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平成２８年１２月１５日判決言渡
平成２８年（行コ）第１３８号α西地区第一種市街地再開発事業に係る資産価額
請求控訴事件
（原審・東京地方裁判所平成２６年（行ウ）第３３０号）
主文
１本件控訴を棄却する。
２控訴費用は控訴人の負担とする。
事実及び理由
第１請求
１原判決を取り消す。
２裁決行政庁が控訴人に対し平成２６年１月２３日付けでした，α西地区第一
種市街地再開発事業の施行地区内にある原判決別紙１－１「物件目録」記載１
の土地並びに同目録記載２及び３の各建物の価額に関する裁決のうち，同土地
の価額に関する部分を１２１億８２５５万円と変更する。
３被控訴人は，控訴人に対し，２０億円及びこれに対する平成２４年１２月１
５日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２事案の概要
１本件は，α西地区第一種市街地再開発事業（以下「本件再開発事業」という。）
に関し，裁決行政庁において，都市再開発法（以下「都再法」という。）８５
条３項，土地収用法９４条８項に基づき，控訴人が本件再開発事業の施行地区
（以下「本件施行地区」という。）内に所有する原判決別紙１－１「物件目録」
記載１の土地（以下「本件土地」という。）並びに同目録記載２及び３の各建
物の都再法７３条１項３号に規定する価額を本件土地につき９５億３９９８
万６０００円，上記各建物につき１３億０１４３万５０７４円と定める裁決
（以下「本件裁決」という。）をしたところ，このうち本件土地の価額に不服
のある控訴人が，被控訴人に対し，①都再法８５条３項，土地収用法１３３
条２項に基づき，本件裁決のうち本件土地の価額に関する部分を１２１億８２
５５万円と変更（増額）することを求め（前記第１の２。行政事件訴訟法４条
前段の当事者訴訟），②施行者である被控訴人に対し，この変更（増額）に
伴う清算金として，２０億円及びこれに対する権利変換期日の翌日である平成
２４年１２月１５日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損
害金の支払を求める（前記第１の３。同条後段の当事者訴訟又は民事訴訟）事
案である。
２原審は，①都市計画法２１条１項，１８条１項に基づく平成２１年６月２
２日付けの都市計画「東京都市計画都市再生特別地区（α三区）」の変更の決
定は，本件施行地区における容積率の最高限度を１３３０パーセントに緩和す
るものであり，壁面位置の制限を伴うものであることを考慮したとしても，本
件施行地区内の土地全体の利用効率を増進する規制緩和であり，本件再開発事
業の完成前の段階においても，本件再開発事業に係る計画の実現が相当程度確
実な段階に至っているとの期待を反映して，本件施行地区内の各土地の価格
（客観的な交換価値）の上昇をもたらしていると評価する余地があることを一
概に否定することはできず，このような価格の上昇が評価基準日の時点で既に
発生しているとすれば，その部分については，本件施行地区内の各土地の所有
者をして権利変換の前後を通じて等しい財産価値を保有ならしめるという都
再法８０条１項の趣旨を踏まえると，当該各土地についての同項にいう相当の
価額（以下，「相当の価額」と表記しているものは，同項にいう相当の価額を
意味する。）を算定するに当たり考慮する余地があると解するのが相当である
が，②控訴人の主張する本件土地の「相当の価額」の算定方法は，中央通りと
称している都市計画道路放射▲号線(一般国道▲号。以下「中央通り」という。）
に面する本件施行地区内の南東側の土地（以下「表地」ともいう。）に対する
βと称している特別区道▲号線（以下「β」という。）に面する本件土地が存
在する本件施行地区内の北西側の土地（以下「裏地」ともいう。）の地域格差
修正率を７１パーセントとしていることにおいて合理性は認められず，同修正
率は５０パーセントを上回ることはないから，仮に控訴人の主張する算定方法
のうち同修正率以外の点において合理性を一概には否定できない部分はその
ままとし，その合理性を認め難い部分は修正を加えたものを前提としても，本
件土地の価額は８５億７５４２万６４４０円となり，本件裁決の定めた９５億
３９９８万６０００円を上回らないから，その余の点につき判断するまでもな
く，本件裁決は適法であると判断して，控訴人の請求を棄却した。
そこで，控訴人が，原審の上記判断を不服として控訴した。
３関係法令の定め
原判決２頁２０行目から同頁２１行目まで及び同行で引用する原判決別紙
２－１「関係法令の定め」（原判決４４頁から５５頁まで）に記載のとおりで
あるから，これを引用する。なお，本項を含め，以下において引用する原判決
中「別紙」とあるのをいずれも「原判決別紙」と改める。
４前提事実
以下のとおり原判決を補正するほかは，原判決の「事実及び理由」中の「第
２事案の概要」の「３前提事実」に記載のとおりであるから，これを引用
する。
(1)原判決３頁４行目の「（以下「本件土地」という。）」を「（本件土地）」
と，同頁１０行目の「本件再開発事業」から同頁１１行目の「という。）」
までを「本件施行地区（後記(3)カ参照）」とそれぞれ改め，４頁２行目の
「甲１，１３，」を削る。
(2)原判決５頁１５行目から１６行目にかけての「従前土地」を「従前資産
（評価基準日（都再法８０条１項）における本件施行地区内の土地及び建物
のことをいい，このうち都再法７３条１項３号にいう宅地である土地を「従
前土地」という。）」と改め，同行の「従後資産」の後に「（本件再開発事
業によって建築される施設建築物の専有部分（当該専有部分に係る共用部分
の共有持分及び敷地利用権を含む。）のことをいう。）」を，同頁２０行目
の「定めた」の後に「（以下，これらを併せて「従前資産評価基準等」とい
う。）」を，同頁２６行目で引用する原判決別紙６－１「本件調査報告書の
要旨」（原判決６６頁から６９頁まで）の原判決６６頁下から７行目末尾の
後を改行して以下のとおりそれぞれ加え，同頁下から６行目冒頭の「(2)」
を「(3)」と，同頁下から３行目冒頭の「(3)」を「(4)」と，６７頁３行目
冒頭の「(4)」を「(5)」とそれぞれ改める。
「(2)標準価格の査定には，中央通りに接面する近隣地域Ａ，背後の地域を
代表する地域として近隣地域Ｃの各標準価格を査定し，次に，近隣地域
Ｃの価額形成要因と，近隣地域Ｂ，Ｄ，Ｅ，Ｆの価額形成要因とを比較
し，近隣地域Ｃの標準価格を基に，近隣地域Ｂ，Ｄ，Ｅ，Ｆの各標準価
格を査定する。近隣地域Ｇについては，他の地域と比較して規模が大き
い画地によって構成されるため，標準的使用の類似性から近隣地域Ａの
価額形成要因と，近隣地域Ｇの価額形成要因とを比較し，近隣地域Ａの
標準価格を基に，近隣地域Ｇの標準価格を査定する。」
(3)原判決７頁３行目から４行目にかけての「，２１の１」を削り，同頁１
７行目の「立てた。」の後に，「控訴人が主張した本件土地の価額の算定根
拠は，控訴人に帰属する開発利益は，被控訴人が委託した鑑定機関の評価に
よる本件施行地区内の全ての土地を一体化した土地の価額約１２５０億円
から，本件施行地区内の全ての従前土地の評価額の合計額約６０８億円を控
除して算出した開発利益の総額約６４２億円に，控訴人の従前資産（控訴人
が本件施行地区内に所有する本件各不動産）の額の割合１５．６パーセント
を乗じた額は約９９億円となるところ，被控訴人は既に開発利益として従後
資産である施設建築物に係る権利床取得価額の減額による利益約７９億円
を見積もっているので，その差額約２０億円の開発利益が未配分となること
から，開発利益を反映させていない被控訴人の見積額９５億３９９８万６０
００円に，上記未配分の開発利益約２０億円を加えた額が１１５億３９９８
万６０００円であるというものであった。」を，同頁１９行目の「提出し，」
の後に「本件調査報告書の査定に基づいて」を，同頁２１行目の「乙１」の
後に「，１０」をそれぞれ加える。
(4)原判決８頁１３行目の「１８日，」の後に「本件審理における控訴
人の主張と同様の算定根拠（前記(6)ウ）に基づき，」を加え，同頁１５行
目の「（上記第１の２）」を削り，同頁１６行目の「顕著な事実」の後に「，
乙１」を，同頁１７行目の「１５日，」の後に「不動産鑑定士Ｐ１作成の平
成２７年４月２７日付け不動産鑑定評価書（甲１９）及び同年７月３１日付
け鑑定補充書（甲２４）（以下，これらを併せて「Ｐ１鑑定書」という。）
等に基づき，」をそれぞれ加え，同頁１８行目から１９行目にかけての「（上
記第１の１）」を削り，同行の「拡張した。」の後に「なお，上記本件土地
の価額１２１億８２５５万円を前提とすると清算金の額は，同額から９５億
３９９８万６０００円を差し引いた２６億４２５６万４０００円となると
ころ，前記ア②については請求の拡張をしていない。」を，同行の「顕著な
事実」の後に「，甲１９，２４」をそれぞれ加える。
第３争点及び争点についての当事者の主張の要旨
本件の主たる争点は，原判決の「事実及び理由」中の「第２事案の概要」
の「４争点」に記載のとおり（ただし，原判決８頁２４行目の「否か」の後
に「，上回るとした場合にはその価額がいくらであるか」を加える。）であり，
