戻る

主文
１第１審原告の控訴に基づき，原判決主文第１項及び第２項を次のとお
り変更する。
第１審被告は，第１審原告に対し，５９億５２７８万３２１９円及
びうち５８億９７７８万３２１９円に対する平成２３年１０月３０日
から，うち５５００万円に対する平成２４年５月１０日から，各支払
済みまで年６分の割合による金員を支払え。
第１審原告のその余の請求を棄却する。
２第１審被告の本件控訴を棄却する。
３訴訟費用は，第１，２審を通じ，これを１０分し，その３を第１審原
告の負担とし，その余を第１審被告の負担とする。
４この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
１第１審原告
原判決を次のとおり変更する。
第１審被告は，第１審原告に対し，８５億０５０９万５１９３円及びうち７
２億５４２１万８５００円に対する平成２３年１０月３０日から，うち１億３
０６１万９４６９円に対する平成２４年５月１０日から，うち１１億２０２５
万７２２４円に対する平成２６年１月２８日から，各支払済みまで年６分の割
合による金員を支払え。
訴訟費用は，第１，２審とも第１審被告の負担とする。
仮執行宣言
２第１審被告
原判決中第１審被告敗訴部分を取り消す。
上記部分につき，第１審原告の請求を棄却する。
訴訟費用は，第１，２審とも第１審原告の負担とする。
第２事案の概要
１本件は，第１審原告が，第１審被告に対し，第１審被告から物流ターミナル
等の建設を目的として原判決別紙物件目録記載１の土地（以下「本件土地」と
いう。）及び同２の建物（以下「本件建物」といい，本件土地と併せて「本件
不動産」という。）を代金８４８億円（本件土地について７８５億円，本件建
物について６３億円。いずれも消費税込み）で買い受けたが（以下，同売買に
係る契約を「本件売買契約」という。），本件土地から広範囲にわたって発見さ
れたスレート片（以下「本件スレート片」という。）が石綿を含有していたと
主張して，本件売買契約に基づく瑕疵除去義務の不履行又は本件売買契約上の
瑕疵担保責任に基づく損害賠償として，本件スレート片の撤去及び処分費用，
物流ターミナルの建設工事が遅れたことに伴う追加費用，逸失利益，弁護士費
用の合計８５億０５０９万５１９３円及びうち７２億５４２１万８５００円に
対しては同請求に係る請求書に示された支払期限の翌日である平成２３年１０
月３０日から，うち１億３０６１万９４６９円に対しては訴状送達の日の翌日
である平成２４年５月１０日から，うち１１億２０２５万７２２４円に対して
は訴えの変更申立書送達の日の翌日である平成２６年１月２８日から，各支払
済みまで商事法定利率年６分の割合による遅延損害金の支払を求める事案であ
る（以下，略語については原判決の表記に従う。）。
原審は，①本件スレート片は，石綿含有産業廃棄物に当たるため，廃棄物
の処理及び清掃に関する法律（以下「廃棄物処理法」という。）にのっとった
厳格な処理が求められるところ，本件土地の地中には，本件売買契約の締結当
時，第１審原告に知らされていなかった本件スレート片が大量に混入していた
のであるから，そのために多額の費用を必要とし，本件土地の交換価値が損な
われていることは明らかであり，売主である第１審被告は，買主である第１審
原告に対し，本件売買契約９条２項に基づいてその除去義務を負い，これを拒
否した第１審被告は，第１審原告に対し，債務不履行に基づく損害賠償義務を
負うほか，本件土地には「隠れたる瑕疵」があるとして，本件売買契約１１条
２項に基づき，損害賠償義務を負う，②本件新築工事において元々予定さ
れていた掘削深度（原設計値）よりも深く掘削したことは本件土地の利用目的
に照らし通常予定された範囲を超えたものであるから，本件スレート片の撤去
及び処分費用の上記掘削深度（原設計値）を超えた追加掘削部分に係るものに
ついて損害賠償を求めることはできないし，清水建設が外部から搬入した
建設残土に石綿を含有したスレート片等の産業廃棄物が混入していたことを認
めるに足りる的確な証拠はなく，同部分に係る撤去及び処分費用についても損
害賠償を求めることはできないが，本件スレート片発見前に鹿島建設が既
に搬出済みの土壌（本件既搬出土）にも本件土地と同様に本件スレート片が大
量に混入していたものと認められるなどとして，第１審原告が鹿島建設に対し
て支払った土壌の撤去及び処分費用６３億３１７１万円のうち，上記及び
により掘削等した土量に応じて按分した額を控除した４２億３８１９万１３７
９円，本件新築工事の遅延に伴う追加費用及び第１審原告の逸失利益のうち同
様に上記及びに対応する額を控除した１３億２９９３万２６３７円，弁護
士費用５０００万円の合計５６億１８１２万４０１６円の損害が生じたものと
認められるとして，この限度で第１審原告の請求を認容した。
これに対し，第１審原告及び第１審被告の双方が，それぞれ原判決のうち敗
訴部分を不服として，本件各控訴を提起した。
２前提事実
前提事実は，次のとおり補正するほか，原判決「事実及び理由」欄の「第２
事案の概要」の１（原判決２頁２３行目から７頁２４行目まで）に記載のと
おりであるから，これを引用する。
（原判決の補正）
原判決４頁１行目の末尾に「この代金額は，本件土地の土壌に本件スレー
ト片が混入しているという事実を考慮せずに算定され合意されたものであっ
た。」を加える。
同頁２４行目の「という。）。」の後に「本件新築工事においては，本件土
地を広範囲にわたって掘削することが予定されていた。」を，同行目の「甲
８」の後に「，５８の２，乙３，弁論の全趣旨」を，それぞれ加える。
同７頁２行目の「第」を削り，３行目の「東京都環境確保条例第」を「都
民の健康と安全を確保する環境に関する条例」に改める。
３争点
第１審被告の債務不履行責任又は瑕疵担保責任の成否
第１審原告に生じた損害
４争点（第１審被告の債務不履行責任又は瑕疵担保責任の成否）に関する当
事者の主張
（第１審原告の主張）
本件においては，本件売買契約の「売主要達成事項」として，「本件土地
の地中障害物その他の瑕疵（土壌汚染を除く。）を除去し又は修補すること」
が定められ，売主である第１審被告が本件土地賃貸借契約の期間満了までに
これを遂行することが「本件売買契約に基づく第１審被告の義務を構成する」
ものとして，売買当事者間で特に合意されていた（本件売買契約９条２項）。
これは，本件土地の利用を妨げ，ひいては本件土地の交換価値を下げるこ
とが明らかなものの除去義務を売主に課し，買主に不測の損害を与えること
を回避しようとするものである。そうであるとすると，上記「瑕疵」を物理
的に本件土地の利用を妨げるものに限定すべき理由はなく，法令において環
境基準が定められた有害物質による土壌汚染の場合を除き，売買契約当時に
明らかではなかった本件土地の交換価値を損なう事情を広く含むものと解す
るのが相当であって，このように解することが当事者の合理的な意思に合致
するものというべきである。
また，本件売買契約には，「第１審原告は，本件不動産に隠れたる瑕疵が
ある場合には，第１審被告に対して損害賠償を請求することができる。」と
の規定も置かれているところ（本件売買契約１１条１項），この規定は，民
法５７０条の瑕疵担保責任を売買契約の内容に取り込んだものというべきで
あり，取引の通念からみて売買の目的物に何らかの欠陥がありその瑕疵が取
引上一般に要求される程度の注意をしても発見できない場合に売主が負うべ
き責任を定めたものであると解するのが相当である。
本件土地の地中に第１審原告に知らされていなかった建材の破片が混入し
ていた場合においても，その物の性質や量にかんがみ，特別の取扱いが義務
付けられそのための費用がかかることによって本件土地の交換価値が損なわ
れているときは，売主である第１審被告は，買主である第１審原告に対し，
本件売買契約９条２項に基づき，その除去義務を負うほか，本件土地には「隠
れたる瑕疵」があるものとして，本件売買契約１１条２項に基づき，損害賠
償義務を負う。
次のとおり，本件売買契約締結当時，既に石綿の危険性に対する社会的認
識が高まり，石綿に対する種々の規制及び通達等がされている状況にあった。
本件土地には本件スレート片がまんべんなく散乱，混入していたのであるか
ら，本件売買契約当時の取引観念をしんしゃくしても，本件土地には瑕疵が
あったものというべきである。
ア石綿の危険性に対する社会的認識
石綿は，これを吸入した場合，中皮腫，肺がん，じん肺の一種である石
綿肺，良性石綿胸水，びまん性胸膜肥厚等の疾患を生じることがある物質
である。
株式会社クボタは，平成１７年に自社の石綿含有製品と関わりのあった
従業員７５名が石綿に関連する疾患により死亡していたことを公表し，こ
れを契機として石綿関連疾患に対する社会的な関心が高まり，経済産業省
は，同年７月１５日に「アスベスト（石綿）による健康被害の実態調査の
結果について」を公表し，石綿含有製品の製造企業における石綿関連疾患
による死亡者が３７４名に上ることを明らかにした。
このような中，石綿に対する規制が強化され，平成１８年の労働安全衛
生法施行令の改正により石綿及び石綿をその重量の０．１％を超えて含有
する全ての物の製造，輸入，提供又は使用が禁止され，この改正は同年９
月１日に施行された。また，廃棄物処理法施行令及び同法施行規則の改正
により，工作物の新築，改築又は除去に伴って生じた産業廃棄物であって，
石綿をその重量の０．１％を超えて含有するものを「石綿含有産業廃棄物」
とする産業廃棄物の処理基準が新設され，この改正は同年１０月１日に施
行された。
石綿の危険性に対する社会的認識の高まりは，不動産取引の現場にも影
響を及ぼし，国土交通省は，平成１７年９月，不動産業関係団体を通じて
不動産業者に対し，「不動産業における石綿（アスベスト）問題への対応
について」と題する通知を発し，「不動産の購入者等のアスベストに対す
る関心も急速に高まっていることから，不動産業者として購入者等の不安
や疑問に適切に対応することが期待されている」として，「購入者等から
のアスベストの使用に関する問い合わせに対し建築時の工事業者又は建築
士，売主等にアスベストの使用の有無を問い合わせた結果を伝えるなど，
できる限り購入者等の不安や疑問に適切に応えること」等を周知徹底する
ように要請した。
イ行政の取扱い
環境省大臣官房廃棄物・リサイクル対策部が平成１９年１１月５日に発
出した「石綿含有廃棄物等処理マニュアル」において，石綿含有成形板と
は，セメント，けい酸カルシウム等の原料に，石綿を補強繊維として混合
し，成形されたもののうち，石綿含有率が０．１重量％を超えるものをい
うと定義され，石綿含有成形板では繊維強化セメント板が種類も多く，建
築用に広く使用されてきており，石綿含有スレート（波形，ボード），石
綿含有パーライト板，石綿含有けい酸カルシウム板，石綿含有スラグせっ
こう板がそれに相当するものと解説されている。また，石綿含有成形板が
廃棄物になったものは，主に産業廃棄物の「工作物の新築，改築又は除去
に伴って生じたコンクリートの破片その他これに類する不要物」（がれき
類）（廃棄物処理法施行令２条９号）又は「ガラスくず，コンクリートく
ず（工作物の新築，改築又は除去に伴って生じたものを除く。）及び陶磁
器くず」（同条７号）に該当するものと解説されている。
このような状況が存在したことからも，本件売買契約締結当時の一般的
な取引観念としても，売買当事者間の共通認識としても，厳密な意味での
法令適合性や人体に対する具体的な危険性の有無にかかわらず，本件土地
についてはアスベスト又はアスベストを含む物が混入しているべきではな
い（つまり，その存在は「瑕疵」に該当する。）という認識が共有されて
いたことは明らかである。このことは，本件売買契約の重要事項説明書に
「既存建物の石綿使用状況」がわざわざ特記され，「売主は，本契約明渡
しまでに，本件既存建物を解体撤去します」と明記されていることにも表
れている。
本件スレート片は，「工場の新築，改築又は除去に伴って生じたコンクリ
ートの破片その他これに類する不要物」（廃棄物処理法施行令２条９号）又
は「コンクリートくず（工作物の新築，改築又は除去に伴って生じたものを
除く。）」（同条７号）に該当し，廃棄物処理法上の「産業廃棄物」に該当す
るところ（同法２条４項１号），石綿の一種であるクリソタイルを重量比で
１．７～１１．４％含有していることから，「石綿含有産業廃棄物」に該当
する（同法施行令６条１項１号ロ，同法施行規則７条の２の３）。
したがって，本件スレート片については，収集運搬の際には，破砕するこ
とがないよう，またその他の物と混合するおそれのないように他の物と区分
して収集運搬しなければならないこと（廃棄物処理法施行令６条１項１号ロ，
３条１号ホ），積替えや保管の際には，産業廃棄物の保管に関する一般的事
項に従うほか，石綿が飛散しないような方法で保管しなければならないこと
（同法施行令６条１項１号ハ，ニ及びヘ，３条１号ヘ及びト），埋立処分を
行う際には，産業廃棄物の埋立処分に関する一般的事項に従うほか，最終処
分場のうちの一定の場所において，本件スレート片が分散しないように埋立
処分をし，埋立地の外に飛散し，流出しないように，その表面を土砂で覆う
など必要な措置を講じなければならないこと等の規制を受ける（同法施行令
６条１項３号柱書，ヨ，３条１号イ及びロ，同条３号ニ及びホ）。そして，
これらに違反した場合，都道府県知事から改善命令（廃棄物処理法１９条の
３），措置命令（同法１９条の５以下）を受けるおそれがあり，これらの命
令に違反した場合，罰則の対象となる（同法２６条２号，２５条１項５号等）。
実際，清水建設も，平成２０年に既存建物の解体工事を行った際，本件ス
レート片を石綿含有産業廃棄物として処理しており，第１審被告自身，本件
スレート片が発見されて以降，これが発見された区画の土壌を産業廃棄物と
して取り扱い，第１審被告の責任で調査，依頼の上「きれいにする」方法を
策定する旨を表明していた。
第１審原告は，本件土地を物流ターミナル及び地元住民に提供するための
公園等の建設のために利用する目的で購入しており，将来的に転売する可能
性もあったが，前記のとおり本件土地には本件スレート片がまんべんなく散
乱，混入しており，本件土地は上記目的に沿う性状を有しているとはいえな
い。
第１審原告は，本件土地に広範囲にわたって石綿を含有するスレート片が
散在している状況を認識しておらず，本件土地の価額（７８５億円）は本件
スレート片の処理を第１審原告において行うことを前提とした価額ではない。
そして，第１審原告は，本件スレート片が混入等していた土壌の撤去及び処
分費用として後記５（第１審原告の主張）のとおり多額の費用を要したもの
であり，売買契約における等価性が失われている。
これに対し，第１審被告は，「石綿含有スレート片が混入している土砂は
一般的に埋戻し土として流通している」ので，分量にかかわらず石綿含有産
業廃棄物が混入していることが明らかになっている土壌が「有用物」とはな
らないとの第１審原告の主張に根拠がないと主張する。
しかしながら，混入してはならない石綿含有産業廃棄物が混入した土壌を
廃棄物処理法上の「有用物」と評価することはできない。石綿含有スレート
片を大量に含んでいると分かっている土砂を，それと認識しながら黙殺して
通常残土として流通させることは一般常識としてあり得ないし，土壌が石綿
含有スレート片を含むこと及びその危険性を知っていれば，それを進んで通
常残土として受け入れる業者は市場に存在しない。現に，再生砕石に石綿含
有建材が混入している事例が存在することが明らかになっただけで，石綿含
有建材が含まれるか不明な再生砕石も売れなくなり，石綿含有建材以外のが
れき類の処分ルートそのものすら減少するのではないかとの懸念が示されて
いるところである（甲１４４）。
したがって，「石綿含有スレート片が混入している土砂は一般的に埋戻し
土として流通している」などという事実はなく，第１審被告の上記主張は失
当である。
以上によれば，本件土地には瑕疵があったものというべきであり，売主で
ある第１審被告は，買主である第１審原告に対し，本件売買契約９条２項に
基づき，その除去義務を負うほか，本件土地には「隠れたる瑕疵」があると
して，本件売買契約１１条２項に基づき，損害賠償義務を負う。
（第１審被告の主張）
本件売買契約１１条１項は，「買主は，本物件に隠れたる瑕疵がある場合
には，売主に対して損害賠償を請求することができる。」と定め，本件売買
契約９条２項が，売主が重要事項説明書において約束した事項は本件売買契
約に基づく売主の義務を構成すると規定しているところ，重要事項説明書の
特記事項（以下単に「特記事項」ともいう。）４．①は，売主の義務とし
て，「土間コンクリートまたは地中障害物（杭を含む。以下同じ。）等，本件
土地２の地中障害物（以下総称して「地中障害物等」という）その他の瑕疵
（土壌汚染を除く。）を除去しまたは修補すること」を定めている。そして，
｢土壌汚染」については，特記事項１．②Ｃが同Ｂ．に従い決定された環境基
準を超過する有害物質等が検出された土壌（汚染土壌）を当該環境基準に適
合させるために必要な有害物質等の除去につき合理的な方法による土地改良
工事（土壌汚染等除去工事）を行う義務を売主に課すとともに費用負担につ
いて定めており，特記事項１．④において「地中埋設物・埋設管」について
は，特記事項４．に規定する売主要達成事項のとおりとされ，これを受けて，
特記事項４．①が規定されており，他に土壌中の物質・物体に関する規定
は特記事項には存在しない。以上の規定に従えば，特記事項は，１．②に定
める有害物質と４．①に定める物理的障害物を除いては，売主に特段の除
去義務を課したものではないとみるのが相当であり，本件売買契約は，これ
ら以外の要因については本件売買契約における「瑕疵」から除外することと
して，「瑕疵」の範囲を具体的に画したものと解されるべきである。
そして，石綿であっても，石綿含有スレート片等といった非飛散性の状態
では，健康障害を起こすことはないと考えられており，環境基本法，土壌汚
染対策法，大気汚染防止法，都民の健康と安全を確保する環境に関する条例
等の環境法令上，土壌中の石綿含有スレート片を規制する規定は存在せず（な
お，後記のとおり，廃棄物処理法上，土壌中の石綿含有スレート片を石綿含
有産業廃棄物として処理する必要はない。），石綿含有スレート片は，特記事
項１．②が定める法定環境基準の対象となるものではないし，地中障害物等
のように物理的に本件土地の利用の障害となるものでもない。
したがって，本件スレート片が本件土地に混入していたことは，本件売買
契約１１条１項及び特記事項４．①のいずれの「瑕疵」にも該当しない。
仮に，本件売買契約における「瑕疵」が民法５７０条における「瑕疵」の
概念を取り込んだものであるとしても，「瑕疵」に当たるか否かは，人の健
康に係る被害を生ずるおそれがあると認識されていた物質が人の健康を損な
う限度を超えて土壌に含まれているかどうかによって判断すべきであるし，
ある特定の物質が土壌に含まれていないことや，売買契約締結当時に有害性
が認識されていたか否かにかかわらず，人の健康に係る被害を生ずるおそれ
のある一切の物質が土壌に含まれていないことが特に予定されていた場合に
は，当該物質が含まれているか否かによって判断すべきである（最高裁平成
２１年第１７号，同年第１７号同２２年６月１日第三小法廷判決・民集
６４巻４号９５３頁参照）。
本件では，まず，本件売買契約に係る売買契約書及び重要事項説明書には，
本件土地にスレート片その他の建材の破片が含まれていないことについて何
も合意されていない。また，土壌中の石綿や石綿含有スレート片の存在につ
いて法令上の規制はなく，法定環境基準も定められていないし，そもそも，
石綿含有スレート片は非飛散性であり，破砕等をしなければ石綿繊維の飛散
のおそれはなく，本件土地に存在しているだけでは人の健康に係る被害を生
ずるおそれはない（乙４）。しかも，当事者間においては，物流ターミナル
等の建物を建設する目的で本件売買契約を締結することが前提となっていた
ところ，本件スレート片は他のスレート片やれんが片などと同様，物流ター
ミナル等の建物の建設に当たって地中障害物となるような大きさでも量でも
ないし，鹿島建設が本件土地に埋戻し土として搬入した土砂にも石綿含有ス
レート片が含まれていたとおり（乙５４，５５，５７ないし６４），石綿含
有スレート片が混入していることは建物建設を含む本件土地の利用の障害と
なるものではない。
このように，本件売買契約において，石綿含有スレート片が本件土地に混
入しないことは特に予定されておらず，かつ，石綿含有スレート片は，人の
健康に係る被害を生ずるおそれのあるものでもなく，本件土地に建物を建設
する上で支障となるものでもない。第１審原告が入札に当たり参照した資料
も，本件土地に石綿含有スレート片が含まれていないことについては何ら保
証するものではなかった（甲１）。
したがって，かかる点からも，本件土地に本件スレート片が混入している
ことは，本件売買契約上，「瑕疵」に該当しない。
これに対し，第１審原告は，本件売買契約締結当時の一般的な取引観念と
しても，あるいは本件売買契約当事者間の共通認識としても，本件土地にア
スベスト又はアスベストを含む物が混入しているべきではないという認識が
共有されていたと主張するが，本件売買契約の当事者間の認識としても，本
件売買契約締結当時の一般的な取引観念としても，本件土地に石綿含有スレ
ート片が混入してはならないことは求められていなかった。
すなわち，まず，前記のとおり，石綿含有スレート片は，土壌汚染対策
