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         主    文
     本件上告を棄却する。
     上告費用は上告人の負担とする。
         理    由
 上告代理人長浜靖の上告理由について。
 原審相控訴人Ｄから本件土地上にある本件建物の所有権を譲り受けた上告人が、
借地法一〇条により、右土地の所有者である被上告人に対し右建物の買取を請求し
うるためには、右Ｄが右建物の譲渡の当時右土地につき被上告人に対抗しうる賃借
権を有していたことが必要である。
 ところで、上告人の主張によれば、右Ｄは、被上告人が本件土地の所有権を取得
する前に、その従前の所有者であつた訴外Ｅからこれを賃借したうえ、その土地上
に本件建物を所有し、妻である訴外Ｆの名義で所有権保存登記を経由していたもの
であるから、右Ｄは、昭和四一年法律第九三号による改正前の建物保護に関する法
律一条一項により、右建物の譲渡の当時右土地につき被上告人に対抗しうる賃借権
を有していたというのである。
 しかしながら、右法条により土地の賃借人がその賃借権を第三者に対抗しうるた
めには、その賃借人が借地上に自己の名義で所有権保存登記等を経由した建物を所
有していることが必要であつて、その賃借人が他人の名義で所有権保存登記等を経
由した建物を所有しているにすぎない場合には、その賃借権を第三者に対抗するこ
とができないものであり、そして、この理はその他人が賃借人の妻であるときでも
同様であると解すべきことは、当裁判所昭和三七年（オ）第一八号同四一年四月二
七日大法廷判決、民集二〇巻四号八七〇頁の趣旨に照らして明らかである。
 してみれば、右Ｄが本件建物の譲渡の当時本件土地につき被上告人に対抗しうる
賃借権を有していたということができないことは、上告人の右主張自体において明
らかであるから、右Ｄから右建物の所有権を譲り受けた上告人は、借地法一〇条に
より右土地の所有者である被上告人に対し右建物の買取を請求することができない
ものといわなければならない。
 したがつて、以上と同旨に出た原審の判断は正当であつて、原判決に所論の違法
はなく、論旨は採用することができない。
 よつて、民訴法四〇一条、九五条、八九条に従い、裁判官大隅健一郎、同下田武
三の反対意見があるほか、裁判官全員の一致で、主文のとおり判決する。
 裁判官大隅健一郎の反対意見は、次のとおりである。
 本件上告人Ａが被上告人に対して本件建物の買取を請求しうるためには、右建物
の前所有者であるＤが、その譲渡の当時、本件土地につき被上告人に対抗しうる賃
借権を有していたことを必要とするところ、右Ｄは、被上告人が右土地の所有権を
取得する前に、その従前の所有者からこれを賃借して当該土地上に本件建物を所有
していたが、その建物については、同人の妻である訴外Ｆの名義で保存登記を経由
していたのであるから、当裁判所昭和三七年（オ）第一八号同四一年四月二七日大
法廷判決、民集二〇巻四号八七〇頁の趣旨に照らして、Ｄは、昭和四一年法律第九
三号による改正前の建物保護に関する法律（以下、建物保護法という。）一条一項
に基づき、その賃借権を第三者である被上告人に対抗しえないものというべく、ひ
いて、同人から本件建物の所有権を譲り受けた上告人Ａも、借地法一〇条により、
被上告人に対して右建物の買取を請求することはできないとして、本件上告を棄却
すべきものとするのが、本判決の多数意見の見解である。しかし、私は、右の昭和
四一年四月二七日の大法廷判決の多数意見には賛成することができなく、したがつ
て、本判決の多数意見にもまた同調することができない。すなわち、本件建物の登
記がＤの妻Ｆの名義であつても、Ｄは本件土地の賃借権を被上告人に対抗すること
ができたのであり、ひいて、右Ｄからその建物の所有権を譲り受けた上告人Ａの被
上告人に対する建物買取請求権も肯定せられるべきであつて、これと反対の見解に
立つ原判決は破棄を免れない、というのが私の考えである。
 私が昭和四一年四月二七日の大法廷判決の多数意見に賛成しがたい理由は、次の
とおりである。
 (一) 右の大法廷判決の要旨は、土地の賃借人は、該土地上に自己と氏を同じく
しかつ同居する未成年の長男名義で保存登記をした建物を所有していても、その後
該土地の所有権を取得した第三者に対し、建物保護法一条一項により、該土地の賃