争点についての当事者の主張の要旨は，以下のとおり原判決を補正するほかは，
原判決の「事実及び理由」中の「第３争点についての当事者の主張の要旨」
の１及び２に記載のとおりであるから，これらを引用する。
１原判決９頁２２行目冒頭に「ア」を，同頁２３行目の「３０日の期間」の後
に「（施行地区内の地権者等が権利変換を希望しない旨を申し出ることのでき
る期間）」を，１０頁１８行目冒頭に「イ」を，１１頁４行目末尾の後に改行
して以下のとおりそれぞれ加え，同頁５行目冒頭の「ア」を削る。
「ア本件土地の評価は，従前資産評価基準５条及び６条に基づき，正常な取
引価格によるものとされ，土地価格形成上の諸要素が考慮されなければな
らないから，本件評価基準日である平成２４年３月１１日より前に土地の
価格形成要因となっているものについては，本件土地の「相当の価額」の
算定に際し考慮されなければならない。」
２原判決１１頁１２行目の「そうすると」を「すなわち，本件再開発事業の完
成前の段階においても，本件特区決定による容積率の緩和は，本件再開発事業
に係る計画の実現が相当程度確実な段階に至っているとの期待を反映して，本
件施行地区内の各土地の価格の上昇をもたらしているから」と改める。
３原判決１２頁４行目の「本件再開発事業の施行地区内」を「本件施行地区内」
と改め，同頁１２行目から１３行目，同頁１７行目から１８行目及び同頁２２
行目から２３行目においてそれぞれ引用する原判決別紙９「鑑定書等の合理性
に関する当事者の主張」の各「原告の主張」（原判決８２頁から９４頁までの
うちの各「原告の主張」の部分）のうち，原判決８３頁１２行目末尾の後に「そ
のことは，大和不動産鑑定株式会社の価格等調査による近隣地域Ａの標準的画
地ａと近隣地域Ｇの標準的画地ｇの収益価格を比較すると，標準的画地ｇは標
準的画地ａの約７３％となることや，近隣地域Ｃの標準的画地ｃの評価との比
較検討からも裏付けられる。」を加え，８４頁１１行目，８８頁７行目及び９
３頁２５行目の各「本文第３」をいずれも「引用に係る原判決の「事実及び理
由」中の第３」と，９４頁５行目から６行目にかけての「上記(4)ア」を「引用
に係る原判決の「事実及び理由」中の第３の１(4)ア」とそれぞれ改める。
４原判決１２頁１３行目末尾の後に改行して以下のとおり加える。
「被控訴人は，本件調査報告書は，施行者が「相当の価額」を下回らない範
囲で，参加組合員を含めた幅広い合意が得られるように土地の価額を算定す
るために作成されたものであるから，本件調査報告書は「相当の価額」の根
拠となるものではないと主張するが，被控訴人は，収用委員会の本件審理に
おいては，本件調査報告書の評価額が「相当の価額」であると主張し，本件
再開発事業における権利変換手続においても本件調査報告書の評価額を前
提とするなど，本件調査報告書による本件土地の評価額をそのまま「相当の
価額」であるとしてきたことに照らすと，被控訴人の上記の主張は信義側に
反し許されない（民法１条２項）。」
５原判決１７頁２０行目から２１行目，同頁２５行目から２６行目及び１８頁
４行目から５行目においてそれぞれ引用する原判決別紙９「鑑定書等の合理性
に関する当事者の主張」の各「被告の主張」（原判決８２頁ないし９４頁まで
のうちの各「被告の主張」部分）のうち，原判決８９頁１３行目の「本文第３」
を「引用に係る原判決の「事実及び理由」中の第３」と，９４頁１２行目の「第
１の２(1)」を「第１の１(2)」とそれぞれ改める。
第４当裁判所の判断
１従前土地の価額を審理判断する方法
以下のとおり原判決を補正するほかは，原判決の「事実及び理由」中の「第
４当裁判所の判断」の１に記載のとおりであるから，これを引用する。
(1)原判決１９頁１７行目冒頭から同頁２１行目の「１項）」までを「本件
訴えは，都再法８５条３項において土地収用法１３３条が準用される従前土
地の価額に係る裁決行政庁の裁決に関する訴えであるところ，従前土地の価
額は「相当の価額」」と改め，同頁２３行目の「上記」を削り，同頁２５行
目から２６行目にかけての「都再法７３条１項３号に掲げる宅地」を「従前
土地」と改める。
(2)原判決２０頁７行目から同頁１０行目までを以下のとおり改める。
「ところで，裁決行政庁は，本件評価基準日における本件土地の価額は４
５億２９４３万９８００円と評価するのが相当であると判断しつつ，都再
法８５条３項において準用する土地収用法９４条８項により，被控訴人が
意見書により申し立てた価額である９５億３９９８万６０００円が本件
土地の価額について裁決をする上で下限の額となることから，同額をもっ
て本件土地の「相当の価額」と定めている。（前記第２の４で引用する補
正後の原判決の「事実及び理由」中の「第２事案の概要」の「３前提
事実」（以下，単に「前提事実」という。）(6)エ，カ）。そうすると，
本件訴えにおいては，客観的に認定される本件土地の「相当の価額」が，
本件裁決が定めた上記価額を上回らない限り，本件裁決を違法と判断する
ことはできないと解される。」
２「相当の価額」の意義
以下のとおり原判決を補正するほかは，原判決の「事実及び理由」中の「第
４当裁判所の判断」の２に記載のとおりであるから，これを引用する。
(1)原判決２０頁１７行目の「権利変換計画」から同頁２２行目の「再開発
事業においては，」までを削る。
(2)原判決２１頁１３行目の「その権利変換によって当該宅地の所有者」を「財
産権の保障の見地から，当該再開発事業によって従前土地の所有者」と，同
頁１５行目から１６行目にかけての「権利変換の前後を通じて当該所有者の」
を「従前土地に関する権利変換の前後を通じて当該従前土地の所有者の保有
する」と，同頁１６行目の「当該宅地」を「従前土地」と，同頁１７行目の
「要すると解される。」を「要し，かつ，それで足りるというべきである（最
高裁昭和４８年１０月１８日第一小法廷・民集２７巻９号１２１０頁参照）。」
とそれぞれ改める。
(3)原判決２１頁１９行目の「同項は，」から同頁２３行目末尾までを「この
「相当の価額」とは，評価基準日において，従前土地の所有者がその近傍に
おいて当該従前土地と同等の代替地を取得し得る金額であることを要し，か
つ，それで足りるものと解される。」と改める。
３「相当の価額」の算定において開発利益を考慮することの可否（争点１）
(1)控訴人は，再開発事業の対象となっている従前土地につき，その価格が
同事業が予定されていることが原因となって評価基準日までの間に上昇し
た場合，その上昇分を「開発利益」として当該従前土地の「相当の価額」に
反映すべきである旨を主張する（前記第３で引用する補正後の原判決の「第
３争点についての当事者の主張の要旨」（以下，単に「当事者の主張要旨」
という。）の１(2)）。
(2)開発利益の概念等
ア「開発利益」という用語は，都再法上の用語ではなく，実務において多
義的に使用されているものであるところ，本件で証拠として提出されてい
る文献等（甲１，１７，２５，乙３，４，１２）において述べられている
その意義を整理すれば，①再開発事業のもたらす全体の効用を指す概念で
あり，粗効用－（工事費＋資本コスト＋用地費）として捉えるもの，②個
別の再開発事業において形成された従後資産の価値と事業の原価たる従
前資産及び事業費の合計額との差額をいうとするもの，③再開発事業の施
行地区内の土地の価値という観点から，再開発事業により土地が一体利用
されることによる価値の増分をいうとするもの，④再開発事業の施行地区
の近隣の土地の価値という観点から，再開発事業による市街地の活性化，
利便性の向上等又はこれに対する期待に伴う価値の増分をいうとするも
の，⑤再開発事業の施行地区内の土地の価値という観点から，都市計画等
の見込み，決定等に基づく再開発事業の完成の期待に伴う価値の増分をい
うとするものがある。そして，控訴人の主張する「開発利益」は，その主
張内容に照らし，⑤に該当するもの（以下，これを「開発期待」と称する。）
と解される。
イ前記ア①ないし③の意味における開発利益は，その内容に照らし，再開
発事業の完成によって生じるものであることが明らかであり，かかる意味
の開発利益が「相当の価額」において考慮されるべきものに該当しないこ
とは，「相当の価額」が評価基準日における価額であるとされていること
（都再法８０条１項）から明らかというべきである。
ウ一方，再開発事業は，事業による市街地の活性化，利便性の向上等及び
これに対する期待から，評価基準日までに施行区域を含むその近隣の土地
全体の地価を上昇させることがあり得る。「相当の価額」とは，従前土地
を有する者が近傍において当該従前土地と同等の代替地を取得すること
を得るに足りる金額をいうことは前記２に説示したとおりであることか
らすると，上記のような近隣の土地全体の地価の上昇があるときには当該
地価の上昇分を考慮しなければ，従前土地の所有者は近傍において当該従
前土地と同等の代替地を取得することができなくなるから，その場合にお
ける「相当の価額」の算定に当たっては当該地価の上昇を考慮する必要が
あるというべきである。前記ア④の意味における開発利益は，このような
意味の評価基準日までに生じた施行地区の近隣の土地の価格上昇をいう
ものであり，「相当の価額」の算定において考慮されるべきものであると
解される。
