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○　主文
一　原告の請求を棄却する。
二　訴訟費用は、原告の負担とする。
○　事実
第一　当事者の求めた裁判
一　原告
１　被告が昭和五三年一二月一九日補助参加人に対してなした農地法二〇条一項の
規定による許可申請のあつた農地の賃貸借の解除について許可処分はこれを取消
す。
２　訴訟費用は被告の負担とする。
二　被告
主文同旨
第二　当事者の主張
一　請求原因
１　原告は、昭和の初め頃、補助参加人Ａの先代亡Ｂから和歌山県伊都郡＜地名略
＞田一五〇四平方メートル（以下、本件農地という。）を賃借し（以下、本件賃貸
借契約という。）、以来農地として耕作してきたところ、賃貸人Ａは、昭和五二年
六月七日、破告に対し、本件農地につき農地法（以下、法という。）二〇条一項に
基づく農地賃貸借契約解除の許可申請（以下、本件申請という。）をなし、被告は
昭和五三年一二月一九日右解除の許可処分（以下、本件処分という。）をなした。
原告は、これを不服として、昭和五四年二月一五日農林水産大臣に対し審査請求を
申立てたが、昭和五六年八月一九日右審査請求を棄却する旨の裁決がなされた。
２　本件処分の理由は、審査請求の審査過程において被告から提出された弁明書及
び農林水産大臣の裁決書によれば、大略次のとおりである。
原告は、昭和四四年一〇月二日本件農地につき所有権移転登記を経由した後、従来
水田として使用していた本件農地を八朔畑に転換した。右登記は、昭和五〇年一〇
月一四日確定した判決に基づき、翌五一年四月八日抹消された。そこで、原告は、
右転作について賃貸人であるＡに承諾を求めるべきであるにもかかわらず、小作料
を支払い続ければよいとの考え方でその承諾を求める努力をせず、又水田に復旧す
る意思を示すこともしなかつた。Ａが原告に対しいつ水田への復旧を申し入れたか
確定し難いが、少なくとも昭和五二年一月二一日付文書で本件農地の明渡を求めで
おり、その後同年六月七日本件申請をなすまでに期間があつたにもかかわらず、原
告は復旧の積極的意思表示をしないまま、従前どおり耕作を続けた。これは、賃借
人としては信義に反する行為である。
３　しかしながら、右理由は不当であり、本件処分は取消されるべきである。
（一）　本件が右のような複雑な経過をたどつたのは、次のような背景があるから
である。すなわち、（１）　原告は、昭和四四年七月二八日、（１）本件農地
（２）和歌山県伊都郡＜地名略＞家屋番号＜地名略＞番木造瓦葺二階建居宅一棟床
面積一、二階とも四六・二八平方メートル（３）同所＜地名略＞家屋番号＜地名略
＞番木造瓦葺平家建店舗兼居宅一棟床面積四〇・三三平方メートルの三物件一以
下、（２）及び（３）の建物を総称して本件建物といい〔個別にいうときは、家屋
番号にて表示する。〕、（１）ないし（３）の物件を総称して本件不動産とい
う。）を金三五〇万円でＡの代理人Ｃから買受け（以下、本件売買という。）、代
金を支払うとともに、同年一〇月二日本件不動産につき所有権移転登記を経由し
た。
（２）　原告は、本件売買の際、Ｃに本人であるＡの意思確記を求め、ＣがＡのも
とに意思確認巳赴いたうえで契約を締結したのであるが、昭和四五年一二月一一日
ＡからＣは無権代理人であるとして、所有権移転登記等抹消登記手続請求訴訟（以
下、別件訴訟という。）が提起された。しかしながら、本件売買については右のよ
うな経緯があるので、原告は代理権の存在を主張して応訴したが、結局昭和五〇年
一〇月一四日原告敗訴の判決が確定した。Ａは右判決に基づき、本件不動産につき
昭和五一年四月八日所有権移転登記の抹消登記手続をなした。
（３）　原告が本件農地に八朔の植付を行つたのは、昭和四五年一一月頃のことで
あるが、それは前記売買代金支払及び所有権移転登記の後で、かつＡによる別件訴
訟提起前のことである。
（４）　原告は右判決確定後も従前どおり八朔の栽培を続けていたところ、Ａは、
昭和五二年一月二一日頃到達の同日付内容証明郵便をもつて原告に対し本件賃貸借
契約解除の意思表示をしたとして、同年六月七日被告に対し本件申請を行つたが、
これに対してなされた被告の許可処分が、本件で取消を求める処分である。
（二）　取消理由その一
（１）　原告は、本件農地を賃借して以来これを水田として利用していたが、特に
その使用を水田のみに限定するとの明確な約定があつた訳ではない。原告は前記の
ように売買代金支払い後、政府の米作転換政策に従つてこれを八朔畑に転換したも
のであるところ、
Ａからそれについて別件訴訟の係属中はもちろんのこと判決確定後も非難されたこ
とはない。原告としては、右八朔畑への転換についてＡに異論があるとは夢にも思
わず、耕作を続けてきたのである。
このような状態であるから、判決確定後、八朔畑への転換についてＡの承諾を求め
なかつた不作為をとらえて、賃貸借契約解除の事由にすることは不当である。
（２）　次に、被告が処分理由の一つにあげている解除通知後の不作為であるが、
原告には昭和五二年一月二一日付の右通知が届いた記憶はなく、又、仮に右通知が
届いたとしても、原告は無学な老人であり、内容を見ないままに紛失してしまつた
可能性がある。このような状況のもとにあつて本件申請は原告にとつてまことに唐
