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平成２６年１１月２０日判決言渡
平成２５年（行ウ）第７０５号不動産取得税還付不許可決定処分取消請求事件
主文
１原告の請求を棄却する。
２訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第１請求
処分行政庁が原告に対して平成２４年８月９日付けでした，別紙１土地目録記
載の不動産の取得に係る不動産取得税を還付しない旨の処分（２４税セ還第１２
８号）を取り消す。
第２事案の概要
本件は，別紙１土地目録記載の土地（以下「本件土地」という。）を取得した
原告が，東京都立川都税事務所長（以下「本件課税庁」という。）による平成２
３年５月１１日付け不動産取得税賦課処分（以下「本件賦課処分」という。）に
基づき，本件土地に係る不動産取得税（７９２６万６１００円。以下「本件不動
産取得税」という。）を納付した後，本件土地上に建築された別紙２建物目録記
載１ないし６の各建物（以下，併せて「本件各建物」という。）は，地方税法７
３条の２４第１項１号及び東京都都税条例（昭和２５年東京都条例第５６号。以
下「本件条例」という。）４８条１項を適用されるべき特例適用住宅に当たり，
本件不動産取得税が減額されるべきであるとして，同法７３条の２７第１項及び
本件条例４８条の４に基づき，本件不動産取得税の還付を求める旨の申告（以下
「本件申告」という。）をしたところ，処分行政庁から，本件不動産取得税を還
付しない旨の処分（以下「本件処分」という。）を受けたため，処分行政庁が所
属する東京都を被告として，本件処分の取消しを求める事案である。
１関係法令等の定め
本件に関係する法令等の定めは，別紙３「関係法令等の定め」記載のとおり
である（同別紙において用いた略称等は，以下の本文においても用いることと
する。）。
地方税法附則１０条の２第２項の規定により読み替えて適用される同法７３
条の２４第１項１号，本件施行令３９条の２の３第１項２号及び本件施行令附
則６条の１７第２項並びに本件条例附則５条の２の７の規定により読み替えて
適用される本件条例４８条第１項１号（以下，これらの規定を併せて「本件減
額規定」という。）によれば，不動産取得税の課税対象となる土地上に，本件
施行令３９条の２の３第１項２号に該当する共同住宅等を建築した場合におい
て，①当該共同住宅等が「居住の用に供するために独立的に区画された部分が
１００以上ある共同住宅等」に当たり（以下，この要件を「戸数要件」という。），
かつ，②「土地を取得した日から当該共同住宅等が新築されるまでの期間が３
年を超えると見込まれることについてやむを得ない事情があると道府県知事が
認めた場合」（以下，この要件を「やむを得ない事情要件」という。）には，
当該土地を取得した日から「４年以内」に当該共同住宅等を建築したならば，
当該不動産取得税について，地方税法７３条の２４第１項柱書き（本件条例４
８条１項柱書き）に規定する額を減額する旨を規定している。
２前提事実（証拠等を掲げていない事実は，当事者間に争いのない事実である。）
(1)当事者等
ア原告は，不動産の売買，仲介及びコンサルティングに関する業務等を目
的とした株式会社である。
イ(ア)被告は，処分行政庁及び本件課税庁の所属する地方公共団体である。
(イ)処分行政庁は，本件条例４条の３第２項に基づき，都税に係る過誤
納金その他の徴収金の還付又は充当を行う権限を東京都知事から委任さ
れている。
(ウ)本件課税庁は，本件条例４条の３第１項及び東京都都税事務所設置
条例（昭和２５年東京都条例第４９号）２条に基づき，本件土地の所在
する武蔵野市を含む合計１７市の区域において不動産取得税を課税する
権限を東京都知事から委任されている。
(2)本件処分に至る経緯
ア(ア)原告は，平成２０年３月１９日，独立行政法人都市再生機構（以下
「本件機構」という。）との間において，売買契約（以下「本件売買契
約」という。）を締結して本件土地を買い受け，その所有権移転登記を
備えた。
(イ)本件機構は，本件土地の買受人の選定に当たり，武蔵野市が定めた
地区計画（平成１９年武蔵野市告示第１４１号）に沿った建設計画（以
下「本件建設計画」という。）を遵守すること条件としていた。本件建
設計画においては，本件土地上に共同住宅を建築することとし，過半の
住宅専有床面積を７５㎡／戸以上とし，最低５５㎡／戸以上とすること，
住宅戸数を４５０戸以下とすること，共同住宅の階数を９階以下とし，
地階住戸は設置しないこと，建物の長さは６０ｍ以下とし，これを超え
る建物は分棟して，建物間の距離を５ｍ以上確保することなどが定めら
れていた。原告は，本件売買契約において，本件土地上に共同住宅を建
築するに当たり，本件建設計画を遵守する旨を約した。［甲２ないし５，
弁論の全趣旨］
イ(ア)本件課税庁は，平成２０年５月２０日，原告が本件土地を本件機構
から取得して所有権移転登記が行われた旨の通知を武蔵野市長から受領
した。［乙５］
(イ)原告は，平成２０年９月４日，本件課税庁に対し，不動産取得税申
告書（以下「当初申告書」という。）及び添付書類を提出し，本件土地
を同年３月１９日に取得した旨の申告をした。なお，原告は，当初申告
書において，建築計画につき，着工予定年月日欄に「平成２１年２月」，
新築（完成予定）年月日欄に「平成２２年７月」と記載した。［甲１０］
ウ原告は，平成２２年３月９日，Ｐ１株式会社（以下「本件買受会社」と
いう。）に対し，売買代金７３億円により，本件土地を売り渡し，同日，
本件土地について，原告から本件買受会社に対して売買を原因とする所有
権移転登記が行われた。［甲６，乙６］
エ(ア)原告は，平成２２年１０月２０日，本件土地上に建築する合計６棟
の共同住宅（本件各建物。以下，計画段階ないし完成前のものを「各予
定建物」という。）について，武蔵野市長から建築基準法８６条１項に
基づく一団地認定（以下「本件一団地認定」という。）を受けた。［甲
９］
(イ)原告は，平成２２年１０月２０日，指定確認検査機関である株式会
社Ｐ２（以下「本件検査機関」という。）に対し，各予定建物に係る建
築確認の申請を行い，同月２９日，本件検査機関から，各予定建物の建
築計画が建築基準関係規定に適合している旨の建築確認（以下「本件各
建築確認」という。）を受けた。［甲７の１ないし６］
オ(ア)本件課税庁は，平成２３年５月１１日，次のとおり，原告の本件土
地の取得に対する本件賦課処分を行い，原告に対し，不動産取得税納税
通知書を送付した。［甲１１の１］
〔本件賦課処分の内容〕
納税義務者原告
課税標準額２６億４２２０万６０００円
税額７９２６万６１００円
納期限平成２３年５月３１日
(イ)原告は，平成２４年５月３１日までに，本件不動産取得税を全額納
付した（以下，原告が納付した本件不動産取得税を「本件徴収税額」と
いう。）。［甲１１の２，乙７］
カ(ア)本件検査機関は，平成２４年１月３０日，本件各建物に係る完了検
査（以下「本件各完了検査」という。）を行い，本件買受会社に対し，
同年２月７日付け検査済証を交付した。［甲８の１ないし６，弁論の全
趣旨］
(イ)本件各建物の本件土地上における位置関係は，別紙４位置関係図記
載のとおりであり，本件各建物は，合計６つの棟から構成されている（以