エ控訴人は，従前土地について，評価基準日までに生じた前記ア⑤の意味
における開発期待による価格の上昇を「相当の価額」の算定において考慮
されなければならないと主張する。
評価基準日までの期間において従前土地の処分に関する制限はないか
ら，従前土地についても，再開発事業に参加することを希望する者との間
で売買が成立することはあり得ることであり，その場合に再開発事業に参
加したいと希望する者が開発期待を織り込んだ割増価格で買い受けるこ
ともあり得ると考えられる。しかし，当該割増分は，再開発事業に参加を
希望する者が再開発事業に対して付加する価値であり，再開発事業の完成
によって実現するものであるから，従前土地の売買時点における客観的価
値とは異なるものであり，その性質上，従前土地の所有者に補償されるべ
きものとはいえないというべきである。
また，控訴人の主張する開発期待は，評価基準日の時点における従前土
地の価格上昇分として把握するものであるから，権利取得者に限らず権利
喪失者にも等しく及ぶことになると解されるところ，再開発事業は評価基
準日から完成まで更に数年を要することが多く，本件再開発事業において
も，本件評価基準日（平成２４年３月１１日）からその完成予定時期（平
成２８年１０月頃。前提事実(5)キ）まで４年７か月余りの期間が予定さ
れているところであり，その間には多くのリスクが存在し得ることに鑑み
ると，当該リスクを負担することがなくなる権利喪失者にまで，再開発事
業が施行されて初めて実現する付加価値というべき期待に係る利益を，再
開発事業が予定されることによって評価基準日までに施行地区及びその
近隣の土地全体に等しく生じ得る地価の上昇分に加えて補償する必要が
あるとは解されず，また，再開発事業で行われる権利変換によって従前土
地の所有者が被る特別の犠牲とは，本来，再開発事業が行われない従前の
状態における所有権の価値であることからしても，前記ア④の意味の開発
利益とは別に再開発事業が施行されるということにより従前土地に係る
付加価値として生じるとする開発期待は，従前土地の価値に含まれると解
することはできないというべきである。
さらに，「相当の価額」が評価基準日における価額であることに鑑みる
と，評価基準日までに現実に生じた地価の上昇分は加味されるべきである
ということになるところ，前記ア④の意味における開発利益を「相当の価
額」の算定に当たって考慮することは，従前土地の所有者に近傍において
同等の代替地を取得せしめてその財産権の保障を実行ならしめるために
必要不可欠であり，また，都再法８０条１項が「相当の価額」を近傍類似
の土地の取引価格等を考慮して定めるものと規定することとも整合する
のに対し，控訴人が主張する前記ア⑤の意味の開発期待は，上記のとおり，
再開発事業の完成に期待して付加される価値であり，評価基準日の時点に
おける従前資産の価値とは別個のものである上，多分に個別的要因の強い
ものであって，かかる付加価値分が施行地区内の土地全体に等しく妥当す
ると解する根拠を欠くものというべきであるから，「相当の価額」を構成
する要因とするのは相当とはいえない。
オ以上によれば，本件再開発事業を起因とする地価の上昇が，前記ア④の
意味における評価基準日までに本件施行地区内の従前土地のみならずそ
の近隣周辺において同等に生じるものは，「相当の価額」に含まれるべき
ものであるが，前記ア⑤の意味における従前土地が再開発事業の施行され
る土地であることにより生じる同事業完成の期待に伴う価値の増分は，評
価基準日以降に生じる付加価値であり，個別的要因によって変動し得る不
確定なものであって，施行地区内の土地全体に一般的，普遍的に及ぶ利益
ではないから，「相当の価額」の算定において考慮されるべきものではな
いと解するのが相当である。
したがって，控訴人の前記エの主張及びこれを前提とする本件施行地区
内に存在する本件土地の「相当の価額」の算定に当たって本件再開発事業
の成果に対する期待による価値の上昇分を考慮しなければならないこと
をいう控訴人の主張は，採用することができない。
４本件土地の「相当の価額」の算定において本件特区決定の存在を考慮するこ
との可否（争点２）
(1)控訴人は，建築物の容積率の規制を大幅に緩和する本件特区決定の存在
は，本件再開発事業による開発期待を生じさせる重要な価格形成要因として，
本件土地の「相当の価額」の算定に当たり考慮されるべきであると主張する
（当事者の主張要旨１(3)）。
(2)ア前提事実(3)によれば，本件特区決定は，本件評価基準日の約２年８か
月前である平成２１年６月２２日，本件再開発事業に係る本件都市計画決
定と同時に，かつ，本件再開発事業の施行者である被控訴人の前身である
本件準備組合の提案に基づいてされたものであり，その内容は，本件再開
発事業に係る本件事業計画に沿って，本件施行地区における容積率の最高
限度を１３３０％に緩和し，建築物の建ぺい率の最高限度を８／１０，建
築物の建築面積の最低限度を１０００㎡と定めるとともに，本件施行地区
を一体利用して建築される建築物の外壁又はこれに代わる柱は原判決別
紙３－２「計画図」に示す壁面線を越えて建築してはならない旨の壁面の
位置の制限等を課すものであることが認められる。
イ以上認定のとおり，本件特区決定は，本件評価基準日前にされたもので
あり，これが本件施行地区の周辺の土地に影響を及ぼし，本件評価基準日
までに当該周辺の土地の価格上昇をもたらした場合には，その価格上昇は，
本件施行地区内の従前土地の価格にも影響を及ぼすものであるから，その
場合における当該従前土地の「相当の価額」の算定に当たり考慮されるべ
きものであり，この意味における本件特区決定による影響が考慮されるも
のであることは，前記３で説示したとおりである。
ウ他方，本件特区決定による本件施行地区内の従前土地についての容積率
等の緩和自体は，本件再開発事業により建築される施設建築物を前提とし
て壁面の位置の制限などとともに定められているのであるから，本件再開
発事業が完成することでしか実現できないものである。
また，本件特区決定は，前記アのとおり，建築物の建ぺい率の最高限度
を８／１０，建築面積の最低限度を１０００㎡と定めていることからすれ
ば，本件土地（1173.43㎡(土地面積)×0.8(建ぺい率)＝938.744㎡(建物
建築面積)＜1000㎡）はもとより，本件施行地区内のいずれの従前土地も
単体では本件特区決定による容積率の緩和等の利益を受けることはでき
ないものであり，これに壁面の位置の制限を併せみると，従前土地単体で
適用されることは想定されていないということができる。
以上によると，本件特区決定それ自体が本件評価基準日前にされていた
としても，本件土地を含む本件施行地区内のいずれの従前土地も単体で本
件特区決定による容積率の緩和等の利益を受けることは想定されておら
ず，本件再開発事業の施行を離れて本件特区決定があることによる独自の
価値増加は観念できない。そして，前記３において説示したとおり，本件
再開発事業の成果として実現する価値は従前土地の「相当の価額」を算定
する上で考慮されないものであるから，本件特区決定は従前資産たる本件
土地自体の価格形成要因として考慮されるものということはできない。
また，本件特区決定が本件再開発事業の実現可能性を高めるものとして，
その期待に対する地価の上昇が観念できるとしても，それは本件施行地区
の近隣の土地について同様に及んだ地価の上昇を介して従前資産の評価
に反映されることになるから，これに加えて，本件土地が本件特区決定の
対象とされた本件施行地区内の土地であることを考慮して「相当な価額」
の算定をすべきことにはならない。
(3)控訴人は，被控訴人の定めた従前資産評価基準５条１項は，権利変換又
は取得する土地の価額は「正常な取引価格」によるものとし，従前資産評価
基準細則第１が，土地の正常な取引価格は，標準価格比較法により評価する
ものとし，標準価格は不動産鑑定士が鑑定評価した価格によるものと定めて
いるところ，本件特区決定による公法上の規制を考慮外とすることは，不動
産鑑定評価基準に則っていないことになり，許されないと主張する。
しかしながら，本件土地を含む本件施行地区内の各従前土地は，前記(2)
ウで説示したとおり，本件特区決定による容積率の緩和等の利益を受け得な
い土地であるから，結局のところ，本件土地の「相当の価額」を算定するに
当たり本件特区決定による公法上の規制を考慮する余地がないことになる。
そうすると，被控訴人の定めた従前資産評価基準等に基づいて本件土地の
「正常な取引価格」を評価する場合にも，本件特区決定による公法上の規制
を考慮する余地がなく，これは同規制がない場合と同じことになるから，本
件土地について同規制を考慮外として上記「正常な取引価格」を評価したこ
とが不動産鑑定評価基準に則っていないということにはならない。したがっ
て，控訴人の上記主張は採用することができず，同主張が指摘する事由は，
前記３の「相当の価額」の解釈及び本件土地の「相当の価額」を算定する際
の本件特区決定の取扱いについての前記(2)の各説示を左右するものではな
い。
５本件土地の「相当の価額」の算定方法（争点３の１）
以下のとおり原判決を補正するほかは，原判決２６頁１２行目から２８頁９
行目までに記載のとおりであるから，これを引用する。