突であり、水田への復旧等考える余裕が与えられていなかつたというべきである。
仮に原告が同日付の通知を受取つていたとしても、次の理由から原告に水田への復
旧を期待することは無理を強いるものである。
イ　Ａは前記別件訴訟の判決が確定して約一年三か月経過後、いきなり一方的に解
除を通告しており、その態度は唐突かつ高圧的であつて、このような態度をとる賃
貸人と腹蔵のない話合いをせよと要求するのは無理である。
ロ　被告に提出された前記昭和五二年一月二一日付内容証明郵便には、「小作地利
用に関し背信的行為を重ねてこられましたところ・・・・貴殿との小作契約を将来
にわたつて継続すべきことは最早耐えられず、この際右土地を速やかに通知人に明
渡されたく・・・・」と記載され、水田に復旧せよという要求は全く記載されてい
ない。これを見れば、Ａが既に水田への復旧を要求していないことは明らかである
から、原告にとつてみれば、今更復旧してみてもＡの翻意を得ることは不可能と考
えるのが自然であり、以後は成行に任せざるをえなかつたのである。
（三）　取消理由その二
原告の行為が信義に反するかどうかを判断する場合、次のような賃貸人Ａの行為を
も総合的に考慮すべさである。すなわち、賃借人である原告の行為は、次のような
賃貸人の行為との関連において生じているのであり、この関連を無視して原告の行
為のみを取上げるのは片手落ちというべきところ、これらを総合的に考察すれば、
原告の行為が信義に反するものといえないことは明らかである。
（１）　原告は、昭和四四年から昭和五一年までの間本件農地に課された固定資産
税及び都市計画税を支払つているのに、Ａは本件農地は非課税のはずであると称し
てこれを清算しようとしない。その一方で、Ａは有期間の地代の支払いを原告に要
求し、原告としでは、右のような事情があるので若干遅延したが、結局紛争を恐れ
て請求されたとおり地代全額及びこれに対する遅延損害金を支払つた。
（２）　以上のほか、Ａは、原告が本件農地と同時に買受けた本件建物に関し、次
の金員を清算しない。
イ　二二五番の建物の補修及び改造費金三六〇万円
原告は右建物を買受けた後、長年放置され人が居住することさえ困難であつたもの
を金三六〇万円をかけて補修、改造し、アパートとして使用できるようにした。Ａ
は、別件訴訟の判決確定後、右アパートの居住者から家賃を取得しながら、原告に
対して右費用を一切支払おうとしない。
ロ　金銭支払い仮処分に基づく仮払金五四万円
原告は、別件訴訟の一審判決後、Ａが申請した右仮処分に基づき、昭和四八年七月
から昭和五〇年九月までの間毎月二万円ずつをＡに支払つたが、原告が買受けた本
件農地及び建物（補修前のものを前提とする）の使用料相当額が毎月二万円などと
いう金額になるはずはなく、過払いになつているところ、右別件訴訟の判決確定
後、右過払金についての清算は全く行われていない。
Ａは、原告が前記二二五番の建物を自費で補修、改造したことを全く無視して仮処
分決定を得たものである。
ハ　本件建物の敷地の地代立替金約二〇万円
原告がＡから買受けた本件建物の敷地は借地であるところ、買受当時、Ａが地代を
滞納していたので、原告がこれを立替払いしたうえ買受け以後も地代を支払つてき
たが、Ａは判決碓定後これを清算しようとしない。
４　よつて、原告は、被告に対し本件処分の取消を求める。
二　請求原因に対する認否
１　請求原因１の事実は認める。
２　同２の事実は認める。
３　同３（一）（１）のうち、原告が昭和四四年一〇月二日本件不動産につき所有
権移転登記を経由したことは認めるが、その余の事実は否認する。
同３（一）（２）の事実のうち、原告が本件売買の際、代理人Ｃに本人であるＡの
意思確認を求め、ＣがＡのもとに意思確認に赴いたうえで契約を締結したことは否
認し、その余の事実は認める。
同３（一）（３）の事実のうち、原告が本件農地に八朔の植付を行つたことは認
め、その日時についでは不知。
同３（一）（４）の事実は認める。
同３（二）（１）は争う。
同３（三）（２）のうち、ロの内容証明郵便の記載が原告主張どおりであることは
認め、その余は争う。
同３（三）前文は争う。
同３（三）（１）のうち、原告が昭和四八年から昭和五一年までの間本件農地に課
された固定資産税及び都市計画税を支払つたことは認め、その余の事実は不知。
同３（三）（２）イないしハの各事実は不知。
三　被告の主張
１　本件処分に至つた経緯等について
（一）　Ａは、昭和五二年六月七日、被告宛の本件申請を和歌山県伊都郡かつらぎ
町農業委員会になしたが、そこで主張している解除事由は、Ａの亡父が約四〇年
前、米作以外の耕作に使用しないことを条件に本件農地を原告に賃貸していたとこ
ろ、原告はＡに売却の意思のないことを知りながら、同女のいとこにあたるＤの妻
Ｃとの間で本件農地の売買契約を締結して原告名義に所有権移転登記を経由し、あ
たかも原告が真実の所有者であるかの如く振舞い、みかん畑に転用したというので
ある。
（二）　かつらぎ町農業委員会は、本件申請に対する意見書を付して、同年八月八
日被告宛進達し、被告は同月二〇日受理した。
（三）　被告は、昭和五三年四月四日かつらぎ町農業委員会事務所において、原告