下，別紙４の表記に併せて，各棟を「Ａ棟」などという。）。なお，本
件各建物は，総戸数４０５戸であるところ，各棟の階数及び戸数は，次
のとおりである（別紙２参照）。［甲８の１ないし６，甲９］
ａＡ棟階数：地上９階，戸数：８０戸
ｂＢ棟階数：地上９階，戸数：７９戸
ｃＣ棟階数：地上９階，戸数：７６戸
ｄＤ棟階数：地上９階，戸数：７１戸
ｅＥ棟階数：地上９階，戸数：６９戸
ｆＦ棟階数：地上４階，戸数：３０戸
(ウ)本件買受会社は，平成２４年３月５日，本件各建物（ＡないしＦ棟）
について，それぞれ同年１月３０日新築を原因として，表示に関する登
記（以下，併せて「本件各登記」という。）をした。［乙２３の１ない
し６］
キ(ア)原告は，平成２４年６月１３日，処分行政庁に対し，本件各建物が
戸数要件を満たしており，その新築期間が３年を超えたことにつき，や
むを得ない事情要件を満たしていることを前提として，本件徴収税額の
還付を求めて，同月８日付け不動産取得税減額（適用）申告書及び添付
書類を提出し，本件申告を行った。［甲１２，乙８］
(イ)処分行政庁は，平成２４年８月９日，原告に対し，本件処分を行い，
その旨を通知した（同日付け２４税セ還第１２８号）。なお，東京都主
税局資産税部は，不動産取得税の課税事務の取扱いについて，不動産取
得税課税事務提要（以下「本件事務提要」という。）を定めており，東
京都主税局長は，各都税事務所長及び支庁長に対し，不動産取得税の課
税事務について本件事務提要によるべき旨を通達しているところ，本件
事務提要には，別紙５「本件事務提要（抜粋）」記載の内容が含まれて
いる。［甲１３，乙９］
(3)本件訴訟に至る経緯
ア原告は，平成２４年１０月５日，東京都知事に対し，本件処分に対する
審査請求をしたが，東京都知事は，平成２５年５月１６日，本件審査請求
を棄却する旨の裁決をした。
イ原告は，平成２５年１１月７日，本件訴訟を提起した。
２争点
(1)本件各建物が戸数要件を満たした特例適用住宅に当たるか否か。
(2)本件各建物の建築がやむを得ない事情要件を満たしたものといえるか否か。
第３争点に関する当事者の主張
１争点１（本件各建物が戸数要件を満たした特例適用住宅に当たるか否か。）
について
(1)原告の主張の要旨
ア戸数要件は，不動産取得税の課税対象たる土地上に建築された共同住宅
等の総戸数が１００以上であれば，これを満たすというべきである。以下
の(ア)ないし(エ)において述べるとおり，共同住宅が戸数要件を満たすた
めには，１棟の共同住宅について，居住の用に供するために独立的に区画
された部分（以下「独立区画部分」という。）が１００以上ある必要はな
い。
(ア)本件施行令附則６条の１７第２項は，文理上，共同住宅等が「１棟」
であることを要件としておらず，処分行政庁が法令の規定によることな
く，１棟の共同住宅等であるとの要件を加重することは，租税法律主義
に違反する。この点，地方税法７３条の１４第２項は，共同住宅等以外
の住宅について，住宅の新築後に，その住宅と一構となるべき住宅を新
築した場合には，不動産取得税の課税標準の特例が受けられる旨をあえ
て規定しているが，共同住宅等については，一構性に言及した規定はな
く，この点に鑑みても，地方税法及び同法に基づく本件条例は，共同住
宅等が１棟であるかどうかを問題にしていないというべきである。
(イ)地方税法附則１０条の２第２項は，地方税法の一部を改正する法律
（平成１６年法律第１７号）によって設けられたものである。同項は，
大規模マンションを建設する場合には，建築に要する時間や費用だけで
はなく，各種申請手続や近隣住民との調整など，通常の建物を建築する
場合とは異なる問題を解決しなければならないことから，このような問
題解決に要する時間を踏まえて，不動産取得税の減額措置を受けるため
に必要な新築までの期間を３年から４年に緩和したものである。そして，
大規模なマンションであるならば，１棟であるか複数棟であるかによっ
て問題状況が異なるわけではなく（むしろ複数棟の方が，問題解決に掛
ける労力は大きく，そのために費やされる時間も長期化する。），同項
及び本件施行令附則６条の１７第２項は，戸数要件について，あえて１
棟という限定を付さず，「１００以上」という要件のみを定めたものと
解すべきである。
(ウ)地方税法附則１０条の２第２項及び本件施行令附則６条の１７第２
項は，建物の建築そのもののみならず，各種手続や近隣住民との調整等，
戸数以外の要因によって共同住宅等の新築に時間を要する場合にも対応
しようとしたものであり，戸数要件につき，「１棟」の共同住宅等とい
う要件を加重することは，やむを得ない事情要件を通じて，実態（戸数
以外の要因）に応じた課税をしようとした上記趣旨にも反する。なお，
通知記載部分②は，特例適用住宅が新築されたかどうかの認定につき，
実態に応じて柔軟に判断することを求めているところ，戸数要件につい
ては，文理に従い，その充足を広く認めた上で，やむを得ない事情要件
を通じて，実態に基づく柔軟な判断をすべきである。
(エ)被告は，複数棟を一括して戸数要件を適用した場合，実務上不都合
が生じる旨主張しているが，本件減額規定が適用される期間内において，
取得した土地上に建築された建物が戸数要件を満たしているか否かを検
討すれば足りるのであり，被告の指摘する不都合が生じる余地はない。
イ仮に，戸数要件を１棟の共同住宅ごとに判断すべきものと解したとして
も，本件各建物は，以下の(ア)ないし(ウ)において述べるところによれば，
１棟の共同住宅であると解すべきであるから，戸数要件を満たしている。
(ア)仮に，戸数要件が共同住宅１棟当たり１００戸以上であることを意
味するとしても，被告の指摘するとおり，この１棟は，不動産登記法上
の「１個」の建物をいうと解すべきである。不動産登記法上，建物の個
数については，「効用上一体として利用される状態にある数棟の建物は，
所有者の意思に反しない限り，一個の建物として取り扱う」とされてお
り（本件登記準則７８条１項），登記実務上，数棟の建物における効用
上の一体性は，①敷地外部と各棟の出入りにおいて，各区分所有者が社
会通念上エントランス棟を通過する状態にあること，②エントランス棟
内にのみ，各棟の各居宅を管理する管理事務室が存在すること，③全区
分所有者の利用する共用施設として，ゴミ置場，駐車場，ゲストルーム
棟が敷地内又は棟の１箇所にまとまって存在していることなどから判断
されている。
(イ)本件各建物は，以下のａないしｈの事情に照らせば，効用上一体と
して利用される数棟の建物であり，上記(ア)①ないし③を充足しており，
不動産登記法上，１個の建物として取り扱われる。なお，本件各建物を
１個の建物として登記することができることについては，管轄法務局（東
京法務局府中支局）に確認済みである。
ａ建物敷地の周囲全部に高さ約２ｍのフェンスが張り巡らされており，
敷地内には，共通のエントランス（以下「本件エントランス」という。）
から入る必要がある。
ｂ本件エントランスには，全棟の管理員室，全棟の入居者が利用する
ことのできる各種施設（コンシェルジュカウンター，ミニショップ，
フィットネススタジオ等）が備えられている。
ｃ本件エントランスの管理員室は，全住戸を２４時間３６５日体制で
一括管理している。
ｄＡ棟及びＢ棟に備えられたゲストルームを全棟の居住者が利用する
ことができる。