(1)原判決２６頁１６行目の「上記第３の」を「当事者の主張要旨」と，同頁
１９行目の「前提事実(4)」から同頁２１行目末尾までを「前提事実(4)ウに
よれば，被控訴人は，本件施行地区内の従前資産を評価する基準として従前
資産評価基準を，同基準の運用に関する細目として従前資産評価基準細則を
それぞれ定めていること，以上の従前資産評価基準等の定めのうち本件土地
の価額の算定に関する部分は，原判決別紙２－２「関係する評価基準等の定
め」のとおりであることが認められる。」と改め，同頁２２行目の「まず，」
を削る。
(2)原判決２７頁１７行目の「評価格」（２か所）をいずれも「評価額」と改
め，同頁２１行目の「上記の」を削る。
(3)原判決２８頁２行目の「上記第３の」を「当事者の主張要旨」と改め，
同頁７行目から同頁９行目までを以下のとおり改める。
「ウ以上のとおり，従前資産評価基準等に定める従前土地の算定方法が本
件土地の「相当の価額」を算定する方法として合理性があるものと認め
られ，控訴人は，従前資産評価基準等に則った算定方法により本件土地
の「相当の価額」の主張をしているので，以下，同主張について検討す
る。」
６控訴人の主張する本件土地の「相当の価額」の合理性の有無について（争点
３の２）
(1)控訴人は，本件調査報告書における本件土地の「相当の価額」の評価内
容は，①近隣地域Ａの標準的画地ａの標準価格について，開発期待や本件特
区決定等の影響を除外して１０５０万円／㎡と評価しているのは誤ってお
り，Ｐ１鑑定書（甲１９）における１２６０万円／㎡によるべきであり，②
近隣地域Ｇの標準的画地ｇの価格に対する本件土地の個別格差修正率につ
いて，合計で１０９％としているのは誤っており，１１６％とすべきである
ほかは，標準的画地ａと標準的画地ｇとの地域格差修正率を７１％としてい
ることを含め合理的であり，同報告書の誤りを修正すると，原判決別紙８－
１「原告による本件土地の価額の算定方法」のとおり，本件土地に係る「相
当の価額」は，本件調査報告書における９５億３９９８万６０００円を超え
る１２１億８２５５万円となると主張する（当事者の主張要旨１(1)，(4)ア，
イ）。
(2)Ｐ１鑑定書（甲１９）による標準的画地ａの標準価格の合理性について
ア取引事例比較法の適用について
(ア)採用した取引事例の合理性について
以下のとおり原判決を補正するほかは，原判決３０頁８行目から３１
頁１６行目までに記載のとおりであるから，これを引用する。
ａ原判決３０頁１１行目及び３１頁１１行目の各「上記第３の」をい
ずれも「当事者の主張要旨」と改める。
b原判決３１頁１行目冒頭から同頁３行目の「ところ，」までを「そし
て，」と，同頁４行目の「回答意見書（甲２３）」を「Ｐ１鑑定書を
補足する回答意見書（甲２３。以下「Ｐ１補足意見書」という。）」
と，同頁１２行目の「回答意見書（甲２３）」を「Ｐ１補足意見書」
とそれぞれ改める。
c原判決３１頁６行目の「いえなくもない。」の後を改行し，同行の「ま
た，」から同頁９行目末尾までを「そうすると，Ｐ１鑑定書における取
引事例（事例地Ａ～Ｃ）の選択それ自体が，およそ不合理なものであっ
て，これらを比較の対象とする取引事例とすることができないとまでは
いえない。」と改める。
d原判決３１頁１４行目から同頁１６行目までを削る。
(イ)標準的画地ａの標準価格の査定における地域要因の比較における開
発期待の考慮について
ａＰ１鑑定書は，標準的画地ａの標準価格について，本件特区決定に
よる将来の開発可能性がその価格形成要因となるとして，取引事例比
較法による比準価格の算定（原判決別紙８－２の６(1)）及び公示価
格等を規準とした価格の算定（同(3)）に当たり，取引事例（Ａ～Ｃ）
又は公示地との間の地域要因の比較の中で，いずれも「環境条件」の
「将来性」として標準的画地ａを１００とした場合に取引事例又は公
示地が５％劣っているとの格差（以下「本件５％の格差」という。）
を付している。
Ｐ１補足意見書によれば，本件５％の格差を付した理由は，本件特
区決定による容積率の緩和を受けるためには建築物の建築面積の最
低限度が１０００㎡とされているところ，標準的画地ａは５００㎡の
ため，緩和後の容積率を前提として評価することができないことを踏
まえつつ，本件評価基準日において本件特区決定による直接的，具体
的恩恵を受けていなくとも，本件特区決定を受けていることの市場へ
の影響等を評価額に反映させるべきとの観点から，将来の開発可能性
に係る価格形成要因としたというものである。
しかしながら，本件再開発事業が施行される本件施行地区内の土地
であること及び本件特区決定を受けていることによる当該土地自体
に係る開発期待は，その「相当の価額」の算定において考慮すべきも
のでないことは，前記３及び４において説示したとおりであり，Ｐ１
鑑定書においては，本件特区決定を受けていることによる付加価値が
現実に発生していることやその程度についての根拠は何ら検証され
ていない。
ｂまた，Ｐ１鑑定書において標準的画地ａと比較の対象となった取引
事例（原判決別紙８－２の６(1)）は，中央区γ（Ａ），港区δ（Ｂ）
及び中央区ε（Ｃ）にそれぞれ所在するものであり，また，Ｐ１鑑定
書において考慮の対象となった公示地（同(3)）は，中央区ζに所在
し，標準的画地ａから１００ｍ程度離れているものである。しかるに，
取引事例Ａや公示地が属する近隣地域であるＰ２駅周辺には，日本を
代表する高度商業地域が広がり，丸の内，八重洲，京橋エリア等では
近年再開発等が多く行われ，高度な商業集積が見られ，近年再開発事
業等による建物建替等が進んでおり，既存ビルを中心とした従来の街
並みから徐々に耐震性能や事務所機能等の優れた高スペックの大型
の事務所ビルが増えてゆくものと予測されていること（乙１０，２５）
に照らすと，再開発事業等に伴う容積率の緩和といった将来の開発可
能性による期待が土地の価格に対して及ぼす影響の有無及びその程
度につき，中央通り沿いの高度商業地域として十分に成熟している標
準的画地ａの所在地域と，上記の取引事例地や公示地との間において，
５％に相当するような有意の差を明確に見いだし得るのかどうかは
明らかでない。
Ｐ１補足意見書によっても，不動産鑑定の手法として，容積率の緩
和自体を捉えるのではなく，再開発事業等に伴う将来の開発可能性
（開発期待）といった要素が施行地区内の宅地の価格に及ぼす影響を
捉えるという前提において，当該影響を数量的に把握する方法が確立
している状況にあることは窺われないところであり，また，本件施行
地区内の宅地の評価基準日前の直近における取引事例に基づく相場
感といったものがあることも窺われないことも考えると，Ｐ１鑑定書
が，標準的画地ａと比較の対象となった取引事例等との間で，「将来
性」として５％という僅少とはいえない格差を付するべきであるとし
たことについて，合理性を見いだすことはできない。
ｃ以上のとおりであるから，Ｐ１鑑定書における本件土地についての
本件５％の格差付けは採用することができないというべきである。そ
うすると，標準的画地ａの標準価格として１２６０万円／㎡を採用す
ることもできない。
(ウ)前記(ア)及び(イ)を基に前記(イ)で採用できない本件５％の格差付
けを除外したＰ１鑑定書における各取引事例における比準価格は，取
引事例Ａが１０９１万円／㎡，取引事例Ｂが１１６７万円／㎡，取引
事例Ｃが１１４８万円／㎡となる。
イ公示価格等を基準とした価格の適用について
Ｐ１鑑定書の上記価格１１１０万円／㎡も，前記ア(イ)で採用できない
とした期待性，将来性として本件５％の格差付けをしているものであるか
ら，採用することができない。そして，この格差付けを除外した価格は１
０５３万円／㎡となる。
ウ収益還元法の適用について
Ｐ１補足意見書によれば，Ｐ１鑑定書の収益還元法では，前記ア(イ)で
採用できないとした期待性，将来性を考慮して還元利回りを算出するため
の数値である賃料の変動率を定め，その変動率を用いて本件土地の収益価
格１０２０万円／㎡を導き出していることが認められるから，同価格を採
用することはできない。そして，この点を修正した上記の変動率を認め得
る証拠はない。
エ以上によれば，Ｐ１鑑定書が算定した標準的画地ａの価額１２６０万円
／㎡は，その余の点を判断するまでもなく合理性がなく，これを本件土地
の「相当の価額」の算定に当たって用いることはできない。
(3)近隣地域Ａと近隣地域Ｇとの地域格差修正率について
ア控訴人は，近隣地域Ａと本件土地が存在する近隣地域Ｇとの地域格差修
正率について，本件調査報告書が採用している７１％が相当であると主張
する。
イ本件調査報告書が採用している地域格差修正率７１％の合理性について
(ア)本件調査報告書が近隣地域Ａと近隣地域Ｇとの間の地域格差修正率
として７１％を採用した経緯及び根拠
前提事実(3)及び(4)並びに証拠（甲２１，３４の１及び２，３８，４
３，４６ないし４８，５０，乙１０，４２ないし５０）及び弁論の全趣
旨によれば，以下の事実が認められる。
ａ本件準備組合は，平成１８年２月１４日に設立され，都市再生特別
措置法（以下「措置法」という。）３７条１項に基づく「都市再生特
別地区（α３地区）」変更の提案（以下「特区提案」という。）を行
うための検討作業を開始した。
