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平成２８年１１月３０日判決言渡
平成２７年（行ウ）第４２１号固定資産税等賦課処分取消請求事件
主文
１東京都練馬都税事務所長が平成２６年６月２日付けで原告に対して
した平成２６年度分の固定資産税の賦課決定のうち，別紙物件目録記
載１の土地の固定資産税相当額が３１万４１７１円を超える部分，同
目録記載２の土地の固定資産税相当額が１４万２０９４円を超える部
分及び同目録記載３の土地の固定資産税相当額が４８万８７９８円を
超える部分を取り消す。
２東京都練馬都税事務所長が平成２６年６月２日付けで原告に対して
した平成２６年度分の都市計画税の賦課決定のうち，別紙物件目録記
載１の土地の都市計画税相当額が６万８４５５円を超える部分，同目
録記載２の土地の都市計画税相当額が３万０９６１円を超える部分及
び同目録記載３の土地の都市計画税相当額が１０万６５０５円を超え
る部分を取り消す。
３訴訟費用は被告の負担とする。
事実及び理由
第１請求
主文同旨
第２事案の概要
本件は，原告が，東京都知事の委任を受けた東京都練馬都税事務所長か
ら，その所有する別紙物件目録記載１から３までの各土地（以下，それぞ
れ「本件土地１」，「本件土地２」，「本件土地３」といい，併せて「本
件各土地」という。）のうち駐車場として使用されている各部分（以下
「本件各駐車場」という。）については地方税法３４９条の３の２及び７
０２条の３に規定する固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例（以下
「本件特例」という。）の適用を受ける住宅用地に該当せず，その余の部
分に限り上記の住宅用地に該当するものとして，平成２６年６月２日付け
で平成２６年度分の固定資産税及び都市計画税の各賦課決定（以下，併せ
て「本件各処分」という。）を受けたところ，本件各駐車場も上記の住宅
用地に該当する旨を主張して，本件各処分の一部の取消しを求める事案で
ある。
１関係法令の定めの概要
(1)土地に対して課する固定資産税の課税標準は，原則として固定資産課税
台帳に登録された当該土地の価格であるものの（地方税法３４９条），住宅
用地については，課税標準となるべき価格の３分の１の額とされており，住
宅用地のうち小規模住宅用地については，課税標準となるべき価格の６分の
１の額とされている（同法３４９条の３の２）。
また，土地に対して課する都市計画税の課税標準は，原則として当該土地
に係る固定資産税の課税標準となるべき価格であるものの（地方税法７０２
条），住宅用地については，課税標準となるべき価格の３分の２の額とされ
ており，住宅用地のうち小規模住宅用地については，課税標準となるべき価
格の３分の１の額とされている（同法７０２条の３）。
(2)ここで，住宅用地とは，専ら人の居住の用に供する家屋（以下「専用住
宅」という。）又はその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるも
の（以下「併用住宅」という。）の敷地の用に供されている土地で政令で定
めるものをいい（地方税法３４９条の３の２第１項），小規模住宅用地とは，
住宅用地のうち一定の面積以下の住宅用地をいう（同条２項）。
(3)上記(2)の併用住宅とは，その一部を人の居住の用に供する家屋のうち人
の居住の用に供する部分（以下，「居住部分」といい，その余の部分を「非
居住部分」という。）の床面積の当該家屋の床面積に対する割合（以下「居
住部分の割合」という。）が４分の１以上である家屋をいう（地方税法施行
令５２条の１１第１項）。
(4)また，前記(2)の敷地の用に供されている土地で政令で定めるものとは，
次の土地をいう（地方税法施行令５２条の１１第２項）。
ア専用住宅の敷地の用に供されている土地については，当該土地（当該土