法及び都民の健康と安全を確保する環境に関する条例並びにこれらに関連す
る法令及び告示等に示される基準（法定環境基準）において何ら規制対象と
なっていない。法定環境基準以外の有害物質等の除去については，買主が希
望する場合に限り，合意環境基準として買主の費用負担で調査・除去するこ
とになっていたが，第１審原告は，合意環境基準について何ら希望を述べる
ことはなかったのであるから，当時，本件土地にアスベスト又はアスベスト
を含む物が混入しているべきではないという認識を有していなかったことは
明らかであって，当事者間の認識として，本件土地に石綿含有スレート片が
混入してはならないことは求められてはいなかった。
本件土地のように石綿含有スレート片が混入している土地は広く日本中に
一般的に存在しているところ，仮に，取引観念上，土地に石綿含有スレート
片が含まれていないことが求められるのであれば，不動産鑑定の場面におい
て石綿含有スレート片の有無は当然考慮されるはずであるにもかかわらず，
裁判所の競売物件において不動産鑑定士は石綿含有スレート片について何も
言及していないし，国土交通省の作成する不動産鑑定評価基準においても価
格形成要因として記載されていない（乙１２６）。また，契約締結当時も現
在においても，実務上，石綿含有スレート片の有無は価格形成要因に該当す
るとは考えられていない（乙２８０，２８１）。銀行員，ファイナンシャル
プランナー，建築士，不動産鑑定士等が行う不動産調査においても，土地に
ついて，石綿含有スレート片の有無は調査項目として挙げられていない（乙
２８２）。
さらに，鹿島建設が本件土地南側植栽帯に搬入した土砂には，１００㎡あ
たり２１．１７個と，本件土地の９倍以上もの石綿含有スレート片が含まれ
ており，このような土砂が一般的に流通していたことからも明らかなとおり，
石綿含有スレート片混じりの土砂は一般的に流通しており，有価物として取
引されている。このように，土砂に石綿含有スレート片が含まれていること
を知らないままに，すなわち，取引当事者によって関心が払われないままに
土砂が流通している事実こそが，土砂の取引において，取引の目的物である
土砂に石綿が含まれているか否かが取引の減額要因となっていないことを示
している。
これらを踏まえれば，本件売買契約締結当時における取引観念として，土
地に石綿含有スレート片が混入してはならないことが求められていなかった
ことは明らかである。
第１審原告は，東京都環境局が第１審原告や鹿島建設に対し，石綿含有ス
レート片の全量撤去を事実上指示していたなどと主張するが，事実に反する。
すなわち，東京都環境局廃棄物対策部産業廃棄物対策課（現・資源循環推
進部産業廃棄物対策課）には，「本件土地における石綿含有スレート片を土
壌ごと全量撤去するよう指示若しくは行政指導をしたこと，又は，本件土地
．．
から石綿含有スレート片を土壌ごと全量撤去しない場合には改善命令，措置
命令等の行政処分をする可能性があると警告したこと」に関する記録は存在
．．
せず（乙２８３），公法上の行政指導に限らず，事実上の指示も警告もなか
ったことは明らかである。このことは，東京都環境局担当者が，第１審原告
らに対し，「我々今日は指導している立場じゃないので。」（乙１２１）と述
べていることとも合致する。
第１審原告は，本件スレート片は産業廃棄物に該当するなどと主張するが，
本件スレート片が混入した土砂は産業廃棄物に該当せず，通常の土砂として
処理すれば足りるものであり，特別の取扱いが義務付けられそのために費用
がかかるものではない。
すなわち，廃棄物処理法において，「廃棄物」とは，ごみ，粗大ごみ，燃
え殻，汚泥，ふん尿，廃油，廃酸，廃アルカリ，動物の死体その他の汚物又
は不要物であつて，固形状又は液状のもの（放射性物質及びこれによつて汚
染された物を除く。）をいう（同法２条１項）。そして，「不要物」とは，自
ら利用し又は他人に有償で譲渡することができないために事業者にとって不
要になった物をいい，これに該当するか否かは，その物の性状，排出の状況，
通常の取扱い形態，取引価値の有無及び事業者の意思等を総合的に勘案して
判断すべきであるとされる（最高裁平成９年第１０５号同１１年３月１０
日第二小法廷判決・刑集５３巻３号３３９頁）。
これを建物の破片についてみると，破片が土壌から特段分離された状態に
はなく，また建材の破片が集積しておらず土地の利用を妨げていない場合に
は，占有者は，建材の破片が混在した土壌それ自体を有用なものであると判
断するのが普通であり，わざわざ手間をかけて分離すれば「不要物」である
が，土壌から特段分離しなければ「有用物」のまま存在する。本件において
も，鹿島建設が本件土地に埋戻し土として新規に搬入した土砂において石綿
含有スレート片が混入していたことが確認されているとおり，取引通念上，
土壌中に建材の破片が含まれていたとしても土砂としての有用性は何ら失わ
れていないばかりか，そのような土砂も現に取引の対象となっており，埋戻
し土として世の中で利用・活用されているのであるのであって，石綿含有ス
レート片をわざわざ土壌から分離して取り出した状態で「廃棄物」該当性を
判断するべきではなく，土壌と一体の物として「廃棄物」該当性の有無を判
断するのが相当である。また，廃棄物処理法は，事業者が所有する土地の中
に産業廃棄物が混入しているとしても，直ちにそれを掘り起こして処理すべ
き義務まで当該事業者に負わせておらず，当該土地の利用に当たり地中から
掘削された産業廃棄物を運搬又は処分を行う場合に初めて，同法に従った処
理を義務付けている。したがって，廃棄物該当性の判断においても，運搬又
は処分を行う物を対象に判断すべきであるところ，スレート片は，本件土地
と一体となって存在し，運搬又は処分されるのであるから，土壌と一体の物
として「廃棄物」該当性の有無が判断されるべきである。
以上を踏まえ，石綿含有スレート片が混入した本件土地の土砂の廃棄物該
当性について検討するに，まず，石綿含有スレート片は，本件土地に点在し
ていただけであり，地中障害物として本件土地の利用を妨げるものではない
し，石綿含有スレート片から石綿が流出することもなければ，環境法令上の
規制対象になっていたわけでもない。また，建設廃材であっても，もっぱら
土地造成の目的となる土砂に準じた物は廃棄物から除かれており（甲５５，
乙１０３），鹿島建設自身，石綿含有スレート片以外のスレート片やがれき
片については，廃棄物として処理をしていないし，第１審原告も，第１審被
告に撤去を求めたり，撤去費用の支払を請求したりしておらず，建材の破片
が含まれた土砂を有用物と判断していた。加えて，鹿島建設が埋戻し土とし
て搬入した土砂にも石綿含有スレート片が含まれていることからも明らかな
とおり，スレート片が混入した土砂は埋戻し土として現に利用・活用されて
おり，市場においても流通し，取引価値がある物である。そして，本件土地
の土壌中に石綿含有スレート片が存在していたとしても，本件土地周辺の石
綿の大気中濃度調査及び本件土地における石綿繊維による土壌への影響調査
の結果（乙３ないし７）から明らかなように，それらが地中において安定的
に存在している限り，石綿繊維が大気中に飛散することはなく，かつ，土壌
中に流出することもなく，人の健康を害するものでもないのであって，生活
環境の保全及び公衆衛生に悪影響を及ぼすおそれはなく，地中の石綿含有ス
レート片をわざわざ除去すべき特段の事情も存在しない。
したがって，石綿含有スレート片を土壌中に含む本件土地の土砂は，埋戻
し土としても現に活用され得る有用性がある物であり，廃棄物処理法上，そ
の物の性状，排出の状況，通常の取扱い形態，取引価値の有無及び事業者の
意思等を総合的に勘案して見る限り，「自ら利用し又は他人に有償で譲渡す
ることができないために事業者にとって不要になった物」（不要物）に該当
せず，したがって，「廃棄物」にも該当しないのであって，本件土地の土壌
内の本件スレート片は，石綿含有産業廃棄物として処理する必要のないもの
であった。
これに対し，第１審原告は，再生砕石に石綿含有建材が混入している事例
を挙げるなどして，分量にかかわらず石綿含有スレート片が混入した土砂を
「有用物」と評価することはできず，廃棄物処理法上，石綿含有スレート片
が混入した土砂については石綿含有産業廃棄物として処理すべきであるなど
と主張する。
しかしながら，第１審原告が指摘する再生砕石の事案は，本件売買契約締
結後のものであり，本件売買契約締結時の取引観念を示すものではない（な
お，再生砕石中に石綿含有建材が混入していること自体に違法性はない（乙
１４５）。）。そして，鹿島建設が本件土地に埋戻し土として搬入した土砂に
石綿含有スレート片が混入していたことからも明らかなとおり，石綿含有ス
レート片が混入している土砂は一般的に埋戻し土として流通しており，第１
審原告の上記主張は，実際に鹿島建設が本件土地に埋戻し土として搬入した
土砂に石綿含有スレート片が混入していた事実を無視するものであって，失
当である。
第１審原告は，本件土地には本件スレート片がまんべんなく散乱，混入し
ていたなどと主張するが，客観的証拠上，そのような事実は認定できず，本
件土地のスレート片及び石綿の量は土壌量全体に比べてわずかであるし，発
見されたスレート片全てに石綿が含まれているわけでもない。
すなわち，まず，第一次調査の結果，本件土地を１０ｍ四方（約６０畳分）
の単位区画に区切り，アスファルト舗装されていた区画や鉄板の下に採石が
敷かれている区画等を除外した区画９３４区画のうち，スレート片が発見さ
れなかった区画は２００区画（約２５％），１個～４個見つかった区画は６
８６区画（約７０％），５個～１０個見つかった区画はたったの４８区画（約
５％）であり，本件土地のほとんどの区画（約９５％）で，スレート片は約
６０畳当たりで全く見つからないか，見つかっても１～４個しか発見されて
いない。なお，この際発見されたスレート片に石綿が含まれていたかは，調
査されていない（乙３）。
本件土地の１０区画において，それぞれ２ｍ四方の深さ５０㎝までの範囲
の土壌（合計１０地点）をサンプリング調査（第二次調査）し，その結果，
合計９９２個のスレート片が発見されているが，このうち，石綿含有を分析
・確認したスレート片は２５個（約２．５％）のみであり，他は分析されて
いないし，含有が確認されたものも，スレート片を破砕して採取した一次分
析試料の重量に対する含有率１．７～１１．４％の石綿が確認されたもので
あって，平均で重量に対する含有率は約６．４％である。なお，目開き２０
㎜のふるいを用いてふるいがけを行ってスレート片を収集しており，２０㎜
四方（１円玉大）程度の小さなスレート片も１個のスレート片として数えら
れているし，一次分析試料はスレート片を粉砕した分析試料を目開き５００
μｍのふるいによりふるい分けした結果得られたものであり，上記含有率は
スレート片そのものに対する含有率ではない（第三次調査においても同じ。）。
さらに，東京環境測定センターが平成２３年３月２８日から同年４月７日
にかけて行った第三次調査では，第二次調査においてスレート片が特に多く
確認された２地点（５０cmの深度で２２４個と２６２個が発見された地点）
及び埋土が最も厚く堆積していることが確認された１地点の計３地点につ
き，それぞれ１ｍ四方を調査対象として，３０cmごとに土壌を掘削し，ふる
いをかけ，目視により土砂と「スレート片」に分け個数及び重量の計測を行
ったところ，前者２地点について，深度１．１５ｍあるいは１．３ｍまでに
発見されたスレート片の合計個数は，第二次調査の結果に，それぞれ１８１
個と１３６個を加えるものとなったのに対し，埋土の堆積層が一番厚かった
地点については，地表面から深度１．５ｍまで計測して８７個しかスレート
片が見つからなかった。また，定性・定量分析の結果，スレート片を破砕し
て採取した一次分析試料の重量に対する含有率２．１％から１３．２％の石
綿が確認された。
土壌との重量比でみると，サンプリングされた土量は，第１審原告がスレ
ート片除去のために搬出した土壌全体量である約１３万６０００㎥のわずか
０．０１４７％である。そして，そのサンプリングされた土量のうち収集さ
れたスレート片の重量はわずか０．０６７％であり，仮にそのスレート片の
全てが平均約６．４％の石綿を含有していたとしても，その石綿の量は，サ
ンプリングされた土壌全体量のわずか０．００４２％である(乙４，１２４)。
このように，本件土地で発見されたスレート片の量も，スレート片から発
見された石綿の量も，調査対象となった土壌全体からみればごくわずかな量
に過ぎない。
しかも，本件土地で発見されたスレート片のうち，石綿が含まれているこ
とが確認されているのは，鹿島建設アスベスト対策チーム専任次長Ａが発見
したスレート片４個（甲９，１０），本件土地の１０区画中９区画における
２ｍ四方の深さ５０㎝までの範囲の土壌（合計９地点）中から発見されたス
レート片のうち２５個（乙４），及び上記１０区画のうち特にスレート片が
多く発見された２区画を含む３区画における１ｍ四方の深さ１．５ｍまでの
範囲の土壌（合計３地点）中から発見されたスレート片のうち１０個（乙１
１３）のみである。しかも，第二次調査の対象となった区画は，本件土地の
他の場所よりもスレート片の個数が多いところが選ばれており，サンプル数
も少ないため，統計学上，第二次調査の結果に基づき，単純比例計算によっ
てスレート片の個数を計算して本件土地に大量にスレート片が存在している
と認定することはできない（乙１１６，１４７）。
以上のとおり，証拠上認定できる石綿含有スレート片の量はごくわずかに
過ぎない。第二次調査で発見されたスレート片は９９２個であるが，石綿含
有スレート片とそうでないコンクリート片ないし石片は，外観がよく似てお
り，わずか２５個の分析結果をもって，本件土地に存在する全てのスレート
片についても，石綿が含まれていると推認することはできない。
また，念のため，発見されたスレート片が全て石綿含有であると仮定した
としても，その量は，他の土地で発見された石綿含有スレート片の量より少
ないか同程度にとどまる。本件土地の地表面では，１００㎡当たり２．２４
個しかスレート片が発見されておらず，ほとんどの地表で１００㎡（約６０
畳）に０～４個の密度でしか見つかっていない（乙９８，１００）。これに
対し，例えば，Ｉ公園では，地表面から合計１０２個のスレート片が発見さ
れているが（乙７２，１００，１０１），これは１００㎡当たり平均で８．
３７個という比率であり，本件土地の４倍近くの割合でスレート片が存在し
ている。
第１審原告は，本件土地におけるスレート片の重量割合が相当の高割合で
あることの根拠として，鹿島建設のＢ証人等の証言を引用する。
しかしながら，Ｂ証人等は石綿含有スレート片の重量割合について何も証
言していない。鹿島建設の従業員であるＣ証人や東京環境測定センターのＤ
証人は，スレート片が石綿を含有するか否かを目視で見分けることができな
いと明確に証言している。仮に，破断面のけば立ちから石綿含有スレート片
であることが見分けられるとしても，スレート片の中には破断面のけば立ち
が確認できないものも相当数含まれており，本件土地に存在したスレート片
の全てについて破断面のけば立ちが確認されているわけではないし，そもそ
も，破断面にけば立ちがあるスレート片であっても，石綿が含有されていな
いものも存在するのであり（乙１６２・添付２のスレート片⑥参照），破断
面のけば立ちから石綿含有スレート片であることは見分けられない。
さらに，Ｅ証人は，第一次調査ないし第三次調査という限られた範囲の調
査時における印象論として証言しているだけであるし，Ｂ証人の証言につい
ても，Ｂ証人が掘削を行った本件土地を全て確認したかどうかは明らかでは
ない上，本件土地以外でこのように多数のスレート片が工事現場の土から発
見されたことは「今まで一度も経験しておりません。」と証言しながら，Ｂ
証人は，他者から指摘されるまで特段異常だという認識はなかったものであ
って，本件土地に広くまんべんなくスレート片が存在していたという証言は
信用できない。
以上のとおり，これらの証言から本件土地に広くまんべんなく大量に石綿
含有スレート片が存在したという事実を認定することはできない。
したがって，本件土地に広くまんべんなく大量に石綿含有スレート片が混
入していたとは認定できないし，本件土地は他の土地と比べて異常に多くの
アスベスト含有スレート片が含まれている土地ということもできない。
前記のとおり，石綿含有スレート片を含む土地は一般的に存在し，本件土
地は，スレート片の存在状況や含有密度からして，何ら特殊な事例でもなけ
れば，危険な土地でもないにもかかわらず，原判決が是認され，第１審原告
が主張するように，石綿含有スレート片が存在することによって本件土地が
瑕疵がある土地として扱われ，廃棄物処理法に従ってスレート片の全てを撤
去しなければならないとすると，石綿含有スレート片を含む他の土地につい
ても石綿含有スレート片の土中からの分別を強制され，仮に分別できないの
であれば，石綿含有スレート片が混入した土砂を石綿含有産業廃棄物として
除去しなければならないことを強制されることになる。
本件において第１審原告が約１３万６０００㎥の土壌を撤去処分したよう
に，仮に，地中にわずかなスレート片が存在した場合に土壌まで全て撤去す
ることとなれば，本件土地と同じ状況の土地が１０個もあれば東京ドーム１
つ分の容積に相当する土砂が搬出され，それだけ自然の土が削られ，環境破
壊が進むことになる（乙１２４）。東京２３区の公園等の土地だけでみても，
東京ドーム８５３個分，東京都の宅地面積では東京ドーム７７８５個分もの
土砂の撤去が必要であり，その分の自然土が削られ（乙１４７），少なくと
も２兆５３６億円といった，２０２０年に予定されている東京オリンピック
の開催費用の推定額と同程度の多額の廃棄物処理費用が必要となる。東京都
の宅地も含めると，１８兆７０００億円を超える費用が必要となるが，これ
は平成２８年度一般会計歳入予算における所得税収入１７兆９７５０億円と
同程度という莫大な金額である（乙１４７）。さらに，処理業者の能力を超
える処理量が発生することで，処理が追いつかないといった社会問題を引き
起こす可能性すらもある。このように，原判決の結論を維持することにより
社会経済に悪影響を与えることは明らかである。
５争点（第１審原告に生じた損害）に関する当事者の主張
（第１審原告の主張）
第１審原告は，以下のとおり，合計８５億０５０９万５１９３円の損害を被
った。
なお，第１審被告は，過失相殺により損害の減額が図られるべきであるなど
と主張するが，第１審原告には過失と評価される行為はないし，そもそも，瑕
疵担保責任に基づく損害賠償請求に過失相殺は適用されないから，第１審被告
の上記主張は失当である。
本件スレート片の撤去及び処分費用５７億６７８５万９５２８円
本件スレート片の撤去及び処分の作業内容及びその費用の額は，原判決別
紙「工事内容詳細」のうち，本件既搬出土の撤去及び処分費用分を除いた部
分の各欄記載のとおりであり，その合計額は，５４億９３１９万９５５０円
となるところ，第１審原告は，同額に５％の消費税額を加算した５７億６７
８５万９５２８円の支払を余儀なくされた。
その詳細は，次のとおりである。
ア撤去及び処分の概要
本件スレート片は，一定の場所や深さに特定されることなく，本件土地
の全体に，表面から深さ数ｍにかけて散在していたため，自然の地山でな
い埋土部分を掘削対象とすることとし，ボーリング調査等の結果から埋土
部分の深さを推定した上，掘削した。掘削後，目視で埋土部分の掘削完了
（地山への到達）及び本件スレート片の有無を確認して，本件スレート片
が発見されなかった区画は掘削完了と判断し，発見された区画については
更に掘削を行った。
イ前記アの工事方法を選択した理由
本件土地においては，調査の結果，土地の表面及び地中にわたって広く
本件スレート片が混入していることが予想されたこと，本件スレート片と
土壌は不可分一体にからみついていた上，本件スレート片の大きさにばら
つきがあり，ふるい等によってこれらをより分けて処分することが困難で
あったことから，土壌ごと本件スレート片を処分するよりほかなかった。
また，人工物である本件スレート片が自然の地山に含まれていることは
考え難い一方，本件土地においては，表面のほぼ全域において本件スレー
ト片が発見されていたこと，地中の調査においても，５０㎝程度の掘削で
１区画平均約１００個もの本件スレート片が発見されたこと，地中の深さ
と本件スレート片の混入量に一定の法則がなかったこと，第１審被告が本
件土地上において従前より複数回建物の建築，解体を行っていたことなど
から，建物の建築工事等において土地の掘削を行った際，本件スレート片
が土壌中に混入，撹拌されたものと推測され，したがって，人の手の入っ
た埋土部分には本件スレート片が混入している可能性が高いと推測された
ことから，埋土部分には本件スレート片が混入しているものとして，埋土
部分の全ての処分，撤去を行う方針を採ったものである。実際，撤去の際
には大量の本件スレート片が掘り出され，当初想定した掘削深度を超えた
深度においても本件スレート片が発見されていた。
そして，第１審原告及び鹿島建設は，本件スレート片を含む土壌の撤去
範囲が相当であることの客観性を担保するため，第三者たる専門機関であ
る東京環境測定センターの立会いの下で本件スレート片の有無を確認しな
がら作業を進めていた。
以上のとおり，埋土全体に本件スレート片が含まれるとして埋土自体を