本件準備組合は，特区提案の同意（当該提案に係る都市計画の素案
の対象となる区域内の土地について，所有権又は建物の所有を目的と
する対抗要件を備えた借地権を有する者の３分の２以上の同意を得る
こと，その同意をした者が所有するその区域内の土地の地積と同意し
た者が有する借地権の目的となっているその区域内の土地の地積の合
計が，その区域内の土地の総地積と借地権の目的となっている土地の
総地積との合計の３分の２以上となることが必要となる（措置法３７
条２項２号）。）を得るための方策として，また，再開発事業の円滑
な推進に資することを目的として，不動研に対し，各地権者に対して
従前資産及び従後資産の概要を示すための基礎資料とする従前資産及
び従後資産の概略調査を依頼した。不動研は，同依頼に基づき，平成
１９年３月３０日付け調査報告書（価格時点を平成１８年８月１日と
するもの。以下「平成１９年３月調査報告書」という。）を提出した。
平成１９年３月調査報告書の従前土地の概略調査においては，調査
対象区域（本件施行地区と同じ）は中央通りに接面する地域と背後の
地域に大別することができ，価額形成要因を分析して，広幅員の道路
に接面し，繁華性・業務環境が優れ，容積率の高い中央通り沿い，繁
華性・業務環境がやや優るβ沿い，これらの地域内を除くその他各区
道沿い及び繁華性のやや低い私道（建築基準法４２条２項の道路）沿
いの地域に分けて６つの近隣地域に区分することが妥当と判断し，本
件施行地区をＡからＦまでの６つの近隣地域（原判決別紙６－２の図
面参照。ただし，この時点の近隣地域Ｆは，近隣地域Ｇを含むもので
あった。）に区分した上，中央通りに接面する近隣地域Ａ，背後の地
域を代表する地域としての近隣地域Ｃにおける各標準的画地の標準価
格を査定し，次に近隣地域Ｃの標準的画地の価格形成要因と，近隣地
域Ｂ，Ｄ，Ｅ，Ｆの価格形成要因とを比較し，近隣地域Ｃの標準価格
をもとに，近隣地域Ｂ，Ｄ，Ｅ，Ｆの各標準価格を査定した。本件土
地は，β沿いの近隣地域Ｆ内に位置しているところ，近隣地域Ｆの標
準的画地ｆの面積は１２０㎡で，その標準価格は，近隣地域Ｃの標準
的画地ｃの標準価格５３０万円／㎡×１２０％＝６３６万円／㎡と
評価された。（乙４２）
ｂ本件準備組合は，平成１９年３月調査報告書提出前の同年１月２２
日，既に内容が確定していた同報告書の調査内容を踏まえ，控訴人に
対し，従前資産の概算として，本件土地については，評価単価を７２
５万円／㎡，総額８４億９７００万円と説明した。この評価単価は，
前記ａの近隣地域Ｆの標準価格６３６万円に対し，規模格差修正率１
１０％と接面状況による修正率１０４％を乗じて得られた補正率１１
４％を乗じたものである。控訴人は，上記評価説明に対し，近隣地域
Ｆの中でも本件土地と他の土地とでは大きさが全く異なるため，同じ
基準とすべきでない等主張した。（甲２１，乙４３，４４）
ｃ本件準備組合は，平成１９年４月通常総会での提示において，控訴
人の上記主張も考慮して，大規模オフィス需要が一段と逼迫しており，
１０００㎡以上の画地のスケールメリットが大きくなっているという
理由付けにより，近隣地域Ｆの時点修正後の標準価格７００万円に対
し，規模格差修正率を１１５％に拡大し，これに接面状況による修正
率１０４％を乗じて得られた補正率１２０％を乗じて，本件土地の評
価単価を８４０万円／㎡，総額９８億４５００万円と評価した。控訴
人は，同評価に対し，近隣地域Ｇを設けて本件土地の従前土地評価額
を見直すことなどの要求をした。（甲２１，乙４４，４５）
本件準備組合は，不動研と協議の上，同年１０月３日の控訴人との
協議において，新たに近隣地域Ｇ（原判決別紙６－２の図面参照）を
設け，近隣地域Ａの標準価格１１８０万円／㎡に対し，地域格差修正
率７０％を乗じて近隣地域Ｇの標準価格を８２６万円／㎡と算出し，
これに規模格差修正率１１０％に接面状況による修正率１０４％を
乗じた補正率１１４％を乗じて，本件土地の評価単価を９４２万円／
㎡，総額を１１０億４１００万円としたが，控訴人は納得しなかった。
（甲２１，乙４４）
ｄ本件準備組合は，平成２２年５月２４日，控訴人に対し，改めて，
本件土地について，評価単価８１３万円／㎡，総額９５億２９００円
とする一方，建物について，平成１９年３月時点の評価において採用
した現価率２３．２％を５５．５％とする大幅な増額方向での見直し
を行い，控訴人の従前資産全体の評価合計額を１０７億３９００万円
とする従前資産評価を提示をした。（乙４５）
控訴人は，上記提示に対し，①本件土地は，近隣地域Ｇに属してお
り，標準的画地ｇ（面積５００㎡）が適用されているが，近隣地域Ｇ
に属する土地は本件土地のみであるから，面積は５００㎡ではなく，
控訴人所有地の面積１１７２．０９㎡とするのが妥当である，②近隣
地域Ｇの環境条件が中央通り沿いの近隣地域Ａと比較して，繁華性－
５，業務環境－１５と低く評価されているが，業務環境に係るＪＲＰ
２駅への近接性等に鑑みても，近隣地域Ｇが近隣地域Ａと比較して著
しく劣るとは考えられず，同等以上の評価が適切である旨主張した。
（乙４６）
本件準備組合は，上記２点について，不動研作成の補足説明資料に
より，控訴人に説明をしたが，控訴人は納得しなかった。不動研の補
足説明資料には，交通・接近条件として，Ｐ３駅の近接性が劣る画地
についてはＰ２駅への近接性に優るという傾向が認められるため，近
隣地域Ａと近隣地域Ｇとでは同等の評価を行っていること，平成２１
年相続税路線価によれば，中央通り沿いが１２４０万円／㎡，β沿い
が２６８万円／㎡であり，近隣地域Ａに対する近隣地域Ｇの路線価割
合としては２２％程度であるという格差があるが，評価においてはス
ケールメリット等を十分に考慮して相当程度減価率を圧縮し，近隣地
域Ａに対する近隣地域Ｇの標準価格割合は７１％程度にしたことなど
が記載されている。（乙４７）
ｅ本件準備組合は，平成２３年２月１日，控訴人に対し，市街地再開発組
合設立認可申請のための事業計画内容を控訴人の従前資産にあてはめて
算出した参考値として，改めて，本件土地の評価単価８１３万円／㎡，総
額９５億２９００万円，建物価額１２億１０００万円，合計１０７億３９
００万円を示した。この提示内容は，平成２２年５月２４日の提示内容と
同じであり，控訴人は納得しなかった。（乙４８）
ｆ不動研は，平成２３年９月２１日頃，それまでの概略調査の結果も採り
入れて，被控訴人から依頼を受けた本件調査を開始し，平成２４年３月２
９日頃，本件調査報告書（乙１０）を作成し，これを被控訴人に提出した。
本件調査報告書は，本件再開発事業における権利変換計画書の作成のため
の基礎資料とすることを目的として，従前資産評価基準等に従って本件施
行地区内の従前資産の評価を行ったものであり，本件調査の調査目的とし
て，都再法７２条及び７３条に規定する権利変換計画の策定に必要な従前
土地の価額及び従後資産の地価配分比等の調査を行うことにより，事業の
円滑な実現を図ることを目的とする旨，従前土地の更地価格の査定につい
て，調査の条件として都市再生特別地区による公法上の規制は考慮外とし，
価格形成要因の分析に当たってこれを考慮外としている点において不動産
鑑定評価基準との相違があるが，調査の条件により，建築物の敷地面積の
最低限度，壁面の位置の制限等を考慮外として更地価格の査定を行うこと
は，都再法８０条等の趣旨に合致するものであって合理性が認められる旨，
価格等の種類としては，不動産鑑定評価基準における「正常価格」に相当
するものである旨記載されている。
ｇ不動研は，控訴人からされた本件調査報告書についての質問に対し，大
要，以下のとおり回答した。（甲３８，４６，５０）
(a)本件調査報告書における従前土地の更地価格の査定は，不動産鑑
定評価基準における正常価格に相当するものであると考える。ただ
し，市街地再開発事業において施行者の依頼により実施される従前
土地の価格等調査業務は，収用委員会が地権者に対する適正な補償
額を算定する目的で実施する都再法８０条１項に定める従前資産評
価額の鑑定業務とは異なり，本件再開発事業の円滑な実現を図るこ
とを目的として行われるものであるため，不動研としては，被控訴
人より事情聴取を行った上で，本件再開発事業の事業収支，組合員
等の合意形成の必要性，本件再開発事業のそれまでの経緯等の諸般
の事情を考慮して，組合員等の従前資産評価額として不当でなくバ
ランスの取れた調査結果を提出した。
(b)組合員の合意形成の必要性等との関係で，主に中央通り沿いの土
地（表地）と中央通りに面していない土地（裏地（後背地））の評
価額の価格差を縮小するように検討し，そのように算定した。その
理由は，被控訴人の事情聴取から，本件準備組合が設立される前の
段階で，中央区が，本件施行地区内の地権者に対し，土地の従前資
産評価額について，表地と裏地との間の評価の格差を小さくする旨
の説明していたことが分かり，同格差を放置したままで従前資産評
価額を算出すれば，地権者の合意形成が困難であると考えられたた
めである。
一般に，市街地再開発事業において，施行区域が比較的広い場合
には，繁華な前面道路に面している表地と当該前面道路に面してい
ない裏地とでは従前土地評価額に大きな開差が生じることがあるが，