借権をもつて対抗することができないものと解すべきである、というのである。こ
れでわかるとおり、この判決の事案は土地の賃借人がその土地上に同居の長男名義
で保存登記をした建物を所有していた場合に関するのに対し、本件では土地の賃借
人がその土地上に同居の妻名義で保存登記をした建物を所有していたのであつて、
その限りで両者は事案を異にするが、建物保護法一条一項の規定の解釈適用につい
て両者を区別すべき理由のないことは、多言を要しないであろう。
 ところで、右の判決における多数意見の基本的な考え方は、建物保護法による登
記制度も物権変動の公示方法である一般の登記制度も、その目的および性質におい
て異なるところがないものと解し、借地権の保護の問題を土地取引一般の保護の問
題の中に解消させているものであるといえる。多数意見が、土地の賃借人がその賃
借権を第三者に対抗することをうるためには、その土地上に自己の名義で登記した
建物を有することを要するものと解し、その理由として、(１)他人名義の建物の登
記によつては、自己の建物所有権さえ第三者に対抗できないものであるから、かか
る登記によつては建物保護法一条一項の保護を受けるに値いしないこと、(２)登記
制度は物権変動の公示方法であり、取引上の第三者は登記簿の記載によりその権利
者を推知するのが原則であるから、他人名義の登記簿の記載によつては、土地の賃
借人が建物の所有者であることを推知するに由なく、かかる場合にまで建物保護法
による土地賃借権の対抗力を認めることは、取引上の第三者の利益を害すること、
(３)実質上の権利者でない他人名義の登記は、実質上の権利と符合しない無効の登
記であり、かつ、更正登記によりその瑕疵を治癒することを許されないものであつ
て、対抗力を生じえないこと、(４)相続人が地上建物について相続登記をしなくて
も、建物保護法一条一項の定める対抗力を与えられる旨の大審院判例（昭和一四年
（オ）第七八九号同一五年七月一一日判決）は、初めから無効な登記の場合には妥
当しないことなどを挙げているのは、まさに右のような考え方に由来するものにほ
かならない。
 しかしながら、建物保護法が、建物の登記をもつて、その建物の存する土地の借
地権を第三者に対抗するための要件としている趣旨は、本来は、借地人が単独でそ
の権利の登記をなしうる方法を設けることを狙いとしたのであるが、借地権登記を
借地人の単独申請によつてする方法には実効性がないので、結局、建物の登記をも
つて借地権の登記に代わる対抗事由として、これにより借地権ないし借地権者およ
びその家族の居住権の保護をはかろうとするにあるものといえる。その結果、借地
上の建物の登記には、建物の所有権の公示と借地権の公示という二つの機能が認め
られることとなつた。そして、建物保護法は借地権ないし借地権者の居住権の保護
を目的とする一種の社会政策的立法であつて、同法による建物登記の借地権公示の
機能は、土地取引一般の保護を目的とする公示の原則のわく内でとらえられるべき
ものではなく、上述のような建物保護法の目的にかんがみ、借地人による土地利用
の確保の要請と土地取引における第三者の保護の要請とをいかに調整すべきかの見
地においてとらえられなければならない。これによれば、土地の第三取得者に不測
の損害を生ぜしめるおそれがないかぎり、借地権者による土地利用の確保の要請を
重視して解釈すべきものといわなければならないのである。
 (二) このような見地に立つて考えると、極端にいえば、形式上当該地番上に何
人の名義にせよ登記された建物があり、かつ、実質的に借地権が存在しておりさえ
すれば、その借地権に対抗力を認めて差し支えないともいえる。けだし、土地の取
引に当たつては、土地取得者は現地を見るのが常であり、その地上に建物の存する
ことはおのずからわかるから、建物の登記簿を見ることにより、その土地に借地権
の存在することを推知しうるのであつて、登記ある建物の存する土地であることを
知つてこれを取得した者は、借地権を対抗されても不測の損害を被るものとはいえ
ないからである。しかし、そこまで徹底して考えることが建物保護法の規定からみ
て行きすぎであるとしても、建物の登記が借地権者自身の名義でなくても、少なく
とも、これと氏を同じくする同居の家族の名義であるような場合には、同法一条一
項にいわゆる登記がある場合にあたり、借地権に対抗力を認めるのが相当であると
いわざるをえない。前述のとおり、土地の取引をしようとする者は現地を見るのが