地の面積が当該家屋の床面積の１０倍の面積を超える場合には，当該１０
倍の面積に相当する土地）
イ併用住宅の敷地の用に供されている土地については，次の表の家屋及び
居住部分の割合の各区分に対応するそれぞれの率を当該土地の面積（当該
面積が当該家屋の床面積の１０倍の面積を超える場合には，当該１０倍の
面積）に乗じて得た面積に相当する土地
家屋居住部分の割合率
イロに掲げる家屋以外の家屋４分の１以上２分の１未満０．５
２分の１以上１．０
ロ地上階数５以上を有する耐火
建築物である家屋
４分の１以上２分の１未満０．５
２分の１以上４分の３未満０．７５
４分の３以上１．０
２前提事実（争いのない事実及び顕著な事実並びに掲記の証拠及び弁論の全趣
旨によって認められる事実）
(1)原告は，本件各土地及び練馬区α×番βの土地（以下，本件各土地と併
せて「本件各土地等」という。）の所有者であるところ，平成２５年１２月
９日，本件各土地等に，別紙物件目録記載４の建物（以下「本件家屋」とい
う。）を新築した。
(2)原告は，遅くとも平成２５年１２月３１日までに，賃貸借期間を平成２
６年１月１日から平成５５年１２月３１日までの３０年間，使用目的を「介
護付有料老人ホーム，これに類似する高齢者福祉施設（ケアセンターを含む）
及びその付属施設としての駐車場」として，本件家屋を株式会社ニチイ学館
（以下「ニチイ」という。）に賃貸した（甲４）。
(3)ニチイは，平成２６年２月１日から，本件家屋において，介護付き有料
老人ホーム「ニチイのきらめき」と小規模多機能型居宅介護施設「ニチイの
やわらぎ」を経営している。「ニチイのきらめき」の定員は７７名であると
ころ，その居住者（以下「本件入居者」という。）は，平成２７年５月７日
時点で５１名，同年１１月２日時点で５０名であった（甲２１，２２）。
(4)本件土地１上には，別紙図面の６から９までの駐車場（合計面積６１．
２㎡）が，本件土地２上には，同図面の４及び５の駐車場（合計面積３６㎡）
が，本件土地３上には，同図面の１から３までの駐車場（合計面積４４㎡）
がある（以下，同図面の各駐車場（本件各駐車場）を番号に対応して「本件
駐車場１」ないし「本件駐車場９」という。甲５，２１，２２）。
なお，本件入居者の中には，自動車を自ら運転し，本件各駐車場に駐車す
る者はいない。
(5)東京都知事の委任を受けた東京都練馬都税事務所長は，平成２６年６月
２日付けで，本件家屋が併用住宅に該当することを前提とした上，本件各
土地のうち本件各駐車場については住宅用地に該当せず，その余の部分
に限り住宅用地（その中でも小規模住宅用地）に該当するものとして，
原告に対し，平成２６年度分の固定資産税及び都市計画税の各賦課決定
（本件各処分）をした。
本件各処分に係る課税明細書（甲６）においては，本件土地１の固定資産
税相当額が３８万０６６４円，都市計画税相当額が８万２５９３円，本件土
地２の固定資産税相当額が１８万１２０８円，都市計画税相当額が３万９２
７７円，本件土地３の固定資産税相当額が５３万６６０３円，都市計画税相
当額が１１万６６６９円と記されている。
(6)原告は，平成２６年７月３１日，東京都知事に対し，本件各処分に係る
審査請求をし，これに対し，東京都知事は，平成２７年１月２６日，上記の
審査請求を棄却する旨の裁決をした。
(7)原告は，平成２７年７月１３日，本件訴えを提起した。
３争点
本件各処分の適法性（本件各駐車場の住宅用地の該当性。なお，その余の点
については争いがない。）
４当事者の主張
（原告の主張）
(1)「地方税法の施行に関する取扱いについて（市町村税関係）」（平成２
２年４月１日付け総税市第１６号総務大臣通知。乙６。以下「総務大臣通知」
という。）及び「地方税法第３４９条の３の２の規定における住宅用地の認
定について」（平成９年４月１日付け自治固第１３号自治省税務局固定資産
税課長通知。乙７。以下「課長通知」という。）によれば，住宅用地の判断