市街地再開発事業の実現により施行区域の土地が全体として一筆の
土地になることから，裏地の所有者において表地との価格差につい
て理解が得られず，大きな開差を放置したままでは合意形成が図ら
れない場合がある。その場合に，実務上，裏地である従前土地の状
況で継続利用を想定する場合との相対的比較において，近い将来に
権利変換によって表地としての競争力の高い資産へと移行する可能
性の高い資産であることを地区内の評価バランスを考慮しながら敢
えて反映することは可能と考えられ，このような理論・理由で，表
地と裏地との間の価格差を縮小する評価を行うことがある。本件再
開発事業においても，それまでの経緯を考慮し，上記のような再開
発事業の特性から，本件施行地区内の土地の価格の全体的なバラン
スを考慮して，表地と裏地との間の価格差を縮小した。具体的には，
近隣地域Ｃについては将来性として事例地等に対し－２０％の格差
付け（結果として２５％の上乗せ）をしており，近隣地域Ｇについ
ては，繁華性，業務環境によるマイナス格差を縮小して評価した。
(c)以上のように表地と裏地との間の価格差を縮小することは，再開
発事業の施行区域内の土地であることから理論的に可能となると
考えられる。しかし，この理論は，権利変換により施行地区内の土
地が合筆されることを直接評価の対象としているわけではない。
近隣地域Ａと近隣地域Ｇの地域格差修正率７１％は，恣意的に高
くしたものではないが，前記(b)のとおり，諸般の事情を総合的に
考慮し，中央通り沿いの表地と中央通りに面していない裏地との間
の評価額の格差を縮小するように算出したものである。
本件土地については，控訴人の合意を得るために恣意的にその評
価額を高位に算出した事実はないが，控訴人から提出された従前資
産評価についての意見も十分に考慮した。
(d)不動研としては，収用委員会又は裁判所が「相当の価額」を鑑定
した場合には，異なる結果となる可能性があるものと認識している
が，本件調査報告書における調査結果が収用委員会や裁判所が「相
当の価額」を鑑定した場合の金額を下回ることは無いと考える。そ
れは，市街地再開発事業における従前資産評価として理論的にも認
め得る範囲内において，表地と裏地との間の価格差を縮小し，裏地
をより高位に評価しているためである。
(イ)前記(ア)の認定事実によれば，本件調査報告書は，本件再開発事業
の権利変換計画の策定のために被控訴人から依頼されて行われた本件施
行地区内の従前資産の価格等の調査結果を報告するものであり，本件調
査報告書における従前土地の価格は，本件再開発事業の円滑な実現を図
るためという依頼目的に沿って，市街地再開発事業における従前資産評
価として理論的にも許容される範囲内のものという認識を持って算定さ
れたものであることが認められるが，その算定においては，組合員の合
意形成の必要性や本件再開発事業の準備段階からの経緯等の諸事情も考
慮して，中央通り沿いの表地と中央通りに面していない裏地との間の価
格差の縮小を図り，裏地をより高位に評価したものであり，特に本件土
地の価格については，控訴人の意向が相当採り入れられて出されたもの
であることが認められる（前記(ア)ｂないしｇ）。また，本件調査報告
書を作成した不動研自身が，本件土地の「相当の価額」を鑑定した場合
には，本件調査報告書とは異なる価額となる可能性があるとの見解を示
していることを併せ鑑みると，本件調査報告書は，その作成依頼目的に
沿う価格等調査としては正当なものと評価し得ても，上記のとおり調整
された価格を提示したものであるという点で，当裁判所が本件土地の「相
当の価額」を認定する根拠としてそのまま採用することはできないもの
である。殊に，本件施行地区内の従前土地のうち裏地に当たる土地の価
額は，上記の諸事情を考慮し，表地との価格差の縮小を図るために高位
に評価したというものであることからすると，本件調査報告書が採用し
ている近隣地域Ａと近隣地域Ｇとの間の地域格差修正率７１％について
は，当裁判所が行う本件土地の「相当の価額」の認定をする際の基礎数
値として採用することはできないものである。
なお，以上の点に関して，控訴人は，被控訴人が，収用委員会の本件
審理において本件調査報告書における本件土地の評価額を本件土地の
「相当の価額」と主張するなど，本件調査報告書における評価額をもっ
て「相当の価額」であるとしていたことに照らすと，被控訴人において
同評価額が直ちに「相当の価額」になるわけではないなどと主張するこ
とは信義に反し許されないと主張する。しかしながら，本件訴訟におけ
る本件土地の「相当の価額」の審理判断は，本件評価基準日における本
件土地の「相当の価額」を客観的に認定し，認定された価額が収用委員
会の裁決に定められた価額と異なるときは，裁決に定められた価額を違
法とし，本件土地の「相当の価額」を確定することであるから，被控訴
人が本件審理において主張した価額と異なる価額を本件訴訟において主
張することが，直ちに信義則に反するものとはいえないこと，被控訴人
は，本件再開発事業の円滑な実現を図ることを目的として，組合員等の
合意形成の必要性や従前の経緯等にも配慮した本件調査報告書の調査結
果を踏まえて本件再開発事業を進めてきたが，控訴人との間においては
本件裁決を経て本件訴訟に至ったことから，本件訴訟においては，収用
委員会の鑑定（都再法８５条３項，土地収用法９４条６項，６５条１項
２号）の結果を踏まえた本件土地の「相当の価額」の主張をしているこ
とが窺われ，控訴人自身も，本件土地の「相当の価額」について，本件
審理において主張した価額とは異なる価額及びその算定根拠を本件訴訟
において主張していることを考慮すると，本件訴訟における被控訴人の
本件土地の「相当の価額」に関する主張が信義に反し許されないもので
あるとはいえない。
ウ控訴人は，前記アの点以外にも，近隣地域Ａと近隣地域Ｇとの間の地域
格差修正率は７１％とするのが相当であることの根拠を主張しているの
で，以下検討する。
(ア)控訴人は，再開発予定地における表地と裏地との間の格差率が，商
業地については，一般的に，表地１０に対し裏地７又は６とされている
ことから，近隣地域Ａと近隣地域Ｇとの地域格差修正率を７１％とする
ことは合理的であるとの主張をしている（当事者の主張要旨１(4)ア，
原判決別紙９の第１の２(1)）。
この点，再開発事業における従前土地の評価について，「商業地につ
いて，一般的に表地と裏地の格差を１０：７とか１０：６とかいうこと
がある。」と記載されている不動産鑑定士の執筆による文献（甲２０）
があるが，同文献は，同記載に続けて，「上記のような一般論では，地
権者を納得させることはできないであろう。」と記載し，地権者の納得
を得るためには，表地と裏地との格差率の算定に当たり，現地における
通行量，店舗の特徴，核店舗との関係等の実査が必要であることを述べ
ており，上記の格差率の正当性ないし通用性について，具体的な根拠を
挙げて論じているものではない。このような記載内容に照らすと，上記
文献によって上記の格差率の正当性を肯定することはできない。
(イ)控訴人は，上記文献が言及する格差率６～７割というのは，再開発
事業完成後の施行地区内の各土地は全体として一体利用の敷地となり，
当該各土地の効用の和以上の効用増をもたらし，裏地もこの効用増に寄
与することから，この寄与分を裏地の評価において考慮するのが妥当で
あるという再開発事業の施行区域内に属する表地と裏地の格差の特性
によるものであるとも主張するところ，これと同旨の理由をもって表地
と裏地との間の格差率が通常の評価よりも小さく扱われることが実務
上多いことを指摘する文献（甲１４）もある。
しかしながら，再開発事業完成後の一体利用の敷地としての効用増に
対する寄与分という考え方は，前記３(2)ア③の開発利益又は同⑤の開
発期待と同じものを観念していると解されるところ，これらが評価基準
日における従前土地の「相当の価額」を算定するに当たって考慮すべき
ではないと解されるものであることは，前記３及び４において説示した
とおりである。
(ウ)控訴人は，本件調査報告書において，近隣地域Ａと近隣地域Ｆとの
間の地域格差修正率が６２％とされていることからすると，近隣地域Ａ
と近隣地域Ｇとの間の地域格差修正率を７１％とすることは合理的で
あると主張する（当事者の主張要旨１(4)，原判決別紙９の第１の２(1)）。
そして，この点に関して，本件調査報告書の標準的画地ａ（５００㎡）
の標準価格に対する標準的画地ｆ（１２０㎡）の標準価格を計算すると
６２％となることから，標準的画地ａと標準的画地ｆの地域格差修正率
は６２％であるという前提で考えた場合，標準的画地ａと標準的画地ｇ
との地域格差修正率（７１％）と標準的画地ａと標準的画地ｆとの同修
正率（６２％）とは，標準的画地ｇと標準的画地ｆの環境条件等を勘案
すれば，整合性がとれている旨の不動産鑑定士の意見書（甲２２）があ
る。
しかしながら，上記意見書は，本件調査報告書における標準的画地ａ
と標準的画地ｆの各調査価格から計算した地域格差修正率が６２％で
あることを前提とした意見であるところ，本件調査報告書における裏地
の評価額は，組合員の合意形成の必要性等諸般の事情を考慮して，表地
（標準的画地ａ）の評価額との価格差を縮小するように調整したもので