ｅＤ棟に備えられたガーデンテラス，キッズコーナー及びガーデンラ
イブラリーを全棟の居住者が利用することができる。
ｆ共用部分に設けられたキッチンスタジオ及びバーベキューコーナー
を全棟の居住者が利用することができる。
ｇ２箇所あるゴミ置場は，各棟共用である。
ｈ本件各建物（各棟及び各棟のエントランス）は，鉄骨造りの回廊で
繋がれ，いずれの棟からでも同回廊を通って移動することができる。
(ウ)本件各建物が不動産登記法上１個の建物であることは，本件各建物
と類似している，①○（２棟の建物から成る集合住宅），②○（３棟
の建物から成る集合住宅），③○（３棟の建物から成る集合住宅。以下，
上記①ないし③の物件を併せて「本件各比較物件」という。）が，いず
れも効用上の一体性のある１個の建物として登記されていることもから
も明らかである。
(エ)不動産登記実務上，複数棟の建物を１個の建物として登記するか，
複数の建物として登記するかは，申請者の選択によるところが大きく，
複数棟の建物として登記申請をして，その申請どおりに登記がされたと
しても，そのことは，複数棟の建物が不動産登記法上１個の建物である
か否かの判断に影響を与えるものではない（不動産登記法上１個の建物
であるか否かは，効用上の一体性があるか否かという観点から判断され
るべきものである。）。
ウ以上によれば，本件各建物が戸数要件を満たした特例適用住宅に該当す
ることは明らかである。
(2)被告の主張の要旨
ア(ア)家屋を新築する場合，家屋の新築工事が完了することによって，原
始的に当該家屋の所有権を取得することになり，家屋の新築がされたか
どうかは，当該家屋１棟ごとに判断され，当該新築された１棟の家屋を
客体として１つの所有権が成立する。地方税法７３条６号は，「建築」
の意義を「家屋を新築し，増築し，又は改築することをいう。」と定め
ており，同号中の「新築」についても１棟の家屋ごとに判断すべきもの
である。また，不動産取得税の課税客体となる不動産の意義のうち「家
屋」とは，固定資産税にいう家屋又は不動産登記法上の建物の意義と同
一であるとされ（通知記載部分①），固定資産税にいう家屋とは，不動
産登記法の建物とその意義を同じくするとされている（通知記載部分③）。
(イ)地方税法７３条の１４第１項は，原則として戸建ての住宅を想定し，
１戸の家屋から一定額を控除する旨を定めた上，住宅には，１棟の家屋
の中に２以上の居住の用に供するために独立的に区画された構造を持っ
ている共同住宅等（「共同住宅，寄宿舎その他これらに類する多数の人
の居住の用に供する住宅」）もあることから，共同住宅等については，
独立区画部分ごとに一定額を控除することを定めたのであり，独立区画
部分も１棟の家屋（共同住宅等）の部分において考慮される概念である。
なお，本件登記準則７８条１項は，複数棟の建物を例外的に１個の建
物として登記できる場合を記載したものであり，仮に複数棟の建物が１
個の建物として登記されたとしても，戸数要件を判断する上で１棟の建
物として取り扱われるものではない。
(ウ)したがって，独立区画部分が１００以上ある共同住宅等とは，１棟
の共同住宅等における独立区画部分が１００以上あるものをいい，取得
した土地の上に共同住宅等を複数棟新築して，それらの独立区画部分の
合計が１００以上になる場合であっても，各棟の独立区画部分が１００
未満であるならば，戸数要件を満たしているということはできない（本
件事務提要）。
イ(ア)原告は，本件施行令附則６条の１７第２項において，「１棟の」共
同住宅等とは定められていない旨主張しているが，同項にいう「居住の
用に供するために独立的に区画された部分が１００以上ある」との文言
は，後に続く「共同住宅等」を限定するためのものであり，当該限定は
１棟である当該共同住宅等の性状を示すものと解するのが自然である。
また，仮に，共同住宅等の場合についても，複数棟の新築をもって１つ
の住宅の新築として不動産取得税の減額措置を適用すべきものであるな
らば，本件施行令３９条の３のような特別の定めがあってしかるべきで
ある。
(イ)原告の主張するとおり，複数棟を一括して戸数要件を適用すること
とした場合，どのような基準で複数の建物を一括のものとして括るかが
問題となるが，この点に関する規定はない。また，不動産取得税の減額
措置の対象となる土地の範囲をどのような基準で括るのか，個々の建物
の建築時期が異なるとき，全体としていつ建築されたものとみなすのか
も問題となるところ，この点に関する規定もなく，実務上混乱が生ずる
おそれがある。
(ウ)なお，被告は，本件施行令附則６条の１７第２項に係る解釈につい
て，総務省自治税務局都道府県税課に対し，平成２６年３月５日付けで
本件施行令６条の１７第２項に係る解釈を照会したところ，同項に規定
する「１００以上」とは，１棟で１００以上のことである旨の回答を得
た。
２争点２（本件各建物の建築がやむを得ない事情要件を満たしたものといえる
か否か。）について
(1)原告の主張の要旨
本件各建物は，総戸数４０５戸もの大規模な共同住宅であり，これを完成
させるためには，建設計画の承認等の各種手続や近隣住民との調整などに膨
大な時間を要することが容易に想定される。そして，原告が本件土地を取得
してから本件各建物が完成するまでの間，次のアないしウのとおり，原告の
責に帰すことのできない事情があったのであり，本件各建物の建築は，やむ
を得ない事情要件を満たすというべきである。なお，やむを得ない事情要件
を判断するための要素は，本件事務提要に記載された事項に限定されるもの
ではなく，立法趣旨を踏まえた柔軟な解釈をすべきである。
ア近隣住民との折衝
本件土地は，高層化建築に関し，本件機構，武蔵野市及び近隣住民が協
議会を作って１年半にわたり検討を行っていた経緯のある土地である。原
告は，近隣住民との協議会，戸別訪問等を行ったが，上記経緯において住
民が交渉慣れしていたことなどから，近隣住民の原告に対する態度は，当
初から厳しかった。近隣住民は原告に対して本件各建物の高さを下げるよ
う強く要望したが，採算性の問題から原告がこれに応じる余地はなく，近
隣住民に対する説明会は紛糾した。また，近隣住民は，本件土地内に設置
される遊歩道と敷地外の歩道との接続についても，防犯上の理由からこれ
を拒否し，本件各建物の建築工事の進め方についても様々な要求をしてき
た。なお，本件事務提要は，やむを得ない事情要件に係る具体例として近
隣住民との調整等に期間を要する場合を挙げており，原告の指摘する上記
事情がやむを得ない事情要件を満たすことは明らかである。
イ本件機構に対する建築計画の説明と承認
原告は，本件建設計画を遵守しなければならず，また，本件土地におい
て実施する事業計画についても本件機構から事前に承諾を得ることを義務
付けられていた。このため，原告は，事業計画の変更を企図するたびに，
本件機構から承認を得なければならず，本件建設計画に抵触する変更が認
められなかったこともあり，近隣住民との交渉は難航を極めた。また，原
告は，当初，各予定建物の一部をＬ字型に配置して，エキスパンションジ
ョイントで各階を接続する計画をし，その内容で本件機構の審査も通って
いたにもかかわらず，本件機構は，上記計画が本件建設計画（建物の長さ
を６０ｍ以下とすること）に抵触するとしたため，上記Ｌ字型配置を切り
離すなど，建設計画を変更しなければならず，これに伴う各種変更につい