から事情聴取を行つたが、その際Ａとの間で和解による解決を勧めた。
（四）　被告は、同年五月二二日、大阪市＜地名略＞内の病院において、Ａからも
事情聴取を行い、その結果に基づさ、和解案を提示する等して和解を試みたが、Ａ
がこれを拒否したため不調に終つた。
（五）　そこで、被告は慎重な審査、検討を重ねたうえ、本件申請を同年一一月三
〇日開催の和歌山県農業会議に諮問した。和歌山県農業会議は、更に特別委員会を
設置し、同年一二月八日と同月一五日の二回にわたつて検討した結果、同月一五日
開催の同会議において、本件申請は許可相当との答申をまとめ、被告に提出した。
（六）　被告は、右答申を受けて再度慎重な審査、検討を重ねた結果、本件申請は
許可相当であるとの結論に達し、同月一九日本件処分をなし、原告に対しては同月
二六日に、Ａに対しては同月二七日に各配達証明郵便で通知した。
２　本件処分の適法性について
（一）　原告には本件農地の賃貸借につき、次のとおり法二〇条二項一号の許可該
当事由があるから、本件処分は適法である。
（１）　本件売買が所有者であり、かつ賃貸人であるＡの真意に基づかずしてなさ
れたものであることは、別件訴訟の最高裁昭和五〇年一〇月一四日判決により明ら
かであるところ、原告の右買受行為は、次に述べるとおり信義に反するものといわ
なければならない。
イ　本件売買は、昭和四四年七月二八日午後、Ｃ、原告、仲介役のＥ及びＦらが、
Ａの自宅から僅か徒歩二、三分の所にあるかつらぎ旅館に参集し、交渉した結果、
本件不動産を総額金三五〇万円で売買することで合意したものであるが、その間、
Ａは右かつらぎ町の自宅におり、右売買の交渉は終始同女不在のまま行われたもの
である。
ロ　Ａは、Ｃらの勧めにより、いずれ本件農地を売却する予定にしでいたため、右
交渉が行われる二日前の同月二六日、宿泊先の橋本駅前にあるみかえり旅館におい
て、先代から引続き耕作している原告を呼んで本件農地の売買につき面談したとこ
ろ、原告は本件農地を金一五〇万円ないし二〇〇万円と評価したので、数年前既に
金一〇〇〇万円を下らない評価を受けていることを聞知していたＡとしては、到底
右価格では売却する気にならず、その場で明確に断つた。
ハ　従つて、原告は、前記かつらぎ旅館での売買交渉の際、Ａが本件不動産の売却
を承諾しでいるかどうかについて当然危惧の念を抱いていたはずである。更に、本
件農地は、Ａの先代の時代から約四〇年もの長い間、原告との間で賃貸借関係が継
続してきたものであり、又、Ａは終戦前からずつと原告と同じ＜地名略＞内に居住
しており、病弱なため両親のもとで療養していたものである。
ニ　右のような原告とＡとの関係からすれば、原告が、かつらぎ旅館から徒歩二、
三分のＡの自宅に同女が来ていることを知悉しながら、本件売買について直接同女
の意思を確認しようともせず、同女が前々日まで到底承服しかねていた価格でもつ
て、本人に確認することもなく、代理権の疑わしい者との間で取引をしたことは、
信義に反する行為といわなければならない。
（２）　本件農地につき原告のＡに対する賃料の不払があつたことについて
イ　原告は、昭和五一年一月一六日、Ａに対し、昭和四四年から昭和四八年までの
過去五年分の賃料として金二万三四三〇円を支払つたが、昭和四三年度分、四九年
度分及び五〇年度分の賃料を支払わなかつたので、Ａの度重なる請求により、その
後ようやく全額を支払つたものである。
ロ　原告は、昭和四四年から昭和五〇年までの本件農地の固定資産税及び都市計画
税を支払つているにもかかわらず、Ａはこれを清算しようとしないことを賃料不払
の理由として主張しているが、右固定資産税及び都市計画税は、いずれも地方税法
の規定に基づき、かつらぎ町が当時登記簿上の所有名義人であつた原告に対し課税
したものである。従つて、右支払つた分についての清算は、原告においてかつらぎ
町に対して要求すべきものであつて、Ａに対して要求すべき筋合のものではない。
ハ　又、土地についての固定資産税の課税標準額が、一五万円未満の場合は、非課
税とされでいる（地方税法三五一条、七〇二条の二第二項）ところ、本件申請時に
おける本件農地に対する課税標準額は、金一二万九六〇〇円であり、しかもＡは本
件農地以外にかつらぎ町内に土地を所有していないから、同女に対しては従前から
課税されていなかつたのである。
従つて、原告が支払つた昭和四四年から昭和五〇年までの固定資産税及び都市計画
税をＡに対し返還請求するのは相当でない。
ニ　以上のように、原告が正当な理由もなく賃料を支払わなかつたことは、信義に
反するものといわなければならない。
（３）　原告が本件農地を八朔畑へ転換したことは無断転用であり、次に述べると
おり信義に反するものである。
イ　原告が本件農地についてその地目を田から八朔畑へ転換した事実は、原告も認
めているところであるが、別件訴訟において昭和五〇年一〇月一四日、原告敗訴の
判決が確定したことにより、原告には当初から本件農地につき所有権がなかつたこ
とになり、右八朔畑への転換は、Ａに無断で転用したことになる。
ロ　農地の賃貸借契約は、継続的な法律関係であり、当事者間の信頼関係を基礎と
して存続するものであるから、賃借人が約四〇年もの間水田として耕作してきた農