における住宅の敷地の用に供されている土地とは，専用住宅又は併用住宅を
維持し又はその効用を果たすために使用されている一画地の土地をいう。そ
して，併用住宅における住宅用地の面積の判断に当たっては，まず，併用住
宅の敷地の用に供されている土地かどうかにつき，あくまで上記のとおり，
併用住宅を維持し又はその効用を果たすために使用されている一画地の土地
であるかを基準として判断をした上，その土地の面積に地方税法施行令５２
条の１１第２項の家屋の別及び居住部分の割合に応じて定められた率を乗じ
て算出すれば足りるものであって，併用住宅の居住部分に居住している者が
利用する部分か，それ以外の者が利用する部分かを特定して判断をするもの
ではない。
(2)本件各駐車場のうち，本件駐車場１から本件駐車場５までについては，
介護付き有料老人ホーム「ニチイのきらめき」の本件入居者とその来訪者に
おいて，ニチイとの入居契約等に基づいて利用が可能となっている来訪者用
駐車場であるほか（なお，本件入居者が買い物や外部の病院に行くためのタ
クシーや，マッサージ師を呼んだ際の駐車場でもある。），訪問診療の医師，
救急車，リネン，清掃，薬局やコンサート等の行事の関係者等の業者の駐車
場として利用されており，また，本件駐車場８及び本件駐車場９については，
介護付き有料老人ホーム「ニチイのきらめき」に関し，入居希望者の面談や
行事に係る買い物のほか，本件入居者に頼まれた買い物のために使用される
自動車２台の駐車場であり，本件家屋の効用を果たすために使用されている
一画地の土地に含まれることは明らかである。
そして，本件駐車場６及び本件駐車場７については，小規模多機能型居宅
介護施設「ニチイのやわらぎ」の送迎車の駐車場であるものの，本件家屋の
敷地である本件各土地等に含まれ，本件家屋と一体のものとして存在し，原
告とニチイとの賃貸借契約も一体のものであることからすれば，本件家屋の
効用を果たすために使用されている一画地の土地に含まれることは明らかで
ある。
以上からすれば，本件各土地等は，本件各駐車場を含むその全体が，併用
住宅である本件家屋の敷地の用に供されている土地であることは明らかであ
り，地方税法施行令５２条の１１第２項の家屋の別及び居住部分の割合に応
じて定められた率を乗じて算出するに，本件各土地はその全体（１．０）が
住宅用地（その中でも小規模住宅用地）に該当する。そして，そのことを前
提に計算した場合，本件土地１の固定資産税相当額が３１万４１７１円，都
市計画税相当額が６万８４５５円，本件土地２の固定資産税相当額が１４万
２０９４円，都市計画税相当額が３万０９６１円，本件土地３の固定資産税
相当額が４８万８７９８円，都市計画税相当額が１０万６５０５円となり，
これらを超える部分について，本件各処分はいずれも違法である。
なお，本件各処分は，他の市町村の取扱い等と整合しないもので，租税公
平主義及び租税法律主義に違反するものでもある。
（被告の主張）
(1)総務大臣通知及び課長通知に従えば，駐車場は，家屋の利便性を向上さ
せる機能を有するものではあっても，家屋を維持し又はその効用を果たすた
めに使用されている土地とはいえないことから，本来的には，全て住宅用地
ではないものとして扱うべきであるものの，課長通知においては，住宅の認
定につき「附属的な家屋（物置，納屋，土蔵等）については，本体の家屋と
効用上一体として利用される状態にある場合には，一個の家屋に含めるもの
とする。」ともされ，「附属的な家屋」には車庫も含まれると解されること
から，被告では，車庫以外の駐車場についても，住宅に附属する施設として
判断できる場合には，住宅用地として認定することとしている。そして，
「住宅用地認定事務の手引き」（平成２７年３月２０日付け２６主資評第３
５２号東京都主税局資産税部長通達。乙８。以下「都資産税部長通達」とい
う。）において，「第一は，駐車場等が当該住宅の附属的な施設と認定でき