ても本件機構の事前承認を得る必要があった。なお，原告は，当初申告書
において，各予定建物の完成予定日を平成２２年７月としていたが，前述
のとおり，本件機構が事後的に本件建設計画の解釈を変更したのであり，
これらが原告の責に帰すべき事由によるものではないことは明らかである。
ウ事業計画の変更（本件買受会社に対する本件土地の譲渡）
原告が本件課税庁に対して当初申告書を提出した当時（平成２０年９月
２日），景気は世界的規模で上昇基調にあったが，同月１５日に発生した
未曾有の世界同時金融危機（リーマンショック）により，事態は一変した。
原告は，融資（本件土地の取得費用等）を受けることを前提としていたも
のの，事業資金の調達が困難となり，単独事業を共同事業に変更するなど，
事業計画を全面的に見直さなければならず，各予定建物を３年以内に完成
することは不可能となった。また，原告が共同事業者として本件買受会社
を選定した後も，本件機構の承認を得るなどの作業を要した。
(2)被告の主張の要旨
アやむを得ない事情要件を満たす場合とは，当該土地を取得した当初にお
いて，当該共同住宅等の新築までに要する期間が３年を超えると認められ
る場合のほか，市街地再開発事業や土地区画整理事業の施行地区内に土地
を取得した場合，行政庁による建築規則等により建築が遅延する場合，埋
蔵文化財の発掘調査や土壌汚染の除去等に期間を要する場合など自己の責
に帰すべからざる事由により共同住宅等の建築が遅延した場合をいう（本
件事務提要）。やむを得ない事情要件に係る具体的な判断は，東京都知事
の合理的裁量に委ねられているが，特則例外規定である非課税要件を定め
る規定については，租税負担公平の原則から，解釈の狭義性，厳格性が強
く要請されており，本件事務提要に定められた要件に当てはまらない以上，
やむを得ない事情要件を満たすということはできない。
イ以下の(ア)ないし(エ)において述べるところによれば，原告の指摘する
事情をもって，やむを得ない事情要件を満たすということはできない。
(ア)原告は，当初申告書において，各予定建物の完成予定を平成２２年
７月とし，３年以内に各予定建物を建築する旨申告していたのであり，
仮に原告が指摘する事情があったとしても，それは，原告の計画性の欠
如等，自己の責に帰するものというべきである。なお，原告は，本件土
地を本件買受会社に譲渡し，本件各建物の建築は，本件買受会社が行っ
ているところ，本件各建物は，本件買受会社が本件土地を取得してから
約１年１１か月後に完成している。
(イ)本件土地は，武蔵野市の地区計画区域内にあり，地区計画の設定に
当たり，近隣住民に対して建築物等整備方針などの説明が行われていた
のであるから，近隣住民との調整等に膨大な時間を要するということは
できない。
(ウ)原告は，本件一団地認定を受けるまでに約２年２か月の期間を要し
ているが（本件各建物と同規模の計画における標準的な事務処理期間は
３か月ないし５か月である。），これは，建築計画に係る特定行政庁の
指摘事項が相当数あり，これに対する原告の対応が遅れたことにより，
手続に時間を要したものである。
(エ)原告は，世界同時金融危機を指摘しているが，そのような経済情勢
下においても予定どおり工事を完了している業者は多数存在する。
第４当裁判所の判断
１(1)争点１（本件各建物が戸数要件を満たした特例適用住宅に当たるか否か。）
について，原告は，共同住宅が戸数要件を満たすためには，１棟の共同住宅
について，独立区画部分が１００以上ある必要はない旨主張しているのに対
し，被告は，１棟の共同住宅における独立区画部分が１００以上あることを
要する旨主張している。
(2)アそこで検討するに，本件施行令附則６条の１７第２項によれば，戸数要
件は，地方税法附則１０条の２第２項の規定により読み替えて適用される
同法７３条の２４第１項１号に規定する「特例適用住宅」について問題と
なるものであり，同号（本件条例４８条１項１号）は，土地を取得した日
から２年以内に当該土地の上に「特例適用住宅」が新築された場合，当該
土地の取得に対して課する不動産取得税を減額する旨を定めている。上記
「特例適用住宅」とは，本件施行令３９条の２の３第１項各号に定める住
宅をいい，同項は，住宅を，①共同住宅等以外の住宅と，②共同住宅等
（なお，共同住宅等とは，「共同住宅，寄宿舎その他これらに類する多数
の人の居住の用に供する住宅」をいう〔本件施行令３７条の１６第１号，
地方税法７３条の１４第１項〕。）とに区分した上で，それぞれについて，
特例適用住宅に該当する住宅の意義を定めているところ，本件施行令３９
条の２の３第１項各号の規定振りに鑑みれば，「特例適用住宅」とは，１
戸又は１棟の「住宅」を前提として，当該住宅が所定の要件を満たすか否
かによって，その該当性が判断される概念であることは明らかである。す
なわち，共同住宅等についていえば，同項２号は，特例適用住宅に該当す
る共同住宅等を「居住の用に供するために独立的に区画された一の部分の
いずれかの床面積が，５０㎡（当該独立的に区画された一の部分が貸家の
用に供されるものである場合にあっては，４０㎡）以上２４０㎡以下の住
宅」と定めており，ある共同住宅等が特例適用住宅に該当するか否かは，
当該共同住宅等のうちに一定範囲の面積を有する独立区画部分があるか否
かによって判断されるものである。
イ地方税法７３条の２４第１項１号（本件条例４８条１項１号）は，上記
アのとおり，土地を取得した日から「２年以内」に当該土地の上に特例適
用住宅が新築された場合に，当該土地の取得に対する不動産取得税を減額
する旨規定しているところ，不動産取得税の減額措置を受けるための要件
となる新築期間は，地方税法附則１０条の２第２項により，土地の取得が
平成１６年４月１日から平成２６年３月３１日までの間に行われた場合に
ついて，上記「２年以内」から「３年以内」に緩和されており，さらに，
同条及び本件施行令附則６条の１７に基づき，①「特例適用住宅が居住の
用に供するために独立的に区画された部分が１００以上ある共同住宅等」
であり（戸数要件），かつ，②「土地を取得した日から当該共同住宅等が
新築されるまでの期間が３年を超えると見込まれることについてやむを得
ない事情があると道府県知事が認めた場合」（やむを得ない事情要件）に
は，上記「３年以内」から「４年以内」に緩和されることとなる。そして，
前記検討のとおり，「特例適用住宅」が１戸又は１棟の「住宅」を前提と
する概念である以上，当該特例適用住宅が戸数要件を満たすか否かについ
ては，特例適用住宅に該当するとされた当該共同住宅等（１棟の共同住宅
等）について判断すべきことは明らかである。
(3)アこの点，原告は，本件減額規定は，文理上，共同住宅等が「１棟」であ
ることを要件としておらず，戸数要件を１棟の共同住宅等について判断す
ることは，法令に定めのない要件を加重するものである旨主張する。確か
に，本件減額規定においては，共同住宅等が「１棟」の共同住宅等である
旨が明記されているわけではないが，日本語の用例においては，ある名詞
を用いて一つの対象物を表現する場合において，対象物が一つであること
を明示することなく当該名詞を使用することはままあるのであり，このよ
うな用例に鑑みれば，本件減額規定において，「１棟の」共同住宅等であ
る旨を明記した文言がないからといって，そのことから直ちに「共同住宅