地に対し、賃貸人の承諾のないまま八朔畑として利用を続ける行為は、信義に反す
るものというべきである。従つて、当事者間の信頼関係を維持するためには、原告
は少なくとも右敗訴判決確定後、即座に、Ａに対して八朔畑への無断転用について
承諾を求めるべきであつたにもかかわらず、同女に対して何ら承諾を求めることな
く、敗訴判決がなかつたと同じような状態で八朔畑として利用を続けてきたもので
ある。
ハ　原告は、昭和五二年一月二一日付内容証明郵便をもつて、Ａから「背信的行為
を重ねてきたため、賃貸借契約を将来にわたつて継続することは耐えられない。」
旨の賃貸借契約解除の意思表示を受けたにもかかわらず、その後においてもＡに対
し右転用の承諾を求めようとしなかつた。
ニ　以上のように、原告の自らの敗訴判決を無視した行為は、信義に反するものと
いわなければならない。
ホ　更に、原告が請求原因３（二）（２）の如き主張をするに至つては、もはやこ
れ以上原告とＡとの間の信頼関係を継続し難い信義則違反があるものといわなけれ
ばならない。
（４）　原告は請求原因３（二）（２）イの如き主張をするが、Ａには、原告が別
件訴訟で一審以来五年間も争つたことに対する著しい不信感がある。
イ　別件訴訟の控訴審判決は、Ａが本件売買契約の数日前みかえり旅館においてＣ
とともに原告と談合し、本件農地売買につき話合つたこと、及び契約当日ＣがＡの
実印を所持し、原告がこれを現認した事実を認定したうえで、右のような事実関係
だけで、Ａが原告に対し本件不動産売却につきＣに代理権を授与した旨表示したも
のと認めることは困難である旨、史に、Ａが原告に対し、本件農地のみを売却する
場合でも代金一〇〇〇万円を要求していたものであること、現に原告も契約当日Ｃ
に対しＡを同道してきて欲しい旨要求したこともあつたぐらいである等という理由
から、原告の代理権授与表示による表見代理の主張は失当である旨判示している。
ロ　以上のように、右控訴審判決の判断からも原告の背信性が窺えるのであつて、
前記２（一）（１）で述べたように、本件不動産を買受けた行為自体が信義則に違
反するだけでなく、右別件訴訟における原告の不当応訴も、Ａとの信頼関係を著し
く破壊するものであり、信義に反するものといわなければならない。
（５）　以上のとおり右（１）ないし（４）で述べた原告の行為は、いずれも法二
〇条二項一号所定の事由に該当することは明らかである。
（二）　更に、本件農地の賃貸借解除の許可事由としで、法二〇条二項二号及び五
号に該当するものがある。
（１）　法二〇条二項二号には、その農地又は採草放牧地を農地又は採草放牧地以
外のものにすることを相当とする場合においては、農地の賃貸借解除の許可処分が
できる旨規定されているところ、その土地の使用目的の変更について、当然法四条
又は五条の許可が受けられるであろうことが期待され、この転用のために現在の賃
貸借関係を解消させることが、社会通念からみても適当であると考えられる場合に
は、右規定により知事が賃貸借の解除の許可を与えることかできるものと解されて
おり、又、同項五号には、その他正当な事由がある場合においても解除の許可処分
ができる旨規定され、右正当事由の判断にあたつては、賃貸人の生活の維持という
私的利益及びその反射的側面としての賃借人の生活の維持という私的利益並びに農
地法の持つ公益的利益の三者を、一切の事情を基礎に比較考量して決定しなければ
ならないとされている。
（２）　然るところ、Ａは肉親がなく、しかも病弱で働くことができないため、昭
和四五年七月から昭和五一年五月まで生活保護を受けていたものであり、本件農地
の上に貸家を建築して自分も居住し、その家賃収入を得て今後の生計を立てたいと
のＡの意思は、本件申請当時から存在した。反面、原告においては、本件農地の耕
作をしなくとも兼業農家として十分生計を立てていくことができる状況にある。
（３）　しかして、本件処分は、被告が右当事者間の状況を参酌して判断したもの
で、法二〇条二項二号及び五号の解除理由をもその判断中に包含するものである。
（三）　（１）本件申請の理由と本件処分の解除理由との間には、齟齬があるけれ
ども、行政庁は、特定の許可処分を求める旨の申請を受理した場合には、申請人の
提出する許可申請書記載の事実が真実に合致するか否かを取り調べるに止まらず、
更に必要と認める事項を自ら調査のうえ、その許可申請の内容が法令に規定する許
可基準に該当するか否かを判断し、公益的立場に立つて、右許可申請に対する許否
の処分を決定する権限と職責を有するものであるから、被告が本件申請書に記載さ
れた賃貸借契約の解除理由のみを判断の対象とすることなく、他の理由をも調査し
たうえでなした本件処分には何らの違法はなく、又、Ａは、申請書に解除理由とし
てあげでいる行為のみをもつて信義に反すると感じているのではなく、前記２
（一）（１）ないし（４）で述べた原告の不信行為のすべてを総合して信義に反す
ると感じているものである。
（２）　なお、本件処分は、被告の主張２（一）（１）ないし（４）の各事実のう
ち、いずれか一つの事実の存在によつて十分その要件が満たされるものであるが、
しかし右の各事実はいずれも重要な事実であるため、その全てを本訴において主張