ることである。したがって，専ら当該住宅の居住者のための施設であること
を要し，居住者以外の者に貸し付けられている等，駐車場等自体で独立の効
用を果たしている場合は除かれる。」等の要件を定めているところ，ここで
「居住者のための施設」とは，居住者自らが利用する施設を意味するもので
あり，そのように解釈することが，住民の日常生活の最小限必要と認められ
るものについて，その税負担を軽減するとの本件特例の趣旨に合致する。
(2)本件各駐車場のうち，本件駐車場６から本件駐車場９までは，ニチイに
よって，本件入居者の通院や外出のほか，本件家屋のうち居住部分ではない
小規模多機能型居宅介護施設における通所介護（いわゆるデイサービス）の
利用者の送迎等の車両を駐車するために利用されており，同社の事業を実施
するために利用されている部分であって，本件入居者自らが利用する「居住
者のための施設」であると判断することはできない。
また，本件各駐車場のうち，本件駐車場１から本件駐車場５までについて
も，本件入居者の家族等の訪問時に利用されていることがあるとしても，ニ
チイによる管理の下に，本件家屋における同社の事業に付随して多数来訪す
る外部事業者（訪問診療，清掃業者，リネン業者，マッサージ師，イベント
関係者等）等の車両の駐車のためにも利用されているとのことであって，本
件入居者自らが利用する「居住者のための施設」であると判断することはで
きない。仮に，本件入居者の家族等の訪問時に利用されている点については，
これを本件入居者自身の利用に準じるものと考え得るとしても，外部事業者
等の利用と各駐車場の区別なく利用されているとのことであって，いずれに
せよ，本件入居者自らが利用する「居住者のための施設」であると判断する
ことはできない。
以上からすれば，本件各駐車場については，本件入居者以外の者が利用す
ることによって，本件入居者が間接的に便益を受けていることは否めないも
のの，その利用形態は，本件入居者自らが主体的に本件各駐車場を使用して
いるものと評価できるものではなく，専ら本件入居者のための施設であると
までは認められないことから，都資産税部長通達によっても，住宅用地と認
定できるものではない。
したがって，本件各駐車場はいずれも住宅用地に該当せず，本件各土地は，
本件各駐車場を除いた部分に限り，小規模住宅用地に該当するから，本件各
処分はいずれも適法である。
第３当裁判所の判断
１地方税法３４９条の３の２第１項によれば，住宅用地に該当するには，専用
住宅又は併用住宅の「敷地の用に供されている土地」であることを要するとこ
ろ，「敷地の用に供されている土地」であるかどうかについては，その規定の
文言の文理並びに本件特例が主として住宅政策上の見地から住宅用地の固定資
産税及び都市計画税負担の軽減を図るため課税標準の特例措置を設けたもので
あることに照らせば，土地と専用住宅又は併用住宅の形状や利用状況等を踏ま
え，社会通念に従い，その土地が専用住宅又は併用住宅を維持し又はその効用
を果たすために使用されている一画地の土地であるかどうかによって判断すべ
きものと解するのが相当である。
本件では，本件各土地等の本件各駐車場を除く部分が，併用住宅に該当する
本件家屋の「敷地の用に供されている土地」であり，住宅用地に該当すること
に争いはないところ，以下，本件各駐車場が，本件各駐車場，本件各土地等及
び本件家屋の形状や利用状況等を踏まえ，社会通念に従い，本件家屋を維持し
又はその効用を果たすために使用されている一画地の土地に含まれるかどうか
について検討する。
２前提事実，証拠（甲２１，２２，３５～３７）及び弁論の全趣旨によれば，
以下の事実を認めることができる。
(1)本件各駐車場のうち，本件駐車場１から本件駐車場５までについては，
本件家屋の北側にある主な出入口の正面に位置し，その出入口に至るまで，
特に柵や溝等は設けられていない。また，本件駐車場６から本件駐車場９ま
