論
以上の次第で，原告の本訴請求はいずれも一部を認容し，その余をいずれも
棄却し，被告らの反訴請求のうち，被告Ａの平成１１年１２月１日以降の賃料増額
請求，被告らの平成１４年６月１日以降の賃料増額請求，被告Ａの精算金支払請
求，同Bの精算金及び家賃補償額の支払請求についてはいずれも一部を認容し，その
余の反訴請求をいずれも棄却する。
神戸地方裁判所第４民事部
裁判官太田敬司

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