することにより、訴訟の段階で処分理由を追加、変更することになつたとしても、
訴訟法上何ら差し支えないというべきである。理由は以下のとおりである。
イ　農地法は、同法二〇条の知事の許可処分について理由の明示を要求していない
ところ、本件処分においても、被告は処分理由を付記していない。
ロ　一方、一般に行政処分取消訴訟における審理の対象は、処分の違法性一般であ
り、行政庁が訴訟の段階において、処分の際に理由としたところと異なる理由を主
張できることは、通説判例ともにこれを認めているところである。
ハ　もつとも、法令で処分の理由付記が要求されているような場合には問題がある
が、本件のように、法令で行政庁に処分理由の明示を要求していない場合には、処
分の段階で考慮されなかつた事実を取消訴訟の段階で新たに主張することが許され
るのは、当然のこととしてほとんど問題とされておらず、訴訟法上の攻撃防禦方法
として、時機に後れたものとして排斥されない限り、口頭弁論の終結に至るまで随
時提出することができるものとされている（最高裁昭和五〇年六月一二日第一小法
廷判決・詮務月報二一巻七号一五四七頁、大阪地裁昭和四四年三月二五日判決・訟
務月報一五巻七号八五八頁）。
ニ　以上のように、行政処分取消訴訟では、行政庁が処分の適法性を理由づけるた
め、処分の際に理由としたところと異なる事由を訴訟において主張することが許さ
れることは、多数の裁判例が認めているところであり、ましで、本件訴訟では、処
分の際に処分理由を明示していないのであるから、審理の対象が審査請求における
被告の弁明書の弁明理由のみに限定されるものではなく、法二〇条二項各号に該当
するすべての事由が処分時に存在したかどうかが審理の対象とされるのである。従
つて、本訴において、被告が右弁明書の理由と異なる事由を主張することは何ら差
し支えないし、このことは、先に述べたように行政処分取消訴詮の審理の対象が処
分の違法性一般であるとされている通説判例からも明らかである。
ホ　又、被告が訴訟の段階で処分理由を追加、変更したとしても、右主張により被
告が維持しようとする処分と本件処分は同一の行政処分であるから、原告に対し不
当な不利益を強いるものではなく、防禦の機会も十分与えられているものというべ
きである。
ヘ　以上の理由から、本訴における審理の対象を、審査請求における被告の弁明の
理由のみに限定すべきいわれもない。
３　以上の次第で、本件処分は、前記１で述べた経過のとおり適法な手続によりな
されたものであり、内容においても、前記２で述べたとおり、法二〇条二項一号に
該当する事由のみならず、同項二号及び五号にも該当する事由があるから、何ら違
法な点はなく、原告の主張は失当であるといわなければならない。
四　補助参加人の主張
１　本件農地は、約四〇年前Ｂが原告に対し小作地として賃貸したものであるが、
右賃貸借契約締結の際、原告との間で本件農地を米作以外の耕作に使用しない旨の
口頭による確約がなされ、以後専ら米作の用に供されてきたものである。
原告は、昭和四〇年ころ、Ａの母に対し、みかんを植えさせて欲しい旨申入れた
が、同女は米作以外は不可であるとしてこれを拒否した。
２　原告は、昭和四四年七月二八日、Ａに本件不動産を売却する意思がないことを
知りながら、Ａが実印等をＣ夫婦に預けていたことを奇貨として、右Ｃ夫婦らと交
渉して本件売買契約を締結し、本件不動産につき所有権移転登記を経由した。
そこで、Ａは別件訴訟を提起したところ、昭和五〇年一〇月一四日最高裁判決によ
りＡの勝訴が確定した。
３　ところで、Ａは昭和五一年一〇月三〇日本件農地を見に行つたところ、田であ
るはずの本件農地がいつの間にかみかん畑になつていることを発見した。原告が本
件農地をみかん畑に転用した時期は定かではないが別件訴訟の第一審が和歌山地方
裁判所妙寺支部に係属中の昭和四六年六月ころ、Ａが本件農地を見に行つた時は、
未だ田の状態であつたから、右作付転換がなされたのは、それ以降の裁判係争中で
あつたことになる。
すなわち、原告は右訴訟係属中であるにもかかわらず、自己名義に所有権移転登記
を経由したことを奇貨として、農業委員会に対し、勝手に作付転換の承認申請をな
し、本件農地をみかん畑に転用したものであつて、右は原告の悪意によるものであ
る。米作地を一旦みかん畑に転用すると水田耕作地に再び戻すことはほとんど不可
能となるばかりでなく、将来宅地として利用する場合も整地上の困難を伴い、所有
者であるＡの土地利用範囲がきわめて制限されることになり、ひいては本件農地自
体の価値を著しく低下せしめる結果となる。
４　以上のとおり、原告はＡに本件農地を売却する意思のないことを知りながら、
ＡのいとこであるＤらと交渉して恣に自己名義に所有権移転登記手続をなしただけ
でなく、別件訴訟の係属中に勝手に本件農地を田からみかん畑に転換するという著
しい用途違反をなしたこと、右裁判確定後の地代支払状況も決してよくはなかつた
こと（その詳細は被告の主張２（一）（２）イのとおり）等度重なる原告の背信行
為により、原告とＡとの間の本件農地利用に関する契約上の信頼関係は全く失われ
るに至り、Ａとしてもちはやこれ以上原告との間で本件賃貸借契約を継続すること
は耐えられなくなつたので、右みかん畑への転換の判明した昭和五一年一〇月三〇