等」が複数棟をも包含するものと解釈すべきであるということはできない。
そして，本件施行令附則６条の１７第２項は，戸数要件として，「特例適
用住宅」が「居住の用に供するために独立的に区画された部分が１００以
上ある共同住宅等」であることを定めているところ，上記「居住の用に供
するために独立的に区画された部分が１００以上ある」との文言は，後に
続く「共同住宅等」が（戸数要件を満たすために）備えるべき条件を説明
した表現であることは明らかである。さらに，「居住の用に供するために
独立的に区画された部分」との表現は，それ自体が１棟の建物を前提とし
て，その内部空間を複数の居住部分（住戸）に区画することを意味してい
ることは明らかであり，この点をも併せ考えれば，同項は，文理上，戸数
要件として，１棟の共同住宅等について１００以上の独立区画部分が存在
することを定めているものと解するのが相当である。
なお，原告の解釈は，戸数要件につき，取得した土地上において，独立
区画部分が合計１００以上であるかどうかを問題とするものと解されると
ころ，本件施行令附則６条の１７第２項が，独立区画部分の数を判断すべ
き範囲を，取得した土地ではなく，「共同住宅等」によって画しているこ
とは，その文理上明らかである。また，日本語の用例においては，例えば，
「１００以上の部屋がある建物」と表現する場合，同表現は，１つの建物
につき１００以上の部屋があると解するのが自然かつ合理的であり，この
点からも，原告の主張は，独自の解釈によるものといわざるを得ず，採用
することができない。
イ原告は，共同住宅等以外の住宅については，その住宅と一構となるべき
住宅を新築した場合について規定している（地方税法７３条の１４第２項）
のに対し，共同住宅等については，その一構性に言及した規定はないから，
共同住宅等が１棟であるかどうかは問題とされていないと解すべきである
旨主張している。しかしながら，同項及び本件施行令３９条の３は，共同
住宅等以外の住宅が１戸であることを前提とした上で，事後的に当該住宅
と一構となるべき住宅を新築した場合について定めた規定であり，共同住
宅等について同様の規定がないからといって，共同住宅等が１棟であるか
どうかが問題とされていないということはできない。そして，前記検討の
とおり，本件施行令３９条の２の３第１項２号によれば，特例適用住宅で
ある共同住宅等は，１棟の住宅を前提としているものと解すべきであるか
ら，原告の上記主張を採用することはできない。
ウ原告は，大規模なマンションの建築であるならば，当該マンションが１
棟であるか複数棟であるかによって問題状況は異ならず，地方税法附則１
０条の２第２項が設けられた趣旨に鑑みれば，戸数要件について，「１棟
の」共同住宅等という要件を加重すべきではないなどと主張している。
しかしながら，地方税法附則１０条の２第２項は，不動産取得税の減額
措置を受けるための要件となる新築期間を緩和すべき場合を政令に委ねる
こととしたのであり，これまで検討してきたところによれば，本件施行令
附則６条の１７第２項は，地方税法附則１０条の２第２項を受けて，新築
期間の緩和を受けるための要件の一つとして，１棟の共同住宅等のうち独
立区画部分が１００以上あること（戸数要件）を定めたものと解すること
ができる（なお，原告の指摘する事情を踏まえても，共同住宅等１棟当た
りの独立区画部分が１００以上であることをもって，戸数要件を定めるこ
とが不合理であるということはできない。）。そうである以上，１棟当た
り１００以上の独立区画部分を有さない共同住宅等について，同項の適用
がないからといって，地方税法附則１０条の２第２項が設けられた趣旨に
反するということはできず，原告の上記主張を採用することはできない。
(4)以上によれば，本件各建物が戸数要件を満たしているか否かについては，
１棟の建物ごとに判断するべきである。
２(1)ア原告は，戸数要件を１棟の共同住宅ごとに判断すべきであるとしても，
本件各建物は，不動産登記法上，１個の建物として取り扱われるべきもの
であるから，戸数要件を満たしている旨主張している。
イしかしながら，本件各登記は，ＡないしＦ棟ごとにされており（前提事
実(2)カ(ウ)），本件各建物が１個の建物として登記されているわけではな
い以上，本件各建物が，不動産登記簿上，合計６棟（６個）の建物として
取り扱われていることは明らかである。また，本件各建築確認及び本件各
完了検査は，ＡないしＦ棟ごとに行われており（前提事実(2)エ(イ)，同(2)
カ(ア)），証拠（甲１９，３１，３２）によれば，ＡないしＦ棟は，それ
ぞれ構造的に独立した建物であって，共用階段等によって，各建物自体が
物理的に結合された部分はないと認められる。なお，本件各建物について
は，本件一団地認定がされているが，一団地認定は，区域内の各建築物を
同一敷地内にあるものとみなす制度であり（建築基準法８６条１項），本
件各建物の個数の判断に直接影響を与えるものではない。また，原告は，
本件各建物が鉄骨造りの回廊で繋がれている旨指摘しているが，同回廊に
よって，本件各建物が構造上一体の建物として結合されたものであると認
めるに足りる事実ないし証拠はない。そして，特例適用住宅である共同住
宅が戸数要件を満たしているか否かは，当該共同住宅（１棟）について判
断されるべきものであるところ，前記検討のとおり，本件各建物が構造上
独立した合計６棟（６個）の建物である以上，戸数要件は，ＡないしＦ棟
のそれぞれについて判断すべきものである。
(2)アさらに，原告は，複数の建物として登記されているとしても，効用上の
一体性があるならば，不動産登記法上１個の建物であり，本件各建物は，
効用上一体として利用される状態にある以上，１個の建物である旨主張し
ている。
イしかしながら，本件各建物は，前記検討のとおり，構造的に独立した６
棟の建物であり，実際に６棟の建物であることを前提として，本件各登記
がされているのであるから，本件各建物が不動産登記法上１個の建物であ
ると解することはできない。
さらに，前記検討のとおり（前記１(3)ア），戸数要件が共同住宅（特例
適用住宅）における独立区画部分の数を問題とするものである以上，戸数
要件を満たすか否かは，１棟の建物（共同住宅）ごとに判断されるべきも
のである。そうである以上，複数棟の建物が不動産登記法上１個の建物と
して登記されたとしても，当該複数棟の建物を構造的に一体の建物（１個
の建物）と同視することができるような特段の事情がない限り，戸数要件
の判断において，当該複数棟の建物を１個の建物として取り扱わなければ
ならないということはできない。
ウ原告は，本件各建物が効用上一体として利用される状態にあるとして，
本件エントランスからＡないしＦ棟の敷地に入る必要があること，Ａない
しＦ棟の居住者が利用する共通の施設があること等を指摘しているが，原
告の指摘する事情を踏まえても，戸数要件の判断において，本件各建物を
１個の建物と同視すべき特段の事情があるとはいえず，他にこれを認める
に足りる事実ないし証拠はない。
なお，原告は，本件各建物と類似の建物（本件各比較物件）が１個の建
物として登記されている旨主張するが，複数棟の建物が１個の建物として
登記し得るからといって，戸数要件の判断において，当該複数棟の建物を
当然に１個の建物として取り扱うべきことにはならない以上，原告の指摘