撤去及び処分の対象としたことは，合理的かつ相当な方法である。
これに対し，第１審被告は，本件土地の隣接地（以下単に「隣接地」と
いう。）における鹿島建設の対応が本件土地における対応と異なるなどと
批判するが，本件土地は，埋土部分にスレート片が広くまんべんなく混入
していたという極めて特殊な瑕疵ある土地だったのであり，隣接地とは全
く異なる。また，本件土地と隣接地では，工事を行うに当たっての様々な
状況や条件が異なるのであるから，両者の工事方法を比較することも無意
味である。
また，本件売買契約締結後の平成２１年１０月に「廃棄物混じり土対応
マニュアル」（甲１１１，乙１０５。以下「本件マニュアル」という。）が
策定される以前は，破棄物混じり土から廃棄物を取り除いたものを「分別
土」とする概念自体が存在せず（甲１４５），技術的に土壌と廃棄物の分
別が可能な場合も廃棄物混じり土全体を一括して廃棄物として取り扱うこ
とが当然であり，関係業界においては，そのように処理しなければならな
いと苦慮していたものである。
ウ追加掘削部分について
本件スレート片は，前記４（第１審原告の主張）のとおり，石綿含有
産業廃棄物に該当するから，当初予定していた掘削部分に含まれない部分
であったとしても，地中にある石綿含有産業廃棄物の存在を認識した以上
は，これを適切に処理しなければならない（廃棄物処理法３条１項，１２
条１項）。
仮に法律上残置が可能であるとしても，第１審原告及び鹿島建設は，本
件土地のうち当初掘削する予定のなかった部分について本件スレート片を
掘削することなく残置することができないかを検討した上，東京都の担当
部署にもかけあったが，東京都からは，産業廃棄物である以上は撤去する
必要があり「封じ込め」の措置も認められないとの見解が示され，第１審
原告らとしては，東京都の意見に従うよりほかなかった。
また，「封じ込め」の措置については，廃棄物処理法の趣旨に照らすと，
保管基準や最終処分場の埋立処分に準じた措置，具体的には「非飛散性ア
スベスト廃棄物の保管場所である」旨の表示をするなどの必要があると解
されるが，それでは第１審原告が予定していた物流ターミナルの建設や公
園といった利用方法と相容れず，実際には採り得ない方法であった。
したがって，当初掘削を予定していなかった部分について追加して掘削
したことも当然であり，追加部分の掘削は，必要かつ合理的な措置であっ
て，これに要した費用も本件土地の「瑕疵」によって生じた損害というべ
きである。原判決が同費用を損害額から控除したのは不当である。
エピットの埋戻し部分について
清水建設は，本件土地上に存在した既存建物を撤去する工事を施工した
際，建物のピット（地下水槽）を４つ撤去し（以下「ピット１」などとい
う。），その後にできたくぼみを埋めるために外部から建設残土１万１０４
０㎥を搬入して埋戻工事をしていた。鹿島建設は，この埋戻部分について
も，一部を残して土壌を撤去して処分したところ，原判決が清水建設が外
部から搬入した建設残土に石綿を含有したスレート片等の産業廃棄物が混
入していたことを認めるに足りる的確な証拠はないなどとして本件スレー
ト片の撤去・処分費用のうち上記土壌（推定土量８０９９．７５㎥）に対
応する額を損害額から控除したのは不当である。
まず，ピット３の埋戻しに外部搬入土が用いられておらず場内発生土が
使用されたことについては，当事者間に争いがない。
次に，ピット１の埋戻しに４０８６㎥の外部搬入土が使用されたところ，
ピット１のうち「３分の１強」の部分についてはオープン工法が採られて
外部搬入土による埋戻しがされたが，崩れた場内発生土との境界がはっき
りせず，また掘削された場内発生土も外部搬入土と共に再び埋戻しに使わ
れたと合理的に考えられ，残り「３分の２弱」の部分については全旋回工
法が採られてそもそも外部搬入土による埋戻しは行われておらず，さらに，
どこか所在不明な箇所に少なくとも約３２５㎥の場内発生土が埋戻しに用
いられており，しかも，地表の均し作業においても場内発生土と外部搬入
土の混合が行われたというのであるから，ピット１の外部搬入土と場内発
生土は客観的に渾然一体となっており，鹿島建設が当時それを分別して処
理することは不可能であったし，実際に鹿島建設によって掘削・撤去され
た土壌のうちいかなる量が外部搬入土だったのかを事後的に推定すること
も不可能である。
また，ピット２及び４の埋戻しにはそれぞれ５６１４㎥，１３３９㎥の
外部搬入土が使用されたところ，これらのピットでは全面的にオープン工
法が採られて外部搬入土による埋戻しがされたが，崩れた場内発生土との
境界がはっきりせず，また掘削された場内発生土も外部搬入土と共に再び
埋戻しに使われたと合理的に考えられ，地表の均し作業においても場内発
生土と外部搬入土の混合が行われたというのであるから，外部搬入土と場
内発生土は客観的に渾然一体となっており，鹿島建設が当時それを分別し
て処理することは不可能であったし，実際に鹿島建設によって掘削・撤去
された土壌のうちいかなる量が外部搬入土だったのかを事後的に推定する
ことも不可能である。
さらに，第１審原告も鹿島建設も，ピット１から４の三次元上の位置を
知り得なかったし（甲１４２），ピット１から４の埋戻しに外部搬入土が
使われたという情報を知り得なかった。
以上のとおり，①ピットの埋戻しに使われたという外部搬入土は，場
内発生土と不可分に渾然一体となっていたし，②第１審原告や鹿島建設
がスレート片の撤去・処分作業の際にそれを分別することは，第１審原告
らが得ていた情報にかんがみても不可能であったし，③鹿島建設が実際
に撤去・処分した外部搬入土の量を推定することもできないから，その撤
去・処分費用を損害額から控除すべきではない。
オ健全土埋戻し工事について
原判決別紙「工事内容詳細」の「健全土埋め戻し工事」の欄にある「鋤
取りレベル以深埋め戻し」とは，本件スレート片を撤去した後の地盤面
から「ＳＡＶＥ施工地盤レベル」まで埋戻しをした工程を指す。元来，本
体工事においては，①「ＳＡＶＥ施工地盤レベル」まで土壌のすき取り
を行い，②地盤改良工事を行った上で，③さらに，建物の基礎を作る
のに必要な深さまで土壌を掘削する工程が予定されていたところ，計画掘
削部分には，上記③の工程で行う掘削工事の深さまでが含まれている。「鋤
取りレベル以深埋め戻し」により実際に埋め戻された土壌には計画掘削
部分と追加掘削部分が混在しているが，それぞれの容量を正確に測定する
ことは困難であるから，計画掘削部分と追加掘削部分に按分計算によって
割付けを行うことが合理的である（甲１４２）。
この点，第１審被告は，本件スレート片を撤去するために原設計値より
も深くまで掘削したのであれば，ＳＡＶＥ施工地盤レベルを当初の予定よ
りも低くし，埋戻し量を少なくするなどの損害軽減措置を採るべきであっ
たのにこれを怠ったとして，過失相殺すべきであるなどと主張する。
しかしながら，本件スレート片の撤去工事において原設計値よりも深く
まで掘削したのは，あくまで一部の箇所のみであって，他の箇所では原設
計値よりも浅くまでしか掘削しておらず，本件スレート片の撤去工事を行
った段階で原設計値との関係では浅くなっているところと深くなっている
ところが混在していたのであるから，一部の箇所が深く掘られているから
といって，ＳＡＶＥ施工地盤レベルを一律に下げることは全く合理的でな
い。第１審被告の主張には「ＳＡＶＥ施工地盤レベルを地点ごとに柔軟に
変えられる」という前提があるように見受けられるが，ＳＡＶＥ施工地盤
レベルは，建物の基礎を作る前工程として，広範に地盤改良及び杭を行う
ための施工地盤の高さを決めるものであり，基本的に平らであるべきもの
であって，地点によって異なる高さとすることは現実的でなく，上記前提
がそもそも誤りである。
また，原判決別紙「工事内容詳細」の「健全土埋め戻し工事」の欄にあ
る「埋め戻し」及び「盛土」の工事は，いずれも本体工事において行われ
ることを予定していたが，本件土地に本件スレート片が存在していたこと
で，本件土地の場内発生土をこれらの「埋め戻し」及び「盛土」に転用す
ることができなくなり，工事費用が増加した項目であり，本件スレート片
の撤去・処分工事の代金として支払われているのは，この増加分の差額の
みである。すなわち，これらの「埋め戻し」及び「盛土」は，新たな増加
後の工事費により計上される一方で，元々の本体工事で計上されていた費
用相当額については，「既契約分」として本件スレート片の撤去・処分工
事費用から控除されている（甲８０の１（１４枚目。６・７番目の「埋め
戻し」及び「盛土」のマイナス金額での計上が「既契約分」である。），甲
１４２）。なお，場内発生土の転用により費用が減じられた分については，
甲９１の１の「前回計上金額との調整金」によって調整済みである。
カ石綿含有汚染土壌処理費用の割付けについて
第１審被告は，「石綿含有汚染土壌処理工事」の費用は，原判決にいう
搬出予定部分（Ａ－１）及び埋戻等予定部分のうち産廃土になった部分（Ａ
－２）のみならず，追加掘削部分（Ｂ）にも割り付ける必要があると主張
する。
しかしながら，「石綿含有汚染土壌」とは，石綿を含有する本件スレー
ト片を含む土壌であって，自然由来汚染土（本件土地に存在していた自然
的由来のヒ素及びフッ素が法定基準値を超えて検出された土壌）に該当す
るものをいい，当初から掘削が予定されていた部分（計画掘削部分）に含
まれていた土壌であって，このことは，原審においては，争いがなかった。
第１審被告は，乙９３の合意書第２条の「搬出すべき汚染土壌のうち，
石綿含有スレート片の混入が確認された土壌（括弧内省略）の量は７，６
７８㎥」との記載が石綿含有汚染土壌処理工事で処理された本件スレート
片を含む自然由来汚染土の土量約１万８６２２．６㎥と一致しないことを
根拠に，自然由来汚染土が追加掘削部分に存在することも考えられると主
張するようであるが，上記「７，６７８㎥」との記載が錯誤によるもので
あることは明確である。
したがって，第１審被告の上記主張は失当である。
本件既搬出土の撤去及び処分費用５億６３８５万０４７２円
鹿島建設は，平成２２年１２月２５日から平成２３年１月７日にかけて，
本件新築工事に伴って生じた残土１万２４５７．７㎥をａ処分場に搬出して
いた。本件土地において本件スレート片が発見されたことに伴い，搬出先で
あるａ処分場においても搬出土砂の調査を行ったところ，本件スレート片が
発見されたことから，第１審原告は，本件既搬出土についても撤去・処分を
行うこととした。
したがって，ａ処分場への搬出土砂の撤去及び処分に要した費用も，本件
土地の「瑕疵」によって生じた損害というべきである。
同作業の内容及び処分費用の額は，原判決別紙「工事内容詳細」のうち，
既出残土産廃土処理工事（追加Ⅰ期分を含む。）欄記載のとおりであり，そ
の合計額は，５億３７００万０４５０円となるところ，第１審原告は，同額
に５％の消費税額を加算した５億６３８５万０４７２円の支払を余儀なくさ
れた。
本件新築工事の遅延に伴う追加費用２０億６８４９万１３４８円
本件スレート片の撤去及び処分を行っている間，本件新築工事を行うこと
ができず，その完成が遅延した。第１審原告は，当初，平成２４年１１月か
ら物流ターミナルを供用開始する予定であったが，上記遅延により，物流タ
ーミナルに移転予定であった第１審原告の支店の移転が１１か月間遅れた。
これに伴い，第１審原告は，重機の待機損料，仮設材等損料，設備保管費
用，人件費等諸経費の追加費用として，平成２５年１１月２９日，鹿島建設
に対して１４億９３３１万円，株式会社日建設計（以下「日建設計」という。）
に対して１億５３１９万５０００円をそれぞれ支払い，平成２６年３月１０
日，日本電気株式会社（以下「日本電気」という。）に対して７５０７万５
０００円，シネティックソーティング株式会社（以下「シネティック」とい
う。）に対して１４１１万２０００円，村田機械株式会社（以下「村田機械」
という。）に対して１８９万円をそれぞれ支払った。
また，第１審原告は，東京都品川区ｂｃ丁目所在のｄ駅構内のコンテナ複
合施設及びコンテナ複合駐車場を甲支店として賃借し，東京都大田区ｄｆ丁
目所在の事務所及び倉庫を乙支店として賃借していたところ，平成２４年１
１月までには本件土地上に完成される物流ターミナルに移転する予定であっ
たが，その竣工が遅れたため，移転も遅れ，このため，本来支払う必要のな
かった同月から平成２５年９月分までの賃料合計３億３０９０万９３４８円
の支払を余儀なくされた。
これらの合計２０億６８４９万１３４８円は，いずれも建設工事が遅れた
ことに伴って不可避的に発生したものであるから，損害となる。
逸失利益１０３９万３８４５円
前記のとおり，物流ターミナルの建設が遅れたため，当該施設の一角を
賃借する予定であったコンビニエンス・ストア及び託児所の開業も平成２５
年１０月に遅れ，このため，第１審原告は，平成２４年１１月分から平成２
５年９月分までの１１か月分の賃料収入を得ることができなかった。
１１か月分の賃料収入は，コンビニエンス・ストア分として合計１８５万
９５５０円，託児所分として合計８５３万４２９５円になる。
弁護士費用９４５０万円
第１審原告は，本件訴訟の提起のための弁護士費用として９４５０万円を
支出しているところ（甲３７），かかる費用も賠償請求の範囲に含まれる損
害というべきである。
（第１審被告の主張）
仮に，石綿含有スレート片が含まれていたことが本件土地の「瑕疵」に該当
し得るとしても，その損害は相当因果関係のあるものに限定されるべきである
ところ，次に述べるとおり，第１審原告の請求は不当に過大である。
第１審原告は，第一次調査（乙３）と第二次調査（乙４）の調査結果から本
件土地の埋土層全域にわたって石綿含有スレート片が散在する可能性が高いと
評価して，埋土層を全部撤去する方法を採用したと主張する。
しかし，本件土地は１０万㎡を超える広大な土地であるところ，本件土地の
地表面の第一次調査（乙３）では石綿含有の有無は明らかでない上，そのほと
んどの場所で，1区画１０ｍ×１０ｍの１００㎡，すなわち約６０畳分当たり
０個から４個のスレート片が点在していたに過ぎない。本件土地の土壌の第二
次調査（乙４）においても，本件土地の土壌に占めるスレート片の重量比に注
目すれば，スレート片の重量は調査対象となった土壌の重量のわずか０．０６
７重量％に過ぎず，土壌に占める石綿含有量でみれば，０．００４２％に過ぎ
ない。
第１審原告は，このようにわずかな量しか発見されていない状況であり，し
かも，次に述べるとおり，土地とスレート片の分別（乙１０６の２）や土砂の
一部搬出（甲１２５）による方法も十分に検討可能であったにもかかわらず，
合計で約１３万６０００㎥の土壌撤去を断行したのであり，不当に過剰な撤去
といわざるを得ず，その処理義務と費用負担を第１審被告に課すことが不合理
であることは明らかである。
また，第１審原告や鹿島建設は，埋土全部の掘削処分以外の搬出方法であれ
ば，より損害を軽減できることを認識しながら，そのような対策方法を十分検
討せず，埋土全部の掘削処分を行うこととし，その結果，多額の工事費用の損
害を生じさせているが，このような損害を全部第１審被告に負担させるのは公
平の観点から相当でなく，第１審原告には損害の拡大を防止するために，他の
対策方法を十分検討することが求められるというべきである。それにもかかわ
らず，第１審原告が別の対策方法を十分に検討しなかったことは，損害の拡大
を防止するために相当と認められる措置を講じなかったものであり，過失相殺
により損害の減額が図られるべきである。
第１審原告や鹿島建設の採った処分方法が過剰であり，これによる費用等が
瑕疵と相当因果関係がある損害とは認められないこと，あるいは，過失相殺の
対象となることにつき，更に個別に検討すると，次のとおりである。
本件土地の表層の本件スレート片だけを撤去すれば足りたものであり，土
壌内の本件スレート片を撤去するまでの必要はなかった。
すなわち，東京環境測定センターによる２回の調査の結果，石綿による土
壌及び大気の汚染は確認されておらず（乙３，４），周辺への健康被害のお
それはなく，本件土地の利用にも支障はない。廃棄物処理法は，石綿含有産
業廃棄物の処理方法として「埋め立てる石綿含有産業廃棄物が埋立地の外に
飛散し，及び流出しないように，その表面を土砂で覆う等必要な措置を講ず
ること」としており（同法施行令第６条第３号ヨ），地中にある限り石綿含
有産業廃棄物が飛散のおそれがないことを前提として，地中から取り出すよ
りは地中に置くことを推奨しているといえる。
実際，地中のスレート片混じりの土砂まで産業廃棄物として処理する法規
制は存在せず，鹿島建設や東京環境測定センターの担当者も検査義務がない
ことを認めているし，建設発生土の流通の現場において土砂にスレート片が
含まれているかを検査，調査する実務は存在せず，実務上，地中のスレート
片は除去の対象とされていない。
そして，本件土地のほとんどの区画（約６０畳分）で，スレート片は０～
４個しか見つかっておらず，本件土地の表層のスレート片を集めることに支
障はなく，表層のスレート片の撤去は容易である。
このように，本件土地については，表層のスレート片だけを撤去すれば足
りたものであり，これに要する費用である２８５８万７９０８円（乙１５０
の１及び２，１５１の１及び２）を超える費用は相当因果関係を欠き，認め
られない。
仮に，地中のスレート片混じりの土壌を土壌ごと撤去処分するとしても，
人が直接土地に触れる可能性のない公園以外の土地の土砂まで処分する必要
はなかった。
すなわち，本件土地は工業専用地域であるところ，本件土地の３％が公園
として開放されることが予定されていたものの，それ以外の土地には，建物
が建てられ，基本的に土地に触れる形での人の立入りは予定されていない土
地であった（甲３）。第１審原告は，地表面に存在するスレート片から飛散
する点を問題にしているのであるから，建物やアスファルトで覆われていた
り，人の立入りが予定されていない土地の部分についてまでスレート片混じ
りの土壌を掘削して撤去する必要はなく，公園部分に限り，スレート片混じ
りの土壌を撤去処分すれば足りたものである。
したがって，上記の表層のスレート片の撤去費用は更に減額され，スレ
ート片の拾い集めにかかる費用は全区画の場合の費用２５８５万２００８円
（乙１５０の２，乙１５１の２）の３％に当たる７７万５５６０円で足りた
はずである。これに運搬処分費用１３万７０００円と１０％の諸経費を加え
ても，合計で１００万３８１６円となり，相当因果関係のある損害はこの範
囲に限られるというべきである。
また，仮に，表層のスレート片だけでなく，地中のスレート片混じりの土
砂まで撤去処分することとし，かつ，追加掘削部分を含めるとしても，第１
審原告が主張する（本件既搬出土を除く）本件土地の撤去処分費用の損害は，
５７億６７８５万９５２８円の３％に当たる１億７３０３万５７８５円に限
られるというべきである。
仮に，本件土地の土壌が石綿含有スレート片を含むこと自体が瑕疵である
と認定された場合であっても，相当因果関係のある損害として認められるの
は，通常損害，すなわち，売買契約締結時点で，廃棄物混じり土を処分する
通常の方法による処分費用（具体的には，石綿含有スレート片を分別して処
理する費用）に限られる。
平成２１年１０月に「廃棄物混じり土対応マニュアル」（本件マニュアル）
が発行される以前は，廃棄物混じり土についてどのように取り扱うか明確な
基準は取り決められておらず，当然に廃棄物混じり土を一括して廃棄物処理
する実務など確立されてはいない（乙２１５）。売買契約締結以降に瑕疵を
除去する費用が発生することが顕在化した時点で，瑕疵を除去する合理的手
法が示されていたにもかかわらず，これによることなく，別の手法による費
用を損害として認めるのは明らかに不合理であるから，本件土地においても，
本件マニュアルに従った分別処理を行う必要があった。本件マニュアルにお
いて，４０㎜程度以下の廃棄物が含まれる土を分別土として土質材料とする
実施例（乙１０５）が挙げられているように，実務上，分別に当たって目視
できないものまで含めて廃棄物を完全撤去しなければならないとする考えは
採られておらず，目視不可能な廃棄物も含めた廃棄物と土砂の一括処理は実
務以上の処理を求めるものである。東京都環境局も，目視できないものも含
めて石綿含有スレート片を全て撤去する義務があるとか，石綿含有スレート
片混じりの土砂を全て撤去する義務があるなどとは述べておらず，そのよう
な指導ないし警告も行っていない（かえって，第１審原告及び鹿島建設の方
から，本件土地の土壌を全量撤去すると申し出ている。）。東京環境測定セン
ターの担当者は，掘削が完了したか否かの判断を目視でスレート片が見つか
るか否かにより行っていたし，鹿島建設も，埋戻しや盛り土に当たり，健全
土か否かのチェックを目視により行っていたと考えられ，目視できないスレ
ート片の存在を問題にしていなかった上，鹿島建設の除去後においても，本
件土地の地表及び地中には目視できる石綿含有スレート片が８４個取り残さ
れているし（乙９４），新たに本件土地以外から土砂を持ち込んだｇ植栽帯
やｈ公園内において，目視できる石綿含有スレート片が４８個存在していた
（別紙１「スレート片発見場所等整理表」の「１.本件土地内」，乙５４ない
し５５，５７ないし６４）ことなどからして，鹿島建設において，本件土地
に目視できるスレート片があったとしても問題ないと考えていたばかりか，
目視すらできないスレート片を撤去することまで考えていなかったことは明
らかである。
このように，本件土地の掘削は，目視できるスレート片を対象に調査が行