日Ａは直ちに原告に対し口頭で異議を述べ、昭和五二年六月七日和歌山県知事に対
し本件申請をなしたところ、昭和五三年一二月一九日本件処分がなされた。そこ
で、Ａは原告に対し、昭和五四年一月二一日到達の書面により本件賃貸借契約を解
除する旨の意思表示をした。
５　なお、仮に原告がみかん畑に作付転換したのが別件訴訟の提起前のことである
としても、前記最高裁判決により本件農地の所有者はＡであることに確定したので
あるから、原告としては将来にわたつて安定した賃貸借関係を維持するために、み
かん畑への転換について当然賃貸人であるＡの承諾を得ることが必要であるにもか
かわらず、右判決確定後はもとより、Ａが原告に対し昭和五二年一月二一日付の内
容証明郵便で賃貸借契約を将来にわたつで継続することは耐えられないとする旨の
異議申入れをした後においても、原告は何ら承諾を求めることなく現在に至つてい
る。
然して、農地の賃貸借は継続的な法律関係で、当事者間の信頼関係を基礎として存
続するものであるから、賃貸人たるＡの承諾のないままみかん畑として利用を続け
る行為は、信義誠実の原則に反する行為というべきである。
６　Ａは従来から病弱で医療扶助等により治療を受けてきたものであるところ、月
金五万円程度の家賃収入の他は収入の道がなく、扶助を受くべき身寄もない。Ａと
しては、右収入だけでは生活できないので、本件農地を宅地に転用し、これを担保
にして借入金により自己の住居及び貸家を建て、その家賃収入によつて将来の生活
を維持したいと切望している。
五　被告の主張に対する原告の認否及び反論
１　被告の主張１について、（一）の事実及び（六）のうち被告がその主張の日本
件処分をなしたことは認める。
２　（一）（１）同２（一）（１）について、イのうち、本件売買が昭和四四年七
月二八日原告とＣとの間で、Ｅの仲介により締結され、本件不動産の売買代金総額
が三五〇万円であつたこと、右交渉がＡ不在のままで行われたことは認めるが、そ
の余の事実は争う。
（２）　本件売買については次のような事情があり、これらの事情を考慮すると到
底原告が背信行為をしたものとは評価できない。
イ　原告は自ら進んで本件農地を買受けたものではなく、地元の有力者であるＥら
の勧めによつて、已むなく買受けたものである。
ロ　しかも、原告は当初本件農地だけを金一〇〇万円程度で買受けたいと思つてい
たのが、次第に値上げされて金二五〇万円となり、更には当初考えてもいなかつた
古家まで付加されて、合計金三五〇万円とされたのである。
ハ　売買契約の当日、Ａの代理人として行動していたＣは、何回か交渉の席を立つ
てＡのもとに出かけている。もつとも、Ｃが本当にＡの意思を確認したのかどうか
は正に問題ではあるが、少なくとも原告は確認したものと信じていたのである。
ニ　原告は、Ａの親族が会議を開いて、上北夫婦をＡの後見人に指定した旨聞いて
おり、ＣはＡのために行動しているものと信じでいたのである。
（二）　同２（一）（２）について、イの事実、ロのうち原告の賃料不払の理由と
しての主張事実は認めるが、その余は争う。原告が賃料を支払わなかつた理由は請
求原因３（三）（２）のとおり清算を受けていないからで、原告に非難されるべき
点は存在しない。
（三）　（１）同２（一）（３）の事実中、イの事実は認めるが、その余の事実は
争う。
（２）　別件訴訟確定後における次の如き事情のもとにあつては、被告の右主張は
採用できない。
イ　Ａは、別件訴訟において、昭和五一年一〇月本件農地が八朔畑になつているこ
とを知つて、原告に対し文句を言つた旨証言しているが、そのような事実はなく、
被告もこの点については双方の主張が相反していて確定し難いとして認定していな
い。
ロ　Ａが本件申請前に原告に対し水田への復旧を申し入れたかどうかについても、
昭和五二年一月二一付内容証明郵便が原告のもとに到達したとの確実な証拠はな
く、又仮に右内容証明郵便が原告のもとに到達したとしても、原告自身はその内容
を読みこなす能力をもつていない。従来、原告は娘夫婦に手紙類を読んでもらい、
本件農地に関することは町会議貝のＧに相談しているのであるが、仮に右内容証明
郵便が届いたとすれば、家庭内で大騒ぎとなり、原告もＧのもとに駆け付けている
はずであるところ、Ａによる本件申請までの間に、そのような事態は一切発生して
おらず、原告は右申請に至つて初めて八朔畑として使用していることが問題とされ
ていることを知り、驚愕したというのが実態である。
従つて、前記内容証明郵便が原告方に届いているとしても、原告はその内容を知ら
ないまま粉失した可能性があり、その後の原告の行動に背信性があると断定するの
は余りに酷といわなければならない。
ハ　本件粉争が生じたころは、政府によつて米作転換が奨励され、本件農地につい
ても八朔畑に転換したことにより、奨励金が交付されている。このような状態のも
とでは、原告が本件農地を買受けた後、自らの手で転作したものを、所有権移転登
記の扶消後も引続き耕作を続けるについて、Ａの承諾を得る必要があると考えなか
つたとしても、大きな非難を加えることはできない。
又、本件は無断で転作したという作為が問題とされているのではなく、転作したも
のを復旧しなかつたという不作為が問題とされているのである。このような場合、