する事情は，前記判断を左右するものではない。
(3)以上によれば，本件各建物は，６つの建物として登記されており（本件各
登記），戸数要件の判断において，本件各建物を１個の建物とみることもで
きないから，本件各建物に係る戸数要件は，Ａ棟ないしＦ棟それぞれについ
て判断するべきである。
３以上のとおり，特例適用住宅である共同住宅が戸数要件を満たしているか否
かは，当該共同住宅（１棟の共同住宅）について判断するべきであり，本件各
建物は合計６棟の建物（Ａ棟ないしＦ棟）であるから，本件各建物に係る戸数
要件は，Ａ棟ないしＦ棟それぞれについて判断する必要がある。そして，Ａ棟
ないしＦ棟における独立区画部分は，３０戸ないし８０戸であり（前提事実(2)
カ(イ)ａないしｆ），１００以上の独立区画部分を有するものはないから，本
件各建物は，戸数要件を満たした共同住宅には当たらない。したがって，本件
各建物の建築がやむを得ない事情要件を満たしているか否か（争点２）につい
て判断するまでもなく，本件減額規定に該当しないとしてされた本件処分は適
法である。
第５結論
よって，原告の請求は理由がないからこれを棄却することとし，主文のとおり
判決する。
東京地方裁判所民事第２部
裁判長裁判官増田稔
裁判官村田一広
裁判官不破大輔
（別紙１）
土地目録
所在武蔵野市α
地番×番１
地目宅地
地積２５７７７．６２㎡
以上
（別紙２）
建物目録
１所在武蔵野市α×番地１
名称○
主要用途共同住宅
戸数８０戸
構造等鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
延べ面積８２６５．１６㎡
２所在武蔵野市α×番地１
名称○
主要用途共同住宅
戸数７９戸
構造等鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
延べ面積７２６７．２６㎡
３所在武蔵野市α×番地１
名称○
主要用途共同住宅
戸数７６戸
構造等鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
延べ面積６９２７．３１㎡
４所在武蔵野市α×番地１
名称○
主要用途共同住宅
戸数７１戸
構造等鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
延べ面積６４５２．８８㎡
５所在武蔵野市α×番地１
名称○
主要用途共同住宅
戸数６９戸
構造等鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
延べ面積６０２４．８６㎡
６所在武蔵野市α×番地１
名称○
主要用途共同住宅
戸数３０戸
構造等鉄筋コンクリート造陸屋根４階建
延べ面積２７４２．４９㎡
以上
（別紙３）
関係法令等の定め
第１地方税法
１第１条（用語）
(1)１項［省略］
(2)２項
この法律中道府県に関する規定は都に［中略］準用する。この場合におい
ては，「道府県」，「道府県税」，「道府県民税」，「道府県たばこ税」，
「道府県知事」又は「道府県職員」とあるのは，それぞれ「都」，「都税」，
「都民税」，「都たばこ税」，「都知事」又は「都職員」と［中略］読み替
えるものとする。
２第７３条（不動産取得税に関する用語の意義）
不動産取得税について，次の各号に掲げる用語の意義は，それぞれ当該各号
に定めるところによる。
一不動産土地及び家屋を総称する。
二土地田，畑，宅地，塩田，鉱泉地，池沼，山林，牧場，原野その他の土
地をいう。
三家屋住宅，店舗，工場，倉庫その他の建物をいう。
四住宅人の居住の用に供する家屋又は家屋のうち人の居住の用に供する部
分で，政令で定めるものをいう。
五価格適正な時価をいう。
六建築家屋を新築し，増築し，又は改築することをいう。
七増築家屋の床面積又は体積を増加することをいう。
八改築家屋の壁，柱，床，はり，屋根，天井，基礎，昇降の設備その他家
屋と一体となって効用を果たす設備で政令で定めるものについて行われた取
替え又は取付けで，その取替え又は取付けのための支出が資本的支出と認め
られるものをいう。
３第７３条の２（不動産取得税の納税義務者等）
(1)１項
不動産取得税は，不動産の取得に対し，当該不動産所在の道府県において，
当該不動産の取得者に課する。
(2)２項
家屋が新築された場合においては，当該家屋について最初の使用又は譲渡
（独立行政法人都市再生機構，地方住宅供給公社又は家屋を新築して譲渡す
ることを業とする者で政令で定めるものが注文者である家屋の新築に係る請
負契約に基づく当該注文者に対する請負人からの譲渡が当該家屋の新築後最
初に行われた場合は，当該譲渡の後最初に行われた使用又は譲渡。以下この
項において同じ。）が行われた日において家屋の取得がなされたものとみな
し，当該家屋の所有者又は譲受人を取得者とみなして，これに対して不動産
取得税を課する。ただし，家屋が新築された日から６月を経過して，なお，
当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては，当該家
屋が新築された日から６月を経過した日において家屋の取得がなされたもの
とみなし，当該家屋の所有者を取得者とみなして，これに対して不動産取得
税を課する。
(3)３項ないし１１項［省略］
４第７３条の１４（不動産取得税の課税標準の特例）
(1)１項
住宅の建築（新築された住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないも
のの購入を含むものとし，政令で定めるものに限る。）をした場合における
当該住宅の取得に対して課する不動産取得税の課税標準の算定については，
１戸につき１２００万円（共同住宅，寄宿舎その他これらに類する多数の人
の居住の用に供する住宅（以下「共同住宅等」という。）にあっては，居住
の用に供するために独立的に区画された一の部分で政令で定めるものにつき
１２００万円）を価格から控除するものとする。
(2)２項
共同住宅等以外の住宅の建築（［括弧書き内省略］）をした者が，当該住
宅の建築後１年以内にその住宅と一構となるべき住宅を新築し，又はその住
宅に増築した場合にあっては，前後の住宅の建築をもって１戸の住宅の建築
とみなして前項の規定を適用する。
(3)３項ないし１０項［省略］
５第７３条の２４（住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額）
(1)１項
道府県は，次の各号のいずれかに該当する場合においては，当該土地の取
得に対して課する不動産取得税については，当該税額から１５０万円（当該
土地に係る不動産取得税の課税標準となるべき価格を当該土地の面積の平方
メートルで表した数値で除して得た額に当該土地の上に新築した住宅（政令
で定める住宅に限る。以下この項及び次項において「特例適用住宅」という。）
１戸について（共同住宅等にあっては，居住の用に供するために独立的に区
画された一の部分で政令で定めるものについて）その床面積の二倍の面積の
平方メートルで表した数値（当該数値が２００を超える場合においては，２
００とする。）を乗じて得た金額が１５０万円を超えるときは，当該乗じて
得た金額）に税率を乗じて得た額を減額するものとする。
一土地を取得した日から２年以内に当該土地の上に特例適用住宅が新築さ