われ，撤去作業も行われたのであり，目視できないものまで撤去することは
予定されていなかったし，目視できるスレート片ですら撤去が十分でない。
一般にも，目視できるスレート片混じりの土砂が流通しており，目視できな
いものであればなおさら流通していることは明らかである。したがって，目
視できないスレート片まで撤去される必要はないのであり，土砂とスレート
片を分別する方法で目視できないスレート片が残ることは，分別の方法を採
用しない理由とはならない。
一定程度の深さの土壌に存在するスレート片を除去する場合，「バケット
容量０.４５㎥掘削機（中略）により掘削した土砂を本件土地内に適宜設置す
る一時保管集積場所に運搬車で小運搬し，これをスコップ・熊手レーキ等に
より分別」し（乙１０６の２），分別された後の土砂を埋め戻し，不足する
埋戻し土砂を外部から調達して埋め戻す方法が可能である。
実際，鹿島建設は，本件土地と地続きの隣接地において，スレート片含有
土を「手で選別する」という，清水建設が本件土地で提案していた方式を採
用しており（乙１０６の２，乙２１７），本件土地においても手作業で分別
処理ができることを物語っている。また，鹿島建設が隣接地で行っている，
重機の先に網目状のトロンメルバケットを装着した状態でバケットを回転さ
せて土砂と廃棄物とを分別処理する方法（乙２２６）のほか，トロンメルふ
るい機（分別を目的とするふるい機で，円筒状のスクリーンを回転させるこ
とで分別する機械であり，粘性の高い原料や水分の多い原料の選別に威力を
発揮し，トロンメルバケットより処理能力に優れている（乙１０５，２２８
～２３０）によっても，土砂と石綿含有スレート片との分別処理が可能であ
る。しかも，鹿島建設は，スレート片取扱時及び土壌分別中（分別用の重機
であるトロンメル使用時）にアスベスト粉じんが飛散しないことを確認して
いる（乙２８５）。そして，これらの方法によれば，処理費用を約１７億円
に抑えることができる。
第１審原告及び鹿島建設は，鹿島建設が所有する隣接地では費用を抑えて
分別処理を行い，第１審原告が買主の本件土地では工事費用が大きくかさむ
土壌の全量撤去を行っているが，所有者側の立場と買主側の立場で対応を真
逆にしており，不当といわざるを得ない。
この点，第１審原告は，本件土地については，埋土全体に目視できないよ
うな細かいものを含めスレート片が混入していると考えられたため，土壌ご
と撤去する方法しかないと判断されたのであって，他の土地について土壌を
全量撤去しなければならないなどという評価判断がされるわけではないと主
張し，隣接地の工事方法を比較することも無意味であると主張する。
しかしながら，本件土地に埋土全体に目視できないような細かいものを含
めスレート片が混入していることを示す客観的な証拠はなく（むしろ，土壌
中から石綿繊維は検出されていない（乙３，４）。），本件土地は，何ら特殊
ではない一般的な土地である。仮に，このような土地について，目視できな
いような細かいものを含めスレート片が混入しているかもしれないとの理由
で土壌ごと全量撤去しなければならないのであれば，同様に他の土地につい
ても土壌ごと全量撤去することが必要となってしまい，第１審原告の見解は
極めて不合理なものである。また，乙３のボーリング柱状図を客観的に評価
すれば，本件土地が粘性の「高い」土地とはいえないし，本件土地と隣接地
とは地続きで隣接しており（乙４３），本件土地と性状が酷似していると考
えられる隣接地において，鹿島建設自身が手選別によるスレート片の分別を
行うことができていることからしても，本件土地の粘性でも十分に手による
選別が可能であることは明白である。さらに，本件土地のボーリング調査を
担当し，汚染土壌の調査やアスベスト測定を専門とする株式会社環境公害分
析センターは，「本件土地の土砂は，工事現場で通常遭遇する土砂であ」り，
「粘性中」や「粘性小」などと記載のある土も含めて，手選別での分別に支
障がないとして，東京環境測定センターとは異なる意見を述べている（乙２
１９）。
このように，本件土地とその隣接地は土地の性状も変わりはないし，本件
土地と隣接地で出現したスレート片の量は，土地の面積を踏まえれば隣接地
の方が１．５倍近い密度であり（乙２８４～２８６），隣接地の方が本件土
地よりもスレート片の量が多いのであるから，スレート片の量は本件土地で
分別処理ができない理由とはならない。仮に，第１審原告の見解を前提とす
れば，隣接地においても土壌ごと全量撤去しなければならないはずであるに
もかかわらず，鹿島建設は，隣接地では目視により石綿含有スレート片を分
別する処理を行い，分別した土砂を埋戻しに使用しており（乙２１７，２８
４），土壌ごと全量撤去をしていないのであって，このことからも，本件土
地についてスレート片を土壌ごと全量撤去する必要がなかったことは明らか
である。
さらに，スレート片発見当時に専門的知識・技術・経験を有する鹿島建設
が分別案を検討できなかったことに特段の理由はなく，清水建設の分別案（乙
１０６の２）が訴訟になって提出されたことは，分別が認められない理由と
はならない。清水建設の土壌ごと撤去の見積案（甲１２５）は，第１審原告
がスレート片の完全撤去を前提としていたため作成されたものであり（乙１
５，２５），分別ができないことを理由とするものではない。
なお，第１審原告は，本件マニュアルの策定以前は，「技術的に土壌と廃
棄物の分別が可能な場合も廃棄物混じり土全体を一括して廃棄物処理しなけ
ればならないと関係業界においては苦慮していた」などと主張するが，同マ
ニュアルにそのような記載はなく，根拠を欠く主張である。同マニュアルの
「現状では工事開始後に遭遇した場合，このような土及び廃棄物への対応に
関して決まった基準やマニュアル等がなく，現場においてはその対応に苦慮
しているところである」との記載（乙２１５）は，廃棄物混じり土について
の対応が明確になっておらず，実務レベルで苦慮していたという趣旨であっ
て，本件売買契約締結時点では，廃棄物混じり土を一括して廃棄物処理する
実務など確立されてはいなかった。
また，第１審原告は，東京都環境局の担当者から，石綿含有スレート片を
全量撤去するよう指示され，従わない場合は，廃棄物処理法に基づく改善命
令や措置命令を課すことになるとの見解を事実上示されたため，これに逆ら
い本件土地に石綿含有スレート片を残置したまま物流ターミナル等の建設工
事を行うことは現実的に極めて困難であったなどと主張する。しかしながら，
東京都環境局担当者が本件土地上の石綿含有スレート片の存在状況について
第１審原告及び鹿島建設から与えられていた情報は，本件土地及び大気中か
ら石綿繊維が検出されなかったこと，及びスレート片が発見された区画の情
報に限られ，東京都環境局に提出された資料も甲１０５（配置図・写真・サ
ンプルとなったスレート片４個の分析結果）及び甲１０６（スレート片発見
区画，現地盤面・埋土底面標高図等）のみであって，東京都環境局に与えら
れていた情報は限定的であるから，仮に東京都環境局担当者が本件土地から
石綿含有スレート片を撤去するよう述べていたとしても，本件土地における
石綿含有スレート片の状況を正確に把握して述べたものではないことは明ら
かである。また，東京都環境局の担当者は，行政指導ではないと明言した上，
飽くまでも一般的な相談の範囲で，行政庁の指導に事業者が従わない場合に
改善命令ないし措置命令を下すことがあり得るとの一般論を述べているにと
どまり，石綿含有スレート片混じりの土砂について，法令上誰にどのような
処理義務があるのか，掘削することを予定しておらず本件土地の土中に残置
したままにしても法令上の処理義務が発生するのか，土砂とスレート片が分
別できない場合とは具体的にどれくらいの大きさの石綿含有スレート片が含
まれている場合を指すのかといった点について，明確な基準，法令上の根拠
を示すことなどしておらず，第１審原告に対し石綿含有スレート片混じりの
土砂を全量撤去する義務があるなどと述べているものではない。
追加掘削部分について
撤去処分費用等のうち，追加掘削部分に対応する部分について，因果関係
は認められない。
これに対し，第１審原告は，建築計画（原設計値）は，工事の進捗状況や
外部事情の変更により変更され得るものであり，本件土地において掘削する
ことが通常予定された範囲に損害を限定するのは不合理であると主張する
が，本件で原設計値が変更された理由として第１審原告が主張しているのは
本件スレート片が本件土地の追加掘削部分に含まれていたことである。追加
掘削部分に本件スレート片が入っていても，本来予定していた工事を実施す
るために掘削除去する必要はなかったのであるから，追加掘削はあくまで第
１審原告の裁量で行ったことに過ぎない。さらに，仮設事務所，搬入ゲート
付近のアスファルト舗装された部分を除く，本件土地の大部分の区画の掘削
は，石綿含有スレート片が１つ１つ存在するかどうか確認して掘削するとい
う方法ではなく，埋土と地山を区別し，埋土を全て掘削し，その後に目視で
スレート片が見当たれば更に掘削するといった方法で行われており（甲７
５），鹿島建設や東京環境測定センターは，掘削した土壌にスレート片が存
在するのか逐一確認することなく埋土を全て掘削しており，本件土地の地中
に石綿含有スレート片がどれくらい存在するのかを確認しておらず，追加掘
削部分にスレート片が含まれていたことが確認されているということはでき
ない。
なお，東京都環境局の担当者の発言内容については前記のとおりであり，
追加掘削は不可欠であったとする第１審原告の主張を正当化する根拠とはな
り得ない。
ピットの埋戻し部分について
本件スレート片の撤去及び処分費用のうち，ピットの埋戻し部分に係るも
のについては，損害とは認められず，原判決の判断は正当である。
第１審原告は，鹿島建設及び東京環境測定センターがピット埋戻し部分に
も本件スレート片が存在している状況を現認していたと主張するが，ピット
埋戻し部分の土に石綿含有スレート片が入っていたことの証拠は示されてい
ない。第１審原告や鹿島建設は石綿含有スレート片が含まれているかを確認
することなく，埋土を全て撤去処分しており，ピット埋戻し部分についても
石綿含有スレート片が存在することを確認しながら撤去処分が行われた事実
は認められない。
また，ピット１，２及び４の解体及び埋戻しの流れは，別紙２から４のと
おりであり，これらの埋戻し部分の大部分が外部搬入土によって埋め戻され
ている。
まず，ピット１の埋戻し工事のうち，約３分の２を全旋回工法で解体して
おり，ピット周囲の掘削は必要なく，ピットの周囲広くにまで埋戻しの範囲
は及んでいないし（乙２２０，２２４），解体後の地盤面は解体前より０．
５～１．２ｍ程度低く（乙２２０～２２２），ピット１の容量分全てを埋め
戻す必要はなかった。ピット１に埋め戻した外部搬入土は４５３２㎥である
上（乙２２５），本件土地では５０cmの深さごとに転圧する方式も採ってお
らず，圧密による土壌の目減りも生じていない（乙２２０）。したがって，
ピット１は底部の場内発生土（自然由来汚染土を含む。）を除き，大部分は
外部搬入土で埋め戻されており，ピット１を埋め戻す外部搬入土に不足はな
い。そして，鹿島建設が掘削・撤去した部分は，ピット１の深さ最大９ｍの
うちの浅い部分（鹿島建設が掘削した深さは平均約２．７５ｍである。）で
あり，ピットの底部にまで及んでおらず，ピット１の底部の土砂は搬出され
ていないから，仮にピット１の底部で場内発生土と外部搬入土の境界が不明
確であり場内発生土と外部搬入土が混じっているとしても，ピット１の埋戻
し手順において，外部搬入土と場内発生土が混在することはなく，控除した
損害額の計算には影響がない。また，埋戻し後に場内発生土を移動させるよ
うな平準化作業も行ってはいないから（均す作業を行っているとしても，外
部搬入土で埋め戻された状態を均した程度であり，場内発生土との混在も生
じない。），鹿島建設が掘削・撤去したのは，外部搬入土である。なお，自然
由来汚染土が発見された場所の周囲に適切な埋戻し場所がなかったため，穴
が空いたピット１の場所を利用して自然由来汚染土を埋め戻したところ，こ
の埋戻しは外部搬入土の埋戻し前に行われたものであり，鹿島建設はピット
１の底部の土砂を掘削していないから，自然由来汚染土をピット１に埋めて
いても損害額の計算には影響がない。
次に，ピット２についてみると，ピット２の周囲の土壌を掘削してはいる
ものの，ピット１と同様に，解体後の地盤面は解体前より０．４～１．１ｍ
程度低く（乙２２０～２２２），ピット２の容量分全てを埋め戻す必要はな
かった。ピット２に埋め戻した外部搬入土は５６７７㎥である上（乙２２５），
本件土地では５０cmの深さごとに転圧する方式も採っておらず，圧密による
土壌の目減りも生じていない（乙２２０）。したがって，ピット２を埋め戻
す外部搬入土に不足はなく，ピット２は外部搬入土で埋め戻されているし，
そもそも，鹿島建設が掘削・撤去した部分は，ピット２の深さ最大６．５ｍ
のうちの浅い部分であり，ピット２の埋戻し手順において，外部搬入土と場
内発生土が混在することもない。
ピット４については，外部搬入土１３２６㎥で埋め戻している（乙２２５）。
ピット４はピット１や２のような深いピットではなく，周囲を広く掘削する
こともしておらず（乙２２０），外部搬入土と場内発生土が混在することも
ないから，鹿島建設が掘削・撤去した１０４６.２５㎥の部分は，全て外部搬
入土である。
また，第１審原告は，仮に，ピット埋戻し部分の一部に外部搬入土が存在
していたとしても，第１審被告及び清水建設が第１審原告及び鹿島建設に対
し，ピット埋戻し部分に外部搬入土が使用された事実を知らせていないから，
スレート片の有無を確認しながら土壌を撤去処分しようとすれば，ピット埋
戻し部分のみならず，本件土地全体で同じ作業を行うことになり，工事費用
及び工期が大幅に増加したことは明らかであり，非現実的であるなどと主張
する。
しかしながら，第１審原告は，ピット１，２及び４の位置を把握していた
（乙２２３）。
その上，第１審被告及び清水建設は，アスベスト処理検討及び工事日程，
工事条件の再設定に係る建築設計・監理業務（甲８３の１）について第１審
原告から委託を受けていた日建設計のＦに対し，外部搬入土の埋戻し前に，
ピット１，２及び４を外部搬入土で埋め戻すことを明確に伝えていた（乙２
９１）。
したがって，第１審原告及び鹿島建設は，日建設計を通じてピットが外部
搬入土で埋め戻されていることを認識し得たものであり，ピット埋戻し部分
についてスレート片の有無を確認しながら作業することは十分可能であった
のであって，スレート片の有無を確認しながら土壌の撤去処分を行うことは，
非現実的なものとはいえない。
健全土埋戻し工事費用について
原判決別紙「工事内容詳細」の「健全土埋め戻し工事」の欄にある「鋤取
りレベル以深埋め戻し」の工事に関し，第１審原告は，元々，更地の状態
からＳＡＶＥ施工地盤レベルまで土壌のすき取りを行い，地盤の改良を行っ
た上で，原設計値まで更に土壌を掘削するという手順が予定されていたから，
「鋤取りレベル以深埋め戻し」の工事により埋め戻された土壌には計画掘
削部分と追加掘削部分があり，その費用を割り付けることは合理的である旨
主張する。
しかしながら，ＳＡＶＥ施工地盤レベルは，地盤改良のための施工地盤の
高さであり，掘削の状況により変更し得る高さであって絶対的なものではな
い。本件のようにスレート片撤去工事により追加掘削部分まで深く掘削して
当初の予定を変更した状況であれば，建設業者は，更なる埋戻し費用や掘削
費用の増加を抑えるため，元々のＳＡＶＥ施工地盤レベルまで埋め戻すので
はなく，原設計値を新たなＳＡＶＥ施工地盤レベルとして埋め戻すか，仮に，
原設計値を新たなＳＡＶＥ施工地盤レベルにできないとしても，既に原設計
値よりも深く追加で掘削している状況からして，従前予定していたＳＡＶＥ
施工地盤レベルよりも深い位置まで埋戻しを行うことで対処するのが通常で
あり（乙２２０），当初予定していたＳＡＶＥ施工地盤レベルを維持する必
要性は全くない。
したがって，上記埋戻し工事の費用を単純に計画掘削部分と追加掘削部分
で割り付けるのは不当である。第１審原告は，当初の予定どおりＳＡＶＥ施
工地盤レベルまで埋め戻す必要があるか否かなど，埋戻し量を減らす検討を
すべきであったのにこれを検討せず，漫然と工事を進めており，損害を軽減
する義務を果たしていないのであるから，「鋤取りレベル以深埋め戻し」
の費用は，少なくとも，過失相殺により相当減額が図られるべきである。
また，原判決別紙「工事内容詳細」の「健全土埋め戻し工事」の欄にある
「埋め戻し」の工事は「本件新築工事の基礎躯体工事施工後に建物外周部を
埋め戻した工事」であり，同欄の「盛土」の工事は「地上躯体工事施工後に
建物外周部を盛り土した工事」であるところ，これらの工事は，本件土地に
スレート片が存在していたことで必要になった工事であるか不明であり，か
かる工事代金は相当因果関係がなく，損害として認められるべきではない。
本件既搬出土の撤去・処分費用について
本件既搬出土において発見された本件スレート片は１個に過ぎず，これを
除去するために本件既搬出土の全てを撤去する必要はなかったものであり，
本件既搬出土にかかる処理費用（５億６３８５万０４７２円）については，
相当因果関係が認められない。
これに対し，第１審原告は，本件既搬出土は本件土地の埋土部分の土壌を
無造作に掘削してａ処分場に運搬した土壌であるから，本件既搬出土にも広
くまんべんなく大量にスレート片が存在していたなどと主張するが，前記４
（第１審被告の主張）のとおり，本件土地にスレート片が広くまんべんな
く大量に存在したという前提が認められない以上，本件既搬出土についても
大量にスレート片が存在したことにはならない。甲１５の写真のとおり，複
数の大人が捜索したが，発見されたスレート片は千葉県の残土対策室長が見
つけた１つだけであったというのが証拠から認められる客観的な事実であ
る。
逸失利益
鹿島建設は本件スレート片の発見以前から，土壌の搬出及び自然由来汚染
土の処理に関して近隣住民とトラブルとなっており，延期は避けられない状
況となっていたのであって，本件新築工事の遅延及びこれに伴う損害との間
に相当因果関係はない。
また，前記のとおり，本件土地の石綿含有スレート片は，土壌と分別す
る方法で撤去可能であり，第１審原告が搬出した全土壌を処分するとしても，
実働１３７日で工事可能であるし（乙１０６の２），追加掘削部分を除く土
壌の分別作業であれば更に工事期間は短縮されるから，その分，経費や逸失
利益の額も減額されるべきである。
弁護士費用
損害としての弁護士費用は，合理的範囲内に限られるところ，本件訴訟は，
訴額こそ大きいものの，その実質は本件土地の瑕疵が問題となっているに過
ぎず，高度な専門的知見を要するものでも，他の事件に比して多大な労力を
要するものでもないから，第１審原告の請求は合理的な範囲を超えている。
損害額
ア本件土地の表層のスレート片の処理費用
前記のとおり，本件土地の地中のスレート片を処理する必要はなく，
表層のスレート片のみを処理すれば足りる。表層のスレート片除去に要す
る費用は２８５８万７９０８円であり（乙１５０の１及び２，乙１５１の
１及び２），相当因果関係のある損害は表層のスレート片を除去する２８
５８万７９０８円に限られるべきである。
イ分別処理費用
仮に，本件土地のうち，追加掘削部分を除く計画掘削部分について瑕疵
が認められるとしても，瑕疵と相当因果関係のある損害は，計画掘削部分
の土量相当分の分別費用に限られ，第１審原告が搬出した全土壌を前提に
しても，１７億４３０８万６０２４円（乙１０６の２）に限られる。
このうち，計画掘削部分の土量相当分の分別費用は，原判決と同様の考
え方に従うと，以下のとおり，１１億１６０５万９５７７円と算定される。
搬出予定部分（Ａ－１）の処理費用
１７億４３０８万６０２４円×５万８４２２．４㎥（※１）／１０万
１９６０．４㎥（※２）＝９億９８７７万２７４８円（①）
埋戻等予定部分のうち産廃土になった部分（Ａ－２）の処理費用
１７億４３０８万６０２４円×１万０８０１．５㎥（※３）／１０万
１９６０．４㎥（※２）＝１億８４６５万９３７５円（②）
ピットに搬入された外部搬入土の土量分の処理費用
（１７億４３０８万６０２４円×７９８７．２５㎥（※４）／約１４
万０３００㎥（※５））×（（５万８４２２．４㎥（※１）＋１万０８０
１.５㎥（※３））／１０万１９６０．４㎥（※２））＝６７３７万２５４
６円（③）
まとめ
９億９８７７万２７４８円（①）＋１億８４６５万９３７５円（②）
－６７３７万２５４６円（③）＝１１億１６０５万９５７７円
※１Ａ－１の按分土壌量（原判決７０頁）に本件既搬出土の土量（原
判決６３頁）を合計した土量
※２Ａ－１，Ａ－２及びＢの按分土壌量（原判決７０頁）と本件既搬
出土の土量（原判決６３頁）を合計した全土量
※３Ａ－２の按分土壌量（原判決７０頁）
※４鹿島建設が掘削したピット１，２及び４の土壌量（原判決６２頁）
※５鹿島建設が処分した土壌の総量（原判決７１頁）
ウ分別処理による場合の追加費用（経費及び逸失利益）
分別処理を行うこととすれば，工事期間は相当短縮され，第１審原告が
搬出した全土壌（計画掘削部分及び追加掘削部分）を前提にしても，実働
１３７日で工事可能である（乙１０６の２）。
そして，計画掘削部分について分別処理を行う場合の追加費用の額は，
以下のとおり，４億１２３２万３４４９円である。
計画掘削部分の分別処理にかかる日数
１３７日（※１）×（（５万８４２２．４㎥（※２）＋１万０８０１.