前提となる転作そのものに大きな非難が加えられるとか或いは復旧について何度も
申し入れがなされ交渉が続けられたにもかかわらず、小作人側がこれに耳を貸さな
かつたというような積極的な事情があれば格別、そうでなければ、賃貸借契約の解
除を認めるのは相当でない。
ニ　本件は水田を宅地化したとか山林化するために植樹したとかいうような著しい
用法違背ではなく、水田から果樹園への転作であり、土地を掘り返したり土地の形
状に変化を生じさせたということもない。そして、八朔畑にしたことによつて土質
に変化が生じ水田への復旧に問題が生じるというわけでもなく、水田への復旧は容
易であり、復旧後も耕作に支障はない。
従つて、用法違背があると仮定しても、その程度はきわめて軽微というべきであ
る。
（四）　同２（一）（４）について
別件訴訟は、結果的にみれば原告の敗訴に終つてはいるが、しかし、右事件は原告
の敗訴が当然視さるべき事実関係ではない。ことに原告の立場からすると、自らの
行為自体の正否ということではなく、売主側代理人の権限の有無という問題であ
り、簡単にあきらめがつかなかつたのである。又、原告は訴訟係属中に和解による
解決を求め、それなりに努力したが、Ａの態度が頑なであつたため結局不調に終わ
つたのである。
以上の次第で、原告が上告審まで争つたことをもつて背信的行為というのは原告に
とつて酷である。
３　同２（三）は争う。
４　同２（三）（１）（２）について
被告は、（１）原告とＡとの間の別件訴訟の判決が確定した後、原告が八朔畑を水
田に復旧しなかつたことのほか、（２）原告がＡの意思確認をしないまま、本件売
買の前々日まで同女が承服しかねていた価格で、代理権の疑わしい者との間で売買
契約を締結したこと、（３）原告が別件訴訟において、五年間にわたつて応訴にた
ことも信義に反する行為であると主張している。
しかしながら、右（２）（３）の点については、本件処分の根拠とされておらず、
被告自身これを根拠としないことを審査請求に際して提出した弁明書において明ら
かにしているのである。
原告は一般論として処分理由以外の理由を審理の対象とすることは許されないと考
えるが、その他本件においては、一種の信義ないし禁反言の法理から許されないも
のと考える。
第三　証拠（省略）
○　理由
一　請求原因１、２の各事実は当事者間に争いがない。
二　そこで、本件処分の適否について検討する。
被告の主張１（本件処分に至つた経緯等）の事実中、（一）の事実及び（七）のう
ち被告がその主張の日本件処分をなしたことは当事者間に争いがなく、その余の事
実は原告において明らかに争わないから自白したものとみなす。
まず、破告の主張２（一）（１）の本件農地賃貸借解除の許可事由の存否について
判断するに、本件売買が昭和四四年七月二八日原告とＣとの間で、Ｅの仲介により
締結され、本件不動産の売買代金総額が三五〇万円であつたこと、右交渉がＡ不在
のままで行われたことは当事者間に争いがなく、右事実に成立に争いのない甲第六
ないし第八号証、第四二号証、第四四号証、第五三ないし第六一号証（いずれもそ
の一部）、第一〇五ないし第一〇九号証（いずれもその一部）、原本の存在及びそ
の成立に争いのない甲第四四号証、第五〇号証、第一〇一ないし第一〇四号証、原
本の存在及びその官署作成部分の成立に争いがなく、その余の部分の成立は弁論の
全趣旨により認められる甲第四六号証、原本の存在に争いがなく、その成立は弁論
の全趣旨により認められる甲第四七号証、原本の存在は争いがなく、前掲甲第五三
号証の供述記載によりＣがＡ名義をもつて作成したと認める甲第四九号証を総合す
ると、次のような事実が認められる。
１　Ａは、生来虚弱な体質で病気勝ちのため、終戦前から郷里の和歌山県伊都郡か
つらぎ町に住む両親の許で静養していたが、その後に発病した胃腸障害により永い
闘病生活を余儀なくされている間に、相次いで、父、兄、母を喪い、心身ともに苦
哀に満ちた孤独な日々を送つていたころ、一見異常と思われるような挙動が見られ
たことから、昭和四三年一二月親戚のＥらにより、亡兄の妻Ｈを保護義務者として
保護申請がなされ、診断の結果、被害妄想型精神分裂症患者として橋本市民病院精
神科に強制入院させられた。
２　しかし、Ａとしでは、右入院措置はＨらの画策によるものとしか考えられなか
つたが、入院生活には面会制限、外出禁止などの制約が付されたうえに、精神病棟
特有の諸々の悪条件が重なつて、もはやこれ以上精神的に堪え切れず、身体も相当
衰弱してきたため、昭和四四年四月末頃から五月にかけて、いとこにあたるＤ、Ｉ
及びＤの妻Ｃらに連絡をとつて日々の窮状を訴え、一日も早く退院手続をとるよう
懇願する一方、同年七月初め頃外出した際、北野病院で診療を受けたところ、精神
に異常なしと診断された。
３　Ｄ、Ｃ、Ｉ、Ｈ、その父Ｊら親族一同は、同月一五日、Ｅ方に参集して、Ａ退
院後の処遇について種々協議した結果、Ｄ、ＩはＡの生涯にわたつて一切の面倒を
みること、ＤはＡの後見人としての法的手続をとること、Ｈ一家はＡ所有の財産に
ついて「法的権利」を放棄することなどを合意したが、Ａを右協議の埒外に置いて
いた。
４　Ａは、同月二五日退院すると直ちにＣ、Ｉらとともにかつらぎ町の自宅（本件