常態であつて、そこに建物の存することを知れば、建物の登記簿を見たうえでその
土地の権利関係を調査すべきが当然であり、しかも、右のような場合には登記名義
人と借地権者との身分関係を知ることはきわめて容易であるから、叙上のように解
しても、土地の取引に格別の障害をもたらすものとはいえないからである。
 (三) 前記大法廷判決の多数意見は、当該事案におけるように、実質上の権利者
でない長男名義の登記は、実質上の権利と符合しない無効の登記であつて対抗力を
生ぜず、かつ、更正登記によりその瑕疵を治癒することも許されないものであるか
ら、かかる登記をもつて、建物保護法により、自己の賃借権をその土地の取得者に
対抗することはできないものとしている。しかし、わが国の家族関係においては、
とくに家財については、夫の物を妻の名義とし、父の物を子の名義とするようなこ
とは、日常しばしば見受けるところであつて、このような場合に直ちに虚偽の登記
であるとか偽造文書による登記であるとして無効と解することは、社会一般の通念
に合わないものといわざるをえない。のみならず、借地上の建物の登記には、前述
のとおり、建物所有権の公示と借地権の公示との二つの機能が認められるが、その
登記の効力はこの両者を通じて一律に解されなければならないものではなく、それ
が建物所有権の関係では対抗要件としての効力を有しないときでも、借地権の関係
では対抗要件として機能するものと解してなんら差し支えないのである。右の二つ
の機能は、それぞれ次元を異にする法域において異なる目的をもつて認められたも
のだからである。前記大法廷判決の多数意見のように、自己の建物の所有権さえ第
三者に対抗しえないものが、建物保護法一条一項による保護を受けるに値いする理
由がないと考えるのは、この点の理解を欠くものというほかない。建物登記の瑕疵
が更正登記により治癒することを許されないものであるとしても、右と同様に考え
るべきものであると思う。
 (四) 大審院の判例は、一方で、相続人も相続登記をしなければ所有権の取得を
第三者に対抗することができないものとしながら、他方で、建物保護法一条一項の
対抗力に関するかぎり、相続人が地上建物について相続登記をしなくとも対抗力を
認めることができ、そのように解することが同法の法意にそうゆえんであるとして
いる。これは、意識すると否とにかかわらず、借地上の建物の登記における建物所
有権公示の機能と借地権公示の機能とを区別し、後者の関係では、借地権者がその
土地上に他人名義で登記した建物を有する場合でも、建物保護法一条一項により対
抗力を認められる場合のあることを判示している点で、前述したところからみて正
当な考え方を含むものといえる。また、当裁判所大法廷判決（昭和三六年（オ）第
一一〇四号同四〇年三月一七日判決、民集一九巻二号四五三頁、なお、昭和四四年
（オ）第一〇三〇号同四五年三月二六日第一小法廷判決、裁判集民事九八号五三三
頁参照）は、借地権の設定された土地の上の建物についてなされた登記が、錯誤ま
たは遺漏により、建物所在地番の表示において実際と多少相異していても、建物の
種類、構造、床面積等の記載とあいまち、その登記の表示全体において、当該建物
の同一性を認識できる程度の軽微な相違であるような場合には、建物保護法一条一
項にいう登記した建物を有する場合にあたるものと解している。この論法をもつて
するならば、建物の登記が借地権者と氏を同じくする同居の家族の名義でなされて
いるような場合には、いつそう建物保護法一条一項の対抗力が認められてよいはず
である。建物所在の地番の表示が相違している場合に建物保護法一条一項の対抗力
を否定するのはまだしも、これをさえも肯定しながら、登記名義に右の程度の相違
がある場合にその対抗力を否定することは、理論の一貫性を欠くものというほかな
い。
 裁判官下田武三は、裁判官大隅健一郎の反対意見に同調する。
     最高裁判所第一小法廷
         裁判長裁判官    大   隅   健 一 郎
            裁判官    岩   田       誠
            裁判官    藤   林   益   三
            裁判官    下   田   武   三
            裁判官    岸       盛   一

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