５㎥（※３））／１０万１９６０．４㎥（※４））＝９３．０１日（①）
計画掘削部分の分別処理にかかる追加費用
１３億２９９３万２６３７円（※５）×（９３．０１日（①）／３０
０日（※６））＝４億１２３２万３４４９円
※１全土壌の分別処理の実働日数（乙１０６の２）
※２Ａ－１の按分土壌量（原判決７０頁）に本件既搬出土の土量（原
判決６３頁）を合計した土量
※３Ａ－２の按分土壌量（原判決７０頁）
※４Ａ－１，Ａ－２及びＢの按分土壌量（原判決７０頁）と本件既搬
出土の土量（原判決６３頁）を合計した全土量
※５計画掘削部分（Ａ－１及びＡ－２）の按分土壌量で算定した追加
費用額（原判決７８頁）
※６開業が遅れた期間１０か月（原判決７４頁）
まとめ
以上によれば，計画掘削部分について分別処理を行う場合の損害額
は，分別処理費用１１億１６０５万９５７７円と追加費用４億１２３
２万３４４９円の合計１５億２８３８万３０２６円である。
エ石綿含有汚染土壌処理費用の割付け
原判決は，「石綿含有汚染土壌処理工事」の費用を搬出予定部分（Ａ－
１）及び埋戻等予定部分のうち産廃土になった部分（Ａ－２）のみに割り
付けているが，上記費用は，追加掘削部分（Ｂ）にも割り付ける必要があ
る。
すなわち，石綿含有汚染土壌処理工事は，スレート片を含んだ自然由来
汚染土約１万８６２２．６㎥を処理した工事であるところ（乙９３の別紙
２「現状」の「石綿含有土壌処理工事扱い」参照），乙９３の合意書第２
条では，「搬出すべき汚染土壌のうち，石綿含有スレート片の混入が確
認された土壌（括弧内省略）の量は７，６７８㎥」とされ，搬出予定の土
壌だけでは１万８６２２．６㎥に満たないことが明白である。この点を措
いても，いずれにしろ１万８６２２．６㎥が計画掘削部分のみの土量であ
ることの証拠はなく，自然由来汚染土が追加掘削部分に存在することも十
分に考えられるから，「石綿含有汚染土壌処理工事」の費用は追加掘削部
分にも割り付けられる必要があるというべきである。
そして，原判決と同様の考え方に従った上で，「石綿含有汚染土壌処理
工事」の費用を追加掘削部分に割り付けた場合の損害額の詳細は，別紙５
のとおりである。
第３当裁判所の判断
１当裁判所は，原判決と同様，第１審被告は，第１審原告に対し，本件売買契約
９条２項に基づく本件スレート片の除去義務の不履行により損害賠償義務を負う
ほか，本件土地には「隠れたる瑕疵」があるとして，同契約１１条１項に基づき，
損害賠償義務を負うものであるが，原判決とは異なり，清水建設が外部から搬入
した建設残土等（ピットの埋戻し部分）の撤去及び処分に係る費用等を損害額か
ら控除すべきではなく，また，弁護士費用に係る損害金は５５００万円が相当で
あることなどから，第１審原告の請求は，５９億５２７８万３２１９円及びうち
５８億９７７８万３２１９円に対する平成２３年１０月３０日から，うち５５０
０万円に対する平成２４年５月１０日から，各支払済みまで年６分の割合による
遅延損害金の支払を求める限度で理由があるものと判断する。その理由は，次の
とおりである。
２認定事実
認定事実は，次のとおり補正するほかは，原判決「事実及び理由」欄の「第３
争点に対する判断」の１（原判決３８頁２２行目から４９頁２４行目まで）に
記載のとおりであるから，これを引用する。
（原判決の補正）
原判決４０頁２６行目の末尾に「確認された本件スレート片の中には１０
cmを超え，２０cm大のものもあった。」を加える。
同４２頁４行目から８行目の「発見された。」までを削除し，１３行目の
後に改行して次のとおり加え，同頁１４行目の「ウ」を「エ」に改める。
「ウ追加して行われた地中のサンプル調査（第三次調査）
東京環境測定センターは，第１審被告から委託を受け，平成２３年３
月２８日から４月７日にかけて地中のサンプル調査を追加して行った（第
三次調査）。この調査では，第二次調査においてスレート片が特に多く
確認された２地点（５０cmの深度で２２４個と２６２個が発見された地
点）及び埋土が最も厚く堆積していることが確認された１地点の計３地
点につき，それぞれ１ｍ四方を調査対象として，３０cmごとに土壌を掘
削し，第二次調査と同様，２０mm四方のふるいがけによって土砂と２０
mm以上の本件スレート片に分け，個数及び重量の計測を行い，土中の本
件スレート片の含有量，含有率等を調査した。
この結果，前者２地点について，深度０．５ｍを超え，１．１５ｍあ
るいは１．３ｍまでの土中から存在が確認されたスレート片の合計個数
は，それぞれ１８１個と１３６個であった。また，後者の埋土の堆積層
が一番厚かった地点については，地表面から深度１．５ｍまでの土中か
ら合計８７個の本件スレート片の存在が確認された。
さらに，上記３地点のそれぞれについて，深度３０cmごとに１個の
本件スレート片について石綿の定性・定量分析を行ったところ，採取し
た１０検体の全てがクリソタイルを含有しており，含有割合は，２．１
％から１３．２％であった（乙１１３，証人Ｄ，Ｅ）。」
同４３頁３行目の「チャンバー」の前に「１辺が２メートルの立方体であ
る」を加え，４行目の「６．３ｋｇ」を「７．２６ｋｇ」に改める。
同４６頁２行目の「本件スレート片が確認できた」を「地山に達していな
いと判断された」に改める。
同４７頁２３行目から４８頁９行目までを次のとおり改める。
「ア平成２４年７月から平成２６年２月にかけて第１審被告が調査したとこ
ろによると，①別紙１「スレート片発見場所等整理表」記載１のとおり，
本件土地内の各所に鹿島建設が搬入した土壌から合計５３個のスレート片
が発見され，分析した４８個全部に石綿が含まれていたこと，②同２の
とおり，本件土地の近郊の土地３０か所において合計２１４個のスレート
片が発見され，分析した１８４個中１８１個に石綿が含まれていたことが
それぞれ判明した（証拠は別紙１「スレート片発見場所等整理表」記載１
及び２に記載のとおり）。
イまた，平成２４年９月から平成２９年６月にかけて第１審被告が調査し
たところによると，別紙１「スレート片発見場所等整理表」記載３のとお
り，本件土地及びその近郊以外の全国の公園，小学校，広場，サッカー場
等の土地５５０か所の地表面から石綿を含有するスレート片が多数発見さ
れ，しかも，分析したスレート片のうち圧倒的大多数のものに石綿が含ま
れていたことがそれぞれ判明した（証拠は別紙１「スレート片発見場所等
整理表」記載３に記載のとおり）。」
同４９頁１２行目の冒頭に次のとおり加える。
「環境省が平成１７年３月３０日に発出した「非飛散性アスベスト廃棄物の
適正処理について」（環廃産発050330010号）（甲４５）においては，アスベ
スト成形板が廃棄物となった非飛散性アスベスト廃棄物の処理時にアスベス
ト成形版の破壊又は破断によってアスベストが飛散するおそれがあることか
ら，非飛散性アスベスト廃棄物からのアスベストの飛散を防止し，廃棄物と
して適正に処理が行われるよう，非飛散性アスベスト廃棄物の具体的な処理
手順が技術指針として示され，排出事業者や廃棄物処理業者等はこれに沿っ
た処理を行うことが求められるようになった。
これによれば，非飛散性アスベスト廃棄物の最終処分場は，法に定める技
術上の規準に適合し，都道府県知事又は保健所設置市長の許可を得たもので
なければならず，最終処分場管理者は，非飛散性アスベスト廃棄物の埋立場
所，埋立量を記録し，保存しなければならないなどとされている。
また，」
同頁２４行目の「解説されている。」の後に，次のとおり加える。
「そして，石綿含有産業廃棄物について，排出事業者（元請業者）は，その
産業廃棄物が運搬されるまでの間，事業場において，産業廃棄物に係る保管
の基準に従い，生活環境の保全上支障のないようにこれを保管しなければな
らず，飛散防止のため，覆いを設けたり梱包したりするなど必要な措置を講
ずるとともに，流出しないような措置を講ずるものとされ，その収集・運搬
に当たっても，その他の物と混合するおそれのないよう他の物と区分するほ
か，飛散・流出するおそれのない運搬車及び運搬容器を用いる必要がある。
その中間処理は，溶融施設を用いて溶融する方法又は無害化処理の方法によ
り行うものとされ，その最終処分は，都道府県知事又は廃棄物処理法の政令
市の市長の許可を受けた最終処分場における埋立処分により行うこととされ
ている。」
（事実認定の補足説明）
第１審被告は，前記第２の４（第１審被告の主張）からまでのとおり，
客観的証拠上，本件土地に本件スレート片がまんべんなく散乱，混入してい
たという事実は認定できないし，鹿島建設のＢ証人等の証言も信用性に欠け
ることなどから，これらの証言からかかる事実を認定することもできない，
本件土地が他の土地と比べて異常に多くのアスベスト含有スレート片が含ま
れている土地ということもできないなどと主張する。
しかしながら，前記２認定事実によれば，①東京環境測定センターが
平成２３年１月から同年２月にかけて行った第一次調査により，１区画１０
ｍ四方で区切られた本件土地には９３４区画中７３４区画の表層部分でスレ
ート片が発見され，全体の約７０％の区画において１個から４個，約５％の
区画において５個から１０個の本件スレート片の存在が確認されたものであ
って，表層部分に本件スレート片の存在が確認されなかった区画は，既に地
面が掘り下げられた場所であり，掘削した際に盛った堆積土壌からは本件ス
レート片が発見されたこと（ア），②その後に東京環境測定センターが
行った第二次調査により，地中のサンプル調査が行われ，無作為に抽出した
２ｍ四方の調査対象１０区画中９区画において調査した深度５０㎝までの１
０㎝ごとのどの深度においても数個から数十個の本件スレート片が確認さ
れ，残りの１区画は，深度２０㎝で地山層に達したため，それより深い地点
では本件スレート片は発見されなかったが，深度２０㎝までは本件スレート
片が確認されたこと（同イ），③第二次調査においてスレート片が特に多
く確認された２地点（５０cmの深度で２２４個と２６２個が発見された地点）
及び埋土が最も厚く堆積していることが確認された１地点の計３地点につ
き，東京環境測定センターが第三次調査を行ったところ，前者２地点につい
て，深度０．５ｍを超え，１．１５ｍあるいは１．３ｍまでの土中から存在
が確認されたスレート片の合計個数は，それぞれ１８１個と１３６個であり，
後者の地点についても，地表面から深度１．５ｍまでの土中から合計８７個
の本件スレート片の存在が確認されたこと（同ウ）の各事実を認めることが
できるのであるから，Ｂ証人等の証言の信用性を検討するまでもなく，本件
土地の埋土部分には本件スレート片が広くまんべんなく混入していたものと
認めるのが相当である。
しかも，ほぼ敷地全域にわたって本件スレート片が散乱している状況であ
った，広くまんべんなく，至るところで見受けられた，現場には無数のスレ
ート片があったなどというＣ証人やＢ証人の証言や，鹿島建設が本件スレー
ト片の撤去を行っている際に立ち会い，地中に本件スレート片が存在してい
る状況を確認した，本件スレート片の散在状況を見て，かなり落ちていると
の感覚であったなどという証人Ｄの証言は，上記認定事実に合致するもので
あり，基本的に信用することができるのであって，④鹿島建設の作業員は，
本件スレート片の撤去作業の際に本件土地の地中に広くまんべんなく無数の
スレート片が散在している状況を確認したこと（同エ），⑤東京環境測
定センターの担当者も，鹿島建設が本件スレート片の撤去を行っている際に
立ち会い，地中に本件スレート片が存在している状況を確認したこと（同）
等の各事実も認めることができる。
したがって，第１審被告の上記主張は，理由がない。
３争点（第１審被告の債務不履行責任又は瑕疵担保責任の成否）について
本件売買契約における「瑕疵」の意義
ア前記第２の２前提事実記載のとおり，本件不動産の買主である第１審原告
は，売主である第１審被告に対し，本件不動産に隠れた瑕疵がある場合には，
損害賠償請求をすることができる（本件売買契約１１条１項）。本件売買契約
における同項の定めは，その規定ぶりや内容からみて，民法５７０条の瑕疵
担保責任を売買契約の内容に取り込んだものというべきであるから，本件売
買契約１１条１項にいう「瑕疵」とは，民法５７０条における「瑕疵」と同
様に，第１審原告及び第１審被告の合意や本件売買契約の趣旨に照らし，予
定されていた品質・性能を欠く場合をいうものと解される（本件売買契約１
１条２項は，損害賠償に代えて，又はそれとともに修補を請求することがで
きる旨を定めているが，このことは，上記認定を左右するものではない。）。
また，前記第２の２前提事実記載のとおり，本件売買契約９条２項は，第
１審被告は，本件土地賃貸借契約の期間満了までに重要事項説明書に定める
売主要達成事項を遂行する義務を負うものとし，重要事項説明書の特記事項
４．①は，土間コンクリート又は地中障害物（杭を含む。）等，本件建物の
敷地部分を除く本件土地の地中障害物その他の瑕疵（土壌汚染を除く。）を除
去し又は修補することを売主要達成事項の一つとしているから，第１審被告
は，第１審原告に対し，本件売買契約上，本件土地賃貸借契約の期間満了ま
でに，「土間コンクリート又は地中障害物（杭を含む。）等，本件建物の敷地
部分を除く本件土地の地中障害物その他の瑕疵（土壌汚染を除く。）」を除去
し又は修補する義務を負っているものである。そして，本件売買契約９条２
項と１１条１項及び２項は，いずれも本件不動産の売主である第１審被告の
負う義務や責任の範囲を画するものであるから，本件売買契約９条２項にお
いて引用されている売主要達成事項に基づき第１審被告が除去し又は修補す
べき「瑕疵」についても，本件売買契約１１条１項と同様に，第１審原告及
び第１審被告の合意や本件売買契約の趣旨に照らし，予定されていた品質・
性能を欠く場合をいうものと解される。
そして，売買契約の当事者間においてどのような品質・性能を有すること
が予定されていたかについては，売買契約締結当時の取引観念をしんしゃく
して判断すべきである（最高裁平成２１年第１７号，同年第１７号同２
２年６月１日第三小法廷判決・民集６４巻４号９５３頁参照）。
イこれに対し，第１審被告は，特記事項の定めからして，特記事項１．②に
定める有害物質と４．①に定める物理的障害物を除いては，売主に特段の
除去義務を課したものではないとみるのが相当であり，本件売買契約は，こ
れら以外の要因については本件売買契約における「瑕疵」から除外すること
として，「瑕疵」の範囲を具体的に画したものと解されるべきであるとして，
法定環境基準の対象とならず，地中障害物等のように物理的に本件土地の利
用の障害ともならない本件スレート片が本件土地に混入していたことは，本
件売買契約１１条１項及び特記事項４．①のいずれの「瑕疵」にも該当し
ないなどと主張する。
しかしながら，特記事項１．②Ｃは，土壌汚染について，第１審被告は，
環境基準を超過する有害物質（土壌汚染対策法２条１項に定める特定有害物
質，都民の健康と安全を確保する環境に関する条例２条１２号に定める有害
物質及び合意環境基準に定められるその他の有害物質を総称したものを意味
する。）が検出された土壌を汚染土壌として，かかる汚染土壌を当該環境基準
に適合させるために必要な有害物質の除去につき合理的な方法による土地改
良工事を行うものとするとしており（甲５），特記事項４．①において，本
件土地の瑕疵から土壌汚染が除かれたのは，売主の責任を定めた別途の規定
があることを考慮したためであると認められる。しかも，特記事項にいう「土
間コンクリート又は地中障害物（杭を含む。）等」は例示に過ぎず，本件土地
の地中障害物「その他の瑕疵」という文言が用いられており，「瑕疵」自体の
内容を限定する文言は付されていないこと，現に，必ずしも物理的に土地の
利用を妨げるとは限らない土壌汚染について，あえて「瑕疵」から除く旨の
付記がされていること，本件売買契約は，貨物自動車運送事業等を営む第１
審原告の物流ターミナル等を建設するためにされたものであり（前記第２の
２前提事実），そのために本件土地について予定されていた品質・性能を損
なうものとして，あるいは，売主である第１審被告が除去・修補すべき対象
として，地中障害物等の物理的に土地の利用を妨げるもの及び土壌汚染に限
られるとすべき合理的な理由が見当たらないことなどに照らすと，特記事項
４．①にいう「瑕疵」が物理的障害物に限られるとか，特記事項１．②に
定める有害物質と４．①に定める物理的障害物を除いては売主に除去義務
を課したものではないなどということはできない。
第１審被告の上記主張は，その前提において理由がない。
本件スレート片の石綿含有廃棄物該当性
ア本件スレート片は，産業廃棄物に該当するのみならず，少なくともその大
部分が「石綿含有廃棄物」に該当するものと認められる。その理由は，次の
とおり補正するほか，原判決「事実及び理由」欄の第３の２（原判決５２
頁５行目から５５頁１４行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用
する。
（原判決の補正）
原判決５４頁３行目の「石綿」の次に「含有」を加える。
同５５頁１０行目の「のであるから」から１４行目までを次のとおり改
める。
「ほか，第三次調査において分析した１０検体の本件スレート片がいず
れもクリソタイルを２．１％から１３．２％含有していたこと（前記２
認定事実ウ），鹿島建設アスベスト対策チーム専任次長Ａが本件土地に
おいて発見した本件スレート片４個についても，分析の結果，クリソタ
イルを４．５％から５．３％含有していたこと（甲９，１０）など，本
件土地において発見され，アスベストの含有率等を分析された本件スレ
ート片の全てから重量比０．１％を大きく上回るアスベスト（クリソタ
イル）が検出されていることからすると，本件土地に存在していた本件
スレート片は，少なくともその大部分が重量比０．１％を超えるアスベ
ストを含有していたものと推認される（なお，第二次調査及び第三次調
査の結果得られたアスベストの含有率が本件スレート片を粉砕した分析
試料を目開き５００μｍのふるいによりふるい分けした結果得られた一
次分析試料に対する含有率であってスレート片そのものに対する含有率
ではないということは，これによって含有率に有意な差が出ると認める
に足りる的確な証拠はないから，上記認定を左右するほどのものではな
い。）。
第１審被告は，前記第２の４（第１審被告の主張）のとおり，サン
プル数が少ないとか，証拠上認定できる石綿含有スレート片の量はごく
わずかに過ぎないなどと主張するが，前記のとおり，本件土地から発見
され分析された３９検体の全てから重量比０．１％を大きく超えるクリ
ソタイルが検出されたのであるから，上記のとおり推認することができ
るのは論を待たない（なお，前記２認定事実のとおり，第１審被告が
本件土地以外の土地で行った調査により採取したスレート片（外観上，
本件スレート片と同様のものと認められる。）のうち圧倒的大多数から石
綿が検出されているという事実も，上記推認が合理的であることを補強
するものといい得る。）。第１審被告は，アスベストないし本件スレート
片の量を土壌の量と対比した主張も行っているが，かかる主張が採用で
きないのは，後記イのとおりである。
以上によれば，本件スレート片は，廃棄物処理法令にいう産業廃棄物
に該当するのみならず，少なくともその大部分が「石綿含有廃棄物」に
該当するものと認められる。」
イこれに対し，第１審被告は，①廃棄物処理法は，事業者が所有する土地
の中に産業廃棄物が混入しているとしても，直ちにそれを掘り起こして処理
すべき義務まで当該事業者に負わせておらず，当該土地の利用に当たり地中
から掘削された産業廃棄物を運搬又は処分を行う場合に初めて，同法に従っ
た処理を義務付けるものであるから，廃棄物該当性の判断においても，運搬
又は処分を行う物を対象に判断すべきであるところ，②スレート片が混入
した土砂は埋戻し土として現に利用・活用されており，市場においても流通
し，取引価値がある物であるし，本件土地の土壌中に石綿含有スレート片が
存在していたとしても，それらが地中において安定的に存在している限り，
石綿繊維が大気中に飛散することはなく，かつ，土壌中に流出することもな
く，人の健康を害するものでもないのであって，生活環境の保全及び公衆衛
生に悪影響を及ぼすおそれはなく，地中の石綿含有スレート片をわざわざ除
去すべき特段の事情も存在しないとした上で，③石綿含有スレート片を土
壌中に含む本件土地の土砂は，埋戻し土としても現に活用され得る有用性が
ある物であり，同法上，不要物に該当せず，したがって，「廃棄物」にも該当
しないのであって，本件土地の土壌内のスレート片は，石綿含有産業廃棄物
として処理する必要はないものであったなどと主張する。
しかしながら，①「廃棄物」とは，ごみ，粗大ごみ，燃え殻，汚泥，ふ
ん尿，廃油，廃酸，廃アルカリ，動物の死体その他の汚物又は不要物であっ
て，固形状又は液状のもの（放射性物質及びこれによって汚染された物を除
く。）をいい，「産業廃棄物」とは，事業活動に伴って生じた廃棄物のうち，
燃え殻，汚泥，廃油，廃酸，廃アルカリ，廃プラスチックその他政令で定め
る廃棄物等をいうのであって（廃棄物処理法２条１項，４項１号），それらが
地中にあるとか，土砂と一体となって運搬・処分されるからといって，その
「廃棄物」該当性ないし「産業廃棄物」該当性が左右されるものではないし，
もっぱら土地造成の目的となる土砂に準じた物が廃棄物から除かれているか
らといって，当該「土砂に準じた物」に上記「産業廃棄物」の定義に該当す
る物が混入している場合における当該混入している物の産業廃棄物該当性が
否定されるものでもない（例えば，産業廃棄物である建設汚泥又は建設汚泥
処理物に土砂を混入したとしても，同法上，全体として「土砂」として取り