れた場合（当該取得をした者（以下この号において「取得者」という。）
が当該土地を当該特例適用住宅の新築の時まで引き続き所有している場合
又は当該特例適用住宅の新築が当該取得者から当該土地を取得した者によ
り行われる場合に限る。）
二及び三［省略］
(2)２項ないし５項［省略］
６第７３条の２７（住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の還付
等）
(1)１項
道府県は，土地の取得に対して課する不動産取得税に係る地方団体の徴収
金を徴収した場合において，当該不動産取得税について第７３条の２４第１
項第１号又は第２項第１号の規定の適用があることとなったときは，納税義
務者の申請に基づいて，これらの規定によって減額すべき額に相当する税額
及びこれに係る地方団体の徴収金を還付するものとする。
(2)２項［省略］
７附則第１０条の２（不動産取得税の新築家屋の取得の日等に係る特例〔平成
２６年法律第４号による改正前のもの。以下同じ。〕）
(1)１項［省略］
(2)２項
土地が取得され，かつ，当該土地の上に第７３条の２４第１項に規定する
特例適用住宅が新築された場合における同項第１号［中略］の規定の適用に
ついては，当該土地の取得が平成１６年４月１日から平成２６年３月３１日
までの間に行われたときに限り，第７３条の２４第１項第１号中「２年」と
あるのは「３年（土地の取得の日から３年以内に特例適用住宅が新築される
ことが困難である場合として政令で定める場合においては，４年）」［中略］
とする。
第２地方税法施行令（以下「本件施行令」という。）
１第３７条の１６（法第７３条の１４第１項の住宅の建築）
(1)法第７３条の１４第１項に規定する住宅の建築で政令で定めるものは，次
の各号に掲げる住宅の建築の区分に応じ，当該各号に定める住宅の建築とす
る。
一共同住宅等（法第７３条の１４第１項に規定する共同住宅等をいう。次
号，第３９条の２の３第１項及び第３９条の３において同じ。）以外の住
宅の建築（新築された住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないもの
の購入を含む。以下この条及び第３９条の３において同じ。）
当該建築に係る住宅（当該建築が住宅と一構となるべき住宅の新築であ
る場合にあっては一構をなすこれらの住宅とし，当該建築が住宅の増築又
は改築である場合にあっては当該増築又は改築がされた後の住宅とする。
以下次条までにおいて同じ。）の床面積（区分所有される住宅にあっては，
居住の用に供する専有部分の床面積とし，当該専有部分の属する建物に共
用部分があるときは，これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積
の割合により当該共用部分の床面積を按分して得た面積を当該専有部分の
床面積に算入するものとする。第３７条の１８第１項及び第３９条の２の
３第１項第１号において同じ。）が５０㎡（当該専有部分が貸家の用に供
されるものである場合にあっては，４０㎡）以上２４０㎡以下の住宅の建
築
二共同住宅等の住宅の建築
当該建築に係る住宅の居住の用に供するために独立的に区画された一の
部分のいずれかの床面積（当該住宅に共同の用に供される部分（当該住宅
が区分所有される住宅である場合には，当該住宅に係る共用部分を含む。）
があるときは，これを共用すべき独立的に区画された各部分の床面積の割
合により当該共同の用に供される部分の床面積を配分して，それぞれその
各部分の床面積に算入するものとする。次条及び第３９条の２の３第１項
第２号において同じ。）が，５０㎡（当該独立的に区画された一の部分が
貸家の用に供されるものである場合にあっては，４０㎡）以上２４０㎡以
下の住宅の建築
２第３７条の１７（法第７３条の１４第１項の居住の用に供するために独立的
に区画された一の部分）
法第７３条の１４第１項に規定する居住の用に供するために独立的に区画さ
れた一の部分で政令で定めるものは，当該建築に係る住宅の居住の用に供する
ために独立的に区画された一の部分でその床面積が５０㎡（当該独立的に区画
された一の部分が貸家の用に供されるものである場合にあっては，４０㎡）以
上２４０㎡以下のものとする。
３第３９条の２の３（法第７３条の２４第１項の政令で定める住宅等）
(1)１項
法第７３条の２４第１項に規定する政令で定める住宅は，次の各号に掲げ
る住宅の区分に応じ，当該各号に定める住宅とする。
一共同住宅等以外の住宅
床面積が５０㎡（区分所有される住宅の居住の用に供する専有部分が貸
家の用に供されるものである場合にあっては，４０㎡）以上２４０㎡以下
の住宅
二共同住宅等
居住の用に供するために独立的に区画された一の部分のいずれかの床面
積が，５０㎡（当該独立的に区画された一の部分が貸家の用に供されるも
のである場合にあっては，４０㎡）以上２４０㎡以下の住宅
(2)２項
法第７３条の２４第１項の居住の用に供するために独立的に区画された一
の部分で政令で定めるものは，第３７条の１７に規定する一の部分とする。
４第３９条の３（法第７３条の２４第１項の規定の適用に関し必要な事項）
(1)１項
共同住宅等以外の住宅の新築がされたことにより法第７３条の２４第１項
１号の規定の適用がある場合において，当該住宅の新築をした者が当該住宅
の新築後１年以内にその住宅と一構となるべき住宅を新築し，又はその住宅
に増築したときは，これらの前後の住宅の建築をもって１戸の住宅の新築と
みなし，その新築が同号に規定する期間内にあったものとみなして同号の規
定を適用する。
(2)２項
共同住宅等以外の住宅の建築をして法第７３条の２４第１項第２号又は第
３号の規定の適用を受ける者が，当該住宅の建築後１年以内にその住宅と一
構となるべき住宅を新築し，又はその住宅に増築した場合においては，これ
らの前後の住宅の建築をもって１戸の住宅の新築又は取得とみなし，その新
築又は取得が同項第２号又は第３号に規定する期間内にあったものとみなし
て同項第２号又は第３号の規定を適用する。
５附則第６条の１７（法附則第１０条の２第１項の家屋を新築して譲渡するこ
とを業とする者等）
(1)１項［省略］
(2)２項
法附則第１０条の２第２項の規定により読み替えて適用される法第７３条
の２４第１項第１号［中略］に規定する政令で定める場合は，これらの規定
に規定する特例適用住宅が居住の用に供するために独立的に区画された部分
が１００以上ある共同住宅等（法第７３条の１４第１項に規定する共同住宅
等をいう。）であって，土地を取得した日から当該共同住宅等が新築される
までの期間が３年を超えると見込まれることについてやむを得ない事情があ
ると道府県知事が認めた場合とする。
第３東京都都税条例（本件条例）
１第１条（課税の根拠）
東京都都税（以下「都税」という。）及びその賦課徴収については，法令そ
の他に別に定があるものの外，この条例の定めるところによる。
２第４１条（不動産取得税の納税義務者等）
不動産取得税は，不動産の取得に対し，不動産を取得した時における不動産
の価格（法第７３条の１４又は法附則第１１条の規定の適用がある不動産の取
得にあっては，それぞれこれらの規定により算定して得た額）を課税標準とし
て，当該不動産の取得者に課する。