でについては，本件家屋の南側との間で植木や柵が設けられている一方，柵
の一部には扉が設けられ，本件家屋及び本件各土地等の他の部分の南側から
本件駐車場６から本件駐車場９までに立ち入り，また，道路に至ることが可
能な状態にある。
(2)介護付き有料老人ホーム「ニチイのきらめき」の本件入居者は，ニチイ
との入居契約書に基づき，共用施設として，その来訪者用駐車場を利用する
ことができるとされているところ，実際上，本件各駐車場のうち，本件駐車
場１から本件駐車場５までについて，来訪者用駐車場として利用されること
があり，その利用に当たって，特に曜日や時間について限定はされておらず，
駐車場が空いている限り，利用され得るものとなっている。また，本件入居
者の中には，買い物や外部の病院に行くためタクシーを呼んだり，マッサー
ジ師を呼ぶものがいるところ，その際にも本件駐車場１から本件駐車場５が
利用されることがある。
他方で，本件駐車場１から本件駐車場５までについては，訪問診療の医師，
救急車，リネン，清掃，薬局やコンサート等の行事の関係者等の業者の駐車
場としても利用されている。
(3)本件駐車場６及び本件駐車場７については，小規模多機能型居宅介護施
設「ニチイのやわらぎ」の送迎車の駐車場として利用され，本件駐車場８及
び本件駐車場９については，介護付き有料老人ホーム「ニチイのきらめき」
に関し，入居希望者の面談や行事に係る買い物のほか，本件入居者に頼まれ
た買い物のために使用される自動車２台の駐車場として利用されている。
３前提事実及び前記２によれば，本件駐車場１から本件駐車場５までについて
は，本件各土地等の本件各駐車場を除く部分と，柵等の区分はなく，本件家屋
の主な出入口まで接続しており，本件各土地等の他の部分及び本件家屋と形状
上一体のものとして利用されていることは明らかである。また，本件駐車場６
から本件駐車場９までについても，本件家屋の南側との間で植木や柵が設けら
れている一方，柵の一部には扉が設けられ，本件家屋及び本件各土地等の他の
部分の南側から本件駐車場６から本件駐車場９までに立ち入り，また，道路に
至ることが可能な状態にあるものであって，本件各土地等の他の部分及び本件
家屋と形状上一体のものとして利用されていることが否定されるものではない。
その上で，本件駐車場１から本件駐車場５までについては，本件入居者がニ
チイとの入居契約書に基づき，共用施設として，来訪者用駐車場として利用し
得るものとなっている上，ニチイの介護付き有料老人ホーム「ニチイのきらめ
き」の運営に係る外部の業者等が駐車場として利用することもあるものの，そ
の利用は，本件家屋の賃借人であるニチイが本件家屋で行う事業のためのもの
であると同時に本件入居者の生活等のためのものでもあるので，いずれにせよ，
その利用状況に照らし，居住部分と非居住部分とから成る併用住宅としての本
件家屋と一体のものとして利用されているものというべきである。
また，本件駐車場８及び本件駐車場９についても，ニチイの介護付き有料老
人ホーム「ニチイのきらめき」に関し，入居希望者の面談や行事に係る買い物
のほか，本件入居者に頼まれた買い物のために使用される自動車２台の駐車場
として利用されているところ，結局のところ，これらの利用も，本件家屋の賃
借人であるニチイが本件家屋で行う事業のためのものであると同時に本件入居
者の生活等のためのものでもあるので，その利用状況に照らし，併用住宅とし
ての本件家屋と一体のものとして利用されていることが否定されるものではな
いというべきである。
さらに，本件駐車場６及び本件駐車場７については，小規模多機能型居宅介
護施設「ニチイのやわらぎ」の送迎車の駐車場として利用されており，それ自
体としては，本件入居者の生活等のためのものではないものの，本件家屋の賃
借人であるニチイが本件家屋で行う事業のためのものであるという点では他の
駐車場と異なるものではなく，その利用状況に照らし，併用住宅としての本件