扱われるのではなく，「廃棄物」と「土砂」の混合物として取り扱われるもの
とされている。甲９２）。第１審被告の上記主張①は，独自の見解に立つもの
といわざるを得ない（第１審被告は，アスベストないし本件スレート片の量
を土壌の量と対比して，土壌全体からみればごくわずかな量に過ぎないとの
主張も行っているが，土壌全体との対比に基づく主張が失当なのは，上記の
ことからも明らかである。）。
また，②市場においてスレート片が混入した土砂が埋戻し土として流通
しているからといって，スレート片の混入度合いは土砂によって異なるし，
そもそも，一般に，石綿含有スレート片が混入している土砂であることを契
約の両当事者が認識しながらこれを埋戻し土として取引していることを認め
るに足りる的確な証拠はない。かえって，本件売買契約後のこととはいえ，
鹿島建設がａ処分場に搬出していた本件既搬出土についても本件スレート片
が混入しているとして，千葉県から石綿飛散防止のための覆土等を指示され，
さらに，株式会社大倉から本件既搬出土の撤去を求められたという経緯や（前
記第２の２前提事実，前記２認定事実），再生砕石に石綿含有建材が混入
している事例が存在することが明らかになっただけで，石綿含有建材が含ま
れるか不明な再生砕石も売れなくなり，石綿含有建材以外のがれき類の処分
ルートそのものすら減少するのではないかとの懸念が示されたことがあるこ
と（甲１４４）に加え，株式会社クボタが平成１７年に自社の石綿含有製品
と関わりのあった従業員７５名が石綿に関連する疾患により死亡していたこ
とを公表したことを契機として石綿関連疾患に対する社会的な関心が高まり，
平成１８年，石綿に対する規制が強化され，石綿及び石綿をその重量の０．
１％を超えて含有する全ての物の製造，輸入，提供又は使用が禁止されると
ともに，石綿をその重量の０．１％を超えて含有するものを「石綿含有産業
廃棄物」とする産業廃棄物の処理基準が新設されたこと（前記２認定事実，
），石綿（アスベスト）を吸入した場合，中皮腫，肺がん，じん肺の一種で
ある石綿肺，良性石綿胸水，びまん性胸膜肥厚等の疾患を生じることがある
ということが，本件売買契約当時，広く社会的にも認識されていたこと（前
記第２の２前提事実）などからすると，本件売買契約当時においても，一
般に，石綿含有スレート片が混入している土砂であることを契約の両当事者
が認識しながらこれを埋戻し土として取引していたとは，にわかに認め難い
（仮に，遵法意識の乏しい業者やあえて違法行為を行う業者が一部にいたと
しても，上記認定を左右するものではない。）。東京都環境局の担当者が，石
綿含有スレート片が混入した土砂について，土壌中に占める石綿含有スレー
ト片の量（重量比等）を具体的に問題とすることなく「市場流通性は絶対に
あり得ない」，「有価物になり得ない」などと発言したのも（甲５７の１及び
２），これと同じ認識に立つものといえる。
また，「石綿含有産業廃棄物」とは，「石綿が含まれている産業廃棄物であ
って，環境省令で定めるもの」をいい（廃棄物処理法施行令６条１項１号ロ），
「環境省令で定めるもの」として，「工作物の新築，改築又は除去に伴って生
じた産業廃棄物であって，石綿をその重量の０．１％を超えて含有するもの
（廃石綿等を除く。）」（廃棄物処理法施行規則７条の２の３）等が規定されて
いるのであって，現に大気中に石綿繊維を飛散させているなど，人の健康を
害する現実的なおそれがあるか否かを問題とするまでもなく規制するのが法
令の趣旨と解される。実際，非飛散性アスベスト廃棄物の処理時にアスベス
ト成形版の破壊又は破断によってアスベストが飛散するおそれがあるとして，
環境省から非飛散性アスベスト廃棄物の具体的な処理手順が技術指針として
示され，排出事業者や廃棄物処理業者等はこれに沿った処理を行うことが求
められるようになったところであるし（前記２認定事実），石綿含有スレー
ト片については，目安として３０～４０年程度で劣化が始まり，６０～７０
年で完全に風化するので，使用を開始してから数十年という長期間が経過し
た石綿含有スレート片については，破砕，切断が生じるような作業等を伴わ
ずとも，石綿が周囲の大気中に飛散する可能性があるという専門家の意見も
あるのであって（甲６９の２），石綿含有スレート片が石綿繊維を現に大気中
に飛散させていないからといって，およそ対処しなくてよいということには
ならない。しかも，本件では，物流ターミナル等のために本件土地を広範囲
にわたって掘削することが予定されていたのであるから（当事者双方が主張
しているピット埋戻しや健全土埋戻しの手順や本件既搬出土発生の経緯から
も，このことがうかがわれる。），これによって地中にある本件スレート片が
地表に現れたり，破砕等されたりするおそれ（ひいては，これらにより本件
スレート片の劣化や石綿繊維の飛散が促進されるおそれ）は無視できないと
いうべきである。
さらに，③鹿島建設が本件土地に埋戻し土として搬入した土砂に石綿含
有スレート片が混入していたという事実があったとしても，その経緯は必ず
しも証拠上明らかでなく，かかる事実を重視するのは相当でない上，上記の
とおり，本件売買契約当時において，一般に，石綿含有スレート片が混入し
ている土砂であることを契約の両当事者が認識しながらこれを埋戻し土とし
て取引していたとは認め難く，また，石綿含有スレート片が「産業廃棄物」
に当たるとの上記認定が左右されるものではない。
そもそも，事業者は，その事業活動に伴って生じた廃棄物を自らの責任に
おいて適正に処理しなければならず（廃棄物処理法３条１項），また，その産
業廃棄物を自ら処理しなければならないところ（同法１１条１項），自らその
産業廃棄物の運搬又は処分を行う場合には，政令で定める廃棄物処理基準に
従わなければならず，廃棄物処理法令上認められた者に運搬・処分を委託す
る場合にも政令で定める基準に従わなければならない（石綿含有産業廃棄物
の収集又は運搬を行う場合には，石綿含有産業廃棄物が，破砕することのな
いような方法により，かつ，その他の物と混合するおそれのないようにその
他の物と区分して，収集し，又は運搬することとされ（廃棄物処理法施行令
６条１項１号ロ，３条１号ホ），積替えや保管の際には，石綿が飛散しないよ
うな措置を講じ，石綿含有産業廃棄物がその他の物と混合するおそれのない
ように仕切りを設ける等必要な措置を講ずることとされている（同６条１項
１号ハ，ニ，ホ及びヘ，３条１号ヘ，ト及びリ）。また，埋立処分を行う際に
は，産業廃棄物の埋立処分に関する一般的事項に従うほか，最終処分場のう
ちの一定の場所において，石綿含有産業廃棄物が分散しないように処分し，
埋立地の外に飛散し流出しないようにその表面を土砂で覆うなど必要な措置
を講ずることとされている（同６条１項３号柱書，ヨ，３条１号イ及びロ，
同条３号ニ及びホ）。）。しかも，産業廃棄物が運搬されるまでの間は，環境省
令で定める技術上の基準に従い，生活環境の保全上支障のないように産業廃
棄物を保管しなければならない（廃棄物処理法１２条１項ないし３項，６項）。
そして，これらに違反した場合，都道府県知事から改善命令（同法１９条の
３），措置命令（同法１９条の５以下）を受けるおそれがあり，これらの命令
に違反した場合は，罰則の対象となるのであって（同法２６条２号，２５条
１項５号等），石綿含有産業廃棄物については，廃棄物処理法令にのっとった
厳格な処理が求められているのである。
そして，前記前提事実及び認定事実のとおり，本件土地の表層及び土壌内
には石綿含有産業廃棄物に該当する本件スレート片が広くまんべんなく存在
していたこと，本件新築工事においては，本件土地を広範囲にわたって掘削
することが予定されており，実際，鹿島建設は，土砂を掘削して残土処分場
（ａ処分場）に搬出していたこと，したがって，このような本件土地の状況
や工事の内容等からしても，また，石綿含有産業廃棄物の処理に関する行政
の取扱い（前記２認定事実）からしても，本件土地の土壌内の石綿含有産
業廃棄物であるスレート片をそのまま封じ込めの方法によって処理すること
はおよそ現実的に不可能であること，実際，東京都環境局の担当者も，第１
審原告らからの相談に対し，本件スレート片が混入した土砂は産業廃棄物に
該当する，石綿含有産業廃棄物の処分は無害化溶融処理か管理型埋立処分の
方法しか認められておらず，封じ込めによって処理することはできないなど
として，これを撤去するしかないとの見解を繰り返し述べていたこと（前記
２認定事実ウ，甲２２の１～５，甲５７の１及び２，甲５８の１及び２。
なお，これが一般的な相談の範囲にとどまるとしても，この点の結論を左右
しない。）からすると，本件土地の表層及び土壌内にある石綿含有スレート片
を石綿含有産業廃棄物として関係法令に従い処理基準にのっとって適正に撤
去・処理しなければならないことは明らかである。
第１審被告の上記主張は，採用できない。
第１審被告の債務不履行責任又は瑕疵担保責任
以上を基に，本件土地の表層及び土壌内に本件スレート片が混入しているこ
とが本件売買契約上の「瑕疵」に当たるか否かを検討する。
前記のとおり，本件売買契約１１条１項及び特記事項４．①にいう「瑕
疵」とは，第１審原告及び第１審被告の合意や本件売買契約の趣旨に照らし，
予定されていた品質・性能を欠く場合をいうものと解され，また，売買契約の
当事者間においてどのような品質・性能を有することが予定されていたかにつ
いては，売買契約締結当時の取引観念をしんしゃくして判断すべきである。
これを本件についてみるに，本件土地は，第１審原告の物流ターミナルの建
設及び公園としての利用等のために購入されたものであるところ（前記第２の
２前提事実），公園となるべき部分はもとより，物流ターミナルの建設等のた
めに利用される部分についても，供用開始後は一般消費者等に届けられる宅配
物やその運搬のための車両等が大量に集まることが予定されていたと認められ
るから，人の健康に危害を及ぼすおそれがあるために法令上規制されている物
質が残置等されている状態のままでは不適格であるし，物流ターミナル等の建
設工事に当たり広範囲にわたって土地を掘削して工事を行うことが予定されて
いたから，工事に伴い本件スレート片を破砕するなどして石綿を飛散させるこ
とのないよう，工事に先立ち，人の健康に危害を及ぼすおそれがあるために法
令上規制されている物質を予め撤去・処分するなどして工事予定の土壌の改良
を行う必要があることは明らかであり（このことは，本件スレート片発見後の
東京都環境局の説明内容（前記２認定事実ウ）や本件既搬出土に関する千葉
県による指導（同オ）からも優に推認することができる。），また，そのため
に多大な費用を要することも明らかである。そうすると，貨物自動車運送事業
等を営む会社（第１審原告）の物流ターミナルの建設及び公園としての利用等
のための土地購入に当たり，売買対象物である本件土地の品質・性能として，
人の健康に危害を及ぼすおそれがあるために法令上規制されている物質が本件
土地（表層部及び工事が予定された地中）に残置等されていないことが当然に
予定されていたもの（仮にそのような物質が残置等されていることが判明して
いるのであれば，その処分費用等を勘案した売買価格となっていたはずのもの）
と認められる。
そして，石綿は，これを吸入した場合，中皮腫，肺がん，じん肺の一種であ
る石綿肺，良性石綿胸水，びまん性胸膜肥厚等の疾患を生じることがある物質
であり（前記第２の２前提事実，前記２認定事実），本件売買契約に先立つ
平成１８年の労働安全衛生法施行令の改正により石綿及び石綿をその重量の０．
１％を超えて含有する全ての物の製造，輸入，提供又は使用が禁止され，また，
廃棄物処理法施行令及び同法施行規則の改正により，工作物の新築，改築又は
除去に伴って生じた産業廃棄物であって，石綿をその重量の０．１％を超えて
含有するものを「石綿含有産業廃棄物」とする産業廃棄物の処理基準が新設さ
れたものであり（前記２認定事実），石綿が人の健康に危害を及ぼすおそれが
あるために法令上規制されている物質に該当することは明らかである。また，
石綿の上記危険性は，本件売買契約当時，広く社会的にも認識されており（前
記第２の２前提事実），上記の法規制と相まって，本件売買契約締結当時の取
引観念に大きく影響していることも明らかである。しかるに，前記のとおり，
本件スレート片は，少なくともその大部分が法令の基準値（重量比０．１％）
を大きく超える石綿（クリソタイル）を含有しており，石綿含有廃棄物に該当
する上，本件土地の表層及び土壌内に広くまんべんなく混入していたのであっ
て，仮に計画掘削部分について分別処理を行うとの第１審被告の主張を前提に
しても，その処理費用だけで１１億円以上もの多大な金額を要するものであっ
たことが認められる（なお，第１審原告が負担した撤去・処分費用は本件既搬
出土に関するものを含めて６３億円以上にのぼっている。）。
したがって，本件土地にそのような本件スレート片が広くまんべんなく混入
していることが，物流ターミナルの建設予定地及び公園の予定地である本件土
地に予定されていた品質・性能を満たすものでないことは明らかであり，これ
は，本件売買契約上の「瑕疵」に当たるものと認められる。
そして，本件土地に本件スレート片が混入していることが特記事項４．①
にいう「土壌汚染」に当たるものでないことは当事者間に争いがない。また，
前記前提事実アのとおり，入札手続において第１審被告が開示した資料には，
本件土地に石綿を含む多数のスレート片が広範囲にわたって散乱，混入してい
るという情報は記載されておらず，第１審原告は，本件売買契約の締結当時，
本件土地の埋土部分に本件スレート片が大量に混入している事実を知らなかっ
たものであり，本件土地上の既存建物が撤去され，本件新築工事が着工される
に至って，その事実が顕在化したものということができるから，上記の「瑕疵」
は「隠れた」ものであったと認められる。
したがって，第１審原告は，第１審被告に対し，これによって生じた損害の
賠償を求めることができる（本件売買契約１１条１項）。
また，第１審被告は，第１審原告に対し，上記瑕疵を除去し又は修補すべき
義務を負っているにもかかわらず（本件売買契約９条２項，特記事項４．①），
本件スレート片を含む土壌は通常の健常土として処分でき，これを本件土地に
埋め戻しても法律上規制されておらず，第１審被告には法的責任はないなどと
主張し，結局，かかる義務を履行しなかったのであるから（前記認定事実，
争いのない事実），債務不履行責任をも負うものである。
これに対し，第１審被告は，①「瑕疵」に当たるか否かは，人の健康に係
る被害を生ずるおそれがあると認識されていた物質が人の健康を損なう限度を
超えて土壌に含まれているかどうかによって判断すべきであるし，ある特定の
物質が土壌に含まれていないことや売買契約締結当時に有害性が認識されてい
たか否かにかかわらず，人の健康に係る被害を生ずるおそれのある一切の物質
が土壌に含まれていないことが特に予定されていた場合には，当該物質が含ま
れているか否かによって判断すべきであるとした上で，②本件売買契約に係
る売買契約書及び重要事項説明書には，本件土地にスレート片やその他の建材
の破片が含まれていないことについて何も合意されておらず，本件売買契約に
おいて，石綿含有スレート片が本件土地に混入しないことは特に予定されてい
なかったし，第１審原告が入札に当たり参照した資料も，本件土地に石綿含有
スレート片が含まれていないことについては何ら保証するものではなかった，
③土壌中の石綿や石綿含有スレート片の存在について法令上の規制はなく，
法定環境基準も定められていないし，そもそも，石綿含有スレート片は非飛散
性であり，破砕等をしなければ石綿繊維の飛散のおそれはなく，本件土地に存
在しているだけでは，人の健康に係る被害を生ずるおそれはない上，物流ター
ミナル等の建物の建設に当たって地中障害物となるような大きさでも量でもな
く，石綿含有スレート片が混入していることは建物建設を含む本件土地の利用
の障害となるものではないなどとして，本件土地に本件スレート片が混入して
いることは，本件売買契約上，「瑕疵」に該当しないなどと主張する。
しかしながら，売買契約の当事者間において目的物がどのような品質・性能
を有することが予定されていたかについては，売買契約締結当時の取引観念を
しんしゃくして判断すべきであり（前掲最高裁平成２２年６月１日判決参照），
この判断に当たっては，売買契約の目的等に照らして判断すべきであるから，
必ずしも第１審被告が上記①において主張する基準によって判断すべきとは限
らない。むしろ，本件においては，前記のとおり，貨物自動車運送事業等を
営む第１審原告の物流ターミナルの建設及び公園としての利用等のために本件
売買契約が締結されたこと等の事情があるのであって，売買対象物である本件
土地の品質・性能としては，人の健康に危害を及ぼすおそれがあるために法令
上規制されている物質が本件土地の表層部及び工事が予定された地中に残置等
されていないことが当然に予定されていたものと認められる。
そして，前記のとおり石綿が人の健康に危害を及ぼすおそれがあるために
法令上規制されている物質に該当することは明らかであるし，このことが，本
件売買契約締結当時の取引観念に大きく影響していることも明らかであるとこ
ろ，前記のとおり，本件スレート片は，少なくともその大部分が法令の基準
値（重量比０．１％）を大きく超える石綿（クリソタイル）を含有しており，
石綿含有廃棄物に該当する上，本件土地の表層及び土壌内に広くまんべんなく
混入していたのであり，しかも，その処理費用に多大な金額を要するものであ
って，本件土地にそのような本件スレート片が広くまんべんなく混入している
ことが，物流ターミナルの建設予定地及び公園の予定地である本件土地に予定
されていた品質・性能を満たすものでないことは明らかであり，これは，本件
売買契約上の「瑕疵」に当たるものと認められるのであるから，第１審被告が
上記②及③で指摘するような点は，いずれも，本件売買契約上の「瑕疵」に当
たるか否かの判断において重視すべき事柄ではない（ただし，第１審被告の上
記②主張のうち，「本件売買契約において，石綿含有スレート片が本件土地に混
入しないことは特に予定されていなかった」という部分については，単に重視
すべきでないというのではなく，前記のとおり，そもそも採用することがで
きない。）。
また，第１審被告は，①石綿含有スレート片は，法定環境基準，すなわち
土壌汚染対策法及び都民の健康と安全を確保する環境に関する条例並びにこれ
らに関連する法令及び告示等に示される基準において，何ら規制対象となって
いない，②第１審原告は，合意環境基準について何ら希望を述べることはな
かったものであるから，当時，本件土地にアスベスト又はアスベストを含む物
が混入しているべきではないという認識を有していなかったことは明らかであ
って，当事者間の認識として，本件土地に石綿含有スレート片が混入してはな
らないことは求められてはいなかった，③不動産鑑定の場面においても裁判
所の競売物件においても石綿含有スレート片の有無は考慮されておらず，国土
交通省の作成する不動産鑑定評価基準においても価格形成要因として記載され
ていないし（乙１２６），銀行員，ファイナンシャルプランナー，建築士，不動
産鑑定士等が行う不動産調査においても，土地について，石綿含有スレート片
の有無は調査項目として挙げられておらず（乙２８２），実務上，石綿含有スレ
ート片の有無は価格形成要因に該当するとは考えられていない（乙２８０，２
８１），④鹿島建設が本件土地南側植栽帯に搬入した土砂には１００㎡あたり
２１．１７個と，本件土地の９倍以上もの石綿含有スレート片が含まれており
（乙５４，５５，５７ないし６４），石綿含有スレート片混じりの土砂は一般的
に流通しており，有価物として取引されているし，このように，土砂に石綿含
有スレート片が含まれていることを知らないままに，すなわち，取引当事者に
よって関心が払われないままに，土砂が流通している事実こそが，土砂の取引
において，取引の目的物である土砂に石綿が含まれているか否かが取引の減額
要因となっていないことを示しているなどとして，本件売買契約締結当時にお
ける取引観念として，土地に石綿含有スレート片が混入してはならないことが
求められていなかったことは明らかであるなどとも主張する。
しかしながら，①土壌汚染対策法等において石綿含有スレート片が規制対
象となっていないとしても，石綿及び石綿をその重量の０．１％を超えて含有
する全ての物の製造，輸入，提供又は使用はそもそも禁止されており（前記２
認定事実），土中に不法投棄された産業廃棄物について処理義務者や費用負担
者が問題となることはあっても廃棄物処理法の規制を免れるわけでないのと同
様に，石綿含有スレート片が地中にあるからといって，それが石綿含有産業廃
棄物でなくなるわけではなく，同法による規制から直ちに外れるわけではない。
また，②本件土地に本件スレート片が混入していることは特記事項及び重要
事項説明書（甲５）にいう「土壌汚染」の問題ではなく，第１審原告が合意環
境基準について何ら希望を述べなかったとしても，そのことをもって，本件土
地にアスベスト又はアスベストを含む物が混入しているべきではないという認
識を第１審原告が有していなかったということにはならない。さらに，③不
動産鑑定等の場面において石綿含有スレート片の有無は考慮されておらず，不
動産鑑定士等が行う不動産調査において土地について石綿含有スレート片は調
査項目として挙げられていない等の事情があるとしても，表層及び地中に広く
まんべんなく石綿含有スレート片が混入している事実が判明している土地の価
格決定において，上記事実が価格に影響しないとはいえない。さらに，④前
記のとおり，鹿島建設が本件土地に埋戻し土として搬入した土砂に石綿含有