３第４８条（住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額）
(1)１項
土地の取得に対して課する不動産取得税は，次の各号のいずれかに該当す
る場合においては，当該税額から１５０万円（当該土地に係る不動産取得税
の課税標準となるべき価格を当該土地の面積の平方メートルで表した数値で
除して得た額に当該土地の上に新築した住宅（地方税法施行令第３９条の２
の３第１項に規定する住宅に限る。以下次条までにおいて「特例適用住宅」
という。）１戸について（共同住宅等にあっては，居住の用に供するために
独立的に区画された一の部分で同令第３９条の２の３第２項に規定するもの
について）その床面積の２倍の面積の平方メートルで表した数値（当該数値
が２００を超える場合においては，２００とする。）を乗じて得た金額が１
５０万円を超えるときは，当該乗じて得た金額）に税率を乗じて得た額を減
額する。
一土地を取得した日から２年以内に当該土地の上に特例適用住宅が新築さ
れた場合（当該取得をした者（以下この号において「取得者」という。）
が当該土地を当該特例適用住宅の新築の時まで引き続き所有している場合
又は当該特例適用住宅の新築が当該取得者から当該土地を取得した者（以
下この条及び次条において「譲受者」という。）により行われる場合に限
る。）
二及び三［省略］
(2)２項ないし６項［省略］
４第４８条の４（住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の還付）
知事は，土地の取得に対して課する不動産取得税に係る徴収金を徴収した場
合において，当該不動産取得税について，第４８条第１項第１号又は第２項第
１号の規定の適用があることとなったときは，当該不動産取得税の納税者の申
請に基づいて，これらの規定によって減額すべき額に相当する税額及びこれに
係る徴収金を還付する。
５附則第５条の２の７（住宅の取得及び住宅の用に供する土地の取得に対する
不動産取得税の特例等〔平成２６年条例第９６号による改正前のもの。以下同
じ。〕）
土地が取得され，かつ，当該土地の上に第４８条第１項に規定する特例適用
住宅が新築された場合における同項第１号［中略］の規定の適用については，
当該土地の取得が平成１６年４月１日から平成２６年３月３１日までの間に行
われたときに限り，第４８条第１項第１号中「２年」とあるのは「３年（土地
の取得の日から３年以内に特例適用住宅が新築されることが困難である場合と
して地方税法施行令附則第６条の１７第２項で定める場合においては，４年）」
［中略］とする。
第４不動産登記事務取扱手続準則（昭和５２年９月３日付け民三第４４７３号法
務省民事局長通達〔平成１７年２月２５日付け法務省民二第４５６号法務省民
事局長通達により全部改正〕。以下「本件登記準則」という。）
第７８条（建物の個数の基準）
(1)１項
効用上一体として利用される状態にある数棟の建物は，所有者の意思に反
しない限り，１個の建物として取り扱うものとする。
(2)２項及び３項［省略］
第５総務大臣による各都道府県知事宛て通知
１「地方税法の施行に関する取扱について（道府県税関係）」（平成２２年４
月１日総税都第１６号総務大臣通知〔平成２６年総税都第１３号による改正
前のもの。以下同じ。〕）
(1)第５章（「不動産取得税」）の第１（「納税義務者及び課税客体」）の２
(2)における記載部分（以下，次の記載部分を「通知記載部分①」という。）
「家屋の範囲については，固定資産税にいう家屋又は不動産登記法上の建
物（［括弧書き内省略］）の意義と同一であり，屋根及び周壁を有し，土
地に定着した建造物であって，その目的とする用途に供しうる状態にある
ものをいう［以下省略］」
(2)第５章（「不動産取得税」）の第３（「賦課徴収」）の２２における記載
部分（以下，次の記載部分を「通知記載部分②」という。）
「新築の特例適用住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減
額措置の運用については，次の諸点に留意すべきものであること。
(1)ないし(3)［省略］
(4)土地を取得した日から２年以内（土地の取得が平成１６年４月１日か
ら平成２７年３月３１日までの間に行われたときに限り，３年（土地の
取得の日から３年以内に特例適用住宅が新築されることが困難である場
合として政令で定める場合においては，４年）以内）に特例適用住宅が
新築されたかどうか又は土地を取得した日前１年の期間内に特例適用住
宅が新築されていたかどうかの認定については，その実態に応じて判断
すること。
(5)ないし(7)［省略］」
２「地方税法の施行に関する取扱について（市町村税関係）」（平成２２年４
月１日総税市第１６号総務大臣通知）
第３章（「固定資産税」）の第１節（「通則」）の第１（「課税客体」）の
２における記載部分（以下，次の記載部分を「通知記載部分③」という。）
「家屋とは不動産登記法の建物とその意義を同じくするものであり，したが
って登記簿に登記されるべき建物をいうものであること。例えば鶏舎，豚舎
等の畜舎，堆肥舎等は一般に社会通念上家屋とは認められないと考えるので，
特にその構造その他からみて一般家屋との権衡上課税客体とせざるを得ない
ものを除いては，課税客体とはしないものとすること。」
以上
（別紙５）
本件事務提要（抜粋）
「(ア)「居住の用に供するために独立的に区画された部分（以下「居住部分」
という。）が１００以上ある共同住宅等」であるかどうかの判断は，以下
の基準により行うものとする。
ａ居住部分が１００以上ある共同住宅等とは，１棟の居住部分の戸数が
１００以上あるものをいうものとする。したがって，取得した土地の上
に共同住宅等を複数棟新築し，それらの居住部分の戸数の合計が１００
以上になるものであっても，各棟の居住部分の戸数が１００未満である
ものは当該共同住宅等には該当しない。
ｂ当該共同住宅等は，１棟の居住部分のみの戸数の合計が１００以上あ
るものをいい，居住部分のみの戸数の合計は１００未満であって，店舗
や事務所部分を含めた戸数の合計が１００以上となるものについては，
当該共同住宅等には該当しない。
ｃ居住部分の戸数は，特例適用住宅以外の住宅も含めた戸数の合計で判
断するものとする。」
「(ウ)「やむを得ない事情」とは，次に掲げる場合をいうものとする。
ａ共同住宅等が大規模であることにより，その建築に要する期間が３年
を超えることが明らかであると認められる場合
ｂ火災，震災，風水害等の災害により，共同住宅等の建築が遅延した場
合
ｃ前記ａ及びｂに掲げるもののほか，自己の責に帰すべからざる事由に
より，共同住宅等の建築が遅延した場合
この判断にあたっては，当該土地の取得の経緯，土地の取得者の取得
目的及び利用意思，事業内容，当該事業の進捗状況，建築工事の進行を
阻害する具体的な事実関係等を総合的に勘案して行うべきものであるが，
例えば，市街地再開発事業や土地区画整理事業の施行地区内に土地を取
得した場合，行政庁による建築規制等により建築が遅延する場合，埋蔵
文化財の発掘調査や土壌汚染の除去等に期間を要する場合，近隣住民と
の調整等に期間を要する場合には，「やむを得ない事情」があるものと
判断すべきものである。」
以上

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