建物）に帰り、胃陽病院への入院準備を兼ねて家内整理をした後、宿泊先の橋本駅
前みかえり旅館へ向つたが、その途次、本件農地の現況を見たあと同旅館に落着
き、Ｃらの勧めにより、いずれ本件農地を売却する予定にしていたので、先代から
引続き耕作している原告を呼んで売買の交渉をすることと」、同日午後八時頃から
原告と本件農地の売買につき面談したところ、原告が本件農地を一五〇万円ないし
二〇〇万円と評価したので、数年前既に一〇〇〇万円を下らない評価を受けている
ことを聞知していたＡとしては、到底右価格では売却する気にならず、その場で明
確に断つた。しかし、Ｃはなお交渉を続行したいとの考えから、Ａには無断で原告
とかつらぎ町のかつらぎ旅館で話合うこととした。
５　Ａは、同月二七、二八日の両日Ｃの手助けで家内整理していたが、他方、Ｃ
は、同月二一八日午後、原告、仲介役Ｅ、ＦらとＡ方から僅か二、三分のところに
ある前記かつらぎ旅館において、Ａを在席させないまま折衝を重ねた末、本件不動
産を代金総額三五〇万円で売却する旨の売買契約を結び、その間Ａの承諾について
危惧の念を抱いていた原告がＡを同道してきてほしい旨の申出に及ぶも、前記親族
会議により全面的に任されているのですべての責任を自分がとる旨明言し、あらた
めてＡの意思を確認しようとはしなかつた。Ｃらは、近くの司法書士事務所におい
て、売買契約書を作成し、原告からＣに対し手付金一〇〇万円が支払われた（な
お、残代金は同年一〇月二日原告からＣに支払われた。）。その際、契約書の売主
欄には司法書士がＡ名義を代署し、その名下に、Ｃが親族会議のあと本件不動産の
権利証とともに受領し所持していたＡの実印を使用して押捺した。
６　その後、Ａは、胃腸障害により同年八月六日柏原市民病院、同月三〇日北野病
院にそれぞれ入院し、療養に専念していたが、同年九月一〇日保護義務者Ｄの同意
により強制的に藍野病院精神科に入院させられた。Ａは、前記のような親族間の話
合いがあつたことや、本件不動産の売買がＣと原告との間でなされたこと、しかも
それが自分が居た自宅から数分歩いたところにあるかつらぎ旅館で締結されたこと
などを全く預り知らなかつたところ、その後同病院入院中の秋から冬にかけて、担
当医師を介し、あるいは面会に来たＣから直接本件売買の話を聞き、はげしく憤慨
し、Ｄ、Ｃらを追及した。しかしで、このことが、かねてより再び強制入院させら
れ不満であつたＡのＣ夫婦に対する不信感を決定的なものとした。Ｃ夫婦は何故か
Ａには真相を伝えようとせず、代金を一四〇万円であつたとか、二〇〇万円であつ
たとかいい、またＡは当初は売却されたのは本件農地だけだと聞いていた。Ａは、
昭和四五年四月一五日Ｄの手で大阪府柏原市の国分病院に転院させられたが、Ａの
再三にわたる大阪府衛生部への訴えなどにより、同年五月二〇日ようやく退院する
ことができ、爾来、胃腸病院に身を寄せ、弁護士に本件処理等を依頼して別件訴訟
を提起し、その確定後に本件申請にまで及んだ。
以上の事実が認められ、前掲甲第五三ないし第五六号証、第六〇、六一号証、第一
〇五ないし第一〇七号証の各供述記載中右認定に抵触する部分は、前掲甲第五七な
いし第五九号証、第一〇八、一〇九号証及び右認定事実に徴し措信することができ
ず、他に右認定を左右するに足りる証拠はない。
以上の事実関係に鑑みれば、本件売買は、Ｃが夫Ｄの意をたいし、Ａの意に反する
ことを十分知りながらその意思に反して強行した無権代理の契約であり、原告は、
Ｃが無権代理者ではないかとの疑念を有する身で、しかも本件売買契約締結場所で
あるかつらぎ旅館から徒歩二、三分のＡの自宅にＡが在宅にていることを知悉しな
がら、Ｃの言うがままに本件売買についで直接Ａ本人の意思を確認しようともせ
ず、Ａとの面談においては本人が到底承諾しかねていた低額な代金額でもつて、本
人に確認することなく本件売買契約を締結し、Ａの本件農地の所有権を取得し、そ
の賃貸人たるの他位を解消させようとしたものであるということができ、原告の右
行為は、Ａをして別件訴訟を提起させ、長時間にわたる抗争の末、本件農地の賃貸
借契約上の信頼関係を破壊するに至らしめる基因ともなつており、法二〇条二項一
号にいう信義に反する行為といわねばならない。
ところで、被告は、本件処分の際、その適法性を理由づける事由として右事由を挙
げていないことは明白であるが、被告が右事由を本件訴訟において主張し得ること
は、被告主張のとおり妨げないものと解するのが相当である。したがつてこれに反
する原告主張の見解は採用することができず、別に、
本件においては一種の信義則ないし禁反言の法理から被告の右主張は許されないと
の原告の主張を採用すべき事情も見出されない。
以上の次第で、本件処分は適法というべきである。
三　よつて、原告の本訴請求は、その余の点について判断するまでもなく理由がな
いからこれを棄却することとし、訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法七条、民事
訴訟法八九条、九四条を適用しで、主文のとおり判決する。
（裁判官　鐘尾彰文　高橋水枝　角　隆博）

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