スレート片が混入していたという事実があったとしても，その経緯は証拠上必
ずしも明らかでなく，かかる事実を重視するのは相当でない上，本件売買契約
当時において，一般に，石綿含有スレート片が混入している土砂であることを
契約の両当事者が認識しながらこれを埋戻し土として取引していたとは認め難
いのであって，土砂の取引において，取引の目的物である土砂に石綿が含まれ
ているか否かが取引の減額要因となっていないとはいえないし，まして，本件
売買契約締結当時における取引観念として，土地に石綿含有スレート片が混入
してはならないことが求められていなかったことが明らかであるなどとはいえ
ない。
第１審被告の上記主張は，いずれも採用することができない。
４争点（第１審原告に生じた損害）について
本件スレート片の撤去及び処分費用について
ア認定事実
認定事実については，次のとおり補正するほかは，原判決第３の３オ
（原判決６４頁７行目から６７頁２３行目まで）に記載のとおりであるから，
これを引用する。
（原判決の補正）
原判決６４頁８行目の「１０９」の後に「，乙９３」を加える。
同６６頁２行目の「のため追加で」から３行目の「について」までを「後
に」に改める。
イ本件スレート片を含む本件土地の土壌自体を撤去・処分したことの相当性
について
第１審原告は，本件スレート片の全てを本件土地から撤去及び処分するた
め，本件スレート片が含まれる本件土地の土壌を土壌ごと撤去及び処分した
ものであるところ（前記２認定事実），当裁判所も，第１審原告がこのよう
な処分方法を採用したことは不合理とはいえないと判断する。その理由は，
原判決６０頁１６行目の「を含め」を「であるか否かにかかわらず，」に改め
るほかは，同頁６行目から２３行目までに記載のとおりであるから，これを
引用する。
これに対し，第１審被告は，前記第２の５（第１審被告の主張）及び
のとおり，本件土地の表層の本件スレート片だけを撤去すれば足りたもので
あり，土壌内の本件スレート片を撤去するまでの必要はなかったとか，仮に，
地中のスレート片混じりの土壌を土壌ごと撤去処分するとしても，人が直接
土地に触れる可能性のない公園以外の土地の土砂まで処分する必要はなかっ
たなどと主張するが，かかる主張に理由がないことは，前記３で説示したと
ころからも明らかである。
第１審被告は，前記第２の５（第１審被告の主張）のとおり，相当因果
関係にある損害として認められるのは，売買契約締結時点で，廃棄物混じり
土を処分する通常の方法による処分費用（具体的には，石綿含有スレート片
を分別して処理する費用）に限られる旨主張するが，次に述べるとおり，か
かる主張を直ちに採用することはできない。
すなわち，本件土地は，１０万㎡を越える広大な土地であるところ（前記
第２の２前提事実），上記のとおり引用した原判決の説示するとおり，①
掘削した埋土部分の深さは深いところで３ｍを超える箇所もあったこと（前
記２認定事実オ），②東京環境測定センターが本件土地において本件スレ
ート片の含有量及び含有率調査を行った際には，本件土地の土壌は粘性の高
い土質であり，本件スレート片に土壌が付着することもあったため，分別作
業は困難を極め，最終的には手作業を余儀なくされたことから，１区画（２
㎥）の土地の掘削と分別作業に２名から４名が関わり１日から１．５日の時
間を要したこと（同イ），③同調査では，ふるいの目を通り抜け，調査の
対象外とされた２０㎜未満の本件スレートも確認されたこと（同）からする
と，目視で確認することが困難なスレート片であるか否かにかかわらず，本
件スレート片を全て本件土地から分別してこれを撤去し処分することは，事
実上不可能であったといわざるを得ない。
本件スレート片の撤去及び処分について，平成２１年１０月に策定された
本件マニュアルを参照するとしても，同マニュアルでは，分別困難な廃棄物
と土とが渾然一体となった廃棄物混じり土は全体を廃棄物として取り扱い，
廃棄物処理法にのっとって適正に処分するとされているとおり（甲１１１），
同マニュアルに記載された廃棄物混じり土に関する分別処理は，廃棄物と土
砂とを分別できることを前提としているものと解されるし，同マニュアルに
おいて，４０㎜程度以下の廃棄物が含まれる土を分別土として土質材料とす
る実施例が挙げられているからといって，前記のとおり石綿含有産業廃棄物
については法令により厳格な規制がされているのであるから，同マニュアル
を根拠として，本件土壌から本件スレート片を分別すべきであったとか，目
視不可能な廃棄物も含めた廃棄物と土砂の一括処理は実務以上の処理を求め
るものであるとか，上記実施例にならって４０㎜程度以下の本件スレート片
を残置することが許されるなどとは直ちにいい難い。また，鹿島建設が掘削
を完了するか否かの判断を目視で行っていたとしても，単に，目視により本
件スレート片を発見できたか否かのみによって判断していたのではなく，本
件スレート片等の人工物が見られなくなり地質も変わって地山に達したと判
断された箇所については掘削を完了し，地山に達していないと判断された場
合には更に深く掘削をしたのであるから（前記２認定事実オ），目視できな
いスレート片の存在を問題にしていなかったなどとはいえないし，そもそも，
上記のとおり，本件土地は広大であり，手作業では非常に時間がかかること
やふるいの目を通り抜けた本件スレート片もあったことなどからして，目視
で確認することが困難なスレート片であるか否かにかかわらず，本件スレー
ト片を全て本件土地から分別してこれを撤去し処分することは事実上不可能
であったのであるから，第１審被告の上記指摘は正鵠を射たものとはいえな
い。
同様に，鹿島建設が隣接地においてトロンメルバケットを用いて土砂と廃
棄物とを分別処理しているとか，スレート片を目視の上で手で選別している
などの事実があったとしても，上記のような事情の下では，本件土地におい
て本件スレート片が広くまんべんなく混入した土壌を全て撤去して処分した
ことが過剰な処理方法であったとはいえない。なお，第１審被告は，このよ
うな分別処理をすれば，処理費用を約１７億円に抑えることができるとして，
証拠（乙１０６の１及び２）を提出するが，この試算は，１４０日（実働）
以内に作業が完了することを当初から前提とした上で，分別すべき土壌の量
を基に作業員数等を試算したものに過ぎないし，作業員１人当たりの掘削土
砂分別量を４．０㎥／日とする根拠も明らかでなく，むしろ，１区画（２㎥）
の土地の掘削と分別作業に２名から４名が関わり１日から１．５日の時間を
要したという第二次調査の結果からすると，非現実的な掘削土砂分別量を設
定しているとの疑いが払拭できず，およそ採用することができない。
そのほか，第１審被告が縷々主張しているところをもっても，第１審原告
が本件スレート片が含まれる本件土地の土壌を土壌ごと撤去・処分したこと
が不合理とはいえないとの前記判断が左右されるものではない。
ウ追加掘削部分について
第１審原告は，前記第２の５ウ（第１審原告の主張）のとおり，追加
掘削部分の掘削につき，必要かつ合理的な措置であって，これに要した費
用も本件土地の「瑕疵」によって生じた損害というべきであるなどと主張
する。
しかしながら，石綿含有産業廃棄物の処理等の観点からみて，追加掘削
部分の掘削が必要かつ合理的な措置であるからといって，直ちにこれに要
した費用を第１審被告が負担すべきものとされるわけではない。
すなわち，前記３のとおり，本件売買契約は，物流ターミナルの建設
及び公園としての利用等のために行われたものであり，その対象物である
本件土地の品質・性能として，人の健康に危害を及ぼすおそれがあるため
に法令上規制されている物質が本件土地（表層部及び工事が予定された地
中）に残置等されていないことが予定されていたものと認められるが，こ
れを超えて，工事が予定されていない深度の土壌についても上記物質が残
置等されていないことまで本件売買契約上予定されていたことを認めるに
足りる的確な証拠はない。第１審原告は，建築計画（原設計値）などとい
うものは，工事の進捗状況や外部事情の変更によりいくらでも変更され得
る流動的なものであり，このような数値を絶対的な基準として「本件土地
において掘削することが通常予定された範囲」ひいては瑕疵の範囲を画す
るのは不合理であるなどと主張するが，単なる抽象的な変更の可能性をい
うに過ぎず，にわかに採用し難い。確かに，計画掘削部分の土壌と追加掘
削部分の土壌とは連続しており，本件スレート片が混入するに至った経緯
等についても格別の違いはないものと推測されるが，本件土地の品質・性
能として本件売買契約上予定されていたのはどのようなものか，ひいては
本件土地の売主である第１審被告が責任を負うのはどの範囲かという観点
からは，本件スレート片が計画掘削部分に混入しているという事実と，追
加掘削部分に混入しているという事実は，截然と区別することができるし，
また，後者の部分に混入した本件スレート片を撤去・処分しなくても，前
者の部分に混入した本件スレート片を撤去・処分することは可能である。
そうすると，追加掘削部分に本件スレート片が混入していたという事実
は，本件売買契約において予定されていた本件土地の品質・性能とは直接
関係がなく，そのような事実をもって本件売買契約１１条１項ないし特記
事項４．①にいう「瑕疵」に当たるということはできない。
したがって，東京都から追加掘削部分に混入していた本件スレート片の
撤去等が必要であるとの意見を示され，これに従うほかなかったとか，石
綿含有産業廃棄物の処理等の観点からみて，追加掘削部分の掘削が必要か
つ合理的な措置であるとしても，上記混入の事実は本件売買契約にいう「瑕
疵」ではなく，売主である第１審被告が責任を負うべき範囲外の事柄であ
り，それゆえ，追加掘削部分の土壌の撤去・処分に要した費用をもって，
本件売買契約上の「瑕疵」と相当因果関係のある損害ということはできな
い。
以上によれば，第１審原告は，追加掘削部分の土壌の撤去・処分に要し
た費用につき，第１審被告に対し，賠償を求めることはできない。
エピットの埋戻し部分について
前記２認定事実のとおり，清水建設が本件土地上に存在した既存建
物を撤去する工事を施工した際，建物のピット（地下水槽）を撤去し，
その後にできたくぼみを埋めるために外部から建設残土１万１０４０㎥
を搬入して埋戻工事をしていたが，鹿島建設は，同埋戻部分についても
一部を残して撤去し処分したものであるところ，証拠（乙３，５２，５
３，１２３）及び弁論の全趣旨によれば，①清水建設が撤去したピッ
トは４つあり，それぞれの大きさは，ピット１が縦横各約３８ｍ，ピッ
ト２が縦約３６ｍ，横約３０ｍ，ピット３が縦約１０ｍ，横約１５ｍ，
ピット４が縦約１５ｍ，横約３１ｍであったこと，②その容量は，ピ
ット１が約７０００㎥，ピット２が約３５００㎥，ピット３が約６００
㎥程度であり，ピット４の容量は不明であること，③清水建設は，上
記のとおり，ピットを撤去した後にできたくぼみを埋めるため，外部か
ら建設残土１万１０４０㎥を搬入して埋戻工事をしたが，鹿島建設は，
本件スレート片を撤去する作業の際，ピット１部分は約２ｍから約３．
５ｍの深さ（平均値約２．７５ｍ）の土壌を，ピット２部分は約２．５
ｍから約３ｍの深さ（平均値約２．７５ｍ）の土壌を，ピット３部分は
約０．５ｍから約１ｍの深さ（平均値約０．７５ｍ）の土壌を，ピット
４部分は約２ｍから約２．５ｍの深さ（平均値約２．２５ｍ）の土壌を
それぞれ撤去し処分したこと，④第一次調査の結果，ピットを埋め戻
した跡地部分の土地の表層からも，他の部分と同様，本件スレート片が
発見されており，５個以上発見された区画もピット１の跡地内に２区画
あった一方，本件スレート片が１つも発見されなかった区画はなかった
こと（区画の一部又は全部がアスファルトで舗装されている区画等は集
計の対象外）がそれぞれ認められる。
そして，ピット３の埋戻工事に本件土地において掘削された場内発生
土が用いられたことについては当事者間に争いがないところ（乙５２，
１２３も参照），前記２のとおり，本件土地の表層及び地中には広くま
んべんなく本件スレート片が混入していたのであるから，ピット３の埋
戻工事に用いられた場内発生土についても，同様に，本件スレート片が
まんべんなく混入していたことが推認されるのであって，実際，上記の
とおり，ピット３の跡地の表層部分からも本件スレート片が発見されて
いるのであるから，ピット３から土壌を撤去し処分するのに要した費用
は，本件土地の瑕疵により第１審原告に生じた損害というべきである。
第１審被告は，前記第２の５（第１審被告の主張）のとおり，鹿島
建設がピット１，２及び４から掘削・撤去したのはピットの浅い部分の
外部搬入土であり場内発生土ではないなどとして，本件スレート片の撤
去及び処分費用のうち，これらのピットの埋戻し部分に係るものについ
て，損害と認められない旨主張する。
まず，ピット１につき，第１審被告の主張によれば，底部に埋め戻さ
れた場内発生土（自然由来汚染土）は３２５．４㎥，埋め戻された外部
搬入土は４５３２㎥というのであるが，ピット１の容量約７０００㎥の
約７割に過ぎず，不自然であり，その作業工程に照らしても，場内発生
土が埋戻しに使われたことがうかがわれる。第１審被告は，約３分の２
を全旋回工法で解体しており，ピット周囲の掘削は必要なく，ピットの
周囲広くにまで埋戻しの範囲は及んでいないし，解体後の地盤面は解体
前より０．５～１．２ｍ程度低く，ピット１の容量分全てを埋め戻す必
要はなかったとし，さらに，本件土地では５０cmの深さごとに転圧する
方式も採っておらず，圧密による土壌の目減りも生じていないから，ピ
ット１は底部の場内発生土（自然由来汚染土を含む。）を除き，大部分
は外部搬入土で埋め戻されており，ピット１を埋め戻す外部搬入土に不
足はないなどと主張する。
しかしながら，ピット１の解体及び埋戻し工事のうち，約３分の１の
範囲はオープン工法により行われたところ（争いがない。），この場合，
ピットの躯体部分とその外側に設置されたシートパイルとの間の土壌
（以下「外側土壌」という。）も掘削することになるから（別紙２の図
⑦，⑧参照），埋め戻すべき土砂の量は，その分増加する。この点，清
水建設東京支店工事長のＧは，躯体とシートパイルの間の場内発生土が
一部崩れて（この土壌を「一部崩落土壌」という。）ピット１跡地の穴
の底の方に入るため，埋戻しに必要な土量も低減される旨陳述している
が（乙２２０），一部崩落土壌は元々外側土壌の一部に過ぎないから，
この崩落により埋め戻すべき土量がピットの容量よりも小さくなるもの
ではない（上記のとおり外側土壌を掘削することにより埋め戻すべき土
量が増加するところ，崩落により，この増加量が低減されるにとどまる。
なお，第１審被告は，ピット２については，ピットの周囲を盤下してお
り，その際，一部崩落土壌も搬出していると主張しているところ，その
分，埋め戻すべき土量は増加する。）。また，解体後の地盤面が解体前よ
り０．５ｍ～１．２ｍ程度低いとしても，このことから埋め戻すべき土
量が低減されるのは，最大でも１７３３㎥（３８ｍ×３８ｍ×１．２ｍ
＝１７３２．８㎥）にとどまる。そうすると，仮に，掘削した外側土壌
が全てピット１の底部に崩落し（これにより，埋め戻すべき土量が増加
しないことになる。），かつ，地盤面の低下により最大１７３３㎥埋め戻
すべき土量が低減したとしても，埋め戻すべき土量は５２６７㎥となり，
第１審被告が主張している外部搬入土及び場内発生土（自然由来汚染土）
では不足が生じることが明らかである。さらに，残り約３分の２の範囲
は全旋回工法が採られたところ（争いがない。），全旋回工法は，地面に
対し垂直に鉄製の筒（ケーシング）内の掘削機で地中を掘削しながら地
中の障害物を破砕し土砂ごと引き上げ，その後に引き上げだ土砂等から
破砕した地中障害物を取り除き，その土砂で再度当該ケーシング内の埋
戻しを行う工法であるから（乙２２０），掘削する範囲に場内発生土が
あれば，当該場内発生土が埋戻しに利用されることになる。そもそも，
ピット１の埋戻工事において，オープン工法と全旋回工法が併用された
のは，ピットの躯体が解体されて大きな穴が空くと河川側からの水圧に
抵抗する護岸（堤防）の土圧が弱くなり，護岸（堤防）が崩れる可能性
があったためであるが（乙２２０），オープン工法により掘削する範囲
と全旋回工法により掘削する範囲の境界部分において，前者により掘削
した場内発生土が後者により掘削する部分に崩落して入り込まないよう
な措置がされていたことを認めるに足りる的確な証拠はなく，全旋回工
法により掘削された部分の一部においては，底部付近に場内発生土が入
り込み，これが埋戻しに利用された可能性は否定できない（しかも，そ
の場合，ピット１の底部付近に埋め戻されるとは限らない。）。
以上に加えて，一般的にみても，すき取りによって発生する場内発生
土を利用する方がわざわざ外部搬入土を利用するよりも安価であると考
えられ，本件スレート片が発見されるよりも前に行われたこの一連の作
業において，あえて場内発生土を利用しない作業工程が行われたとは考
えにくいし（現に，ピット３の埋戻工事については，全て場内発生土が
用いられている。），上記のとおり，ピット１の跡地部分の表層からも，
他の部分と同様，本件スレート片が発見されていること（中には，５個
以上発見された区画も２区画ある。）をも併せると，ピット１の埋戻し
に場内発生土が利用されたことが推認され，かつ，場内発生土と外部搬
入土の境界は不分明であり，場内発生土の場所及び量を具体的に特定す
ることはできないというべきである。
次に，ピット２についてみるに，ピット２では，全体についてオープ
ン工法が採られ（争いがない。），しかも，第１審被告の主張によれば，
盤下げが行われ，外側土壌が掘削されたのであるから，埋め戻すべき土
量は掘削された外側土壌の分増加する（しかも，上記のとおり，ピット
２については，一部崩落土も搬出していると主張しているから，これを
搬出しない場合と比べ，その分埋め戻すべき土量は増加する。）一方，
すき取りにより解体後の地盤が低下するのは０．４～１．１ｍ程度に過
ぎず，外部搬入土だけで埋戻しが行われたと即断することはできない。
ピット４についても，同様に，オープン工法が採られ（争いがない。），
ピットの躯体よりも大きな穴が掘削されたと認められる。以上に加えて，
ピット２及び４についても，ピット１と同様，本件スレート片が発見さ
れるよりも前に行われたこの一連の作業において，あえて場内発生土を
利用しない作業工程が行われたとは考えにくい上，これらの跡地部分の
表層からも，他の部分と同様，本件スレート片が発見されていることを
も併せると，ピット２及び４の埋戻しに場内発生土が利用されたことが
推認され，かつ，場内発生土と外部搬入土の境界は不分明であり，場内
発生土の場所及び量を具体的に特定することはできないというべきであ
る。
以上によれば，ピット３はもとより，ピット１，２及び４についても，
本件土地の他の部分と同様に，埋戻部分の土壌に本件スレート片が混入
しており，このことは本件売買契約上の「瑕疵」に当たるものであるか
ら，第１審原告がこれを撤去して処分したのは必要かつやむを得ない措
置と認められるのであって，これに要した費用も上記瑕疵による損害と
認められる。
なお，第１審被告は，鹿島建設が掘削・撤去したのは埋め戻したうち
の浅い部分であり底部ではないとか，第１審原告はピット１，２及び４
の位置を把握していたし，第１審被告及び清水建設は日建設計に対し，
これらのピットを外部搬入土で埋め戻す旨を明確に伝えていたなどと主
張しているが，これらの事実があるとしても，上記の認定・判断が左右
されるものでない。
また，第１審被告は，本件土地以外でも一般に土地の多くに石綿含有
スレート片が含まれていることからすれば，ピットに埋め戻された外部
搬入土にスレート片が含まれていても何ら不思議ではないとも主張する
が，抽象的な可能性をいうものに過ぎない上，仮に，清水建設により埋
め戻された外部搬入土に本件スレート片と同様のスレート片が含まれて
いたとしても，本件売買契約及び特記事項に基づき第１審被告が負って
いる義務がこれにより軽減されるものではない。
オ健全土埋戻し工事について
前記アで認定したとおり，鹿島建設は，本件スレート片の撤去の跡に本
件新築工事を実施するために施工地盤面まで埋め戻したところ（原判決別
紙「工事内容詳細」の「健全土埋め戻し工事」の欄にある「鋤取りレベル
以深埋め戻し」がこれに当たる。），これにより実際に埋め戻された土壌
には計画掘削部分と追加掘削部分が混在していることが明らかである。し
かるに，引渡し地盤レベルからＳＡＶＥ施工地盤レベルまでのすき取りの
深さは場所により区々であり，この埋戻し工事に係る上記各部分の容量を
認定するに足りる的確な証拠はないから，本件スレート片を撤去し処分す
るために要した費用全体の中で，計画掘削部分の土量と追加掘削部分の土
量に基づき，按分計算によって割付けを行うほかない。
この点，第１審被告は，本件スレート片を撤去するために原設計値より
も深くまで掘削したのであれば，ＳＡＶＥ施工地盤レベルを当初の予定よ
りも低くし，埋戻し量を少なくするなどの損害軽減措置を採るべきであっ
たのにこれを怠ったとして，過失相殺すべきであるなどと主張するが，Ｓ
ＡＶＥ施工地盤レベルは，建物の基礎を作る前工程として，広範に地盤改
良及び杭を行うための施工地盤の高さを決めるものであり，基本的に平ら
であるべきものであって，埋戻し量を少なくするために地点によって異な
る高さとすることはその本来の機能を損ないかねないものであるから，第
１審原告がそのような措置を採るべきであったとはいえない（これに反す
る乙２２０は，にわかに採用できない。）。
なお，原判決別紙「工事内容詳細」の「健全土埋め戻し工事」の欄にあ