あることは前記イ(イ)において説示したとおりであるから，裏地に属す
る標準的画地ｆの評価額は客観的な価額に比べて過大なものであるこ
とが推認されるのに対し，上記意見書では，その前提としている本件調
査報告書における標準的画地ｆの評価額の合理性について何ら言及し
ていないことに照らすと，単純に本件調査報告書における標準的画地ｆ
の評価額を用いて上記意見を述べているものと解されるから，その前提
において失当であり，採用することはできない。
(エ)控訴人は，本件調査報告書における近隣地域Ｃの標準価格から検証
しても，近隣地域Ａと近隣地域Ｇとの地域格差修正率７１％は妥当であ
ると主張する（当事者の主張の要旨１(4)，原判決別紙９の第１の２(1)
（補正後のもの））。
しかしながら，本件調査報告書は，組合員の合意形成の必要性等から，
それまでの経緯や控訴人からの意見要望等を考慮して，表地と裏地の価
格差を縮小するように調整しているものであり，その一環として，近隣
地域Ｃについては将来性として事例地等に対し－２０％の格差付けを
して結果として２５％の上乗せ評価になっているのである（前記イ(ア)
ｇ(b)）。そうすると，本件調査報告書における近隣地域Ｃの標準価格
は，本件調査報告書作成依頼の目的の観点からは正当性を肯認し得ると
しても，当裁判所が審理判断する「相当の価額」の基礎事実とすること
はできないものというべきであるから，控訴人の上記主張は採用するこ
とができない。
(オ)控訴人は，近隣地域Ａ及び近隣地域Ｇのような都心の高度商業地に
おいては，収益性が重視されて価額が決定されるところ，大和不動産鑑
定株式会社作成の調査報告書（甲２８。以下「大和不動産調査報告書」
という。）は，収益還元法によって収益価格を求めると，近隣地域Ａの
標準的画地ａは４８億４０００万円（単価９６８万円／㎡），近隣地域
Ｇの標準的画地ｇは３５億３０００万円（単価７０６万円／㎡）と算定
評価され，その比率は７３％となるとし，本件調査報告書が両者の間の
地域格差修正率を７１％としたことには一定の合理性があると結論づ
けていることからも，上記地域格差修正率が妥当であると主張する（当
事者の主張の要旨１(4)，原判決別紙９の第１の２(1)（補正後のもの））。
しかし，証拠（甲２８）によれば，大和不動産調査報告書には，その
調査価格について，不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行った場合
には結果が異なる可能性がある旨注記されている上，調査に当たっては
収益還元法（開発賃貸型）による収益価格をもって調査価格等を出した
としており，複数の評価方法を総合するのではなく，そのうちの収益還
元法のみに依拠して上記意見を出しているにすぎないことが認められ
る。そして，収益価格算定の主要な要素である還元利回り率を標準的画
地ａについては４．１％，標準的画地ｇについては４．２％としたこと
について具体的な説明はなく，その相当性，正当性を検討することがで
きないものである。そうすると，上記意見書における調査価格の客観性
が担保されているということは困難であり，同調査価格を直ちに近隣地
域Ａと近隣地域Ｇとの間の地域格差修正率の合理性，相当性の判断に反
映させることはできない。
エ近隣地区Ａと近隣地区Ｇとの間の地域格差修正率の検討
(ア)下記に挙げる証拠によれば，近隣地域Ａ（標準的画地ａ）と近隣地
域Ｇ（標準的画地ｇ）に関して，以下の事実が認められる。
ａ平成２４年度の路線価は，近隣地域Ａが８９６万円／㎡，近隣地域
Ｇが２１０万円／㎡であった。（乙３１）
ｂ平成２４年１月１日時点における公示価格は，中央通り沿いの「公
示地中央５－３３」（中央区ζ）が１２００万円／㎡，β沿いの「公
示地５－７」（中央区η）が５５５万円／㎡であった。（乙１０，２
５，３０）
ｃ標準的画地ａの接する中央通りは，幅員２７．２３ｍの両側歩道付
舗装道路（国道）である。他方，標準的画地ｇの接するβは，幅員１
１ｍの両側歩道付舗装道路（区道）である。（乙１０）
ｄ平成１８年９月２６日の時点における自動車交通量（１２時間当た
り）は，中央通りが１万４１７３台であり，βが３１７８台であった。
（乙１３）
ｅ近隣地域Ａは，東京メトロＰ４線Ｐ３駅７番出口に近接し，中央通
りに面していることから，歩行者通行量が多い地域となっている。近
隣地域Ｇは，裏地ではあるものの，βの歩行者通行量は一定程度認め
られる。（甲２８の１５頁）
ｆ中央区が平成２１年９月に策定した「Ｐ２駅前地域のまちづくりガ
イドライン」（以下「本件ガイドライン」という。）は，Ｐ５・Ｐ２
駅前地区地区計画の区域のうち，Ｐ２駅前の外堀通り，永代通り，昭
和通り及び鍛冶橋通りに四方を囲まれた約３９ｈａの区域を対象範
囲とし，文化と歴史を継承しつつ日本の活力を象徴する安全で快適な
国際的に活力にあふれた都心として再生し受け継いでいくため，ガイ
ドラインとして，その将来像を示すものであるところ，中央通りは，
本件ガイドラインの対象範囲における商業，文化及び観光の骨格軸と
してＰ４～Ｐ３～Ｐ５のにぎわいの連続性を形成する唯一の「にぎわ
い骨格軸」として位置づけられているのに対し，βは，街区再編に伴
う質の高い機能集積を支える地区内サービス動線として整備される
「地区内回遊道路」のうちの一つとして位置づけられている。（乙１
３，３６）
ｇ不動研における近年の市街地再開発事業の従前土地評価事例４例
（中央区２例，港区１例，文京区１例）によると，主要道路（表通り）
沿いの近隣地域の標準価格を１００とした場合の後背地道路（裏通り）
沿いの近隣地域の標準価格の指数は，３８，４０，４９，５９（指数
の平均値は４６．５）であった。（乙３５）
(イ)前記(ア)の認定事実に基づき，近隣地域Ｇと近隣地域Ａを比較する
と，以下のとおりである。
①客観的な土地の価格の物差しとしての信頼性が肯定できる路線価
（控訴人が依拠しているＰ１鑑定書を作成したＰ１不動産鑑定士も，路
線価は客観的な物差しとして決して小さくない信頼性が認められると
している（甲２３）。）は，近隣地域Ｇは近隣地域Ａの約２３．４％で
ある。②公示価格は，β沿い（近隣地域Ｇ）は中央通り沿い（近隣地域
Ａ）の約４６．３％である。③前面道路は，近隣地域Ｇに面するβは区
道であるのに対し，近隣地域Ａに面する中央通りは国道であり，βの幅
員は中央通りの半分にも満たない。自動車交通量（１２時間当たり）は，
βは中央通りの約２２．４％にとどまっている。④中央区作成の本件ガ
イドラインでは，中央通りを本件ガイドライン対象地区約３９ｈａにお
ける唯一の「にぎわい骨格軸」として位置づけているのに対し，βは地
区内サービス動線として整備される「地区内回遊道路」とされているに
すぎない。
以上の事実関係を勘案すると，裏地である近隣地域Ｇ（標準的画地ｇ）
は，表地である近隣地域Ａ（標準的画地ａ）よりも街路条件（幅員）及
び環境条件（繁華性，業務環境等）が著しく劣っているということがで
き，また，再開発事業の完成によって表地と裏地が一体利用の敷地とな
ることによる寄与分を従前資産の「相当の価額」の算定過程における地
域格差修正率に反映させるという考え方が採用できないことに鑑みる
と，両地域ないし両標準的画地の地域格差修正率は，容積率（行政的条
件）の差によるマイナス修正（本件調査報告書では修正率－６％（原判
決別紙６－１の４）とされている。）を含めても，近隣地域Ａと近隣地
域Ｇとの地域格差修正率は最大でも５０％を上回ることはない（標準的
画地ａの標準価格を１００とした場合には標準的画地ｇの標準価格は
５０以下である。）と解するのが相当である。
(ウ)前記(イ)の点に関して，控訴人は，平成２４年度の路線価では開発
期待が具現化される土地であることが考慮されておらず，平成２５年度
の路線価表において本件施行地区は再開発事業区域（個別評価）とされ
ていることが考慮されるべきであると主張する。しかしながら，「相当
の価額」の算定において開発期待を考慮すべきでないことは前記３にお
いて説示したとおりであり，平成２５年度路線価表は，平成２４年１２
月１４日に本件施行地区において権利変換が行われたこと（前提事実
(5)ア）に対応するものであるから，控訴人の上記主張は採用すること
ができない。
また，控訴人は，自動車交通量を判断要素とすることに合理性はなく，
歩行者通行量を比較すべきであると主張する。しかしながら，両通りの
歩行者通行量の実数を認定し得る証拠はないものの，中央通りの歩行者
通行量は多いとされ，βのそれは一定程度認められるというものであっ
て（前記(ア)ｅ），中央通りの方がβを上回っていることは明らかであ
るといえる上，一般的に，繁華街における自動車交通量の差（βは中央
通りの４分の１以下。前記(ア)ｄ）は，歩行者通行量の差にも反映する
ものと考えられるから，いずれの比較においても，近隣地域Ｇ（標準的
画地ｇ）と近隣地域Ａ（標準的画地ａ）との地域格差は２倍以上の大き
さがあるということができ，両土地の地域格差率の割合に関する前記
(イ)の判断を左右するものではない。
さらに，控訴人は，本件ガイドラインの内容は近隣地域Ａと近隣地域
Ｇとの間の地域格差を示すものではなく，近隣地域Ｇは，近隣地域Ａよ
りもＰ２駅に近く，Ｐ２駅への至便性を考慮すべきであると主張する。
しかしながら，中央通りとβの幅員，自動車通行量及び歩行者通行量に