家屋と一体のものとして利用されている土地であることを否定されないという
べきである。
したがって，本件各駐車場は，いずれも本件各土地等の一部として，併用住
宅である本件家屋を維持し又はその効用を果たすために使用されている一画地
の土地に含まれるものということができ，本件家屋の「敷地の用に供されてい
る土地」に該当するというべきである。
４これに対して，被告は，駐車場が，本来的には家屋を維持し又はその効用を
果たすために使用されている土地ではなく，住宅用地に該当しないところ，例
外的に，専ら当該住宅の居住者のための施設であること等の要件を満たす場合
に限り，住宅用地に該当し得るものであるとし，居住者以外の者に貸し付けら
れている場合は住宅用地には該当せず，また，居住者のための施設というには，
居住者自らが利用する施設であることを要すると主張した上，本件各駐車場に
ついては，いずれも本件入居者自らが主体的に本件各駐車場を使用しているも
のと評価できるものではなく，専ら本件入居者のための施設であるとまでは認
められないことなどから，住宅用地に該当しない旨を主張する。
しかしながら，専用住宅又は併用住宅と全く関わりのない者が利用している
駐車場については，社会通念上，これを当該専用住宅又は併用住宅を維持し又
はその効用を果たすために使用されている土地と評価する余地はないというべ
きであるものの，地方税法３４９条の３の２第１項は，専用住宅と併用住宅と
で特に区別することなく「敷地の用に供されている土地」とのみ規定し，併用
住宅の「敷地の用に供されている土地」の該当性について，居住部分に居住し
ている者が利用している土地なのか，非居住部分を利用している者が利用して
いる土地なのかで区別する旨の規定をしていないこと，及びこれを受けた地方
税法施行令５２条の１１も，上記の「敷地の用に供されている土地」のうち，
「当該家屋の床面積の１０倍」の範囲内で住宅用地の面積を算出することや，
併用住宅については居住部分の割合に応じた率を乗じて住宅用地の面積を算出
すること（これは，併用住宅の敷地を居住部分の敷地と非居住部分の敷地とに
截然と分けることが一般に困難であることから，一律に所定の数値的割合によ
って住宅用地の範囲を画することとしたものと解される。）等を規定するにと
どまることからすれば，被告が主張するように，駐車場が住宅用地に該当する
には，専ら当該住宅の居住者のための施設であること，更には，専ら居住者自
らが利用する施設であることを要するものと解すべき法令上の根拠はなく，ま
た，駐車場が併用住宅の「敷地の用に供されている土地」に該当するか否かは，
併用住宅と駐車場との間の関係に着目し，その形状や利用状況等を踏まえ，社
会通念に従い，居住部分と非居住部分とから成る併用住宅を維持し又はその効
用を果たすために使用されている駐車場であるか否かで判断されるべきもので
あって，併用住宅の非居住部分の利用者が利用している駐車場であるからとい
って，併用住宅の「敷地の用に供されている土地」の該当性が直ちに否定され
るものではないというべきである。
したがって，被告の上記の主張は，採用することができない。
５以上からすれば，本件各処分は，本件各駐車場を本件家屋の「敷地の用に供
されている土地」と認めなかった部分において違法であるというべきであり，
本件各駐車場を本件家屋の「敷地の用に供されている土地」に含めた場合の平
成２６年度分の本件各土地の固定資産税相当額及び都市計画税相当額が原告主
張のとおりとなることは，当事者間で争いがない。
６以上によれば，原告の請求はいずれも理由があるからこれらを認容すること
として，主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第３部
裁判長裁判官古田孝夫
裁判官大竹敬人
裁判官大畠崇史

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