る「埋め戻し」及び「盛土」の工事は，いずれも本体工事において行われ
ることを予定していたが，本件土地に本件スレート片が存在していたため
に本件土地の場内発生土をこれらの「埋め戻し」及び「盛土」に転用する
ことができなくなり，工事費用が増加した項目であり，これらの「埋め戻
し」及び「盛土」が新たな増加後の工事費により計上される一方で，元々
の本体工事で計上されていた費用相当額については「既契約分」として本
件スレート片の撤去・処分工事費用から控除され（前記ア，甲８０の１，
甲１４２），場内発生土の転用により費用が減じられた分については「前
回計上金額との調整金」によって調整済みであるから（甲９１の１。なお，
その額が著しく不合理であるとは認められない。），これらの「埋め戻し」
及び「盛土」に係る費用は，本件売買契約上の「瑕疵」により第１審原告
に生じた損害と認められる。
カ石綿含有汚染土壌処理費用の割付けについて
第１審被告は，「石綿含有汚染土壌処理工事」の費用は，搬出予定部分
（Ａ－１）及び埋戻等予定部分のうち産廃土になった部分（Ａ－２）のみ
ならず，追加掘削部分（Ｂ）にも割り付ける必要があると主張する。
しかしながら，前記アで認定したとおり，本件土地の土壌のうち，自然
由来のヒ素及びフッ素が検出された土壌のうち石綿含有スレート片の混入
が確認されていない３万７８６６．８㎥については，第１審被告が８億８
３０万円の費用を負担してこれを撤去・処分することとされる一方，石綿
含有スレート片の含有が確認された「石綿含有汚染土壌」１万８６２２．
６㎥（前記アの認定のとおり。なお，乙９３の合意書第２条にある「７
６７８㎥」との記載が誤記であることは，同合意書別紙２の記載からも明
らかである。）の処理費用については，別途解決するものとされたのであ
り（乙９３），しかも，石綿含有汚染土壌が追加掘削部分に含まれていた
ことを認めるに足りる的確な証拠はないから，上記の経緯からしても，石
綿含有汚染土壌は計画掘削部分に含まれているものと認められる。
第１審被告の上記主張は，採用できない。
本件既搬出土の撤去及び処分費用
前記２認定事実に証拠（甲１５，１９，１３１，原審における証人Ｃの
証言）及び弁論の全趣旨を併せると，鹿島建設は，平成２２年１２月２５日
から平成２３年１月７日にかけて，本件新築工事に伴って生じた残土１万２
４５７．７㎥（本件既搬出土）をａ処分場に搬出していたこと，本件土地に
おいて本件スレート片が発見されたことに伴い，搬出先であるａ処分場にお
いても搬出土砂の調査を行ったところ，同月２０日頃，本件スレート片が発
見されたこと，処分場を運営する株式会社大倉は，千葉県から石綿の飛散防
止として本件既搬出土に覆土するように指示され，さらに，その上にブルー
シートを掛けるように指示されて，これに従った措置を執り，この結果，残
土処分場を使うことができなくなったこと，そのため，株式会社大倉は，鹿
島建設に対し，本件既搬出土をａ処分場から撤去するよう求めたこと，これ
を受け，第１審原告は，本件既搬出土についても撤去・処分を行うこととし，
同年４月１１日，鹿島建設に対し，そのための作業を発注したこと，この作
業の内容及び処分費用の額は，原判決別紙「工事内容詳細」のうち既出残土
産廃土処理工事（追加Ⅰ期分を含む。）欄記載のとおりであり，これにより，
第１審原告は５億６３８５万０４７２円（消費税相当額込み）の支払を余儀
なくされたこと，以上の事実が認められる。
そして，本件既搬出土が本件土地から掘削されたのは，追加掘削部分が掘
削されるよりも前であるから（前記２認定事実参照），これが計画掘削部
分の土砂であることは明らかであるところ，本件既搬出土に本件スレート片
が混入していたという事実は本件土地の「瑕疵」に当たり，第１審原告がそ
の撤去・処分のために要した費用は，上記「瑕疵」によって生じた損害と認
められる。
これに対し，第１審被告は，前記第２の５（第１審被告の主張）のとお
り，複数の大人が捜索したが，発見されたスレート片は千葉県の残土対策室
長が見つけた１つだけであったというのが証拠から認められる客観的な事実
であり，本件既搬出土において発見された本件スレート片は１個に過ぎず，
これを除去するために本件既搬出土の全てを撤去する必要はなかったという
べきであり，本件既搬出土の撤去及び処分費用については相当因果関係が認
められないなどと主張する。
しかしながら，本件土地の表層及び地中には本件スレート片が広くまんべ
んなく混入していたから（これに反する第１審被告の主張が採用できないの
は，前記２のとおりである。），本件土地から搬出した本件既搬出土について
のみ本件スレート片が混入していないとはおよそ考えにくく，そのような事
実をうかがわせる証拠も提出されていない。
確かに，写真撮影報告書（甲１５）によれば，本件既搬出土から本件スレ
ート片が１個発見された事実が認められるが，それ以外に本件スレート片が
およそ発見されなかったということまで上記報告書から直ちに認められるわ
けではない。この点に関し，証人Ｃは，原審における証人尋問において，本
件スレート片を１つ見つけ，本件既搬出土にも本件スレート片があるという
ことが分かった時点でその後の調査をしなかったと聞いている旨を証言して
いるところ，甲１５の写真が撮影された平成２３年２月２日の時点では，既
に千葉県に対して報告がされており，アスベストの混入の有無の確認，飛散
防止対策や住民の安全確保が重視されていたと認められるから（甲１３１），
証人Ｃの上記証言もあながち不合理なものとはいえず，甲１５をもって，本
件既搬出土には本件スレート片が混入していないとか，１個しか混入してい
ないなどといった事実を認めることはできない。
本件スレート片の撤去及び処分費用に係る損害額の認定
ア本件スレート片を含む土壌を撤去し処分するために鹿島建設が行った作業
等の内容は，前記アのとおりであり，その内容には不合理な点はうかがわ
れない。また，原判決別紙「工事内容詳細」記載の個々の作業に記載されて
いる単価が市場における一般的な単価と同程度であることは，第１審被告も
自認するところである。そして，第１審原告が鹿島建設に対して本件スレー
ト片を含む土壌を撤去し処分するための作業を発注し，請負代金として合計
６３億３１７１万円（本件土地における作業について５７億６７８５万９５
２８円，ａ処分場における作業について５億６３８５万０４７２円。いずれ
も消費税を含んだ額）を支払ったことは，前記第２の２前提事実ウのとお
りである。
しかしながら，第１審原告が鹿島建設に支払った上記請負代金には，前
記ウのとおり第１審被告に対して賠償を求めることのできない追加掘削
部分に係る費用が含まれているため，以下，この点について検討する。
イ第１審原告が鹿島建設に支払った上記請負代金６３億３１７１万円の
うち追加掘削部分に係る費用を特定するため，撤去及び処分した土壌を，
本件新築工事において元々掘削が予定されていた計画掘削部分（Ａ）と
本件スレート片の全てを撤去するため追加で掘削された追加掘削部分
（Ｂ）に分類して，その土量を相対的に比較してみると，次のとおりで
ある。
すなわち，証拠（甲７１～７３）及び弁論の全趣旨によれば，①鹿
島建設は，本件新築工事を請け負った際，本件土地の敷地表面の土地を
削り取る「すき取り」の作業及び建物の基礎や地下構造物を造るために
地盤面下の土を掘削する「根切」の作業を予定していたところ，本件新
築工事において元々予定されていた「すき取り」及び「根切」による掘
削部分の土量は，１３万１８７４．２㎥であったこと，②本件新築工
事においては，工事用の重機が通行するための道路の仮設もされている
ところ，当該仮設道路を造るために行われた土壌の掘削において発生し
た土量は，５１２１．０㎥であったことが認められ，これを合算した１
３万６９９５．２㎥が本件新築工事において元々予定されていた計画掘
削部分の土量であったということができる。
一方，証拠（甲７３）及び弁論の全趣旨によると，本件土地に混入し
ている本件スレート片の全てを撤去するため追加で掘削された追加掘削
部分の土量は，①本件新築工事に係る請負契約締結当時の原設計で定
められていた掘削深度（原設計値）と，②本件スレート片の撤去が完
了した時点で実測した掘削深度（実測値）とを比較し，②の方が深かっ
た場合に，その体積の差分を求め，ここから上記計画掘削部分に加算し
た仮設道路部分の土量５１２１．０㎥を控除することにより算出するこ
とができるところ，その数量は３万２７３６．５㎥になることが認めら
れる。
また，証拠（甲７１，７２）及び弁論の全趣旨によると，本件新築工
事に係る請負契約書（甲８）に添付された「工事費内訳明細書」（甲７
１）により，計画掘削部分（Ａ）のうち掘削した土壌を埋戻し及び盛り
土にすることが予定されていた埋戻等予定部分の土量は５万０８３７．
２㎥であったことが明らかとなり，計画掘削部分（Ａ）のうち外部に搬
出することが予定されていた搬出予定部分（Ａ-１）の土量は８万６１５
８．０㎥になること，埋戻等予定部分のうち実際に健全土として埋戻し
及び盛り土として使われた土量は３万３５１８．０㎥であり，埋戻しに
用いることができずに産廃土になった部分（Ａ-２）の土量は１万７３１
９．２㎥となることが認められる。
そして，本件既搬出土の土量は１万２４５７．７㎥であるから（前記
），これを控除した搬出予定部分（Ａ-１）の土量は７万３７００．３
㎥になる。
一方，別途処分された自然由来汚染土壌の土量が３万７８６６．８㎥
であったことは，前記アで認定したとおりであり，証拠（乙９３）及
び弁論の全趣旨によると，これは，「汚染土壌」３万４２５３．２㎥と
「汚染汚泥」３６１３．６㎥に分けられることが認められる。「汚染汚
泥」は，元々自然由来汚染の有無にかかわらず，産業廃棄物として通常
の土壌とは別枠で計上されていたものであるから，計画掘削部分（Ａ）
には含まれず，第１審原告が鹿島建設に支払った上記請負代金６３億３
１７１万円を土壌の分類に応じて割り付けする際に考慮することは相当
ではない。一方，自然由来の「汚染土壌」３万４２５３．２㎥について
は，計画掘削部分として当初掘削が予定されていた部分に含まれるもの
であるから，本件既搬出土分を控除した搬出予定部分（Ａ-１）及び埋戻
等予定部分のうち産廃土になった部分（Ａ-２）に含まれていたものとし
て，それぞれの土量から按分割合で控除するのが相当である。
そうすると，本件既搬出土分を控除した搬出予定部分（Ａ-１）の土量
は４万５９６４．７㎥，埋戻等予定部分のうち産廃土になった部分（Ａ-
２）の土量は１万０８０１．５㎥，追加掘削部分（Ｂ）の土量は３万２
７３６．５㎥になる。
73,700.3-(34,253.2*(73,700.3/(73,700.3+17,319.2))=45,964.7
17,319.2-(34,253.2*(17,319.2/(73,700.3+17,319.2))=10,801.5
上記土壌分類ごとの土量に基づき，第１審原告が鹿島建設に支払った
上記請負代金６３億３１７１万円を各分類に割り付けるのが相当である
が，石綿含有汚染土壌処理工事は，追加掘削部分において予定されたも
のではないから，本件既搬出土分を控除した搬出予定部分（Ａ-１）及び
埋戻等予定部分のうち産廃土になった部分（Ａ-２）に割り付けるべきで
ある。また，前記アで認定したとおり，本件スレート片の撤去及び処
分の作業のうち本件新築工事において元々予定されていた作業，すなわ
ち，原判決別紙「工事内容詳細」において「既契約分」としてマイナス
で計上されている分については，そのうち「残土処分」は元々処分予定
であったＡ-１に，「場内仮置き」，「埋め戻し」及び「盛土」は元々埋戻
しを予定していたＡ-２に，「鋤取」は，処分予定の土壌にも埋戻予定の
土壌にも関わる掘削工程であるから，Ａ-１とＡ-２に按分してそれぞれ
割り付けるのが相当である。
以上のとおり，割り付けした結果は，第１審原告作成に係る原判決別
紙「土壌分類ごとの撤去費用額」に記載のとおりであり，第１審原告が
鹿島建設に支払った請負代金６３億３１７１万円は，本件既搬出土分を
含む搬出予定部分（Ａ-１）が３７億６３６７万９６８７円，埋戻等予定
部分のうち産廃土になった部分（Ａ-２）が７億２２６８万７５２６円，
追加掘削部分が１８億４５３４万２７８７円となる（原判決別紙「土壌
分類ごとの撤去費用額」では，円未満の端数を四捨五入しているため，
３７億６３６７万９６８８円と記載されているが，総額が支払額を超え
るため，Ａ-１の金額を上記のとおりとした。）。
ウ小括
以上によれば，第１審原告が第１審被告に対して請求することができる
本件スレート片の撤去及び処分費用は，本件既搬出土分を含む搬出予定部
分（Ａ-１）につき３７億６３６７万９６８７円，埋戻等予定部分のうち産
廃土になった部分（Ａ-２）につき７億２２６８万７５２６円の合計４４億
８６３６万７２１３円となる。
本件新築工事の遅延に伴う追加費用及び逸失利益
ア認定事実
認定事実については，原判決７７頁８行目の「１０月からになった」を
「１０月からとなり，第１審原告は，予定していた平成２４年１１月分か
ら平成２５年９月分までの１１か月分の賃料収入を得られなかった」に改
めるほかは，原判決第３の３ア（原判決７３頁２６行目から７７頁９行
目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
イ本件新築工事の遅延に伴う追加費用及び逸失利益に係る損害額の認定
前記アのとおり，本件土地に本件スレート片が発見され，本件新築工
事が遅れたため，各種の追加費用が発生してその負担を余儀なくされ，
あるいは得べかりし賃料収入が得られなかったものであるから，これら
は，本件土地に瑕疵があったことに基づく損害ということができる。
しかしながら，第１審原告が鹿島建設に発注して撤去し処分した本件
土地に係る土壌及び本件既搬出土の総量は約１４万０３００㎥であった
ところ（前記２認定事実オ），前記ウのとおり，予定掘削部分を
超える追加掘削部分については，第１審被告に対して損害賠償を求める
ことができないものであるから，本件新築工事の遅延に伴う追加費用及
び逸失利益を算定するに当たり，この点を考慮する必要がある。
そして，撤去・処分した土壌の量は撤去・処分工事の工期の長さに概
ね比例するものと推認され（これに反する証拠はない。），上記工期の長
さが本件新築工事の遅延に伴う追加費用及び逸失利益の額にも概ね比例
するものと一応推認されるから，土壌分類ごとの土量に応じて，追加費
用及び逸失利益を算出するのが相当である。
前記アで認定した事実によれば，本件新築工事が遅れたため，第１審
原告が負担を余儀なくされた追加費用は，鹿島建設について１４億９３
３１万円，日建設計について１億５３１９万５０００円，日本電気につ
いて７５０７万５０００円，シネティックについて１４１１万２０００
円，村田機械について１８９万円，旧店舗等の賃料について３億３０９
０万９３４８円の合計２０億６８４９万１３４８円となり，得られなか
った賃料収入は，１１か月分の合計１０３９万３８４５円となる（総額
２０億７８８８万５１９３円）。
一方，上記のとおり，追加掘削部分の撤去及び処分については，第１
審被告に対して損害賠償を求めることができないから，前記において
検討した土壌分類ごとの土量である本件既搬出土分を含む搬出予定部分
（Ａ-１）の土量５万８４２２．４㎥，埋戻等予定部分のうち産廃土にな
った部分（Ａ-２）の土量１万０８０１．５㎥，追加掘削部分（Ｂ）の土
量３万２７３６．５㎥で按分して割り付けると，Ａ-１が１１億９１１８
万２６７７円，Ａ-２が２億２０２３万３３２９円，Ｂが６億６７４６万
９１８５円となる。
以上によれば，第１審原告が第１審被告に対して請求することができ
る本件新築工事遅延に基づく追加費用及び逸失利益は，本件既搬出土分
を含む搬出予定部分（Ａ-１）に相応する部分は１１億９１１８万２６７
７円，埋戻等予定部分のうち産廃土になった部分（Ａ-２）に相応する部
分は２億２０２３万３３２９円の合計１４億１１４１万６００６円とな
る。
これに対し，第１審被告は，本件新築工事が遅延した原因は，自然由
来汚染土を鹿島建設が住民らに説明せず，反発を招いたことにあり，遅
延の責任を第１審被告に負わせることはできない旨主張するが，かかる
主張を採用することができないのは，原判決の説示（原判決７９頁３行
目から８行目まで）するとおりであるからこれを引用する。
また，第１審被告は，本件土地の石綿含有スレート片は，土壌と分別
する方法で撤去可能であるとの主張を前提に，第１審原告が搬出した全
土壌を処分するとしても，実働１３７日で工事可能であり，追加掘削部
分を除く土壌の分別作業であれば更に工事期間は短縮されるなどとし
て，その分，経費や逸失利益の額も減額されるべきであるとも主張する
が，前提となる上記主張を採用することができないのは，前記イのと
おりである。
弁護士費用
証拠（甲３７）及び弁論の全趣旨によれば，第１審原告は，本件訴訟の追
行を第１審原告訴訟代理人らに依頼し，平成２３年１２月２９日，本訴提起
のために９４５０万円を支払っていることが認められるが，本件訴訟の内容，
審理の経緯，請求額，認容された額その他一切の事情を考慮し，弁護士費用
については，５５００万円の限度で損害と認めるのが相当である。
遅延損害金の支払請求について
ア第１審原告は，本訴において，本件売買契約９条２項及び１１条１項に
基づき，①本件スレート片及び本件既搬出土の撤去及び処分費用６３億
３１７１万円，②本件新築工事の遅延に伴う追加費用及び逸失利益２０
億７８８８万５１９３円，③弁護士費用９４５０万円の合計８５億０５
０９万５１９３円及びうち７２億５４２１万８５００円に対しては同請求
に係る請求書（甲４０の１及び２）に示された支払期限の翌日である平成
２３年１０月３０日から，うち１億３０６１万９４６９円に対しては訴状
送達の日の翌日である平成２４年５月１０日から，うち１１億２０２５万
７２２４円に対しては訴えの変更申立書送達の日の翌日である平成２６年
１月２８日から各支払済みまで商事法定利率年６分の割合による遅延損害
金の支払を求めているところ，前記ないしのとおり，①本件スレー
ト片及び本件既搬出土の撤去及び処分費用として４４億８６３６万７２１
３円，②本件新築工事の遅延に伴う追加費用及び逸失利益として１４億
１１４１万６００６円，③弁護士費用として５５００万円の合計５９億
５２７８万３２１９円の範囲で，第１審原告の請求は理由がある。
イ前記アのとおり第１審被告が負う債務は，本件売買契約の目的物である
本件土地に「瑕疵」があることにより生じた瑕疵担保責任に基づく損害賠
償債務又は第１審被告がその除去義務を履行しないことによる債務不履行
に基づく損害賠償債務であるところ，前記アの各項目の損害は，いずれも，
同一の瑕疵ないし債務不履行に基づいて発生する損害賠償債務の一部を構
成するものであるから，原則として，履行遅滞に陥る時期も同じくするも
のである（最高裁昭和５５年第１１１３号同５８年９月６日第三小法廷
判決・民集３７巻７号９０１頁参照）。
ウこれを本件についてみるに，第１審原告は，本件土地の引渡しを受けた
後である平成２３年１０月１８日付け請求書（甲４０の１）により，①
本件石綿含有スレート片の除去費用４６億２５２５万円，②本件石綿含
有スレート片を含む既搬出土壌の処分費用５億５８６０万円，③物流タ
ーミナル建設工事の着工延期に伴い発生した費用１７億８２７８万４５０
０円，④物流ターミナル完成の遅延による逸失利益２億８７５８万４０
００円の合計７２億５４２１万８５００円を書面到達後１０日以内に支払
うよう請求し（以下「平成２３年１０月請求」という。），同書面は同月１
９日に第１審被告に配達されたものであるところ（甲４０の２），前記ア
のとおり第１審原告の請求のうち理由があると認められる本件スレート片
及び本件既搬出土の撤去及び処分費用４４億８６３６万７２１３円及び本
件新築工事の遅延に伴う追加費用及び逸失利益１４億１１４１万６００６
円は，それぞれ，平成２３年１０月請求のうち①及び②の合計額，③及び
④の合計額の範囲内の額であり，同請求に係る支払期限である同月２９日
の経過によって遅滞に陥り，同月３０日から遅延損害金が発生する。
なお，弁護士費用５５００万円の損害については，平成２３年１０月請
求に挙げられていなかったところ（甲４０の１参照），第１審原告として
は，弁護士費用のように同請求に挙げられていないが訴状に記載された損
害については訴状送達の日の翌日からの遅延損害金の支払を求めるとの趣
旨であることが訴状の記載から明らかであるから，同損害については，訴
状送達の日の翌日である平成２４年５月１０日からの遅延損害金の支払を
命ずることとする。
過失相殺について
第１審被告は，過失相殺により損害の減額が図られるべきであるなどと
主張するが，前記説示のとおり，上記各損害の発生に関して第１審原告に
は過失と評価されるべき行為は見当たらないから，第１審被告の上記主張
は採用することができない。
第４結論
以上によれば，第１審原告の請求は，第１審被告に対し，５９億５２７８万３
２１９円及びうち５８億９７７８万３２１９円に対する平成２３年１０月３０日
から，うち５５００万円に対する平成２４年５月１０日から，各支払済みまで年
６分の割合による金員の支払を求める限度で理由があり，第１審原告の本件控訴
は一部理由があるから，原判決を上記のとおり変更することとし，第１審被告の
本件控訴は理由がないから，これを棄却することとして，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第８民事部
裁判長裁判官阿部潤
裁判官土田昭彦及び裁判官篠田賢治は，いずれも転補のため，署名押印すること
ができない。
裁判長裁判官阿部潤

戻る