大きな差があることは，上記のとおりであり，証拠（乙１０の６４頁）
及び弁論の全趣旨によれば，近隣地域ＧはＰ２駅から約４００メートル，
Ｐ３駅から約１２０メートルの場所にあるのに対し，近隣地域ＡはＰ２
駅から約５００メートル，Ｐ３駅から約１０メートルの場所にあり，近
隣地域Ｇは，近隣地域Ａと比較して，Ｐ２駅との近接性では約１００メ
ートル遠いというにすぎず，Ｐ３駅との近接性では１１０メートル近い
ことを併せ鑑みると，上記の差は前記(イ)の判断を左右するものではな
い。
(4)近隣地域Ｇの標準的画地ｇの価格に対する本件土地の個別格差修正率に
ついて
原判決３７頁１１行目から４０頁６行目までに記載のとおり（ただし，原
判決３７頁１８行目，３８頁１２行目及び２５行目並びに３９頁２３行目の
各「上記第３の」をいずれも「当事者の主張要旨」と，３８頁１７行目の「上
記２」を「前記２で引用する補正後の原判決の「事実及び理由」中の「第４
当裁判所の判断」の２」とそれぞれ改める。）であるから，これを引用する。
(5)以上によれば，控訴人が主張する本件土地の「相当の価額」（原判決別
紙８－１「控訴人による本件土地の価額の算定」）は，その算定過程におい
て近隣地域Ｇの標準的画地ｇの標準価格に対する本件土地の個別格差修正
率を１１６％とすべきであるとする点においては是認することができるが，
その修正率による修正をする前提となる①本件土地について開発期待に相
当する将来性という理由で本件５％の格差を採り入れたＰ１鑑定書に基づ
いて近隣地域Ａの標準的画地ａの標準価格を１２６０万円／㎡としている
点（同別紙の２），②近隣地域Ａと近隣地域Ｇとの間の地域格差修正率を７
１％としている点（同別紙の３）において合理性がなく，これらの金額及び
数値に基づいて算定している点において，採用することはできない。
７収用委鑑定書の合理性の有無について（争点３の３）
(1)前提事実(6)オによれば，収用委鑑定書における鑑定の手法の概要は，原
判決別紙７－１「収用委鑑定書の要旨」のとおりであることが認められ，同
手法は，本件土地だけを対象としてその「相当の価額」を算定評価するもの
であり，本件施行地区内の従前土地全部について一様に適用する従前資産評
価基準等が定める手法と同じものではないと認められる。
(2)控訴人は，本件評価基準日前に生じた本件特区決定による影響を考慮し
ない収用委鑑定書は合理性を欠くと主張し，証拠（乙２５，２８）によれば，
収用委鑑定書においては，本件特区決定による容積率の緩和は考慮していな
いと認められる。
しかしながら，本件土地の「相当の価額」を算定するに当たり，本件土地
に係る本件特区決定の影響は考慮すべきでないことは，前記４において説示
したとおりであるから，上記主張は，収用委鑑定書の合理性を左右するもの
ではない。
(3)ア控訴人は，再開発事業の従前資産である土地の評価は，標準地比準評価
法（損失補償基準別記１土地評価事務処理要領４条参照）によるべきであ
り，本件再開発事業における従前資産評価基準細則第１の３も，原則とし
て標準価格比較法により評価するものとされているから，近隣地域の設定
に当たっては，行政的条件に着目して本件施行地区の範囲を近隣地域とす
べきところ，収用委鑑定書が，本件再開発事業を考慮外とする前提条件を
定め，本件施行地区外を含む範囲を近隣地域として設定している点は不合
理であると主張する。
イ損失補償基準（昭和３７年１０月１２日用地対策連絡会決定）別記１土
地評価事務処理要領４条１項は，土地の評価は，原則として標準地比準評
価法により行うものとし，同条２項は，標準地比準評価法により難い場合
は，路線価式評価によることができるものとし，同条３項は，その他の地
域内の土地は個別に評価することができるものとするところ，ここに標準
地比準評価法とは，評価に係る地域を土地の用途的観点から用途地域に区
分し，用途地域を地域的統制に着目して同一状況地域に区分した上，同一
状況地域内に標準地を設定し，その標準地と比準して各画地を評価する方
法であり，一度に多数の画地の正常な取引価格を求める手法である。（甲
１２の１及び２，乙２６）
他方，不動産鑑定評価基準の近隣地域とは，対象不動産の属する用途的
地域であって，より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農
村等の内部にあって，居住，商業活動，工業生産活動等人の生活と活動に
関して，ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを
示している地域であると規定されている。（乙２６）
ウ前提事実(6)オ及び証拠（乙２５）によると，収用委鑑定書は，近隣地域
を，対象不動産を中心として北東方約６０メートル，北西方約４５メート
ル，南西方約３０メートル，南東方約４０メートルの中高層の店舗付事務
所ビルないし事務所ビルを中心とする業務型の商業地と判定しており，商
業地としての用途や地域要因の共通性という観点からβ沿いの地域の複
数の街区を取り込んでいるものであり，上記不動産鑑定評価基準の近隣地
域の概念に沿ったものといえること，前記３において説示したとおり，前
記３(2)ア①ないし③の開発利益並びに同⑤の開発期待は「相当の価額」
の算定に当たって考慮されるものではないのに対し，近隣の地価の上昇を
通じて施行地区内の土地の価格にも反映され得ることから同④の意味に
おける開発利益は考慮されるべきものであることに鑑みると，本件施行地
区に隣接する地域を取り込んで近隣地域を設定して本件土地の「相当の価
額」を算定することは，評価手法として許容されるものと解される。そし
て，本件審理においては，本件土地の「相当の価額」のみが問題となって
おり，一度に多数の画地の評価を求める案件ではなかったことを考慮する
と，本件審理において上記の標準地比準評価法を適用すべき絶対的な必然
性は認められず，本件土地のみを対象としてその「相当の価額」の鑑定評
価を行った収用委鑑定書について，その具体的方法に問題があるなどの事
情がない限り，収用委鑑定書が妥当性を欠くものであると解することはで
きないというべきである。
そして，証拠（乙２５）により認められる収用委鑑定書における本件土
地の「相当の価額」の具体的な鑑定評価の手法及び評価額の決定の過程に
照らし，また，それらが問題のないものとする不動研の意見（乙２８）が
あるのに対し，収用委鑑定書の鑑定評価を覆すに足りる的確な証拠はない
ことに鑑みると，収用委鑑定書における本件土地の鑑定評価額４５億２９
４３万９８００円は，同鑑定書における鑑定手法の下において算定される
本件土地の「相当の価額」として妥当性を有するものと認めるのが相当で
ある。
(4)控訴人は，事情として，本件準備組合及び被控訴人と連続性のあるθ会
地区検討会が地権者に対して貢献度に応じて開発利益を配分するとしてい
たこと，平成２０年６月２６日付けで中央区副区長との間で本件覚書が作成
された経緯を踏まえると，控訴人に対する未配分の開発利益が本件土地の価
額に反映されるべきであると主張する。
しかしながら，θ地区検討会が本件準備組合ないし被控訴人と権利主体と
して連続性を有する組織であったことや，本件覚書の作成に本件準備組合な
いし被控訴人が関与したことを認めるに足りる証拠はなく，本件覚書の効力
が本件準備組合ないし被控訴人に及ぶことを認め得る事情も窺えない。
また，控訴人は，控訴人に帰属すべき未配分の開発利益は２０億円を下ら
ないとも主張するが，「相当の価額」の算定において上記開発利益の配分が
考慮されるものではないことは，前記３において説示したところから明らか
である。
したがって，控訴人の上記各主張は，前記(3)の判断を左右するものでは
ない。
８以上の検討によれば，本件訴訟において本件土地の「相当の価額」として採
用できるのは，収用委鑑定書が示す価額であるところ，同価額は，本件裁決が
定めた価額を上回らないものである。また，Ｐ１鑑定書における取引事例比較
法で挙げられている取引事例ＡないしＣについての前記６(2)ア(ウ)の比準価
格のうち最も高額な取引事例Ｂの１１６７万円／㎡，前記６(3)で検討した近
隣地域Ａと近隣地域Ｇとの間の地域格差修正率として是認できる範囲で最も
高い５０％及び前記６(4)の標準的画地ｇの価格に対する本件土地の個別格差
修正率１１６％に基づいて本件土地の価額を算定しても，その価額は本件裁決
における本件土地の価額８５億７５４２万６４４０円を超えない７９億４２
４７万８２９８円にとどまるから，本件裁決を違法と判断することはできない。
９以上のほかに控訴人が当審において主張していることは，いずれも前提を欠
くものか，独自の見解によるものであり，採用することができない。
10以上によれば，控訴人の各請求はいずれも理由がないからこれを棄却すべき
ところ，これと同旨の原判決は結論において相当であり，本件控訴は理由がな
いから，これを棄却することとして，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第１６民事部
裁判長裁判官青野洋士
裁判官前田英子
裁判官藤澤孝彦

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